中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況分析及發(fā)展趨勢(shì)展望一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況分析初開始，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)下滑，庫(kù)存不停攀升，銷售增加出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險(xiǎn)積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增加痛點(diǎn)。在此背景下，政府出臺(tái)一系列刺激政策。11月起央行連續(xù)六次降息，維持資金寬松格局；央行聯(lián)合多個(gè)部委出臺(tái)“330”新政，降低貸款首付百分比，營(yíng)業(yè)稅改為滿二即免稅，隨即各地紛紛出臺(tái)配套政策；11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)發(fā)展。隨即中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫(kù)存”被定位為中國(guó)五個(gè)關(guān)鍵任務(wù)。多重政策疊加效果不停釋放，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇，而二三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，造成了嚴(yán)重分化格局。從價(jià)格來看，3月起，一線城市連續(xù)保持了近20個(gè)月環(huán)比連續(xù)正增加，累計(jì)漲幅高達(dá)40.74%，二三線城市價(jià)格環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，不過仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價(jià)格差距不停加大。相對(duì)價(jià)格來看，二三線城市相對(duì)價(jià)格基礎(chǔ)保持同幅改變，一線城市和二三線城市價(jià)格比不停攀升，9月，一線城市和二線城市價(jià)格比達(dá)成3.5，和三線城市價(jià)格比值達(dá)成5.51。年至今百城房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比走勢(shì)（%）數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理年1月至今百城房地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格變數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)其它二三線城市仍面臨去庫(kù)存壓力，能夠認(rèn)為，一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。開始針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出臺(tái)因地制宜調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。9月30日晚間北京率先出臺(tái)限購(gòu)政策，成為這一波調(diào)控先行軍。隨即十一長(zhǎng)假期間，前期房?jī)r(jià)漲幅居前熱點(diǎn)城市紛紛加入調(diào)控行列，共有22個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，形成市場(chǎng)熱議調(diào)控潮。其中北上廣深四座一線城市全部加入調(diào)控行列，收緊限購(gòu)限貸政策，提升購(gòu)房門檻，對(duì)其它城市起到了一定示范作用，其它城市也基礎(chǔ)采取了限購(gòu)限貸方法。參與調(diào)控城市分布數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理除了明確調(diào)控政策外，和房地產(chǎn)相關(guān)政策也有一定程度收緊。如10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會(huì)議，要求各銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。10月19日，央行上海總部組織25家在滬銀行行長(zhǎng)和房貸部門相關(guān)責(zé)任人等召開會(huì)議，再次要求銀行要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施限貸政策，切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)地域發(fā)展不平衡市場(chǎng)普遍將本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升看作是貨幣現(xiàn)象。寬松貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒，共同造成了資金集中流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，推進(jìn)了房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲。從貨幣環(huán)境來看，除了幾次降息外，還應(yīng)該關(guān)注貨幣供給高增加。以來M2規(guī)模保持了高速增加，季度環(huán)比增速基礎(chǔ)均為正，M2/GDP百分比大幅上升，從1.74倍逐年上升到2.03倍。年至今M2增速數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理年至今M2/GDP數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理從資產(chǎn)荒角度來看，個(gè)人住房貸款擴(kuò)張是銀行肯定選擇。伴隨經(jīng)濟(jì)下行，不良資產(chǎn)壓力變大，個(gè)人住房貸款成為銀行青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以銀行加大個(gè)人住房貸款發(fā)放力度，甚至在不一樣程度上給利率折扣。依據(jù)融360公布數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸款利率連續(xù)下行，現(xiàn)在僅為4.44%，低于基準(zhǔn)利率46個(gè)BP，二套房貸款利率受政策限制保持在基準(zhǔn)利率上浮10%水平。另外，6月起央行取消了商業(yè)銀行貸存比約束，信貸投放能力增強(qiáng)。大量信貸被投放到了住房貸款中。從11月央行降息起，新增居民中長(zhǎng)久貸款快速增加。9月居民中長(zhǎng)久貸款新增5741億元，占當(dāng)月新增貸款比重達(dá)成47.1%。近2年房貸平均利率數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理年至今新增居民中長(zhǎng)久貸款數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理但值得注意是，貨幣供給量和利率下降沒有造成房?jī)r(jià)普漲。在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升同時(shí)，二三線城市價(jià)格上升并不顯著。所以，貨幣現(xiàn)象只是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲表面原因，并無法解釋分化局面形成。，資金流入一線城市根本原因在于地域發(fā)展不平衡，本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲是在資金面和資產(chǎn)荒推進(jìn)下長(zhǎng)久地域發(fā)展不平衡一次集中爆發(fā)。地域發(fā)展不平衡既影響房地產(chǎn)消費(fèi)屬性，也影響投資屬性，進(jìn)而引導(dǎo)資金流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。從消費(fèi)屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域含有愈加好基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老條件，區(qū)位原因附加價(jià)值遠(yuǎn)高于欠發(fā)達(dá)地域。從投資屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域能夠吸引人口流入，既提供了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)短期流動(dòng)性，又保障了長(zhǎng)久需求。三、地域發(fā)展不平衡形成從長(zhǎng)久來看，中國(guó)發(fā)展一直是不平衡發(fā)展，建國(guó)后工業(yè)化就是最好例證。有學(xué)者認(rèn)為從新中國(guó)成立以來，尤其是從1953到1986年間，國(guó)家對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品實(shí)施統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷政策，實(shí)際上是經(jīng)過工農(nóng)產(chǎn)品間價(jià)格“剪刀差”為工業(yè)生產(chǎn)汲取了大量農(nóng)業(yè)剩下，奠定了中國(guó)工業(yè)現(xiàn)代化初步基礎(chǔ)。城市化也是類似過程，農(nóng)村和其它城市向關(guān)鍵城市輸血，快速完成了關(guān)鍵城市發(fā)展，也加劇了地域發(fā)展不平衡局面。這一過程經(jīng)過資源分配和戶籍制度實(shí)現(xiàn)，一線城市取得了城鎮(zhèn)化政策支持、資金和勞動(dòng)力流入，不過對(duì)應(yīng)成本由二三線城市負(fù)擔(dān)。1、資源分配不平衡資源分配不平衡由來已久，改革開放后依據(jù)國(guó)情和發(fā)展需要，國(guó)家激勵(lì)東部沿海地域率先開放，率先發(fā)展，激勵(lì)一部分人先富起來，為沿海地域提供包含政策、投資、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)多個(gè)優(yōu)惠，吸引了資金和勞動(dòng)力進(jìn)一步向資源豐富地域集聚，初步形成了地域發(fā)展不平衡格局。資源分配不平衡例證有很多，包含經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)計(jì)劃等等，過去發(fā)展中向發(fā)達(dá)地域政策傾斜十分顯著，所以造成了一個(gè)普遍錯(cuò)覺，即給欠發(fā)達(dá)地域一樣政策后，地域不平衡局面將會(huì)有很大改善。但是，事實(shí)來看，不管是“振興東北老工業(yè)基地”還是“中部崛起”，全部沒有連續(xù)效果。認(rèn)為，這和中國(guó)財(cái)政體制中隱含地域間稅收收入不平等分配是分不開。政府在區(qū)域發(fā)展中飾演關(guān)鍵角色，地方財(cái)政收入直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平。尤其在分稅制實(shí)施多年后，財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一矛盾愈發(fā)突出，地方政府僅掌握了30%財(cái)權(quán)卻負(fù)擔(dān)了70%事權(quán)，財(cái)力擔(dān)心情況下極難調(diào)動(dòng)資源加強(qiáng)地方建設(shè)。而現(xiàn)在財(cái)政收入分配反而向發(fā)達(dá)地域傾斜，地域發(fā)展不平衡局面被深入固化。首先來看地方第一大收入起源增值稅。中國(guó)是以流轉(zhuǎn)稅為主體稅收體系，增值稅是其中第一大稅種，尤其是5月營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大后，作為地方財(cái)政收入最關(guān)鍵起源營(yíng)業(yè)稅正式被增值稅替換。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅和增值稅地方分享部分占地方稅收收入40%-50%，是地方財(cái)政最關(guān)鍵收入起源。不過增值稅征收是獨(dú)特抵扣制度，其征收在多個(gè)步驟完成，每一個(gè)步驟企業(yè)產(chǎn)生銷項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額后得出其負(fù)擔(dān)增值稅。也就是說，中國(guó)增值稅遵照生產(chǎn)地原則，根據(jù)生產(chǎn)者所在地在各地域間分配。不過，從增值稅最終究屬來看，最終消費(fèi)者是該增值稅唯一負(fù)擔(dān)人，作為對(duì)最終消費(fèi)課征一個(gè)稅收，增值稅理應(yīng)歸屬最終消費(fèi)地，即應(yīng)該遵照消費(fèi)地標(biāo)準(zhǔn)。生產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)地標(biāo)準(zhǔn)不一樣，帶來了增值稅分配扭曲。我們用實(shí)際地方增值稅收入百分比代表生產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)下增值稅收入分配百分比，用各地社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國(guó)百分比衡量模擬消費(fèi)地標(biāo)準(zhǔn)下增值稅收入分配百分比，二者差額即顯示了生產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)下對(duì)地方增值稅分配稅收扭曲。二者差額為正，代表現(xiàn)行生產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)比消費(fèi)地標(biāo)準(zhǔn)下地方取得了更多稅收收入，即為增值稅凈流入，反之則為凈流出。增值稅凈流入/凈流出衡量數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理計(jì)算了省級(jí)數(shù)據(jù)后發(fā)覺，上海、北京、廣東、江蘇、浙江、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域取得了增值稅凈流入。凈流入規(guī)模最大是上海，其凈流入百分比高達(dá)占6.67%，也就是在其10.02%稅收份額中，有近70%來自于其它地域分配流入，規(guī)?；A(chǔ)相當(dāng)于北京市十二個(gè)月增值稅收入，欠發(fā)達(dá)地域在補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域，稅收分配嚴(yán)重扭曲。也就是說，在生產(chǎn)地標(biāo)準(zhǔn)分配體制中，發(fā)達(dá)地域拿到了更多稅收收入，稅收不僅沒有調(diào)整地域差距，反而造成了更大不平等。年各省增值稅凈流入/凈流出情況數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理2、地方第二大收入起源企業(yè)所得稅也面臨類似局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè)地繳納，即不管企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)所在地在何處，其繳納企業(yè)所得稅均組成注冊(cè)地稅收收入。另外，不含有獨(dú)立法人地位分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地域利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其它地域企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市企業(yè)為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超出二分之一，這些企業(yè)不管實(shí)際在何處經(jīng)營(yíng)、不管在異地設(shè)置多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅全部組成這五個(gè)省份稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地域補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域?？梢姡擞心抗捕谜邇A斜、財(cái)政補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地域傾斜，這甚至比上述政策影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性，而稅收分配是連續(xù)影響，每十二個(gè)月全國(guó)近20%地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)連續(xù)了近20年，而且還將長(zhǎng)久連續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府負(fù)擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展責(zé)任，卻因?yàn)閲?yán)重、隱含稅收收入不平等分配制度，在過去二十年內(nèi)一直在補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域。假如稅收分配不改革，地方不平衡格局極難改變。深入來看，每個(gè)省全部是全國(guó)縮影，政策資金一樣集中涌入省會(huì)和關(guān)鍵城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地域補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域，所以，能夠認(rèn)為每個(gè)省全部集中資源、借財(cái)政體制東風(fēng)打造了關(guān)鍵城市。這也解釋了為何全國(guó)資源沒有完全集中到幾個(gè)關(guān)鍵省份，而各省全部出現(xiàn)了發(fā)展較快關(guān)鍵城市。總而言之，不管是國(guó)家層面還是省級(jí)層面，區(qū)域之間發(fā)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上資源分配傾斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地域流入，從而造成強(qiáng)者恒強(qiáng)格局。3、地方第二大收入起源企業(yè)所得稅也面臨類似局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè)地繳納，即不管企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)所在地在何處，其繳納企業(yè)所得稅均組成注冊(cè)地稅收收入。另外，不含有獨(dú)立法人地位分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地域利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其它地域企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市企業(yè)為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超出二分之一，這些企業(yè)不管實(shí)際在何處經(jīng)營(yíng)、不管在異地設(shè)置多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅全部組成這五個(gè)省份稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地域補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域。可見，除了有目共睹政策傾斜、財(cái)政補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地域傾斜，這甚至比上述政策影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性，而稅收分配是連續(xù)影響，每十二個(gè)月全國(guó)近20%地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)連續(xù)了近20年，而且還將長(zhǎng)久連續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府負(fù)擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展責(zé)任，卻因?yàn)閲?yán)重、隱含稅收收入不平等分配制度，在過去二十年內(nèi)一直在補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域。假如稅收分配不改革，地方不平衡格局極難改變。深入來看，每個(gè)省全部是全國(guó)縮影，政策資金一樣集中涌入省會(huì)和關(guān)鍵城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地域補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域，所以，能夠認(rèn)為每個(gè)省全部集中資源、借財(cái)政體制東風(fēng)打造了關(guān)鍵城市。這也解釋了為何全國(guó)資源沒有完全集中到幾個(gè)關(guān)鍵省份，而各省全部出現(xiàn)了發(fā)展較快關(guān)鍵城市?？偠灾?，不管是國(guó)家層面還是省級(jí)層面，區(qū)域之間發(fā)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上資源分配傾斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地域流入，從而造成強(qiáng)者恒強(qiáng)格北京落戶路徑（從易到難）數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理資源分配不平衡使大城市更含有吸引力，大城市取得了源源不停人口流入。從過去十年數(shù)據(jù)來看，北上廣深四個(gè)一線城市常住人口遠(yuǎn)大于戶籍人口，近北京、上海一直有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除部分年份為凈流出以外，其它年份也保持了凈流入局面。多年來北京非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理多年來上海非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理多年來廣州非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理多年來深圳非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)起源：公開數(shù)據(jù)整理然而，因?yàn)椴荒芷降认硎芄卜?wù)，流入非戶籍人口最終大部分回到原籍。依然以北京為例，現(xiàn)在外地戶籍人口在北京辦理退休基礎(chǔ)條件為男性滿50周歲、女性滿40周歲以前在北京參與基礎(chǔ)養(yǎng)老保險(xiǎn)，在北京實(shí)際繳費(fèi)年限累計(jì)滿，且達(dá)成退休年紀(jì)時(shí)在各地繳納基礎(chǔ)養(yǎng)老保險(xiǎn)年限累計(jì)最少要滿。假如辦理北京醫(yī)保，還需繳費(fèi)滿25年（滿足退休條件能夠一次性補(bǔ)繳）。也就是說，即便不考慮教育、購(gòu)房、購(gòu)車資格限制，僅養(yǎng)老方面就給沒有戶口外地人留京造成巨大障礙。從人口年紀(jì)結(jié)構(gòu)來看，北京15-64歲勞動(dòng)力人口占比為81%，高于全國(guó)平均水平近7個(gè)百分點(diǎn)。另外，戶籍限制也間接降低了企業(yè)用工成本。如北京社保標(biāo)準(zhǔn)普遍高于其它地域，不過因?yàn)榻^大多數(shù)無戶口外地人最終全部要回原籍辦理退休，所以根據(jù)北京標(biāo)準(zhǔn)繳納社保沒有太大實(shí)際意義，企業(yè)和職員聯(lián)合起來瞞報(bào)薪酬水平，根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保，大大降低了企業(yè)人力成本。也應(yīng)看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。目前戶籍門檻過高，而和戶籍綁定公共服務(wù)過多，造成了部分高素質(zhì)人才向二線城市回流傾向。總而言之，戶籍制度使得大城市享受了源源不停勞動(dòng)力補(bǔ)充而無須付出對(duì)應(yīng)成本，透支了其它地域人口紅利，也是地域發(fā)展不平衡形成關(guān)鍵原因。四、地域發(fā)展不平衡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響1、限購(gòu)限貸只有短期抑制作用如前所述，房地產(chǎn)既含有消費(fèi)屬性，也含有投資屬性。其中消費(fèi)屬性由其使用價(jià)值決定，投資屬性由市場(chǎng)預(yù)期決定。地域發(fā)展不平衡不僅造成了使用價(jià)值巨大差距，也改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，在社會(huì)上形成了發(fā)達(dá)地域發(fā)展前景愈加好共識(shí)，短期長(zhǎng)久需求全部有保障。所以，在資產(chǎn)荒背景下，資金紛紛流向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成了目前高度分化市場(chǎng)格局。所以，假如不能處理地方發(fā)展不平衡問題，就不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久預(yù)期，也就不能改變市場(chǎng)分化格局。所以，現(xiàn)在限購(gòu)限貸調(diào)控只能起到短期抑制性作用，不能從根本改變熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過快而其它城市市場(chǎng)遇冷局面。限購(gòu)限貸只能將需求推遲，而不能將其降低。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，限購(gòu)限貸只是讓市場(chǎng)成交縮量，并沒有帶來價(jià)格大幅下行。依據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，價(jià)格方面，10月上半月15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到顯著遏制，不過僅深圳和成全部?jī)蓚€(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。成交量方面，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量大多出現(xiàn)顯著下滑，其中成交量環(huán)比下降80%-60%城市有4個(gè)。2、房?jī)r(jià)沒有由一線向二、三線傳導(dǎo)機(jī)制因?yàn)榈赜虬l(fā)展不平衡存在，不一樣地域基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等資源存在差距，使得不一樣地域房地產(chǎn)在使用價(jià)值本身存在差異。深入地，因?yàn)轭A(yù)期地域發(fā)展不平衡局面短期沒有改善，大家對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)期也高度分化。所以，一二三線城市房地產(chǎn)不含有替換效應(yīng)，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三線城市轉(zhuǎn)移情形。也就是說，一線城市房?jī)r(jià)上漲不向二線三線傳導(dǎo)，而只會(huì)向市場(chǎng)條件比較類似城市傳導(dǎo)。舉例來看，上海和深圳房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲只能夠提升北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，而不會(huì)帶來其它二三線城市市場(chǎng)升溫；伴隨城市化進(jìn)程推進(jìn)，上海周圍城市（如昆山）可能會(huì)得到一定外溢效應(yīng)，提升了使用價(jià)值和預(yù)期，其房?jī)r(jià)上漲將帶動(dòng)其它受到類似外溢效應(yīng)城市（如廊坊、東莞）價(jià)格上行，而不是擴(kuò)展到其周圍城市。能夠認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是割裂，而不是一個(gè)整體，此次因地制宜、因城施策政策調(diào)控是符合市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況。但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)割裂性，因城施策效果也僅限于此地此城，想要依靠各地政策組合對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有力調(diào)控難以達(dá)成預(yù)期效果。3、區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)最關(guān)鍵基礎(chǔ)面地域發(fā)展不平衡造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，進(jìn)而造成了調(diào)控政策不足，能夠認(rèn)為，區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵基礎(chǔ)面。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來判定要回歸區(qū)域發(fā)展層面，關(guān)注區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃、政策引導(dǎo)和資金支持等方面。處理好區(qū)域發(fā)展問題，很多伴生問題也將迎刃而解，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走上長(zhǎng)久有效健康發(fā)展路徑。比如廣受詬病土地財(cái)政問題，有見解認(rèn)為地方政府過于依靠土地財(cái)政和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)明稅收而被房地產(chǎn)綁架，從而認(rèn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展首要問題是處理土地財(cái)政。不過從根源上看，土地財(cái)政是地域發(fā)展過程中為處理資金起源問題發(fā)明出工具。在目前體制下，地方政府事權(quán)遠(yuǎn)大于財(cái)權(quán)，本來就存在資金缺口，同時(shí)財(cái)政收入分配隱含極大不公平，欠發(fā)達(dá)地域處于弱勢(shì)地位，連續(xù)補(bǔ)助發(fā)達(dá)地域。在巨大壓力下，地方政府肯定會(huì)自發(fā)尋求出路。政府性質(zhì)又決定了其只能利用掌握資源和提供公共服務(wù)融資，于是當(dāng)初處于預(yù)算外土地出讓金便成了最好選擇，土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。從這個(gè)角度看，地方債、融資平臺(tái)等方法，本質(zhì)上和土地財(cái)政是一樣。也就是說，處理了地方政府資金起源問題，土地財(cái)政這一系列問題也就不復(fù)存在?？偠灾瑓^(qū)域發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)消費(fèi)價(jià)值，區(qū)域發(fā)展前景決定了房地產(chǎn)投資價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本還是要回歸到區(qū)域發(fā)展層面上。市場(chǎng)行為不能用政策規(guī)范，不管是控?zé)狳c(diǎn)城市房?jī)r(jià)，還是引導(dǎo)二三線城市去庫(kù)存，全部是在為地域發(fā)展不平衡格局改變爭(zhēng)取時(shí)間。五、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望1、房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)久需求強(qiáng)勁中國(guó)城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家90%以上水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在推進(jìn)。依據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化計(jì)劃（-）》提出目標(biāo)，在年前常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)成60%左右，也就是說估計(jì)還有大約5200萬(wàn)人將在未來4年內(nèi)完成城鎮(zhèn)化；戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提升到45%左右，對(duì)不一樣城市實(shí)施差異化落戶限制，以正當(dāng)穩(wěn)定就業(yè)和正當(dāng)穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬(wàn)-100萬(wàn)城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬(wàn)-300萬(wàn)大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)-500萬(wàn)大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上特大城市人口規(guī)模。另外，10月，國(guó)務(wù)院公布《推進(jìn)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，愈加明確了戶籍人口城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向和實(shí)現(xiàn)路徑?，F(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還比較低，未來城鎮(zhèn)化人口增加為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了連續(xù)需求，大城市和中小城市市場(chǎng)需求不是此消彼長(zhǎng)格局，房地產(chǎn)長(zhǎng)久需求強(qiáng)勁。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)面臨問題是怎樣將城鎮(zhèn)化人口合理引導(dǎo)，就地就近城鎮(zhèn)化，預(yù)防人口過分向大城市和特大城市集中。2、地域發(fā)展不平衡格局將會(huì)發(fā)生改變首先澄清，改變地域發(fā)展不平衡格局，不是實(shí)現(xiàn)各地均等無差異發(fā)展。我們認(rèn)可地域之間發(fā)展水平應(yīng)該存在差距，所要改變是在一線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)顯著領(lǐng)先于全國(guó)后資源仍然過分向一線城市集中局面，加緊發(fā)展關(guān)鍵二三線城市，縮小地域間差距到合理水平。依據(jù)國(guó)家公布《全國(guó)主體功效區(qū)計(jì)劃》中相關(guān)城市化戰(zhàn)略格局構(gòu)想，未來中國(guó)將構(gòu)建“兩橫三縱”為主體城市化戰(zhàn)略格局：以陸橋通道、沿長(zhǎng)江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國(guó)家優(yōu)化開發(fā)和關(guān)鍵開發(fā)城市化地域?yàn)殛P(guān)鍵支撐，以軸線上其它城市化地域?yàn)殛P(guān)鍵組成。在城市群計(jì)劃方面，對(duì)環(huán)渤海、長(zhǎng)江三角洲、珠