2024年武漢甲級寫字樓市場專題報(bào)告

2 2 平均租賃面積 服務(wù)業(yè)圖表：2023年武漢甲級寫字樓租戶行業(yè)分析及平均租賃面積（按租賃面積，平方米）圖表：武漢甲級寫字樓前五大租戶及對比（按租賃面積）%%%%%%%%%%%%%%%圖表：2023年武漢甲級寫字樓租戶內(nèi)外資行業(yè)分析及平均需求面積（按租賃面積，平方米） 外資企業(yè)%平均租賃面積平均租賃面積行業(yè)占比行業(yè)占比 中資企業(yè)%平均租賃面積平均租賃面積行業(yè)占比44%%%%%%%%%%%圖表：武漢甲級寫字樓租賃面積段分析（2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）圖表：大面積租戶（3,000平方米及以上）行業(yè)類型分析（2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)及租賃面積）%%%%%%傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)建筑傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)建筑%%%%%%%%%%55147傳統(tǒng)金融%147傳統(tǒng)金融%%%%%航科技互聯(lián)網(wǎng)%%%%%武傳統(tǒng)金融%%%%%圖表：武漢甲級寫字樓各商務(wù)區(qū)租戶行業(yè)分析（2023年，按租賃面積）3316479核心商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)2中南中北路2中南中北路傳統(tǒng)金融%%%%%光光55谷科技互聯(lián)網(wǎng)%%%%%%街街88%%%%%33%%%%%66%%%%%大9大9科技互聯(lián)網(wǎng)%%%%%66圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求行為分析（2020至2023年，按租賃面積）圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求企業(yè)租賃搬遷及升級分析（2022至2023年）地鐵通達(dá)性提升地鐵通達(dá)性提升占比%%%%8 8 甲級寫字樓租戶普查|調(diào)研綜述符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，截至2023年四季度已交付并運(yùn)營的項(xiàng)目符合上述標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓項(xiàng)目中，正常經(jīng)營的終端需求租戶統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至棟甲級寫字樓樣本總面積樣本總面積+99金融業(yè)U型反彈，消費(fèi)行業(yè)提振明顯，專業(yè)服務(wù)擴(kuò)張強(qiáng)勁圖表：武漢甲級寫字樓租戶結(jié)構(gòu)行業(yè)分析（按租賃面積）疫情后金融業(yè)對甲級樓宇需求的支撐作用有所減弱，行業(yè)整合帶動(dòng)占比下滑。但在租賃面積的絕對值上，金融業(yè)依然占有明顯優(yōu)勢，為市場存量去化的源動(dòng)力之一。房地產(chǎn)建筑業(yè)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，市場大規(guī)模退租后，行業(yè)業(yè)需求，民營房地產(chǎn)企業(yè)則以降本增效、資源整合為主基調(diào)。本文將消費(fèi)服務(wù)、酒店餐飲、消費(fèi)制造、文體娛樂、零售貿(mào)易類統(tǒng)稱為消費(fèi)類相關(guān)行業(yè)。該行業(yè)占比近三年間穩(wěn)步上揚(yáng)，科技互聯(lián)網(wǎng)：回歸平穩(wěn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)張以在線教育為主的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)疫情后瘋狂擴(kuò)容，行業(yè)在以律師事務(wù)所為代表性的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，新設(shè)立、升級及搬攀升至全年甲級寫字樓市場新增租賃行業(yè)貢獻(xiàn)的核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)中資企業(yè)持續(xù)主導(dǎo)，成本差異縮減帶動(dòng)外資向非新區(qū)域聚集圖表：武漢甲級寫字樓內(nèi)外資分析（按租賃面積）%%%業(yè)上，雖然近幾年排名前后有所變更，但金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍穩(wěn)居中資行業(yè)的中資企業(yè)的選址主要基于行業(yè)屬性，超過七成的中資金融企業(yè)落戶于建設(shè)大道、中南中北路及漢口沿江三大核心商務(wù)區(qū)。以航空路及光谷為代表的次級商務(wù)區(qū)則是醫(yī)藥業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的聚集地。新興商圈內(nèi)甲級寫字樓租戶的行業(yè)屬并不商務(wù)圈能級在外資企業(yè)的選址策略上變化明顯。基于對租賃成本更高的敏感性，疊加市場需求持續(xù)不振，優(yōu)質(zhì)外資企業(yè)的品牌議價(jià)能力持續(xù)加深，核心及次級商務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目成為外資企業(yè)制定不動(dòng)產(chǎn)策略中更具性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)選擇。租戶平均面積縮減，細(xì)分行業(yè)多元變化圖表：武漢甲級寫字樓租戶面積段分析（按企業(yè)個(gè)數(shù)）圖表：武漢甲級寫字樓主要行業(yè)租賃面積分析0平均數(shù)中位數(shù)圖表：武漢甲級寫字樓租戶平均租賃面積平方米平方米租賃面積在行業(yè)細(xì)分上呈現(xiàn)多元變化趨勢行業(yè)細(xì)分上，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)建筑業(yè)的平均租賃面市場去庫存壓力加速樓宇運(yùn)營商與頭部第三方辦公品牌的合與此同時(shí)，伴隨著消費(fèi)逐步回溫，文體娛樂、以消5642879356428793租賃面積占比專業(yè)服務(wù)大面積貢獻(xiàn)翻倍增長，科技互聯(lián)網(wǎng)斷崖式縮減圖表：武漢甲級寫字樓承租面積大于3,000平方米的大面積租戶行業(yè)排名（按承租面積）11圖表：武漢甲級寫字樓大面積租戶占比分析 %%%% %%%%行業(yè)分析上，大面積租戶依然集中于傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)建筑、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)。第三方辦公、能源與公共事業(yè)等均有明顯增長。其中，專業(yè)服務(wù)類大面積租戶占比翻倍，在線教育行業(yè)退租潮帶動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大面積占比貢獻(xiàn)率 甲級寫字樓租賃行為|調(diào)研綜述近三年近三年，市場新增租賃需求表現(xiàn)疲軟，在去化數(shù)值上持續(xù)下滑的同時(shí)，企業(yè)的租賃行為也發(fā)生變化。除在市場供應(yīng)過剩、租金下行周期中持續(xù)主導(dǎo)的升級需求外，企業(yè)在甲級樓宇之遷及升級量化分析，對租賃軌跡進(jìn)行深入探討。符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，截至2023年符合上述標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目中，2022年一季2022年一季度至2023年四季度棟甲級寫字樓樣本總面積樣本總面積++升級需求持續(xù)主導(dǎo)，企業(yè)搬遷活躍度提升圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求租賃行為分析（2020至2023年，按租賃面積）模快速攀升。雖然市場租賃需求也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，并在疫情后逐步回暖，但需求增長速率依然滯后于市場供應(yīng)端。從新增需求的租賃行為上，企業(yè)升級依然占據(jù)主導(dǎo)。此外，辦公場所變更發(fā)生在兩個(gè)甲級樓宇之間或在原甲級樓宇內(nèi)部金融業(yè)搬遷最大化租賃邊際效益，服務(wù)業(yè)升級提升企業(yè)形象圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為需求行業(yè)分析（2022至2023年，按承租面積）企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)決策對于搬遷或升級的選擇上，行業(yè)上呈現(xiàn)出差異性。從行業(yè)的分布看，企業(yè)搬遷在不同行業(yè)之間的表現(xiàn)更為均衡。升級需求中，服務(wù)業(yè)及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的意愿趨金融業(yè)對于門戶形象要求保持在行業(yè)前列，即使在降本增效、資源整合的前提下，金融企業(yè)依然保持在甲級樓宇中的“占有率”。因此，金融業(yè)在辦公場所變更時(shí)，大多選擇搬遷至性價(jià)比更高的甲級樓宇中，將租賃成本邊際效用最大企業(yè)升級需求的迸發(fā)開始于疫情后科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速擴(kuò)張，但隨著行業(yè)整體回歸平穩(wěn)，該行業(yè)在企業(yè)升級中的貢獻(xiàn)率順勢下滑。但該行業(yè)仍在持續(xù)剝離業(yè)務(wù)板塊，將更基于市場化的業(yè)務(wù)部門，升級搬遷至位于成熟商務(wù)板塊中的甲級樓企業(yè)搬遷尋訪同區(qū)域熟識度，升級場所靈活度更高圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為區(qū)域變化分析（2022至2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）%%%依據(jù)武漢寫字樓市場商務(wù)區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)及武漢兩江四岸的城市格局，我們對企業(yè)辦公場所升級或搬遷路徑分為三種類型。?同商務(wù)區(qū)內(nèi)變更，其中包含同樓宇內(nèi)的辦公室置換；跨商務(wù)區(qū)但不跨江跨商務(wù)區(qū)但不跨江%%%原辦公場所已經(jīng)落位于甲級寫字樓的企業(yè)，在執(zhí)行辦公室搬遷的時(shí)候，71.7%的企業(yè)會選擇在同商務(wù)區(qū)的就近甲級樓宇設(shè)擇跨江而置，將辦公室搬遷至全新的商務(wù)區(qū)。跨商務(wù)區(qū)且跨江跨商務(wù)區(qū)且跨江%%%企業(yè)升級至甲級樓宇，在商務(wù)區(qū)圈層的選擇上則表現(xiàn)的更加靈活，近三成的企業(yè)升級至同區(qū)域的甲級樓宇，更有四分之一的企業(yè)可以接受跨越商務(wù)區(qū)并跨越江域去升級辦就近原則為搬遷首選，升級辦公體驗(yàn)優(yōu)于距離圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為平均距離分析（2022至2023年）公里企業(yè)在辦公室選址中，除了商務(wù)區(qū)的區(qū)位選擇外，企業(yè)往往也會對于新舊辦公場所的直線距離進(jìn)行勾勒。整合升級及搬遷兩類辦公選址行為，企業(yè)新舊辦公場所之間的平均距離為企業(yè)從原始甲級辦公場所搬遷至新場所，對于距離的敏感度遠(yuǎn)高于企業(yè)升級。企業(yè)搬遷行為中，新舊場所之間的平均距恒隆廣場的車行距離。企業(yè)升級需求對于全新辦公場所的距離偏好相對較弱。一是相較于乙級寫字樓或商務(wù)園區(qū)，甲級寫字樓存量較小，選擇更具局限性；二是升級需求中，企業(yè)對于辦公場所整體格局和品質(zhì)感提升的需求度會更為迫切。從直線距離來看，企業(yè)三公里為企業(yè)搬遷黃金范圍，近半數(shù)升級發(fā)生在五公里外圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為距離半徑圈層分析（2022%%%%%%%%%%%%基于上述的距離分析，進(jìn)一步細(xì)化距離分割，搬遷與升級辦公的辦公選址策略得到更為具象的分析。升級搬遷的企業(yè)中，有一半的企業(yè)在半徑3公里以內(nèi)選取新的辦公地點(diǎn)。企業(yè)搬遷仍表現(xiàn)出對于距離更高的敏感度。企業(yè)搬遷全新辦公場所，對于新選址的落位，有超過八成租戶是選在直線半徑在3公里以內(nèi)的項(xiàng)目。此類搬遷偏好源于企業(yè)在商務(wù)區(qū)中形成的成熟上下游網(wǎng)絡(luò)以及企業(yè)聯(lián)動(dòng)性。與此同時(shí)，伴隨著區(qū)域半徑的遞增，企業(yè)搬遷意向也逐步減弱。企業(yè)升級至甲級樓宇時(shí)，市場表現(xiàn)出現(xiàn)兩極分化。近四成的企業(yè)升級意愿落位于原辦公地點(diǎn)輻射半徑3公里以內(nèi)。另外近一半的企業(yè)選址在5公里以外的甲級寫字樓項(xiàng)目。3至5公里內(nèi)企業(yè)辦公場所升級與地鐵通達(dá)性提升需求粘性更高圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為地鐵通達(dá)性改善分析（2022至2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）%%%%%%%%%%%%辦公策略選址中，地鐵通達(dá)性同樣是企業(yè)選址全新辦公地點(diǎn)不可忽略的決策要素之一。從整體數(shù)據(jù)來看，有一半的企業(yè)在搬遷或升級至新辦公地點(diǎn)后，地鐵通達(dá)性有所提升。按照租賃行為類型來看，企業(yè)搬遷依然以就近原則為依托。研究發(fā)現(xiàn)，同商務(wù)區(qū)內(nèi)的搬遷中，企業(yè)對于地鐵通達(dá)性的提升沒有明顯偏好，僅有兩成企業(yè)在搬遷至同商務(wù)區(qū)新辦公場所后，軌道交通變得更為便利，而跨區(qū)域搬遷中，此類企業(yè)企業(yè)升級辦公場所，跨區(qū)域升級對于地鐵通達(dá)性的偏好度更高。從整體來看，有超過六成的企業(yè)選擇在跨區(qū)升級中同時(shí)提升辦公的軌道交通的通達(dá)性，比例為搬遷行為的兩倍。同 同區(qū)域場所變更熱度上升，升級辦公與地鐵粘性更高圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為區(qū)域及地鐵通達(dá)性交叉分析（2022至2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）地鐵通達(dá)性提升占比新舊辦公場所搬遷區(qū)域分析占比地鐵通達(dá)性提升占比地鐵通達(dá)性提升占比發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)#1業(yè)升級辦公場所上，同區(qū)域偏好同比上漲更為明顯。2022年，25.2%的企業(yè)在升級辦公地點(diǎn)會選在與原始辦公地點(diǎn)在同一商務(wù)發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)#2跨區(qū)域變更辦公場所與地鐵通達(dá)性提升具有更高粘性辦公場所變更更加遵守就近原則外，企業(yè)在選擇全新商務(wù)區(qū)中公場所變更對于地鐵的依賴性依然更高，無論是同區(qū)域還是跨商務(wù)區(qū)邊界融合，選址距離擁有黃金三公里圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為平均距離及行為半徑交叉分析（2022至2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）搬遷搬遷+升級期。租戶選址上，商務(wù)區(qū)之間的邊界感有所弱化。企業(yè)辦公場發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)#3企業(yè)制定全新辦公選址策略上，距離的“話語權(quán)”逐步加深。發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)#4按照距離段分析，企業(yè)搬遷距離選擇在3公里以內(nèi)的個(gè)數(shù)占比同質(zhì)、企業(yè)品牌門面的提升。因此，距離優(yōu)先級占比的變化并沒有搬遷需求明顯，但也可看出兩極變化的輕微浮動(dòng)。圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為距離分析及平均需求面積（2022至2023年，按企業(yè)個(gè)數(shù)）搬遷搬遷+升級搬遷及升級按企業(yè)個(gè)數(shù)（%）按租賃面積（%）企業(yè)個(gè)數(shù)占比平均需求面積企業(yè)個(gè)數(shù)占比平均需求面積0基于黃金三公里概念，企業(yè)搬遷和升級的合計(jì)分析中，超一半企業(yè)選在3公里以內(nèi)實(shí)行搬遷或升級。而選在3至5公里行辦公變更的企業(yè)，無論從企業(yè)個(gè)數(shù)或是租賃面積占比均為最發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)#5搬遷距離與企業(yè)平均需求面積呈現(xiàn)出X型變化，企業(yè)需求面積越面積亦呈現(xiàn)出雙端上揚(yáng)。