GB-T《城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展 商務區(qū) ISO37108 本地實施指南》征求意見稿

ICS13.020.70

A00

中華人民共和國國家標準

GB/TXXXXX—XXXX

城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展商務區(qū)

ISO37101本地實施指南

Sustainablecitiesandcommunities-businessdistrictguidancefor

practicallocalimplementationofISO37101

（征求意見稿）（草案）

（ISO37101:2016）

GB/TXXXXX—XXXX

前言

本文件根據(jù)國家標準GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分:標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)

則》給出的要求和規(guī)定起草。

本文件由全國城市可持續(xù)發(fā)展標準化技術(shù)委員會（SAC/TC567）提出并歸口。

本文件起草單位：

本文件主要起草人：

III

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引言

迅速的城市化在促進經(jīng)濟繁榮和改變我們生活方式的同時，也帶來了城市建設(shè)規(guī)模快速擴張，

基本服務和基礎(chǔ)設(shè)施不足，管理和運行成本上升，生態(tài)環(huán)境惡化，生活幸福感下降等不可持續(xù)的問

題，影響了城市化的健康發(fā)展。2015年，聯(lián)合國會員國一致通過了可持續(xù)發(fā)展目標第11項“建設(shè)

具有包容性、安全、有復原力和可持續(xù)的城市和人類住區(qū)”，這是聯(lián)合國首次給城市發(fā)展設(shè)立單獨

的目標。

ISO37101制定了城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系的要求，旨在指導城市管理者通過實施可持續(xù)

發(fā)展戰(zhàn)略、方案、項目、計劃和服務，使城市和社區(qū)變得更具韌性、更智能和可持續(xù)。本文件是

ISO37101在商務區(qū)的實施指南。本文件以ISO37101和ISO37104規(guī)定的一般要求為基礎(chǔ)，為各類

型的商務區(qū)提供指導，以全面、包容和基于可持續(xù)性原則的方式策劃、實施、測量和管理商務區(qū)可

持續(xù)發(fā)展活動。實施可持續(xù)發(fā)展管理將為商務區(qū)帶來良好的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益（如：營商環(huán)境

優(yōu)化，城市品質(zhì)提升）以及其他長期利益。

本文件確定了商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理的一般原則，以及如何在商務區(qū)中應用這些原則，涉及所

有相關(guān)方和商務區(qū)生命周期的所有階段，包括規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、實施、評估和改進等階段。

本文件可作為評估和改進商務區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、治理等方面的情況，以及可以

參照其對不同商務區(qū)進行比較分析。

在聯(lián)合國報告《改變我們的世界——2030年可持續(xù)發(fā)展議程》中，確定了可持續(xù)發(fā)展的三個方

面:經(jīng)濟、社會和環(huán)境。

在商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展中，基礎(chǔ)設(shè)施和治理是兩個重要的方面，并在此單獨列出。因此，商務

區(qū)可持續(xù)發(fā)展五個方面定為:經(jīng)濟、社會、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和治理。

本文件建立在策劃-執(zhí)行-檢查-行動(PDCA)模型的基礎(chǔ)上，可簡要描述如下:

——策劃:建立必要的目標和流程，以根據(jù)城市和社區(qū)目標交付成果；

——執(zhí)行:按流程實施以達成目標；

——檢查:按照流程監(jiān)測和衡量社區(qū)政策、目標和承諾，并報告結(jié)果；

——行動:采取必要措施以提高績效。

圖1說明了本文檔如何遵循PDCA的方法來管理商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

IV

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圖1——PDCA模型和本文檔之間的關(guān)系

在本文件中，“注”的內(nèi)容是理解和說明有關(guān)要求的指南。第3條中使用的“條目說明”提供

補充術(shù)語數(shù)據(jù)的附加信息，并可包含與術(shù)語使用有關(guān)的條款。

V

城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展商務區(qū)ISO37101本地實施指南

1范圍

本文件規(guī)定了商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展宗旨與領(lǐng)域，提出了組織環(huán)境及領(lǐng)導作用、策劃、支持、實施

與運行、績效評價和改進等方面的內(nèi)容。

本文件適用于我國城市中的各類商務區(qū)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件在正文中以部分或全部內(nèi)容被引用，構(gòu)成本文件中的要求。對于注明日期的參考文件，

只適用所引用的版本。對于不注明日期的引用，則適用該文件的最新版本（包括任何修訂）。

ISO37101，城市和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展管理體系要求和使用指南

3術(shù)語和定義

在本文件中，以下術(shù)語和定義適用。

3.1

服務可獲得性accesstoservices

是指在商務區(qū)范圍以內(nèi)、以外的服務提供程度及可獲得程度。

注：服務包括水資源供應、能源供應、廢棄物處理、公共設(shè)施、交通、停車、醫(yī)療及娛樂設(shè)施等。

3.2

可達性accessibility

是指某個功能空間是否容易到達的屬性。

注1：關(guān)于可達性的有關(guān)要求，取決于使用者的需求，以及商務區(qū)及其相關(guān)設(shè)施在生命周期內(nèi)所能承載的活動。

注2：可達性也包括行動不便的使用者能夠無障礙地進入商務區(qū)及其相關(guān)設(shè)施。

3.3

改善措施correctiveaction

是指用以消除不符合事物產(chǎn)生的原因、防止復發(fā)的行動。

3.4

設(shè)施facility

是指服務于特定宗旨的物理設(shè)備。

1

注1：設(shè)施可以指建筑的一部分、整棟建筑、或一群建筑；可能包括相鄰的工程項目(如道路及小巷)，以上各項

可視為一個整體服務于某特定宗旨。

注2：該定義包括物質(zhì)要素以及它們的用途。

3.5

治理框架governanceframework

是指戰(zhàn)略、政策、決策結(jié)構(gòu)和擔責，管理組織可以憑借這個框架運作治理。

[來源:ISO/IECTR38502:2017,3.1]

3.6

治理主體governingbody

是指對組織的績效和一致性負責的個人或群體。

注:治理主體是治理框架的一部分。

[來源:ISO/IEC38500:2015(en),2.9]

3.7

商務區(qū)businessdistrict

是指社區(qū)中的一個劃定區(qū)域并以自治和商業(yè)服務為其主要經(jīng)濟活動。

注1:商務區(qū)可以整合工作、生活和社會空間，包括建筑元素、公共區(qū)域和基礎(chǔ)設(shè)施。

注2:商務區(qū)經(jīng)常呈現(xiàn)建筑密度大、容積率高、人口密集、勞動人口數(shù)量高于居民數(shù)量的特點。

3.8

社會責任socialresponsibility

是指組織通過下列透明并合乎道德的行為，對其決策和活動所產(chǎn)生的社會和環(huán)境影響擔負責任：

——促進可持續(xù)發(fā)展，包括社會健康和福利；

——考慮各相關(guān)方的期望；

——符合所適用的法律和國際準則；

——在組織中整合，與各方共同實踐。

3.9

海綿城市spongecity

是指在城市規(guī)劃建設(shè)中，充分發(fā)揮建筑、道路和綠地、水系等生態(tài)系統(tǒng)對雨水的吸納、蓄滲和

緩釋作用，有效控制雨水徑流，實現(xiàn)自然積存、自然滲透、自然凈化的生態(tài)系統(tǒng)整合方式。

3.10

2

使用者user

是指在商務區(qū)內(nèi)使用或打算使用某建筑或其他建成設(shè)施、設(shè)備或服務的組織或個人。

3.11

價值value

是指廣義的績效表現(xiàn)，而并不僅僅指經(jīng)濟價值。

3.12

營商環(huán)境environmentofdoingbusiness

是指經(jīng)營實體進入、生產(chǎn)、經(jīng)營和退出過程中涉及的相關(guān)外部市場因素和條件

注:商業(yè)環(huán)境的質(zhì)量對商務區(qū)的整體吸引力和經(jīng)濟活力有很大貢獻。

4組織環(huán)境

4.1理解組織及其環(huán)境

商務區(qū)是一個綜合的工作、生活和社會功能空間，它通常包括特定區(qū)域內(nèi)的建筑要素、公共區(qū)

域和基礎(chǔ)設(shè)施，有助于區(qū)域的統(tǒng)一性、彈性和使用者友好性。它可以包括各種建筑物和構(gòu)筑物，其

中大多數(shù)是有大量人員和服務進出的辦公樓。

商務區(qū)有助于提高其所在地的城市或地區(qū)的經(jīng)濟吸引力和就業(yè)市場。它還可以服務于所在大城

市區(qū)域的決策、創(chuàng)新和貿(mào)易功能。同時，商務區(qū)在可持續(xù)性方面也會產(chǎn)生影響，例如較高的能源和

水資源消耗，較多廢物的產(chǎn)生，和較大的交通問題。

商務區(qū)通常有專門的治理系統(tǒng)，根據(jù)其所在城市的治理特點，在區(qū)內(nèi)進行管理。

根據(jù)適用于商務區(qū)法律、行政、管理語境，治理系統(tǒng)中任何提供充分服務的實體都可以被確定

和指定為商務區(qū)啟動和實施可持續(xù)發(fā)展管理系統(tǒng)的組織。它可以是某種類型的機構(gòu)或某種類型機構(gòu)

的組合，包括商務區(qū)的政府管理機構(gòu)、公共管理部門以及商務區(qū)的開發(fā)和建設(shè)公司等。

4.1.1商務區(qū)特征

商務區(qū)是一種能夠滿足下列部分或所有特征的城區(qū)發(fā)展類型：

——辦公樓密度（建筑面積）占其他建筑面積的比例達到50%以上；

——總辦公用地面積占總用地面積的比例達到50％以上；

——辦公樓（建筑面積）最少20萬平方米；

——區(qū)域內(nèi)具備支持決策、創(chuàng)新和貿(mào)易功能的設(shè)施和商業(yè)服務或規(guī)劃：例如商務酒店和餐廳，

隸屬聯(lián)網(wǎng)的商務中心、會議室和會議中心，能提供一系列服務、高速信息和通信網(wǎng)絡(luò)的主題建筑；

3

——受雇員工的比例高于商務區(qū)內(nèi)其他相關(guān)方，比如居民、游客或購物者等。

注：為避免重復，同時兼為商務區(qū)受雇員工的居民和使用者，僅計為受雇員工。

商務區(qū)以金融、貿(mào)易、科研、會展、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，以商務辦公為主要功能，

建筑密度大、容積率高，人流密集，辦公人口多于居住人口，并且包括一定的商業(yè)、酒店、公寓等

服務設(shè)施的配套功能區(qū)。商務區(qū)是對城市的有意和有計劃的干預，以促進若干利益，如經(jīng)濟吸引力、

經(jīng)濟活力、創(chuàng)造就業(yè)機會、合理利用資源、便利的流動性等。

文本框:商務區(qū)的類型

——中央商務區(qū)；

——文化創(chuàng)意商務區(qū)；

——金融商務區(qū)；

——會展商務區(qū)；

——科技商務區(qū)；

——商業(yè)綜合體；

一般來說，商務區(qū)或其組成部分通常比其他類型的城市更快地經(jīng)歷發(fā)展生命周期的不同階段。

4.1.2商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展的實際需求

4.1.2.1優(yōu)質(zhì)服務

商務區(qū)應為使用者提供獲得高質(zhì)量且便利的公共服務、工業(yè)服務、活動。商務區(qū)提供的服務通

常可分為以下幾類:

——參與商務區(qū)的塑造；

——適應各類需求；

——社會融合和混合功能開發(fā)；

——社會條款；

——為舒適體驗進行規(guī)劃；

——安全與保障；

——流動性和可達性；

——提供必要的服務；

——審美價值。

具體地說，對于商務區(qū)來說，吸引和留住人才的服務至關(guān)重要。為了促進人才吸引，宜居和安

全的環(huán)境始終是重點。

在商務區(qū)，建筑物是必不可少的，因為大量的商業(yè)活動將在這里進行。因此，商務區(qū)應提供高

質(zhì)量的公共服務和物業(yè)服務。

服務公司是必不可少的，必要時可以引入相關(guān)服務。然而，在不同的發(fā)展階段，服務的重點是

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不同的。在建設(shè)階段，建筑施工和公司是關(guān)鍵因素，在運營階段，改善員工和居民的生活和工作條

件至關(guān)重要。

4.1.2.2本土活力

商務區(qū)是充滿活力的區(qū)域，通過創(chuàng)建當?shù)仄放?、舉辦大型活動(國際論壇、體育賽事)或年度特

別活動，可提高商務區(qū)的影響力和活力。

4.1.2.3產(chǎn)業(yè)集聚

商務區(qū)應營造有利于其主導產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，包括其地理邊界內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，也包括周邊地區(qū)

和城市/地區(qū)的產(chǎn)業(yè)。

在確定商務區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)后，應引進目標龍頭企業(yè)，以引發(fā)產(chǎn)業(yè)集聚的驅(qū)動力，形成產(chǎn)業(yè)鏈，

激發(fā)經(jīng)濟創(chuàng)新。

此外，應不斷評估和改善地理、交通和工業(yè)發(fā)展狀況。

4.1.2.4商務區(qū)的營商環(huán)境

營商環(huán)境是指市場主體在準入、生產(chǎn)經(jīng)營、退出等過程中涉及的政務環(huán)境、市場環(huán)境、法治環(huán)

境、人文環(huán)境等有關(guān)外部因素和條件的總和。

4.1.2.5智慧

商務區(qū)應加強數(shù)字能力，引入智慧城市方案，支持地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高經(jīng)營管理效率，以帶來

更好的發(fā)展機遇。

4.1.2.6韌性

商務區(qū)應關(guān)注安全和韌性。特別是后疫情時代，應注重相關(guān)方的參與，提高應急能力，為意外

事件做好準備。

海綿城市計劃是城市韌性解決方案的一部分。它有助于商務區(qū)提高應對洪澇災害的能力，并節(jié)

約水資源。(參考附件B)

4.1.3可持續(xù)發(fā)展管理原則

在制定和執(zhí)行商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略時，管理體系基于下表列出的通用原則做出決策和行動。

表1–商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理原則

1)多方參與治理體系根據(jù)相關(guān)方的參與程度和責任，通過達成階段共識等具體

做法來考慮各相關(guān)方的貢獻和期望。

2)全球思維和地方行動治理體系綜合考量地方行動的全球影響，并參考地區(qū)和當?shù)厮P(guān)心

的領(lǐng)域，以評價其戰(zhàn)略選擇的相關(guān)性：

——當采取地方行動時；

——當實施全球戰(zhàn)略時，有可能對本地產(chǎn)生影響，比如創(chuàng)造需求

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或調(diào)用本地資源。

此外，治理體系在更廣泛的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境下制定政策。從而加

強了商務區(qū)與周邊地區(qū)的融合，同時考慮了商務區(qū)所在的大都市圈

已經(jīng)實施或正在規(guī)劃的其他計劃。事實上，只有商務區(qū)與更廣泛的

地區(qū)戰(zhàn)略相結(jié)合，才能在城市創(chuàng)新中持續(xù)發(fā)揮主導作用。

注：參考“21世紀議程”會有所助益。

3)長期愿景治理體系將考慮通過生命周期成本核算預測對近期、中期和遠期所

產(chǎn)生的決策影響，至少評價以下幾點：

——隨時間推移而變化的績效，即在整個使用期間內(nèi)達到規(guī)定級

別功能（包括韌性度）的能力；

——生命周期，或者更具體地說，生命周期某一個階段的選擇是

如何影響其他階段的；

——遺存，也就是過去決策所產(chǎn)生的影響，即使它們超出了商務

區(qū)的物質(zhì)邊界。

4)吸引力商務區(qū)旨在培育和促進價值創(chuàng)造。因此，他們對投資者，合作伙伴

/相關(guān)方和使用者的吸引力是其商業(yè)模式依托的基礎(chǔ)。

——商務區(qū)的吸引力主要在于為使用者們提供的生活和工作環(huán)境

品質(zhì)。

5)可操作性管理措施應易于操作，保證管理人員能夠方便實施。

6)關(guān)聯(lián)影響治理體系提供方法，來充分考慮商務區(qū)可能帶來的影響和累積效

應。

7)社會責任治理體系采取社會責任原則，報告決策和活動的后果。

注：有關(guān)社會責任的更多信息，請參閱ISO26000標準。

8)公平治理體系對代際間、地區(qū)間、社會內(nèi)部的倫理問題采取客觀、均衡

的觀點，兼顧環(huán)境保護，經(jīng)濟效益和社會需求。

9)預警與風險管理治理體系根據(jù)預警角度建立適宜的風險管理和預防措施。風險分析

是基于對可能影響商務區(qū)的各種意外事件和風險的評價。風險管理

包括識別、分析、評價、處理和溝通等一系列協(xié)調(diào)行動。

注：新技術(shù)或新產(chǎn)品的開發(fā)應包括預警角度的考慮，但也不能過度

地妥協(xié)創(chuàng)新。

10)改善提升為了衡量和改善其經(jīng)濟、社會和環(huán)境績效，治理體系確定最合適的

評價、檢查、監(jiān)測和溝通手段，并進行改善計劃。

11)透明度治理體系及時提供關(guān)于任何對社會、經(jīng)濟或環(huán)境有影響的商務區(qū)決

策和活動的清晰、準確、誠實和詳盡的信息。

4.1.4與周邊地區(qū)的協(xié)同

商務區(qū)應在城市規(guī)劃、政策制定過程中，與地方政府充分協(xié)調(diào)，以獲得支持，滿足對城市服務

的各種需求，包括居住、交通、活動、商業(yè)活動等。同時，應與周邊地區(qū)發(fā)展跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施來提

供充足和便利的公共交通、公共空間、住宅物業(yè)和教育設(shè)施等。

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另外，商務區(qū)應參與到更大區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展，以在城市創(chuàng)新中發(fā)揮主導作用。因此，治理系統(tǒng)

應考慮到已經(jīng)開展或正在為所在城市規(guī)劃的其他業(yè)務。

4.2理解商務區(qū)的相關(guān)方

相關(guān)方可分為三種類型：治理主體、執(zhí)行機構(gòu)和使用者。

治理主體是負責可持續(xù)管理系統(tǒng)的決策實體，如市政府、地方政府和商務區(qū)管理機構(gòu)；

執(zhí)行機構(gòu)是受政府委托的實體，負責提供產(chǎn)業(yè)或公共服務，既可以是一個運營公司，也可以是

一個組織（商會、協(xié)會、委員會等）。

使用者是在商務區(qū)內(nèi)活動的實體或個人，既是服務的使用者，也是收集反饋的來源。

商務區(qū)的相關(guān)方主要包括：

a)負責商務區(qū)行政管理的政府機構(gòu)；

b)相關(guān)政府組織(地方、地區(qū)或國家一級)

——負責“營商環(huán)境”的部門；

——商業(yè)/協(xié)會；

——大學和研究機構(gòu)；

——周邊地區(qū)的政府或政府授權(quán)的產(chǎn)業(yè)，公共服務和區(qū)域發(fā)展機構(gòu)；

——區(qū)域間合作組織；

——城市/地方政府。

c)開發(fā)和建筑公司；

d)企業(yè)；

e)投資者和融資公司；

f)工會；

g)居民和社區(qū)協(xié)會；

h)設(shè)施和公用事業(yè)公司；

i)運輸和其他公共服務公司；

j)物業(yè)管理公司；

k)第三方咨詢或規(guī)劃設(shè)計院；

l)其他各類組織。

4.3確定商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系的范圍

商務區(qū)可持續(xù)管理體系的范圍應包括其邊界和適用性。應明確商議和界定地理、公共服務和設(shè)

施適用性以及權(quán)力、責任和擔責的界限；考慮相關(guān)方的需求和期望；以及考慮可持續(xù)領(lǐng)域，在實施

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階段，可設(shè)定的初步范圍，避免活動的重復或缺失。

4.4商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系

商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展的管理體系包括建立、實施、維護和持續(xù)改進。

可持續(xù)管理體系的構(gòu)思、設(shè)計和規(guī)劃應確?？沙掷m(xù)管理體系在商務區(qū)范圍內(nèi)的有效實施，商務

區(qū)可持續(xù)管理系統(tǒng)應與城市/地區(qū)的可持續(xù)管理體系建立聯(lián)系，闡明該體系，并為其做出貢獻。

4.5商務區(qū)可持續(xù)性宗旨

4.5.1概述

可持續(xù)發(fā)展方法是指既滿足當代人的需求，又不損害后代滿足其需求的能力的發(fā)展。它將實現(xiàn)

經(jīng)濟發(fā)展的宗旨，同時保護自然資源和環(huán)境，有助于商務區(qū)在經(jīng)濟、社會和環(huán)境方面達到城市/地區(qū)

的成就水平。可持續(xù)發(fā)展方法定義的宗旨和領(lǐng)域為商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展選擇了以下目標和原則。

4.5.2可持續(xù)發(fā)展宗旨

商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展宗旨是提高吸引力、保護和改善環(huán)境、韌性、負責任的資源利用、社會凝聚

力和福祉。

組織應識別、評估和記錄有助于實施可持續(xù)發(fā)展的宗旨。因此，應考慮一些通常在商務區(qū)環(huán)境

中考慮的目標所產(chǎn)生的影響(見表2和圖2)。

表2–與商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的可持續(xù)性宗旨

可持續(xù)發(fā)展目標任務

經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新有助于推動更廣泛地區(qū)的創(chuàng)造直接和間接就業(yè)，支持彈性就業(yè)

經(jīng)濟增長

作為一個更廣泛的倡議，讓周邊地區(qū)-社區(qū)的經(jīng)濟和

服務給予互補性支持

擴大商務區(qū)和當?shù)厣鐓^(qū)的影響范圍

促進功能、社會和經(jīng)濟多使商務區(qū)的城市功能和活動多樣化

樣性

促進住宅和企業(yè)發(fā)展機會的融合

減少社會空間排斥的現(xiàn)場因素

促進創(chuàng)新、培訓和合作機促進創(chuàng)新

會

促進不同實體之間形成新合作

加強培訓、教育和研究與實踐之間的聯(lián)系

社會和公共服務促進所有人的健康、幸福擴大社交和休閑場所

和福祉(社交場所、公園和

發(fā)展文化、運動和休閑服務，

人行道、交流場所)

提供一系列社區(qū)服務

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可持續(xù)發(fā)展目標任務

提供有相關(guān)性的、多樣促進創(chuàng)新和智慧服務以滿足使用者需求

化、有競爭力的服務

促進辦公共享和與周邊地區(qū)的社區(qū)共享。

開發(fā)在營業(yè)時間以外開放的服務

保護城市景觀和建筑遺產(chǎn)保留歷史遺跡、自然山脈、植被和水

保護建筑遺產(chǎn)

人居和自然環(huán)境節(jié)約能源，保護氣候。降低能耗

減少溫室氣體排放

最大限度地利用可再生能源和進行余能回收

可持續(xù)地管理資源和控制水的消耗和管理污水

廢棄物

保存原材料資源

減少浪費，最大限度地分類和回收

促進生物多樣性，并從積控制土壤板結(jié)

極的外部性中恢復價值

保護和培育本地野生動物，豐富生物多樣性。

保證長期可持續(xù)的綠地管理

遏制污染和公害減輕當?shù)乜諝馕廴?/p>

抑制噪音污染

控制土壤污染

基礎(chǔ)設(shè)施和流動性提供多樣便捷的交通方式構(gòu)建軟交通系統(tǒng)

合理分配公共交通站點

提高公共交通的占有率

提供便利的轉(zhuǎn)運設(shè)施

提供多樣化的服務基礎(chǔ)設(shè)確保衛(wèi)生服務設(shè)施的密度

施

加強公共空間、商店、辦公室、體育、娛樂和文化

等設(shè)施的混合功能

提供創(chuàng)新和智慧服務

治理、授權(quán)與參與確保安全和治安，加強風改善安全和治安基礎(chǔ)設(shè)施和服務

險抵御能力

改善對來自自然和工業(yè)風險的應對

在發(fā)生破壞性事故后，促進照常營業(yè)的恢復

促進相關(guān)方的參與鼓勵參與社會管理

強調(diào)企業(yè)的參與

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如圖2所示，這些可持續(xù)性宗旨與ISO37101中設(shè)定的宗旨相關(guān)聯(lián)。

圖2——ISO37101的6個宗旨與商務區(qū)環(huán)境中可持續(xù)發(fā)展目標的相關(guān)性

4.6可持續(xù)性領(lǐng)域

4.6.1概述

當組織審查商務區(qū)實施的所有戰(zhàn)略、項目、工程、計劃和服務，以及對組織戰(zhàn)略性計劃做結(jié)論

時，應評價其對上述6個可持續(xù)性宗旨的貢獻，以及如何考慮可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域。為此，組織應對宗

旨和領(lǐng)域開展迭代交叉分析。

作為工具，這些領(lǐng)域?qū)⒂糜诶斫夂徒⑦m用于商務區(qū)環(huán)境的可持續(xù)性領(lǐng)域。但這些領(lǐng)域也是會

隨著時間的推移而改變或發(fā)展的。

正如ISO37101所提到的，如適用，考慮更多的領(lǐng)域是有用的，需要注意的是領(lǐng)域可能會隨著

時間的推移而改變或發(fā)展。

4.6.2可持續(xù)商務區(qū)的可持續(xù)性領(lǐng)域

商務區(qū)的可持續(xù)管理領(lǐng)域闡述如下:

a)治理:確保安全和治安，加強風險抵御能力；促進相關(guān)方的參與。包括:

1)治理、授權(quán)和參與

b)社會和公共服務:促進所有人的健康、幸福和福祉(社交場所、公園和人行道、交流場所)；

提供相關(guān)的、多樣化的、有競爭力的服務；保護城市景觀和建筑遺產(chǎn)。包括:

2)教育和能力建設(shè)

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3)城市和社區(qū)健康和醫(yī)療保障

4)文化與城市和社區(qū)認同

5)共同生活和互依互助

6)安全和治安

c)創(chuàng)新和可持續(xù)經(jīng)濟:幫助推動更廣泛地區(qū)的經(jīng)濟增長；促進功能、社會和經(jīng)濟多樣性；促進

創(chuàng)新、培訓和合作機會。有助于改善營商環(huán)境，加強經(jīng)濟合作。包括:

7)創(chuàng)新、創(chuàng)造力和研發(fā)

8)經(jīng)濟、可持續(xù)生產(chǎn)和消費

d)人類和自然環(huán)境:節(jié)約能源和保護氣候；可持續(xù)地管理資源和廢物；促進生物多樣性并從

其積極的外部性中恢復價值；遏制污染和公害。包括:

9)生活和工作環(huán)境

10)生物多樣性和生態(tài)系統(tǒng)服務

e)基礎(chǔ)設(shè)施:提供多樣化和便捷的互聯(lián)運輸模式。提供多樣化的服務基礎(chǔ)設(shè)施。

11)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

12)流動性

5領(lǐng)導作用

5.1領(lǐng)導作用與承諾

根據(jù)ISO37101，商務區(qū)的高層管理者（層）應通過以下方式證實其在商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體

系的領(lǐng)導作用和承諾。

a)應由上級政府給予授權(quán)，建立治理主體；

b)應符合商務區(qū)的法律環(huán)境及其行政和管理要求；

c)確保按照ISO37101的要求；

d)確保商務區(qū)與城市或地區(qū)級別的組織和機構(gòu)之間的有效協(xié)作；

e)確保可獲得商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系所需的資源；

f)確保負責管理商務區(qū)、公共實體、開發(fā)和建筑公司等的可持續(xù)性系統(tǒng)；

g)確保商務區(qū)管理體系實現(xiàn)其預期效果；

h)支持商務區(qū)相關(guān)管理人員在其職責范圍內(nèi)證實其領(lǐng)導作用。

5.1.1概述

商務區(qū)的組織承擔管理和協(xié)調(diào)的兩種角色，組織應考慮所有相關(guān)方的要求，包括治理主體、執(zhí)

11

行機構(gòu)和使用者。組織應設(shè)法獲得城市或地方政府的支持和承諾，以確保獲得發(fā)展可持續(xù)商務區(qū)的

可用資源。

治理框架的領(lǐng)導作用應包括承諾和政策兩個方面。承諾是商務區(qū)高層管理者給出的或者由商務

區(qū)管理者協(xié)調(diào)城市管理者給出。政策需要由城市管理者制定，組織需要協(xié)調(diào)城市級政府，出臺相關(guān)

政策文件，推動可持續(xù)發(fā)展。

5.1.2城市/地方政府的支持

城市/地方政府比商務區(qū)本身具有更大的協(xié)調(diào)能力和決策權(quán)，擁有更多的資源。商務區(qū)應積極參

與城市、商務區(qū)和區(qū)內(nèi)公司發(fā)展相關(guān)的地方政府的決策活動。

城市/地方政府部門對商務區(qū)的支持將有利于商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展應與城市/地方政府的政策和總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，在建設(shè)階段，與城市或地方的

公共設(shè)施相協(xié)調(diào)。

5.1.3政治承諾

組織應致力于可持續(xù)發(fā)展，在地方領(lǐng)導到位后，必要的資源需投入到這一領(lǐng)域，以進一步實現(xiàn)

商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展愿景。

5.2政策

政策應從可持續(xù)發(fā)展的角度來詮釋商務區(qū)的愿景，以明確商務區(qū)最高管理層對可持續(xù)發(fā)展的承

諾。

如果商務區(qū)所在的城市有一個可持續(xù)發(fā)展政策，那么商務區(qū)的政策應該與城市的政策相一致，

并與之相一致。如果沒有一個城市的政策，那么商務區(qū)的政策應該考慮到城市的愿景或期望。

商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展政策應考慮相關(guān)方的意見。因此，在制定政策時應考慮咨詢項目(見4.2和

6.1.5)。商務區(qū)的可持續(xù)發(fā)展政策還應考慮商務區(qū)的背景，特別是與可持續(xù)性問題相關(guān)的關(guān)鍵因素。

政策設(shè)定了“游戲規(guī)則”，并能刺激活動朝著政治承諾的方向發(fā)展。雖然許多政策是由城市/地

區(qū)級別制定的，但商務區(qū)可在以下領(lǐng)域發(fā)布當?shù)靥囟ǖ南嚓P(guān)政策，以支持可持續(xù)發(fā)展:

——與當前可持續(xù)發(fā)展政策保持一致性；

——有助于可持續(xù)宗旨和可持續(xù)領(lǐng)域的政策；

——會衍生其他目標的政策；

——能為商務區(qū)產(chǎn)業(yè)吸引人才的政策；

——考慮到相關(guān)方利益的政策。

5.3組織的角色、責任和權(quán)利

12

商務區(qū)應在法律框架下確定和建立可持續(xù)管理體系組織框架，并提供必要的資源來支持管理。

根據(jù)商務區(qū)的決策過程，組織框架應明確定義、建立和授權(quán)。

為了使組織框架更加有效，應對其角色、職責進行清晰界定、記錄和溝通。例如，應明確組織

框架如何具體落實可持續(xù)發(fā)展政策，如有必要還需與特定相關(guān)部門進行溝通。

可持續(xù)管理體系的組織應包括監(jiān)督機構(gòu)和治理主體，負責管理、制定方向并讓最高管理層承擔

責任。

可持續(xù)管理體系的組織在與城市的法律環(huán)境和商務區(qū)規(guī)則一致的原則下，應獨立于已建立的安

排。

商務區(qū)大部分管理工作應由商務區(qū)管理機構(gòu)以及商務區(qū)的服務部門完成。部分工作可由其他部

門負責，如非政府組織、學術(shù)研究機構(gòu)和其他各方。

商務區(qū)管理機構(gòu)的指定代表應負責以下內(nèi)容，保障商務區(qū)可持續(xù)管理系統(tǒng)的成功實施和維護，

并能持續(xù)改進關(guān)鍵角色。內(nèi)容包括：

——確保商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系符合本文件的要求；

——報告商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系的績效。

治理主體應獲得相應的授權(quán)，并得到理事機構(gòu)的支持，以履行其職責；還應確定理事機構(gòu)、執(zhí)

行機構(gòu)和使用者的具體作用，根據(jù)可持續(xù)發(fā)展管理系統(tǒng)的界限和適用性確定領(lǐng)域；還應建立一種機

制，通過企業(yè)研討會、商業(yè)論壇等，提高協(xié)同水平，確保相關(guān)方的參與。

注：組織應正確理解它適合的可持續(xù)發(fā)展方法，如果組織屬于執(zhí)行機構(gòu)或使用者，應讓理事機構(gòu)了解和參與所

有可持續(xù)發(fā)展行動計劃。

5.3.1概述

組織應確保可持續(xù)發(fā)展管理體系：

——在建立在本地計劃的基礎(chǔ)上，增強商務區(qū)商業(yè)能力；

——專注于經(jīng)濟、社會、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，包括其與基礎(chǔ)設(shè)施和治理的關(guān)系；

——確保改善地區(qū)服務和社會經(jīng)濟效益；

——明確可持續(xù)目標并制定全面的實施計劃。

5.3.2治理系統(tǒng)和相關(guān)方的參與

治理系統(tǒng)包括治理主體、執(zhí)行主體和使用者（見4.2）。

治理框架應允許相關(guān)方參與戰(zhàn)略層面的決策和政策制定，以達成有效協(xié)商和及時反饋。這種參

與過程應涉及多個相關(guān)方，包括在地方政府一級依法建立的不同機構(gòu)。

13

通過在治理主體中邀請多個相關(guān)方代表，分享信息、舉行會議、發(fā)起工作組、建立委員會或委

托委員會、進行公眾咨詢等方法，建立咨詢程序可支持和跟蹤商務區(qū)可持續(xù)管理體系的實施和維護。

5.4識別可持續(xù)性領(lǐng)域的責任

商務區(qū)可持續(xù)管理體系的正常運行應識別和評價與商務區(qū)相關(guān)的可持續(xù)性領(lǐng)域（見4.6）。識別

和評價應有相關(guān)方參與，并由治理主體接受和宣布。在商務區(qū)的整個生命期中，組織應研究實施的

手段，以便為生活、學習、工作、娛樂和其他社會活動創(chuàng)造適當?shù)沫h(huán)境。

涉及組織內(nèi)部和外部的責任內(nèi)容如下：

——商務區(qū)如何組織自己，如何與相關(guān)方及周圍社區(qū)建立聯(lián)系；

——與其宗旨(見4.5)相關(guān)的可持續(xù)性領(lǐng)域(見4.6)考慮到了商務區(qū)的特殊性。

6策劃

6.1應對風險和機遇的措施

6.1.1概述

策劃是一個互動的過程，通過該過程制定可持續(xù)性政策、目標和戰(zhàn)略，以及如何實現(xiàn)目標?？?/p>

慮到可持續(xù)管理體系的有效性及其結(jié)果的不確定性，策劃可持續(xù)發(fā)展管理體系時組織應確定與可持

續(xù)性宗旨(4.5)和領(lǐng)域(4.6)，商務區(qū)的環(huán)境(4.1)、相關(guān)方的要求(4.2)和合規(guī)義務(6.1.3)相關(guān)的需要應對

的風險和機遇。

在應用既定戰(zhàn)略時，組織應策劃必要的應對風險和機遇措施，并為實施措施建立適當?shù)南到y(tǒng)。

組織還應設(shè)置優(yōu)先級并定義流程中的步驟。

6.1.2基準線評估

組織應開展基準線評估來了解商務區(qū)在可持續(xù)發(fā)展宗旨和領(lǐng)域方面的現(xiàn)狀。基準線評估是商

務區(qū)可持續(xù)管理周期中所有步驟的基礎(chǔ)，有助于商務區(qū)建立可持續(xù)政策和可持續(xù)目標的優(yōu)先事項，

并幫助組織設(shè)定合理的目標、愿景和行動計劃。

基準線評估應符合ISO37101和ISO371041有關(guān)要求，并應考慮其他相關(guān)內(nèi)容。

基準線評估工作應采取適當?shù)拇胧┐_保相關(guān)方廣泛參與。

6.1.2.1評估本地條件

本地條件包括商務區(qū)管轄范圍內(nèi)的情況和商務區(qū)與周邊地區(qū)的關(guān)系。

描述本地情況是基準線評估的起點，應根據(jù)確定的需求，收集、匯編商務區(qū)數(shù)據(jù)和信息。描述

本地情況包括:

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a)評估商務區(qū)現(xiàn)狀

——根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫、信息系統(tǒng)和報告工具，獲取地理、環(huán)境、社會和經(jīng)濟方面以及文化古

跡的信息，建立對方案背景的準確理解；

——識別相關(guān)的可持續(xù)性領(lǐng)域并預測趨勢(核心指標集)；

b)策劃政策框架

——法律要求；

——新趨勢和即將出臺的政策；

——現(xiàn)有的政策優(yōu)先事項、決定、承諾和戰(zhàn)略；

c)編制組織結(jié)構(gòu)圖，確定

——相關(guān)責任和組織結(jié)構(gòu)；

——員工能力；

——現(xiàn)有管理工具、程序和財務能力；

——相關(guān)方，包括所有相關(guān)行為者；

——商務區(qū)的財政資源。

收集的定量和定性數(shù)據(jù)可用于建立參考目標。

為幫助診斷，可使用檢查清單、訪談、實地訪問、SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅)和過

去評價等工具。

文本框:商務區(qū)的SWOT分析示例

優(yōu)勢：大量的高科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新機構(gòu)、良好的基礎(chǔ)設(shè)施和豐富的人才。

弱點:無法滿足其使用者對城市服務的所有需求，包括居住、交通、商業(yè)活動等。

機會:城市化加速，產(chǎn)業(yè)升級和科技創(chuàng)新加快，商務區(qū)吸引力持續(xù)增強。

威脅:由于商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展中的任務需要與多個相關(guān)方協(xié)調(diào)，有可能需要額外的協(xié)調(diào)工作。

6.1.2.2建立診斷

初步診斷是有助于評估本地情況和現(xiàn)有的治理工具，特別是與聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標有關(guān)的工

具。

組織應對商務區(qū)的現(xiàn)狀進行診斷，確定現(xiàn)階段的發(fā)展水平，診斷對象包括商務區(qū)的地理位置、

產(chǎn)業(yè)、服務、文化、人才等方面。初步診斷應包括以下操作：

——檢查是否符合法律、監(jiān)管要求等商務區(qū)受約束的法律法規(guī)；

——分析經(jīng)濟、社會和環(huán)境方面，包括商務區(qū)過去或現(xiàn)在的正常運營、緊急事項等相關(guān)情況；

——分析經(jīng)濟、社會和環(huán)境管理措施流程，包括與采購和合同活動相關(guān)實施和程序；

——確定相關(guān)方的角色，確定他們在商務區(qū)生命期不同階段發(fā)揮的作用；

——建立一個集成的數(shù)字平臺(例如，地理信息系統(tǒng)GIS、建筑信息模型BIM或城市信息模型

15

CIM)。數(shù)字平臺有助于提高管理效率。

診斷可采用定量和定性相結(jié)合的方法。常用的方法包括但不限于生態(tài)足跡、碳排放、資源稟賦、

地理信息系統(tǒng)布局分析、環(huán)境容量估算等。

ISO37101中定義的六大宗旨和十二大領(lǐng)域的交叉分析矩陣可用作幫助初始診斷的基本工具，作

為建議的行動或方案的清單。

該交叉分析矩陣的診斷結(jié)果應作為監(jiān)測和評價可持續(xù)發(fā)展管理進展成果時的參考點。

在制定可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃時，應檢查每個領(lǐng)域的優(yōu)先級，以實現(xiàn)六個發(fā)展宗旨。在分析過程中，

12個領(lǐng)域中的部分領(lǐng)域可能不是優(yōu)先事項，在檢查過程中可能會有優(yōu)先級的變化。

應由組織評價商務區(qū)當前可持續(xù)發(fā)展狀況。組織應建立一個評價框架，以框架為基礎(chǔ)確定優(yōu)先

事項和目標，并應利用指標監(jiān)測進展情況。通過評估經(jīng)濟、生態(tài)、社會、政治方面的影響，確定商

務區(qū)可持續(xù)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和壓力。

6.1.2.3對比其他地區(qū)進行基準線評估

與相關(guān)商務區(qū)進行基準線比較，有助于組織設(shè)定自己的目標。相關(guān)的比較對象包括類似的商務

區(qū)、國家參考值、國際參考或承諾。

根據(jù)ISO37101中6.2.1節(jié)提出的六個可持續(xù)發(fā)展發(fā)展宗旨，可持續(xù)發(fā)展的對標有助于評估商務

區(qū)發(fā)展的最實際績效。

對標的結(jié)果可為可持續(xù)發(fā)展其他步驟提供很好的參考。在計劃階段，可用于檢查到管理系統(tǒng)的

能力、目標是否合理。在實施階段，可作為資源分配和行動計劃的參考。在評價階段，可進行差距

分析，以進一步改善績效或調(diào)整目標。

圖3–對照商務區(qū)的相關(guān)比較者進行基準測試

16

6.1.3合規(guī)義務

組織應確定并獲取與可持續(xù)發(fā)展管理有關(guān)相關(guān)的合規(guī)義務，包括國家法規(guī)和義務、由國家政府

簽署的具有國際法律約束力的協(xié)議以及商務區(qū)或所在城市簽署的自愿承諾。

在建立、實施、保持和持續(xù)改進商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展管理體系時必須要考慮這些合規(guī)義務。

組織應保持其合規(guī)義務的文件化信息。

6.1.4確定可持續(xù)性領(lǐng)域的重要性

可持續(xù)性領(lǐng)域是可持續(xù)性戰(zhàn)略的主要組成部分。12個可持續(xù)性領(lǐng)域是基準線評估和策劃過程的

參考框架，是成功實現(xiàn)商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展政策和目標以及可持續(xù)發(fā)展管理體系效率的關(guān)鍵因素。

組織應對可持續(xù)性領(lǐng)域進行分析，并根據(jù)分析結(jié)果制定相關(guān)改進措施。

在可持續(xù)性領(lǐng)域的分析中，應包括4.1中提到的商務區(qū)特征。

6.1.5識別和引入相關(guān)方

組織應基于相關(guān)方各自的參與和責任，確定相關(guān)方的貢獻和期望。

組織應建立一個積極主動的機制和流程，識別和引入相關(guān)方。為適應參與和被參與的不同相關(guān)

方級別，應制定不同的參與形式。

組織應策劃采取措施識別相關(guān)方的需求，措施可包括磋商進程、提高認識舉措、參與咨詢機構(gòu)、

決策機構(gòu)等。識別相關(guān)方的需求和期望的步驟包括:

——明確相關(guān)方；

——確定核心活動中的治理主體、執(zhí)行機構(gòu)和使用者；

——建立溝通和咨詢策略、咨詢或面談溝通形式，獲得關(guān)于他們的需求和期望的信息；

——收集整理相關(guān)方的要求；

——理解相關(guān)方的需求和期望；

——確定相關(guān)方的潛在角色和資源；

——建立有效對話和參與的機制；

——分享進展，共同確保持續(xù)改進。

組織應關(guān)注不同相關(guān)方的參與和存在的資源不對稱問題，應支持資源較少的相關(guān)方。

文本框:引入相關(guān)的各方

與相關(guān)方的對話和合作對于實施可持續(xù)發(fā)展和韌性具有重要的戰(zhàn)略意義:在確定主要的可持續(xù)性領(lǐng)域和實施

相關(guān)解決方案時，相關(guān)方是必要的。相關(guān)方也可能代表商務區(qū)的風險和機會。

6.2可持續(xù)戰(zhàn)略和目標以及實現(xiàn)這些目標的規(guī)劃

6.2.1概述

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和目標清晰地設(shè)定了商務區(qū)在可持續(xù)發(fā)展方面希望達到的狀態(tài)。

17

組織應根據(jù)基準線評估和診斷結(jié)果，對標國內(nèi)和國際可持續(xù)發(fā)展最佳做法，制定商務區(qū)可持續(xù)

發(fā)展政策，并為可持續(xù)發(fā)展設(shè)定優(yōu)先級，制定適當?shù)亩唐?、中期和長期目標。

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和目標應符合可持續(xù)發(fā)展政策，并考慮到適用性的要求。

6.2.2可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

組織應制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略:

——應符合當前環(huán)境，促進商務區(qū)和當?shù)爻鞘薪?jīng)濟、社會和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展；

——應明確定義其范圍及其局限性；

——包括對實施的經(jīng)濟、社會和環(huán)境影響的分析；

——符合:

?可持續(xù)發(fā)展的其他宗旨和領(lǐng)域；

?合規(guī)義務和其他承諾；

?戰(zhàn)略公示時，應按定期和公開的時間表，公示更新和修訂過程。

可將可持續(xù)發(fā)展宗旨作為商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最終目標。在制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略時，組織

應與相關(guān)方合作：

——識別風險和機會；

——制定改進目標，規(guī)定可量化的要素；

——為這些目標的規(guī)劃、評價和監(jiān)測制定并實施可行的程序。

6.2.2.1概述

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)涵主要是根據(jù)計劃確定可持續(xù)發(fā)展的目標，這些目標是關(guān)鍵的優(yōu)先事項。

制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是可持續(xù)性管理過程的第三步，它是關(guān)于:

——確定該計劃支持的城市發(fā)展愿景。在這一階段，領(lǐng)導層的作用至關(guān)重要，應特別關(guān)注；

——通過考慮相關(guān)方的需求和期望，根據(jù)六個宗旨設(shè)定戰(zhàn)略優(yōu)先事項和可持續(xù)目標。

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略應作為一份報告提交，報告可根據(jù)項目成果定期更新，直至管理周期結(jié)束。報

告應包括以下內(nèi)容:

——基準線評估的結(jié)果；

——內(nèi)部和外部的可持續(xù)性領(lǐng)域；

——合規(guī)義務；

——具有愿景、政策相關(guān)性、目標的戰(zhàn)略計劃；

——可量化的目標、相關(guān)的關(guān)鍵績效指標和現(xiàn)實的預期成就或目標；

——帶有數(shù)據(jù)收集建議的計算方法；

——必要的支持和資源。

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