房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺模擬試卷A卷含答案

單選題（共60題）1、評(píng)價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)性能時(shí)，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時(shí)鐘頻率B.運(yùn)算速度C.系統(tǒng)可靠性D.系統(tǒng)失效率【答案】B2、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A3、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A4、某種部件使用在10000臺(tái)計(jì)算機(jī)中，運(yùn)行工作1000小時(shí)后，其中20臺(tái)計(jì)算機(jī)的這種部件失效，則該部件千小時(shí)可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D5、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D6、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對(duì)象是（）。A.硬件設(shè)備驅(qū)動(dòng)程序B.計(jì)算機(jī)程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B7、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C8、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B9、計(jì)算機(jī)指令系統(tǒng)中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數(shù)包含在指令中B.操作數(shù)的地址包含在指令中C.操作數(shù)在地址計(jì)數(shù)器中D.操作數(shù)在寄存器中【答案】A10、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會(huì)中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計(jì)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)寧可少估一周，不可多算一天C.簡(jiǎn)單模塊要注意封裝，復(fù)雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B11、如果計(jì)算機(jī)斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會(huì)丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C12、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格【答案】B13、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對(duì)象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D14、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯是否符合設(shè)計(jì)要求，此時(shí)可使用（）技術(shù)設(shè)計(jì)測(cè)試案例。A.黑盒技術(shù)B.白盒測(cè)試C.等價(jià)類劃分D.邊界值分析【答案】B15、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C16、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個(gè)系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時(shí)間【答案】B17、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時(shí)，?？赡艽蝈e(cuò)別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會(huì)向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請(qǐng)一批專家，對(duì)每個(gè)常用關(guān)鍵詞給出一些易錯(cuò)成的詞B.聘請(qǐng)一批專家，對(duì)每個(gè)常輸錯(cuò)的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對(duì)每個(gè)常用的關(guān)鍵詞找出易錯(cuò)成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯(cuò)詞的對(duì)應(yīng)關(guān)系【答案】D18、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C19、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D20、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設(shè)計(jì)得盡量通用，要盡量考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的擴(kuò)展B.軟件開發(fā)者對(duì)所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對(duì)該軟件的測(cè)試程度C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難，盡量保持簡(jiǎn)潔是軟件設(shè)計(jì)的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期，所以，降低維護(hù)成本比降低實(shí)現(xiàn)成本更重要【答案】A21、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B22、在公司內(nèi)網(wǎng)中部署（）可以最大限度防范內(nèi)部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護(hù)系統(tǒng)C.郵件過濾系統(tǒng)D.入侵檢測(cè)系統(tǒng)【答案】D23、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場(chǎng)的土地收益）B.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場(chǎng)的土地收益）+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用D.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時(shí)50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)【答案】A24、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B25、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D26、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.變量實(shí)際上是存儲(chǔ)位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值【答案】D27、軟件的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)(SD.方法中，一般分為概要設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)兩階段，其中詳細(xì)設(shè)計(jì)主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D28、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D29、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C30、用補(bǔ)碼表示的8位二進(jìn)制數(shù)11100000，其值為十進(jìn)制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B31、在高級(jí)程序設(shè)計(jì)語言中，對(duì)程序員來說，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A32、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想D.這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C33、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A34、若需將一個(gè)棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進(jìn)入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊(duì)，然后使該隊(duì)列元素依次出隊(duì)并進(jìn)入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B35、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，?4）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】B36、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性【答案】A37、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此行為屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A38、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A39、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經(jīng)驗(yàn)，其中（）并不恰當(dāng)。A.只參加最適合提升自己技術(shù)能力的項(xiàng)目B.根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的開發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學(xué)習(xí)C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網(wǎng)絡(luò)上的編程論壇，善于向高手學(xué)習(xí)【答案】A40、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類和對(duì)象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A41、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.經(jīng)營(yíng)管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級(jí)【答案】A42、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言中，對(duì)象之間通過（）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言的敘述中，不正確的是（請(qǐng)作答此空）。A.應(yīng)該支持被封裝的對(duì)象B.應(yīng)該支持類寫實(shí)例的概念C.應(yīng)該支持通過指針進(jìn)行引用D.應(yīng)該支持繼承和多態(tài)【答案】C43、某C語言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請(qǐng)作答此空）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A44、使用獨(dú)立測(cè)試團(tuán)隊(duì)的最主要原因是()。A.有利于項(xiàng)目人員分工B.減少相關(guān)人員之間的矛盾C.可以更徹底地進(jìn)行軟件測(cè)試D.只有測(cè)試人員最熟悉測(cè)試方法和工具【答案】C45、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為(請(qǐng)作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B46、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長(zhǎng)，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C47、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B48、以下關(guān)于入侵檢測(cè)系統(tǒng)的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.入侵檢測(cè)是一種主動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)B.入侵檢測(cè)是一種被動(dòng)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)免受攻擊的安全技術(shù)C.入侵檢測(cè)系統(tǒng)能夠?qū)W(wǎng)絡(luò)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)視D.入侵檢測(cè)能簡(jiǎn)化管理員的工作，保證網(wǎng)絡(luò)安全運(yùn)行【答案】A49、已知n為一正整數(shù)，在下面的循環(huán)語句中，循環(huán)體的重復(fù)次數(shù)約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D50、甲公司2013年3月以1000萬元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C51、CD-ROM盤中的信息存儲(chǔ)在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D52、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動(dòng)化測(cè)試完全代替人工測(cè)試成為必然趨勢(shì)B.開發(fā)時(shí)應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測(cè)試C.測(cè)試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動(dòng)后續(xù)開發(fā)和測(cè)試規(guī)范化D.軟件測(cè)試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時(shí)提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A53、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D54、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。A.制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘C.估價(jià)中的主要不同意見有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)D.估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等【答案】B55、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.該企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該商業(yè)的年利潤(rùn)可視作年凈收益C.該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D.根據(jù)該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益【答案】D56、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D57、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B58、（請(qǐng)作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責(zé)任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D59、軟件開發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、（）、軟件設(shè)計(jì)、編碼、測(cè)試、運(yùn)行(維護(hù))6個(gè)階段。A.可行性分析B.初始調(diào)查C.需求分析與定義D.問題分析【答案】C60、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D大題（共18題）一、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000＝7%，所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率；如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗蓿坏诙?，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。二、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。三、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計(jì)算機(jī)做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計(jì)算D物聯(lián)網(wǎng)四、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場(chǎng)價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線。【答案】1.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場(chǎng)，生意非常紅火。（2）營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營(yíng)收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)；即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。五、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對(duì)末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對(duì)4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對(duì)這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對(duì)處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡(jiǎn)單實(shí)用，但也比較粗略，會(huì)產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對(duì)小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對(duì)最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡(jiǎn)單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問題的計(jì)算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對(duì)進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會(huì)更有利些，所以人們選用方法2來改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會(huì)有較大一筆錢的出入。對(duì)于正負(fù)數(shù)對(duì)稱分布的情況，則4舍5入法不會(huì)產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會(huì)使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。六、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估A寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請(qǐng)問造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場(chǎng)租金時(shí)，如選取B寫字樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；可能一個(gè)是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場(chǎng)租金。<2>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。七、第二題閱讀以下說明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。【說明】對(duì)n個(gè)元素進(jìn)行簡(jiǎn)單選擇排序的基本方法是：第一趟從第1個(gè)元素開始，在n個(gè)元素中選出最小者，將其交換至第一個(gè)位置，第二趟從第2個(gè)元素開始，在剩下的n-1個(gè)元素中選出最小者，將其交換至第二個(gè)位置，依此類推，第i趟從n-i+1個(gè)元素中選出最小元素，將其交換至第i個(gè)位置，通過n-1趟選擇最終得到非遞減排序的有序序列。問題：2.1【代碼】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//對(duì)data[0]~data[n-1]中的n個(gè)整數(shù)按非遞減有序的方式進(jìn)行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下標(biāo)if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此處m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本題考查C程序設(shè)計(jì)基本技能及應(yīng)用。簡(jiǎn)單選擇排序方法是設(shè)所排序序列的記錄個(gè)數(shù)為n。i取1,2,…,n-1,從所有n-i+1個(gè)記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，與第i個(gè)記錄交換。執(zhí)行n-1趟后就完成了記錄序列的排序。第1空應(yīng)填j循環(huán)結(jié)束條件，j應(yīng)該運(yùn)行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循環(huán)控制語句，j每次遞增1，往后移動(dòng)一個(gè)元素與a[i]進(jìn)行比較。第3空為自動(dòng)保存最大元素的下標(biāo)，k=j。第4空為交換兩個(gè)元素，temp為臨時(shí)變量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]為后面n-i+1個(gè)記錄（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序碼最小的記錄，再將temp賦給data[k]。第5空為調(diào)用selectSort對(duì)數(shù)組arr進(jìn)行非遞減排序，selectSort有兩個(gè)參數(shù)，數(shù)組和排序元素個(gè)數(shù)，為selectSort(arr,m)。第6空進(jìn)行元素遍歷輸出所有的數(shù)組元素，從下標(biāo)為0開始，所以填i=0。八、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。<1>、應(yīng)通過何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。九、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。<1>、應(yīng)通過何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。一十、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。<1>、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤(rùn)應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。一十一、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。一十二、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時(shí)，需要用單引號(hào)括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號(hào)括起。一十三、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？<2>、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。一十四、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。<1>、復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定j價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？<2>、復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。2本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值類型可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。一十五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評(píng)估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對(duì)較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對(duì)較少見，但大家在