房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對(duì)舉措

一、企業(yè)資金管理的重要性房地產(chǎn)作為典型的高度資金密集型行業(yè)，資金就如“血液”一樣，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)具體經(jīng)營項(xiàng)目的全周期。從企業(yè)受讓土地開始，到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，再到清算繳稅退出，都需要大量的資金支持。然而，近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步加碼。2020年的最后一天，央行送來監(jiān)管“大禮包”，為銀行涉房貸款劃下“兩道紅線”，從銀行信貸端出發(fā)，與前期“三道紅線”等融資調(diào)控一起，中國樓市迎來“五道紅線”監(jiān)管。2021年2月份自然資源部又發(fā)布北京、上海等22個(gè)重點(diǎn)城市供地實(shí)行“兩集中”政策，都進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻，也更加凸顯出房地產(chǎn)企業(yè)提升資金運(yùn)營管理能力的重要性。二、企業(yè)資金管理存在的問題（一）資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不足房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全首先來自各項(xiàng)目通過開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流正數(shù)，其次依賴于融資對(duì)大額投資等進(jìn)行補(bǔ)充。但由于土地獲取成本高企，加上各地頻繁推出各類限購、限售政策，部分項(xiàng)目資金平衡周期相對(duì)較長，大量車位、商業(yè)庫存沉淀，賬面缺乏現(xiàn)金利潤，無法貢獻(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營所需的現(xiàn)金流，但操盤團(tuán)隊(duì)有時(shí)并不會(huì)感到急迫，尤其是在背靠具有較強(qiáng)融資能力的集團(tuán)企業(yè)中，往往會(huì)存在一缺錢就找集團(tuán)的情況，對(duì)項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流關(guān)注不夠，收支沒有規(guī)劃，給企業(yè)造成一定的資金壓力，影響企業(yè)資金運(yùn)行的安全。（二）資金預(yù)算管理制度流程不完善，計(jì)劃執(zhí)行偏差大房企一般會(huì)編制資金預(yù)算管理制度和資金計(jì)劃，但在制度流程的可執(zhí)行性方面還時(shí)有存在問題，如制度規(guī)定缺乏具體作業(yè)流程，制度流程欠缺閉環(huán)。同時(shí)，因業(yè)務(wù)部門不了解或不夠重視資金計(jì)劃的重要性，導(dǎo)致數(shù)據(jù)報(bào)送相對(duì)隨意，計(jì)劃執(zhí)行偏差大；企業(yè)的財(cái)務(wù)人員因?qū)I(yè)務(wù)了解不夠深入，也無法起到很好的復(fù)核作用。資金預(yù)算制度和計(jì)劃能否得到良好執(zhí)行，實(shí)際上也是側(cè)面反映項(xiàng)目的運(yùn)營效率是否處于正常軌道上。（三）融資平臺(tái)與企業(yè)發(fā)展資金需求不匹配由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房企通常會(huì)通過多種方式來籌集資金。首先是通過獲取投資開發(fā)項(xiàng)目的利潤，以公司的內(nèi)部留存收益，加快自有資本的積累。但在集中拍地的新規(guī)實(shí)施以來，房企在重點(diǎn)城市的搶地陣勢可謂異常兇猛，單純依靠內(nèi)部融資已是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，尤其是典型房企在實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的時(shí)候，對(duì)于外部融資的依賴度比較高。但因礙于各種內(nèi)外部因素，存在融資規(guī)模小、融資渠道單一的問題，如直融產(chǎn)品協(xié)會(huì)/交易所存量??；銀行貸款合作過于集中、限額不足；創(chuàng)新渠道不夠?qū)挼?。融資平臺(tái)的受限，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的資金需求無法得到滿足。（四）銷售未達(dá)款跟蹤不及時(shí)，回款周期長購房者的購房資金主要由自有資金和住房按揭兩部分組成，在現(xiàn)行的信貸政策體系下，住房按揭在房企銷售回款中呈現(xiàn)出使用頻率高、占比大的特點(diǎn)。對(duì)于房企而言，銀行按揭款便是“無息”資金，能否早日、足額收回，對(duì)于保證企業(yè)現(xiàn)金流的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在按揭回款的跟進(jìn)中，經(jīng)常會(huì)碰到以下問題：一是對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)、市場政策、銀行審批流程了解不深入，跟蹤不夠細(xì)致，影響按揭審批及放款的時(shí)效性；二是只跟蹤進(jìn)入按揭環(huán)節(jié)的未達(dá)款，對(duì)即將要成為按揭未達(dá)的沒有提前和營銷等業(yè)務(wù)部門做好溝通，不利于客戶選擇合適的按揭銀行，銀行審批效率低下；三是部分區(qū)域受政策限制，如封頂放款、限貸、限備案等，導(dǎo)致回款周期長。（五）合作項(xiàng)目資金受限，資金使用效率低不同房企合作開發(fā)項(xiàng)目較為普遍，在合作初期，合作各方一般會(huì)在協(xié)議中約定，項(xiàng)目公司需根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要預(yù)留3個(gè)月的運(yùn)營資金，因此會(huì)對(duì)股東方造成一定的資金占用。并且，對(duì)于非并表或者非主操盤項(xiàng)目，財(cái)務(wù)人員可能會(huì)對(duì)涉及合作的賬戶資金使用情況及賬戶余額關(guān)注不夠，或沒有一個(gè)明確的資金使用原則，影響了資金的使用效率。（六）資金賬戶數(shù)量多，疏于管理房地產(chǎn)企業(yè)因成立項(xiàng)目公司、融資、按揭等業(yè)務(wù)需求而開立較多賬戶，但企業(yè)人員一方面對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)間關(guān)注不夠，導(dǎo)致賬戶未及時(shí)銷戶，大量的不需用賬戶加大了管理的半徑和難度；另一方面對(duì)提高資金效益的意識(shí)不足，賬戶中的閑置資金未及時(shí)歸集整合，賬戶資金僅能享受0.36%的活期收益，若銀行賬戶均能開通無風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)定存款業(yè)務(wù)，按1.5%的年化利率，平均100億資金，1年利息收益差異就達(dá)到1.1億元（100億×（1.5%-0.36%）=1.1億/年）。三、加強(qiáng)企業(yè)資金管理的對(duì)策（一）強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)企業(yè)首先從拿地前的測算分析開始，就應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的銷售去化、成本稅費(fèi)等收入、支出預(yù)測，合理預(yù)估項(xiàng)目利潤率、鋪排項(xiàng)目的現(xiàn)金流，避免過于盲目、激進(jìn)拿地，造成后續(xù)的資金壓力傳導(dǎo)；其次財(cái)務(wù)人員應(yīng)從項(xiàng)目開盤前開始介入，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、蓄客情況、外部政策、銀行規(guī)模等，力爭早收晚支，同時(shí)及時(shí)盤點(diǎn)現(xiàn)有庫存項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行匯總，并結(jié)合現(xiàn)金流情況做好各種類型的壓力測試及公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。（二）完善資金預(yù)算制度，做好經(jīng)營性資金的月度管理資金預(yù)算作為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分，在做好跨部門交圈前提下，應(yīng)優(yōu)化并落實(shí)推進(jìn)制度流程的執(zhí)行。可根據(jù)資金預(yù)算，組織編制滾動(dòng)資金計(jì)劃，并依據(jù)“以收定支”原則，按月管控支付。在計(jì)劃的編制中，提前與公司管理層做好充分溝通以取得支持，并在業(yè)務(wù)部門宣導(dǎo)資金計(jì)劃的重要性。具體執(zhí)行層面，計(jì)劃的編制實(shí)行逐筆明細(xì)上報(bào)，通過信息系統(tǒng)對(duì)付款進(jìn)行總額及單筆管控，計(jì)劃外的不予支付；事后每月出具計(jì)劃執(zhí)行情況及分析，反饋給相關(guān)業(yè)務(wù)部門，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行排名通報(bào)，同時(shí)可爭取將資金計(jì)劃納入各業(yè)務(wù)部門的績效考核。（三）拓寬融資渠道，為企業(yè)發(fā)展提供多元化資金來源大量的集中供地導(dǎo)致資金需求量驟增，疊加國家對(duì)房企金融負(fù)債嚴(yán)控的大基調(diào)并未改變，房企長期依賴的傳統(tǒng)債權(quán)融資，如項(xiàng)目開發(fā)貸款顯得較為單一，對(duì)于多元化的融資方式訴求強(qiáng)烈。目前主流融資渠道分為債權(quán)類和股權(quán)類，除傳統(tǒng)開發(fā)貸、并購貸，可重點(diǎn)關(guān)注以下領(lǐng)域：一是發(fā)展直融業(yè)務(wù)，并在市場方面拓寬渠道；二是加強(qiáng)企業(yè)債、保債、公司債、普通中票等重點(diǎn)品種申報(bào)及發(fā)行；三是銀行私行與信托搭配優(yōu)先股、類永續(xù)等股權(quán)類融資；四是購房尾款、持有資產(chǎn)的證券化及供應(yīng)鏈融資。（四）及時(shí)跟蹤，快速推進(jìn)按揭回款房企財(cái)務(wù)及營銷部門作為銷售按揭回款的主責(zé)部門，首先，橫向應(yīng)做好聯(lián)動(dòng)，根據(jù)需要設(shè)立各個(gè)層級(jí)的回款小組，鋪排計(jì)劃、梳理流程、推廣優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)并聯(lián)合制定回款考核措施；其次，縱向定期下沉深入一線經(jīng)營單位或項(xiàng)目，一方面對(duì)第一次經(jīng)歷操盤項(xiàng)目開盤的，組織對(duì)營銷團(tuán)隊(duì)等相關(guān)人員等做好按揭回款的業(yè)務(wù)流程專場培訓(xùn)；另一方面對(duì)按揭回款業(yè)務(wù)存在流程不清晰，前端轉(zhuǎn)化效率低下等問題的，管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)視情況駐點(diǎn)現(xiàn)場辦公，手把手指導(dǎo)該區(qū)域回款團(tuán)隊(duì)進(jìn)行問題整改，包含優(yōu)先排布封頂樓棟接件，合理指導(dǎo)銀行派件方向，加強(qiáng)在工程進(jìn)度、簽約補(bǔ)件、審批放款等各環(huán)節(jié)的信息互通；最后，針對(duì)受區(qū)域政策限制的，財(cái)務(wù)與營銷協(xié)同，結(jié)合銀行按揭政策、放款規(guī)模，關(guān)注每個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，利用一切資源，加強(qiáng)與銀行、不動(dòng)產(chǎn)部門的溝通，縮短回款周期。（五）盤活存量、受限資金，提升資金使用效率按月制定受限資金提取計(jì)劃，按周跟進(jìn)糾偏，對(duì)于合作項(xiàng)目賬上盈余資金，在滿足日常營運(yùn)資金需求的基礎(chǔ)上，及時(shí)進(jìn)行分配，提升整體資金的使用效率。首先是企業(yè)指定專人加強(qiáng)關(guān)注合作項(xiàng)目的賬上資金情況，爭取開通所有賬戶查詢功能，確保時(shí)時(shí)監(jiān)控資金使用情況，并根據(jù)并表不操盤、操盤不并表、并表且操盤、財(cái)務(wù)投資四種情況進(jìn)行相應(yīng)的梳理，明確轉(zhuǎn)款原則；其次是在建在售階段，提前預(yù)判合作項(xiàng)目的收入情況，如銷售回款及貸款放款等，涉及轉(zhuǎn)回各股東方的款項(xiàng)，提前發(fā)起合作項(xiàng)目付款審批流程，以免資金閑置；對(duì)于暫時(shí)不能轉(zhuǎn)回的，應(yīng)該溝通做相應(yīng)的理財(cái)，以提高資金效益。（六）細(xì)化賬戶管理，保證安全，增加收益房企資金賬戶主要分為銀行賬戶和非銀賬戶兩類，銀行賬戶包含基本戶、一般戶、專用戶等；非銀賬戶包含銀聯(lián)、支付寶、微信等。對(duì)于種類、功能繁多的資金賬戶，首先應(yīng)根據(jù)其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)設(shè)置不同的關(guān)注重點(diǎn)，如監(jiān)管戶要正確解讀所屬地監(jiān)管政策，及早盤活監(jiān)管資金；存量資金較多的一般賬戶，則要辦理協(xié)定存款等理財(cái)業(yè)務(wù)，以提高資金收益；其次是根據(jù)業(yè)務(wù)存續(xù)期，設(shè)置預(yù)警提醒功能，方便跟蹤并及時(shí)銷戶，減少企業(yè)管理成本；最后是加強(qiáng)信息化建設(shè)，在保證合規(guī)安全的前提下，利用銀行的創(chuàng)新賬戶管理工具，如企業(yè)銀企直連、銀聯(lián)智能POS機(jī)用于營銷收房款等功能，均能極大提升企業(yè)管理效率。四、結(jié)束語房地產(chǎn)業(yè)作為國