物業(yè)公司管理層崗位技能競賽考試試題及答案

物業(yè)公司管理層崗位技能競賽考試試題及答案匯總

共計160個題目：

口幽：

1、什么是物業(yè)管理？

答：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)

服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關

場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的

活動。

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些事項由業(yè)主共同決定（說出任意四項即可）？

答：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（2）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（3）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者

撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（4）業(yè)主委員會不履行職責的，責成其恢復履行職責；

（5）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（6）籌集和使用住宅專項維修資金；

（7）決定改建、重建建造物及其附屬設施；

（8）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

3、業(yè)主委員會應當履行職責有哪些（說出任意四項即可）？

答：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（3）組織業(yè)主委員會的換屆、改選、增補；

（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服

務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，制止并向有關行政管理部門報告物業(yè)服務

企業(yè)損壞業(yè)主權益的行為；

（5）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，催促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同

應當繳納的費用；

（6）接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務企業(yè)的投訴；

（7）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好本住宅區(qū)

的社區(qū)管理工作；

（8）業(yè)主大會賦予的其他職責。

4、物業(yè)服務合同到期，需重新簽訂物業(yè)服務合同，一方不續(xù)約的，

應該在什么時間告知對方？

答：在合同期滿三個月前。

5、物業(yè)利用公共部位、公共設施設備經(jīng)營的，應當爭取誰的允許？

收益怎么使用？

答：應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會允許；收益主要用于專項維修資金，

也可以按照業(yè)主大會要求決定使用。

6、物業(yè)服務企業(yè)應該在什么時間到房地產(chǎn)行政主管部門備案？

答：自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內(nèi)。

7、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起多長期持業(yè)主委員會選舉結

果和選舉情況報告、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)

行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會選舉結果、管理規(guī)約及業(yè)主大會

議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示？

答：三十日內(nèi)。

8、制定和修改管理規(guī)約，應當經(jīng)多少的業(yè)主允許？

答：專有部份占建造物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)

主。

9、從什么時間開始計收業(yè)主的物業(yè)管理費？

答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；

未按收樓手續(xù)約定日期辦理收樓手續(xù)的，以開辟商發(fā)給業(yè)主的“收樓

通知書”上標明的交房時間的日期開始計收物業(yè)管理費。

10、物業(yè)服務企業(yè)成本由哪幾部份組成？

答：（1）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、

福利費等費用；

（2）共用部位、共用設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

（3）綠化養(yǎng)護費;

（4）清潔衛(wèi)生費；

（5）秩序維護費；

（6）辦公費用；

（7）固定資產(chǎn)折舊費；

（8）共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）經(jīng)業(yè)主允許的其他費用。

11、新建物業(yè)的建設單位在辦理房屋預（銷）售許可證時，應當向物

業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供什么？

答：前期物業(yè)服務合同和暫時管理規(guī)約。

12、物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由誰來決定？

答：業(yè)主大會。

13、物業(yè)管理服務有哪些特點？

答：（1）物業(yè)管理服務的公共性和綜合性；

（2）物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性；

（3）物業(yè)管理服務的即時性和無形性；

（4）物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性

14、物業(yè)服務企業(yè)享有哪些權利（說出任意兩項即可）？

答：（1）按照物業(yè)服務合同進行相應管理；

（2）按照物業(yè)服務合同收取服務費用；

（3）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；

（4）對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地傷害的行為，要求

責任人住手傷害；

（5）依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。

15、物業(yè)服務企業(yè)應履行哪些義務（說出任意兩項即可）？

答：（1）按照物業(yè)服務合同要求提供物業(yè)服務；

（2）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會

報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進行公示；

（3）公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準；

（4）公示利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益和支出情況；

（5）協(xié)助有關部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

（6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

16、物業(yè)使用中禁止哪些行為（說出任意三項即可）？

答：（1）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建造物外貌；

（2）擅自改變物業(yè)共用部份結構、布局及既定用途；

（3）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（4）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地、擅自挪移占用共用

設施、設備；

（5）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（6）管理規(guī)約和物業(yè)服務合同禁止的其他行為。

17、簡述物業(yè)管理民事責任的免責條件。

答：（1）不可抗力；

（2）正當防衛(wèi)；

（3）緊急避險；

（4）受害人自己的過錯導致傷害發(fā)生的；

（5）第三人過錯導致傷害發(fā)生的。

18、簡述引起物業(yè)管理行政責任違法行為的表現(xiàn)。

答：（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部份及設施；

（2）非法經(jīng)營行為；

（3）挪用專項維修基金的行為；

（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為；

（5）妨礙管理行為。

19、什么條件下可以采用協(xié)議方式選聘相應的物業(yè)企業(yè)

答：投標人少于3個或者住宅建造面積低于3萬平米的，經(jīng)物業(yè)所在

地

縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門批準后，可協(xié)議選聘。

20、投標文件應當包含的內(nèi)容：

答：⑴招標函；

（2）投標報價；

（3）物業(yè)管理方案；

（4）招標文件要求提供的其它資料。

21、簡述物業(yè)管理合同的基本原則。

答：物業(yè)合同的成立和履行應當遵循以下主要原則：（1）平等原則；

（2）合法原則；（3）自愿原則；（4）公平原則；（5）委托權主體屬

于業(yè)主的原則；⑹產(chǎn)權與管理權分離的原則；（7）審查的原則；（8）

政府指導，干預原則。

22、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同應約定哪些具體

內(nèi)容？

答：應對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專

項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)

容進行約定。

23、什么是住宅專項維修資金？

答：住宅專項維修資金是住宅公用部位、公共設施設備保修期滿后的

維修和更新改造費用。

24、決定籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)多少業(yè)主允許？

答：專有部份占建造物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之

二以上的業(yè)主。

25、業(yè)主委員會有哪些情形時，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政

主管部門應當予以制止，責令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴重的，

可暫停其活動并通告全體業(yè)主？

答：（1）業(yè)主委員會的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的；

（2）業(yè)主委員會的行為危害社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；

（3）業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權益。

26、哪些項目禁止從住宅專項維修資金中列支？

答：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共

用設施設備維修、更新和改造費用；

（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、

有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備

所需的修復費用；

（4）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用

部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

27、專項維修資金不敷使用時如何辦理？

答：經(jīng)業(yè)主大會允許，由管房單位組織，按產(chǎn)權人占用房屋建造面積

比例向產(chǎn)權人續(xù)籌。

28、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結余的專項維修資金如何處理？

答：不予退還，隨房屋所有權過戶，房屋因拆遷或者其他自然因素造

成住房滅失的，應將專項維修基金余額按業(yè)主個人繳納比例退還給業(yè)

主。

29、《物業(yè)管理條例》對住房專項維修資金的權屬和用途是如何規(guī)定

的？

答：住房專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)

共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

30、專項維修基金是否可以由業(yè)主隨意支配？

答：專項維修資金屬于業(yè)主所有，但并不意味著業(yè)主個人可以隨意支

配維修資金，專項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的

制度，有關專項維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關規(guī)

定。

31、住宅專項維修資金是怎么管理的？

答：物業(yè)管理區(qū)域為單位建賬、按戶核算，銀行專戶存儲、專款專用。

32、什么是住宅的共用部位、共用設施設備？

答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設施設

備（如上下水管線等）、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電

梯、各設備房、消防監(jiān)控等設施設備，小區(qū)道路、場地、綠化、路燈、

健身場所等。

33、建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)管理交接驗收，

向物業(yè)服務企業(yè)移交什么？

答：（1）竣工總平面圖，單體建造、結構、設備竣工圖、配套設施、

地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；

（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其它資料（包括房屋產(chǎn)權資料、項目批準文

件、用地批準文件、拆遷資料等）。

34、《物業(yè)承接查驗辦法》對物業(yè)承接查驗的條件是如何規(guī)定的？（說

出任意四項即可）

答：（1）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門

出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視

等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱

已安裝獨立計量表具；

（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服

務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（4）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建

成，并滿足使用功能要求；

（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控

系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

35、物業(yè)項目施工建設階段的早期介入內(nèi)容及要點？（說出任意四項

即可）

答：⑴熟悉規(guī)劃設計內(nèi)容，對現(xiàn)場施工情況進行跟蹤；

⑵參加項目溝通會，準確了解現(xiàn)場施工進度節(jié)點和各專業(yè)分項施工計

劃；

⑶跟進設施設備的安裝調(diào)試，了解設施設備的使用功能和操作要求，

并采集相關的技術資料及文件；

⑷熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特殊注意在設計資

料或者常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容；

⑸與建設單位就施工過程中的問題共同磋商，及時提出并落實整改方

案；

⑹子細做好現(xiàn)場記錄，將重要的場面拍照、存檔，為今后的物業(yè)服務

提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)；

⑺物業(yè)服務企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對

質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

36、物業(yè)項目營銷策劃階段的早期介入內(nèi)容及要點？（說出任意四項

即可）

（1）根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品類型、目標客戶群的定位確定物業(yè)服務的模式；

⑵根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套確定物業(yè)服務的基本內(nèi)容和服務質(zhì)量標準；

（3）擬定物業(yè)服務的各項費用的收費標準及收費辦法，協(xié)助各種手

續(xù)的報批；

（4）協(xié)助建設單位起草并確定《前期物業(yè)服務合同》和《暫時管理

財》；

（5）安排現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；

（6）評估項目紅線內(nèi)外影響業(yè)主生活的不利因素，向建設單位提出

建議；

（7）接受建設單位的委托對銷售中心、樣板房等提供物業(yè)管理服務，

并展示未來物業(yè)服務的狀況；

（8）物業(yè)服務費的定價除考慮物業(yè)檔次、定位外，還應考慮物業(yè)服

務成本的增長趨勢和可持續(xù)經(jīng)營；

（9）對于物業(yè)服務的宣傳及承諾，要實事求是，符合法規(guī)。在銷售

時應依據(jù)物業(yè)服務的策劃方案，不應為了促銷而夸大其詞，更不能做

出不切實際的承諾。

37、物業(yè)項目竣工驗收階段的早期介入內(nèi)容及要點？（說出任意四項

即可）

（1）采集相關的驗收標準和法律法規(guī)；

（2）參預竣工驗收。在各項工程完工后，參預分期竣工驗收；在工

程全面竣工后，參預綜合竣工驗收；

（3）協(xié)助跟進遺留問題的整改和竣工驗收資料的采集整理；

（4）參預竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，采集工程質(zhì)量、功

能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備；

（5）應跟進驗收過程，了解驗收人員給施工或者建設單位的意見、

建議和驗收結論。

38、裝修期常見裝修違規(guī)行為有：（說出任意四項即可）

答：（1）擅自改變房屋建造及其設施設備的結構、外觀（含外墻、外

門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布

局；

（2）對房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進行違章鑿、拆、搭建；

（3）擅自拆除、破壞、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、

消防等公共設施；

（4）擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌，破壞房屋整體外觀；

（5）擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物；

（6）擅自開工;

（7）隨意拆改智能化系統(tǒng)；

（8）未配滅火器擅自動火；

（9）其他違反裝修管理規(guī)定的行為。

39、物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件有哪些？

答：物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件有：（1）治安事件一一盜竊、搶劫、

斗毆、縱火等；（2）緊急醫(yī)療事件一一急病、事故受傷急救等；（3）

自然災害——火災、水災、地震等；⑷其他特殊事件——樓宇坍塌、

墜樓等。

40、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生火災，物業(yè)管理人員應及時做好哪些工

作？

答：發(fā)生火災時的應急措施：（1）打“119”并報告上級；（2）組織

人員搶救，并查找原因；（3）控制火勢；（4）組織群眾撤離危（wei）

險區(qū)；

（5）嚴防壞人趁火打劫；（6）協(xié)助有關部門做好善后處理工作。

41、《物業(yè)管理條例》對業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費有何規(guī)定？

42、裝修違規(guī)處理方式:

答：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主

委員會催促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法

院起訴。

42、裝修違規(guī)處理方式:

答：（1）勸說、批評、催促與住戶溝通；（2）責令停工、恢復原狀;

（3）限期整改，發(fā)《裝修整改通知書》（一式兩份），一聯(lián)存檔，二

聯(lián)簽字發(fā)放；（4）通報政府行政部門協(xié)助解決；（5）要求賠償損失；

（6）申請仲裁或者提起訴訟。

43、客戶投訴處理的基本流程？

答：（1）接受投訴；（2）確認投訴；（3）調(diào)查評估；（4）處理方案；

（5）回復客戶；（6）回訪客戶；（7）投訴總結。

44、暴雨預警信號及劃分標準

暴雨預警信號分四級，分別以藍色、黃色、橙色、紅色表示

答：（1）藍色預警：12小時內(nèi)降雨量將達50毫米以上，或者已達50

毫米以上且降雨可能持續(xù)。

（2）黃色預警：6小時內(nèi)降雨量將達50毫米以上，或者已達50毫

米以上且降雨可能持續(xù)。

（3）橙色預警：3小時內(nèi)降雨量將達50毫米以上，或者已達50毫

米以上且降雨可能持續(xù)。

⑷紅色預警：3小時內(nèi)降雨量將達100毫米以上，或者已達到100

毫米以上且降雨可能持續(xù)。

45、物業(yè)項目客戶服務的普通內(nèi)容？

答：物業(yè)項目客戶服務的普通內(nèi)容包括：業(yè)主檔案管理、公共事務處

理、業(yè)主溝通、特約服務。

46、建立客戶服務體系包括哪些內(nèi)容？

答：建立客戶服務體系包括：細分客戶群體、識別客戶需求、設計服

務項目及標準、設計服務傳遞系統(tǒng)等內(nèi)容。

47、物業(yè)服務合同簽訂時應遵循原則？

答：（1）“宜細不宜粗”的原則；（2）不應有無償無限期的承諾；（3）

實事求是留有余地；（4）明確界定違約責任與處理方式。

48、物業(yè)管理投標的程序？

答：（1）獲取招標信息，決策是否參預投標；（2）報送投標申請，接

受資格審查；（3）獲取與熟悉招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場；（4）投標決策

與編制投標書；（5）報送投標書；（6）參加開標及答辯會；（7）中標

與簽訂物業(yè)服務合同。

49、物業(yè)管理檔案的采集按照物業(yè)管理流程分類進行包括哪些？

答：（1）承接查驗期檔案；（2）入住期檔案；（3）日常管理期檔案。

50、物業(yè)承接查驗的的原則？

答：物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護

業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

搶答題：

1、物業(yè)管理的全面正式啟動（以物業(yè)的接管驗收）為標志。

2、接受業(yè)主委員會和業(yè)主使用人的監(jiān)督是物業(yè)公司的（義務）。

3、《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)

管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，贏余或者虧損均由（物業(yè)管理企業(yè)）

享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

4、（政府行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會）是物業(yè)管理市場中的協(xié)調(diào)主

體。

5、業(yè)主大會會議分為（定期會議和暫時會議）。

6、物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。服務報酬的數(shù)額、

支付方式、支付時間等由（雙方當事人）自主約定。

7、由（建設單位）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，僅僅是

在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主

自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)

的自主權。

8、驗收房屋后自行添置、改動的設施、設備、由（業(yè)主）承擔維修

責任。

9、物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止，報告三項義務后，對于故意

違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成傷害后果的，依照（民法通則）關于相

鄰權規(guī)定及相關的法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔侵權責任，物業(yè)管理企

業(yè)不承擔物業(yè)服務合同的違約責任。

10、中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)

了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》制定了（3個）

等級的服務標準。

11、物業(yè)管理主要是指向房屋及配套的設施設備和相關場地的維修，

養(yǎng)護，管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的（環(huán)境衛(wèi)生和秩序）的活動。

12、物業(yè)現(xiàn)場驗收包括物業(yè)共用部位共用設施設備驗收和（物業(yè)管理

區(qū)域環(huán)境驗收）兩個方面。

13、物業(yè)保修責任是指（建設單位）有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)

浮現(xiàn)不符合工程建造強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修

復的責任。

14、商品住宅的保修期限不得（低于）建設工程承包單位向建設單位

出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

15、業(yè)界普遍認為，物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（英國）。

16、我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開辟和（住房）制度改革背景

下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。

17、《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定，地面空鼓開裂、大面積起砂的保修期

為（1年）。

18、（城市新建住宅小區(qū)管理辦法）是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理

制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我

國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

19、為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強

財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了（物業(yè)管理企業(yè)財務管

理規(guī)定）。

20、物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主發(fā)布物業(yè)服務資金年

度預決算，并每年（不少于1次）發(fā)布物業(yè)服務資金的收支情況。

21、商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，客觀上只能由（建設單位）選

聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。

22、業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩

個合同基礎之上的：一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服

務內(nèi)容的商品房銷售合同，一個是（建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的

前期物業(yè)服務合同）。

23、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘（物業(yè)管理企業(yè)）的方式來實現(xiàn)的活

動。

24、業(yè)主大會作出普通性問題的決定，必須經(jīng)預會業(yè)主所持投票權

（1/2）以上通過。

25、物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋（物

業(yè)管理檔案）。

26、住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循（業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理）相

結合的原則。

27、物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務，屬于（安全

防范）性質(zhì)。

28、建造物所有權人就是指在物業(yè)管理活動中的（業(yè)主）。

29、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部份的經(jīng)營性收益屬于（全體業(yè)主）所有。

30、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務合同，明確與業(yè)主的（權利與義

務）關系。

31、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權的是：

（業(yè)主大會）。

32、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權，按照業(yè)主擁有物業(yè)的（建

造面積、住宅套數(shù)）因素確定。

33、棄權或者投反對票的業(yè)主應當（服從并執(zhí)行）業(yè)主大會做出的各

項決議。

34、前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知

書發(fā)出之日起（30）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書

面前期物業(yè)服務合同。

35、實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（物業(yè)服

務支出）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

36、新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（建設單位）索取物業(yè)

檔案資料。

37、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)

主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)的（合法權益）合同的格式條款無效。

38、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于（深圳）。

39、（維護業(yè)主和使用人的合法權益）是物業(yè)服務企業(yè)的主要職能。

40、按照國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于（第三產(chǎn)業(yè)）。

41、在物業(yè)管理中占主導地位的是（業(yè)主和使用人）。

42、業(yè)主暫時規(guī)約由（建設單位）制定。

43、物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（物業(yè)管理咨詢活動）。

44、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（業(yè)主大會

成立）之日止的物業(yè)管理活動。

45、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應向（業(yè)主

委員會）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

46、《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循的原則：1、物業(yè)管理

權利和財產(chǎn)權相對應；2、維護全體業(yè)主合法權益；3、現(xiàn)實性與前瞻

性有機結合；4、（從實際出發(fā)、實事求是）。

47、我國目前物業(yè)服務收費定價形式的種類有：（市場調(diào)節(jié)價和政府

指導價）。

48、物業(yè)管理服務的種類有延伸性的專項服務、隨機性的特約服務和

（常規(guī)性的公共）服務。

49、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)物業(yè)管

理活動的（監(jiān)督管理）工作。

50、國家提倡業(yè)主通過（公開、公平、公正）的市場競爭機制選擇物

業(yè)服務企業(yè)。

51、業(yè)主大會會議可以采用（集體討論和書面征求意見）形式。

52、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有（獨立的法人）資格。

53、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起（30）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的

行政機關備案。

54、建設單位制定的（暫時管理規(guī)約），不得侵害物業(yè)買受人的合法

權益。

55、建設單位應當在物業(yè)銷售前將（暫時管理規(guī)約）向物業(yè)買受人明

示，并予以說明。

56、投標人少于（3個）或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)

行政主管批準，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

57、業(yè)主依法享有的（物業(yè)共用部位、共用設施設備）的所有權或者

使用權，建設單位不得擅自處分。

58、建設單位應當按照規(guī)定在（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)配置必要的物業(yè)管

理用房。

59、物業(yè)服務企業(yè)應當按照（物業(yè)服務合同）的約定，提供相應的服

務。

60、物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（業(yè)主大會）允許物

業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

61、物業(yè)服務企業(yè)未能履行（物業(yè)服務合同）的約定，導致業(yè)主人身、

財產(chǎn)安全受到傷害的應當依法承擔相應的法律責任。

62、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及（費用與服務水平相適應

的原則）。

63、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費

用由（建設單位）繳納。

64、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其

約定，業(yè)主負（連帶繳納）責任。

65、物業(yè)服務期間可以根據(jù)業(yè)主的委托提供（物業(yè)服務合同）約定以

外的服務項目，報酬由雙方約定。

66、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等

單位應向（最終用戶）收取有關費用。

67、物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有

線電視等費用的不得向業(yè)主收?。ㄊ掷m(xù)費）等額外費用。

68、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方

面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當（制止并及時向有關行政部門

報告）。

69、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由（業(yè)主和物業(yè)使用人）

約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

70、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝規(guī)劃建設的（公共建造）和（共用設施），

不得改變用途。

71、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（道

路）、（場地），傷害業(yè)主的共同利益。

72、專項維修基金用于物業(yè)保修期滿后（物業(yè)共用部位）、（共用設施

設備）的維修和更新、改造，不得挪做它用。

73、分期開辟建設或者兩個以上的建設單位開辟建設的物業(yè)，其配套

實施是共用的，應當劃定為（一個）物業(yè)管理區(qū)域。

74、業(yè)主委員會有監(jiān)督（業(yè)主管理規(guī)約）的實施職責。

75、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，（業(yè)主大會）代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

76、根據(jù)我國相關法規(guī)要求，在正常使用情況下，房屋建造工程的屋

面防水工程的最低保修期限為（5年）o

77、業(yè)主完成商品房交易后，應當及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所

有權（轉(zhuǎn)移）登記。

78、物業(yè)服務企業(yè)享有按照（物業(yè)服務合同）收取服務費用的權利。

79、物業(yè)服務企業(yè)應履行公示物業(yè)服務合同約定的（收費項目）和標

準。

80、物業(yè)服務企業(yè)應履行協(xié)助有關部門制止違法違規(guī)的行為，維護（物

業(yè)管理區(qū)域）秩序。

81、普通住宅以外的物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價，由（業(yè)主與物業(yè)服務企

業(yè)）商議確定。

82、物業(yè)服務收費的標準及收取方式應當在（物業(yè)服務合同）中約定，

并向業(yè)主公示。

83、物業(yè)使用中禁止損壞物業(yè)共用部位、（共用設施設備），擅自挪移、

占用共用設施設備。

84、業(yè)主或者物業(yè)使用人對自用部份進行裝飾裝修，應當告知（物

業(yè)服務企業(yè)）。

85、依法不屬于業(yè)主所有權的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權的車位應

當優(yōu)先滿足（業(yè)主、物業(yè)使用人）停車需要。

86、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛

的，應當征得（業(yè)主大會）允許，確保消防通道和道路暢通。

87、經(jīng)業(yè)主大會允許收取場地占用費的，場地占用費歸（全體業(yè)主）

所有。

88、物業(yè)服務企業(yè)履行看管責任的，可以獲取適當?shù)目垂芊召M。看

管服務費標準由（業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)）雙方確定，并在物業(yè)服務合

同中約定。

89、專項維修資金以及所有增值部份屬（業(yè)主）所有，任何單位和個

人不得占有、挪用。

90、住宅專項維修資金市區(qū)內(nèi)由（市房產(chǎn)行政部門）代管。

91、專項維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由（市人民政府）

依法制定。

92、由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維

修、更新和改造費用不得從（住宅專項維修資金）中列支。

93、住宅專項維修資金以（物業(yè)管理區(qū)域）為單位建賬、按戶核算，

銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?。

94、專項維修資金的使用應當經(jīng)專有部份占建造物總面積（三分之二）

以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（三分之二）以上的業(yè)主允許。

95、物業(yè)服務企業(yè)及其他專項維修資金使用單位應及時將專項維修資

金的收支、使用情況進行公示，接受（業(yè)主）的監(jiān)督。

96、房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨

（房屋所有權）同時過戶。

97、物業(yè)服務企業(yè)公開作出的（服務承諾）及制定的服務細則，屬于

物業(yè)服務合同的組成部份。

98、物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事（物業(yè)管

理服務）活動的企業(yè)。

99、住宅專項維修資金，是指專項用于（住宅共用部位、共用設施設

備）保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本帖隱藏的內(nèi)容

100.住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、（所有權人決

策）和政府監(jiān)督的原則。

10K商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建造面積交

存住宅專項維修資金，每平方米建造面積交存首期住宅專項維修資金

的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄔ彀惭b工程每平方米造價的（5%至8%）。

102、從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于（公有住房

售房單位）所有。

103、業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項

維修資金，由物業(yè)所在地（直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）

主管部門）代管。

104、未按專項維修資金辦法規(guī)定交存（住宅專項維修資金）的，開

發(fā)建設單位不得將房屋交付購買人。

105、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，

應當及時續(xù)交，續(xù)交方案由（業(yè)主大會）決定。

106、根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用

部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用，不得從（住宅專項維修資金）

中列支。

107、前期物業(yè)管理招標由（招標人）依法組織實施。

108、前期物業(yè)管理招標分為（公開招標）和（邀請招標）。

109＞招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的（10）日前，

提交相關材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行

政主管部門備案。

110.公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提

交投標文件截止之日止，最短不得少于（20日）。

111.預售商品房項目應當在取得（商品房預售許可證）之前完成物業(yè)管

理招投標工作。

112、新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前（30日）完成物業(yè)管理招投

標工作。

113.投標文件應當包括以下內(nèi)容：1、投標函；2、投標報價；3、（物

業(yè)管理方案）；4、招標文件要求提供的其他材料。

114.評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為

5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于

成員總數(shù)的（三分之二）。

115、招標人應當在投標有效期截止時限（30日）前確定中標人。

116、招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（30日）內(nèi)，按

照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得

再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

117.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與（物業(yè)

管理）無關的決定，不得從事與（物業(yè)管理）無關的活動。

118、符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街

道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請

后（60日）內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

119、籌備組應當自組成之日起（90日）內(nèi)完成籌備工作，組織召開

首次業(yè)主大會會議。

120、業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他傷害

業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

中對其（共同管理權）的行使予以限制。

121、經(jīng)專有部份占建造物總面積（20%）以上且占總?cè)藬?shù)（20%）以

上業(yè)主提議可召開業(yè)主大會暫時會議。

122、業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以（書面）委托代理人

參加業(yè)主大會會議。

123、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以（幢）、（單元）、（樓層）

為單位，推選一位業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當

在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

124、業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由（5）至（11）人單數(shù)

組成。

125、業(yè)主委員會委員遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、（管理規(guī)約），模范履

行業(yè)主義務。

126、業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向（公安機關）申

請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

127、業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自

變更之日起（30日）內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

128、業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決

定召開會議。經(jīng)（三分之一）以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7

日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

129、業(yè)主委員會委員資格自行終止：1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不

再是業(yè)主的；2、（喪失民事行為能力的）；3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的