中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程2中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第2頁,共46頁，2024年2月25日，星期天31980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。第3頁,共46頁，2024年2月25日，星期天4當中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新第4頁,共46頁，2024年2月25日，星期天5成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地第5頁,共46頁，2024年2月25日，星期天6香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應求。第6頁,共46頁，2024年2月25日，星期天7近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。第7頁,共46頁，2024年2月25日，星期天8香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)PulteHomes萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。美國模式VS兼容第8頁,共46頁，2024年2月25日，星期天9

發(fā)展模式的根源：土地第9頁,共46頁，2024年2月25日，星期天10中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第10頁,共46頁，2024年2月25日，星期天111.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)流程第11頁,共46頁，2024年2月25日，星期天12建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五第12頁,共46頁，2024年2月25日，星期天13中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第13頁,共46頁，2024年2月25日，星期天14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個項目全生命周期（項目論證、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程建造、營銷策劃、客戶服務、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。第14頁,共46頁，2024年2月25日，星期天15中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點第15頁,共46頁，2024年2月25日，星期天1619781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段第16頁,共46頁，2024年2月25日，星期天17新中國土地拍賣“第一槌”。

1988年4月第17頁,共46頁，2024年2月25日，星期天18創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等第18頁,共46頁，2024年2月25日，星期天19197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標志的中國房地產(chǎn)嚴冬如期而至。第19頁,共46頁，2024年2月25日，星期天20”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。第20頁,共46頁，2024年2月25日，星期天21探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：第21頁,共46頁，2024年2月25日，星期天22房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：第22頁,共46頁，2024年2月25日，星期天23溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)。“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點?！痹诔赐副镜貥鞘泻?，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”?；疖嚦捶繄F飛機炒房團第23頁,共46頁，2024年2月25日，星期天242003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)第24頁,共46頁，2024年2月25日，星期天252006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運動第25頁,共46頁，2024年2月25日，星期天262006年12月中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入第26頁,共46頁，2024年2月25日，星期天272006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀第27頁,共46頁，2024年2月25日，星期天282007年，地王頻現(xiàn)面粉比面包貴第28頁,共46頁，2024年2月25日，星期天292007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標現(xiàn)在屢次上演。第29頁,共46頁，2024年2月25日，星期天302007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富第30頁,共46頁，2024年2月25日，星期天312007年上海湯臣天價11萬/平米2007年北京商品房預售均價首次突破萬元，達12436.2元/平米第31頁,共46頁，2024年2月25日，星期天32房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：第32頁,共46頁，2024年2月25日，星期天332008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉第33頁,共46頁，2024年2月25日，星期天342008年3月因認購不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計劃是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標志性事件第34頁,共46頁，2024年2月25日，星期天352009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡第35頁,共46頁，2024年2月25日，星期天362009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機構(gòu)出具的一紙報告，“此樓安全”。第36頁,共46頁，2024年2月25日，星期天372009年，樓市“火”“劇”---蝸居第37頁,共46頁，2024年2月25日，星期天38中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報第38頁,共46頁，2024年2月25日，星期天39中國房地產(chǎn)市場從安居時代到投機時代第39頁,共46頁，2024年2月25日，星期天40投資：開發(fā)投資增速逐月回升但仍低于近年來平均水平第40頁,共46頁，2024年2月25日，星期天41供應：09年施工和新開工面積低位增長市場略顯供給不足第41頁,共46頁，2024年2月25日，星期天42需求：銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高

第42頁,共46頁，2024年2月25日，星期天43中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢第43頁,共46頁，2024年2月25日，