北京大悅城營(yíng)銷策劃方案

2007年北京西單MALL項(xiàng)目定位分析

2024/4/191目錄一、西單商圈消費(fèi)環(huán)境分析1、西單商圈總體商業(yè)情況概述2、西單商圈交通及人流情況概述3、西單商圈行業(yè)市場(chǎng)情況概述4、西單商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況概述5、西單MALL項(xiàng)目差異化需求分析二、西單MALL項(xiàng)目SWOT分析1、西單MALL項(xiàng)目條件解讀2、西單MALL項(xiàng)目SWOT分析3、與東方新天地的比較三、西單MALL項(xiàng)目的產(chǎn)品和功能定位1、西單MALL項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客戶特點(diǎn)2、西單MALL項(xiàng)目產(chǎn)品屬性3、西單MALL項(xiàng)目功能屬性2024/4/192目錄四、西單MALL項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位1、西單MALL項(xiàng)目主題定位2、西單MALL項(xiàng)目業(yè)種分類規(guī)劃3、西單MALL項(xiàng)目垂直業(yè)態(tài)規(guī)劃4、西單MALL項(xiàng)目水平業(yè)態(tài)規(guī)劃5、西單MALL項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)6、西單MALL項(xiàng)目品牌配置規(guī)劃五、西單MALL項(xiàng)目的招商策略1、西單MALL項(xiàng)目招商策略的基本原則2、西單MALL項(xiàng)目招商工作流程3、西單MALL項(xiàng)目招商工作目標(biāo)4、西單MALL項(xiàng)目租金收益分析5、西單MALL項(xiàng)目招商指標(biāo)分解6、西單MALL項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策7、西單MALL項(xiàng)目招商推廣策略8、西單MALL項(xiàng)目招商推廣工作進(jìn)度2024/4/193一、西單商圈消費(fèi)環(huán)境分析1、西單商圈總體商業(yè)情況概述西單商圈概述形成與地位：西單商圈形成于上世紀(jì)70年代，與前門、王府井并稱為京城三大市級(jí)商業(yè)中心。改造與發(fā)展：西單商業(yè)區(qū)自1993年整體規(guī)劃以來(lái)，歷經(jīng)數(shù)年改造發(fā)展，截止到2000年已由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化城市商業(yè)中心。范圍及體量：西單商圈南起西絨線胡同，北至靈境胡同西口，南北長(zhǎng)1600米，以西單北大街為軸東西進(jìn)深200-300米，占地80公頃，現(xiàn)有大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積接近35萬(wàn)平方米，新增約18萬(wàn)平方米，五年后有望達(dá)到100萬(wàn)平方米以上。重點(diǎn)商業(yè)：目前西單擁有各類企業(yè)商家共121家，其中10家零售企業(yè)營(yíng)業(yè)面積在萬(wàn)平米以上。西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物中心、西單賽特、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場(chǎng)、109百貨、西單圖書大廈等。未來(lái)新增項(xiàng)目：本案、美晟國(guó)際廣場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)效益：2006年上半年西單商業(yè)街實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額總計(jì)24億元，同比增長(zhǎng)27.8%；實(shí)現(xiàn)三級(jí)稅收5.99億元。規(guī)劃及建設(shè)：2008年前，全面實(shí)現(xiàn)西單北大街兩側(cè)和宣武門內(nèi)大街東側(cè)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃。更新改造西單文化廣場(chǎng)，完成圖書大廈二期工程，建成西單Mall項(xiàng)目；同時(shí)完成路網(wǎng)改造及地鐵四號(hào)線建設(shè)工程。2024/4/1952024/4/196時(shí)代廣場(chǎng)美美百貨西單圖書大廈中友百貨高登大廈商業(yè)西單明珠西單購(gòu)物中心華威大廈商業(yè)北京攻略西單商場(chǎng)美晟國(guó)際廣場(chǎng)君太百貨西單Mall置地星座西單國(guó)際大廈商業(yè)西單109

婚慶百貨西單文化廣場(chǎng)西單明珠商場(chǎng)2024/4/197金融街對(duì)西單商圈的影響金融街總建筑面積：338萬(wàn)平方米其中高檔商務(wù)寫字樓約占76%1平方公里內(nèi)，至少20萬(wàn)常駐辦公和居住人口擁有70%的中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、超過(guò)300家金融機(jī)

構(gòu)的總部、三家世界級(jí)知名高檔酒店人均月收入水平達(dá)5000元以上

“總部聚集經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)明顯，各類商務(wù)及政務(wù)交往的消費(fèi)需求巨大現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)以百貨公司等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為

主，餐飲、休閑消費(fèi)場(chǎng)所極度匱乏現(xiàn)有人均商業(yè)面積不足0.3平米未來(lái)金融街中心廣場(chǎng)入市將彌補(bǔ)高端零售及

餐飲休閑等商業(yè)設(shè)施的不足

金融街300多家金融機(jī)構(gòu)總部、70%的中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、20余萬(wàn)的辦公及居住人群是西單商圈潛在的、實(shí)力型消費(fèi)客群。金融街現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)不足，有相當(dāng)部分的零售消費(fèi)需求和商務(wù)餐飲需求流向西單商圈。四季商城定位高端，面向高端商務(wù)人群和酒店客戶，對(duì)西單零售商業(yè)的影響不明顯。金樹街1.6萬(wàn)平方米的餐飲供應(yīng)將截留部分工作日餐飲消費(fèi)和相當(dāng)一部分商務(wù)宴請(qǐng)餐飲消費(fèi)。西單商圈中以金融街商務(wù)人士為目標(biāo)客戶的餐飲，如：文府大廚、俏江南等餐飲商業(yè)將受到一定影響。2024/4/1982、西單商圈交通及人流情況概述地面交通路網(wǎng)西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成。從整體布局上充分體現(xiàn)了北京市棋盤式與環(huán)路相結(jié)合的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)的整體結(jié)構(gòu)框架，形成了縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的區(qū)域路網(wǎng)體系，保證了西單北大街的高效、暢通。主干路：長(zhǎng)安街、西單北大街次干路：華遠(yuǎn)路、橫二條、靈境胡同、辟才胡同支路：武功衛(wèi)、堂子胡同等11條胡同空中連廊：寬5-9米，高4-6米，長(zhǎng)1918米的二層步行連廊，將東西兩側(cè)11座現(xiàn)代建筑連接在一起公交線路：1、4、10、15、22、37、46、47、52、603、604、616、626、726、728、802、808、826；102、105、109電車；特1、百利寶201；204、205夜班等25條公交線路。2024/4/199軌道交通路網(wǎng)北京軌道交通規(guī)劃地鐵4號(hào)線地鐵1號(hào)線地鐵12號(hào)線靈境胡同站西單換乘站2024/4/1910人流測(cè)算比較因素狀況可達(dá)性出租車下客點(diǎn)一個(gè)(西單地區(qū)僅有四個(gè))；公交車站3個(gè)(西單北大街只有四個(gè)車站)；未來(lái)與南北地鐵口相連；是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)；客流量門前車站2.4萬(wàn)人，西單北大街最高節(jié)點(diǎn)；可視性與中友和君太相似，優(yōu)于本區(qū)其他商業(yè)位置商圈中部，分享南北向客流地鐵出口西單mall其他節(jié)點(diǎn)西單商圈各節(jié)點(diǎn)人流量西單mallBBBBDBTTTDD7896512342024/4/19113、西單商圈行業(yè)市場(chǎng)情況概述市場(chǎng)現(xiàn)狀西單現(xiàn)狀市場(chǎng)缺口本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇人性化

購(gòu)物場(chǎng)所擁擠沒(méi)有可供消費(fèi)者休息的場(chǎng)所公共設(shè)施比較臟商品檔次不一致部分商場(chǎng)服務(wù)態(tài)度差缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)注重人性化設(shè)施及服務(wù)，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國(guó)際化管理以本地百貨和賣場(chǎng)的傳統(tǒng)管理模式為主硬件維護(hù)、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差缺乏與國(guó)際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理顧客購(gòu)物缺乏安全感聘請(qǐng)或引進(jìn)專業(yè)的國(guó)際化商業(yè)管理市場(chǎng)推廣促銷活動(dòng)基本以返券為主消費(fèi)者對(duì)返券促銷所帶來(lái)的不便性日益反感

新穎的市場(chǎng)推廣宣傳方式組織更多時(shí)尚的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，吸引理智的消費(fèi)者品牌和店面商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重內(nèi)部店面分布比較雜亂，店面普遍比較小店面設(shè)計(jì)不新穎商業(yè)吸引的品牌不夠豐富缺乏一些有吸引力的國(guó)際品牌本項(xiàng)目在品牌上應(yīng)該做到既要延續(xù)西單自身的特點(diǎn)，同時(shí)也要引進(jìn)一些有吸引力的品牌。2024/4/1912商業(yè)名稱物業(yè)類型營(yíng)業(yè)面積(萬(wàn)平方米)商業(yè)類型消費(fèi)特征樓層分布開業(yè)時(shí)間西單商場(chǎng)獨(dú)立商業(yè)體3.4傳統(tǒng)百貨南樓以35歲以上消費(fèi)者及外埠旅游者為主，北樓25-35歲運(yùn)動(dòng)用品消費(fèi)B1-5F78年開業(yè)，93-95年第一次改造，2003-2005年第二次調(diào)整改造西單購(gòu)物中心寫字樓+商業(yè)0.6傳統(tǒng)百貨旅游者為主1F-2F1991年開業(yè)華威大廈（北京攻略）3時(shí)尚賣場(chǎng)16-25歲韓日時(shí)尚消費(fèi)3F-8F1997年左右開業(yè)中友百貨寫字樓+商業(yè)4時(shí)尚百貨20-35歲時(shí)尚品牌消費(fèi)B2-8F1999年1月西單文化廣場(chǎng)獨(dú)立地下商業(yè)3.2時(shí)尚賣場(chǎng)18-25歲時(shí)尚購(gòu)物及娛樂(lè)消費(fèi)B1-B32000年，2004年6月改造首都時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓+商業(yè)2.5精品百貨25-40歲中高端品牌消費(fèi)B2-3F2002年底開業(yè)，2005年10月美美百貨入駐君太百貨寫字樓+商業(yè)6.3時(shí)尚百貨20-35歲時(shí)尚品牌消費(fèi)B1-7F2003年底西單國(guó)際大廈寫字樓+商業(yè)1.6待定——B1-7F——109婚慶百貨商業(yè)+酒店3主題百貨婚慶主題消費(fèi)B1-4F、7F2005年5月西單置地星座寫字樓+商業(yè)1.5街區(qū)型商業(yè)商務(wù)餐飲休閑配套B1-2F2004年底西單圖書大廈獨(dú)立商業(yè)體1.6主題商業(yè)圖書文化消費(fèi)B1-4F1998年5月西單明珠市場(chǎng)寫字樓+商業(yè)3.2小商品賣場(chǎng)16-25歲時(shí)尚小商品消費(fèi)B1-6F2001年7月合計(jì)——33.9————————

2024/4/1913商業(yè)形態(tài)營(yíng)業(yè)面積所占比例百貨15900047%攤位式賣場(chǎng)9400028%購(gòu)物中心250007%主題商業(yè)4600014%街區(qū)式商業(yè)150004%合計(jì)339000100%由上表可以看出，西單商圈經(jīng)過(guò)調(diào)整雖已出現(xiàn)購(gòu)物中心等新型商業(yè)形態(tài)，但其整體商業(yè)仍以百貨及攤位式賣場(chǎng)為主，仍舊未脫離傳統(tǒng)商圈結(jié)構(gòu)，升級(jí)版商業(yè)形態(tài)仍有很大發(fā)展空間。商業(yè)形態(tài)及比例：業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積比例零售27390081%餐飲5460016%休閑娛樂(lè)105003%合計(jì)339000100%上表顯示：西單商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成較為單一，零售業(yè)態(tài)是商圈內(nèi)的絕對(duì)主力業(yè)態(tài)，餐飲休閑僅僅是零售業(yè)態(tài)的必要配套。業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例：2024/4/1914商業(yè)零售品牌2024/4/1915消費(fèi)客單價(jià)2024/4/1916餐飲娛樂(lè)商業(yè)名稱餐飲面積分布樓層餐飲品牌代表西單商場(chǎng)1800B1、2FB1：吉野家、真功夫、好倫哥、有樂(lè)和食、咪嘻咪嘻涮涮鍋、康康快餐、鷺島涮涮鍋；2F：31口味冰淇淋等西單購(gòu)物中心/華威大廈50008F章魚小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味覺(jué)、臺(tái)灣大姑媽餛飩、老北京、成都小吃、面老大、誠(chéng)信居套餐、蘭州拉面、咪嘻咪嘻、鴨血粉絲湯中友百貨65008F、B1、1FB1：和合谷、麥當(dāng)勞、肯德基、季諾咖啡、DQ冰淇凌；1F：元綠回轉(zhuǎn)壽司、星巴克；F8：除原有美食廣場(chǎng)外，增麻辣誘惑西單文化廣場(chǎng)3000B1-B2B2：香香美食街（小畢媽涮吧、歐雷卡休閑餐廳、香百味粥餅店、正一味拌飯、味溪村香港名吃屋等）；B1：天府豆花莊、呷哺呷哺、味百咖喱、贏佳火鍋、宏良粥店；下沉層：回轉(zhuǎn)壽司、仙蹤林（RBT）首都時(shí)代廣場(chǎng)5000B1B1：元綠壽司、凱絲恩貝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不見(jiàn)不散茶餐廳、尚品小籠包、面愛(ài)面、正一味君太百貨10300B1、1F、7FB1：嘉景軒港式茶餐廳、多樂(lè)之日、時(shí)時(shí)樂(lè)、一茶一座、面包新語(yǔ)、星巴克、美真香、凱絲恩貝、御食園、天福茗茶、貝爾多爸爸泡芙工坊、肯德基、面愛(ài)面、DQ、樂(lè)杰士、水果撈、PizzaHut；1F：哈根達(dá)斯；7F：麻辣誘惑、正一味西單國(guó)際大廈30007F渝信川菜109婚慶百貨55002F、7F2F：PizzaHut；7F：香魚家、吉野家、金達(dá)萊燒烤、臺(tái)灣一品牛肉面、老北平菜館；2F：黃記煌西單置地星座8000B1-2F王品臺(tái)塑牛排、俏江南、文府大廚、Jay‘sCorner街角生活西餐廳、賽百味、TIAMO意大利冰淇凌、潮京鮑翅館、壹貳叁咖啡西單明珠市場(chǎng)6500B1、6FB1：元盛元拉面、韓嘉味快餐水吧、麥當(dāng)勞、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗糧王合計(jì)54600

——以快餐為主、兼有少數(shù)中式正餐和高檔商務(wù)宴請(qǐng)餐廳2024/4/1917市場(chǎng)租金水平百貨商場(chǎng)扣點(diǎn)范圍10~30%，根據(jù)業(yè)態(tài)不同，扣點(diǎn)范圍有較大差異餐飲類業(yè)態(tài)流水扣點(diǎn)為10~20%

服裝皮具類業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)要高于餐飲業(yè)，通常為20~30%

化妝品類主要有兩種合作方式：對(duì)于國(guó)際一線品牌一般采取百貨經(jīng)銷的方式；對(duì)于經(jīng)銷商一般采取扣點(diǎn)的方式，一般為20%

專業(yè)市場(chǎng)的租金分為幾類：西單文化廣場(chǎng)：3.7~20元/日.平方米華威商場(chǎng)：33~47元/日.平方米街邊專業(yè)店：100元/日.平方米2024/4/1918消費(fèi)客層時(shí)尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會(huì)角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費(fèi)觀念新，樂(lè)于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對(duì)時(shí)尚資訊敏感，品牌意識(shí)強(qiáng)；具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個(gè)性、沖動(dòng)性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈日常消費(fèi)以吃喝玩樂(lè)為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)31.3%；化妝品、服裝消費(fèi)12.1%；

娛樂(lè)、交際和影視支出占10.9%。

商旅人士：人群來(lái)源廣泛人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購(gòu)物過(guò)程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較??；以餐飲消費(fèi)和購(gòu)物消費(fèi)為主，娛樂(lè)消費(fèi)比例低；受購(gòu)物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。2024/4/1919辦公人群：年齡大多在25-45之間，受教育程度較高；月收入約在3000-1.5萬(wàn)之間；消費(fèi)觀念較新，消費(fèi)需求較強(qiáng)；工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較高，且以午餐及晚間休閑娛樂(lè)消費(fèi)為主；追求體面的、個(gè)性化消費(fèi)感受；品牌理念較強(qiáng)，注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)及消費(fèi)環(huán)境；有團(tuán)體消費(fèi)及商務(wù)消費(fèi)需求。居住人群：在西單消費(fèi)的周邊常住人群范圍較廣，涉及西城、海淀等區(qū)，區(qū)內(nèi)常住人群有相當(dāng)一部

分為機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及軍隊(duì)工作人員；該部分人群以家庭團(tuán)體消費(fèi)為主；周邊常住居民的餐飲消費(fèi)以中式正餐為主。2024/4/1920總結(jié)：作為城市級(jí)商圈，西單無(wú)論從商業(yè)規(guī)模、分布密集程度還是人流構(gòu)成、商業(yè)氛圍等方面都已相當(dāng)成熟！作為較早形成的商圈，西單從商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、消費(fèi)構(gòu)成、物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都已顯現(xiàn)出單一、不足和局限！作為生命力旺盛的商圈，西單已開始進(jìn)入“豐富商業(yè)形態(tài)”、“調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)”、“提升商業(yè)品質(zhì)”的蛻變和新生！2024/4/19214、西單商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況概述中友百貨商場(chǎng)定位：中檔以上時(shí)尚品牌消費(fèi)開業(yè)時(shí)間：1999年元旦營(yíng)業(yè)面積：近4萬(wàn)平方米單層面積：4000平方米左右年均營(yíng)業(yè)額：10億以上日均客流量：平日3.5萬(wàn)，節(jié)假日近10萬(wàn)停車位：100余個(gè)地下車位商品檔次：中檔偏上消費(fèi)客群：20-35歲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：返券、延長(zhǎng)夜間營(yíng)業(yè)時(shí)間樓層分布美食天地8F家居、家電通訊7F休閑、牛仔、運(yùn)動(dòng)、戶外6F少女流行服飾5F職業(yè)白領(lǐng)服飾4F精品品牌女裝、配飾3F男士精品服飾2F化妝品、珠寶、鞋、箱包皮具1F運(yùn)動(dòng)用品、快餐、咖啡B1超市、美發(fā)、健身、停車B2業(yè)態(tài)比例基本資料2024/4/1922君太百貨商場(chǎng)定位：時(shí)尚品牌消費(fèi)開業(yè)時(shí)間：2003年底營(yíng)業(yè)面積：6.3萬(wàn)平方米單層面積：7000余平方米年均營(yíng)業(yè)額：9.5億左右日均客流量：平日1.5-3萬(wàn)，節(jié)假日近6-8萬(wàn)停車位：250余個(gè)地下車位商品檔次：中檔偏下消費(fèi)客群：20-35歲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：經(jīng)常性返券促銷樓層分布家居生活用品、餐飲7F休閑、牛仔、運(yùn)動(dòng)、戶外6F少女流行服飾5F職業(yè)白領(lǐng)服飾、內(nèi)衣等4F時(shí)尚女裝配飾、美發(fā)美甲3F男士正裝、休閑服飾2F化妝品、珠寶、鞋、眼鏡、甜品1F快餐、咖啡、個(gè)人護(hù)理用品、甜品B1停車場(chǎng)B2-3業(yè)態(tài)比例基本資料2024/4/1923時(shí)代廣場(chǎng)美美百貨商場(chǎng)定位：國(guó)際品牌、精品百貨開業(yè)時(shí)間：2005年10月美美百貨入駐營(yíng)業(yè)面積：2.5萬(wàn)平方米單層面積：5000平方米左右年均營(yíng)業(yè)額：不詳日均客流量：平日8000-1.2萬(wàn)，節(jié)假日近3萬(wàn)停車位：300余個(gè)地下車位商品檔次：中高檔消費(fèi)客群：25-40歲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：品牌形象、服務(wù)、環(huán)境樓層分布知名品牌暫未營(yíng)業(yè)3F2F國(guó)際1、2線品牌副牌1F快餐、咖啡、茶餐廳、甜品、影院B1SONY展示、美發(fā)、保健等B2業(yè)態(tài)比例基本資料停車場(chǎng)B32024/4/1924未來(lái)一年區(qū)域新增項(xiàng)目：美晟國(guó)際中心基本資料總體建筑面積：111687平方米寫字樓建筑面積：43349平方米商業(yè)建筑面積：45122平方米商業(yè)樓層分布：B1-5F項(xiàng)目停車位：566個(gè)地下車位意向商戶：伊勢(shì)丹百貨預(yù)計(jì)交房時(shí)間：2007年7月預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：2007年底或2008年初2024/4/19255、西單MALL差異化需求分析定位差異化價(jià)格2000以上200015001000500時(shí)尚性1西單商場(chǎng)2西單購(gòu)物中心3四季商城4百盛5中友6美美7君太8美晟9西單mall928756431市場(chǎng)空白點(diǎn)2024/4/1926消費(fèi)需求差異化需要大型青年活動(dòng)廣場(chǎng)和時(shí)尚潮流聚集地需要體驗(yàn)更多、更新的餐飲、娛樂(lè)、互動(dòng)的項(xiàng)目和生活方式高科技潮流數(shù)碼產(chǎn)品的集散地健康時(shí)尚的健身中心大型、現(xiàn)代化、舒適和享受體驗(yàn)的電影院創(chuàng)新和大膽的體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所2024/4/1927消費(fèi)群體差異化2024/4/19282024/4/19292024/4/19302024/4/19312024/4/1932西單MALL1234產(chǎn)品定位差異化傳統(tǒng)百貨的升級(jí)版本；更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間；更好的購(gòu)物環(huán)境；更大的展示空間；更體貼的購(gòu)物體驗(yàn)；功能需求的差異化增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類——吃的天堂增加休閑娛樂(lè)功能，使之具備年輕人歡聚功能——?dú)g聚時(shí)刻

消費(fèi)品牌的差異化

ZARA等國(guó)際新品牌的大力引入既有傳統(tǒng)百貨大眾品牌，亦有個(gè)性小眾化品牌消費(fèi)群體差異化80后的年輕化、品味化典型特征總結(jié)2024/4/1933二、西單MALL項(xiàng)目SWOT分析1、西單MALL項(xiàng)目條件解讀基本資料總

體

建

筑

面

積：206082平方米寫字樓建筑面積：14930平方米酒

店

建

筑

面

積：33206平方米商

業(yè)

建

筑

面

積：113290平方米商

業(yè)

樓

層

分

布：B2-11F餐

飲

樓

層

分

布：6F-8F項(xiàng)

目

停

車

位：1000余個(gè)預(yù)

計(jì)

交

房

時(shí)

間：2007年4月預(yù)

計(jì)

開

業(yè)

時(shí)

間：2007年10月西單北大街體量最大、樓層分布最多的商業(yè)項(xiàng)目；唯一的購(gòu)物中心型商業(yè)資料解讀西單北大街面積最大、最集中、環(huán)境最好、停車位最多的飲食休閑場(chǎng)所區(qū)域內(nèi)未來(lái)最先入市的商業(yè)項(xiàng)目西單北大街規(guī)模最大的、集寫字樓、

酒店、商業(yè)于一體的綜合公建項(xiàng)目2024/4/19352、西單MALL項(xiàng)目SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1.項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)安街，交通便利，公共交通及軌道交通極為便利，多重有效交通路網(wǎng)將迅速便捷地帶來(lái)大量餐飲消費(fèi)人群；S2.西單商圈成熟度較高，20-40萬(wàn)人次/天的人流量成為北京一流的黃金商圈，這些巨大的人群將成為區(qū)域餐飲的目標(biāo)人群；S3.在西單商圈內(nèi)，本案的餐飲體量具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，為增加餐飲的經(jīng)營(yíng)品種和品牌可選擇性提供有效的支持；S4.本案作為綜合項(xiàng)目，由酒店、寫字樓、商業(yè)三部分構(gòu)成，多元化的人群為本案餐飲提供多樣化的需求；S5.本案建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，餐飲部分室內(nèi)空間設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的空間美感，有利于餐飲聚合人氣；S6.本案獨(dú)具跨越6層的飛天滾梯，極具吸引力和體驗(yàn)性；S7.本案自持經(jīng)營(yíng)，有效保證了商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，利于商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。W1.本案餐飲體量近3萬(wàn)平方米，其比例之高，是西單商圈內(nèi)所少見(jiàn)的，準(zhǔn)確的餐飲定位和招商將是本案餐飲成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵；W2.本案餐飲位于商場(chǎng)的較高樓層、6-8層，引流問(wèn)題將成為后期經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題；W3.本案的車位將受到餐飲業(yè)態(tài)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；W4.本案餐飲面積的使用率不高，將會(huì)給后期招商帶來(lái)一定的壓力；W5.本案原有餐飲鋪位分割方案沒(méi)有針對(duì)性，深度不足，在后期招商過(guò)程中有可能面臨較大調(diào)整；Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1.西單商圈在不斷調(diào)整，逐漸從傳統(tǒng)商業(yè)模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代化商業(yè)模式，本案的成功運(yùn)營(yíng)將成為西單商圈新時(shí)代的標(biāo)志，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，很可能成為轉(zhuǎn)折的起點(diǎn)；O2.發(fā)展商超強(qiáng)的實(shí)力和自持經(jīng)營(yíng)的決心，將成為本案餐飲順利招商和經(jīng)營(yíng)的基石；O3.目前西單商圈內(nèi)，多元化、多層次的目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)餐飲的需求不僅僅只停留在餐飲消費(fèi)的初級(jí)階段，不斷提升對(duì)餐飲服務(wù)和體驗(yàn)用餐的需求，為區(qū)域餐飲的質(zhì)變提供歷史機(jī)遇；O3.借助2008年北京奧運(yùn)的影響力，西單商圈將面臨范圍更大的、更加多元化的消費(fèi)需求，為本案餐飲有望成為北京餐飲的名片。T1.現(xiàn)有商圈的衰退以及傳統(tǒng)老化的經(jīng)營(yíng)模式、單一業(yè)態(tài)組織，無(wú)序的經(jīng)營(yíng)管理等已深入人心，本案將面臨破舊立新的歷史責(zé)任，如何改變西單商圈在人們心中的主觀印象將面臨較大挑戰(zhàn)；T2.商圈內(nèi)項(xiàng)目眾多，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下生存和發(fā)展，也是本案認(rèn)真思考的重點(diǎn)；2024/4/19363、與東方新天的比較分析東方新天地西單Mall相似處位于京城兩大城市級(jí)商圈之王府井商業(yè)街；提升王府井商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目；集寫字樓、酒店、商業(yè)于一體的綜合項(xiàng)目；商業(yè)體量10萬(wàn)平米有地鐵軌道交通的支持定位：城市中心商業(yè)購(gòu)物中心位于京城兩大城市級(jí)商圈之西單商業(yè)街；西單商圈第三次改造升級(jí)的代表；擁有寫字樓、酒店及商業(yè)的綜合性物業(yè)；商業(yè)體量約11萬(wàn)平米；有地鐵軌道交通的支持定位：城市中心商業(yè)購(gòu)物中心差異點(diǎn)具有500米以上的、沿中國(guó)第一街——長(zhǎng)安街

的展示面，地標(biāo)效應(yīng)及廣告效應(yīng)無(wú)可比擬；李嘉誠(chéng)具有華人商界代表的地位和品牌效應(yīng)，

并有運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；外立面沿西單北大街展開，無(wú)長(zhǎng)安街展示

面優(yōu)勢(shì)；開發(fā)商欠缺運(yùn)營(yíng)、管理大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；總結(jié)東方新天地良好的展示性注定其對(duì)國(guó)際級(jí)大品牌有較強(qiáng)的吸引力，進(jìn)而使之發(fā)展為京城即王

府飯店、國(guó)貿(mào)中心之后的第三大國(guó)際品牌聚集地。西單商圈巨大的人流優(yōu)勢(shì)及濃厚的大眾化消費(fèi)氛圍為本案奠定了基礎(chǔ)調(diào)性。2024/4/1937三、西單MALL項(xiàng)目的產(chǎn)品和功能定位1、西單MALL項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客戶特征

一、蔑視傳統(tǒng)、藐視權(quán)威。西單的消費(fèi)群體是現(xiàn)實(shí)主義的一代，對(duì)他們而言，靠簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)文化崇拜來(lái)打動(dòng)他們的可能性是微乎其微的。二、個(gè)性至上。他們得到了越來(lái)越多的機(jī)會(huì)和方式來(lái)體現(xiàn)和表達(dá)自己的聲音、價(jià)值，這促使他們對(duì)個(gè)性張揚(yáng)的保護(hù)。

三、講究情調(diào)、品位和生活質(zhì)量?！?0后”群體接觸的信息空前豐富，他們認(rèn)為生活不只是掙錢、不只是吃飽穿暖，他們更加講究品味、注重生活質(zhì)量。

四、更寬容、更多元化。長(zhǎng)期浸泡在多元化的物質(zhì)狀態(tài)中，對(duì)于新、奇、異的事物更為敏感，具有了更多的可塑性，更具有寬容精神。五、欣賞前衛(wèi)、追逐時(shí)尚。喜歡通過(guò)對(duì)前衛(wèi)、時(shí)尚的追逐，來(lái)展現(xiàn)個(gè)性魅力，表達(dá)對(duì)現(xiàn)實(shí)的叛逆以及掩蓋矛盾情結(jié)和不確定性下的精神焦慮。喜歡炫耀個(gè)體特性及品味，而不是財(cái)富。2024/4/1939200200-500500-800800-10001000高端客戶成熟家庭、女性月光族、青年家庭啃老族、單身族大中學(xué)生、青少年消費(fèi)客層消費(fèi)客單價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客層和客單價(jià)區(qū)間消費(fèi)特征2024/4/1940年齡特征：15~35年齡段15-1819-2324-3030-35

比例15%35%35%20%

客單價(jià)特征：300~1200客單價(jià)區(qū)間200200-500500-800800-1200

比例10%40%30%20%

2024/4/19412、西單MALL項(xiàng)目產(chǎn)品屬性文化屬性：

北京乃至全國(guó)范圍內(nèi)極具影響力的80、90后青少年、嘻哈一族、潮流青年和老頑童的時(shí)尚“朝圣地”，推崇的是自由、張揚(yáng)、自我、時(shí)尚和品味的文化內(nèi)涵；將成為永不落幕的潮流發(fā)布會(huì)、自由交流和品味文化的俱樂(lè)部、街頭嘻哈和高雅藝術(shù)的混合平臺(tái)和國(guó)內(nèi)潮流時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)。消費(fèi)屬性：

打造時(shí)尚消費(fèi)、品味消費(fèi)和休閑消費(fèi)的符合平臺(tái)，重點(diǎn)滿足目標(biāo)消費(fèi)者享樂(lè)層面的消費(fèi)需求，通過(guò)不斷的聚集和提升時(shí)尚性元素，為新一代消費(fèi)客戶量身定制消費(fèi)習(xí)慣。

2024/4/19423、西單MALL項(xiàng)目功能屬性消費(fèi)功能屬性潮流、時(shí)尚、新奇、多樣、變化、個(gè)性休閑功能屬性交友、休憩、感性、趣味、表演、活動(dòng)娛樂(lè)功能屬性快速、簡(jiǎn)潔、刺激、多樣、發(fā)泄、互動(dòng)交流功能屬性自由、舒適、便利、享受、互動(dòng)、尊重餐飲功能屬性新鮮、奇異、特別、快捷、舒適、互動(dòng)2024/4/19434、西單MALL項(xiàng)目的目標(biāo)定位流行前線、時(shí)尚領(lǐng)地——年輕人的流行街市知名時(shí)尚品牌展示體驗(yàn)中心潮流文化和新文化的傳播中心多樣化、新奇特的美食中心聚會(huì)交流、結(jié)朋交友的享樂(lè)中心創(chuàng)意展示和交流中心品位文化、追逐個(gè)性的消費(fèi)中心西單商圈的龍頭和地標(biāo)北京乃至全國(guó)的流行商業(yè)標(biāo)桿2024/4/1944四、西單MALL項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位1、西單MALL項(xiàng)目主題定位西單MALL的定位和主題應(yīng)該為——“Happystreet”。目前西單商業(yè)的主要特點(diǎn)：第一組主要消費(fèi)群年齡集中在18-24歲。由于部分“啃老族”的特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對(duì)流行商品，比較熱衷，同時(shí)容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費(fèi)群年齡主要集中在25-35歲，他們有的剛參加工作，有的剛剛組織家庭（尚無(wú)孩子），所以他們具有“月光族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。未來(lái)西單的需求趨勢(shì)希望能夠有更多的消費(fèi)體驗(yàn)，西單mall可以用靈活廣泛的推廣活動(dòng)來(lái)填補(bǔ)目前西單商業(yè)區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi)空白。希望有更多餐飲區(qū)來(lái)提供就餐聚會(huì)和休閑的場(chǎng)所。希望能夠有國(guó)際潮流品牌的旗艦（2-3層）展示。希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動(dòng)引導(dǎo)消費(fèi)，而不是一味的打折活動(dòng)、價(jià)格戰(zhàn)。2024/4/1946HAPPYSTREET——?dú)g樂(lè)街市、潮流之源

H—happy歡樂(lè)、愉快

—high高、興奮

—hiphop嘻哈文化

……

S—style方式、樣式

—source源頭

—sexappeal性感

—Saturday星期六

……2024/4/1947樓層主題定位（星座？）

B2“秋葉源”

（電子、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品展示、銷售、發(fā)布）

B1麗人街（個(gè)人護(hù)理、香水、保養(yǎng)品、內(nèi)衣等）

F1-F2時(shí)尚街（國(guó)際時(shí)尚女裝、進(jìn)口女裝、旗艦店）

F3潮流街（大眾品牌女裝和飾品等）

F4動(dòng)感街（休閑、運(yùn)動(dòng)、戶外、男裝等）

F5創(chuàng)意市集（牛仔、日韓潮流、創(chuàng)意小店、玩具等）

F6創(chuàng)意食坊（亞洲知名餐飲品牌旗下的創(chuàng)新餐飲模式）

F7第四食館區(qū)（國(guó)際美食、魔術(shù)）

F8吃多玩樂(lè)（電玩、美食廣場(chǎng)、Hip-Hop文化）

F9健康俱樂(lè)部（康體健身、SPA）

F10-11娛樂(lè)天地（數(shù)碼影院及相關(guān)產(chǎn)品）2024/4/19482、西單MALL項(xiàng)目業(yè)種分類規(guī)劃潮流名店鐘表/珠寶/時(shí)裝旗艦店時(shí)尚服飾時(shí)尚女裝/內(nèi)衣/時(shí)尚配飾/休閑/男裝/運(yùn)動(dòng)戶外/童裝玩具生活品味個(gè)人護(hù)理/香水/家居生活/影音設(shè)備/書籍/音像/禮品/電子數(shù)碼/美容美體/SPA/健身創(chuàng)意集市牛仔部落/創(chuàng)意坊/涂鴉廊/音樂(lè)吧/日韓天地中西美食創(chuàng)意食坊/第四食館區(qū)/吃多玩樂(lè)/咖啡美點(diǎn)/甜品精選/便利快餐/特色餐廳玩樂(lè)天地嘉禾數(shù)碼影院/世嘉電玩/魔術(shù)屋/動(dòng)漫樂(lè)園服務(wù)設(shè)施銀行/提款機(jī)/旅行社/花店/便利店2024/4/19493、西單MALL項(xiàng)目垂直業(yè)態(tài)規(guī)劃2024/4/19504、西單MALL項(xiàng)目水平業(yè)態(tài)規(guī)劃B2——“秋葉源”服務(wù)設(shè)施:BANKTongRenTangATM7-11Flowerstore書籍/音像/禮品：思考樂(lè)書局精彩飛揚(yáng)禮品雜志辦公用品便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞必勝客吉野家味千拉面面愛(ài)面東方既白電子數(shù)碼：AVLifeSONYLifestyleStoreAppleIpodKINFICOregonScientificSamsungTaiLinUniversalAudio&VideoCenterXidanScience&TechnologyCity2024/4/1951B1——麗人街內(nèi)衣秀：-戴安芬-愛(ài)慕-歐迪芬-CK-Laclover-婷美-桑扶蘭-曼尼芬香水：-CK-BVLGAR-KENZO-HUGOBOSS-絲夫蘭形象設(shè)計(jì)/美甲：-莎茜美甲-皇室美甲-形象設(shè)計(jì)室個(gè)人護(hù)理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-maxfactor-redearth-Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-TheBodyShop-Watsons2024/4/1952F1——時(shí)尚街時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Marionnaud-Novo-Sephora-TommyHilfiger-Zara-C&A鐘表/珠寶/時(shí)尚配飾：-Omega-Rolex-施華洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-TimeZone-流利工坊時(shí)尚女裝：-ArmaniExchange-Artini-CerrutiJeans-CharlesJourdan-CKJeans-Episode-Genten-LacosteMissSixtyMoiselleMiu

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Max&coMarisfrolg甜品精選：-HaagenDazs2024/4/1953F2——時(shí)尚街時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Marionnaud-Novo-Sephora-TommyHilfiger-Zara-C&A咖啡美點(diǎn)：-星巴克-水果撈鐘表/珠寶/時(shí)尚配飾：-Omega-Rolex-施華洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-TimeZone-流利工坊-Guess時(shí)尚女裝：-CharlesRiver-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-MaxStudio-Morgan-Piombo-Scofield-Mng-Fcuk-G-star-FA:GE-Sisley-寶姿-木真了-上海徐2024/4/1954F3——潮流街時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Only-VeroModa-JackJohns鐘表/珠寶/時(shí)尚配飾：-TimeZone-流利工坊-Guess-Swatch-百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士甜品精選：-DQ-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國(guó)31冰淇淋家居生活：-無(wú)印良品時(shí)尚女裝：-依戀-Theme-Cushow-翠貝卡-百圖-Teenieweenie-Punkyfish-Missk-艾格-Ｇ2000-歐時(shí)力-季候風(fēng)-Pinkmary-Colour18-Cozzi-Azona-A02-愛(ài)特愛(ài)-淑女屋2024/4/1955F4——?jiǎng)痈薪诌\(yùn)動(dòng)/戶外：AdidasColumbiaConverseFilaLecoqsportifKappaMizunoNewBalanceNikeNike360PepsiSportsPumaReebokTheNorthFaceTimberland休閑/男裝：SevenDaysGentleMarkFairwhaleS.B.PoloJockeyJeep馬克華菲Levi’sLeeRedtapsMissSixty法文箱子第五街流行便服/時(shí)尚配飾：-Ecco-AdidasBag-NikeBag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-She’s特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳影音設(shè)備：-Sony/Lg/Bose2024/4/1956F5——?jiǎng)?chuàng)意市集運(yùn)動(dòng)/戶外：AdidasColumbiaMizunoNewBalanceNike360PepsiSportsPumaReebokTheNorthFaceTimberland日韓天地：-日韓創(chuàng)意服裝/服飾-日韓生活用品/用具-日韓報(bào)紙、雜志-日韓漫畫/音像-日韓包/鞋牛仔布落：-Apple-霸斯騰-Jive-其他牛仔服裝/配飾特色餐廳：-江戶川-元祿回轉(zhuǎn)壽司童裝/玩具：-HelloKitty-貓和老鼠-芭比-樂(lè)高-迪斯尼創(chuàng)意坊：-可口可樂(lè)生活店-陶藝吧、繪畫吧-創(chuàng)意飾品2024/4/1957(香港零售)/零食物語(yǔ)/許留山水果撈（新加坡）/面包新語(yǔ)（澳門茶餐廳）/葡京茶餐廳Cafe/Kosmo/檀島咖啡影院售票處日韓天地港澳臺(tái)開放式

特色美食零售區(qū)（香港快餐）/大家樂(lè)/美心快餐/阿二靚湯/避風(fēng)塘等（臺(tái)灣火鍋）/豐滑火鍋臺(tái)灣涮涮鍋/銅鑼餅（臺(tái)灣）/臺(tái)南美食街F6——?jiǎng)?chuàng)意食坊2024/4/1958韓國(guó)燒烤/鄉(xiāng)村土城/克萊家快餐/LOTTERLA國(guó)際私房菜/牛車水/非常越/焦葉韓村先農(nóng)湯/泰國(guó)魚蛋粉新加坡快餐/翡翠拉面小龍包水吧/珍珠奶茶日本紙火鍋/居酒屋魔術(shù)屋動(dòng)漫樂(lè)園升級(jí)版中餐/愉家/麻辣誘惑/鼎鼎香第四食館區(qū)第四食館區(qū)快餐/卡拉熱狗意大利PIZZAF7——第四食館區(qū)2024/4/1959F8——吃多玩樂(lè)世嘉（快餐）/MINI比薩/吉野家（餐廳）HelloKetty動(dòng)漫餐廳/NBACity運(yùn)動(dòng)主題餐飲（零售）/貼紙拍照/多啦A夢(mèng)/櫻桃小丸子/奧運(yùn)福娃（零售）/電玩、電子漫畫、CD等廊吧/音樂(lè)網(wǎng)吧（快餐）/康師傅私房牛肉面/合利屋世嘉/KFC飲料站涂鴉廊（零售）創(chuàng)意冰淇淋店/巧克力店/DIY手工坊2024/4/19601603.49959.68美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩(shī)-海洋洋-思妍麗-自然美-鳳儀軒愈加/纖體：-瑪花纖體-藍(lán)衣天使瘦身F9——健康俱樂(lè)部2024/4/1961F10/F11——嘉禾數(shù)碼影院2024/4/19625、西單MALL項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)：潮流名店+時(shí)尚服飾+生活品味+創(chuàng)意市集+中西美食+玩樂(lè)天地+服務(wù)設(shè)施（7大類22小類246間商鋪）2024/4/19636、西單MALL項(xiàng)目品牌配置規(guī)劃2024/4/1964五、西單MALL項(xiàng)目的招商策略1、西單MALL項(xiàng)目招商策略的基本原則第一基本原則：維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。第二基本原則：維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。第四基本原則：可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；合作模式以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、租賃相結(jié)合。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。第六基本原則：購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則?？梢岳斫鉃椤跋茸鋈藲?，再做生意"的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息管理系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。

2024/4/19662、西單MALL項(xiàng)目招商工作流程2024/4/19673、西單MALL項(xiàng)目招商工作目標(biāo)開業(yè)保證：通過(guò)前期鋪墊準(zhǔn)備工作，保證西單MALL項(xiàng)目的招商到位，爭(zhēng)取達(dá)到最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證商場(chǎng)的順利開業(yè)，力爭(zhēng)開業(yè)前項(xiàng)目的招商率達(dá)到85％以上；品牌塑造：通過(guò)在北京當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及跨地區(qū)的招商會(huì)和推廣會(huì)，進(jìn)一步提高西單MALL項(xiàng)目的知名度，培育市場(chǎng)的美譽(yù)度，在經(jīng)營(yíng)客戶的篩選和簽約上把好關(guān)，在打造客戶品質(zhì)的同時(shí)，完成項(xiàng)目的品牌塑造。奠定項(xiàng)目在北京市場(chǎng)舉足輕重的地位；龍頭效應(yīng)：通過(guò)主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)二、三類商戶的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)的市場(chǎng)持續(xù)走旺帶來(lái)保障作用，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強(qiáng)勢(shì)加入，為本項(xiàng)目以后的招商工作提供一個(gè)信心的保證。通過(guò)對(duì)招商的成功實(shí)施，帶動(dòng)投資者對(duì)前景的信心和保障，進(jìn)而縮短項(xiàng)目的投資回收期。打造中糧集團(tuán)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)典范。2024/4/19684、西單MALL項(xiàng)目租金收益分析商業(yè)名稱年銷售額(億元)營(yíng)業(yè)面積(萬(wàn)平米)日銷售額(萬(wàn)元)日租金(萬(wàn)元)(25%倒扣)每日每平米租金(元)打折返券(85%)中友百貨19452013032.527.6君太百貨126.3329821311.05雙安商場(chǎng)113.63017520.09\明珠市場(chǎng)10-20\華威大廈15-30\77街4-20街邊店100西單商圈重點(diǎn)項(xiàng)目租金比較2024/4/1969西單MALL項(xiàng)目租金制定策略針對(duì)主力客戶：低保底租金+高抽成比例

理由：低租金吸引主力客戶入住，高抽成比例獲取高租金收入針對(duì)品牌客戶：適度保底租金+平均抽成比例

理由：該類客戶大多有本區(qū)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其承租能力較穩(wěn)定透明，提升不大針對(duì)高租客戶：高保底租金+高抽成比例理由：該類客戶急于拓展，進(jìn)駐意向明確，承租能力強(qiáng)。2024/4/1970樓層純租金測(cè)算樓層經(jīng)營(yíng)面積租金（元/天*M2)年租金（萬(wàn)元）B24028.0012.001764.26B13542.0020.002585.66F15557.0030.006084.92F25412.0028.005531.06F36219.0022.004993.86F46630.0016.003871.92F55737.0025.005235.01F63802.0012.001665.28F73332.0010.001216.18F82505.407.00640.13合計(jì)46764.4019.6833588.282024/4/1971樓層扣點(diǎn)租金測(cè)算樓層經(jīng)營(yíng)面積單方銷售（元/天/平米）年銷售總額（萬(wàn)元）預(yù)估流水扣率折合租金額（毛利額）B24028.00

1764.26B13542.00

2585.66F15557.00150.003042425%7606.10F25412.00160.003160625%7901.52F36219.00160.003631925%9079.74F46630.00130.003145915%4718.90F55737.00

5235.01F63802.00

1665.28F73332.00

1216.18F82505.40

640.13合計(jì)46764.4025.00（收益）

42412.782024/4/1972樓層綜合租金收益測(cè)算

總租金收入預(yù)估?，F(xiàn)使用率44.53%，調(diào)整完成為49%

預(yù)計(jì)零售16個(gè)億，租金10.58元/日/建筑平米項(xiàng)目現(xiàn)有使用率使用率提升到49%保底租金收入（萬(wàn)元/年）33588.2836959.93流水倒扣租金收入（萬(wàn)元/年）42412.7846670.25本項(xiàng)目預(yù)期租金收入（萬(wàn)元/年）38000.5341815.09預(yù)計(jì)空置率3%商業(yè)預(yù)期租金收入（萬(wàn)元/年）40560.642024/4/19735、西單MALL項(xiàng)目招商指標(biāo)分解招商客戶分類2024/4/1974招商指標(biāo)分解2024/4/19756、西單MALL項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策減免租金優(yōu)惠為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在談判中對(duì)部分主力客戶可以作減免部份租金的優(yōu)惠；增加商戶裝修期優(yōu)惠

通常項(xiàng)目都會(huì)給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長(zhǎng)，主力客戶的裝修期將長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月以上，小商戶也會(huì)要求給予裝修期一個(gè)月。具體裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租；免費(fèi)的廣告宣傳

在整體對(duì)外電視、報(bào)紙、傳單等廣告宣傳推廣時(shí)，對(duì)于先簽約或早裝修的商家可以承諾進(jìn)行免費(fèi)的同步宣傳。2024/4/1976送廣告宣傳牌使用權(quán)除了外立面的大型廣告牌外，商場(chǎng)內(nèi)也需設(shè)置一定量面積在1.5—3平方米的小型廣告牌，既可活躍商場(chǎng)的商業(yè)氣氛，也可增加收入；戶外大型廣告牌只給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌；廣告牌的贈(zèng)送只是一定時(shí)期的使用權(quán)，通常為一年，制作費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，發(fā)展商只提供廣告位置。試業(yè)期減免管理費(fèi)很多商戶對(duì)商場(chǎng)開業(yè)前期能否做旺都存有