總部經(jīng)濟(jì)視角下合作開發(fā)模式探討

一、概要總部經(jīng)濟(jì)具有凝聚力高、聚集力強(qiáng)的特征，一家行業(yè)龍頭企業(yè)的落戶，往往能帶動當(dāng)?shù)匾粋€(gè)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市功能，增強(qiáng)城市資源整合能力和輻射帶動作用。各地政府為吸引優(yōu)秀企業(yè)總部落地，往往會出一系列優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠、政府獎勵、人才保障、土地優(yōu)惠等。經(jīng)認(rèn)定的總部企業(yè)，各地政府一般支持其建設(shè)自用生產(chǎn)基地、辦公大樓等總部建筑物。(一)政府主導(dǎo)模式政府主導(dǎo)模式是指政府方根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃，利用政府招商、土地出讓等方式引入符合一定要求的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營的特點(diǎn)完成對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃布局與開發(fā)。建成后，地方政府便可以提供更多的經(jīng)濟(jì)扶持政策吸納相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，直接向企業(yè)提供辦公場所，同時(shí)在招商推廣、稅收政策、產(chǎn)業(yè)紅利等提供優(yōu)惠，促進(jìn)落戶總部企業(yè)發(fā)展壯大，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，達(dá)到雙贏局面。(二)企業(yè)自主開發(fā)模式企業(yè)自主開發(fā)模式是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，由一些具有強(qiáng)大凝聚力和號召力的大體量公司，基于對自身發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)要求的考慮，在獲得自用地塊后獨(dú)立開發(fā)一個(gè)相對獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該模式一般適用企業(yè)自身業(yè)務(wù)良好、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)。(三)綜合合作模式綜合合作模式，是指政府提供相對優(yōu)惠的土地，吸引實(shí)業(yè)公司總部落戶；實(shí)業(yè)公司因自身實(shí)力有限同時(shí)又不具備房地產(chǎn)建設(shè)、銷售、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，實(shí)業(yè)公司吸引具有地產(chǎn)投資、建設(shè)、銷售、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)共同參與。實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)完成產(chǎn)業(yè)落地等政府條件并根據(jù)自身資金實(shí)力投入一定資金從而獲取一塊物業(yè)，作為其總部；地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的投資、建設(shè)、銷售、運(yùn)營等事項(xiàng)，并持有其享有的物業(yè)面積收益。在三方合作模式中，政府、實(shí)業(yè)公司、地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成合作關(guān)系。三方需通力合作，共同推進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)作。該模式一般適用正處于發(fā)展階段，自身資金實(shí)力一般，不足以通過自身實(shí)力撬動整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)。本文主要討論綜合合作模式，該合作模式涉及實(shí)業(yè)公司、地產(chǎn)公司、政府三方利益，本文主要從實(shí)業(yè)公司角度出發(fā)，為保障實(shí)業(yè)公司利益，實(shí)業(yè)公司在產(chǎn)業(yè)拿地過程中需關(guān)注某些關(guān)鍵事項(xiàng)，并同時(shí)制定好應(yīng)對措施。二、綜合合作模式下實(shí)業(yè)公司面臨的問題本文以綜合合作模式為例，該合作模式下，實(shí)業(yè)公司作為參與方，需解決如下問題：(一)合作企業(yè)資金來源及資金管理問題地產(chǎn)項(xiàng)目存在投資金額大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，投資款主要包括土地出讓金、契稅、土建資金等。競拍前，合作企業(yè)需繳納20%土地競拍保證金，競拍成功后，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，一般需馬上支付剩余的土地價(jià)款。作為實(shí)業(yè)公司與地產(chǎn)合作方，雙方都需了解各自資金來源及后續(xù)資金安排情況，如是來自自有資金還是債權(quán)、股權(quán)融資等，否則可能出現(xiàn)在繳納保證及競拍后支付土地款某個(gè)環(huán)節(jié)，因某一方資金籌措不及時(shí)導(dǎo)致繳納土地款違約，損害實(shí)業(yè)公司或者地產(chǎn)合作方的利益。實(shí)業(yè)公司作為整個(gè)地產(chǎn)小份額資金出資方，話語權(quán)較弱；同時(shí)缺乏地產(chǎn)拍地、建設(shè)、銷售、運(yùn)營等相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對整個(gè)項(xiàng)目資金包括籌集、使用等管控力較弱。實(shí)業(yè)公司了解合作方對整個(gè)項(xiàng)目的資金來源及后續(xù)安排，是十分必要的。(二)合作企業(yè)股權(quán)架構(gòu)問題實(shí)業(yè)公司、地產(chǎn)合作方根據(jù)各自的投資份額，設(shè)立合作企業(yè)，通過合作企業(yè)來競拍土地，作為地塊運(yùn)作方。不合理的股權(quán)架構(gòu)可能存在如下問題：1.股權(quán)比例與各方出資不一致，可能導(dǎo)致法律層面各方權(quán)益與實(shí)際不符，從而影響某一方的利益；2.過于復(fù)雜的股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)，可能與政府方政策要求不符，也可能導(dǎo)致弱勢的實(shí)業(yè)公司方的項(xiàng)目權(quán)益不能完全保障；3.前期過高的資本投入，可能增加中途雙方權(quán)益變更及后續(xù)退出資金籌措難度。(三)合作企業(yè)雙方權(quán)責(zé)問題該合作模式下，涉及實(shí)業(yè)公司、政府方、地產(chǎn)公司三方，每一方都存在自身的訴求。特別是實(shí)業(yè)公司與地產(chǎn)合作方，可能存在雙方權(quán)責(zé)劃分不清，導(dǎo)致如下問題：1.作為地產(chǎn)公司，可能會擔(dān)心因?qū)崢I(yè)公司完不成產(chǎn)業(yè)落地要求，政府方來追責(zé)，影響到地產(chǎn)公司投資份額收益；2.作為實(shí)業(yè)公司，僅為參與企業(yè)，并不參與項(xiàng)目的建設(shè)、銷售、運(yùn)營等，擔(dān)心地產(chǎn)公司的操作影響到實(shí)業(yè)公司享有的物業(yè)權(quán)益。(四)合作企業(yè)涉稅問題作為地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及的稅費(fèi)包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的企業(yè)所得稅、土地競拍后繳納的契稅、物業(yè)銷售過程中產(chǎn)生的預(yù)繳土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、各種附加稅及銷售完畢清算的土地增值稅、物業(yè)出租或者自持期間產(chǎn)生的房產(chǎn)稅等。可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的因素，比如：1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，不合理的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)，可能存在少繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益相應(yīng)的企業(yè)所得稅；2.合作公司運(yùn)作不規(guī)范或者財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分成本支出不符合相關(guān)稅法的規(guī)定，導(dǎo)致少繳土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅，因此需要補(bǔ)繳及繳納罰金。(五)合作企業(yè)收益分享及退出問題實(shí)業(yè)公司通過投資參股合作公司，實(shí)際目的也是為了獲取收益?，F(xiàn)實(shí)中獲取收益方式有多種，比較常規(guī)的方式為根據(jù)各自持股比例按照凈利潤分紅；也存在實(shí)業(yè)公司直接分得一塊對應(yīng)的物業(yè)，合作方退出后，實(shí)業(yè)公司全資持有合作公司股權(quán)。不同的收益分享方式存在不同的問題，如：1.常規(guī)方式，參股后按照持股比例分享收益模式，該模式一般需合作公司項(xiàng)目竣工并銷售完畢，才能分紅，時(shí)間周期較長。如銷售不如預(yù)期、土地增值稅清算進(jìn)度較慢，與當(dāng)?shù)囟惥执嬖诙愘M(fèi)爭議等，可能會影響到實(shí)業(yè)公司的投資回報(bào)；2.實(shí)業(yè)公司直接獲取合作公司一塊物業(yè)，等地產(chǎn)公司銷售完畢其享有面積物業(yè)后，通過收購合作方股權(quán)，全資持有合作方股權(quán)變相獲得物業(yè)。該模式下，實(shí)業(yè)公司變相購買了一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)，實(shí)業(yè)公司如何合理合法并以最小成本收購合作方股權(quán)是一個(gè)難點(diǎn)；同時(shí)因合作方退出后，實(shí)業(yè)公司作為合作公司唯一股東，承接了已售物業(yè)的質(zhì)量維護(hù)等義務(wù)，這些都是實(shí)業(yè)公司需要去面對的問題。三、合作模式下實(shí)業(yè)公司的應(yīng)對措施(一)事前階段：合同商議、簽訂階段合作模式下，涉及實(shí)業(yè)公司、政府方、地產(chǎn)公司，實(shí)業(yè)公司需要與政府方簽署產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐協(xié)議，與地產(chǎn)公司簽署地塊合作協(xié)議。實(shí)業(yè)公司需與地產(chǎn)公司出資設(shè)立合作企業(yè)，通過合作企業(yè)與政府簽署國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議。其中實(shí)業(yè)公司與政府方的條件相對比較簡單，核心條款主要有如下幾條：1.競拍地塊位置、面積、單價(jià)、容積率，地塊建筑規(guī)劃要求等。2.是否存在公建配套要求，如有，交付標(biāo)準(zhǔn)等。3.實(shí)業(yè)公司產(chǎn)業(yè)落地要求如母公司或者核心子公司注冊落戶，營收、稅收要求等。4.雙方如發(fā)生違約，各自的違約責(zé)任。上述條款都是比較容易量化的，實(shí)業(yè)公司與政府方簽訂的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐協(xié)議以及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告中一般會明確約定相關(guān)條件，可調(diào)整操作空間較小。因此，該合作模式下，實(shí)業(yè)公司需重點(diǎn)關(guān)注與地產(chǎn)公司簽署的地產(chǎn)合作協(xié)議，在簽署前，需仔細(xì)梳理合作協(xié)議相關(guān)條款，重點(diǎn)關(guān)注并明確以下問題：1.確定雙方出資金額及享有的權(quán)益合作協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確實(shí)業(yè)公司出資金額及享有該地塊對應(yīng)的權(quán)益面積，約定雙方出資時(shí)間及金額。此條款確定后，實(shí)業(yè)公司可以確定自己需要承擔(dān)的損失上限及可能享有的收益，據(jù)此在后續(xù)的具體細(xì)節(jié)條款中有的放矢。如實(shí)業(yè)公司投資份額較大可享收益高，則需股權(quán)占比高些、股東會決議、董事會席位、經(jīng)營管理席位要求多些等等。2.股權(quán)架構(gòu)搭建實(shí)業(yè)公司與地產(chǎn)公司確定合作后，共同出資設(shè)立合作公司，作為地塊的競拍主體。合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確合作公司各方的出資比例及出資時(shí)間、出資金額，出資比例、公司股權(quán)架構(gòu)搭建不能與政府方約定的土地競拍要求相違背。合作公司注冊資本可以不用過大，土地競拍款及后續(xù)建設(shè)資金可以約定以借款形式投入至合作公司。3.雙方權(quán)責(zé)劃分合作協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確約定雙方權(quán)責(zé)劃分，如：(1)實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)兌現(xiàn)并完成政府對本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)考核所羅列的投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)形象展示、總部落戶、營業(yè)收入、納稅額度、稅收貢獻(xiàn)等條件；(2)實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)議約定的出資資金外，不再承擔(dān)合作項(xiàng)目的其他出資；地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)實(shí)業(yè)公司方投資款額度外項(xiàng)目用地取得、開發(fā)建設(shè)、政府公共配套等所需資金的全部投入包括項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建設(shè)、銷售、運(yùn)營工作等。4.涉稅事項(xiàng)合作協(xié)議中明確雙方各自分配所得的物業(yè)因租用、自用、銷售等行為產(chǎn)生的房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、所得稅等稅費(fèi)由各自依法承擔(dān)；合作過程中因各自股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的企業(yè)所得稅也由各自依法承擔(dān)。5.合作方退出機(jī)制合作協(xié)議中應(yīng)當(dāng)細(xì)化地產(chǎn)公司可量化的退出條款，如地產(chǎn)公司享有的物業(yè)已銷售95%以上，合作公司賬上歸屬于地產(chǎn)公司承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)清理完畢，地產(chǎn)公司方可退出合作企業(yè)。地產(chǎn)公司退出時(shí)，雙方聯(lián)合聘請專業(yè)的第三方中介機(jī)構(gòu)對合作公司財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)出具審計(jì)報(bào)告、清算報(bào)告、評估報(bào)告等，確定合作公司當(dāng)時(shí)的債權(quán)債務(wù)情況、項(xiàng)目盈利狀況。(二)事中階段：拍地、建設(shè)、銷售、運(yùn)營期期間該合作模式下，實(shí)業(yè)公司在項(xiàng)目建設(shè)、銷售、運(yùn)營期間管控能力是相對較弱的，能把控手段相對有限，可以考慮從如下兩點(diǎn)來把控風(fēng)險(xiǎn)：一是行使好財(cái)務(wù)知情權(quán)利，定期派具有地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)了解整個(gè)項(xiàng)目資金支出情況、項(xiàng)目成本預(yù)算及實(shí)際成本情況等。二是行使好合作公司股權(quán)權(quán)利，如涉及到項(xiàng)目地塊融資需要地塊抵押擔(dān)保、合作公司股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等，這些都需要股東簽字才能辦理相應(yīng)手續(xù)的，實(shí)業(yè)公司需了解清楚后再簽字。(三)事后階段：退出階段當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司觸發(fā)退出條款時(shí)，實(shí)業(yè)公司應(yīng)提前準(zhǔn)備退出事項(xiàng)。謹(jǐn)慎評估合作公司涉稅事項(xiàng)，地產(chǎn)公司清理完畢合作公司由其承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)，如無法清理的并出具解決方案后，方可同意對方退出。四、合作模式下實(shí)業(yè)公司賬務(wù)處理的思考(一)物業(yè)建成交付至實(shí)業(yè)公司前實(shí)業(yè)公司一般不參與合作公司的經(jīng)營管理及項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)(包括但不限于設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、融資、銷售、運(yùn)營、物業(yè)管理等)，不對合作公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，不按照持股比例享有合作公司所開發(fā)之物業(yè)的權(quán)益；僅通過一部分出資享有合作協(xié)議約定的物業(yè)面積，本質(zhì)屬于購買固定資產(chǎn)行為。在資產(chǎn)交付前支付的款，通過“其他非流動資產(chǎn)”核算。(二)物業(yè)建成后，實(shí)業(yè)公司實(shí)際使用階段第一，如合作協(xié)議約定，實(shí)業(yè)公司享有的物業(yè)交付后，立即落戶至實(shí)業(yè)公司名下，相應(yīng)的賬務(wù)處理，則由“其他非流動資產(chǎn)”轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”。實(shí)際投入使用時(shí)，按照固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限計(jì)提相應(yīng)的固定資產(chǎn)折舊，并根據(jù)實(shí)際使用部門性質(zhì)，分?jǐn)傊辽a(chǎn)成本/管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用/研發(fā)費(fèi)用中。第二，如合作協(xié)議約定，實(shí)業(yè)公司享有的物業(yè)交付后，產(chǎn)權(quán)不做變更，繼續(xù)放在合作公司名下，實(shí)業(yè)公司可以按照市場價(jià)與合作公司簽署長期物業(yè)租賃協(xié)議，按照實(shí)際使用部門面積，分?jǐn)傁鄳?yīng)租金至生產(chǎn)成本/管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用/研發(fā)費(fèi)用中。(三)物業(yè)建成后，地產(chǎn)公司退出根據(jù)合作協(xié)議約定，地產(chǎn)公司觸發(fā)退出條款后，如實(shí)業(yè)公司收購地產(chǎn)公司持有合作公司股權(quán)，相應(yīng)的股權(quán)款，記入實(shí)業(yè)公司賬面“長期股權(quán)投資-合作公司”，原記入“其他非流動資產(chǎn)”金額全部轉(zhuǎn)入至實(shí)業(yè)公司賬面“長期股權(quán)投資-合作公司”。地產(chǎn)公司退出合作公司時(shí)，收回經(jīng)營、財(cái)務(wù)等權(quán)限，至此合作公司成為實(shí)業(yè)公司全資子公司。五、針對該合作模式實(shí)業(yè)公司需注意的問題1.考慮到該模式的復(fù)雜性及操作難度，地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長，涉及開發(fā)、建設(shè)、