火鍋店場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)(城市版)

火鍋店場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)（城市版）一、場(chǎng)地選擇概述

選擇場(chǎng)地存在兩可能性。一種情況是選優(yōu)，即存在多個(gè)備選場(chǎng)地，場(chǎng)地選擇的任務(wù)是確定哪一個(gè)場(chǎng)地更好；另一種情況是是非決策，即只存在一個(gè)備選場(chǎng)地，場(chǎng)地選擇的任務(wù)就是決定這個(gè)場(chǎng)地是選擇還是放棄。

因?yàn)榇嬖诒容^的對(duì)象，第一種情況比較簡(jiǎn)單。第二種情況非常復(fù)雜，但卻是任何商業(yè)連鎖項(xiàng)目場(chǎng)地選擇不可逾越的挑戰(zhàn)。有一種辦法可以讓第二種情況變得相對(duì)簡(jiǎn)單，即將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地看成備選場(chǎng)地之一，然后用我們即將選擇的場(chǎng)地與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地進(jìn)行綜合比較，如果綜合條件不次于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地，則該場(chǎng)地具有較大的成功可能性。

因?yàn)楦鱾€(gè)城市的場(chǎng)地存在非常大的標(biāo)準(zhǔn)差異，因此競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地比較法是場(chǎng)地選擇最重要的方法。比較競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地所使用的比較標(biāo)準(zhǔn)與下面的場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)一致。

二、場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)

在確定了目標(biāo)城市的前提下，為確定場(chǎng)地的地域、地段、地點(diǎn)

，火鍋店對(duì)場(chǎng)地的判斷選擇應(yīng)綜合八個(gè)方面的因素，分別為區(qū)域市場(chǎng)因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、客源因素、物業(yè)因素、配套因素、識(shí)別因素、成本費(fèi)用因素、發(fā)展性因素。

需要說明的是，上述標(biāo)準(zhǔn)僅僅是場(chǎng)地選擇的參考，不可生搬硬套。特殊情況下，即使場(chǎng)地不滿足下面的條件，但只要綜合條件優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，場(chǎng)地都是可以嘗試的。

1、

區(qū)域市場(chǎng)條件。某一區(qū)域的成熟度、消費(fèi)力等是否滿足火鍋店總體定位所必須具備的條件。

2、

競(jìng)爭(zhēng)條件。場(chǎng)地周邊目前及未來(lái)存在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)火鍋店經(jīng)營(yíng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)估；場(chǎng)地本身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地相比存在哪些優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)。

3、

客源條件。此項(xiàng)乃火鍋店場(chǎng)地選擇最重要的因素?？驮礂l件主要回答如果選擇該場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)，火鍋店的未來(lái)客源是誰(shuí)、在哪里、如何到達(dá)等關(guān)鍵問題。

4、

物理?xiàng)l件。是火鍋店場(chǎng)地選擇的基本條件，主要判斷場(chǎng)地的各項(xiàng)軟硬件條件是否滿足火鍋店經(jīng)營(yíng)的需要。

5、

配套條件?；疱伒杲?jīng)營(yíng)所必須具備的各項(xiàng)配套，包括同業(yè)配套、異業(yè)配套、交通配套等等。

6、

識(shí)別性條件。場(chǎng)地是否被目標(biāo)顧客容易識(shí)別并記憶所具備的基本要求，該項(xiàng)條件主要是考慮后期進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，廣告上標(biāo)注的地點(diǎn)是否為大眾所熟悉并容易找到。

7、

成本費(fèi)用條件。一、限制保本上座率，考察場(chǎng)地的綜合成本費(fèi)用是否滿足上述條件；二、考慮場(chǎng)地未來(lái)的傳播成本以及顧客消費(fèi)成本。

8、

發(fā)展性條件。未來(lái)5-10年，場(chǎng)地周邊變化可能對(duì)場(chǎng)地造成的穩(wěn)定性影響。

詳細(xì)的條件詳細(xì)闡述見附表。

區(qū)域市場(chǎng)條件

序號(hào)

項(xiàng)目

說明

1

區(qū)域?qū)傩?/p>

區(qū)域?qū)傩苑譃樯虡I(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)三類。首選住宅區(qū)與其他兩個(gè)區(qū)域的結(jié)合部；其次為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)；純粹的辦公區(qū)不宜作為火鍋店的開設(shè)區(qū)域。

2

人口結(jié)構(gòu)1

在非麻辣（北方、東方、南方各?。┏鞘校走x外地人口集中的區(qū)域，不宜將火鍋店場(chǎng)地選擇在土著人口集中的區(qū)域。

3

人口結(jié)構(gòu)2

人口年齡小的區(qū)域優(yōu)于人口年齡大的區(qū)域，最好主力人口年齡集中在20-40歲之間的區(qū)域。判斷某區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)的手段有：

4

消費(fèi)能力

選擇消費(fèi)能力強(qiáng)勁的區(qū)域。判斷某區(qū)域消費(fèi)能力最直接手段是了解該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

5

區(qū)域品位

區(qū)域消費(fèi)品位高，注意消費(fèi)品位與消費(fèi)能力是兩個(gè)不同的概念。

6

自然環(huán)境

區(qū)域環(huán)境良好。無(wú)汽車站、火車站、大型批發(fā)市場(chǎng)、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。

7

投資環(huán)境

區(qū)域所在地政府是否容易溝通協(xié)調(diào)，政府在稅收、規(guī)費(fèi)等方面有無(wú)優(yōu)惠舉措。

9

商業(yè)活躍度

該區(qū)域的商業(yè)氛圍是否足夠，主要根據(jù)該區(qū)域的商業(yè)零售店鋪數(shù)量進(jìn)行判斷

餐飲活躍度

該區(qū)域是否存在一定的餐飲娛樂項(xiàng)目，如餐飲娛樂項(xiàng)目稀少，宜謹(jǐn)慎

餐飲成因

如該場(chǎng)地位于餐飲集中區(qū)，則該餐飲集中區(qū)應(yīng)該是自然形成；由政府或開發(fā)商人為打造的主題餐飲區(qū)不宜

8

負(fù)面影響

所選區(qū)域不能有較大負(fù)面事物或事件，如火葬場(chǎng)、精神病醫(yī)院、監(jiān)獄等。

競(jìng)爭(zhēng)條件

序號(hào)

項(xiàng)目

說明

川式火鍋

川式火鍋是重點(diǎn)考察的對(duì)象，考察的主要目的是分析對(duì)方的產(chǎn)品、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)品牌與火鍋店進(jìn)行綜合比較，判斷優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)。一般地，在場(chǎng)地周邊的川式火鍋數(shù)量過多，且人均消費(fèi)均很低，則存在較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；但同時(shí)，如果場(chǎng)地周邊沒有川式火鍋，則應(yīng)分析其不存在的原因，特別注意的是如果此前存在過川式火鍋店，則應(yīng)徹底分析其消失的原因。

川菜正餐

川菜正餐的適量存在，對(duì)場(chǎng)地選擇是一個(gè)有利信號(hào)。但是應(yīng)注意的是考察川菜正餐的人均消費(fèi)，如果正餐的人均消費(fèi)比火鍋店的定位低，則存在非常大的后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

如果場(chǎng)地周邊川菜正餐數(shù)量繁多，但是川式火鍋數(shù)量稀少，則該場(chǎng)地可能位于純粹商務(wù)區(qū)，火鍋店不宜進(jìn)入。

粵港火鍋

場(chǎng)地周邊存在生意良好的粵港火鍋，表明周邊消費(fèi)能力強(qiáng)勁但是消費(fèi)者對(duì)環(huán)境和麻辣非常在意，宜謹(jǐn)慎。

競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地

競(jìng)爭(zhēng)條件分析的另一重要任務(wù)是分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手場(chǎng)地與擬選場(chǎng)地的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，分析的依據(jù)是根據(jù)火鍋店場(chǎng)地選擇的八個(gè)條件。

如果擬選場(chǎng)地與競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地比較劣勢(shì)明顯，則盡管符合火鍋店場(chǎng)地選擇的基本條件，也應(yīng)予以放棄。

客源條件

序號(hào)

項(xiàng)目

說明

客源分層

將客源分為1公里層、3公里層、5公里層，分別統(tǒng)計(jì)各層人口的數(shù)量

消費(fèi)周期

通過調(diào)查判斷顧客消費(fèi)火鍋的周期（次/天）

消費(fèi)比例

通過調(diào)查判斷在各客源層中，愿意到擬選場(chǎng)地消費(fèi)火鍋的人口比例

市場(chǎng)分額

火鍋店未來(lái)在各層客源中所占的市場(chǎng)分額預(yù)測(cè)

計(jì)算場(chǎng)地面積對(duì)應(yīng)的餐位數(shù)，達(dá)成投資回報(bào)需要的上座率，上述兩項(xiàng)計(jì)算出達(dá)成投資回報(bào)需要的每天客流總數(shù)。

場(chǎng)地應(yīng)滿足如下條件：

投資回報(bào)需要的每天客流》各客源層人口總量*消費(fèi)比例*消費(fèi)周期*市場(chǎng)分額

例如：1000平米場(chǎng)地，在2年投資回報(bào)條件下，每天的客流總量應(yīng)不少于600人。

周邊1公里、3公里、5公里范圍內(nèi)人口總量分別為1萬(wàn)、3萬(wàn)、8萬(wàn)，消費(fèi)周期為1次/月（折合0.0033次/天），消費(fèi)比例為30%，市場(chǎng)分額1公里、3公里、5公里分別為40%、20%、10%，則每天可能到來(lái)的客源總量為：

0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。

場(chǎng)地明顯不滿足客源條件，應(yīng)放棄。

物理?xiàng)l件

序號(hào)

項(xiàng)目

說明

結(jié)構(gòu)

主體為長(zhǎng)方形或正方形為佳

形狀

框架結(jié)構(gòu)，磚混不宜

樓層

一二層搭配且二層為主力區(qū)為佳，其中必須一層有單獨(dú)通道或門廳，且門廳面積50-100平米為佳。一