簡(jiǎn)析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

《工程風(fēng)險(xiǎn)管理》課程論文PAGE2PAGE5簡(jiǎn)析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)學(xué)院：工商管理學(xué)院班級(jí)：08級(jí)工程管理學(xué)號(hào)：200803151011摘要國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是從高度集中的計(jì)劃再分配經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型而來的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和住房制度改革的深化，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，成為拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新要素。但是房地產(chǎn)的快速發(fā)展也帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)等問題，而宏觀經(jīng)濟(jì)的頻繁變動(dòng)也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)同樣帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資、開發(fā)與消費(fèi)都離不開房地產(chǎn)金融的支持，因而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的最大發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)即金融風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、融資圖21997年-2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀中國房地產(chǎn)業(yè)正處于迅速發(fā)展時(shí)期，2000年到2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在21.5—30.3不等的高增長(zhǎng)，期間的微小起伏是受同期國家宏觀政策調(diào)控所影響，整體呈上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量巨大，資金籌措往往成為房地產(chǎn)業(yè)最關(guān)心的問題。年份國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來源200023.12.826.947.1200122.01.828.447.7200222.81.628.147.4200323.81.328.646.3200418.41.330.349.9200518.31.232.747.8200619.71.531.747.1200718.71.731.648.0表12000-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源比例單位：億元進(jìn)一步分析表明，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金間接來自銀行，即自籌資金主要是商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，這部分資金主要來自個(gè)人住房按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中70%來自銀行貸款；還有一部分是建筑施工企業(yè)的工程墊款，而施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，這部分中又有6070%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。依次計(jì)算，中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款能夠占到70%。對(duì)銀行的依賴過大，很容易出現(xiàn)“一榮俱榮，一損俱損”的局面，不利于風(fēng)險(xiǎn)防范。三、中國房地產(chǎn)融資特征（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資自主權(quán)缺失我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依照市場(chǎng)本身、依照企業(yè)融資法則本身來進(jìn)行，而是政府介入太多、干預(yù)太多、太頻繁所致。無論是地方政府還是中央政府，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP增長(zhǎng)重要時(shí)，就會(huì)極力鼓勵(lì)銀行放松銀根，促使房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)；而政府一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有什么問題時(shí)，就希望通過宏觀調(diào)控的方式來改變房地產(chǎn)銀行信貸的擴(kuò)張。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)明顯依賴銀行貸款，多元化融資體系尚未形成，銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。之所以出現(xiàn)這一狀況，主要是由國內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)所決定的。房地產(chǎn)融資與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與金融支持密不可分，是一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系。這種情況，是由房地產(chǎn)商品特性和房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)的特性所決定的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開金融的支持；反過來，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)作也會(huì)促進(jìn)金融業(yè)的健康發(fā)展，從而將其相互結(jié)合的正面效益發(fā)揮到極致。金融的支持滲透貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程，具有直接、靈活、迅速和有效等特點(diǎn)，這是其他經(jīng)濟(jì)手段無法替代的。在我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，金融支持一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過提供一定數(shù)量和使用期限的信貸資金及相關(guān)金融服務(wù)。來維護(hù)房地產(chǎn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，如金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)注入的資金存在于房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換的各個(gè)環(huán)節(jié)，像血液一樣滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面，并通過循環(huán)流動(dòng)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行；另一方面則表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)總供給與總需求的金融調(diào)控，如在房地產(chǎn)消費(fèi)能力下降、房地產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)積壓時(shí)，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)投入資金，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)，而當(dāng)房地產(chǎn)消費(fèi)需求增強(qiáng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投入資金，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)能力，增加總供給，滿足房地產(chǎn)消費(fèi)。這種總供給與總需求的平衡，既是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證，也是金融支持與調(diào)控的具體表現(xiàn)形式。五、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)（一）借款人風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)抵押貸款的借款人因主管或客觀原因不能或不愿按期償還貸款引起的風(fēng)險(xiǎn)。（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)指提供房地產(chǎn)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)在借款人違約后處分抵押物時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（三）金融結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放和管理房地產(chǎn)抵押貸款的過程中由于操作不當(dāng)、違規(guī)、長(zhǎng)短期資金結(jié)構(gòu)搭配不當(dāng)?shù)仍蛞鸬娘L(fēng)險(xiǎn)。（四）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)由于金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素變化等引起的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。六、如何防范風(fēng)險(xiǎn)（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系為有效控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、降低風(fēng)險(xiǎn)損失，保證房地產(chǎn)融資活動(dòng)和房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)把房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警放在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中極為重要的地位。通過科學(xué)分析確定評(píng)價(jià)內(nèi)容和方法，對(duì)房地產(chǎn)融資活動(dòng)全過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估算，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理提供科學(xué)準(zhǔn)確的信息。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是通過系統(tǒng)地手機(jī)信息，運(yùn)用特定的評(píng)價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)融資活動(dòng)進(jìn)行判斷，以把握警源、確定警情等級(jí)和發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)的過程。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警從本質(zhì)上講是一種社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)融資的目的是滿足個(gè)人和社會(huì)日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警就是為了確保房地產(chǎn)融資取得預(yù)期效益。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是發(fā)現(xiàn)可能損失，以及杜絕、減少損失的有效途徑。房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)價(jià)值損失帶來的可能性，需要政府和投資決策者準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和把握這種損失可能造成的危害；房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，也關(guān)注房地產(chǎn)融資能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，以及由此產(chǎn)生的價(jià)值的增值程度。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警為政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投融資方和社會(huì)提供了正確認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)融資損失可能性的方法和途徑。（二）拓展房地產(chǎn)融資通道隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，房地產(chǎn)金融在整個(gè)金融體系中的地位和作用也越來越突出。然而，融資渠道單一化是我國房地產(chǎn)金融面臨的重要問題，這使得房地產(chǎn)業(yè)、銀行體系乃至宏觀經(jīng)濟(jì)承受著高風(fēng)險(xiǎn)。因此，加快房地產(chǎn)金融體系建設(shè)、拓寬融資渠道、開展金融創(chuàng)新，是化解金融風(fēng)險(xiǎn)并使我國房地產(chǎn)金融走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。通過房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)，最終應(yīng)該達(dá)到如下目的：第一，保持整體金融體系的穩(wěn)定性；第二，保持房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，不會(huì)由于金融業(yè)某一政策的影響出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)劇烈波動(dòng)；第三，基于搞笑的金融市場(chǎng)和穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)支持，實(shí)現(xiàn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、可持續(xù)發(fā)展。（三）建立完善的房地產(chǎn)金融法規(guī)和制度機(jī)制是一定市場(chǎng)形態(tài)下價(jià)格、供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)等相互作用、相互影響，由此推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置的機(jī)能。市場(chǎng)機(jī)制實(shí)際上是市場(chǎng)各要素功能的自動(dòng)耦合過程。市場(chǎng)機(jī)制不僅能合理地配置資源，而且能有效地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)將市場(chǎng)機(jī)制作為推動(dòng)發(fā)展的工具。我國關(guān)于房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)和制度還未形成一套科學(xué)有效的體系。缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，直接影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新。因此，必須加快建立和完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法規(guī)和制度。參考文獻(xiàn)