五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告樣本可編輯

五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四川省中城建建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司7月第一章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目（暫用名）二、項(xiàng)目擬建地址四川省金堂縣五鳳鎮(zhèn)五鳳溪古鎮(zhèn)對(duì)面，沱江邊三、項(xiàng)目主辦單位公司名稱(chēng)：四川省中城建建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公司背景：四川省中城建建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是世界500強(qiáng)中華人民共和國(guó)城建集團(tuán)控股全資子公司，中華人民共和國(guó)都市建設(shè)控股集團(tuán)有限公司是全國(guó)唯一國(guó)家級(jí)專(zhuān)門(mén)從事都市開(kāi)發(fā)投資建設(shè)公司。公司前身是從屬于國(guó)家建設(shè)部中華人民共和國(guó)都市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司。一九九八年依照黨中央國(guó)務(wù)院及中央軍委提出關(guān)于“軍隊(duì)武警政法系統(tǒng)不再經(jīng)商辦公司”批示精神，接受了某些軍委及二炮公司，合并成集團(tuán)公司。公司成立以來(lái)，在國(guó)務(wù)院各關(guān)于部委及中央軍委領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)懷下，為國(guó)內(nèi)都市建設(shè)開(kāi)發(fā)事業(yè)及國(guó)防建設(shè)事業(yè)做出了卓越貢獻(xiàn)，多次受到國(guó)家及軍委獎(jiǎng)勵(lì)和表?yè)P(yáng)。中華人民共和國(guó)都市建設(shè)控股集團(tuán)注冊(cè)于國(guó)家工商行政管理總局，注冊(cè)資本為叁拾余億元人民幣。具備在全國(guó)范疇內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、工程施工、裝飾裝修、道路橋梁、園林綠化工程、管道工程、水利工程、勘察設(shè)計(jì)等方面經(jīng)營(yíng)權(quán)限及建筑材料等進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)。中華人民共和國(guó)都市建設(shè)控股集團(tuán)在過(guò)去近二十年成長(zhǎng)歷程中，完畢了全國(guó)大型重點(diǎn)都市近三分之一重大都市基本設(shè)施工程；80%大型都市管網(wǎng)建設(shè)及改造項(xiàng)目獲得了先進(jìn)工程；海外都市開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目初次為國(guó)內(nèi)爭(zhēng)得了由聯(lián)合國(guó)頒發(fā)“建筑人文關(guān)懷”大獎(jiǎng)！公司關(guān)聯(lián)公司為香港中華人民共和國(guó)城有限公司，為文化部直屬大型央企，名譽(yù)董事長(zhǎng)曾慶淮，現(xiàn)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理王克兢。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目的五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目，位于金堂縣五鳳古鎮(zhèn)沱江邊。項(xiàng)目以“健康養(yǎng)老”和“休閑度假”為主題，以“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”為出發(fā)點(diǎn)，立足山水園林、“綠色環(huán)?！币约霸鷳B(tài)園林休閑旅游渡假區(qū)特點(diǎn)，對(duì)沱江邊堤進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)，將人文景點(diǎn)與天然景點(diǎn)融為一體，打造“酒店式健康養(yǎng)老基地及休閑度假目第”。充分運(yùn)用沱江水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”環(huán)境景觀和集“養(yǎng)生—娛樂(lè)—餐飲—住宿—觀光旅游—當(dāng)代農(nóng)業(yè)”于一體綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。使這里既保存老式林農(nóng)產(chǎn)業(yè)不變，又融入當(dāng)代林農(nóng)氣息，形成完美無(wú)缺人與自然和諧一致當(dāng)代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗(yàn)健康養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合特色旅游。項(xiàng)目規(guī)劃用地10000畝，首期實(shí)行1200畝，其中建設(shè)用地550畝，建設(shè)周期五年，涵蓋聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、養(yǎng)老公寓、產(chǎn)權(quán)式鄉(xiāng)村酒店、醫(yī)療康復(fù)中心、三甲醫(yī)院，仿古商業(yè)街、奧特萊斯（香港）、小學(xué)、幼兒園、濱河濕地公園、生態(tài)活水體系等。五、編制根據(jù)1、政策性根據(jù)（1）《國(guó)家新型城鄉(xiāng)化規(guī)劃(-)》（2）《中華人民共和國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（3）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[]19號(hào))；（4）《四川省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化決定》；（5）《四川省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)行細(xì)則》(試行)；（6）《成都市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)行辦法》；（7）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)關(guān)于稅收問(wèn)題告知》；（8）中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（9）金堂縣都市總體規(guī)劃及十二五規(guī)劃；（10）國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)《國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目申報(bào)指南》（11）國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)《關(guān)于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)種植基本項(xiàng)目實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼意見(jiàn)》（12）國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)辦公室印發(fā)((國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)參照大綱》（13）財(cái)政部印發(fā)《國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法》（14）《省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠(yuǎn)景目的綱要》（15）《國(guó)家旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行原則》【（94）國(guó)農(nóng)綜字第28號(hào)】（16）發(fā)改部門(mén)或主管部門(mén)批復(fù)項(xiàng)目建議書(shū)（17）公司提供有關(guān)技術(shù)資料（18）公司提供有關(guān)合同、資質(zhì)、證書(shū)2、法規(guī)、辦法根據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》.4.1（2）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》.10.28（3）《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》.6.29（4）《中華人民共和國(guó)土地管理法》.8.28（5）《中華人民共和國(guó)森林法實(shí)行條例》.1.27（6）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》.6.1（7）《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》.4.1（8）《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》.2.1（9）《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》.1.30（10）《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》GB3838-（11）《地下水環(huán)境質(zhì)量原則》GB/T14848-93六、可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目以健康養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護(hù)性開(kāi)發(fā)為基本原則，建設(shè)目的明確詳細(xì)，建設(shè)條件優(yōu)越，符合國(guó)家西部開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)及增長(zhǎng)農(nóng)民收入等國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，為項(xiàng)目地重點(diǎn)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。項(xiàng)目投資構(gòu)造合理，建設(shè)規(guī)模適當(dāng)，資金安排合理，財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效果可行（詳見(jiàn)投資效益分析），管理體系健全，項(xiàng)目投資規(guī)模大、投資主體實(shí)力雄厚，投資回收快、投資回報(bào)高、利稅率高。項(xiàng)目從規(guī)劃建設(shè)、投資規(guī)模到經(jīng)營(yíng)管理均切實(shí)可行，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，立項(xiàng)目原則確，項(xiàng)目具備較強(qiáng)賺錢(qián)能力。項(xiàng)目對(duì)解決老齡化問(wèn)題、變化老式養(yǎng)老模式、加速老式養(yǎng)老向當(dāng)代新型養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變，增進(jìn)既有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)構(gòu)造、加快金堂縣新型城鄉(xiāng)化建設(shè)，推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等具備重要意義。對(duì)游客、居民、社會(huì)、政府、投資公司都將產(chǎn)生良好社會(huì)效益。項(xiàng)目充分考慮了生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護(hù)，對(duì)生態(tài)資源效益提高有直接增進(jìn)作用。項(xiàng)目符合社會(huì)發(fā)展和人民生活需要，市場(chǎng)遼闊，具備明顯財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益。第二章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景1、養(yǎng)老院有關(guān)政策背景國(guó)際上普通把60歲以上人口站總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)原則。由起，國(guó)內(nèi)65歲以上人口站比開(kāi)始超過(guò)7%，且這一比例還在不斷走高。圖：國(guó)內(nèi)老齡化進(jìn)程數(shù)據(jù)來(lái)源：衛(wèi)生部國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干意見(jiàn)》。意見(jiàn)指出，底國(guó)內(nèi)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。四川進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)間可以追溯到1997年。當(dāng)時(shí)，四川65歲以上老年人占總?cè)丝诒壤^(guò)7%，同期0-14歲少年小朋友人口占總?cè)丝诓坏饺?，率先進(jìn)入“老齡化社會(huì)”。而全國(guó)在才步入“老齡化社會(huì)”，四川比全國(guó)提前了4年。截至11月1日零時(shí)，四川老年人口達(dá)880.8萬(wàn)人，僅比山東少62.2萬(wàn)，居全國(guó)第二位，比十年前增長(zhǎng)了257.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)41.4%，每年新增25.8萬(wàn)老年人。時(shí)，每100個(gè)人中老年人比例局限性7.56%；究竟，十個(gè)四川人有一種是老年人。四川“老壽星”也層出不窮，兩成老年人都是80歲以上“老壽星”，四川省80歲及以上老人從86萬(wàn)人上升到151.3萬(wàn)人。隨著老齡化問(wèn)題逼近，國(guó)家和地方關(guān)于部門(mén)高度注重老齡化問(wèn)題，并針對(duì)養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[]19號(hào))、《四川省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化決定》、《四川省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)行細(xì)則》(試行)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)關(guān)于稅收問(wèn)題告知》、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等。國(guó)內(nèi)政府已開(kāi)始高度注重養(yǎng)老問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有發(fā)展機(jī)遇。2、生態(tài)休閑度假項(xiàng)目政策背景旅游業(yè)在世界范疇內(nèi)高速發(fā)展同步，老式大眾旅游對(duì)環(huán)境負(fù)面影響逐漸引起人們警覺(jué)，人們生態(tài)環(huán)保意識(shí)得到加強(qiáng)，許多國(guó)家越來(lái)越注重生態(tài)旅游。1998年，聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)委員會(huì)第46次大會(huì)將擬定為“國(guó)際生態(tài)旅游年”，世界旅游組織及聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)旅游發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展一種新模式。（1）國(guó)家有關(guān)政策，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展告知》（國(guó)發(fā)〔〕9號(hào)），明確規(guī)定“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。，中共中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展決定》（中發(fā)〔〕9號(hào)），提出要加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，發(fā)展生態(tài)旅游，提高森林經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。國(guó)家旅游局?jǐn)M定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”，各地也相繼推出某些生態(tài)旅游產(chǎn)品，開(kāi)展了各種各樣生態(tài)旅游實(shí)踐活動(dòng)。6月，國(guó)家旅游局、國(guó)家環(huán)?？偩致?lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)旅游生態(tài)環(huán)保工作告知》（旅計(jì)財(cái)發(fā)〔〕5號(hào)），提出要在切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境基本上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加快生態(tài)旅游原則和規(guī)范制定工作。8月，國(guó)家旅游局、國(guó)家環(huán)?？偩帧⒔ㄔO(shè)部在九寨溝召開(kāi)“全國(guó)生態(tài)旅游現(xiàn)場(chǎng)會(huì)”，進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)旅游發(fā)展。特別是中央提出堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，為旅游業(yè)發(fā)展指明了方向。近年來(lái)，生態(tài)旅游作為產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)重要代替產(chǎn)業(yè)之一，已成為西部地區(qū)發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)脫貧致富和可持續(xù)發(fā)展重要途徑。（2）地方有關(guān)政策——旅游業(yè)被確立為四川省重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)是國(guó)家“十一五”、“十二五”和西部大開(kāi)發(fā)重點(diǎn)支持六大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，也是我省實(shí)現(xiàn)“四個(gè)跨越”戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。與陜西省形成了開(kāi)發(fā)建設(shè)“川陜旅游協(xié)作區(qū)”合伙框架，與重慶、陜西等周邊?。ㄊ小^(qū)）訂立了共建無(wú)障礙旅游區(qū)等合同。（3）旅游業(yè)是金堂縣“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)《金堂縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》明確提出：全面提高旅游業(yè)、改造提高老式服務(wù)業(yè)、加快發(fā)呈當(dāng)代服務(wù)業(yè)，增進(jìn)旅游資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。3、新型城鄉(xiāng)化建設(shè)背景（1）、國(guó)家政策3月16日，中華人民共和國(guó)正式出臺(tái)了《國(guó)家新型城鄉(xiāng)化規(guī)劃(-)》，吹響了新型城鄉(xiāng)化時(shí)代號(hào)角?！兑?guī)劃》出臺(tái)，標(biāo)志著中華人民共和國(guó)迎來(lái)了新型城鄉(xiāng)化發(fā)展浪潮由國(guó)家發(fā)改委牽頭，10各種部委參加編制《國(guó)家新型城鄉(xiāng)化規(guī)劃(-)》正式出臺(tái)，該規(guī)劃將涉及全國(guó)20各種都市群、180各種地級(jí)以上都市和1萬(wàn)各種城鄉(xiāng)建設(shè)。摸索新型城鄉(xiāng)發(fā)展模式已成為擺在各級(jí)政府面前時(shí)代命題順應(yīng)歷史發(fā)展大趨勢(shì)，運(yùn)用當(dāng)代都市理念，摸索新型小城鄉(xiāng)發(fā)展模式，更加科學(xué)地整合、配備商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住要素，破解新歷史時(shí)期下，中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)化發(fā)展戰(zhàn)略難題。12月，中央城鄉(xiāng)化工作會(huì)議上李克強(qiáng)指出：破除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造是核心。新型城鄉(xiāng)化目：以人為本新型城鄉(xiāng)化目是造福百姓和富裕農(nóng)民，發(fā)展模式需從要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，而創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)核心就是以人為本產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源重新配備。新型城鄉(xiāng)化任務(wù)：破除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造以人為核心城鄉(xiāng)化重要任務(wù)在于：提高城鄉(xiāng)人口素質(zhì)和居民生活質(zhì)量，把增進(jìn)有能力在城鄉(xiāng)穩(wěn)定就業(yè)和生活常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化、破除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造作為首要任務(wù)。（2）區(qū)域發(fā)展政策，成渝獲批《全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)》成渝地區(qū)是中華人民共和國(guó)首個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)6月7日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)告知》，告知規(guī)定成都市和重慶市從實(shí)際出發(fā)，依照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)規(guī)定，全面推動(dòng)各個(gè)領(lǐng)域體制改革。成渝地區(qū)已經(jīng)成為中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新重要增長(zhǎng)極。成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)是國(guó)家實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)重要布置，國(guó)家但愿通過(guò)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)，將成渝地區(qū)盡快打?qū)е聻橹腥A人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新重要增長(zhǎng)極。成都休閑文化根源自道文化神髓，仙道貴生成都是養(yǎng)老世外桃園，是中華人民共和國(guó)最休閑、最適當(dāng)養(yǎng)老都市之一。成都休閑文化造就了養(yǎng)生休閑福地成都休閑文化來(lái)自于道文化神髓，因道文化兩千載浸潤(rùn)而成為來(lái)了就不想走太極福地，黃帝青城山學(xué)道、老君山修煉，老子化身說(shuō)法青羊?qū)m等傳說(shuō)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，成都因而成為了中華人民共和國(guó)休閑、養(yǎng)生福地。成都榮獲“中華人民共和國(guó)最具幸福感都市”由新華社、瞭望東方周刊等主辦“中華人民共和國(guó)最具幸福感都市”評(píng)比活動(dòng)在南京揭曉，成都獲得中華人民共和國(guó)最具幸福感都市五周年特別榮譽(yù)大獎(jiǎng)。10月31日，中華人民共和國(guó)休閑都市發(fā)展綜合評(píng)價(jià)成果發(fā)布會(huì)在煙臺(tái)落下帷幕，成都蟬聯(lián)“中華人民共和國(guó)最佳休閑都市”殊榮。金堂有“千里沱江第一城”之美譽(yù)，先后榮獲“中華人民共和國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“國(guó)家園林縣城”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣”等殊榮，都市定位為天府花園水城，休閑人居金堂，正成為成都東北部次中心，金堂縣位于成都東北部，在成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距成都市區(qū)28公里，幅員面積1154平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人，城鄉(xiāng)人口11萬(wàn)人，是川東北地區(qū)重要交通樞紐和物資集散地，也是全川四大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)之一根據(jù)都市定位體系，確立＂工業(yè)強(qiáng)縣、發(fā)呈當(dāng)代農(nóng)業(yè)、打造山水田園都市＂都市發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)“全國(guó)最宜居山水田園都市”。二、項(xiàng)目建設(shè)重要性和必要性（一）、健康養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)重要性和必要性1、解決老齡化社會(huì)問(wèn)題需要據(jù)世界衛(wèi)生組織資料稱(chēng)，一種國(guó)家老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億多，占全世界人口五分之一，占全國(guó)總?cè)丝?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝?8%，即每4個(gè)人中就有一位老年人；又預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)65歲以上老年人數(shù)將從0.94億（占總?cè)丝?.3%）增長(zhǎng)到2050年3.34億（占總?cè)丝?2.6%），國(guó)內(nèi)已成為老齡化速度最快，老年人口最多國(guó)家。關(guān)于資料顯示，國(guó)內(nèi)既有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一種世界問(wèn)題，同樣是國(guó)內(nèi)面臨一種嚴(yán)峻問(wèn)題。金堂也和全國(guó)同樣老齡化限度為10%以上。新建該項(xiàng)目，也是解決老齡化社會(huì)問(wèn)題需要。2、緩和獨(dú)身子女壓力獨(dú)生子女越來(lái)越多，后來(lái)由兩個(gè)獨(dú)生子女構(gòu)成小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人重任，無(wú)論從時(shí)間上，還是精力上，都將是一種較艱巨任務(wù)。城鄉(xiāng)里大多數(shù)老年人均有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒(méi)什么問(wèn)題。隨著人們觀念轉(zhuǎn)變，敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。這將極大緩和獨(dú)身子女工作、生活壓力。3、構(gòu)建和諧社會(huì)需要黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)號(hào)召，四川省委、政府也提出建設(shè)“和諧四川”規(guī)定。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì)目的就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛(ài)幼是咱們中華民族優(yōu)良老式，本項(xiàng)目建設(shè)，將為大成都，甚至大西南弱勢(shì)老人等提供了一種“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”好場(chǎng)合，使老年人晚年生活豐富多彩、高興幸福。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極增進(jìn)作用。4、加快大成都社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展需要項(xiàng)目實(shí)行后，將較好變化原有敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將極大滿(mǎn)足退休老年對(duì)中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身需求，彌補(bǔ)大成都中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心空白，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”服務(wù)宗旨，將在轄區(qū)內(nèi)社會(huì)保障體系中發(fā)揮較為重要作用。（二）、生態(tài)休閑度假區(qū)建設(shè)重要性和必要性1、是增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略需要。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，將成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大支柱產(chǎn)業(yè)，將有力地增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放限度，通過(guò)招商引資發(fā)展旅游，使各產(chǎn)業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)門(mén)路，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2、項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)川東北、大成都旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要當(dāng)前，川東北地區(qū)是四川旅游產(chǎn)業(yè)格局軟肋，發(fā)展較為滯后。該項(xiàng)目能發(fā)揮金堂縣沱江“水”及五鳳古鎮(zhèn)這一資源優(yōu)勢(shì)，提高金堂旅游產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化大成都旅游產(chǎn)品構(gòu)造，提高大成都地區(qū)在四川旅游發(fā)展中地位。3、推動(dòng)城-郊休閑旅游市場(chǎng)互動(dòng)，增進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展結(jié)合成都市建設(shè)世界田園都市總體規(guī)劃和根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，引導(dǎo)各區(qū)縣針對(duì)旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)差別化、特色化旅游產(chǎn)品。實(shí)行《成都市都市旅游發(fā)展規(guī)劃》，實(shí)現(xiàn)城-郊休閑旅游市場(chǎng)互動(dòng)，重點(diǎn)增進(jìn)郊區(qū)休閑旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科學(xué)化、建設(shè)規(guī)范化和管理原則化。努力摸索城鄉(xiāng)居民互動(dòng)模式，開(kāi)拓城郊居民旅游市場(chǎng)。面向城郊市場(chǎng)，加強(qiáng)以便、快捷、價(jià)格合理旅游服務(wù)接待體系建設(shè)。4、在旅游空間布局上，構(gòu)建大成都生態(tài)休閑旅游圈結(jié)合都市及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目的與戰(zhàn)略，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈涉及外環(huán)路附近及其以外郊區(qū)地區(qū)范疇。發(fā)展重點(diǎn)：一是強(qiáng)化和完善新城旅游服務(wù)功能，哺育各具特色主導(dǎo)旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)項(xiàng)目，形成區(qū)域性旅游服務(wù)基地。二是重點(diǎn)發(fā)展休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會(huì)議服務(wù)旅游產(chǎn)品，完善旅游度假區(qū)綜合配套服務(wù)體系，強(qiáng)化生態(tài)型項(xiàng)目建設(shè)。三是依托既有古鎮(zhèn)，發(fā)展公司化管理，集旅游生產(chǎn)、科技示范、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑游憩等功能為一體綜合性休閑旅游園區(qū)。四是在全力保護(hù)國(guó)家級(jí)和市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、森林公園、濕地等旅游資源前提下，積極推動(dòng)這些區(qū)域基本設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改進(jìn)旅游環(huán)境以適應(yīng)公眾日益提高旅游需求。第三章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目概況分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊總面積10000畝，位于金堂縣五鳳古鎮(zhèn)。該區(qū)域西南臨沱江，與“五鳳溪古鎮(zhèn)”隔河相望；東北向連金堂淮口鎮(zhèn)，現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開(kāi)發(fā)土地，整個(gè)五鳳鎮(zhèn)尚未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。首期實(shí)行1200畝，其中建設(shè)用地550畝，容積率2.0,建筑密度40%，建筑高度無(wú)限制。項(xiàng)當(dāng)前期概念性規(guī)劃圖五鳳溪古鎮(zhèn)項(xiàng)目一期五鳳溪古鎮(zhèn)項(xiàng)目一期現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖二、環(huán)境分析（一）、自然區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于成都市金堂縣城南五鳳鎮(zhèn)，距成都市區(qū)48公里，離縣城趙鎮(zhèn)45公里，全鎮(zhèn)幅員面積62.7平方公里，總?cè)丝诩s3萬(wàn)余人。海拔最高873.7米，最低411.5米。鎮(zhèn)政府駐地五鳳溪，一面環(huán)水，三面環(huán)山，黃水河穿流鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)王爺廟碼頭匯入浩浩沱江。五風(fēng)鎮(zhèn)屬于典型深丘地區(qū)，地震基本烈度為6度。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，全年氣候溫和，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，年平均氣溫為16.7攝氏度。境內(nèi)土質(zhì)多為紫色土，適當(dāng)各類(lèi)林、木生長(zhǎng)，重要植物有常綠闊葉、常綠針葉林和山地灌叢等。五鳳鎮(zhèn)是金堂縣生態(tài)農(nóng)業(yè)大縣，特別是花果經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)。成都三圈層劃分：一圈層：主城區(qū)+高新區(qū)二圈層：6大近郊三圈層：金堂、大邑、蒲江、新津、都江堰、彭州、邛崍、崇州8大遠(yuǎn)郊市縣第三圈層發(fā)展方向：具備依托自身水資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。有選取、有條件地發(fā)展工業(yè)，承辦老式城郊農(nóng)業(yè)功能基本上，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。（二）、歷史文化環(huán)境五鳳鎮(zhèn)原名五鳳溪，始于漢，興于唐宋，清康熙年間年置場(chǎng)鎮(zhèn)。被省委省政府批準(zhǔn)為全省小城鄉(xiāng)試點(diǎn)鎮(zhèn)，被成都市委市政府列入市級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn)，同步命名成都?xì)v史文化名鎮(zhèn)，被命名為四川歷史文化名鎮(zhèn)，被成都市授予“龍舞之鄉(xiāng)”。五鳳溪?dú)v代即為沱江上游重要水碼頭，至請(qǐng)中葉達(dá)到鼎盛。古鎮(zhèn)融入山水之間，至今依然保持較為完整明清街巷布局，具備獨(dú)特歷史文化價(jià)值。五鳳鎮(zhèn)被譽(yù)為“東方黑格爾“知名哲學(xué)家賀麟故鄉(xiāng)。因碼頭文化興盛而凝聚移民文化、宗教文化、客家問(wèn)哈以及宗教文化遺存，是成都乃至四川境內(nèi)不可多得歷史文化名鎮(zhèn)。當(dāng)前，由文旅打造五鳳溪古鎮(zhèn)以及正式開(kāi)街，一期投資4.5億，已于10月1日開(kāi)街，2期6月份已開(kāi)工，籌劃投資8億元，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了強(qiáng)有力支撐。有關(guān)鏈接：五鳳溪古鎮(zhèn)五鳳溪古鎮(zhèn)是成都市10大古鎮(zhèn)中唯一山地古鎮(zhèn)，鎮(zhèn)中由青鳳、金鳳、小鳳、白鳳、玉鳳五條街構(gòu)成，場(chǎng)鎮(zhèn)一面臨江、三面環(huán)山，定位為“半邊山江半邊城”，根記錄，國(guó)慶期間，古鎮(zhèn)共接到游客逾10萬(wàn)人次。五鳳古鎮(zhèn)游客量估算參加階段發(fā)展階段23.828.634.368.689.2115.9150.7195.9—五鳳古鎮(zhèn)實(shí)景圖三、區(qū)域交通環(huán)境項(xiàng)目交通發(fā)達(dá)，出入便捷。已進(jìn)入“成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，和成（都）德（陽(yáng)）綿（陽(yáng)）經(jīng)濟(jì)帶相交匯，與長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之間有著巨大需求對(duì)接。同步，達(dá)到鐵路、成南高速、金樂(lè)公路、三金公路交匯淮口，形成扇形聚合交通集點(diǎn)，輻射中江、三臺(tái)、樂(lè)至諸縣及周邊城鄉(xiāng)，是川東連接成都地區(qū)重要門(mén)戶(hù)。擬定年終通車(chē)第二繞城高速公路和成金迅速通道更加拉近了項(xiàng)目和成都主城區(qū)距離。1、第二繞城年終通車(chē)，在五鳳溪古鎮(zhèn)設(shè)立有出口2、五洛迅速通道，底全線貫通該道路橫跨龍泉驛區(qū)和金堂縣之間，成洛大道洛帶終點(diǎn)東延伸線，該道路全長(zhǎng)19.7公里其中金堂段8公里，龍泉驛段11.7公里，在金堂五鳳金箱村兩河口下穿成都第二繞城高速并設(shè)立互通立交，此后一路向西將穿越龍泉山脈且設(shè)立龍泉山隧道，過(guò)龍泉驛萬(wàn)興鄉(xiāng)，最后到達(dá)到洛大道洛帶終點(diǎn)。建成后五洛迅速通道將對(duì)接金堂縣域內(nèi)五福大道（五鳳-淮口-福興）屆時(shí)形成三圈層直達(dá)中心城區(qū)便捷交通大動(dòng)脈。3、中金迅速通道當(dāng)前正在建設(shè)，路過(guò)本項(xiàng)目中金迅速通道規(guī)劃建設(shè)總長(zhǎng)61.6公里，起于中江縣城東，經(jīng)中江縣南山鎮(zhèn)、輯慶鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、金堂縣福興鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、淮口鎮(zhèn)，止于金堂縣五鳳鎮(zhèn)，建成后可并網(wǎng)成都市成洛大道、成金青迅速通道，并直達(dá)天府新區(qū)，從迅速通道通行，中江到成都只需要1.5小時(shí)車(chē)程，金堂段全長(zhǎng)33公里，淮口至五鳳19公里路段已建成通車(chē)。4、擬建第二機(jī)場(chǎng)位于緊鄰項(xiàng)目白果鎮(zhèn)，預(yù)測(cè)建成后年客運(yùn)吞吐量將達(dá)到8500萬(wàn)人次，年貨運(yùn)吞吐量達(dá)到200萬(wàn)噸，在將來(lái)成都“機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略中，項(xiàng)目將占據(jù)決佳地利優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一）、優(yōu)勢(shì)（Strength）分析1、對(duì)外交通以便。五鳳鎮(zhèn)沿岸鄉(xiāng)鎮(zhèn)有五洛迅速通道、中金迅速通道、成南高速、第二繞城高速、第二機(jī)場(chǎng)等2、項(xiàng)目所在五鳳鎮(zhèn)及周邊擁有豐富自然和歷史文化旅游資源；3、五鳳溪古鎮(zhèn)已開(kāi)街，在成都及周邊區(qū)域享有較高知名度和美譽(yù)度；4、沱江生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)；5、項(xiàng)目體量規(guī)模巨大，為五鳳鎮(zhèn)首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)大成都亦有著重要影響。（二）、弱勢(shì)（Weakness）分析1、項(xiàng)目基本處在待開(kāi)發(fā)階段，尚不具備有較大影響力旅游景點(diǎn)；2、五鳳溪古鎮(zhèn)接待配套設(shè)施尚不完善，未形成強(qiáng)勢(shì)休閑、度假、旅游氛圍；3、五鳳鎮(zhèn)常住人口基本較少，不利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。（三）、機(jī)會(huì)（Opportunity）分析1、健康養(yǎng)老及休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)形成和加速發(fā)展為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新契機(jī)；2、五鳳古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，深化提高了本項(xiàng)目更高層次可持續(xù)發(fā)展定位；3、隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民生活水平提高，健康養(yǎng)老、生態(tài)休閑旅游越來(lái)越受到大眾歡迎。（四）、威脅（Threat）分析1、與大成都周邊旅游度假項(xiàng)目如黃龍溪谷、博客小鎮(zhèn)等存在一定限度上競(jìng)爭(zhēng)；2、隨著古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，生態(tài)環(huán)境也許會(huì)晤臨一定限度破壞；3、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)與客戶(hù)具備一定限度不擬定性；4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額大，回收期相對(duì)較長(zhǎng)；5、項(xiàng)目位置現(xiàn)階段較偏遠(yuǎn)，周邊無(wú)任何市政配套。第四章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目案例分析一、項(xiàng)目特殊性結(jié)識(shí)本案是西部中心都市成都第三圈層郊區(qū)綜合性大盤(pán)與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案遠(yuǎn)離市區(qū)、體量巨大，單純住區(qū)開(kāi)發(fā)缺少本地市場(chǎng)消費(fèi)力支撐。因而必要將項(xiàng)目目的市場(chǎng)放大整個(gè)成都、四川、中華人民共和國(guó)西南進(jìn)行考量，作為一種中華人民共和國(guó)西部中心都市郊區(qū)綜合性大盤(pán)來(lái)進(jìn)行研究。參照中華人民共和國(guó)郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)，類(lèi)似本案郊區(qū)旅游大盤(pán)，必要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高特色吸引物作為核心賣(mài)，必要立足“都市運(yùn)營(yíng)”進(jìn)行發(fā)展。二、參照案例（一）、三亞福灣1、項(xiàng)目基本能信息：位于三亞海棠灣，項(xiàng)目地塊整體形狀窄長(zhǎng)且垂直于海岸線，海岸線短，海景資源有限，海景公寓產(chǎn)品某些在主地塊最南端，戶(hù)型面積較小，適合度假產(chǎn)品。海棠灣東線高速土福灣出口位置海棠灣東線高速土福灣出口位置1,000,500平方米占地面積1,000,500平方米占地面積500,250平方米建筑面積500,250平方米建筑面積0.5容積率0.5容積率公寓：48000元/公寓：48000元/平米;別墅：50000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)4.80元/4.80元/平方米·月物業(yè)費(fèi)水準(zhǔn)海南海興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)商海南海興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)商海南東和酒店管理有限公司物業(yè)管理公司海南東和酒店管理有限公司物業(yè)管理公司2、區(qū)域背景：定位“國(guó)家海岸”———國(guó)際休閑度假區(qū)、世界級(jí)旅游度假天堂海棠灣，是三亞市五大名灣唯一未經(jīng)開(kāi)發(fā)處女地。海棠灣將來(lái)規(guī)劃為“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”總體構(gòu)造；將劃分為三大功能區(qū)，分別是濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)；區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)序安排為由南向北逐次推動(dòng)；起步區(qū)開(kāi)發(fā)以旅游度假為主，建成涉及游艇港、度假酒店、度假公寓、度假別墅等度假休閑項(xiàng)目在內(nèi)高品位旅游產(chǎn)品匯集區(qū)域；濱海多元化社區(qū)濱海多元化社區(qū)濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)綜合旅游度假區(qū)一期度假酒店式海景公寓占地約一期度假酒店式海景公寓占地約100,000平方米建筑面積約100,000平方米公寓套數(shù)共約1700套每套面積約48?a104平方米度假獨(dú)院泳池平層別墅度假獨(dú)院泳池平層別墅，占地約270,000平方米，建筑面積約65,000平方米連排別墅共約570套，每套別墅涉及私家院落和私家泳池，每套面積約68?a137平方米.二期五星級(jí)酒店總建筑面積約40,000平方米商業(yè)街等配套設(shè)施總建筑面積約30,000平方米4、建筑特色：開(kāi)發(fā)商善于西班牙、意大利式風(fēng)格建筑及園林打造，使項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)同周邊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)區(qū)隔，具備極強(qiáng)秒殺客戶(hù)能力建筑風(fēng)格：項(xiàng)目別墅建筑為西班牙風(fēng)格，細(xì)節(jié)解決精致，風(fēng)情感強(qiáng)烈建筑風(fēng)格：項(xiàng)目別墅建筑為西班牙風(fēng)格，細(xì)節(jié)解決精致，風(fēng)情感強(qiáng)烈園林風(fēng)格：園林設(shè)計(jì)方為貝爾高林，園林整體解決精細(xì)，層次感強(qiáng)，各節(jié)點(diǎn)小品豐富，展示區(qū)整體效果出彩，現(xiàn)場(chǎng)殺客力極強(qiáng)。5、項(xiàng)目亮點(diǎn)：戶(hù)型整體偏小但強(qiáng)調(diào)度假功能，低總價(jià)高附加值MINI泳池別墅成為項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)之一2#682#68平米海景洋房L1泳池別墅68-75平米整體布局方正，功能設(shè)計(jì)緊湊，空間運(yùn)用度高；小面積類(lèi)別墅產(chǎn)品附加泳池、露天庭院設(shè)計(jì)；多數(shù)功能空間為室外面積，不計(jì)入建筑面積，減少了總價(jià)，實(shí)用度極高。5.5米面寬帶SPA池傾斜露臺(tái)設(shè)計(jì)最大化景觀資源；衛(wèi)浴間干濕分區(qū)，且面寬達(dá)3.3米，舒服度高；整體空間不方正，應(yīng)用有死角，斜向露臺(tái)設(shè)計(jì)影響通風(fēng)采光效果z6、借鑒意義西班牙、意大利風(fēng)格，風(fēng)格迥異建筑形式，吸引了客戶(hù)關(guān)注力；Mini別墅，65平米，強(qiáng)調(diào)了度假功能和細(xì)節(jié)解決，控制總價(jià)；示范樣板區(qū)精心打造，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)；（二）、三亞半山半島1、基本信息：半山半島當(dāng)前是三亞乃至整個(gè)海南島銷(xiāo)售額最大房地產(chǎn)項(xiàng)目位置海南省三亞市小東海鹿回頭半島，毗鄰鹿回頭公園，距市區(qū)和大東海位置海南省三亞市小東海鹿回頭半島，毗鄰鹿回頭公園，距市區(qū)和大東海3千米。占地面積1377319.56平方米建筑面積1000000平方米容積率約1.0銷(xiāo)售均價(jià)49000元/㎡物業(yè)費(fèi)公寓：4.5元/平方米，別墅：6元/平方米開(kāi)發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理世邦魏理仕項(xiàng)目定位高品位，產(chǎn)品豐富細(xì)膩，定位于高品位客群，且銷(xiāo)售手法張揚(yáng)，獲得了非常不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)項(xiàng)目定位高品位，產(chǎn)品豐富細(xì)膩，定位于高品位客群，且銷(xiāo)售手法張揚(yáng)，獲得了非常不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2．區(qū)域背景：半山半島項(xiàng)目最大化運(yùn)用了絕對(duì)稀缺優(yōu)勢(shì)資源，有效放大至最大化位于三亞鹿回頭半島，整體性極強(qiáng)；位于三亞鹿回頭半島，整體性極強(qiáng)；雙面攜小東海和鹿回頭灣，具備海景資源；沙灘優(yōu)質(zhì)且背山面海；距市區(qū)及機(jī)場(chǎng)較近，交通優(yōu)勢(shì)極佳；政府主導(dǎo)自然資源政府但愿鹿回頭半島超越亞龍灣打?qū)е氯齺單ㄒ涣羌?jí)區(qū)域；吸引一系列高品位酒店入駐，涉及悅榕莊、世界酒店No.1洲際酒店亞洲旗艦店；全亞洲最先進(jìn)高爾夫球場(chǎng)?a?a鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（國(guó)際18洞，洞洞見(jiàn)海，洞洞全燈光）3、開(kāi)發(fā)順序：項(xiàng)目一期用優(yōu)質(zhì)低密度別墅產(chǎn)品迅速打開(kāi)市場(chǎng)，并彌補(bǔ)地塊位置上劣勢(shì)；二期則以高層+獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，提高容積率；三期為高層公寓。一期鹿回頭灣區(qū)占地70.4一期鹿回頭灣區(qū)占地70.4萬(wàn)平米，總體量49萬(wàn)平米，以酒店式公寓、小高層、獨(dú)棟別墅為主；二期雙海灣區(qū)占地約3萬(wàn)平米，以小高層公寓、獨(dú)棟別墅為主；三期東海灣區(qū)占地14萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)30層高層公寓；后期規(guī)劃了大量配套設(shè)施，商業(yè)酒店等，涉及音樂(lè)廳，商業(yè)街等。1中央海景大道區(qū)&商業(yè)洲際酒店區(qū)雙海灣區(qū)鹿回頭灣區(qū)東海灣區(qū)Anantara酒店3232項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型多樣，別墅、公寓、酒店等，容積率組合由低到高，先住宅后配套開(kāi)發(fā)模式。別墅項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型多樣，別墅、公寓、酒店等，容積率組合由低到高，先住宅后配套開(kāi)發(fā)模式。別墅+小高層別墅+高層別墅高層住宅住宅配套4、配套業(yè)態(tài)：擁有超五星酒店群、國(guó)際帆船俱樂(lè)部、潛水俱樂(lè)部、當(dāng)代濱海藝術(shù)館、療養(yǎng)中心、半島美術(shù)館等配套設(shè)施超星際酒店群：anantara酒店、麗笙世嘉、洲際酒店、悅榕莊國(guó)際帆船俱樂(lè)部：將建成可舉辦國(guó)際級(jí)比賽規(guī)格帆船港潛水俱樂(lè)部：將來(lái)將打造國(guó)際級(jí)潛水俱樂(lè)部高爾夫俱樂(lè)部：由美國(guó)知名N&H高爾夫設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)三亞新佳高爾夫球場(chǎng)當(dāng)代濱海美術(shù)館：聘請(qǐng)世界建筑大師構(gòu)建人文和建筑風(fēng)格共融藝術(shù)場(chǎng)合半島美術(shù)館：匯集各國(guó)設(shè)計(jì)師，展示潮流家居飾品療養(yǎng)中心：為業(yè)主建設(shè)國(guó)際心血管康復(fù)中心半島會(huì)：業(yè)主俱樂(lè)部，為業(yè)主提供高水準(zhǔn)附加服務(wù)5、營(yíng)銷(xiāo)特色：從初期大面積、高頻次轟炸式推廣，到后期”星河灣式“跨界營(yíng)銷(xiāo)，半山半島實(shí)現(xiàn)了預(yù)期品牌效應(yīng)，充分吸引了眼球與關(guān)注6、借鑒意義先期以低密度產(chǎn)品入市，提高項(xiàng)目檔次，借助極佳大區(qū)域背景，彌補(bǔ)地塊上劣勢(shì)；產(chǎn)品線非常豐富，先期開(kāi)發(fā)低密度別墅，到后期開(kāi)發(fā)高密度高層公寓；帆船俱樂(lè)部、潛水俱樂(lè)部等潮流休閑配套活動(dòng)，提高了項(xiàng)目整體檔次；“狂轟亂炸”式營(yíng)銷(xiāo)手段，在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)建立市場(chǎng)聲音，并輻射全國(guó)，并和中華人民共和國(guó)第一豪宅星河灣進(jìn)行戰(zhàn)略合伙；（三）、新加坡圣淘沙1、基本信息：圣淘沙已經(jīng)成為了亞洲地區(qū)最為知名旅游目地之一，成為新加坡象征圣淘沙（圣淘沙（Sentosa）島位于新加坡本島南部，長(zhǎng)4.2千米，寬1千米，占地500公頃，距離市區(qū)0.5千米。1972年9月新加坡2、規(guī)劃理念：圣淘沙設(shè)計(jì)充分汲取了全球各地理念精華，打造了某些完美度假海島色拉蓬色拉蓬英比奧西羅梭景點(diǎn)升濤灣名勝世界直通新加坡輕軌直通英比奧山頂纜車(chē)功能區(qū)西羅梭景點(diǎn)英比奧名勝世界色拉蓬升濤灣五大主題公園海底世界蝴蝶與昆蟲(chóng)玩過(guò)環(huán)球影城海底生物園Equaries水上樂(lè)園交通方式公路大橋地鐵輪渡觀景纜車(chē)3、開(kāi)發(fā)順序：圣淘沙始終貫徹著規(guī)劃思想，分階段逐漸建立，最后實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售同旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)雙贏目圣淘沙率先啟動(dòng)旅游設(shè)施及配套，在積累了足夠人氣和公眾認(rèn)同后，開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并且獲得了成功4、啟動(dòng)區(qū)：升濤灣，以法國(guó)濱海度假勝地”里埃維拉“為設(shè)計(jì)藍(lán)本，竣工后近2600棟高檔住宅，涉及世界一流游艇俱樂(lè)部、豪華度假酒店升濤灣分為三個(gè)主題居住區(qū)：升濤灣分為三個(gè)主題居住區(qū)：北部居住區(qū)域北部居住區(qū)內(nèi)擁有私人濱海公寓，三個(gè)海島居住住宅等；南部居住區(qū)域南部居住區(qū)內(nèi)同樣擁有大面積，濱海住宅和海島住宅，內(nèi)有兩個(gè)小島；中央游艇區(qū)域分為商業(yè)游艇俱樂(lè)部和碼頭島，及游艇博物館5、房產(chǎn)銷(xiāo)售：升濤灣地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)了大幅收益，地產(chǎn)銷(xiāo)售成功也是前期配套建設(shè)及積聚人氣過(guò)程升濤灣啟動(dòng)銷(xiāo)售，當(dāng)年?duì)I收比例占圣淘沙發(fā)展局年收入75%升濤灣啟動(dòng)銷(xiāo)售，當(dāng)年?duì)I收比例占圣淘沙發(fā)展局年收入75%，同步帶動(dòng)圣淘沙發(fā)展局收入由5600萬(wàn)美元增長(zhǎng)至2.2億美元，成為重要賺錢(qián)業(yè)務(wù)；地產(chǎn)收入達(dá)到歷史性2.24億美元，占96.3%；但是由于升濤灣銷(xiāo)售進(jìn)入后期，將來(lái)此收入將大幅下降。“先做旅游后作地產(chǎn)”，整個(gè)旅游景區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)20余年后，在開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)，地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)了巨大收益；地產(chǎn)物業(yè)與海景融為一體，濱海住宅和海島住宅被安排在整個(gè)島嶼東南部前瞻性旅游發(fā)展戰(zhàn)略和集合度假元素產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，為后期地產(chǎn)物業(yè)升值帶來(lái)強(qiáng)有力支撐。（四）、日本豪斯登堡1、項(xiàng)目基本信息：豪斯登堡是亞洲最大休閑度假主題樂(lè)園，還是集休閑娛樂(lè)、旅游觀光、飲食居住為一體綜合性海濱度假都市區(qū)位：日本九州長(zhǎng)崎縣佐世保市大村灣北部；區(qū)位：日本九州長(zhǎng)崎縣佐世保市大村灣北部；交通：有迅速干線可以直達(dá)福岡縣和長(zhǎng)崎機(jī)場(chǎng)，到福岡1小時(shí)45分鐘，到長(zhǎng)崎機(jī)場(chǎng)50分鐘。豪斯登堡?±：第二個(gè)荷蘭村造城籌劃（第一種荷蘭村就是本來(lái)極小規(guī)模荷蘭村，于1983年建成在大村灣對(duì)面西南岸）于1988年啟動(dòng)，1992年?duì)I業(yè)。占地152萬(wàn)平米，首期118萬(wàn)平米，年接待游客400多萬(wàn)；2、開(kāi)發(fā)順序：豪斯登堡建立于日本主體公園熱潮時(shí)期，投資巨大，耗時(shí)6年，從一片荒地變身成為一座生態(tài)旅游城3、規(guī)劃理念：豪斯登堡力求建造與環(huán)境協(xié)調(diào)，符合將來(lái)都市發(fā)展示范性都市，同步100%按照原樣復(fù)制16、17世紀(jì)荷蘭都市風(fēng)貌4、功能劃分：豪斯登堡重要形成特點(diǎn)鮮明六個(gè)分區(qū)，并運(yùn)用不同設(shè)施元素把功能做足，且運(yùn)河是全園交通主線和景觀主線園區(qū)總共分六個(gè)區(qū)，分別是分別是花卉區(qū)、娛樂(lè)美食區(qū)、博物館區(qū)、都市區(qū)、海港區(qū)、居住區(qū)?；ɑ軈^(qū)：展示給人們是荷蘭田園風(fēng)情，用荷蘭風(fēng)車(chē)來(lái)作標(biāo)志性景致。觀光美食區(qū)：娛樂(lè)美食區(qū)自成一島，島中心是莫利斯噴泉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊是美食餐廳街以及娛樂(lè)建筑如洪水來(lái)襲窗險(xiǎn)館、空中飛翔之旅、天星館、神秘艾沙劇場(chǎng)等等博物館區(qū)：以納索廣場(chǎng)為中心布局與娛樂(lè)美食廣場(chǎng)相似，有鐘鳴交響曲博物館、音樂(lè)盒幻想博物館、辛巴達(dá)出島蘭館、手搖風(fēng)琴工作坊、,水晶夢(mèng)幻廣場(chǎng)、卡通世界等。都市區(qū)（舊城）：有商業(yè)街、游樂(lè)場(chǎng)、教堂、酒店有類(lèi)似于市政廳建筑及觀光高塔。居住區(qū)：涉及森林小別墅區(qū)與酒店式公寓區(qū)，森林小別墅為環(huán)繞湖水別墅酒店。海港區(qū)：德里佛德號(hào)帆船圖為標(biāo)志性景觀是園內(nèi)一種真正港口是連接，斯登堡與外界海上出入口5、借鑒意義豪斯登堡開(kāi)發(fā)主題在于運(yùn)用與荷蘭文化淵源，以荷蘭14世紀(jì)“水城”作為模仿對(duì)象，原汁原味，具備濃郁荷蘭風(fēng)格和歷史；豪斯登堡著力打造不但是日本知名主題游樂(lè)園，而是運(yùn)用先進(jìn)理念打造集合游樂(lè)、商業(yè)與居住為一體都市。三、大成都范疇內(nèi)可比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研（一）、洛帶古鎮(zhèn)——博客小鎮(zhèn)博客小鎮(zhèn)位于成都東，洛帶古鎮(zhèn)核心區(qū)。東靠龍泉山脈，西面濕地公園，集博物館聚落、文化商業(yè)街、藝術(shù)工作室、公司會(huì)館群、五星級(jí)酒店為一體，是成都十二五規(guī)劃重點(diǎn)打造國(guó)際高品位人文旅游小鎮(zhèn)。1、發(fā)展背景洛帶古鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)成都中心洛帶古鎮(zhèn)位于成都三環(huán)線以外，距離市區(qū)18公里。背景一：閩、粵、贛等遷入四川造就客家文化這里居住著200萬(wàn)客家。重要是來(lái)自清代時(shí)期從閩、粵、贛等地移民。由于四川地處內(nèi)陸，加之客家人凝聚力強(qiáng)，客家文化有著較大封閉性，這里客家文化保存較為完好。背景二：成都面臨東進(jìn)發(fā)展規(guī)劃成都在迅速發(fā)展背景下，“東進(jìn)”成為成都市發(fā)展重要戰(zhàn)略?！俺啥紪|村”規(guī)劃和天府新區(qū)龍泉板塊建設(shè)規(guī)劃相繼出臺(tái)，城東進(jìn)入飛速發(fā)展期。背景三：洛帶面臨發(fā)展抉擇在成都市都市發(fā)展向東轉(zhuǎn)移過(guò)程中，面臨著客家老式文化與當(dāng)代都市文化兩難選取，都市文化進(jìn)程迫使東山客家人思考老式文化價(jià)值。東山客家人選取了在開(kāi)發(fā)中保護(hù)老式文化道路。2、項(xiàng)目規(guī)劃公司領(lǐng)館公司領(lǐng)館小上海藝術(shù)文化交流中心三和坪情景商業(yè)街土樓壩旅游文化體驗(yàn)區(qū)九十九鋪洛帶古鎮(zhèn)與博客小鎮(zhèn)：博客小鎮(zhèn)與洛帶古鎮(zhèn)一街相隔。項(xiàng)目規(guī)劃：共分5個(gè)片區(qū)九十九鋪--在售(20-70㎡)土樓壩文化體驗(yàn)區(qū)--展示區(qū)(自持)三和坪情景商業(yè)街--待售小上海藝術(shù)中心--待售公司領(lǐng)館待建(200-600㎡)規(guī)劃闡明：依托洛帶古鎮(zhèn)，充分挖掘其商業(yè)、文化、旅游價(jià)值，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)值，規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。南洛帶古街3、規(guī)劃分析4、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)中華人民共和國(guó)·洛帶博客小鎮(zhèn)獨(dú)棟四合院商鋪在售，面積大小240-970平左右。售價(jià)340萬(wàn)/套起，35-900平米商鋪和獨(dú)棟商業(yè)體已經(jīng)開(kāi)盤(pán)在售，當(dāng)前均價(jià)18000元/平，付款方式：全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，不接受分期付款。5、總結(jié)博客小鎮(zhèn)充分運(yùn)用洛帶古鎮(zhèn)文化、商業(yè)、旅游價(jià)值；打造集博物館聚落、文化商業(yè)街、藝術(shù)工作室、公司會(huì)館、星級(jí)酒店為一體人文小鎮(zhèn)；項(xiàng)目重要特點(diǎn)在于其商業(yè)性質(zhì)小鎮(zhèn)院落文化打造。（二）、淮口科瑪小鎮(zhèn)1、基本信息：科瑪小鎮(zhèn)是淮口體量最大純商業(yè)項(xiàng)目，是本項(xiàng)目商業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)者。2、銷(xiāo)售狀況科瑪小鎮(zhèn)前期銷(xiāo)售狀況較好，在銷(xiāo)售商鋪銷(xiāo)售面積段集中在50-70㎡，銷(xiāo)售均價(jià)17500元/平米（13000-2元/平米），采用售后返租形式銷(xiāo)售，租金區(qū)間28-35元/平米·月，返租收益6%，最長(zhǎng)5年。作為大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，整體品質(zhì)打造較好，營(yíng)銷(xiāo)推廣力度強(qiáng)。但由于都市發(fā)展緩慢，缺少消費(fèi)人群支撐。前期銷(xiāo)售狀況較好，當(dāng)前銷(xiāo)售面積局限性總體量40%。（三）、黃龍溪——黃龍溪谷1、項(xiàng)目概況「優(yōu)品道控股」與復(fù)地集團(tuán)兩大公司，合力打造世界級(jí)低密?chē)?guó)際休閑別墅區(qū)。黃龍溪谷項(xiàng)目位處中華人民共和國(guó)成都，國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)、1700余年歷史中華人民共和國(guó)十大古鎮(zhèn)黃龍溪內(nèi)。項(xiàng)目位屬?lài)?guó)際城南天府新區(qū)生態(tài)宜居核心區(qū)，距城南核心及雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，聯(lián)袂VITA、RYANYOUNG、BISCAYNE、ARTHURHILLS四大“全美系”鼎級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，凝神苛創(chuàng)，傾力打造中華人民共和國(guó)高品位國(guó)際休閑別墅住區(qū)。2、產(chǎn)品規(guī)劃黃龍溪谷涵蓋純粹南加州獨(dú)棟別墅、主題式頂級(jí)會(huì)所、奧地利音樂(lè)商業(yè)小鎮(zhèn)、九寨溝概念純凈湖泊水系、概念度假旅居酒店等國(guó)際化生活配套，將來(lái)將比肩美國(guó)棕櫚灘、北京長(zhǎng)城腳下公社、上海世茂佘山莊園，成為世界獨(dú)樹(shù)一幟全球自然奢華主義別墅住地。3、廣告宣傳第五章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目定位分析一、規(guī)劃理念打造集產(chǎn)業(yè)、旅游、居?。B(yǎng)老、第二居所）、農(nóng)業(yè)于一體生態(tài)型國(guó)際旅游小鎮(zhèn)二、項(xiàng)目定位八大體系構(gòu)建1、規(guī)模價(jià)值：10000畝大型綜合社區(qū)，鑄就百萬(wàn)平米度假養(yǎng)生之都2、規(guī)劃價(jià)值：四大板塊全力打造“國(guó)際私家健康養(yǎng)老旅游度假圣地”3、旅游價(jià)值：坐擁國(guó)家4A風(fēng)景區(qū)，濱河山地旅游資源豐富4、產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)權(quán)式溫泉度假別墅及高品質(zhì)度假洋房、酒店式養(yǎng)老公寓5、生態(tài)價(jià)值：濱河濕地公園、生活活水體系、氣候溫和濕潤(rùn)6、交通價(jià)值：寬享各種迅速通道及機(jī)場(chǎng)，交通四通八達(dá)7、品牌價(jià)值：世界500強(qiáng)領(lǐng)先品牌房企傾心鉅獻(xiàn)8、稀缺價(jià)值：區(qū)域內(nèi)唯一大型健康養(yǎng)老休閑旅游度假地產(chǎn)三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位以滿(mǎn)足高檔休閑度假、健康養(yǎng)老及投資需求為主，突出打造以滿(mǎn)足高檔休閑度假、健康養(yǎng)老及投資需求為主，突出打造半山半島概念大成都高品位養(yǎng)生度假大盤(pán)。依托交通優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造第二居所。大西南（地區(qū)）半山半島（資源）四季養(yǎng)生度假目地三、項(xiàng)目目的市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目案名：中建·五鳳溪谷（暫擬名）2、形象定位：大西南健半山半島康養(yǎng)生渡假目地四、目的客群定位五、項(xiàng)目功能規(guī)劃產(chǎn)業(yè)引擎：運(yùn)用當(dāng)代商業(yè)價(jià)值重構(gòu)打造郊區(qū)主題產(chǎn)業(yè)集群旅游度假：順應(yīng)城鄉(xiāng)化發(fā)展浪潮構(gòu)建成都新型旅游圣地健康管理：引入國(guó)際前沿醫(yī)療理念打造頂級(jí)健康管理系統(tǒng)養(yǎng)老安居：構(gòu)建世界典型風(fēng)情小鎮(zhèn)打造生命庇護(hù)養(yǎng)生系統(tǒng)當(dāng)代農(nóng)業(yè)：運(yùn)用五鳳優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)資源提高區(qū)域農(nóng)業(yè)整體能級(jí)1、七大配套2、六種方式3、五種溫情關(guān)系4、四季美景春、夏、秋、冬，四季風(fēng)景，四季私享。六、項(xiàng)目物業(yè)組合1、產(chǎn)權(quán)式鄉(xiāng)村酒店酒店運(yùn)營(yíng)模式處在不斷創(chuàng)新中，國(guó)內(nèi)高品位旅游地產(chǎn)項(xiàng)目重要采用引入管理公司方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)方面采用自主持有產(chǎn)權(quán)或者出售產(chǎn)權(quán)模式。2、度假別墅、第二居所別墅、多層花園洋房度假別墅是當(dāng)前旅游度假項(xiàng)目住宅類(lèi)產(chǎn)品主力，在產(chǎn)品打造和運(yùn)營(yíng)方面突出其旅游度假特點(diǎn)。3、度假公寓、養(yǎng)老公寓度假公寓是在不減少項(xiàng)目整體檔次前提下延長(zhǎng)產(chǎn)品線產(chǎn)品，建造上強(qiáng)調(diào)觀景，建筑排布以景觀為核心，產(chǎn)品面積跨度大，不同樓層價(jià)差懸殊購(gòu)房者以投資為主，普通不會(huì)在公寓中長(zhǎng)期居住，后期可以選取以精裝形式把房子交給購(gòu)房者，做到拎包入住，并便于后期經(jīng)營(yíng)出租。第六章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目重要建設(shè)內(nèi)容及開(kāi)發(fā)籌劃一、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、凈用地面積（㎡）366668.50二、總建筑面積（㎡）897627.00（一）地上計(jì)容建筑面積（㎡）733337.001、地上商業(yè)建筑面積（㎡）374001.87（1）1F商業(yè)面積（㎡）87047.10（2）2F商業(yè)面積（㎡）87047.10（3）3F商業(yè)面積（㎡）63788.65（3）4F商業(yè)面積（㎡）53319.022、度假酒店建筑面積（㎡）82800.003、地上住宅建筑面積（㎡）359335.13（1）別墅面積（㎡）107800.54（2）多層花園洋房面積（㎡）179667.57（3）高層度假華宅面積（㎡）71867.03（二）地下室建筑面積/層數(shù)164290.001、地上停車(chē)位1173.002、地下停車(chē)位4694.00三、容積率2.00四、基底面積（㎡）146667.40五、建筑密度40.00%2、住宅物業(yè)形態(tài)及面積指標(biāo)別墅總建筑面積107800.5430.00%多層總建筑面積179667.5750.00%高層總建筑面積71867.0320.00%住宅總建筑面積359335.13100.00%別墅洋房/高層面積（㎡）占比面積（㎡）占比160-18045%40左右30%180~24035%50-7030%240-36015%70-9020%≥3605%90-12020%二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌劃配套先行度假先行1、配套先行度假先行發(fā)呈鈔票流產(chǎn)品，價(jià)值最大化高品位產(chǎn)品立勢(shì)低密別墅入市先期借勢(shì)五鳳溪古鎮(zhèn)賣(mài)區(qū)域發(fā)呈鈔票流產(chǎn)品，價(jià)值最大化高品位產(chǎn)品立勢(shì)低密別墅入市先期借勢(shì)五鳳溪古鎮(zhèn)賣(mài)區(qū)域先期借勢(shì)五鳳溪古鎮(zhèn)賣(mài)區(qū)域立勢(shì)（中期）賣(mài)品牌強(qiáng)勢(shì)（后期）賣(mài)產(chǎn)品2、開(kāi)發(fā)核心點(diǎn)價(jià)值突破點(diǎn)一：向五鳳溪古鎮(zhèn)強(qiáng)勢(shì)影響力“靠”，分享成熟區(qū)品牌價(jià)值，案例借鑒三亞山國(guó)國(guó)際；價(jià)值突破點(diǎn)二：打造商業(yè)化旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)、公園、奧特萊斯等，通過(guò)產(chǎn)品提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，案例借鑒東部華僑城；價(jià)值突破點(diǎn)三：進(jìn)一步挖掘文化價(jià)值，運(yùn)用古建筑，民俗文化等吸引游客，將文化價(jià)值嫁接到地產(chǎn)項(xiàng)目，案例借鑒芙蓉古城。3、推售產(chǎn)品籌劃第七章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資391205.00萬(wàn)元，單位面積成本為：4358.21元/㎡。詳細(xì)指標(biāo)如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目明細(xì)單價(jià)指標(biāo)/面積造價(jià)控制備注（元/㎡）（㎡）（萬(wàn)元）一土地成本出讓金//27,500土地成本單價(jià)為50萬(wàn)元/畝，土地面積550畝二前期費(fèi)用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)230897,627.0020,645含建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、地勘費(fèi)、暫時(shí)圍墻費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等三基本安裝工程費(fèi)別墅建安成本（地上）3,200107,800.5434,496依照房地產(chǎn)普通費(fèi)用預(yù)估，建安成本包括各種工程材料費(fèi)、人工費(fèi)、各種器械租賃、設(shè)備安裝等費(fèi)用；多層洋房建安成本（地上）2,800179,667.5750,307高層華宅建安成本（地上）2,20071,867.0315,811商業(yè)建安成本（地上）3,000374,001.87112,201度假酒店建安成本（地上）2,50082,800.0020,700地下建安成本2,500164,290.0041,073四景觀綠化綠化300220,001.106,600依照房地產(chǎn)普通費(fèi)用預(yù)估六財(cái)務(wù)成本財(cái)務(wù)成本//14,444前期成本，年化成本以15%計(jì)，周期2年七營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用5%/695,128.0434,756用于項(xiàng)目銷(xiāo)售周期內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、招商等,按照營(yíng)銷(xiāo)收入5%估算五管理費(fèi)管理費(fèi)2%/274,586.905,492項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)、人事管理等行政成本（按建安成本2%估算）八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%80897,627.007,181共計(jì)391,2054,358.21第八章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)保守、合理、樂(lè)觀三種狀態(tài)測(cè)算銷(xiāo)售收入分別為：764640.84萬(wàn)元、695128.04萬(wàn)元、625615.23萬(wàn)元。詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)下表：表8-1項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表物業(yè)類(lèi)別及樓層建筑（銷(xiāo)售）面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）樂(lè)觀價(jià)位合理價(jià)位保守價(jià)位樂(lè)觀預(yù)計(jì)合理預(yù)計(jì)保守預(yù)計(jì)商業(yè)1F87047.1018700.0017000.0015300.00162778.08147980.07133182.07商業(yè)2F87047.1015932.4014484.0013035.60138686.92126079.02113471.12商業(yè)3F63788.6511152.6810138.809124.9271141.4464674.0458206.63商業(yè)4F53319.028364.517604.106843.6944598.7440544.3136489.88度假酒店82800.006050.005500.004950.0050094.0045540.0040986.00度假別墅107800.5411000.0010000.009000.00118580.59107800.5497020.49多層洋房179667.576600.006000.005400.00118580.59107800.5497020.49度假公寓71867.035500.005000.004500.0039526.8635933.5132340.16車(chē)位4694.0088000.0080000.007.0020653.6018776.0016898.40共計(jì)764640.84695128.04625615.23注：1、地下車(chē)位總數(shù)為4694個(gè)，按照銷(xiāo)售50%計(jì)算。二、財(cái)務(wù)分析（按照合理價(jià)位分析）項(xiàng)目按合理價(jià)位測(cè)算，銷(xiāo)售總收入695128.04萬(wàn)元（涉及50%地下車(chē)位），稅前總投資成本391205.13萬(wàn)元，利潤(rùn)總額（稅前）303922.90萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率43.72%，投資利潤(rùn)率77.69%，凈利潤(rùn)（稅后）199653.70萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)：56.28%。詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)下表：表7-2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表單位：萬(wàn)元序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算公式指標(biāo)值①總銷(xiāo)售收入--695128.04②總投資成本--391205.13③利潤(rùn)總額（稅前）①-②303922.90④銷(xiāo)售利潤(rùn)率③/①*100%43.72%⑥投資利潤(rùn)率③/②*100%77.69%⑥銷(xiāo)售稅金15%104269.21⑦凈利潤(rùn)總額(稅后)③-⑥199653.70⑧投資凈利潤(rùn)率⑦/②*100%51.04%⑨盈虧平衡點(diǎn)②/①*100%56.28%第九章五鳳古鎮(zhèn)健康養(yǎng)老休閑旅游項(xiàng)目敏感性及風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目敏感性分析（按照合理價(jià)位分析）1、成本變化敏感性分析從下表中,咱們可以得知,成本下浮對(duì)項(xiàng)目投資收益影響不不大于成本上浮對(duì)投資收益影響,一種方面闡明項(xiàng)目抗成本風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng).表9-1成本變化（土地費(fèi)除外）敏感性測(cè)算表單位：萬(wàn)元成本變化比例（土地費(fèi)除外）-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%銷(xiāo)售收入695128.04695128.04695128.04695128.04695128.04成土地費(fèi)27500.0027500.0027500.0027500.0027500.00本其他成本327334.62345519.88363705.13381890.39400075.65總成本354834.62373019.88391205.13409390.39427575.65銷(xiāo)售稅金104269.21104269.21104269.21104269.21104269.21利潤(rùn)總額（稅前）340293.42322108.16303922.90285737.65267552.39投資利潤(rùn)率（稅前）95.90%86.35%77.69%69.80%62.57%投資利潤(rùn)率變化（稅前）18.21%8.66%0.00%-7.89%-15.11%盈虧平衡點(diǎn)51.05%53.66%56.28%58.89%61.51%盈虧平衡點(diǎn)變化-5.23%-2.62%0.00%2.62%5.23%注：（1）表中“稅前”指稅費(fèi)前；（2）由于土地已訂立購(gòu)買(mǎi)合同，土地費(fèi)用不會(huì)發(fā)生變化，上表中“成本變化比例”指除土地費(fèi)以外其