創(chuàng)優(yōu)項目培訓

創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈

墻訓課程北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行一

、什么是“創(chuàng)優(yōu)”“創(chuàng)優(yōu)”的含義：創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀物業(yè)管

理大廈”,由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務工作的綜合

考評驗收。依據(jù)“北京市實施全國物業(yè)管理示范大廈標準評

分細則。1、市優(yōu)標準：95分2、

國優(yōu)標準：98分DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行二、

目的(

一

)完善企業(yè)管理制度，

規(guī)范管理行為，提高管理水平。(二

)

增強員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神服務意識。(三)獲得社會認可，

提升企業(yè)知名度樹立品牌。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行(四)

增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。(五)取得調(diào)整收費標準的依據(jù)。·物業(yè)管理服務活動很多，應做細分，并有針對性地制定

出每一項服務活動的服務規(guī)范，企業(yè)做什么,每一項服

務活動應怎樣做，

怎樣能夠作好，將服務過程的每個環(huán)

節(jié)加以程序化，對它的每一步驟進行控制。各個工作階

段的接口不應留有空白。工程：設備維修、計劃維修、日常維修及巡視客服：前臺接待、工單流程、入室維修、回訪制度●

保安：保安巡視、消防安全、監(jiān)控●

人事：精神文明建設，板報、物業(yè)管理理念●財務：提供財務報表，公示相關數(shù)據(jù)。DTZ

b行梁德戴eungnhamLeeeTiDIrtermofiondl

PropertyAdhiiens三、創(chuàng)優(yōu)的基本條件1、竣工并交付使用1年以上。2、入住率達到規(guī)定的比率80%。3、配備有專業(yè)的管理服務人員與規(guī)范的管理制度4、面積等硬件條件符合標準要求5、當年無重大責任事故與重大有效投訴DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行四、

物業(yè)管理公司”創(chuàng)優(yōu)“的步驟1、確立目標2、成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組3、

內(nèi)部動員DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行4、對照”創(chuàng)優(yōu)“標準，進行內(nèi)部整改。5、進行“自檢”和預檢6、迎檢達標。歸納起來：時間表--完整的過程

1、

創(chuàng)優(yōu)準備階段

2006.122、

創(chuàng)建實施階段

2007.1-53、

迎接檢查階段

2007.5-84、

總結(jié)階段

2007.9-10DTZ

b

m

行梁德戴eungnhaLeeeTiDIrtermofiondl

PropertyAdhiiens五、職責：1、

總經(jīng)理負責達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)管2、管理處各部門經(jīng)理具體負責組織實施本部門達標“創(chuàng)優(yōu)”工作。3、

管理處的總協(xié)調(diào)人為行政部經(jīng)理。六、對本大廈進行評估一、硬件DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行1、

物業(yè)樓宇外觀完好、整潔；無墻剝落，

無亂涂、亂張貼；無污染、無銹跡；油漆鮮亮，標識清楚；各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定，不亂寫拉線，無隨意改動門窗等。2、樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝

修、消防管理規(guī)定的亂搭亂建亂改(改動房屋的使用功能房屋結(jié)構(gòu))內(nèi)部基本設施完好DTZ

b

行梁德戴unghamenLeTieDeIrtermofiondl

PropertyAdhiiens3、

大廈公共設施、設備使用功能良好狀態(tài)a)

公共設施、設備的完備，不能缺項和隨

意減少。b)

設備的完好率達標。4、

設備機房環(huán)境和設備維護管理：整潔、干

爽；無塵土、銹跡、脫漆；無雜物；無蟲、鼠害。(從設備機房環(huán)境和設備維護管理來看反準的高低，特別要注)水作理工管護護維維的備意機房環(huán)境設備表面映出來的是直觀的設DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行6、消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚、完善a)

設備完好，可隨時起用。b)

通道暢通、無阻礙。C)

防火通道門處于關閉狀態(tài)。(不是鎖閉)

d)平臺、逃生平臺、防火門無鎖閉。7、

排水系統(tǒng)a)二次供水系統(tǒng)、水箱、水池清潔；消毒DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行b)

煤氣管道無泄露.c)

電梯設備的安全防護措施到位。8、衛(wèi)生：

消除衛(wèi)生死角。

(停車場、雨棚、

天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站。9、綠

化

：環(huán)境優(yōu)美，賞心悅目。綠植中無磚

瓦、石、塊)10、

公共秩序：治安、交通標志齊全，

防護

設備齊全，保安設備先進、完善。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行二、軟件：文件資料：各個部門的文件，要求文件資料

完善、真實、可靠。(材料齊全，但不是越多越好)1、

產(chǎn)權資料2、

竣工驗收資料3、

管理移交資料4、

業(yè)委會成立與活動資料5、

管理公司成立資料6、

公眾管理制度DTZDebenhamTie

LeungIntermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行7、

日常工作記錄完善軟件和整改硬件是構(gòu)成了“創(chuàng)優(yōu)”

達標的工作主題，這兩項工作貫穿于“創(chuàng)優(yōu)

”達標的整個過程，在不同的時期，側(cè)重點

是不同的，

前期準備階段以軟件為主，后期

是以整改和鞏固硬件為主。工程部、客服部、保衛(wèi)部、財務部、行政部50%

15%

15%

10%

10%DTZ

bIrtermofiondl

PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe戴德梁行七、怎么做：

對照評分標準進行內(nèi)部整改，

邊整改邊對照“標準”,逐步達到創(chuàng)優(yōu)標準1、劃分出評分標準的為哪一個部門。

2、

內(nèi)容有交叉的部分，溝通協(xié)調(diào)。3、

每個部門針對“評分細則”制定每周、月須完成的創(chuàng)優(yōu)工作。4、

橫向合拍，縱向符合邏輯。行政部：將管理處的字體、型號、文件編號

、Logo

進行統(tǒng)一DTZ

mIrtermofiondl

PropertyAdhiiensganhTie

LeuDeben戴德梁行八、例會制度與檢查制度相結(jié)合分組：內(nèi)業(yè)組、設備組、環(huán)境組1、

例會制度：2、

檢查制度：周、月、不定期。3、

跟進事項：自查自糾，責任到人，限期整改。4、

項目內(nèi)的檢查，項目之間的檢查。(按照正式迎檢前的預檢，采用正式檢查評比的形式進行

,

做有針對性的的最后準備。)精心安排，確保萬無一失DTZ

b

行梁德戴LeungenhamTieDeIrtermofiondl

PropertyAdhiiens·重點檢查內(nèi)容：各項管理制度工作標準·工作程序合理·是否按照規(guī)定運做·用結(jié)果證明動態(tài)的管理?！?裝修管理、工單流程、回訪單的流程、

運行記錄、維修記錄、監(jiān)控記錄)(結(jié)合每年的精神文明建設要求，在文字記錄中有體現(xiàn))DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行設備設施機房，中控要求：要什麼，有什麼，做什麼，簡單易

懂，具體明確·制度上墻·標準規(guī)范·應急預案上墻·標識清楚(建立標識系統(tǒng))·綠地：無磚、瓦、石塊，草地松軟DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行九、迎檢階段1、

填寫申報資料2、

寫好迎檢的匯報資料a)物業(yè)管理工作匯報b)創(chuàng)優(yōu)工作的情況c)精神文明與企業(yè)文化.3、分工負責，環(huán)境的布置。

4、儀容儀表、言行舉止。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行5、

迎檢時的基本要求。精神飽滿，儀容整潔

紀律嚴明，緊張有序

熱情大方，不卑不亢

環(huán)境優(yōu)雅，輕松活撥

自信嚴謹，應答自如DTZDebenham

Tie

LeungIntermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行中大國際

陜西世界名品購物廣場總面積：25000平方米戴德梁行商業(yè)項目介紹：DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行戴德梁行商業(yè)項目介紹：騾馬市商業(yè)步行街西安中國西北最大商業(yè)步行街總面積：250000平方米DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行前階段主要工作內(nèi)容一、確立顧問工作模式二、項目資料的收集整理三、專業(yè)顧問服務內(nèi)容四、其他顧問服務工作五、顧問工作報告匯總DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行確立顧問工作模式在顧問服務工作全面展開之前，作為顧問服務

的基礎工作，根據(jù)項目業(yè)態(tài)及顧問服務團隊工作特

點，制定了高效、合理、科學的顧問工作模式，這

將有利于雙方建立良好的溝通渠道，利于顧問團隊

成員對項目建立更加準確的認知，更有利于顧問團

隊及時提供專業(yè)的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務。DTZDebenhamTie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行具體顧問工作模式如下：1.確定顧問組成員我們根據(jù)顧問服務合同組建了具有不同專業(yè)的，有著豐富工作經(jīng)驗的顧問團隊，并及時的根據(jù)貴司的建議對該團隊作了相應的完善與調(diào)整，顧問組成員的情況如前面的介紹。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行2.例會制度的確立1)顧問工作周例會定期于每周四下午舉行顧問工作例會；·雙方提前兩日商定例會具體議題，確定并通知對方相關與會人員；·記錄會議紀要并抄送雙方相關部門；·雙方及時跟進會議內(nèi)容相關工作。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行2)顧問工作月例會每兩個月將結(jié)束時集合各專業(yè)顧問組成員與貴司相關領導及工作人員舉行一次特別工作例會，進行工

作總結(jié)與交流。·匯報本階段顧問工作進展情況；·提交本階段顧問工作報告；·審查各項工作進度；●研討重大問題、遺留問題的解決辦法；·對本階段需跟進的問題提出跟進的方法及重點。DTZ

m

行梁德戴Tie

LeungDebenhaIrtermofiondl

PropertyAdhiiens3)工程監(jiān)理例會與施工現(xiàn)場巡訪建設施工階段，顧問組工程經(jīng)理每周參加工程監(jiān)理例會，及時掌握工程信息并及時提供相關建議。不定期進行工程現(xiàn)場巡訪，及時發(fā)現(xiàn)問題和預見可能出現(xiàn)的問題，并提出相應解決方案建議。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行●

新的工作議題首先經(jīng)過深入的溝通和探討，確定合理性；●

建議和報告等顧問文件在正式提交前，均與貴司項目人員

針對可操作性、實用性及效果進行探討?！?/p>

正式建議報告均以書面及電子文件光盤的形式提交甲方。DTZ

bIrtermofiondl

PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe度以及更好的提高工作效率·指定專人接收傳達貴司發(fā)送的文件；●基于口頭與書面的溝通方式；3.確定文件、信息傳達方式文件、信息傳遞的流暢可以很好的保障工作進展的透明戴德梁行4.制定顧問服務工作計劃通過充分的溝通及會議商討，根據(jù)顧問工作服務內(nèi)容及項目進度計劃，我們擬定了顧問服務

工作計劃，并已交由貴方審定。顧問組將按該計劃開展相應顧問服務工作，而該計劃亦保留有一定的空間，可隨著項目實際

進度，經(jīng)由雙方協(xié)商后作適當調(diào)整。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行項目資料的收集整理對一個項目的顧問服務來講，只有對項目進

行了深入、全面、透徹的認知和了解，顧問服務

才能更具有針對性、實效性。在顧問工作開展之初，顧問組通過如下各種方式收集整理項目所有相關資料信息，逐步對項

目有了深入的理解和認識，為顧問服務工作的全

面展開作好了準備：DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行1.根據(jù)戴德梁行一貫的工作模式，以《項目情況調(diào)查表》的方式征詢項目數(shù)據(jù)；2.以專題介紹會的形式聽取貴司項目負責人對華僑城、維吉奧商業(yè)廣場以及簽約商戶的詳細介紹，對華僑城集團背景，以及華僑城企業(yè)文化、開發(fā)與經(jīng)營理念等有了深刻的了解，這些對顧問組成員都有很大的觸動；3.

研讀所有相關專業(yè)圖紙資料，深入分析項目建筑設計風格與結(jié)構(gòu)以及設備設施等特點，并針對本項目建筑形勢以及綜合業(yè)態(tài)的復雜性，加強了公司各專業(yè)對本項目的支持力度；DTZ

DebenhamTie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行4.

反復勘查巡視項目施工現(xiàn)場，掌握施工現(xiàn)場情況；5.通過例會、電話交流等多種途徑從貴司項目人員直接獲得相關項目信息。6.組織顧問組各專業(yè)人員認真研究所獲得的全方位項目資料，多次召開公司內(nèi)部研討會議，根據(jù)華僑城項目開發(fā)理念及特點，分析研討今后顧問工作重點和方向。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行顧問組在逐步了解項目的同時，配合項目進度，陸續(xù)提供了相關專業(yè)顧問服務：專業(yè)顧問服務內(nèi)容DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行工程專業(yè)顧問服務工作1.

《冬季施工注意事項及建議》項目已經(jīng)進入了冬季施工階段，顧問組根據(jù)施工現(xiàn)場缺乏相應措施的情況，提出以下方面的建議，以期確保施工質(zhì)

量與現(xiàn)場施工安全：1)冬季施工期間現(xiàn)場溫度控制措施及封堵措施2)冬季施工期間施工現(xiàn)場材料管理及施工工藝建議3)冬季文明施工安全教育及安全管理4)冬季施工現(xiàn)場消防安全管理DTZ

mIrtermofiondl

PropertyAdhiiensganhTie

LeuDeben戴德梁行2.《關于樂購TESCO

超市施工現(xiàn)場的巡訪報告》對租戶方施工安全及工程質(zhì)量的監(jiān)督，

一方面能體現(xiàn)出租方對其負責任的友好合作態(tài)度，同

時也能保證整個項目避免出現(xiàn)安全隱患或質(zhì)量問

題，降低運營與管理難度。顧問組根據(jù)施工現(xiàn)場

巡訪發(fā)現(xiàn)的若干施工質(zhì)量、施工安全問題提出了

整改建議。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行3.

《關于完善維吉奧商業(yè)廣場配套設施的建議》根據(jù)顧問組所掌握的圖紙等資料，本項目作為商業(yè)物業(yè)運營所必需的配套設施存在有設計不足或

設計方案尚未明確之處。鑒于目前項目土建工程已接近完工，安裝工程即將全面展開，顧問組針對上述現(xiàn)象提交了該報告

,主要建議內(nèi)容概括為以下幾個方面：DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行1)地下停車位緊缺，必須考慮在外圍增加地面停車位。根據(jù)我司多年商業(yè)管理經(jīng)驗對貴項目各業(yè)態(tài)

停車需求進行測算得知，總計需要近400停車位；2)項目的車流、人流與物流導向和識別系統(tǒng)的設置建議應與安裝工程同步實施，否則將在后期面

臨報批難度大、對建筑物的局部可能造成破壞的問

題，也不利于商業(yè)街人氣聚攏及項目推廣；3)外圍綠化、地面停車、外圍車流、人流動線須有整體合理規(guī)劃，以不致影響整體商業(yè)運營；DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行4)商業(yè)用房應適當配置給排水預留及排煙風道，隔油池等餐飲配套設施的改造預案，以適應將來可能發(fā)生的

經(jīng)營調(diào)整使項目經(jīng)營更具靈活性；5)對餐飲區(qū)二層挑空單元加層提出結(jié)構(gòu)設計預留，并根據(jù)層高條件適當調(diào)整租金及管理費標準。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行4.

《維吉奧商業(yè)廣場工程閱圖意見》顧問組從物業(yè)及后期商業(yè)管理角度對項目工程圖紙(強弱電系統(tǒng)圖尚不完整)進行了閱審，提交了

將會影響項目將來運行管理的個別設計，如：1)空調(diào)系統(tǒng)無分區(qū)電動閥，不利于控制與節(jié)能；2)配電室內(nèi)建議安裝空調(diào)設備；3)強弱電系統(tǒng)圖紙閱圖意見待閱圖后提供。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行5.

《維吉奧商業(yè)廣場裝修指南》樂購TESCO已進場裝修，而餐飲租戶也即將入駐，其裝修施工急需納入規(guī)范管理，以降低無序作業(yè)造

成的安全隱患、質(zhì)量隱患、成品保護隱患以及對商

業(yè)運營與管理形象的負面影響，顧問組已提交了裝

修指南草案，待貴司審定。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務顧問工作為配合租戶入駐，使得租戶明確收樓、二次裝修等手續(xù)辦理內(nèi)容及流程，明了商鋪及附屬設施設備使

用規(guī)則，了解且方便查詢承租入駐及退租撤場及經(jīng)營

期間所能享受的服務，應遵守的規(guī)則、應承擔的責任

和義務等，顧問組已提交如下文件建議稿：DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行1.《維吉奧商業(yè)廣場管理公約》

;2.《維吉奧商業(yè)廣場客戶租戶手冊》

;3.《維吉奧商業(yè)廣場租戶收樓流程》

cDTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行商業(yè)運營顧問服務工作1.《維吉奧商業(yè)廣場形象包裝與推廣建議》為配合07年1月開始的零售店招商工作以及逐步開展的商業(yè)形象宣傳，顧問組提交了《維吉奧商業(yè)廣

場形象包裝與推廣建議》1)對項目現(xiàn)場形象宣傳廣告、施工圍擋、外圍裝飾等形式提供建議2)對項目推廣活動形式提供建議DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行2.維吉奧商業(yè)廣場管理架構(gòu)建議隨著已簽約商戶陸續(xù)入住，廣場的管理與運營即將全面展開，為此，顧問組根據(jù)廣場業(yè)態(tài)特征，本著

科學、專業(yè)、合理、高效的原則，結(jié)合華僑城組織機

構(gòu)形式，提供了本廣場運營管理組織機構(gòu)建議。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行3.維吉奧商業(yè)廣場管理費預算顧問組根據(jù)本廣場業(yè)態(tài)分布與定位以及設備設施技術參數(shù)等，對未來廣場整體運營管理成本進行了分

析，目前正在進行運營管理費用預算編制工作。待圖紙及有關數(shù)據(jù)完整后，將提供具體的數(shù)據(jù)，上報貴司有關部門。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行其他顧問服務工作1.為使貴司本項目管理團隊對商業(yè)項目運營與管理有更多直接的感知，顧問組推薦了部分戴德梁行管理的商業(yè)項目供參觀；2.

為配合零售店鋪招商工作，顧問組介紹戴德梁行商鋪代理部門高管人員與貴司項目管理人員進行了相關的交流。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行序號項目1確定顧問組及顧問工作形式2收集整理與研討項目資料3制定顧問工作計劃4工地現(xiàn)場巡訪并提交巡訪報告5《冬季施工注意事項及建議》6《關于樂購TESCO超市施工現(xiàn)場的巡訪報告》7《關于完善維吉奧商業(yè)廣場配套設施的建議》前階段顧問工作匯總表DTZDebenham

Tie

LeungIntermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行序號項目8《維吉奧商業(yè)廣場工程閱圖意見》9《維吉奧商業(yè)廣場裝修指南》10《維吉奧商業(yè)廣場管理公約》11《維吉奧商業(yè)廣場租戶手冊》12《維吉奧商業(yè)廣場租戶收樓流程》13《維吉奧商業(yè)廣場形象包裝與推廣建議》14維吉奧商業(yè)廣場管理架構(gòu)建議15維吉奧商業(yè)廣場管理費用預算(初稿)前階段顧問工作匯總表DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行下階段顧問工作計劃DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行隨著主要租戶陸續(xù)入駐裝修，零售店鋪即將開始招商，顧問服務工作已經(jīng)全面展開，下階段顧問服務工作重點將著重于

以下幾個方面：1.工作時間計劃及顧問工作內(nèi)容的總體安排2.[維吉奧]業(yè)態(tài)組合方面的建議3.[維吉奧]配套設施規(guī)劃與設計方案的顧問建議4.[維吉奧]經(jīng)營管理顧問建議5.[維吉奧]招商方面顧問建議DTZ

bIrtermofiondl

PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe戴德梁行1.

工作時間計劃及顧問工作內(nèi)容的總體安排我們將嚴格執(zhí)行已制定的顧問工作計劃，將計劃分為三個階段：[維吉奧]商業(yè)廣場籌備期工作計劃：

2006-11至2007-2[維吉奧]商業(yè)廣場開業(yè)期工作計劃：

2007-3至2007-5[維吉奧]商業(yè)廣場運營階段：

2007-6至2008-2各階段工作要點如下：DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場籌備期工作重點：本階段重點是運營模式，運營特點的確立人事行政工作：

配合地產(chǎn)公司人力部門做好管理架構(gòu)設置、崗位職責、招聘標準；人事管理制度；內(nèi)部管理流程及規(guī)章制度。財務工作：配合地產(chǎn)公司財務部門做好租金及物業(yè)管理費收取流程、商業(yè)運營費分析測算，啟動費預算會計制度及財務工作流程，各項財務制度DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行工程部分：對商業(yè)廣場內(nèi)部裝修設計方案提供建議制訂接管驗收流程、標準及驗收程序驗收文件資料及工程檔案遺漏工程的跟進及監(jiān)督程序經(jīng)營辦公室的選址及裝修建議各項工程制度，各項工作指引各項緊急應變措施DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務與保潔：客戶服務系統(tǒng)建議，協(xié)助制定各項工作指引商業(yè)廣場業(yè)戶檔案交接與管理商業(yè)廣場保險對外各職能部門公共關系處理客服接待環(huán)境形象包裝建議制定各項招標文件安保工作：

交通規(guī)劃的評估或改進，停車場的管理運行建議保安控制方案，遷入控制方案，安全控制方案制定各項工作指引，保安的規(guī)章制度DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行商管運營部分：

商業(yè)廣場運營模式建議統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的品牌策略為賣場布局規(guī)劃方案提供專業(yè)建議商業(yè)廣場開閉店流程及管理規(guī)定建議對品牌推廣宣傳促銷活動策劃方案提供建議根據(jù)營業(yè)狀況對商業(yè)廣場業(yè)態(tài)、功能布局調(diào)整其他：工作人員駐場服務及現(xiàn)場巡視和會議DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場開業(yè)期工作計劃：

以開業(yè)為重點人事行政工作：

管理處內(nèi)部的管理、員工培訓及考核等財務工作：各分包商的選定及合同簽署工作制定財務計劃財務管理及每月報表提供建議協(xié)助甄選財務軟件工程部分：

接管驗收遺漏工程的跟進及監(jiān)督程序業(yè)戶二次裝修管理建議DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務與保潔：

商戶投訴處理流程及服務規(guī)范各業(yè)戶處理的其他工作及服務建議制定監(jiān)管清潔流程，制定清潔工作細則安保工作：

緊急事件應急預案，設立24小時監(jiān)控中心保安服務及管理，消防管理、培訓及演習制定保安的規(guī)章制度，巡邏的路線，防火隊伍商管運營部分：商業(yè)廣場開閉店流程的演練商業(yè)廣場營業(yè)員管理規(guī)定培訓及其他：員工禮儀禮貌培訓、客戶服務培訓、培訓方案工作人員駐場服務、現(xiàn)場巡視及會議DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場運營階段：著重在運營開始階段的磨合與完善人事行政工作：內(nèi)部管理流程及規(guī)章制度的改進與完善財務工作：

租金及管理費的收取，財務管理及每月報表稅務處理工程部分：

設備運行、維修及保養(yǎng)，各項維保工作流程年度維修計劃、能源節(jié)約方案五年及十年大型改善工程及維修計劃工作流程DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務與保潔：

商業(yè)廣場清潔、環(huán)境及綠化管理客戶服務質(zhì)量監(jiān)控及跟進建議營業(yè)員培訓及形象控制其他營運管理中的適宜建議安保工作：

商業(yè)廣場保安服務及安全管理制度消防管理及培訓、演習建議商管運營部分：商業(yè)廣場廣告促銷管理辦法建議對商業(yè)廣場業(yè)態(tài)、功能布局調(diào)整建議DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行2.[維吉奧]業(yè)態(tài)組合方面的建議項目現(xiàn)況：目前，通過對維吉奧商業(yè)廣場的了解，我們認為本項目秉承了華僑城一貫的開發(fā)宗旨，通過人文文化的主題，來凸現(xiàn)地產(chǎn)項目開發(fā)的深層含義，但是在商言商，商業(yè)項目最終還是要盈利。因此，就本商業(yè)項目自身的特色而言，加之目前本項目所處的地理位置的區(qū)域環(huán)境尚不能構(gòu)成最佳的地理優(yōu)勢，還有商業(yè)項目自身的發(fā)展規(guī)律，使得我們的[維吉奧]商業(yè)廣場在未來開業(yè)運營的前期仍需要2-3年的培養(yǎng)和積累，仍有可能需要一定的追加投入，這是一種必然的過程。但是，就本項目的前景，我們根據(jù)商業(yè)項目的管理經(jīng)驗判斷,前景還是很樂觀的。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行1.在原有基礎上，將散租部分統(tǒng)一為整體風格；2.挑選具有抗風險能力的商戶和業(yè)態(tài)；3.

保留后期進行業(yè)態(tài)調(diào)整的空間。具體設想共貴司參考，內(nèi)容如下：業(yè)態(tài)組和建議DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行依托建筑元素，建成一個區(qū)域性的意大利風情文化商業(yè)廣場意大利風情1.擺脫所處地域環(huán)境的束縛，掙脫周圍商業(yè)項目的壓力，放眼更廣的區(qū)域環(huán)境；2.利于[維吉奧]與歡樂谷和華僑城的整體推廣；3.

爭取更加廣泛的客戶群；4.這部分商戶為開拓市場承擔風險能力強。DTZ

bIrtermofiondl

PropertyAdhiiensunghamenLeeeTiD戴德梁行意大利風情的業(yè)態(tài)和品牌意大利精品時裝：GEORGE

ARMANI喬治一阿瑪尼DTZ

DebenhamTie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行意大利風情的業(yè)態(tài)和品牌意大利休閑精品：TRUSSARDIALLASCALADTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiensyachting戴德梁行意大利風情的業(yè)態(tài)和品牌DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行意大利精品配飾：BREILMILANO意大利風情的業(yè)態(tài)和品牌DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行意大利美食：t,ortaDTZ

DebenhamTie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行意大利煙具、美酒：DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiensNS1876戴德梁行意大利煙吧、雪茄屋：ccsttchen

am5URZHI.CoMDTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiensAllatraeivelypricedfrom

S?0

1o

587perbox.戴德梁行Roous;意大利雪茄屋：DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens酒

甲

量

面atnz戴德梁行www.barmaTOBAC其他意大利商品：意大利是世界高檔時裝和皮具的首要加工、生產(chǎn)設計地外，也創(chuàng)造了很多其他

的品牌，如：化妝品、箱包、鞋、眼鏡、

水晶、瓷器、家具及汽車等等。這都極易

作為宣傳推廣的材料。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行具體的業(yè)態(tài)布局想法：N2區(qū)2層的小巷，可作為酒吧街、煙吧、雪茄屋使用。DTZDebenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行N2

區(qū)二層北側(cè)，可經(jīng)營意大利的美食及快餐，偏西側(cè)可經(jīng)營紅酒等。DTZ

Debenham

Tie

LeungIrtermofiondl

PropertyAdhiiens戴德梁行N2

區(qū)一層與樂購相鄰處可經(jīng)營意大利家具和軟家DTZDebenham