安置房物業(yè)管理

三位一體：安置房小區(qū)物業(yè)管理的新模式□徐月秋安置房小區(qū)的物業(yè)管理是城市化推進(jìn)以來全區(qū)各級(jí)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問題，怎樣管、管什么、誰來管，理論方面的研究從未中斷，但現(xiàn)實(shí)中反映出來的思想認(rèn)識(shí)的排斥現(xiàn)象，管理機(jī)制的滯后現(xiàn)象，配套設(shè)施的短腿現(xiàn)象，一直沒有得到很好解決。蠡園開發(fā)區(qū)經(jīng)過探索實(shí)踐，走出了一條社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、專業(yè)物業(yè)公司“三位一體”管理的新路子，不僅理順了方方面面的關(guān)系，而且真正做到了為民惠民利民。一、主要做法蠡園開發(fā)區(qū)組建了具有獨(dú)立法人資質(zhì)的潤和物業(yè)服務(wù)有限公司，分設(shè)7個(gè)物業(yè)管理站和2個(gè)物業(yè)管理處。物業(yè)從業(yè)人員218人，接管住宅面積130.8萬㎡，其中，隱秀苑小區(qū)30萬㎡、2462戶；湖濱苑小區(qū)10.6萬㎡、806戶。從2009年5月1日起，開發(fā)區(qū)安置小區(qū)物業(yè)管理工作全面由潤和物業(yè)公司移交社區(qū)，實(shí)施條塊結(jié)合、統(tǒng)分結(jié)合的管理機(jī)制。針對(duì)本地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，推行社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司“三位一體”管理新的運(yùn)作模式，具體有以下五個(gè)特征：1、創(chuàng)新模式，下移重心，增強(qiáng)物業(yè)管理的工作針對(duì)性。開發(fā)區(qū)各社區(qū)設(shè)立物業(yè)管理站，作為潤和物業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)。對(duì)內(nèi)物業(yè)管理站人、財(cái)、物統(tǒng)一由各社區(qū)全權(quán)負(fù)責(zé)管理，對(duì)外潤和物業(yè)公司在法律主體上和業(yè)務(wù)歸口上為各管理站承擔(dān)責(zé)任。各物業(yè)管理站在社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)本安置小區(qū)的保潔、保安、保綠、保修等日常管理、物業(yè)費(fèi)收繳、違章違規(guī)行為處置等均應(yīng)履行好自己的職能。2、優(yōu)化配置，平衡資金，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)性。安置小區(qū)物業(yè)管理移交社區(qū)原則上要做到物業(yè)收支基本平衡。對(duì)于收支缺口，開發(fā)區(qū)按照小區(qū)的規(guī)模以優(yōu)惠條件配置商業(yè)店面房，以店面房租金進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，根據(jù)各社區(qū)“兩整兩創(chuàng)”和物業(yè)管理站工作達(dá)標(biāo)驗(yàn)收情況，年終一次性給予各管理站下發(fā)考核獎(jiǎng)。各社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理站的收支狀況靈活掌握。原物業(yè)公司未收足的物業(yè)管理費(fèi)部分作為應(yīng)收款（債權(quán)）無償劃撥物業(yè)管理站。各社區(qū)物業(yè)管理站的財(cái)務(wù)收支獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有償服務(wù)，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的專業(yè)性。社區(qū)物業(yè)管理站與潤和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)實(shí)施統(tǒng)分結(jié)合。原則上電梯維修、房屋修理、綠化管理、垃圾清運(yùn)、化糞池清坑等需專門設(shè)備和專業(yè)技術(shù)的業(yè)務(wù)由潤和物業(yè)公司以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠條件為各社區(qū)物業(yè)管理站提供有償服務(wù)，潤和物業(yè)公司和各社區(qū)物業(yè)管理站以服務(wù)合同的形式互相約束。保潔、保安等日常管理工作和維修工作由各管理站根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)和上級(jí)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定各自實(shí)施，潤和物業(yè)公司予以相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。4、配強(qiáng)人員，提升能力，增強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)效性。各社區(qū)物業(yè)管理站站長由社區(qū)副書記或副主任兼任，原則上要求專職管理，潤和物業(yè)公司各安置小區(qū)物業(yè)管理人員根據(jù)現(xiàn)有崗位整體移交到各物業(yè)管理站。物業(yè)管理站招聘物業(yè)人員時(shí)優(yōu)先安置轄區(qū)內(nèi)“4045”人員，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，潤和物業(yè)公司先后兩次舉辦了培訓(xùn)班，對(duì)站長（經(jīng)理）及管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)新職工舉行了2期培訓(xùn)，從業(yè)人員素質(zhì)得到較大幅度提高，物業(yè)管理站人才結(jié)構(gòu)得到合理改善。３、業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村莊搬遷到新建小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念。業(yè)主不交費(fèi)的借口眾多，保潔不滿意、修理不及時(shí)、巡邏不勤快、綠化不到位等。甚至有的人沒有任何理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。就想“搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，加上現(xiàn)有法律對(duì)欠費(fèi)現(xiàn)象缺少相關(guān)整治舉措，效仿的人越來越多，直接后果就是導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)。４、工程質(zhì)量遺留問題轉(zhuǎn)嫁多。安置小區(qū)通過綜合驗(yàn)收，向業(yè)主交房時(shí)還存在一些遺留問題。如區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設(shè)施未完工，影響業(yè)主入??；房屋外墻、飄窗、陽臺(tái)滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿；電子對(duì)講門、監(jiān)控設(shè)備存在故障，招來業(yè)主指責(zé)。工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決，這些問題帶到業(yè)主入住階段，業(yè)主往往很難直接與建設(shè)單位打交道，多數(shù)業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒有兌現(xiàn)，責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)，從而很容易將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，給物業(yè)管理帶來相當(dāng)大的壓力。四、加強(qiáng)全區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理幾點(diǎn)建議1、要在體制機(jī)制上樹好模式，培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。在體制方面，要通過總結(jié)經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)的成功經(jīng)驗(yàn)，摸索出一套適合本小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。2、要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)管理理論，開拓工作思路，在實(shí)踐中提高綜合知識(shí)的運(yùn)用能力。3、要在強(qiáng)化管理上做好文章，建立能夠履行應(yīng)盡職能的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)隊(duì)伍。配強(qiáng)、配好下屬工作站、管理處、中轉(zhuǎn)站等管理人員，進(jìn)一步調(diào)整和設(shè)置好保安、衛(wèi)生保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等專業(yè)隊(duì)伍，并健全和完善物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，做到嚴(yán)格管理，規(guī)范操作。健全和落實(shí)目標(biāo)責(zé)任考核制，特別是加大收費(fèi)管理力度，配強(qiáng)、配好收費(fèi)員，嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)罰措施，做到獎(jiǎng)罰分明，充分調(diào)動(dòng)大家的工作積極性，提高凝聚力和戰(zhàn)斗力。4、要在前期謀劃上打好基礎(chǔ)，營造能夠保障宜居生活的優(yōu)美居住環(huán)境。根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，針對(duì)不同小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)，有的放矢展開物業(yè)管理工作。加強(qiáng)對(duì)新建小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收工作。發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，否則要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰并不準(zhǔn)進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)獲得新項(xiàng)目；認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作。對(duì)正在建設(shè)的住宅小區(qū)，要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝、配套建設(shè)和綜合驗(yàn)收入手，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督。確保規(guī)劃安排中的配套設(shè)施設(shè)備同步施工、同步建設(shè)，使管理與建設(shè)齊頭并進(jìn)。5、要在開拓創(chuàng)新上動(dòng)好腦筋，尋求能夠加強(qiáng)物業(yè)管理的優(yōu)化發(fā)展渠道。在確保做好現(xiàn)有接管范圍的物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，積極利用和挖掘自身的資源條件優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)出擊，多頭發(fā)展，廣聚財(cái)源。利用已核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍，找出