萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)工程可行性分析內(nèi)容提要第一局部集團(tuán)新工程開展程序第二局部可行性研究報(bào)告撰寫方法第三局部案例介紹《上海黃浦區(qū)金陵路工程可行性報(bào)告》《工程開展管理制度》:集團(tuán)工程開展工作的根底制度,約定了整個(gè)工程開展的工作要求、決策過程?!缎鹿こ涕_展方案體系》:各分公司根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)識(shí)和現(xiàn)有資源情況,由工程開展部門牽頭,經(jīng)總經(jīng)理層討論確定開展戰(zhàn)略,集團(tuán)企劃部協(xié)助制訂相應(yīng)的新工程開展方案。該方案每年制定一次。集團(tuán)工程開展相關(guān)·制度第一局部萬科集團(tuán)工程開展制度介紹《工程開展信息通報(bào)》:一線公司考慮重點(diǎn)介入和開展的工程,從開始接觸到正式簽約〔或自然終止〕時(shí)為止都要求以工程開展信息通報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)。日常要求,每月定期上報(bào)兩次。《可行性論證報(bào)告內(nèi)容指引》:規(guī)定了可研工作額的內(nèi)容和成果標(biāo)準(zhǔn)。下一局部將全面介紹?!哆M(jìn)入新城市可研報(bào)告內(nèi)容增補(bǔ)》:作為新城市可研工作的補(bǔ)充要求。《工程用地投標(biāo)/競(jìng)拍管理方法》:針對(duì)新的土地出讓方式,規(guī)定的工程開展工作方式、決策過程?!豆こ谈欝w系》:新工程簽約后,要求每?jī)稍律蠄?bào)一次工程操作進(jìn)展,并與可研報(bào)告列表對(duì)照,作為工程論證工作的考評(píng)依據(jù)。工程開展管理制度工程論證及決策階段業(yè)務(wù)主線項(xiàng)目可行性研究集團(tuán)項(xiàng)目決策會(huì)項(xiàng)目簽約進(jìn)入項(xiàng)目跟蹤一線公司研究集團(tuán)項(xiàng)目小組研究項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃獲取土地信息報(bào)董事會(huì)工程論證階段部門分工工程論證階段,一線公司多部門配合主要表達(dá)在各專業(yè)部門對(duì)工程可行性的分析。工程開展階段,總部多部門配合主要表達(dá)在工程開展工作小組的工作。工程開展工作小組:小組負(fù)責(zé)工程進(jìn)展過程中,各種信息上傳下達(dá),保證信息通暢,有義務(wù)對(duì)一工程前期進(jìn)行建議和專業(yè)指導(dǎo),并協(xié)助一線公司完成相關(guān)工作。由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、資金中心、審計(jì)法務(wù)部等部門委派的人員共同組成。工程決策階段時(shí)間控制方案工程論證工作是在整個(gè)工程開發(fā)過程中,對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的最重要環(huán)節(jié)。在此階段,每一分鐘時(shí)間都是躲避工程操作風(fēng)險(xiǎn)的珍貴財(cái)富。協(xié)議方式獲取土地成立小組申請(qǐng)14D可研報(bào)告初稿10D工程決策會(huì)申請(qǐng)可研報(bào)告正式稿0D組織工程聽證會(huì)8D回復(fù)完成小組實(shí)地調(diào)研3D可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)審批一線公司工作集團(tuán)工程開展小組工作公開方式獲取土地7D0D3D10D根據(jù)評(píng)估,最終確定是否參加投標(biāo)、競(jìng)買決策會(huì)申請(qǐng)、投標(biāo)競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿、可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)確定資金準(zhǔn)備情況投標(biāo)、競(jìng)買截至日獲知拍賣/招標(biāo)當(dāng)天領(lǐng)取文件,及時(shí)決定是否參與。初步可研分析、成立項(xiàng)目發(fā)展小組申請(qǐng)。完成小組實(shí)地調(diào)研4D完成項(xiàng)目決策會(huì)、確定投標(biāo)/競(jìng)買方案,完成董事會(huì)議案一線公司工作集團(tuán)工程開展小組工作第二局部可行性報(bào)告撰寫方法介紹指引的目的標(biāo)準(zhǔn)工程前期操作,提高工作效率躲避簽約風(fēng)險(xiǎn),提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力提升工程可研工作的專業(yè)化水平工程可行性內(nèi)容指引框架工程決策背景及摘要第一局部:工程概況第二局部:法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三局部:市場(chǎng)分析第四局部:規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第五局部:工程、銷售方案及后期物業(yè)管理第六局部:投資收益分析第七局部:管理資源配置第八局部:綜合分析與建議全程分析結(jié)論建議概況描述第九局部:竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容工程決策背景及摘要前言局部外部環(huán)境內(nèi)部因素城市開展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位工程本身的特殊性對(duì)公司總體開展戰(zhàn)略的影響工程在公司開展規(guī)劃中的定位工程的利潤奉獻(xiàn)工程概況主體局部要點(diǎn):工程的根本情況要詳盡、真實(shí)、清楚工程概況內(nèi)容框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)藏優(yōu)缺點(diǎn)比較宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖:工程在該城市的區(qū)位圖,標(biāo)記出宗地區(qū)域位置,與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等〕的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系〕。漢陽漢口武昌四季花城建銀大廈長江一橋長江二橋徐東商圈中南商圈亞貿(mào)商圈魯廣商圈武昌火車站湖北省委東湖風(fēng)景區(qū)武漢光谷科技新城范圍示意三灣地塊中環(huán)線內(nèi)環(huán)線例:武漢三灣工程中可研報(bào)告宗地城區(qū)位置圖。例:上海浦東S-15地塊,宗地區(qū)位圖。S-15地塊宗地現(xiàn)狀1、四至范圍;2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r,自然標(biāo)高,與周邊地勢(shì)比較;3、地面現(xiàn)狀,包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素,并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;4、地面現(xiàn)有居民情況,包括具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等,并說明對(duì)拆遷及工程開發(fā)進(jìn)度的影響;5、地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等,地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;6、土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;7、地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。例:武漢三灣工程中可研報(bào)告宗地現(xiàn)狀圖周邊社區(qū)配套例:上海浦東S-15地塊,周邊配套設(shè)施圖。民院公交節(jié)點(diǎn)中建公交節(jié)點(diǎn)目標(biāo)地塊內(nèi)環(huán)線入口二橋交通節(jié)點(diǎn)一橋交通節(jié)點(diǎn)例:武漢三灣工程中可研報(bào)告交通及教育設(shè)施配套分布圖。周邊環(huán)境1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況〔化工廠、河流湖泊污染等〕5危險(xiǎn)源情況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等〕6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間,與宗地的關(guān)系〔影響〕。2、供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕:現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。例:某地塊的配套管線現(xiàn)狀示意圖規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

其他土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法,假設(shè)有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購置價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供給、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)開展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)藏優(yōu)缺點(diǎn)分析主體局部法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.工程立項(xiàng)2.工程用地現(xiàn)狀3.工程用地規(guī)劃4.工程用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估5.工程用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估〔已經(jīng)是商品房用地可以不寫〕6.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方根本情況2.合作方式3.主要合作條件4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。主體局部市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)成長狀況

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況〔近3-5年〕開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢(shì)例:蘇州市區(qū)99年至01年商品住宅施工、竣工、銷售面積關(guān)系示意圖。二、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供給狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖:工程周邊樓盤個(gè)案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型分析:本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)和威脅點(diǎn)結(jié)論:區(qū)域市市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及開展態(tài)勢(shì);本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制;本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力;本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。例:蘇州市區(qū)01年至02年上半年不同價(jià)位住宅銷售份額圖表。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

主體局部規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1.設(shè)計(jì)概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)開展概念工程、銷售方案及后期物業(yè)管理主體局部工程前期報(bào)批報(bào)建方案、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。工程設(shè)計(jì)方案的時(shí)間安排。工程方案:開竣工時(shí)間及工期方案、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。〔按季列示〕銷售方案:各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積,入住時(shí)間,預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率,銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析?!舶醇玖惺尽澄飿I(yè)管理:當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營測(cè)算。投資收益分析主體局部本錢預(yù)測(cè)——本錢測(cè)算表稅務(wù)分析——營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅工程資金預(yù)測(cè)——資金投入方案,回款方案,需求方案,啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。工程投資收益數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元/m2)項(xiàng)目總金額(萬元)銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投回報(bào)率

工程投資收益指標(biāo)要求核心指標(biāo)內(nèi)部收益率≥25%

銷售凈利率≥9%參考指標(biāo)單位面積凈利銷售毛利率資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比各年資金占用回報(bào)率管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置:是否需要成立獨(dú)立法人公司〔工程公司〕;主要部門設(shè)置。人力資源需求:?jiǎn)㈤_工程對(duì)個(gè)專業(yè)〔部門〕人員的需求,具體人數(shù)〔重點(diǎn)是專業(yè)

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