關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告1

一、調(diào)查目的

了解房價的上漲以及居民對此的看法，和解決方案

二、調(diào)查時間

20xx年xx月xx日——20xx年xx月xx日

調(diào)查地點：房產(chǎn)公司售樓部

三、調(diào)查方式

通過與客戶簽訂合同了解到的信息，以及閑聊時的詢問和在網(wǎng)上查閱資料對相關(guān)資料的總結(jié)。

四、調(diào)查結(jié)論

造成房價上漲的緣由有：

1、寬松的信貸政策：在與客戶的合同簽訂中，有70%左右居民是選擇貸款和按揭，現(xiàn)在首付最少可以達到30%，這樣的政策促使了大量居民選擇購房，因為銀行大都根據(jù)央行規(guī)定的最大貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款。這樣可以使許多工薪階級都能短暫買的起房，可以說，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費貸款促進了房屋的購買和房價的上升。

2、城市用地的驚慌：城市用地越來越驚慌，不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的沖突。必定會導致房價的不斷上漲，這是房價上升的根本緣由。

3、地方財政對房地產(chǎn)的依靠：城市土地出讓成為地方政府的重要財源，別且房地產(chǎn)還可以拉動許多企業(yè)的發(fā)展，比如說建材，家具，瓷磚等等，已經(jīng)成為了地方經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。

居民對此的看法：在與居民的接觸中我了解到，大多數(shù)居民都認為現(xiàn)階段的房價都是只漲不跌，無論自己現(xiàn)階段有沒有錢都必需努力為自己買一套房，并且許多家長都為自己的小孩子買了房，也有一少部分人把買房當做是一種投資，坐等升值。所以總結(jié)一下就是人們認為，房子無論多貴都得買房，房子已經(jīng)成為生活的重中之重，也是一個人勝利與穩(wěn)定的'標記。

五、解決方案

1、加強城鄉(xiāng)一體化建設：

從先階段來看是大量農(nóng)村人口涌向城市，從而導致了城市各個方面的資源短缺，所以我們應當要擴大城市空間加快城鄉(xiāng)一體化建設的步伐，引導農(nóng)夫的就業(yè)發(fā)展路途，引導農(nóng)夫向縣城集中，發(fā)展縣域經(jīng)濟，從而減緩城市住房的壓力。

2、大力發(fā)展公共租賃房：

大力發(fā)展公共租賃房，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的高校生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體，這也是目前國家解決住房問題的通行做法。會適當?shù)木徑夥课葙徺I驚慌的壓力。

3、加強市場監(jiān)管理

做好房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和發(fā)布工作，合理引導居民理性購房，加大對房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，對謊報銷售進度，和哄抬房價的行為進行嚴查。

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依據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的支配，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場狀況作了具體調(diào)研，現(xiàn)將狀況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的實行下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售狀況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重漸漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以101平方米以上的.大面積樓房為主，90-101平方米的小戶型銷售狀況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位一般商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參與工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標記是看市場化程度如何(特殊是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預料房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將接著上漲，漲幅經(jīng)驗了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預料將小于XX年水平。XX年全縣一般商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供應與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

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“只要去做，你就能得到?！痹S多房地產(chǎn)項目都遵循了這條熟識的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里，全部經(jīng)濟上獲得勝利的房地產(chǎn)開發(fā)項目都與其市場潛力密不行分。

房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動供應決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求推斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從好用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的緣由進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場分析的層次

房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所供應的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：

是市場探討區(qū)域內(nèi)全部的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需狀況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：

是對市場探討區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需狀況進行單獨的估計和預料。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

項目房地產(chǎn)市場分析：

是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點特定項目作競爭實力分析，預料肯定價格和特征下的銷售率及市場占有率狀況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量安排進行預料。它側(cè)重于項目競爭實力分析等內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為困難與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區(qū)經(jīng)濟分析：

是探討地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采納安排部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟狀況的探討結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟狀況作完全分析。但須要依據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預料信息，也需作一些獨立預料。

區(qū)位分析：

是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)覺市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性探討中市場分析的全部內(nèi)容。

市場概況分析：

它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的將來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。￠？找出影響安排項目勝利的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。

專業(yè)市場供求分析：

它包含￠ù依據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場探討區(qū)域；￠ú細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；￠？分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，詳細求出目標子市場供求缺口量（即未滿意的需求量）。

項目競爭分析：

它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú依據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；￠？進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預料肯定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預料、預料吸納量及吸納量安排。當然，每個市場分析不肯定都包含全部的側(cè)重點。其中營銷建議是探討銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的.競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預料是通過對比分析，總結(jié)競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價狀況來預料。吸納量安排是指探討地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿意的需求。根據(jù)市場占有率進行安排。預料項目的吸納量及吸納量安排。

敏感性分析：

測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿意投資目標要求的狀況下，允許變動的范圍。

二、不同運用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點

在實際應用中，某一運用者或部門可能會遇到全部物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的須要，對市場分析報告的側(cè)重點和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿意目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟實力，分析市場前景及項目租金預料。開發(fā)投資決策要確定市場需求和找尋市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。

2、項目融資中的房地產(chǎn)市場分析

房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預料項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商須要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分供應申請貸款的理由。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項目的經(jīng)濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。

3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析

在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者供應抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構(gòu)供應房地產(chǎn)的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結(jié)構(gòu)限制供應依據(jù)?？傊瑸樽C券化服務的房地產(chǎn)市場分析目的較困難，它根本的側(cè)重點在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要依據(jù)市場的須要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品安排、設計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲得規(guī)劃許可和政府支持，獲得金融機構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)勝利。如為其供應項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；依據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增加了企業(yè)的競爭實力，實時調(diào)整營銷策略。

5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改變規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟狀況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求狀況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理限制土地開發(fā)與土地供應的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需狀況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)限制供應依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解安排開發(fā)項目四周公眾的看法，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的須要，滿意公眾的須要。

探討以上各類活動的特點，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點如表所示。

三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的緣由

通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)探討，本文認為影響市場分析有效性的緣由有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有依據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點，達到肯定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；其次，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、牢靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上緣由的一個或幾個狀況發(fā)生，都會導致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地戶市場分析有效性的途徑

總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采納合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。詳細的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清楚合理；報告中采納的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨到的探討分析，而不是簡潔采納了不變的參數(shù)來求算；預料需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供應，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供應；市場占有率、吸納量安排的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清晰，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。

房地產(chǎn)市場分析，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導航標！

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告4

調(diào)查撰稿:XXX

調(diào)查時間:X月X日---X月X日

調(diào)查對象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域

調(diào)查目的:通過對XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷供應戰(zhàn)略性依據(jù)，指導分析將來的走勢。

調(diào)查內(nèi)容:

一、摘要

目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤接連交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。

二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：將來XX的.城市副中心）

XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。

依據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特別性將通過限制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)改變和視覺走廊設計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約101米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。

3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)非常鐘車程，小區(qū)旁邊設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

1、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以101～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預料開盤價6200元/㎡左右。

3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調(diào)查定論

從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清楚的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參加打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推動，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一樣的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方一般住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，將來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告5

瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點。

一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由11012年的37．4％增加到了11019年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。11019年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6732戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推動，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房273萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新居達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為11012年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動。目前一般商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低101－300元／平方米。

（四）土地供應進一步規(guī)范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全限制土地一級市場的確定，加大了對土地供應的調(diào)控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的須要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展改變增加了外來因素。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的`主要問題

（一）房地產(chǎn)市場導向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對土地一級市場事實上未壟斷，土地與規(guī)劃連接差，招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要緣由一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素養(yǎng)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行供應的數(shù)據(jù)，全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％。因無置業(yè)擔保公司擔當風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)73家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不留意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，肯定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、運用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、運用、審批不清晰，不能剛好用于購置新居、修理補貼，加上住房補貼未到位，肯定程度上減弱了個人買房支付實力。

三、將來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預料

市人口預料達到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。將來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增加，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現(xiàn)的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。依據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對一般經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創(chuàng)建良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增加發(fā)展的內(nèi)在動力，實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準方向，依據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力氣重點突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必需遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化，結(jié)合瀘州建設區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置。

詳細應制定和實施以下政策：實行主動的金融信貸政策，刺激住房消費；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃；引導企業(yè)重組，實行集約化經(jīng)營。逐步變更企業(yè)規(guī)模小、實力不強、實力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu)，搞活流通；加強物業(yè)管理。

結(jié)束語

通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣袤，實行適當?shù)恼叽胧?，抓住當前時機，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是非常必要的。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告6

一、摘要

目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤接連交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區(qū)即將成為又一個居住中心。

二、城區(qū)規(guī)劃背景（新城：將來城市副中心）

新城區(qū)其定位為將來的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期安排開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。新城區(qū)遠景規(guī)劃年限始終到20xx年，屆時安排容納20萬人口；同時依據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負荷。

新城區(qū)在基礎(chǔ)設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。

依據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特別性將通過限制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)改變和視覺走廊設計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約101米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的`三房兩廳為主。內(nèi)設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名?。河晒獯笾脴I(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)非常鐘車程，小區(qū)旁邊設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以101——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預料開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調(diào)查定論

從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清楚的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參加打造新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推動，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一樣的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方一般住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，將來新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告7

為了培育高校生的實踐實力，結(jié)合本專業(yè)的狀況，在設計適合的調(diào)查問卷的基礎(chǔ)上對村級財務核算會計電算化的狀況進行問卷調(diào)查，指出如何在農(nóng)村的財務核算中普及會計電算化，對實行村級核算會計電算化的應用的重要性、必要性以及可行性進行分析，來推動農(nóng)村財務核算會計電算化的進程，以此來促進新農(nóng)村的建設。

一、調(diào)查對象說明

課題組對揚州地區(qū)村級財務人員進行了問卷調(diào)查，同時與當?shù)剞r(nóng)村財會人員進行業(yè)務溝通，運用在高校中學到的財務會計和會計電算化學問幫助農(nóng)村財會人員推動會計電算化的工作。此次調(diào)查問卷共有18個題目，四部分內(nèi)容：被調(diào)查人員基本信息、對會計電算化的相識和看法、影響會計電算化實施的緣由、財務管理是否規(guī)范。調(diào)查共發(fā)放問卷600份，回收562份，回收率93、66%。調(diào)查對象為揚州地區(qū)村級和鎮(zhèn)一級的財務人員和相關(guān)工作人員。

在收集揚州市全部村鎮(zhèn)資料的基礎(chǔ)上，我們設計調(diào)查表，選擇了部分農(nóng)村和鎮(zhèn)一級的財務核算作為調(diào)研的對象進行了調(diào)研工作。廣陵區(qū)靠近市區(qū)，經(jīng)濟較發(fā)達，交通便利，我們主要選擇了渡江、文峰、施井、沙口等村級核算作為調(diào)研對象。邗江在揚州的外圍一圈，地域范圍較廣，我們僅就公道鎮(zhèn)和方巷鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)作為調(diào)研的對象。由于我院的地址是在開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)的部分農(nóng)村就在學校的周邊，所以我們有條件對周邊的農(nóng)村財務核算工作綻開詳細的調(diào)研，主要對橫東、六圩、普照、汪家、耿管營、施橋、揚子等農(nóng)村進行了相關(guān)的調(diào)研工作。江都和儀征是揚州的兩翼，地域?qū)拸V，交通不是很發(fā)達，受條件限制，我們僅就其中的幾個鄰近的鎮(zhèn)一級的會計核算開展了部分調(diào)研工作。

二、調(diào)查結(jié)果分析

（一）依據(jù)調(diào)查問卷統(tǒng)計分析

1、被調(diào)查人員基本信息

被調(diào)查的村級財務人員中有62%年齡在40至50歲、30%年齡在30至40歲、8%年齡在20至30歲。村級財務人員的年齡整體偏大，會對會計電算化的實施產(chǎn)生肯定的影響。

2、對會計電算化的相識和看法

首先在“本村是否實施會計電算化？”的選項中回答是有66%，回答否的有32%，還有2%的則回答了用簡潔的辦公系統(tǒng)進行會計的協(xié)助核算，而非會計專業(yè)軟件。我們所調(diào)研的對象有的經(jīng)濟發(fā)展較好，有的則較差，但相對于全國的狀況而言，總體狀況良好，在這種狀況下應用率也僅如此，全國的狀況就可以想象了，所以在農(nóng)村普及會計電算化很有必要。

在對“對電腦嫻熟程度？”的回答中，選擇“一般駕馭office、windows及一兩個應用軟件”的村級財務人員占18%，選擇“只會操作財務軟件完成日常業(yè)務”的村級財務人員占51%，選擇“嫻熟操作系統(tǒng)及常用應用軟件”的村級財務人員占24%，選擇“精通”的村級財務人員占7%。由此可見在目前的村級財務核算中會計人員對計算機的運用水平整體不是很高，這對會計電算化的實施和應用將會產(chǎn)生較大的阻礙作用。

在對“您認為實施會計電算化過程中有哪些問題？”的回答中，有63%的村級財務人員選擇了“缺乏電算化人才”，選項位居第一位，其后依次為“缺乏相應的管理制度”（35%），“會計軟件不好”（1%），“產(chǎn)生信息質(zhì)量和性價比不高”（1%）。

回答“與手工帳相比，會計電算化內(nèi)部限制的特點”時，選擇內(nèi)部限制發(fā)生了改變的占49.3%，內(nèi)部限制制度有了新的內(nèi)容的占18.3%，沒改變的占16.3%，其他的占16.1%。

3、影響會計電算化實施的緣由

在“您認為影響實施會計電算化的主要緣由”中，選擇領(lǐng)導重視程度38%，企業(yè)規(guī)范化管理的占7.3%，會計行業(yè)制度規(guī)范化占7.3%，會計軟件統(tǒng)一性占14.4%，會計人員素養(yǎng)占33%。

4、財務管理是否規(guī)范

在“現(xiàn)金結(jié)算能否做到日清月結(jié)”中，是的占56%，否的占44%。

在“本單位采納的會計核算組織程序”：記賬憑證核算組織程序51%，科目匯總表核算組織程序44%，匯總記賬憑證核算組織程序4%，日記總賬核算組織程序1%。

通過對以上調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，農(nóng)村財務核算、管理以及會計電算化的運用中還存在著以下問題：

①領(lǐng)導重視不夠。盡管上級的規(guī)定和要求都很明白，但辦事處的個別領(lǐng)導和部份村“兩委”主要干部不把村（社）會計托付代理工作當作一回事，因而造成各種制度不能完全落實，致使執(zhí)行不是很好。

②財務管理不規(guī)范。由于制定出的.制度在一些地方執(zhí)行不好，形成了財務管理的諸多漏洞。

③財務公開不夠完善。有的地方民主理財組織還未健全，財務監(jiān)督缺位；有的地方對財務公開還是流于形式，沒有真正做到財務公開，而是事實上的假公開。

④財務人員的素養(yǎng)和業(yè)務實力有待進一步提高。有些農(nóng)村財務人員對業(yè)務工作不熟識，甚至不知道財務工作應當怎么做才好，使得農(nóng)村財務工作很難規(guī)范化。

⑤思想相識不夠。對會計電算化的相識方面許多農(nóng)村的干部和會計還存在著一些誤會。

（二）對比各調(diào)研對象統(tǒng)計分析

通過調(diào)研，我們發(fā)覺會計電算化的運用與經(jīng)濟發(fā)展程度有很大的關(guān)系，經(jīng)濟發(fā)展的較快，較好的地區(qū)，會計電算化的運用狀況較好，比如廣陵區(qū)有95%的農(nóng)村都已經(jīng)實行了會計電算化，其中，揚州市城南新區(qū)農(nóng)經(jīng)站經(jīng)過多方努力，已經(jīng)勝利為全區(qū)“四村一社區(qū)”安裝網(wǎng)絡版財務軟件，在全市領(lǐng)先實現(xiàn)全村會計電算化。這主要是由于經(jīng)濟的發(fā)展須要會計電算化，同時經(jīng)濟的發(fā)展給會計電算化的發(fā)展供應了有力的資金保障，另外也能吸引較好的專業(yè)人才，這些都很好地促進了會計電算化的應用。而江都和儀征我們僅選擇了鎮(zhèn)一級財務核算進行調(diào)研，有的鎮(zhèn)一級還尚未運用電算化，所以村一級能夠運用電算化的就更少了，尤其是一些經(jīng)濟欠發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)。邗江區(qū)鎮(zhèn)一級的幾乎都實行了會計電算化的核算系統(tǒng)，但村一級并沒有完全普及。此次調(diào)研由于種種限制沒有做更深化的調(diào)研，但從鎮(zhèn)一級的會計那里了解到了一些相關(guān)的信息，普及率估計在70%左右。主要還是由于經(jīng)濟發(fā)展的限制，經(jīng)費和人才是兩個重要的瓶頸。開發(fā)區(qū)地處我院周邊，是揚州重點發(fā)展的一個區(qū)，經(jīng)濟條件較好，通過調(diào)研，我們發(fā)覺鎮(zhèn)一級已經(jīng)都實行了會計電算化的核算，村一級只有75%的實行率，關(guān)鍵的問題在于人員結(jié)構(gòu)的問題，有許多的老會計還不能適應會計電算化的發(fā)展。在開發(fā)區(qū)有很多農(nóng)村已經(jīng)成為了我院會計專業(yè)的學生實踐基地，通過此次調(diào)研，我們和這些農(nóng)村的合作又更緊了一步，將來在軟件的應用、系統(tǒng)的維護、理論的培訓等方面都可以進行和做，這樣也可以為高校生的進一步實踐做好鋪墊工作。

三、解決問題的方法

1、加大推行農(nóng)村財務“托付代理制”的工作力度。由于目前農(nóng)村財務管理工作的實際狀況，推行農(nóng)村財務管理“托付代理制”可以解決農(nóng)村財務管理中出現(xiàn)的各種問題。

2、加強培訓。每年針對農(nóng)村財務人員、村（居）委主要領(lǐng)導、民主理財小組人員舉辦特地的培訓班，以提高他們管理和監(jiān)督農(nóng)村財務的素養(yǎng)和實力。推行會計電算化要求會計人員除了懂會計方面的學問還須要駕馭計算機等現(xiàn)代的信息技術(shù)，所以須要對全部的會計人員加強培訓。

3、加大政府扶持力度，分層次解決資金投入問題。中央政府應通盤考慮，加大對村級會計電算化的資金投入，各級政府也應按比例進行資金匹配，幫助鄉(xiāng)村購買會計電算化所需的財務軟件和硬件設施。

4、提高相識，加強領(lǐng)導。政府首先從思想去加以正確地引導，可以充分利用各種媒介讓大家知道推行電算化的意義，從思想上對會計電算化提高相識，增加使命感和責任感，從而促進村級財務核算中會計電算化的發(fā)展。

5、做好農(nóng)村財務審計工作。要根據(jù)會計和審計業(yè)務要求，做好相關(guān)的審計工作，并將狀況向群眾公布，對查出的問題要賜予以剛好、肅穆的處理，絕不姑息遷就，做到發(fā)覺一起查處一起，從而起到查處一件教化一片的效果，因此來實現(xiàn)農(nóng)村財務管理規(guī)范化、制度化、標準化。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告8

一、摘要

目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤接連交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。

二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：將來XX的城市副中心）

XX新城區(qū)其定位為XX將來的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期安排開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。XX新城區(qū)遠景規(guī)劃年限始終到20xx年，屆時安排容納20萬人口；同時依據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負荷。

XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。

依據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特別性將通過限制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)改變和視覺走廊設計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約101米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名?。河蒟X光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的.三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)非常鐘車程，小區(qū)旁邊設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以101——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預料開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調(diào)查定論

從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清楚的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參加打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推動，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一樣的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方一般住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，將來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告9

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

5月6日至12日，市人大常委會組成調(diào)查組，對我市房地產(chǎn)管理工作狀況進行了專題調(diào)查。調(diào)查組聽取了市房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)管理工作狀況的匯報并召開了中層干部座談會，分別到市建委、彭場等地，與有關(guān)負責人、部分市人大代表、社區(qū)居委會負責人進行了座談，實地察看了“仙桃春天”小區(qū)建設和老城區(qū)直管公房改造狀況。調(diào)查組認為，市房地產(chǎn)管理局緊緊圍繞中心，服務大局，主動履行自身職能，做了大量卓有成效的工作，但也存在一些不容忽視的問題，必需進一步加大工作力度，強化工作職能，為落實住有所居，改善仙桃人居環(huán)境作出更大的貢獻。

一、前段工作的成果

20xx年是保障性住房建設全面綻開和保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵一年。市房地產(chǎn)管理局一班人，切實加強組織領(lǐng)導，加快建設步伐，強化市場監(jiān)管，推動全市房地產(chǎn)管理工作躍上新的臺階。

1、強化住房保障，經(jīng)濟適用房和廉租房的建設取得了新的進展。“仙桃春天”小區(qū)征地377畝，規(guī)劃建設面積32.5萬平方米，其中住宅30萬平方米，配套商業(yè)、市場、幼兒園等2萬多平方米。去年以來，市房地產(chǎn)管理局加快建設步伐，一期61010平方米共24棟建筑的建設，包括主體工程以及管網(wǎng)、道路、綠化等配套設施建設已全面竣工，共供應經(jīng)濟適用房700套，廉租房144套，已于20xx年11月18日搖號銷售，現(xiàn)可交付運用；二期61700平方米的建設多數(shù)已經(jīng)封頂，可供應經(jīng)濟適用房550套，廉租房192套。

2、主動爭取資金，老城區(qū)的改造實現(xiàn)新的突破。去年以來，市房地產(chǎn)管理局搶抓中央加大廉租房建設投資支持力度的時機，主動爭取資金，加快對老城區(qū)的改造步伐。除“仙桃春天”項目在中國銀行貸款4000萬元外，主動申報項目，以項目爭資金，爭取中央預算內(nèi)投資1287萬元，受到市委、市政府的表彰和嘉獎，并從房屋租金和自有資金中拿出300多萬元作為廉租房建設配套資金，以此

為基礎(chǔ)，通過直管公房改建和與相關(guān)企業(yè)、事業(yè)單位聯(lián)合建設的方法建設廉租房，徹底解決了六處老城區(qū)建筑的平安隱患問題，建設面積達12000平方米。在對有平安隱患的建筑進行拆建的同時，還對7處結(jié)構(gòu)老化、年久失修的直管公房進行修理改造，改造面積達8000平方米，供應廉租房160套。20xx年度，共建設供應保障性住房81010平方米，1178套，解決了1178戶低收入家庭的住房問題。此外，與市城管局、糧食局對原城東環(huán)衛(wèi)所和油廠宿舍改造的工程正在施工中，可建設廉租房12900平方米，458套；另與漢江船廠等單位的聯(lián)建方案正在探討之中。

3、加強市場監(jiān)管，保持了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。20xx年以來，市房地產(chǎn)管理局根據(jù)市委、市政府的總體部署，主動參加對“兩違”的整治工作，共查處無資質(zhì)開發(fā)220個，并先后對5個擅自變更規(guī)劃，提高容積率的房地產(chǎn)開發(fā)項目和8個超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)以及1個挪用預售資金到外市購買土地的開發(fā)企業(yè)進行了查處。還把無資質(zhì)開發(fā)整治工作向集鎮(zhèn)延長,對鄉(xiāng)鎮(zhèn)24個開發(fā)項目進行了檢查，對4個無資質(zhì)開發(fā)行為進行了查處。同時，健全了開發(fā)項目開工備案和竣工驗收制度，實行商品房預售合同網(wǎng)上簽約備案制，備案率達到101%。指導36個已入住的住宅小區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，聘請物業(yè)服務公司，訂立物業(yè)服務合同。對正在建設的43個規(guī)模不等的住宅小區(qū)落實物業(yè)服務用房，進行前期物業(yè)管理。依據(jù)群眾投訴，協(xié)調(diào)解決了86起因物業(yè)管理方面引起的沖突和問題。

4、切實轉(zhuǎn)變作風，房地產(chǎn)“窗口”服務的效率進一步提高。在業(yè)務辦理上，實行一站式服務，對因特別狀況不能來辦證大廳辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，實行上門服務；對急需辦證的企業(yè)，特事特辦，開展延時服務；對房屋交易量比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進行預約服務。全年共辦理房屋登記15579宗，比上年上升71%；白蟻防治面積50.7萬平方米，同比上升52%。規(guī)范信息系統(tǒng)，注意借助信息網(wǎng)絡平臺，推動管理規(guī)范化，將商品房預（銷）售許可、商品房預（銷）售合同網(wǎng)上簽約備案、房屋交易、房屋測繪、房屋平安鑒定、物業(yè)管理、檔案管理等信息上網(wǎng)公開，基本實現(xiàn)辦公透亮化，90%以上檔案完成了信息錄入。彭場鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理所，強化服務意識，注意單位效益和社會效益的互利共贏，主動為中小企業(yè)抵押貸款供應房產(chǎn)證的辦證實惠，減半征收辦證費用，并削減困難戶的部分租金，受到企業(yè)和群眾的普遍贊譽。

二、存在的問題

從調(diào)查組調(diào)查的'狀況來看，我市房地產(chǎn)管理工作雖然取得了肯定的成果，但仍存在一些不容忽視的問題和困難。

1、“仙桃春天”小區(qū)配套設施建設滯后。去年11月，市政府召開專題會議，啟動了錦瑞路南延工程的建設，市城投公司正在進行管網(wǎng)建設，但施工的最大障礙黃金大道與錦瑞路西南側(cè)杜柳村一組23戶村民搬遷仍沒解決，工程進度比較緩慢。

2、房地產(chǎn)市場管理還不夠規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻過低，還存在無資質(zhì)開發(fā)和超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象；未取得預售許可，以認購、預定等方式變相收取定金的行為普遍存在，個別企業(yè)還存在挪用預售資金的問題。近些年來我市商品房價格上漲較快，中小套型一般商品住房所占比重沒有達到規(guī)定要求，住房供應結(jié)構(gòu)不盡合理，廉租房建設仍舊不能滿意廣闊低收入群體的需求。

3、住宅小區(qū)物業(yè)管理亟需加強。由于管理不夠規(guī)范，一些老的住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理，加之部分開發(fā)商重商品房建設，輕配套設施建設，小區(qū)管理沒有“會所”，垃圾處理和管網(wǎng)設施不完善，影響了小區(qū)基層組織建設，社區(qū)治安存在隱患，也給居委會留下了比較沉重的包袱。有的小區(qū)沒有歸集住宅修理基金，下水道堵塞、屋頂、墻面漏水的問題得不到剛好解決，業(yè)辦法見較大。

三、幾點建議

解決好城市居民的住房問題，切實加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，是市房地產(chǎn)管理局的重要職能。為此，調(diào)查組建議：

1、進一步加強保障性住房建設和管理。加強經(jīng)濟適用房和廉租房建設和管理工作。加快經(jīng)濟適用房和廉租房的建設步伐，力爭盡快完成二期工程，并主動做好三期工程建設的打算工作，完善小區(qū)內(nèi)電力和綠化等相關(guān)配套設施。同時，加強協(xié)調(diào)溝通協(xié)作，做好黃金大道與錦瑞路西南側(cè)杜柳村一組23戶村民的拆遷工作，盡快完成錦瑞路南延工程建設。

2、進一步優(yōu)化房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)。要加大50平方米以下廉租房建設的份量，加大老城區(qū)改造力度，增加廉租房房源供應，經(jīng)濟適用房建設原則上不超過60平方米，同時增加“三限房”和還租房的供應量。切實加強經(jīng)濟適用房和廉租房的管理。結(jié)合彭場鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的實際，主動探究老城鎮(zhèn)廉租房建設的新思路，加大直管公房改造力度，切實滿意人民群眾的住房需求。

3、進一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。加強商品房預售管理，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。未取得預售許可的商品住房項目不得進行預售，不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。加強房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理，把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。建立

起科學有效的房地產(chǎn)監(jiān)測體系和銷售現(xiàn)場巡查機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。加強房地產(chǎn)市場的季度、年度分析預料工作。嚴格商品住房工程質(zhì)量管理和竣工驗收管理，主動推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。

4、進一步加強小區(qū)物業(yè)管理。對新開發(fā)的商品房小區(qū)，市房地產(chǎn)管理局要嚴把“辦證”的最終一道關(guān)口，要求開發(fā)商預留必需的小區(qū)辦公地點和公共用房，保證小區(qū)各個基層組織和物業(yè)管理的有效運行。同時，注意對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理指導，整體提升我市物業(yè)管理水平。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)查報告10

一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)呈現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增加。另一方面，頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍舊穩(wěn)步上升。

二、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供應和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供應132101套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減

為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也干脆導致了購房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售狀況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的狀況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7386.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7300元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴峻萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新居供應量削減3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預料不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。

從成交價格狀況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量削減，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的'沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，將來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，將來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特殊是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶，許多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)