估價(jià)理論與方法模擬及答案

2/2估價(jià)理論與方法模擬總分：100分 考試時(shí)間：90分鐘注意事項(xiàng)：考生必須用現(xiàn)行規(guī)范的語(yǔ)言文字答題。答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢(shì)、做暗號(hào)，不得抄傳答案或交換試卷、答題卡、草稿紙。考試結(jié)束信號(hào)發(fā)出后，考生須立即停筆，待監(jiān)考員收齊檢查無誤，根據(jù)監(jiān)考員指令依次退出考場(chǎng)。一、判斷題（每小題2.5分，共100分）（）1、某宗房地產(chǎn)2015年6月1日的價(jià)格為7100元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2015年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2015年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2015年1月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2015年10月1日的價(jià)格為9095.42元/m2?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：7100×98.0÷76.5＝9095.42（元/m2）。（）2、房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):社會(huì)因素。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落。（）3、估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)的：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)。【答案】錯(cuò)誤【解析】本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（）4、運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。（）5、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）6、兩個(gè)規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)水平等相同，而所處位置不同的商場(chǎng)，由于位置上的差異也會(huì)帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。假設(shè)有兩個(gè)位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)管理水平等方面均相同的商場(chǎng)，由于位置上的差異也會(huì)帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。（）7、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。賣方市場(chǎng)下，賣方處于主導(dǎo)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。（）8、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式。【答案】正確【解析】本題考查的是成本法概述。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建成本”的來源方式。（）9、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)等。（）10、房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或接近。（）11、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。（）12、服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)資料的保存期限不少于15年；屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價(jià)資料保存已超過15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。（）13、房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。【答案】正確【解析】考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。（）14、收益法計(jì)算中，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值。【答案】錯(cuò)誤【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（）15、某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。【答案】正確【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。一般情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價(jià)的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時(shí)都產(chǎn)生了補(bǔ)地價(jià)的需要，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為變更時(shí)，所以有兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。（）16、接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】本題考查的是受理估價(jià)委托。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)（）17、可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。（）18、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。要符合最高最佳利用原則，第一種增加價(jià)值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（萬元）；第二種增加價(jià)值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（萬元）。應(yīng)該選擇第一個(gè)方案。（）19、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。【答案】正確【解析】考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。（）20、比較法的原理和技術(shù)，不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場(chǎng)租金的求取。【答案】錯(cuò)誤【解析】考點(diǎn):比較法適用的估價(jià)對(duì)象。比較法的原理和技術(shù)，可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場(chǎng)租金的求取。（）21、不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。（）22、賣方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供大于求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。買方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向賣方最低要價(jià)；在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向買方最高出價(jià)。（）23、受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)有多種，較科學(xué)的是委托估價(jià)日?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。在評(píng)估受賄所收受的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價(jià)之日等多種選擇，但從理論上講，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為受賄之日。（）24、深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中共中央、國(guó)務(wù)院決定開發(fā)開放上海浦東、設(shè)立河北雄安新區(qū)，都曾使這些地方或其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲，甚至跳躍式上漲?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是制度政策因素。深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中共中央、國(guó)務(wù)院決定開發(fā)開放上海浦東、設(shè)立河北雄安新區(qū)，都曾使這些地方或其周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。（）25、在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，可能高于其理論價(jià)格。（）26、對(duì)理論上適用的估價(jià)方法在正式出具的估價(jià)報(bào)告中未采用的，無需在估價(jià)報(bào)告中說明未采用的理由。【答案】錯(cuò)誤【解析】考點(diǎn):選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。對(duì)理論上適用的估價(jià)方法在正式出具的估價(jià)報(bào)告中未采用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明未采用的理由。（）27、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價(jià)職業(yè)道德，而且會(huì)被依法追究法律責(zé)任?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價(jià)職業(yè)道德，而且會(huì)被依法追究法律責(zé)任。（）28、稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是制度政策因素。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場(chǎng)條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。（）29、制定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價(jià)誤差?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)間的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)重大偏差。（）30、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。（）31、土地剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】考點(diǎn):剩余技術(shù)。建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。（）32、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的使用價(jià)值?！敬鸢浮垮e(cuò)誤【解析】考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）33、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。（）34、宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2012年1月30目的價(jià)格為800美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2012年1月30日為1美元＝6.30元人民幣，2012年9月30日為1美元＝6.25元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2012年9月30日的價(jià)格約為4726元人民幣/m2?！敬鸢浮空_【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。800×（1－0.7%）8×6.25＝4726（元人民幣/m2）。（）35、與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。與一般物品相比，房地產(chǎn)的單價(jià)高、總價(jià)大。（）36、建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在?！敬鸢浮空_【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值