長春市凈月區(qū)房地產(chǎn)市場研究

凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民廣場長春站龍嘉機場16公里18公里29公里長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于長春市區(qū)東南部，區(qū)域面積478.7平方公里，開發(fā)區(qū)三面臨水、四面環(huán)林，區(qū)域內(nèi)林水總面積243平方公里。是以發(fā)展生態(tài)環(huán)保型經(jīng)濟為中心，著力建設經(jīng)濟、社會與人口、環(huán)境、資源協(xié)調發(fā)展的長春東南部生態(tài)新城。凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距市長春市傳統(tǒng)中心區(qū)域較遠，距離中心人民廣場18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機場29公里。

凈月區(qū)位于長春市區(qū)東南部，是長春市生態(tài)友好型區(qū)域的典范資源優(yōu)勢明顯森林資源豐富：“亞洲第一大人工森林”，開發(fā)區(qū)地處大黑山脈城區(qū)段核心位置，區(qū)域內(nèi)林木蔥郁、生態(tài)資源得天獨厚，有"喧囂都市中的凈土"之美譽。凈月潭國家森林公園為核心的自然生態(tài)系統(tǒng)擁有近百平方公里的人工森林。人工林自1935年始建，如今早已長成大樹。水資源豐富：凈月潭水庫、新立城水庫均位于區(qū)域內(nèi)，尤其是凈月潭，蓄水量2580萬噸，成為凈月區(qū)養(yǎng)生地的標志；吉林省是典型內(nèi)陸缺水省份，人均水資源占有量約1500立方米，僅為全國人均占有水量的57%，本區(qū)的水資源顯得尤為豐富凈月區(qū)森林資源、水資源豐富，生態(tài)資源得天獨厚，是長春市最理想的養(yǎng)生居住地伊通河沿岸生態(tài)居住區(qū)：近年，伴隨著伊通河的整治，伊通河兩岸開始打起伊通河觀景、生態(tài)宜居的招牌。限制條件：伊通河是近年開始整改，在已經(jīng)成型的市政規(guī)劃基礎上，沿岸開發(fā)的樓盤受伊通河條帶裝流向限制，河景資源可以利用的范圍有限,河景資源利用缺少,縱深資源、森林資源由于伊通河屬于季節(jié)性河流，河景資源有限，部分沿河景觀較臟。伊通河沿岸生態(tài)居住區(qū)：生態(tài)宜居、觀河景為標榜，實際上條帶狀河流，可觀景位置有限；唯河可觀，景觀單調凈月區(qū)價值點一：長春市僅有的全體系生態(tài)資源居住區(qū)，對比其他生態(tài)居住區(qū)，具有絕對優(yōu)勢。生態(tài)居住區(qū)強勢資源限制條件開發(fā)時間住宅均價代表項目結論伊通河沿岸生態(tài)居住區(qū)伊通河岸景觀條帶河流流向、觀景角度有限最近5、6年7400元/㎡虹館、信達東灣半島、蔚藍國際、力旺康城、水韻豪庭等擦肩而過的伊通河南湖生態(tài)居住區(qū)南湖、南湖公園早年開發(fā)，現(xiàn)階段可塑性較差10年以前10000元/㎡南湖祥水灣、國信南湖公館、上院等昨天定格的南湖北湖生態(tài)居住區(qū)北湖公園開發(fā)太晚，基本建設滯后，臨近工業(yè)區(qū)，距離太遠最近3年開始5000元/㎡北湖灣、天富御苑、新星宇之悅、中順福苑等明天待定的北湖八一水庫生態(tài)居住區(qū)八一水庫距離較遠，資源單一5500元/㎡萬龍麗水灣、中海蘭庭、大禹褐石公園、恒盛豪庭、漢森香榭里等隨遇而安的八一水庫凈月生態(tài)居住區(qū)凈月潭、大面積國家保護森林、凈月潭森林公園距離較遠，價格較貴最近10年左右持續(xù)開發(fā)7400元/㎡萬科惠斯勒小鎮(zhèn)、遠洋戛納小鎮(zhèn)、中信城、源山別院等今天追求的凈月，明天追逐的凈月南湖生態(tài)居住區(qū)：長春市最早開發(fā)的高端生態(tài)居住區(qū)，以南湖及南湖公園為賣點。限制條件：開發(fā)較早，周邊已經(jīng)基本沒有可開發(fā)地塊，短期內(nèi)周邊已經(jīng)無可塑性。南湖生態(tài)居住區(qū)：早期開發(fā)的高端生態(tài)居住區(qū)，南湖及南湖公園為賣點，開發(fā)結束，短期內(nèi)已經(jīng)無可塑性北湖生態(tài)居住區(qū)：長春市最近兩、三年加大對北湖地區(qū)的開發(fā)，和眾多大學將來的入駐，給北湖片區(qū)發(fā)展帶來了生北湖生態(tài)居住區(qū)興起。限制條件：開發(fā)較晚，基本設施建設街滯后，臨近工業(yè)區(qū)，價格較低，距離市內(nèi)較遠。北湖生態(tài)居住區(qū)：最近剛開始開發(fā)，開發(fā)太晚，工業(yè)區(qū)的屬性導致價格太低，距離市區(qū)太遠。凈月區(qū)價值點二：低密度的屬性決定產(chǎn)品站位高端，高價位定格該區(qū)域人群為長春市的精英階層，聚集了來自長春市各個區(qū)域的富人。由于凈月區(qū)的產(chǎn)品以高端為主，良好的生態(tài)環(huán)境吸引和高價位篩選，決定改區(qū)域必將吸引來自全長春市各個區(qū)域的富裕階層，尤其是朝陽區(qū)、南關區(qū)等傳統(tǒng)富人聚居區(qū)的富人。寬城區(qū)綠園區(qū)朝陽區(qū)南關區(qū)二道區(qū)凈月區(qū)凈月區(qū)域目前已經(jīng)發(fā)展成為EBD商務圈、卓展商圈、生態(tài)資源圈三種不同的產(chǎn)品形態(tài)凈月EBD商務圈凈月卓展商圈凈月生態(tài)資源圈凈月EBD商務圈該區(qū)域主要位于彩宇廣場周圍，新興的一系列大型商業(yè)綜合體和一些高層住宅為主。主要項目有：偉峰東越、諾瑞德商務廣場、綠地國際花都、長電朗天國際、華榮泰COSMO、萬科城、凱旋公館凈月卓展商圈該區(qū)域以卓展生活超市、中信城商業(yè)為中心，產(chǎn)品形式多樣化，涵蓋高層、小高層、洋房和別墅所有形式，主要項目有國信美邑、中信城、復地哥德堡森林、萬科惠斯勒小鎮(zhèn)。凈月生態(tài)資源圈該區(qū)域距離凈月潭森林公園最近，又有大片森林景觀及凈月潭水資源環(huán)抱，是理想的依山傍水似的別墅區(qū)，該區(qū)域產(chǎn)品主要是別墅、洋房等低密產(chǎn)品，項目夾雜小體量的高層、小高層產(chǎn)品。主要項目有森林華墅、遠洋戛納小鎮(zhèn)、華瀚凈月公館、晟鑫康詩丹郡、源山別院、潭澤溪郡等。區(qū)域凈月EBD商務圈凈月卓展商圈凈月生態(tài)資源圈主要產(chǎn)品形式高層、小高層為主高層產(chǎn)品、洋房和別墅產(chǎn)品比例相當洋房、別墅為主，摻雜部分高層產(chǎn)品容積率3以上為主1.5左右為主1.0-1.2之間為主代表項目環(huán)球貿(mào)易中心、華榮泰COSMO、諾瑞德、萬科城等復地歌德堡森林、萬科惠斯勒小鎮(zhèn)、中信城遠洋戛納小鎮(zhèn)、源山別院、華瀚凈月公館、晟鑫康詩丹郡主要客群投資型客戶、企事業(yè)單位及其員工，客群年齡30-45歲為主企事業(yè)單位員工、公務員、私營業(yè)主，養(yǎng)老為主，存在小部分剛需客戶，年齡45歲以上為主企事業(yè)單位員工、公務員、私營業(yè)主，全市各地養(yǎng)老型客戶為主、年齡45歲以上為主客戶關注點區(qū)域價值、生活配套、價格配套、環(huán)境、交通環(huán)境、價格單價7200元/㎡左右7800元/㎡左右6300元/㎡左右凈月EBD商務圈，距離遠洋項目較遠，雖同屬凈月區(qū)，但不屬于同一個細分區(qū)域，含高層、小高層典型項目是萬科城萬科城華榮泰COSMO偉峰東樾諾瑞德凱旋公館綠地國際花都區(qū)域特點以寫字樓和城市綜合體為主，產(chǎn)品的商務屬性較為高端住宅項目較少也是主要針對商務群體區(qū)域賣點便利的生活前景，區(qū)域升值潛力巨大主要客群企事業(yè)單位、商務投資客戶、住宅投資客戶為主，住宅居住客戶剛需為主，改善為輔產(chǎn)品形式高層、小高層、塔樓為主主要配套目前主要配套有麥德龍超市，具體生活配套還不完善；周邊在建項目建成后將會有非常大體諒的生活、商業(yè)配套。主要交通方式公交、自駕主要項目萬科城、凱旋公館、諾瑞德、華榮泰COSOM、偉峰東樾、綠地國際花都典型項目萬科城、華榮泰COSOM樣板間材料展示銷售中心萬科城：萬科“城”系作品，新都市主義的建筑風格和北美生態(tài)景觀完美契合，打造百萬平米生態(tài)居住社區(qū)，是凈月EBD內(nèi)最大的居住社區(qū)項目基礎情況項目位置凈月區(qū)新城大街與飛虹路交匯占地面積35萬㎡建筑面積123萬㎡總套數(shù)7500套開發(fā)商長春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

綠化率40%物業(yè)管理長春萬科物業(yè)服務有限公司建筑形式塔樓多層高層容積率2.90交工日期2016年6月10日建筑風格現(xiàn)代風格開盤日期2011年11月12日景觀設計上海原構設計公司建筑設計上海原構設計公司項目配套內(nèi)部配套——外部配套商業(yè)：賽得購物廣場、新天地超市、恒客隆超市、中東大市場、北方市場、遠方超市醫(yī)院：中日聯(lián)誼醫(yī)院、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)醫(yī)院、天三奇醫(yī)院、E諾眼科醫(yī)院、長春凈月旅游開發(fā)區(qū)中西醫(yī)結合診所、藍興醫(yī)院學校：東北師大附屬實驗中學、長春市第一實驗中海小學、凈月南環(huán)小學、威海小學、吉林體育學院等、天賜幼兒園、新蕾幼兒園、芳草綠幼兒園、長春市人民政府機關第二幼兒園中海分園公園：凈月潭國家森林公園規(guī)劃共分三期，目前為一、二期，共四棟1#、2#、3#、4#樓34、35層不等面積區(qū)間80-160㎡價格8000元/㎡客戶情況客戶來源：全長春市各個區(qū)域均有，南關、朝陽居多置業(yè)目的：養(yǎng)老為主，小部分剛需層次：公務員、私營業(yè)主等，穩(wěn)定收入且收入較高人群客戶特征：來帶新購買占70%以上，對萬科品牌有特殊青睞配套特點已有配套基本沒有，自身無配套，但是在建的外部配套極其完善客戶分析客群屬性1客群層次2客群關注3看好區(qū)域價值，認可萬科的品牌、物業(yè)和精裝修能承受較高的總價，為目前居住在長春市其他區(qū)域較好社區(qū)的階層，以商人、公務人員占很大比例。品牌、精裝修、區(qū)域價值。客戶特征4對萬科品牌有著特殊的青睞小高項目賣點：萬科品牌價值——萬科品牌在長春市培養(yǎng)了一批忠實客戶并傳播品牌形象精裝修——萬科精裝修設計全國出名，注重細節(jié)的處理萬科物業(yè)——全國第一的物業(yè)品牌，極具吸引力項目不足：產(chǎn)品形式——全部產(chǎn)品均是高層產(chǎn)品，產(chǎn)品形式無優(yōu)勢。戶型——160平產(chǎn)品廊道迂回，顯擁擠。100平3室，臥室小，舒適度差。競爭指數(shù)為1：和遠洋戛納小鎮(zhèn)雖然同屬于凈月區(qū)域，但不屬于凈月資源圈，和遠洋競爭較輕，競爭指數(shù)較低。（注：競爭指數(shù)此處指與遠洋戛納小鎮(zhèn)的競爭程度）項目分析凈月卓展商圈，接近遠洋項目，資源和區(qū)位一定程度上與本項目出現(xiàn)重合，含有高層小高層的典型項目是中信城和萬科惠斯勒小鎮(zhèn)國信美邑萬科惠斯勒小鎮(zhèn)復地哥德堡森林中信城凈月五號公館區(qū)域特點主要以高端住宅項目為主，產(chǎn)品形式主要是別墅和洋房住宅項目為主也是主要針對高端產(chǎn)品消費人群區(qū)域賣點相對便利的生活配套，高價值的區(qū)位主要客群個體經(jīng)營業(yè)主、公務員、企事業(yè)高管改善住宅為主，住宅客戶主要以改善和養(yǎng)老為主。產(chǎn)品形式別墅、洋房、小高層主要配套中信城商業(yè)、卓展超市、東師附小主要交通方式公交、自駕主要項目國信美邑、萬科惠斯勒小鎮(zhèn)、復地哥德堡森林、中信城、凈月5號公館典型項目萬科惠斯勒小鎮(zhèn)、中信城基礎信息項目基本情況項目位置凈月區(qū)凈月大街4666號，凈月大街輕軌農(nóng)博園站開發(fā)商長春萬科溪之谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理長春萬科物業(yè)服務有限公司綠化率35%自持物業(yè)物業(yè)費洋房2.0元/平米·月聯(lián)排別墅4.5元/平米·月建筑面積48㎡建筑形式別墅、洋房、小高占地面積40㎡開盤日期一期2010年10月22日容積率1.2交房日期一期2012年6月項目配套內(nèi)部配套商業(yè)街外部配套師大附小三分校、800平米凈月公園萬科打造出北美原味風情小鎮(zhèn)居住區(qū)。萬科惠斯勒小鎮(zhèn)本案規(guī)劃設計基本情況項目規(guī)模48萬㎡建筑類型小高、洋房、別墅規(guī)劃布局共58棟住宅產(chǎn)品，1棟8-11層小高層;31棟4-6層多層;26棟聯(lián)排外立面風格北美園區(qū)景觀項目園區(qū)惠斯勒為藍本，移植北美小鎮(zhèn)式生活原鄉(xiāng)，打造出1.1萬平人工湖，原生的坡地園林設計，將北美自然、舒適、有限的生活理念帶到長春。采用北美風格，園區(qū)打造1.1萬平人工湖。萬科惠斯勒小鎮(zhèn)外立面園區(qū)景觀售樓處產(chǎn)品配比萬科惠斯勒小鎮(zhèn)目前共推出1110套房源，包含小高層、洋房、聯(lián)排、類獨棟等多種類型；目前僅一棟小高在售，共110套。面積區(qū)間：小高99平米，洋房95-170㎡，聯(lián)排260-280㎡，類獨棟430㎡；洋房產(chǎn)品為精裝交房，別墅為毛坯；小高層2013年5月份推出，目前僅剩余1套。采用北美風格，園區(qū)打造1.1萬平人工湖。物業(yè)類型面積段（平方米）供應套數(shù)配比成交套數(shù)去化率均價（元/㎡）附加值小高130-16017015.3%14283.5%10000洋房95-17080472.4%68985.7%10000露臺聯(lián)排260-28012811.5%9574.3%17000地下室、花園類獨棟43080.7%450%30000地下室、花園客戶分析客群屬性1客群層次2客群關注3高層客戶，注重凈月區(qū)的良好環(huán)境，項目距離輕軌較近的交通便捷。雙陽城區(qū)和長春市內(nèi)的改善型客戶，多次置業(yè)者，當作第二居所改善型為主客戶購買多為父母養(yǎng)老或度假之用，同時看好項目未來發(fā)展?jié)摿?；價格、生態(tài)環(huán)境、戶型、生活配套、未來發(fā)展?jié)摿蛻籼卣?公務員、私營業(yè)主、周邊大學教師等萬科惠斯勒小鎮(zhèn)項目分析項目亮點：自身環(huán)境——規(guī)劃了獨特的惠斯勒湖景觀，湖畔2萬多平方米的社區(qū)配套，整體項目品質較高；商業(yè)配套——項目自身打造風情商業(yè)街，配套豐富；風格獨特——北美惠斯勒風格長春獨家首現(xiàn),萬科獨特情景洋房式建筑別于其他開發(fā)商項目。項目不足精裝修洋房在交房時存在一定質量問題；洋房部分房屋朝向較偏，非正南正北：外立面色調較冷；競爭指數(shù)為3：盡管和遠洋戛納小鎮(zhèn)不在同一細分區(qū)域，但是產(chǎn)品品質絕對不在遠洋之下，都極具風情感，距離也比較近。本項目的精裝修在很大程度上與遠洋形成品質的差別。中信城：建筑形態(tài)為多層小高層和聯(lián)排，法式風格建筑，內(nèi)部配有卓展超市為園區(qū)打造強力配套商業(yè)。項目基礎情況項目位置凈月大街與聚業(yè)大街交會處占地面積194000㎡建筑面積346000㎡總套數(shù)2382開發(fā)商中信地產(chǎn)長春公司綠化率36.2%物業(yè)管理中信物業(yè)建筑形式洋房、小高容積率2.1開盤日期2013年建筑風格法式建筑風格小高價格6500元/平方米，（已售90%）景觀設計北京和景景觀規(guī)劃設計中信建筑設計澳大利亞（墨爾本）柏濤設計咨詢有限公司項目配套內(nèi)部配套會所外部配套教育配套：東北師大附小、附中、市實驗、東北師大、農(nóng)大、長稅、華僑外院；

綜合市場：凈月商貿(mào)城、超市；

醫(yī)療院所：月譚醫(yī)院；

金融服務：交行、農(nóng)行、信合、工行、建行；山景資源：緊鄰30萬平的山體公園客戶分析客群屬性1客群層次2客群關注3高層客戶，養(yǎng)老型客戶和改善客戶大概各占一半。經(jīng)濟實力相對較雄厚的客戶，購買贈送學位的客戶較其他客戶更有實力。生態(tài)環(huán)境、戶型、生活配套、學位客戶特征4年紀在50歲以上的客戶能占80%以上。項目分析項目亮點：體量較大——百萬大盤，規(guī)模龐大的居住社區(qū)商業(yè)配套完善——商業(yè)體量較大，卓展生活超市超市、規(guī)劃中商業(yè)綜合體，區(qū)域配套均不完善的環(huán)境中成為很大的優(yōu)勢教育配套強勢——東師附小分校，幼兒園，贈送學位吸引力很大得房率較高、性價比較高項目不足品質平庸——定位高端，但是并沒有體現(xiàn)出高端品質感競爭指數(shù)為5：項目小高層體量巨大，價格較遠洋戛納小鎮(zhèn)低，配套齊全，同樣以學位為賣點，且位置對遠洋存在攔截。遠洋戛納小鎮(zhèn)源山別院華瀚凈月公館晟鑫康詩丹郡鳳凰雅居厚德園凈月生態(tài)資源圈，含有高層小高層的典型項目源山別院、晟鑫康詩丹郡、華瀚凈月公館和遠洋戛納小鎮(zhèn)區(qū)域特點主要以高端住宅項目為主，產(chǎn)品形式主要是別墅和洋房住宅項目為主也是主要針對高端產(chǎn)品消費人群區(qū)域賣點具體生活配套欠缺，環(huán)境優(yōu)勢較為明顯，區(qū)位價值較高主要客群個體經(jīng)營業(yè)主、公務員、企事業(yè)高管改善住宅為主，住宅客戶主要是改善和養(yǎng)老。產(chǎn)品形式別墅、洋房和部分小高層主要配套長影世紀城、凈月潭公園，目前缺乏具體生活配套。主要交通方式公交、自駕、輕軌主要項目鳳凰雅居、康詩丹郡、遠洋戛納小鎮(zhèn)、凈月公館、源山別院典型項目遠洋戛納小鎮(zhèn)、凈月公館源山別院項目基礎情況項目位置凈月大街長影世紀城南行900米建筑面積427,400㎡占地面積380,000㎡總套數(shù)400戶開發(fā)商長春融創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率35%物業(yè)管理待定建筑形式別墅82棟聯(lián)排容積率1.1交工日期2014-09-30建筑風格現(xiàn)代簡約開盤日期2013-07-07景觀設計--建筑設計--項目配套內(nèi)部配套會所、景觀、運動場外部配套中小學：東北師范大學、醫(yī)藥大學、吉林華僑外國語學院吉林省孤兒學校、長春工業(yè)大學人文信息學院、市實驗中學

綜合商場：凈月商貿(mào)城、卓展購物超市

銀行：中國銀行、建設銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行

醫(yī)院：凈月醫(yī)院

其他：吉林省博物館、保利大劇院、喜來登酒店、東北虎園、高爾夫球場

會所、商業(yè)客戶分析客群屬性1客群層次2客群關注3高層客戶，主要是首次改善客戶經(jīng)濟實力一般，本來是洋房客戶，但是總價承受能力較低，降格為小高層客戶生態(tài)環(huán)境、價格客戶特征4支付能力有限，但是仍然想在凈月區(qū)域內(nèi)買到理想的房子項目亮點：價格優(yōu)勢——小高層較區(qū)域內(nèi)所有產(chǎn)品都便宜，但品質并無很大差別視野較好——地塊有高差，小高層少量排布，能看到森林全景。生態(tài)資源優(yōu)勢——臨近國家保護林，共享低密園林，空氣質量高項目不足：配套缺失——自身無生活配套，及其不便利地段偏遠——位于凈月最深處，交通不便利競爭指數(shù)為4：本項目是與遠洋戛納小鎮(zhèn)最近的項目，小高層價格低，對客戶有很強的吸引力，且景觀資源與視野均有優(yōu)勢，不過小高體量較小，并不構成長期競爭。項目分析華瀚·凈月公館

競品剖析項目基本情況項目位置聚業(yè)大街與永順路交會處開發(fā)商華瀚投資集團長春置業(yè)有限責任公司總套數(shù)1273套，小高530套物業(yè)管理華瀚物業(yè)綠化率35.1%自持物業(yè)物業(yè)費4.5元/平方米建筑面積25萬㎡建筑形式別墅、小高層占地面積20.4萬㎡開盤日期預計2013年9月容積率1.2交房日期預計2014年10月項目配套內(nèi)部配套沿街有部分底商外部配套與周邊配套均有一定距離永順路聚業(yè)大街本案喜來登酒店凈月片區(qū)復合型大盤，區(qū)域內(nèi)低密別墅社區(qū)。華瀚·凈月公館

規(guī)劃設計東地塊西地塊一期二期基本情況項目規(guī)模25萬㎡建筑類型小高層（6棟）、聯(lián)排別墅、雙拼別墅規(guī)劃布局分為東、西兩個地塊；西地塊劃分為一、二兩期產(chǎn)品，即將推出為一期部分產(chǎn)品外立面風格新英倫風格園區(qū)景觀“中央溪流綠谷”為園林主軸，配合主題文化街區(qū)的景觀布局，通過7重垂直的景觀變化，200多種植物搭配備注目前項目地售樓處已經(jīng)建完并開放，示范區(qū)接近完工，部分產(chǎn)品已經(jīng)封頂，接受咨詢，計劃2013年9月份開盤，已經(jīng)開始營銷推廣。新英倫風格，生態(tài)資源及景觀優(yōu)勢突出。外立面園區(qū)景觀售樓處小高層華瀚·凈月公館

產(chǎn)品配比建筑類型面積區(qū)間建筑面積（㎡）

占總面積比(%)（含會所）占別墅面積比(%)套數(shù)占總套數(shù)比(%)附加值雙拼

300-340㎡79203%5%242%贈送地下室、地下車庫單車位、前后花園60-200㎡，露臺25-30㎡聯(lián)排

220-260㎡5691023%35%24219%贈送地下室、地下車庫雙車位、前后花園60-200㎡，露臺25-30㎡疊拼198-219㎡4160017%26%20816%贈送地下車庫單車位、露臺25-30㎡，一層贈送前后花園小高層138-144㎡4499418%——42634%贈送露臺，一層贈送花園經(jīng)濟型220㎡別墅為項目的主打產(chǎn)品。整個社區(qū)共計約1273套房源，別墅743套，小高層530套，分為東西兩地塊，中間由聚業(yè)大街分開，雙會所設計，首期開發(fā)西地塊；西地塊：西地塊規(guī)劃總建筑面積約15萬㎡，包含有雙拼、疊拼、聯(lián)排、小高層產(chǎn)品；，共計900套房源；面積區(qū)間：雙拼307-340㎡，聯(lián)排220-260㎡，疊拼198-219㎡，小高層138-144㎡；均價：聯(lián)排：11000-13000元/平，雙拼：18000-20000元/平?？蛻羟闆r：目前排號客戶主要為凈月區(qū)客戶為主，部分原啟明花園高端客群，主要為企事業(yè)單位領導階層。項目情況:項目自從釋放信息已經(jīng)兩年時間，由于區(qū)域內(nèi)配套還不夠完善，且項目所在區(qū)域還未能被認可，銷售情況：去化率晟鑫·康詩丹郡競品剖析項目基本情況項目位置聚業(yè)大街與永順路交匯處向北100米開發(fā)商吉林省晟鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)1188套物業(yè)管理第一太平戴維斯綠化率36%物業(yè)顧問物業(yè)費別墅4.5元/㎡·月小高2元/㎡·月建筑面積21萬㎡（地上16萬㎡，地下5萬㎡）建筑形式小高層、洋房、聯(lián)排別墅占地面積13萬㎡開盤日期2013年11月容積率1.29交房日期預計2014年9月末項目配套內(nèi)部配套項目西側沿郁金香街有部分臨街底商外部配套北方奧特萊斯、長春實驗中學、月潭醫(yī)院永順路聚業(yè)大街本案喜來登酒店凈月風景區(qū)復合型項目，產(chǎn)品組成豐富。項目分析項目亮點：經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品——規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排別墅產(chǎn)品，整體檔次較高，且項目規(guī)劃面積多為經(jīng)濟型；英倫風格——打造新英倫風格，辨識度較高；低容積率——低容積配合新英倫建筑風格，居住舒適度較高；高附加值——項目贈送地下室，地下車庫，南北向花園，半封閉露臺，產(chǎn)品整體附加值較高；景觀居所——以“中央溪流綠谷”為園林主軸，打造多重園林景觀配套；項目不足位置偏僻，周邊配套不足；現(xiàn)階段周邊公共交通較少，便捷度低競爭指數(shù)為3：項距離遠洋戛納小鎮(zhèn)比較近，產(chǎn)品品質感較好，盡管目前展示不足和交通不便，但準備階段過后，將于遠洋形成一定的競爭。規(guī)劃設計基本情況項目規(guī)模21萬㎡建筑類型小高層、花園洋房、退臺洋房、聯(lián)排別墅規(guī)劃布局共42棟住宅，小高8棟；花園洋房4棟（有電梯）；退臺洋房13棟（無電梯）；聯(lián)排別墅17棟。外立面風格英倫風格園區(qū)景觀園區(qū)景觀采用英倫風格，擁有200米林蔭風情大道、5000平米景觀廣場，其中有噴泉、雕塑、各種精致小品等景觀。備注項目現(xiàn)處于在建狀態(tài)，小高層建至六層，退臺洋房中一棟已完工，樣板間將在此棟中，目前尚未開放。采用英倫風格，園區(qū)景觀豐富。聯(lián)排別墅售樓處小高層花園洋房四層洋房晟鑫·康詩丹郡退臺洋房聯(lián)排別墅產(chǎn)品配比建筑類型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)占總套數(shù)比(%)均價（元/㎡）附加值聯(lián)排200-300㎡6棟4聯(lián)排11棟6聯(lián)排906.7%11000南向雙花園（地上、地下下沉式花園）車位配比1:2退臺洋房

110-150㎡7棟4層6棟5層31426.3%7500一、二樓帶地下室及下沉式花園，頂層帶有閣樓，中間層擁有露臺花園洋房120-160㎡3棟8層1棟9層21418%6500一、二樓帶地下室及下沉式花園，頂層帶有閣樓小高層88-150㎡5棟13層、1棟11層、2棟8層及13層高低杠57048%6000一樓地下室，頂層閣樓項目以改善型產(chǎn)品為主，為更多人提供享受凈月景觀資源的機會。整個園區(qū)方正共計約1188套房源，別墅90套，退臺洋房314套，花園洋房214套，小高層570套；聯(lián)排別墅共17棟，其中6棟4聯(lián)排，11棟6聯(lián)排，共計90套別墅產(chǎn)品，面積為200-300㎡；退臺洋房13棟，7棟為4層，6棟為5層，面積110-150㎡不等，共314套，擁有較高附加價值；花園洋房4棟，面積120-160㎡，共214套，除1、2層附加價值較高，其他樓層無過多附加價值；小高層產(chǎn)品為園區(qū)主打產(chǎn)品，共計8棟570套，面積88-150㎡；客戶情況：小高層的客戶主要來自附近農(nóng)科院等單位工作員工，其他區(qū)域南關、朝陽客戶較多。小高目前剛剛開一棟，市場表現(xiàn)欠佳，僅售20套左右。晟鑫·康詩丹郡戶型分析全明戶型、客廳開間4.2米、主臥開間3.6米；南北雙向陽臺；大開間短進深，采光通風良好；干濕分離小高層119㎡晟鑫·康詩丹郡96㎡90㎡項目分析項目亮點：產(chǎn)品組成多樣——規(guī)劃有聯(lián)排、洋房、小高等多種產(chǎn)品；英倫風格——英倫風格的坡屋頂、老虎窗等，辨識度較高；高附加值——贈送地下室，地下車庫，南北向花園，半封閉露臺，產(chǎn)品整體附加值較高，得房率高物業(yè)品質——第一太平戴維斯學位優(yōu)勢——正在談判遠洋戛納小鎮(zhèn)的學校項目不足開發(fā)商品牌知名度差，項目規(guī)模較小，影響項目認可度；周邊配套不完善，生活便利度較差：競爭指數(shù)為3：距離遠洋戛納小鎮(zhèn)較近，但產(chǎn)品品質較遠洋還有一定差距，配套不完善，目前還沒有形成良好的市場形象，但小高產(chǎn)品體量較大，位置對遠洋也形成攔截，不排除今后形象轉好后對遠洋形成影響。晟鑫·康詩丹郡遠洋·戛納小鎮(zhèn)競品剖析項目基本情況項目位置凈月大街與永順路交匯處開發(fā)商遠洋地產(chǎn)總套數(shù)1534套物業(yè)管理長春遠洋基業(yè)物業(yè)服務有限公司綠化率46.30%自持物業(yè)物業(yè)費小高層2元/平方米·月(包含電梯費)，洋房2.5元/㎡·月，疊院別墅3.5元/㎡·月，聯(lián)排別墅4.5元/㎡·月建筑面積96萬㎡建筑形式小高層、洋房、疊院別墅占地面積86萬㎡開盤日期2011年9月9日容積率1.1交房日期2012年10月31日部分已入住項目配套內(nèi)部配套未來規(guī)劃有24萬㎡商業(yè)外部配套輕軌站、長影世紀城永順路聚業(yè)大街本案喜來登酒店凈月區(qū)低密度復合大盤規(guī)劃設計基本情況項目規(guī)模34萬㎡建筑類型小高層、電梯洋房、別墅規(guī)劃布局項目北側為商業(yè)部分，別墅在最南端外立面風格洋房、小高法式風格，別墅意大利風格園區(qū)景觀項目地塊的東南角上，為凈月森林公園余脈的一角，占地5萬方的凈月泄洪渠貫穿組團間，打造了生態(tài)河谷公園。輕軌終點，毗鄰凈月潭森林公園外立面園區(qū)景觀

商業(yè)洋房效果

洋房遠洋·戛納小鎮(zhèn)

小高層

別墅產(chǎn)品配比建筑類型面積區(qū)間套數(shù)占總套數(shù)比(%)去化套數(shù)去化比例均價（元/㎡）附加值小高80-18084655.1%82697.6%6500陽臺洋房

130-17048031.3%47398.3%8300一樓、二樓贈送地下室及下沉式花園疊拼91-16015610.2%12479.5%9000-14000下疊帶有地下室及入戶花園，上疊有送入戶花園聯(lián)排270-305523.4%1834.6%14000-16000雙花園，地下室，車庫，車位。項目產(chǎn)品豐富，包含多種產(chǎn)品形態(tài)項目產(chǎn)品線豐富，包含小高、洋房、疊拼及聯(lián)排產(chǎn)品；小高層相對較多，套數(shù)占比總數(shù)的55%，面積在80-180㎡之間，剩余較少；洋房產(chǎn)品面積在130-170㎡之間，其中一二樓附加價值較高；疊拼戶型分析戶型新穎，擁有較高附加價值院香疊拼墅語疊拼遠洋的疊拼別墅在長春市場屬于較為新穎的產(chǎn)品，附加值較高；下疊戶型帶有車庫、地下室及庭院，贈送面積較大；上疊戶型帶有入戶花園及挑空空間，舒適度高；92平米116平米105平米110平米135平米160平米118平米120平米137平米戶型分析戶型新穎，擁有較高附加價值洋房戶型設計合理，動靜分離；大開間短進深，通風采光好；洋房產(chǎn)品一二樓均贈送有地下室，附加值較高；二層161平米三~五層149平米一層168平米六層139平米小高層80平米179平米150平米項目分析項目亮點：大體量——項目規(guī)模較大，有一定的滾動開發(fā)優(yōu)勢，持續(xù)盈利能力強；便捷度高——項目距離輕軌終點較近，相對交通便捷度較高；配套豐富——距離長影世紀城最近的項目，自身配套二實驗學校，規(guī)劃24萬商業(yè)綜合體景觀居所——項目距離凈月公園較近，同時自身打造豐富景觀資源，園林規(guī)模已經(jīng)實景呈現(xiàn)。高端形象已經(jīng)形成——經(jīng)過之前洋房和別墅的良好銷售奠基，產(chǎn)品高端品質感已經(jīng)形成社會認知項目不足：小高體量過大——拉低整體品質感小高價格較高——高價同時并無相匹配的綜合競爭力位置較遠——位于凈月區(qū)域最深處，距離較遠項目不足不同組團風格不同，影響統(tǒng)一性；交工