聊城某房地開發(fā)公司商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1第一節(jié)項(xiàng)目基本情況 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法 2第三節(jié)項(xiàng)目承辦單位概況 3第四節(jié)簡(jiǎn)要的研究結(jié)論 4第五節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 8第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景 8第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章項(xiàng)目地址及建設(shè)條件 第四章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第二節(jié)總體設(shè)計(jì)方案 第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案 第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 第五節(jié)給排水設(shè)計(jì)方案 第六節(jié)電氣設(shè)計(jì)方案 第七節(jié)供熱設(shè)計(jì)方案 第八節(jié)燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 第九節(jié)管線綜合布置方案 第五章環(huán)境保護(hù)與消防 第六章節(jié)能分析 第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七章物業(yè)管理 第八章項(xiàng)目組織管理及進(jìn)度計(jì)劃 第一節(jié)項(xiàng)目組織管理 第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第九章項(xiàng)目招標(biāo)方案 第十章投資測(cè)算及資金籌措 第二節(jié)資金籌措及使用計(jì)劃 第十一章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié)評(píng)價(jià)原則和方法 第十二章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 附表1、項(xiàng)目總投資估算表2、建筑安裝工程分項(xiàng)投資表3、前期費(fèi)用估算表4、項(xiàng)目總投資與資金籌措表5、固定資產(chǎn)折舊表6、總成本費(fèi)用估算表7、營(yíng)業(yè)收入和稅金及附加估算表8、利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表9、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目承辦單位1、單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項(xiàng)目位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路南，站前街西，計(jì)劃占地4519平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求。項(xiàng)目計(jì)劃總投資1931.2萬(wàn)元人民幣。六、可行性研究報(bào)告編制單位2、工程咨詢資質(zhì)證書編號(hào)：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法一、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1、相關(guān)法規(guī)、文件(1)《中華人民共和國(guó)土地法》(2)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(5)其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范2、相關(guān)規(guī)劃(1)《聊城市城市總體規(guī)劃(2001-2020年)》(2004年)(2)《聊城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(3)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、其他(1)當(dāng)?shù)刈匀?、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(3)項(xiàng)目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)(4)項(xiàng)目承辦單位委托工程咨詢單位編制本項(xiàng)目報(bào)告的咨詢委托合同二、可行性研究的程序與方法本項(xiàng)目研究的程序如下：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)條件、規(guī)劃建設(shè)方案環(huán)境保護(hù)和節(jié)能方案項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施進(jìn)度投資估算經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究結(jié)論第一章第二章本項(xiàng)目可行性研究程序本項(xiàng)目研究的方法主要運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等三大理論板塊以及規(guī)劃理論板塊，分析聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目，得出是否具備開發(fā)的可行性研究結(jié)論。第三節(jié)項(xiàng)目承辦單位概況一、項(xiàng)目承辦單位1、單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法定代表人：王新坡3、注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元二、項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為聊城市魯泉石化有限公司，于2010年7月變更為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。目前公司注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，下聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4設(shè)4個(gè)科室，公司現(xiàn)有員工19人，具有大中專學(xué)歷的有15人，具有中級(jí)職稱的有12人。公司法人代表為王新坡，大專學(xué)歷，工程師。1999年1月一—2010年7月在聊城市昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任副總經(jīng)理。2010年7月至今在聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任總經(jīng)理。公司遵循“以人才為根本、以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、拼搏進(jìn)取、無(wú)私奉獻(xiàn)的創(chuàng)業(yè)精神。公司奉行信譽(yù)第一、質(zhì)量至上的經(jīng)營(yíng)方針，愿以自己的雄厚實(shí)力，良好的社會(huì)信譽(yù)、上乘的建筑質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為廣大的客戶服務(wù)。第四節(jié)簡(jiǎn)要的研究結(jié)論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目地址本項(xiàng)目地址位于聊城市城區(qū)西部，東側(cè)緊臨站前街，西側(cè)為汽車裝具市場(chǎng)，北側(cè)為建設(shè)路(規(guī)劃西延),項(xiàng)目計(jì)劃占地4519平方米。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，周邊無(wú)明顯工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好，適宜商業(yè)辦公建筑建設(shè)。本項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積4519平方米，約合6.78畝，其中建筑占地面積871平方米，道路廣場(chǎng)占地面積2060平方米，綠化占地面積1588平方米。項(xiàng)目計(jì)劃新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5平方米，地下車庫(kù)面積1544平方米；項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃容積率2.3,綠地率35%,建筑密度19.7%。本項(xiàng)目建設(shè)位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路與站前街交匯處，項(xiàng)目區(qū)周邊道路、供水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。4、環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水和廚房油煙產(chǎn)生。生活垃圾統(tǒng)一收集處理，由市政環(huán)衛(wèi)部門處理；生活污水經(jīng)化糞池簡(jiǎn)單處理后，經(jīng)城市市政管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠最終處理；廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對(duì)周邊環(huán)境污染較小。5、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資項(xiàng)目總投資1931.2萬(wàn)元人民幣，其中：土地費(fèi)用200萬(wàn)元，工程費(fèi)用1410.6萬(wàn)元，前期費(fèi)用228.8萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi)18.4萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)49.7萬(wàn)元，銷售費(fèi)用23.6萬(wàn)元。6、資金來(lái)源項(xiàng)目總投資1931.2萬(wàn)元，全部由項(xiàng)目承辦單位自籌資金解決。7、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期18個(gè)月。2011年9月著手項(xiàng)目前期工作，計(jì)劃于2011年10月完成前期的設(shè)計(jì)、招標(biāo)工作，2011年11月正式動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃于2013年3月完成項(xiàng)目建設(shè)，投入使用。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目選址位置優(yōu)越，毗鄰聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6香江光彩大市場(chǎng)、汽車裝具市場(chǎng)，功能定位為商業(yè)、辦公綜合樓，能夠?yàn)橹行∑髽I(yè)提供良好的商業(yè)辦公環(huán)境，同時(shí)高品質(zhì)商辦樓的建設(shè)有助于提升城市整體形象，改善周邊城市面貌。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)良好，社會(huì)效益顯著。本報(bào)告認(rèn)為XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目的事實(shí)是第五節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)一項(xiàng)目總用地面積平方米二總建筑面積平方米1其中：主樓平方米2地下車庫(kù)平方米三容積率四綠地率%五建筑密度%六項(xiàng)目總投資萬(wàn)元1土地費(fèi)用萬(wàn)元2工程費(fèi)用萬(wàn)元3前期費(fèi)用萬(wàn)元4建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)元5預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元6銷售費(fèi)用萬(wàn)元七財(cái)務(wù)指標(biāo)1年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元3投資利潤(rùn)率%年均5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元稅前聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告77投資回收期年稅前八建設(shè)期月聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景本項(xiàng)目是商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目，商業(yè)辦公項(xiàng)目是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和建設(shè)中必要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和加快城市化進(jìn)程，是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要。一、聊城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀聊城市地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。代表中國(guó)商業(yè)文明的京杭大運(yùn)河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國(guó)南北的京九鐵路和連接祖國(guó)東西的膠濟(jì)邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃聊城不僅起著輻射和帶動(dòng)魯西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要通道。聊城既可利用東部沿海的先進(jìn)技術(shù)，還可利用東部省份的豐富資源，是中國(guó)重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。聊城經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1606.5億元，是2005年的2倍，年均增長(zhǎng)14.6%,人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方財(cái)政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長(zhǎng)22%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%。各項(xiàng)存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9入達(dá)到17889元，農(nóng)民人均純收入6377元，分別是2005年的2倍、1.8倍，年均增長(zhǎng)14.7%、13.1%。百人汽車擁有量由2005年的1.3輛提高到4.3輛。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、百業(yè)俱興。聊城城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨大變化。全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。聊城城區(qū)“一城五區(qū)”框架初步形成，城市功能顯著增強(qiáng)，“江北水城·運(yùn)河古都”品牌影響力進(jìn)一步提高。各縣(市)城區(qū)和小城鎮(zhèn)面貌明顯改觀。農(nóng)村“路、水、電、氣、醫(yī)、學(xué)”建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，新居建設(shè)和危房改造全面展開。聊城改革開放邁出重大步伐。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制、國(guó)有企業(yè)、財(cái)稅體制、政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位改革有序推進(jìn)，醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革全面啟動(dòng)?！笆晃濉逼陂g累計(jì)完成進(jìn)出口總額115億美元，利用外商直接投資5.1億美元，招商引資到位資金897.3億元。二、當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)分析1、商業(yè)辦公項(xiàng)目發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系商業(yè)辦公項(xiàng)目的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，是一個(gè)局部和整體的關(guān)系。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為商業(yè)辦公項(xiàng)目的發(fā)展奠定了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進(jìn)或制約商業(yè)辦公項(xiàng)目的發(fā)展。2、經(jīng)濟(jì)因素分析聊城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實(shí)和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況主導(dǎo)了本項(xiàng)目的定位方向。以下通過(guò)部分主要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，來(lái)探討聊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的影響。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告據(jù)《2011年聊城市政府工作報(bào)告》數(shù)據(jù)，2010年，聊城市綜合實(shí)力邁上大的臺(tái)階。全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1606.5億元，是2005年的2倍，年均增長(zhǎng)14.6%,人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方財(cái)政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長(zhǎng)22%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%。各項(xiàng)存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。三、聊城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)概況1、近年來(lái)，聊城市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場(chǎng)快速發(fā)展、大市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，聊城市現(xiàn)有34000多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機(jī)械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。政府大力扶持，本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場(chǎng)，重點(diǎn)培育區(qū)域性商品批發(fā)市場(chǎng)。2、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)辦公項(xiàng)目發(fā)展的需求為了實(shí)現(xiàn)聊城市新的商業(yè)辦公項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，聊城市商業(yè)辦公必須實(shí)現(xiàn)四(1)提高層次聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目前，聊城市商業(yè)層次不明，隨著消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)層次差距擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須提高層次，拉開檔次。針對(duì)不同消費(fèi)層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，而聊城市應(yīng)在大眾化消費(fèi)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次(2)擴(kuò)大布局不能再以城市中心區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來(lái)考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。(3)完善功能經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費(fèi)提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費(fèi)”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購(gòu)物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來(lái)滿足多樣(4)強(qiáng)化輻射考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強(qiáng)化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為魯西經(jīng)濟(jì)中心的聊城市，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強(qiáng)化聊城市商業(yè)的輻射功能。3、商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢(shì)為外來(lái)商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿?。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，聊城市商業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點(diǎn)分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機(jī)制呆板、管理陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資。2007年以聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告來(lái)，聊城市開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化聊城，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺(tái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)由以上聊城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，必然會(huì)催生商業(yè)辦公項(xiàng)目的繁榮，本項(xiàng)目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)符合城市發(fā)展的要求，勢(shì)在必行。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的要求本項(xiàng)目選址位于聊城市西部，臨建設(shè)路、站前街兩條城市主干道，并根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)，建設(shè)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目。項(xiàng)目片區(qū)用地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，周邊汽車站、火車站、商貿(mào)市場(chǎng)為商業(yè)辦公項(xiàng)目提供的可靠的依托，區(qū)塊位置優(yōu)越。項(xiàng)目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項(xiàng)目擬建商業(yè)辦公樓建筑風(fēng)格以現(xiàn)代典雅的風(fēng)格為主，實(shí)現(xiàn)各樓間立面形式錯(cuò)落有致，力求使建成后的主樓展現(xiàn)現(xiàn)代都市二、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目由聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目主樓為高層商業(yè)樓為主，并且考慮建筑設(shè)計(jì)均采用節(jié)能設(shè)計(jì)及節(jié)能材料，而且采用智能化管聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告理系統(tǒng)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄(2007年本)》,第一類“鼓勵(lì)類”第十八項(xiàng)“建筑”第二條將“高層建筑與空間結(jié)構(gòu)技術(shù)開發(fā)”列為國(guó)家鼓勵(lì)類的產(chǎn)業(yè)。從整體角度和發(fā)展的眼光來(lái)看，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。三、符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近幾年，隨著聊城市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展加快，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展繁榮，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)同樣也取得了較好的發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)。商業(yè)辦公樓項(xiàng)目能為中小商業(yè)企業(yè)提供良好的企業(yè)辦公環(huán)境，同時(shí)能夠減少辦公建筑的重復(fù)投資，有助于城市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；同時(shí)城區(qū)西部商業(yè)辦公項(xiàng)目的實(shí)施，能夠改善周邊的區(qū)域面貌?？磥?lái)，項(xiàng)目符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。經(jīng)以上論證，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一節(jié)場(chǎng)址選擇本項(xiàng)目選址于聊城市城區(qū)西部，項(xiàng)目計(jì)劃占地4519平方米，位于建設(shè)路西延段以南，站前街以西，毗鄰香江光彩大市場(chǎng)、汽車裝具市場(chǎng)，聊城火車站、汽車總站、汽車西站等均在5公里范圍內(nèi)，交通便利，商業(yè)繁榮，適宜商業(yè)辦公樓項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮聊城市布局現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局合理，擬將本項(xiàng)目商業(yè)辦公樓建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的商業(yè)辦公區(qū)，提供優(yōu)越的商業(yè)辦公環(huán)境。第二節(jié)建設(shè)條件一、地理、地形、地下水該項(xiàng)目場(chǎng)址位于魯西北黃泛平原，土層共分為五層：1、填土：上部為雜填土，下部為素填土厚0.7—1.2米。2、粘土：棕黃一棕紅色，可塑，含少量磚和生活垃圾，厚度0.9-1.2米，承載力120Kpa。4、粉砂：褐黃色，銹黃色，濕中密層厚1.1—1.3米，承載力聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)聊城市氣象部門提供的資料，聊城屬暖溫帶大陸性季風(fēng)聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四、交通運(yùn)輸通訊條件聊城交通便利，全市公路四通八達(dá)。濟(jì)(南)聊(城)高速公路與濟(jì)青高速公路相連通，從聊城1小時(shí)可達(dá)濟(jì)南空港，4小時(shí)可達(dá)青島海港。京九鐵路縱貫?zāi)媳?，邯?jì)鐵路、濟(jì)-聊-館高速公路橫穿東西，三線相疊，構(gòu)成“黃金大十字”,使聊城成為山東省乃至全國(guó)重要的交通樞紐之一。聊城市地理位置極其優(yōu)越。京九線縱穿我國(guó)8條東西鐵路干線，邯濟(jì)線與濟(jì)聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動(dòng)脈。這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。占地1500畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九開通后，每天有22對(duì)客車從此經(jīng)過(guò)，110列貨車在此組編。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達(dá)香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從對(duì)外開放的“腹地”躍為“前沿”,由“內(nèi)陸”變?yōu)椤按翱凇?。電話：市電信局開發(fā)區(qū)851分局一個(gè)，網(wǎng)通、廣電、鐵通寬帶光纜線路已鋪設(shè)到主要干道和工業(yè)區(qū)及居住區(qū)附近，全市交換機(jī)總?cè)萘?00萬(wàn)門，提供移動(dòng)電話已達(dá)到了無(wú)縫隙覆蓋?；ヂ?lián)網(wǎng)：中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)鐵通、中國(guó)電信均在聊城開發(fā)區(qū)內(nèi)開展了ADSL、光纖寬帶等互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。實(shí)現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)立體化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡(luò)。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告聊城有多家寬帶運(yùn)營(yíng)商，已與世界上100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開通了傳真電路和國(guó)際直撥電話及鋪設(shè)光纜專線等服務(wù)。聊城市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。1、供水：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)水質(zhì)達(dá)國(guó)家一類用水標(biāo)準(zhǔn)，日供水13萬(wàn)噸，壓力0.35兆帕。2、供熱聊城市實(shí)施集中供熱工程以來(lái)，集中供熱面積達(dá)到656萬(wàn)平方米，集中供暖率達(dá)45%。聊城市實(shí)施的天然氣工程，結(jié)束了聊城人扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到96%以上；燃?xì)鉃榈叵绿烊粴?，從中原油田?jīng)管道輸送到聊城，其成份為甲烷熱值4×106J/m3,日供應(yīng)量40萬(wàn)立方米。聊城市區(qū)建有兩座污水處理廠，日處理污水10萬(wàn)噸，污水處理率達(dá)85%。聊城是山東省重要的能源基地，現(xiàn)有發(fā)電廠兩個(gè)，發(fā)電能力達(dá)到500萬(wàn)千瓦；其中4×60萬(wàn)千瓦的山東中華聊城發(fā)電廠是我國(guó)東部地區(qū)最大的能源基地之一，屬于雙回路電力網(wǎng)絡(luò)，全電纜聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告系統(tǒng)和先進(jìn)的電力管理提供穩(wěn)定可靠的電力供應(yīng)。六、工程地質(zhì)條件該項(xiàng)目場(chǎng)址位于黃河沖積平原，土壤類型為亞沙土。地層為第四紀(jì)全新統(tǒng)黃河沖擊層，第四系沉積較厚。該項(xiàng)目未做詳細(xì)地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。2、地震設(shè)防烈度根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》,據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001),設(shè)防烈度要求為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)2、《聊城市城市總體規(guī)劃》8、聊城市規(guī)劃部門提供的1:1000平面圖9、項(xiàng)目單位提供的關(guān)于編制本項(xiàng)目可研報(bào)告的有關(guān)資料第二節(jié)總體設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目地址位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路南，站前街西，周邊有聊城市火車站、香江光彩大市場(chǎng)，所處位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的整體定位和市場(chǎng)需求，對(duì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套設(shè)置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新思考和個(gè)性化設(shè)計(jì)，從而建立起本項(xiàng)目獨(dú)樹一聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告幟的差異化競(jìng)爭(zhēng)化優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。在聊城市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)服務(wù)于城市總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場(chǎng)址的地域情況來(lái)策劃項(xiàng)目的功能設(shè)置。結(jié)合擬建場(chǎng)址的地塊情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到既節(jié)省土地資源，又能圓滿實(shí)現(xiàn)各自的功能。注重項(xiàng)目臨街建筑的立面造型，建設(shè)聊城市高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項(xiàng)目。二、設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總則為高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按國(guó)家和地方頒布的法律法規(guī)及《聊城市城市規(guī)劃管理辦法》的要求設(shè)計(jì)。在本項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中，本著如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：1、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全，智能化管理。2、樓宇內(nèi)部設(shè)計(jì)多樣化，適用化，時(shí)尚化，新穎化。3、體現(xiàn)項(xiàng)目本身獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格魅力。三、總體布局根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地4519平方米，新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242平方米，地下車庫(kù)面積1544平方米，環(huán)繞主樓四周進(jìn)行硬化鋪裝，并適當(dāng)進(jìn)行景觀綠化，南側(cè)規(guī)劃一定數(shù)量的停車位，項(xiàng)目容積率2.3,綠化率35%。在有限的土地上合理提高密度；創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的商業(yè)辦公環(huán)境。四、綠化系統(tǒng)規(guī)劃聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則：1、小而精致，切含主題定位。2、充分利用空白，營(yíng)造主體化，豐富層次感。綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于項(xiàng)目區(qū)各個(gè)角落，為良好的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風(fēng)格的對(duì)比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴(yán)謹(jǐn)中抹上一道回歸自然的輕松色彩。六、室外公共場(chǎng)地及環(huán)境設(shè)計(jì)1、室外地面鋪裝本項(xiàng)目需對(duì)綠地、道路以外的室外地面進(jìn)行鋪裝，使之不露土，防止揚(yáng)塵。小路選用混凝土或廣場(chǎng)磚鋪砌；樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應(yīng)做好基層的素土夯實(shí)，保證基層的級(jí)配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用設(shè)施(1)配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點(diǎn)：一是可與公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設(shè)場(chǎng)址，不占居視線顯著的位置。(2)果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施從外形、色彩上統(tǒng)一設(shè)計(jì)，并按適當(dāng)位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。七、豎向設(shè)計(jì)1、地面和道路坡度聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)高差不大，場(chǎng)地平整時(shí)可根據(jù)地勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑格局進(jìn)行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3%,人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。建筑物底層地面高出室外地面0.45米。第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、設(shè)計(jì)原則1、科學(xué)合理，技術(shù)先進(jìn)從總體布局到各功能系統(tǒng)局部，立足于充分吸收國(guó)內(nèi)外觀代景區(qū)建筑設(shè)計(jì)的概念，既照顧當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)可能，也考慮其前瞻性。2、以人為本，環(huán)境優(yōu)美重視綠化環(huán)境，室外綠化帶環(huán)繞主建筑，并在科技創(chuàng)新實(shí)踐基地多處形成大片綠地。在室內(nèi)則有玻璃多層內(nèi)庭，寬暢的通廊主街，輔以色彩分區(qū)、色彩燈光誘導(dǎo)圖標(biāo)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)等。無(wú)論從大的空間到局部細(xì)節(jié)處處體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。建筑物設(shè)計(jì)使用年限為50年，工程安全等級(jí)為一級(jí)，工程環(huán)境類別為一級(jí)，室內(nèi)正常環(huán)境。三、功能分區(qū)根據(jù)本項(xiàng)目的功能性質(zhì)，本項(xiàng)目主樓功能是集商業(yè)、辦公于一體的綜合樓。功能分區(qū)：地下1層為機(jī)房層，包括變配電室、熱力站等；底層1-3層為商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)可以考慮為購(gòu)物、餐飲、旅館等；4-16層為辦公寫字樓。本商業(yè)辦公樓功能復(fù)雜，必須有良好的豎向交通組織設(shè)計(jì)，才能使各種人流、物流合理流動(dòng)。通過(guò)合理設(shè)置電梯和樓梯，方便人員行走和提高工作效率。主樓主入口設(shè)在北面正中。共設(shè)2座樓梯，在東西兩側(cè)分別設(shè)置。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告豎向設(shè)計(jì)上，商業(yè)辦公樓建筑主體地上16層。各層層高1層為4.5米，其余各層為3.0米，滿足商業(yè)及辦公的要求，建筑總高度控制在50米以內(nèi)。六、立體設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。同時(shí)，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使辦公大廈融入高科技、現(xiàn)代化的時(shí)代風(fēng)格，做到既氣派又典雅的效果。七、裝修設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)力求經(jīng)濟(jì)、美觀大方，盡量采用當(dāng)?shù)匮b飾材料，應(yīng)根據(jù)使用功能的不同，采取不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。外裝飾：外墻為豎向條形石材幕墻和玻璃幕墻間隔布置，宛如琴鍵。屋面圓形裝飾構(gòu)架采用鋁合金面板飾面。內(nèi)裝飾：樓地面采用大理石磚或水磨石地面，衛(wèi)生間采取防滑地磚。墻面：內(nèi)墻面以普通涂料為主，局部貼瓷磚等。門窗：外門窗采用中空塑鋼材料，內(nèi)門為木質(zhì)夾板門。八、無(wú)障礙設(shè)計(jì)項(xiàng)目無(wú)障礙設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵守《城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001,基地出入口的人性通路均按照無(wú)障礙原則進(jìn)行設(shè)計(jì)；各主要入口均設(shè)輪椅坡道、輪椅提升機(jī)、入口平臺(tái)并采用平開門；綜合劇場(chǎng)及文化中心一層設(shè)有乘輪椅者可進(jìn)入和使用的帶安全抓聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告桿的無(wú)障礙衛(wèi)生間；垂直交通設(shè)無(wú)障礙電梯。第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、依據(jù)的主要規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GBJ0-87)2、根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》<GB50011-2001>和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》<GB18306-2001),聊城市抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g。3、荷載取值大廳：3.5KN/M2設(shè)備用房：4.0KN/m2電機(jī)用房：8.0KN/m2樓梯間：3.5KN/m2聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土管樁基礎(chǔ)基礎(chǔ)，地上部分采用框架結(jié)構(gòu)，樓板采用鋼承板現(xiàn)澆筋砼，墻體采用混凝土砌塊。地基與基礎(chǔ)工程的施工按照《地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定施工，待基礎(chǔ)驗(yàn)收合格后方可施工上部結(jié)構(gòu)。第五節(jié)給排水設(shè)計(jì)方案一、供水1、用水量估算(1)生活用水量用水人數(shù)按1000人計(jì)，日均用水定額50升/人，則平均日用水50立方米。(2)公建用水量包括綠化、水景和噴泉以及澆灑道路等方面的用水，按生活用水的50%計(jì)，則日用水量為25立方米。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量未預(yù)見用水量和管網(wǎng)漏失水量按生活日用水量的15%計(jì)算，則平均日耗水量為7.5立方米。綜上所述，估算日均用水量82.5立方米，年用水量約2.5萬(wàn)2、供水水源聊城市市政供水管網(wǎng)已鋪至路旁，本項(xiàng)目只需用供水管接入院內(nèi)即可。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、供水方案(1)一般生活及消防供水采用生活——消防合用一套供水管網(wǎng)的供水系統(tǒng)。為保證供水的可靠性，進(jìn)水采用雙管引入，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，進(jìn)入各建筑物的管道也采用雙管，且應(yīng)從不同方向進(jìn)入。建筑物供水采用生活用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749(2)飲用水供水考慮到隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)飲用水的要求也將更高，因此可設(shè)純凈水制造供應(yīng)系統(tǒng)，向需要純凈水的場(chǎng)所和個(gè)人提供飲用純水，其用水量包含在總用水量范圍內(nèi)。對(duì)于喜歡喝茶的或開水的人，可在建筑物內(nèi)設(shè)一電開水爐供應(yīng)開水。1、排水量本項(xiàng)目日均排水約80立方米，年排水約2.4萬(wàn)立方米。2、污廢水排放污廢水排放采用雨、污分流制，考慮到各種污水對(duì)環(huán)境的影響，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)部門制定的污水排放標(biāo)準(zhǔn)。(1)各種污水均符合城市污水接納標(biāo)準(zhǔn)，可直接排至城市污水排水管道，統(tǒng)一處理。也可設(shè)置中水處理場(chǎng)，經(jīng)處理后回用。(2)生活污廢水聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告沖廁所的污水經(jīng)腐化后排入內(nèi)部排水管網(wǎng)，然后進(jìn)入市政污水管網(wǎng)。一般生活廢水經(jīng)除油、除渣后經(jīng)廢水管網(wǎng)進(jìn)入中水處理場(chǎng)地排水溝等設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定。室外場(chǎng)區(qū)應(yīng)設(shè)排水管網(wǎng)，以排除積水。排水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)室外排水系統(tǒng)的制度和有利于廢水回收利用的原則，選擇生活污水與廢水的合流或分流，并可設(shè)置中水回用系統(tǒng)。室內(nèi)排水系統(tǒng)水平排出管較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)采取措施防止產(chǎn)生堵3、建筑中水處理附屬設(shè)施用水量比較大，為了節(jié)約用水，保護(hù)水資源，可設(shè)中水處理回用系統(tǒng)，收集洗滌用水、公共浴室的排水以及其它潔凈污水等，用單獨(dú)的管線將上述污水收集起來(lái)，經(jīng)中水處理設(shè)施處理后，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，用于沖洗衛(wèi)生間、道路灑水、綠地澆灌、汽車沖洗、水景、冷卻設(shè)備等。4、室外排水(雨水)管網(wǎng)系統(tǒng)根據(jù)污水排入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)不同方式處理的污(廢)水、雨水分別排入場(chǎng)區(qū)排水管網(wǎng)，經(jīng)內(nèi)部排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)。度聚乙烯(HDPE)給水管或聚丙烯(PP-R)給水管。消防給水管采用焊接鋼管。2、室內(nèi)排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯(UPVC)排水管。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六節(jié)電氣設(shè)計(jì)方案一、供電方案(1)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95(2)《低壓配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95(3)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004(4)《建筑物防震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94(5)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16T-92(6)建設(shè)方提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料2、用電負(fù)荷(1)負(fù)荷計(jì)算建筑設(shè)施及輔助用房的設(shè)備裝機(jī)容量初步估計(jì)約為1000kW,照明燈具裝機(jī)容量估計(jì)約為50kW,其他負(fù)荷約為300kW,估計(jì)總裝機(jī)容量約為1350kW。(2)負(fù)荷等級(jí)計(jì)算機(jī)房、消防設(shè)備、應(yīng)急照明等為二級(jí)負(fù)荷，其他按三級(jí)負(fù)荷考慮。本項(xiàng)目供電電源采用雙回路供電，雙回路引自附近變電站不同母線段，線路鋪設(shè)采用電纜直埋式，供電電壓等級(jí)為10kV。(2)高壓配電站、變電所及高壓供電系統(tǒng)由兩條來(lái)自不同母線段的10kV高壓線供電，為節(jié)約能源，擬聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按建筑規(guī)劃分設(shè)10kV中心配電所1處，中心配電所的位置設(shè)在臨近規(guī)劃道路的適當(dāng)位置，并根據(jù)需要設(shè)置變電所，變配電所采用雙回路電源供電，以滿足對(duì)供電的要求。二級(jí)負(fù)荷采用雙電源供電，一供一備；其他三級(jí)負(fù)荷均采用單電源供電。10kV配電所內(nèi)的配電柜采用金屬鎧裝手車式高壓配電柜。各變電所內(nèi)的10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關(guān)柜。繼電保護(hù)采用定時(shí)限過(guò)流速斷保護(hù)方式，直流彈簧操作機(jī)構(gòu)，計(jì)量方式為高供高計(jì)混合計(jì)量。變壓器采用國(guó)產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注薄絕緣干式節(jié)能型變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開關(guān)柜，單母線分段，設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。低壓側(cè)設(shè)無(wú)功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在0.9(3)低壓配電系統(tǒng)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鍇裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點(diǎn)。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體之間均采用鋼管暗敷。直接由變電所內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動(dòng)力配電箱和照明配電箱。(4)消防供電消防用電均按二級(jí)用電負(fù)荷考慮，為保護(hù)消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近兩個(gè)不同變電所的低壓母線。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目照度選用國(guó)家民用建筑照明標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，并參照國(guó)外高標(biāo)準(zhǔn)照明設(shè)計(jì)。2、照明光源根據(jù)國(guó)家節(jié)能要求，除特殊裝飾要求外，均選用高效、低耗的高效金屬鹵化物燈和節(jié)能型日光燈為主。3、照明類型照明類型分為普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外裝飾照明、應(yīng)急誘導(dǎo)照明、道路照明及庭院照明等。4、室內(nèi)外照明各建筑物的照明設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足使用要求以及多功能照明要求；在有電視轉(zhuǎn)播時(shí)，應(yīng)滿足電視轉(zhuǎn)播的照明技術(shù)要求；同時(shí)應(yīng)做到減少陰影和眩光、節(jié)約能源、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、使用安全、維修方便。照明計(jì)算時(shí)的維護(hù)系數(shù)應(yīng)取0.55(室外)、0.70(室內(nèi))。室外照明計(jì)算尚應(yīng)計(jì)入30%的大氣吸收系數(shù)。投光燈應(yīng)根據(jù)被照面的要求，選用不同光束角配光。燈具防護(hù)等級(jí)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求，室外投光燈防塵防水等級(jí)不應(yīng)小于IP54。投光燈應(yīng)有水平和垂直方向的調(diào)整刻度。投光燈具應(yīng)根據(jù)布光和眩光控制的需要分別采用寬光束、中光束、窄光束三種配光。室外投光燈組的風(fēng)阻面積按各投光燈風(fēng)阻面積之和計(jì)算；聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投光燈機(jī)械和電氣的連接部分應(yīng)能承受當(dāng)?shù)刈畲箫L(fēng)速而無(wú)松動(dòng)。5、照度要求建筑照度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004的規(guī)定。訓(xùn)練場(chǎng)地照度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合GB50034的規(guī)定。6、應(yīng)急照明均需按規(guī)范設(shè)置應(yīng)急誘導(dǎo)照明。各單體建筑防雷設(shè)計(jì)均按《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》要求進(jìn)行設(shè)防。原則上宜在屋面設(shè)不大于20m×20m網(wǎng)絡(luò)避雷帶為主，利用建筑物柱鋼盤做引下線及接地網(wǎng)。1、通訊系統(tǒng)根據(jù)大樓的建設(shè)規(guī)模和預(yù)計(jì)容納的辦公人員，為滿足通信需要宜設(shè)電話交換站，電話交換站應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域，其技術(shù)要求應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；2、廣播系統(tǒng)為滿足應(yīng)急需要在相關(guān)樓層設(shè)計(jì)安裝廣播系統(tǒng)，并且應(yīng)符合規(guī)范要求，并應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。應(yīng)有完整的有線電視系統(tǒng)(如雙向傳輸、視頻信號(hào)納入有線4、保安電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)(1)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告閉路電視監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)用于對(duì)建筑物內(nèi)的主要公共場(chǎng)所和重要部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視、錄像和報(bào)警時(shí)的圖像復(fù)核。系統(tǒng)的前端設(shè)備是各種類型的攝像機(jī)(或視頻報(bào)警器)及其附屬設(shè)備：傳輸方式一般采用同軸電纜或光纜傳輸；系統(tǒng)的終端設(shè)備是顯示/記錄/控制設(shè)備，一般采用獨(dú)立的視頻監(jiān)控中心控制臺(tái)或監(jiān)控報(bào)警中心安全防范用的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)一般應(yīng)與防盜報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)等聯(lián)動(dòng)，由SAS中央控制室進(jìn)行集中管理和監(jiān)控。獨(dú)立運(yùn)行的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，畫面顯示應(yīng)能任意編程、自動(dòng)或手動(dòng)切換，畫面上應(yīng)有攝像機(jī)的編號(hào)、地址、時(shí)間、日期等信息顯示，并能將現(xiàn)場(chǎng)畫面自動(dòng)切換到指定的監(jiān)視器上顯示，對(duì)重要監(jiān)視部位應(yīng)能進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間錄像。這種系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置緊急報(bào)警裝置和留有與110接警中心聯(lián)網(wǎng)的通信接口。報(bào)警發(fā)生時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)能對(duì)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行圖像(和聲音)的復(fù)核，這是對(duì)安全防范電視監(jiān)視系統(tǒng)的一項(xiàng)基本要求，不管是獨(dú)立運(yùn)行的系統(tǒng)，還是聯(lián)動(dòng)的系統(tǒng)，或是與其它系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實(shí)話集中管理、集中監(jiān)控的系統(tǒng)，都要求做到這一點(diǎn)，才能保證不發(fā)生漏報(bào)警和少發(fā)生誤報(bào)警。整個(gè)區(qū)域的出入口及宏觀環(huán)境也應(yīng)設(shè)立安全監(jiān)視裝置。故項(xiàng)目擬設(shè)多頭單尾型閉路電視保安系統(tǒng)一套，它包括攝像控制、傳輸和顯示等四個(gè)部分組成。保安系統(tǒng)的電路結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從實(shí)際需要出發(fā)，盡可能使系統(tǒng)簡(jiǎn)單、可靠。(2)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告>保安電視監(jiān)控系統(tǒng)主要對(duì)和重要建筑物的走廊、前廳、主要出入口、電梯出口、疏散樓梯口、重要設(shè)備間、計(jì)算中心以及一些配置有較重要設(shè)備的房間進(jìn)行集中監(jiān)視，其機(jī)房宜設(shè)在一層。>攝像機(jī)應(yīng)盡量安裝在不顯眼處，當(dāng)它受到損壞時(shí)，應(yīng)易于及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并得到處理。且應(yīng)根據(jù)場(chǎng)館具體布局、結(jié)構(gòu)和監(jiān)視范圍分別選用固定式和帶云臺(tái)旋轉(zhuǎn)式兩種，要吸頂或吊掛安裝。>保安電視監(jiān)控機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備配置，包括電腦控制臺(tái)、多畫面切換器、監(jiān)視器、穩(wěn)壓器等均應(yīng)由廠家或代理商配備齊全。>報(bào)警器應(yīng)裝設(shè)在闖入者不易到達(dá)的位置，通往報(bào)警器的線路應(yīng)采用暗敷方式，連接導(dǎo)線應(yīng)盡量使用鎧裝電纜或電纜管道。>應(yīng)注意系統(tǒng)的維護(hù)檢修問(wèn)題，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)部件。第七節(jié)供熱設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目采用的熱源為熱電廠集中供熱，采暖使用熱媒為95℃170℃的熱水。按市政府要求，本項(xiàng)目按集中供熱規(guī)劃采暖系統(tǒng)。熱源來(lái)自建設(shè)路和站前街的城市熱力管網(wǎng)，以DN200引入項(xiàng)目區(qū)熱交換站，在熱交換站進(jìn)行汽水熱交換后以95℃—70℃熱水供冬季采暖。用熱指標(biāo)：合計(jì)采暖負(fù)荷約為43921.6kw聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、供熱管網(wǎng)采用枝狀網(wǎng)布置；2、供回水管線同程同徑敷設(shè)；3、管道敷設(shè)采用地下直埋形式，并做防腐、保溫處理。第八節(jié)燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目功能定位，項(xiàng)目考慮燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)，滿足餐飲等商業(yè)需求；同時(shí)底層商業(yè)戶考慮為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。項(xiàng)目規(guī)劃利用現(xiàn)有城市管網(wǎng)引用天然氣作為氣源，由聊城市燃?xì)夤就ㄟ^(guò)低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供。項(xiàng)目用氣量按照底層商業(yè)的建筑面積進(jìn)行估算，底層商業(yè)建筑面積按2100平方米考慮，每平方米用氣量考慮0.01m3/d計(jì)算，同時(shí)使用系數(shù)取0.7,則項(xiàng)目日用氣量為5292m3。二、管網(wǎng)規(guī)劃1、以低壓管道燃?xì)庵惫┯脩簦?、管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)；3、主干管敷設(shè)盡量靠近負(fù)荷中心，采用枝狀網(wǎng)布置；4、管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；第九節(jié)管線綜合布置方案聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目工程管線有給水管、雨水管、污水管、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿攘N，均采用直埋鋪設(shè)。在敷設(shè)時(shí)，各種管線應(yīng)遵循如下原則：1、由商業(yè)辦公樓向道路中心線有近到遠(yuǎn)敷設(shè)順序?yàn)椋弘娦烹娎|、熱力管線、燃?xì)夤芫€、給水管線、污水管線；2、各地下管線的豎向位置關(guān)系，由地面向下順序?yàn)椋弘娦烹娎|、熱力管線、燃?xì)夤芫€、給水管線、污水管線；3、所有管線均應(yīng)力求短捷，盡量和道路平行或垂直敷設(shè)，轉(zhuǎn)彎半徑應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定；4、壓力流管讓重力流管，小管徑管道讓大管徑管道，技術(shù)要求的的管線讓技術(shù)要求高的管線；5、管線覆土深度均應(yīng)大于凍土深度，并滿足各自最小覆土深度要求，與建筑物的水平、垂直間距亦應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定；6、各管線尤其是小口徑給水管、電信電纜應(yīng)優(yōu)先考慮敷設(shè)在綠地和人行道下面。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章環(huán)境保護(hù)與消防一、建設(shè)地點(diǎn)與環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地址周圍以商業(yè)辦公、居住用地為主，無(wú)工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項(xiàng)目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒(méi)有其它污染排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。二、污染源及污染物處理措施1、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境影響及治理措施施工階段主要進(jìn)行建筑物土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)和裝潢等。施工期的污染源主要有：(1)噪聲污染源分析經(jīng)類比，本項(xiàng)目施工期主要噪聲源及其噪聲級(jí)情況見下表。施工期主要噪聲源情況表施工階段主要噪聲源噪聲級(jí)聲源特征土石方階段推土機(jī)應(yīng)控制挖掘機(jī)壓路機(jī)運(yùn)輸車輛基礎(chǔ)施工沖擊鉆機(jī)應(yīng)控制空壓機(jī)結(jié)構(gòu)施工升降機(jī)必須控制振搗棒聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告電鋸裝修階段砂輪機(jī)在考慮室內(nèi)隔聲量的情況下，其影響有所減輕由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)，對(duì)各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應(yīng)采取以下治理措施：1)降低聲源的噪聲源強(qiáng)選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強(qiáng)降到最低；固定機(jī)械設(shè)備可通過(guò)排氣管消聲器和隔離發(fā)動(dòng)機(jī)振動(dòng)部件來(lái)降低噪聲；對(duì)動(dòng)力機(jī)械設(shè)備進(jìn)行定期的維修維護(hù)，避免因部件松動(dòng)或損壞而增加其噪聲源強(qiáng)；暫不使用的設(shè)備及時(shí)關(guān)閉；運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過(guò)程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對(duì)位置相對(duì)固定的機(jī)械設(shè)備，能入棚盡量入棚，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果。3)強(qiáng)噪聲源遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)在施工過(guò)程中，強(qiáng)噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)(村民住宅和沿街住宅)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。4)加強(qiáng)管理嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》(GB12523-90)的有關(guān)規(guī)定，特別是在晚上22:00時(shí)-次日6:00時(shí)，禁止使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報(bào)環(huán)保主管部門，獲得批準(zhǔn)后聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告方可施工，并須公告附近居民。5)加強(qiáng)溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當(dāng)?shù)鼐用窭斫?，并在施工期設(shè)立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對(duì)投訴意見及時(shí)、認(rèn)真、妥善的處理。(2)水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水。施工廢水主要為施工機(jī)械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護(hù)、基坑廢水等，主要污染物為SS,濃度一般為2000-4000mg/1,施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機(jī)械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油處理。生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進(jìn)入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放?；蛟陧?xiàng)目施工營(yíng)地設(shè)置旱廁，將該部分污水收集后清運(yùn)，供周邊農(nóng)地施肥；對(duì)于不含糞便水的施工生活污水通過(guò)隔油池、沉淀池處理后可回用于施工場(chǎng)地降塵或混凝土器械洗滌。(3)空氣環(huán)境污染源分析施工期空氣污染物主要是施工揚(yáng)塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設(shè)、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大100人/d,人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d·人計(jì)，本項(xiàng)目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.1t/d,及時(shí)清運(yùn)至聊聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告城市開發(fā)區(qū)城市生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)。施工期生活垃圾及時(shí)收集到指定的垃圾箱(桶)內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理，清運(yùn)至聊城市垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)。裝修產(chǎn)生油漆、涂料容器等固體廢物，屬危險(xiǎn)廢物，必須由建設(shè)方或物管公司，集中收集，交給有危險(xiǎn)廢物處理資質(zhì)的單位(5)生態(tài)影響及水土流失本項(xiàng)目的建設(shè)首先是占地對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，隨之而來(lái)的是施工期所帶來(lái)的負(fù)面影響較大。施工期平整場(chǎng)地、開挖土石，棄土(石、渣)堆放、機(jī)械施工、爆破等將造成植被破壞、增大水土流失等。生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施如下：1)減少占地和擾動(dòng)避免高填深埋，做到少取土，少棄土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的減少臨時(shí)用地。在項(xiàng)目建設(shè)充分利用小區(qū)地塊內(nèi)原有的地形地貌，依山就勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在盡量少破壞原有生態(tài)的基礎(chǔ)上營(yíng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。2)對(duì)樹木的保護(hù)施工期間建設(shè)單位應(yīng)該對(duì)該區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境采取保護(hù)措施，對(duì)建設(shè)區(qū)內(nèi)樹木應(yīng)給予保護(hù)，實(shí)在不能保護(hù)的需進(jìn)行移栽。3)對(duì)土壤的保護(hù)施工期應(yīng)盡可能通過(guò)集中堆存等方式保護(hù)開挖產(chǎn)生的表層熟化土壤，杜絕隨意堆棄造成水土流失和資源浪費(fèi)，做到物盡其用。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告待施工結(jié)束后，將其作為綠化和植被恢復(fù)用土，使其得到充分有效的利用。4)水土流失防治措施①進(jìn)一步優(yōu)化主體工程設(shè)計(jì)，在既保證主體工程順利施工的條件下，同時(shí)兼顧水土保持的要求。對(duì)住宅區(qū)、公建建筑區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)一步優(yōu)化，減少土石方開挖和廢棄土石渣的堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。②規(guī)范施工程序，優(yōu)化施工組織和施工工藝。合理安排施工時(shí)序，盡量縮短施工工期，減少疏松地面的裸露時(shí)間；盡量避開雨季施工，適時(shí)開挖，減輕施工期造成的水土流失。增加土石方移動(dòng)過(guò)程中臨時(shí)處理措施，完善邊坡?lián)跬凉こ?、護(hù)坡工程。修建臨時(shí)性圍墻封閉施工，將水土流失盡量控制在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行防治。既有利于阻擋水、土外流，防止對(duì)四周造成危害，又有利于施工③增加臨時(shí)排水措施和沉沙池工程。本工程全面擾動(dòng)地表，施工建設(shè)期土體裸露面積大、裸露時(shí)間長(zhǎng)，雨季易產(chǎn)生嚴(yán)重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，應(yīng)采取臨時(shí)性措施，控制施工期水土流失。④劃定表土臨時(shí)堆置區(qū)。為了保護(hù)和充分利用不可再生的表土資源，提高工程綠化時(shí)的造林成活率，減少工程綠化的造林成本，須設(shè)置表土臨時(shí)堆置區(qū)，并對(duì)其采取臨時(shí)性水土保持措施防止水土流失。在項(xiàng)目場(chǎng)地平整前，剝離場(chǎng)內(nèi)部分表層腐殖土并集中堆置，并采取必要的防護(hù)，待工程基本建成后將腐殖土覆蓋在聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告綠化區(qū)域。⑤工程各處開挖裸露除被建筑物、道路占用外，盡可能全部恢復(fù)植被，減少水土流失，做到水土流失治理與景觀保護(hù)相互統(tǒng)一，通過(guò)采用喬、灌、草立體綠化、美化等措施防治水土流失，美化項(xiàng)目區(qū)環(huán)境，使景觀得到優(yōu)化，環(huán)境得到改善。⑥小區(qū)建設(shè)應(yīng)滿足消防及交通要求，避免改溝改路，尤其應(yīng)防止溝渠受截而使水流沖刷改道，造成水土流失。2、項(xiàng)目投入使用污染源及治理措施項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水、商業(yè)廢水，主要污染物為COD、BODs、SS、NH?-N、TP等。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位置和性質(zhì)，本項(xiàng)目采取雨污分流制。各用水單元的生活污水通過(guò)化糞池處理后，通過(guò)項(xiàng)目區(qū)排放支管，進(jìn)入總排口；商業(yè)餐飲廚房廢水先經(jīng)隔油池除油，然后排入化糞池生化處理后，通過(guò)區(qū)內(nèi)污水排放支管，排至總排口。雨污水流向?yàn)椋喉?xiàng)目區(qū)總排口——市政管網(wǎng)——城市污水處理廠。(2)噪聲污染及防治措施1)內(nèi)部噪聲污染防治措施本項(xiàng)目?jī)?nèi)部噪聲源治理主要對(duì)面停車場(chǎng)聲的治理。①在項(xiàng)目區(qū)噪聲敏感點(diǎn)處及外環(huán)境敏感點(diǎn)處設(shè)置禁鳴標(biāo)志。②在項(xiàng)目區(qū)噪聲敏感點(diǎn)處及外環(huán)境敏感點(diǎn)處限制車輛行駛速度在15km/h以下。③物業(yè)管理部門加強(qiáng)商業(yè)噪聲和室內(nèi)裝修噪聲的管理，禁止聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告采用高音方式叫賣商品和在正常休息時(shí)間內(nèi)作商品宣傳活動(dòng)及室內(nèi)裝修工作。2)外部公路噪聲及振動(dòng)污染防治措施①辦公用房戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化戶型，采用工程措施，盡可能降低交通噪聲對(duì)業(yè)主的影響，面臨交通道路和鐵路一側(cè)應(yīng)布置對(duì)聲學(xué)質(zhì)量要求不高的房間，如廁所、廚房等，對(duì)聲學(xué)質(zhì)量要求高的書房和臥室等應(yīng)布置在相對(duì)安靜的一側(cè)，即背向公路的②利用綠化控制噪聲。依地勢(shì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部進(jìn)行合理的綠化布局，既起到了吸聲、降噪的作用，又能阻擋揚(yáng)塵，美化環(huán)境。交通噪聲的聲波通過(guò)高于聲線1m以上的密集植物叢時(shí)，即會(huì)因植物阻擋而產(chǎn)生聲衰減。在一般情況下，一般樹林帶能使頻率為1000Hz的聲音衰減3dB/10m-3.5dB/10m,高30cm的草地為0.7dB/10m。排列的喬木可以起到排樁的作用，并起到隔振的作用。小區(qū)綠化隔離帶采用混合綠化法，高大喬木可結(jié)合適合區(qū)域生長(zhǎng)樹種，低矮喬木選用常綠的冬青樹，地面種草。③面向道路的窗戶采用隔聲玻璃窗。項(xiàng)目建成后，對(duì)面向公路的住戶窗戶需安裝雙層隔聲玻璃窗(隔聲中空玻璃)。(3)營(yíng)運(yùn)期固體廢物及處置措施在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)作好垃圾收集系統(tǒng)建設(shè)，因地制宜地設(shè)置果皮箱，對(duì)項(xiàng)目區(qū)流動(dòng)人員進(jìn)行教育，嚴(yán)禁隨意丟棄垃圾。由專人運(yùn)至項(xiàng)目區(qū)專門的垃圾集中間堆放，并及時(shí)清運(yùn)。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生活垃圾必須分類收集。應(yīng)最大限度地實(shí)現(xiàn)生活垃圾的無(wú)害化、減量化和資源化。項(xiàng)目投入使用的生活垃圾全部實(shí)行袋裝、集中處理或外運(yùn)。由市政環(huán)衛(wèi)部門直接運(yùn)至聊城市城市垃圾場(chǎng)處置。轉(zhuǎn)運(yùn)車應(yīng)與垃圾收集方式相配套，專車專用，轉(zhuǎn)運(yùn)車必須封閉，轉(zhuǎn)運(yùn)車的噪聲應(yīng)符合噪聲污染控制標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)速限制為20km/h。整個(gè)垃圾的收集、運(yùn)輸過(guò)程，操作應(yīng)該封閉。(4)營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生廢氣及空氣環(huán)境保護(hù)措施由于項(xiàng)目采用清潔能源，且廚房油煙主要是餐飲油煙，油煙廢氣采用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對(duì)周圍環(huán)境不產(chǎn)生污染。2)車庫(kù)廢氣本項(xiàng)目的車庫(kù)汽車廢氣從專用煙道排出，車庫(kù)中的NO?和非甲烷總烴濃度較高，因此要確保送排風(fēng)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，且排氣速率應(yīng)不少于6次/h。此外，考慮到車庫(kù)位于居住樓地下，建議將送風(fēng)口設(shè)在宅間綠地區(qū)域，并采取適當(dāng)?shù)难b飾處理，既保證送風(fēng)質(zhì)量又與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。此外，專用排氣筒應(yīng)遠(yuǎn)離人群活動(dòng)和居住場(chǎng)所，設(shè)置高度約2.5m,高于人的呼吸帶，以減少對(duì)人群的3)地面汽車廢氣場(chǎng)區(qū)道路行駛的汽車尾氣排放屬于無(wú)組織排放，對(duì)項(xiàng)目區(qū)空氣造成一定的影響。產(chǎn)生的汽車尾氣易于擴(kuò)散且排放量相對(duì)較小，聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告同時(shí)由于項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)較開闊，空氣流動(dòng)好，地面行駛汽車廢氣對(duì)大氣環(huán)境的影響不明顯。建議加強(qiáng)小區(qū)道路的管理措施，人車分流，停車場(chǎng)需設(shè)置指示牌引導(dǎo)外來(lái)車輛停放，減少怠速帶來(lái)的汽車尾氣影響。4)外部公路汽車尾氣及粉塵對(duì)項(xiàng)目區(qū)空氣污染的防治臨道路一側(cè)，設(shè)置寬幅綠化帶，結(jié)合噪聲防治，選擇對(duì)有害氣體吸收能力和對(duì)噪聲吸收能力均較強(qiáng)的樹木。既美化了環(huán)境，也起到有效地凈化空氣、防治噪聲的作用。為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染，保護(hù)環(huán)境，需做好項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的綠化，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保項(xiàng)目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬商業(yè)辦公樓建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。第二節(jié)消防一、總體方案本項(xiàng)目的消防供水與生活供水采用兩套供水管網(wǎng)，消防水池、消防干管、立管、支管、室內(nèi)外消火栓、閉式噴頭采用聯(lián)合供水聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告消防系統(tǒng)。室外消火栓采用地上式、地下式相結(jié)合，室內(nèi)消火栓采用管內(nèi)按鈕控制，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用噴頭、水流指示器、濕式報(bào)警閥門等儀表自動(dòng)控制消防水泵加壓系統(tǒng)，對(duì)某一單體來(lái)講環(huán)狀管網(wǎng)入口設(shè)二個(gè)及其以上的水泵接合器。室外消火栓采用SX16型，室內(nèi)采用SX24/65型室內(nèi)消火栓設(shè)有緊急手動(dòng)按鈕，直接控制消防水泵的開啟。1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)2、消火栓設(shè)置，室外消火栓按規(guī)范設(shè)置，其間距以滿足滅火要求為宜，室內(nèi)消火栓根據(jù)建筑的要求不同按現(xiàn)行規(guī)范設(shè)置不同的股數(shù)和水槍數(shù)，以滿足室內(nèi)消防要求。3、固定式滅火器，在區(qū)內(nèi)各火災(zāi)危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置干粉式或泡沫式滅火器，以備急用。4、安全通道公共建筑按規(guī)范設(shè)置環(huán)形消防通道與安全出入口，各安全出口凈寬度不應(yīng)少于1.4米，且不得設(shè)門檻。5、消防給水室外消防用水量，按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。依據(jù)城市室外消防用水標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)內(nèi)人數(shù)小于2.5萬(wàn)人，確定為同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為20L/S,室內(nèi)消火栓用水按15L/S計(jì)算，同時(shí)使用水槍數(shù)量為3支，每支水槍最少流量為5L/S。聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告47山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司第六章節(jié)能分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)2、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)”編制及評(píng)估的規(guī)定》。三、國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》(計(jì)交能[1996]905號(hào));2、《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》國(guó)家發(fā)改委2005.04.21;6、《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》國(guó)家發(fā)改委2004;7、《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》GB/T3485-1998;8、《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》GB/T3486-1993;9、《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)通則》GB/T7119-93;聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告48山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司12、《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50055-93;第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)水、節(jié)能原則1、認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。1、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：多層建筑高層建筑屋頂外墻鋼筋混凝土墻：200mm水泥砂聚合物砂漿：6mm不采暖樓梯間聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項(xiàng)日窗戶門復(fù)合材料門復(fù)合材料門單元門復(fù)合材料門復(fù)合材料門地面2、節(jié)電措施(1)利用科學(xué)管理方法是節(jié)電的有效措施，建立長(zhǎng)效的技術(shù)管理部門，對(duì)動(dòng)力設(shè)備和配線按規(guī)程進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)備在最佳狀態(tài)下運(yùn)行，減少電損耗。(2)采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，照明光源采用新型高效節(jié)能光源，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照(3)選用效率高、壽命長(zhǎng)、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、燈具、配線器材及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。(4)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,按不同的功能區(qū)需要確定合理的照度標(biāo)準(zhǔn)配置照明，以達(dá)到節(jié)能目的。(5)選用S系列主變壓器和配電變壓器，降低空載損耗，有利于節(jié)能。(6)制定節(jié)電管理制度。通過(guò)以上電氣節(jié)能措施，達(dá)到電氣節(jié)能的要求。3、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能(1)一些要求比較高的房間需設(shè)置相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)，可以根據(jù)房間的位置及面積設(shè)置普通的空調(diào)器或小型柜式空調(diào)機(jī)組。(2)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)自動(dòng)控制系統(tǒng)，可準(zhǔn)確調(diào)節(jié)室溫，同時(shí)減少不必要的能源消耗。聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項(xiàng)日可行性研究報(bào)告(3)設(shè)備及器材的選型采用符合國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的高效節(jié)能設(shè)備和器材。設(shè)備的負(fù)荷率須達(dá)到國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，提三、節(jié)水措施1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識(shí)。2、該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。禁止使用耗水量大的設(shè)備和國(guó)家規(guī)定淘汰的衛(wèi)生潔具。勵(lì)節(jié)約用水。4、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實(shí)行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)水設(shè)備和衛(wèi)生潔具，必須設(shè)專人負(fù)責(zé)管理、維修、保養(yǎng)和安全運(yùn)行，杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏，通過(guò)以上節(jié)能技術(shù)及節(jié)能措施的使用，本項(xiàng)目達(dá)到山東省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。50山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項(xiàng)日可行性研究報(bào)告第七章物業(yè)管理物業(yè)管理是近幾年在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)商業(yè)、辦公、住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化管理，將更好地維護(hù)商業(yè)辦公用房和住宅小區(qū)使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全的居住或辦公環(huán)境。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將委托聊城市信譽(yù)最好的物業(yè)管理公司，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)代化物業(yè)管理。項(xiàng)目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主使用，同時(shí)也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)和銷售狀況。尤其是高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項(xiàng)目，完善、人性化的物業(yè)管理是項(xiàng)目銷售的重要賣點(diǎn)，成為開發(fā)商占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器，是衡量項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)主要標(biāo)志。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和消費(fèi)者消費(fèi)行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購(gòu)房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個(gè)重要依據(jù)。一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其職責(zé)1、安全保衛(wèi)：保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、智能化系統(tǒng)：包括主樓智能化系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)。3、衛(wèi)生清潔：項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。4、綠化維護(hù)：項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)花草樹木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理5、公共設(shè)施維護(hù)：景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施保養(yǎng)、維修、51山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7、供暖、供水：供暖指主樓各供暖需求的單位的冬季供暖；供水包括各業(yè)主單位的生活用水、商業(yè)設(shè)施用水及綠化景觀和運(yùn)9、項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費(fèi)，具二、物業(yè)管理的目標(biāo)3、引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境；4、創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)，保證公司的經(jīng)濟(jì)效益，維持公司的5、培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊(duì)伍。52山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第八章項(xiàng)目組織管理及進(jìn)度計(jì)劃第一節(jié)項(xiàng)目組織管理一、項(xiàng)目建設(shè)組織管理照建設(shè)程序進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目承辦單位針對(duì)本項(xiàng)目臨時(shí)組建項(xiàng)目管理部。項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、工程建設(shè)。設(shè)置兩個(gè)管理部：1、工程管理部編制建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和概算文件，提出開工報(bào)告，施工整個(gè)過(guò)程的管理監(jiān)督，提出項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，審查工程預(yù)算，項(xiàng)目合同管理，研究解決項(xiàng)目實(shí)施中的具體問(wèn)題，工程技術(shù)管理，質(zhì)量管理，擬定項(xiàng)目招標(biāo)方案等，組織協(xié)調(diào)工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料采購(gòu)。2、財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目建設(shè)資金計(jì)劃，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的全過(guò)程管理。二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，公司組織結(jié)構(gòu)按現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，通過(guò)轉(zhuǎn)換政府職能，理順關(guān)系，提高效率，建立高效權(quán)威，運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的行政管理體制。按照所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，采取靈活的管理體制。53山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市東昌府區(qū)八里廟村城中村改追項(xiàng)日可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的管理公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、綜合協(xié)調(diào)部等，各部門經(jīng)理綜合協(xié)調(diào)部綜合協(xié)調(diào)部項(xiàng)目開發(fā)部財(cái)務(wù)管理智工程管理部總經(jīng)理第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，2011年9月—2013年3月。項(xiàng)目實(shí)施分為三個(gè)階段，即前期準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段和完成1、前期準(zhǔn)備階段(2011年9月—2011年10月):項(xiàng)目可行性研究階段、立項(xiàng)及審批、前期準(zhǔn)備。2、實(shí)施階段(2011年11月—2013年1月):設(shè)計(jì)、土建工3、完成階段(2013年2月—2013年3月)包括；工程建設(shè)全部竣工、驗(yàn)收，銷售階段。54山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)2011年2012年2013年912345678912341前期準(zhǔn)備階段23招投標(biāo)階段4開工、施工管理階段5竣工驗(yàn)收6銷售階段55山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研第九章項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、山東省實(shí)施的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令 (2001年6月18日)等有關(guān)文件的要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行，提出招標(biāo)方案如下：一、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、土建安裝工程、園林綠化景觀工程、監(jiān)理以及主要設(shè)備采購(gòu)因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評(píng)標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項(xiàng)目的建筑安裝工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及主要配套設(shè)備的采購(gòu)均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行中招標(biāo)的形式。鑒于項(xiàng)目投資較大，按各分項(xiàng)工程、設(shè)備采購(gòu)金額估算均應(yīng)超過(guò)了《招標(biāo)投標(biāo)法》公開招標(biāo)金額的標(biāo)準(zhǔn)，且本項(xiàng)目不滿足其它采購(gòu)方式的適用條件，所以本項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)工作必須采用公開56山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研(1)工程勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)；(2)建筑工程施工招標(biāo)；(3)工程施工監(jiān)理招標(biāo)；(4)特殊設(shè)備采購(gòu)及安裝(國(guó)際、國(guó)內(nèi)招標(biāo));(5)場(chǎng)區(qū)景觀綠化招標(biāo)；(1)工程勘察招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。(2)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。(3)建筑工程施工招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。(4)工程施工監(jiān)理招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。(5)場(chǎng)區(qū)景觀綠化招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。(1)勘察工程勘察綜合類丙級(jí)資質(zhì)或巖土工程丙級(jí)資質(zhì)的企業(yè)；(3)房屋建筑施工(4)園林景觀綠化(5)工程監(jiān)理57山東緯劍工程設(shè)計(jì)有限公司聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)·商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研房屋建筑工程監(jiān)理及市政公用工程監(jiān)理資質(zhì)，根據(jù)標(biāo)段規(guī)模的大小確定資質(zhì)等級(jí)；(6)特殊設(shè)備及其它材料具備相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績(jī)和履約能力。4、招標(biāo)基本情況表擬定招標(biāo)方案如下表：基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)V√√建筑工程V√V安裝工程VV√監(jiān)理√√√主要設(shè)備V√V重要材料√√V其他58