【房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文：盛世房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃書4900字】

一、項目概述項目位于威寧縣民政賓館片區(qū)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。該區(qū)域長約630米，南北227米，總土地面積約210畝。規(guī)劃用地面積：140267.9平方米，地塊基本為長方形；規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地、小農(nóng)舍、地上起伏，最高海拔約32米。根據(jù)原計劃的地形，避免大面積挖掘原生態(tài)的破壞，同時根據(jù)地形坡度的設(shè)計，讓更多的家庭靠海。加大力度，使每個家庭都有機會看到理想中的設(shè)計。多樣化公寓滿足各類人才需求。從87-146平方米的公寓到154-240平方米的花園洋房以及五房的奢華感覺。二、前期調(diào)研為了更好地進行市場調(diào)研，在整個調(diào)查過程中，將訪談和問卷調(diào)查相結(jié)合，對問卷編制和訪談提綱進行了評審。對于高端客戶，研究機構(gòu)正通過對受訪者的深入訪談，獲得最全面、最實用的研究信息。（一）購房意向調(diào)查1.若您在兩年內(nèi)有購房計劃，請問您會選擇什么樣的產(chǎn)品?圖2-1項目產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型的選擇方面，多層成為受訪者們的首選。而威寧別墅缺乏關(guān)注。據(jù)調(diào)查，威寧購房者不容易接受高層管理的原因，主要是擔(dān)心權(quán)力的不穩(wěn)定，影響自己的生活。此外，較高收入的買家一般選擇平房，但從威寧現(xiàn)有市場產(chǎn)品來看，洋房產(chǎn)品較少。因此，建議開發(fā)可引入該工程的扁平型產(chǎn)品，填補市場空白，提高工程質(zhì)量和生活舒適度。2.您希望您居住的社區(qū)內(nèi)，園林環(huán)境以什么為主?圖2-2配套園林環(huán)境從以上數(shù)據(jù)來看，樹木和草坪的主要景觀被普遍接受。相比較而言，水景并不樂觀。主要原因如下：一是公眾認為威寧的水質(zhì)較差；二是威寧現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)市場的質(zhì)量跟不上質(zhì)量，使公眾關(guān)注后期的用水功能。結(jié)合項目自身的條件和市場條件，建議在園林景觀建設(shè)中應(yīng)考慮樹木、草坪、水景、小品等要素，但水景不宜過大。3.影響您選擇房子的因素有哪些?圖2-3住房的影響因素數(shù)據(jù)顯示：四個因素影響購房者的選擇：周邊設(shè)施、價格、小區(qū)景觀、交通、開發(fā)商實力、信譽差。這也印證了威寧樓市尚處于起步階段，整體購房質(zhì)量有待提高。因此，在該項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)充分考慮社區(qū)設(shè)施的合理配置和社區(qū)景觀環(huán)境的建設(shè)，進一步實現(xiàn)項目的溢價。（二）調(diào)研對象此次調(diào)研過程中，由于目標(biāo)訪問者/企業(yè)的性質(zhì)，大多數(shù)受訪者是男性，占受訪者總數(shù)的79%。女性受訪者僅占受訪者的21%。26-30歲的受訪者的調(diào)查的主要群體，其次是31-35歲的受訪者。這表明，26-35歲的受訪者占調(diào)查總數(shù)的65%。而這一群體是社區(qū)的垂直力量，也是購房者的主要目標(biāo)群體。因此，本次調(diào)查的結(jié)果往往更符合目標(biāo)客戶的實際心理預(yù)期，為該項目的開發(fā)建設(shè)提供更為合理的建設(shè)建議。三、項目市場分析及定位（一）項目市場分析1.市場發(fā)展趨勢盛世產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟強勁，居民消費能力在全市前列，但傳統(tǒng)的居民往往會消耗大量的單位。因此，在盛世房價繼續(xù)上漲的背景下，盛世區(qū)域中大戶型仍然保持高銷售率。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前這個區(qū)域有3萬多名私營業(yè)主。據(jù)該公司統(tǒng)計，根據(jù)40%的要求計算，約4.8萬套住房需求，截至2017年底，盛世地區(qū)總建筑面積小于400萬平方米，單位總數(shù)不足8萬套，再加上公務(wù)員群體，市場已經(jīng)改善住房和其他因素的影響，因此在供應(yīng)短缺的市場空間。2.市場需求分析在早期階段，盛世商品房市場發(fā)展緩慢，低產(chǎn)品的舒適性，導(dǎo)致了大量的高端消費群體外流。3.競爭對手分析由于威寧市場規(guī)模小，威寧選擇有代表性的項目進行分析，找出市場缺口。選擇標(biāo)準(zhǔn)：一是地理位置好，資源優(yōu)勢相同。二是目前威寧的高端項目。三是威寧市場反映了更好的項目。四是老城區(qū)的代表性工程。另外一個類似的道路，中高樓層可直觀草海，目前已經(jīng)售罄，預(yù)計在七月和八月的兩個高水平的銷售。除了充分發(fā)揮自身優(yōu)勢外，該項目還積極推進城市化，改善老社區(qū)設(shè)施，引領(lǐng)威寧市場多元化景觀客戶群。作為社區(qū)的主要入口，景觀規(guī)劃和景觀軸線通過水、直達草海。小區(qū)靠近草方廣場，規(guī)劃蝶式高層，規(guī)模是最大。（二）項目市場定位1.項目的總體定位盛世房地產(chǎn)市場變革背景下，區(qū)域住宅產(chǎn)品升級將會成為未來最顯著的變化，高品質(zhì)居住性住宅產(chǎn)品將會獲得更大的發(fā)展空間。本項目致力于開發(fā)高品質(zhì)住宅精品，這與盛世房地產(chǎn)項目的使命和發(fā)展目標(biāo)也是相吻合的。2.住宅項目的定位本住宅項目定位于高端精品公寓。從入戶門禁、公寓大堂，到室內(nèi)家具、直營水系統(tǒng)等，本項目致力于打造一個以“高品質(zhì)居住物業(yè)”為目標(biāo)的高端社區(qū)，會所功能以更好的服務(wù)于業(yè)主的生活為核心目標(biāo)，同時以完善業(yè)主生活需求為根本。3.商業(yè)項目的定位商業(yè)項目的目標(biāo)主要是建立符合社會生活對應(yīng)的商業(yè)街區(qū)。因新區(qū)人氣不旺，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，缺乏商業(yè)氛圍，較難引進商家入駐。大型商業(yè)或集中性商業(yè)對資金和項目住宅區(qū)會有較大的影響。加上項目附近的大型商業(yè)已能基本滿足住戶需求，而休閑類的風(fēng)情街在附近還是一個空白。為減少對住宅住戶的影響，將通過打造兩層的風(fēng)情商業(yè)街，把項目住宅和沿街商業(yè)結(jié)合在一起。四、項目介紹項目占地面積140267.9平方米，區(qū)域東西長約630米，南北長約227米，總占地面積約210畝。本項目開發(fā)商的億科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)展歷程長，曾在房地產(chǎn)市場工作多年，熟悉當(dāng)?shù)氐恼摺Ｍㄟ^一系列的房地產(chǎn)開發(fā)，該公司獲得了社會認可。同時，公司組織結(jié)構(gòu)嚴謹，員工結(jié)構(gòu)合理。公司擁有一批具有較強戰(zhàn)斗力的經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員和營銷人員，是項目成功的基本條件。五、運營模式盛世房地產(chǎn)項目的基本運作模式：承租人、辦公室統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理。為了保證快速回籠資金，該項目擬采用租賃和銷售相結(jié)合的經(jīng)營模式，根據(jù)銷售和出租商鋪規(guī)劃的最佳比例2:8。但項目收入主要來自店面、寫字樓租金收入。該項目將1次/-1F產(chǎn)權(quán)定價在6%左右，定價水平的競爭對手；為了全面提升2-6f商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值，確定層次的商業(yè)業(yè)態(tài)，相互之間不得競爭。六、項目營銷策略（一）產(chǎn)品策略本期主推高層公寓樓盤。我們已經(jīng)了解到真實的客戶需求，但未來市場的風(fēng)險在逐漸增大，只有控制總價，才能比對手更經(jīng)得住市場的波動。主要戶型包括2房、3房和4房，同時，居者也可以將部分2房的房型進行拼接，定制大于90平米的房型，以滿足個性化需求。（二）價格策略價格策略上采取進取型銷售定價的方式，在開盤之前先進行三輪價錢檢測以此得到最后的售價，達成顧客可以接受的最大金額。高舉高打、志在必得的市場雄心，也決定了本項目的操盤策略：高開穩(wěn)走，穩(wěn)中求暢；而不適合采用“平均、跟隨”的市場慣用的成式化套路。項目整體由別墅及公寓兩種產(chǎn)品組成，本項目之前力推別墅，本項目主推公寓樓盤，在推盤策略上將通過放量別墅、控制公寓的手法進一步的提升產(chǎn)品整體項目形象拉高項目公寓產(chǎn)品的價格從而高調(diào)入市打開市場。盛世房地產(chǎn)銷售價格在約10500元/平方。參考前面兩期的價格，在第三期同樣的樓盤構(gòu)成的基礎(chǔ)上，四期建筑即本項目建筑暫定銷售價格在約9500元/平方米。(最終價格還要根據(jù)當(dāng)時市場數(shù)據(jù)再確定)。（三）渠道策略由于本項目主要分布于綠地大道南側(cè)，本案已落入以綠地為首的項目包圍群之中，因此必須采取主動式銷售的方法。直擊市區(qū)客戶的“走出去”動態(tài)坐銷策略，形成內(nèi)外互動。將銷售卡位設(shè)在長三角，并以威寧為主力突破點。對于重要場所路演巡展直銷，形成跨區(qū)域覆蓋直銷；同時采取攔截競爭項目客戶的手段，專門運用“金鷹隊”，對周邊各競爭樓盤展開游擊式直銷攔截，做到對手打廣告開盤。（四）促銷策略首先于項目進入到樣板區(qū)公開階段，對意向客戶收取VIP意向金，達到排摸及鎖定客戶的目的。開盤當(dāng)日給于購買VIP卡客戶以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，同時開展團購，以促進成交；小量推盤，形成客戶爭搶，利于迅速去化；同時易產(chǎn)生熱銷口碑；可以逐漸提升價格，利于達到利潤最大化。計劃在執(zhí)行的過程當(dāng)中，隨著銷售率的變化，可能會發(fā)生一些細微的調(diào)整，例如前期蓄水情況較好，開盤較為熱銷，則可立即考慮加推房源等等。七、財務(wù)分析（一）投資計劃房地產(chǎn)項目投資包括項目啟動所需資金和項目建設(shè)所需資金。盛世房地產(chǎn)項目的初始投資為9億元，由公司自行籌集。（二）財務(wù)預(yù)算1.項目投資測算土地成本是由招標(biāo)和拍賣的投標(biāo)價格直接決定的。以前的項目成本包括設(shè)計、鉆井、找平和報告，這些項目都是基于以前的同類項目。表7-1項目總投資估算匯總表序號項目總投資金額備注l土地費用42250.00投標(biāo)價2前期工程費1410.00設(shè)計、鉆探、三通一平和報建3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費587.50外水電、道路、排水、綠化4建筑安裝工程費36425.003100元每平方米5公共配套設(shè)施建設(shè)費728.50政府部門收取，按62元一平方6管理費用1628.021-5項之和的2%計入7銷售費用2400.00按銷售收入的2%計入8維修基金及其他費用1628.021-5項之和的2%計入9不可預(yù)見費1000.0010財務(wù)費用0.007.5%年利率合計88057.04資金使用計劃如下：表7-2用款計劃表項目總投資金額（萬元）123土地費用42250100%前期工程費141060%40%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費587.550%50%建筑安裝工程費3642520%60%20%公共配套設(shè)施建設(shè)費728.550%50%管理費用1628.0240%40%20%銷售費用240040%40%20%其他費用1628.0260%40%不可預(yù)見費100030%50%20%合計88057.0453927.0225839.4168290.604該項目自由資金，沒有貸款，億科是一個集團管理，該集團的財政支持，有能力建立自己的，沒有更多的財務(wù)費用，所以資金使用和融資計劃如下：表7-3資金使用計劃表與籌措表稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5%公益金5%城市維護建設(shè)稅7%法定盈余公積金10%教育費附加3%不可預(yù)見費3%企業(yè)所得稅33%增值稅1%2.項目收入測算銷售住宅面積77350平方米，價格10500元/平方米，商鋪面積1380平方米，價格3萬元/平方米。在主要銷售和促銷的前提下，當(dāng)住宅銷售達到一定數(shù)量的客戶，銷售計劃如下：表7-4銷售計劃表類型\年份234住宅50%45%5%商鋪20%70%10%銷售金額73200萬元81480萬元9720萬元3.成本及費用測算經(jīng)營期間費用和費用的估計是指公司發(fā)生的類似項目。銷售收入是根據(jù)銷售計劃和銷售價格計算的，相應(yīng)的稅費按照稅率計算。表7-5銷售稅金及附加估算表（單位：萬元）序號項目合計2341銷售收入164400.0073200.0081480.009720.002銷售稅金及附加24660.0010980.0012222.001458.002.1營業(yè)稅8220.003660.004074.00486.002.2城市維護建設(shè)稅11508.005124.005703.60680.402.3教育費附加4932.002196.002444.40291.603土地增值稅1644.00732.00814.8097.204商品房銷售收入138096.0061488.0068443.208164.804.財務(wù)現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是反映一個公司現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出一段時間的動態(tài)報告。其組成與資產(chǎn)負債表和損益表相一致。表7-6財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計12341現(xiàn)金流入164400.0073200.0081480.009720.001.1銷售收入164400.0073200.0081480.009720.002現(xiàn)金流出148669.8153927.0249315.4541177.764249.582.1資本金0.002.2預(yù)售收入再投入34130.0225839.428290.602.3銷售稅金及附加24660.0010980.0012222.001458.002.4土地增值稅1644.00732.00814.8097.202.5所得稅34308.7711764.0319850.362694.382.6借款本金償還0.002.7借款利息支付0.003凈現(xiàn)金流量15730.19-53927.0223884.5540302.245470.424累計凈現(xiàn)金流量15730.19-53927.02-30042.4710259.7715730.19八、團隊介紹盛世房地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)是房地產(chǎn)專業(yè)人士在高級專業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)和管理有多年的成功經(jīng)驗。公司的主要領(lǐng)導(dǎo)班子有：股東、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理（2名），市場營銷部、項目管理部、人力資源和行政管理部、財務(wù)部、合同預(yù)算部。見圖8-1公司組織結(jié)構(gòu)圖：股東會股東會董事會總經(jīng)理監(jiān)事會營銷副總經(jīng)理

生產(chǎn)副總經(jīng)理銷售代理公司市場營銷部人力資源部

財務(wù)部

合同結(jié)算部工程技術(shù)部物業(yè)管理圖8-1公司組織架構(gòu)圖九、項目完成預(yù)期成果 通過對以往研究的分析，得出目前威寧主要客戶是長期客戶、度假客戶和投資客戶。該項目一般定位于創(chuàng)造一種新的生活理念，通過多樣化的產(chǎn)品、特色設(shè)施和景觀，實現(xiàn)差異化競爭，成為威寧第一個宜居城市。根據(jù)市場定位，選擇價值導(dǎo)向的發(fā)展模式。根據(jù)項目融資的風(fēng)險分析，盛世房地產(chǎn)項目凈利潤率為20.75%，財務(wù)凈現(xiàn)值為12070.61萬，動態(tài)投資回收期約為5年，內(nèi)部收益率為19.95%。該項目的盈利能力超過行業(yè)平均水平。根據(jù)敏感性分析，銷售價格對項目凈利潤的影響最大，但存在一定的風(fēng)險，但在可控范圍內(nèi)。本研究認為本項目值得投資。十、其他說明該項目計劃使用大量的開發(fā)數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)，從多個角度來分析項目，目的