第七章 城市用地分類及其適用性評價(jià)

第七章城市用地分類及其適用性評價(jià)教學(xué)目的與要求：了解城市用地的概念、屬性、價(jià)值、區(qū)劃、歸屬與管理。理解和掌握城市用地適用性評價(jià)、城市用地的分類的內(nèi)容，不同用途的城市用地的組成、分類、規(guī)劃布置。第七章城市用地分類及其適用性評價(jià)第一節(jié)城市用地概述

第二節(jié)城市用地適用性評價(jià)第三節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成第四節(jié)不同用途的城市用地第一節(jié)城市用地概述一、城市用地的概念二、城市用地的屬性三、城市用地的價(jià)值四、城市用地的區(qū)劃五、城市用地的歸屬與管理一、城市用地的概念土地概念：土地是地表某一地段的自然綜合體，是指上自大氣對流層的下部而下至地殼一定深度的風(fēng)化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動(dòng)相互作用的結(jié)果。城市用地的概念城市用地是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運(yùn)轉(zhuǎn)所需的空間。通常所說的城市用地，既是指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚未開發(fā)建設(shè)的土地。二、城市用地的屬性（一）自然屬性（二）社會(huì)屬性（三）經(jīng)濟(jì)屬性（四）法律屬性三、城市用地的價(jià)值（一）使用價(jià)值（二）交換價(jià)值四、城市用地的區(qū)劃城市地域因不同的目的，和不同的使用方式，而需將用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達(dá)一定的用途、權(quán)屬、性質(zhì)、或量值等。通常城市用地的區(qū)劃有如下幾種：

1、行政區(qū)劃

2、用途區(qū)劃

3、房地產(chǎn)權(quán)屬區(qū)劃

4、地價(jià)區(qū)劃五、城市用地的歸屬與管理（一）城市用地的歸屬（二）城市用地的管理

（一）城市用地的歸屬土地是國家的基本資源，對土地的擁有權(quán)限和歸屬，各個(gè)國家制定有相應(yīng)的法律給予規(guī)定和保障。

《中華人民共和國土地管理法》的第一章第二條明確規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制”。（二）城市用地的管理

《中華人民共和國土地管理法》的第一章第五條明確了“國務(wù)院土地管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”。第二節(jié)城市用地適用性評價(jià)一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系二、自然環(huán)境條件分析三、城市用地適用性評定四、城市用地的選擇一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系

（1）城市是人類活動(dòng)聚集而活躍的地域，需要占用大量的自然空間。自然環(huán)境深深的影響著城市的發(fā)展。（2）自然環(huán)境條件關(guān)系到城市職能的發(fā)揮。（3）自然條件的變遷可以使城市興起，也可造成城市的衰落。（4）自然環(huán)境條件還關(guān)系到城市的空間形態(tài)和形象特征。（5）自然環(huán)境條件還對城市工程的建設(shè)經(jīng)濟(jì)等多方面產(chǎn)生更為直接的影響。自然環(huán)境與城市規(guī)劃關(guān)系圖解二、自然環(huán)境條件分析自然環(huán)境條件對城市規(guī)劃與建設(shè)的影響分析，須考慮下列情況：（1）由于地區(qū)的差異，自然條件的相殊，同樣的自然要素對于不同的城市的影響并不相同。（2）有些自然要素的影響，須要超越所在的局部地域，從更大的區(qū)域范圍來評價(jià)其利弊。（3）各種自然環(huán)境要素之間，有點(diǎn)有著相互制約或抵消的關(guān)系，有的則相互配合加劇了某種作用。二、自然環(huán)境條件分析自然環(huán)境條件的分析主要是在地質(zhì)、水文、氣候氣象和地形等幾個(gè)方面。（一）地質(zhì)條件

1、建筑地基

2、滑坡與崩塌

3、沖溝

4、地震1、建筑地基城市各項(xiàng)工程建設(shè)都是由地基來承載。自然地基的構(gòu)成無非是土與石。由于地層的地質(zhì)構(gòu)造和土層的自然堆積情況不一，其組成物質(zhì)也各有不同，因而對建筑物的承載力也就不一樣。煤田波及示意圖2、滑坡與崩塌斜坡上的巖土體在重力作用下整體向下滑動(dòng)的現(xiàn)象稱為滑坡，峭斜坡上的巖土體突然崩落、滾動(dòng)，堆積在山坡下的地質(zhì)現(xiàn)象稱為崩塌。3、沖溝沖溝是由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層或土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件，沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。4、地震地震是一種自然地質(zhì)現(xiàn)象，由于目前尚不能精確的預(yù)報(bào)，因此對于地震災(zāi)害的預(yù)防必須引起人們的重視。我國屬于多震國家，歷史上多次發(fā)生強(qiáng)烈地震。

地震是城市規(guī)劃必須考慮的問題之一，它對城市用地選擇、規(guī)劃布局、具體的建筑布置，以及各項(xiàng)工程的抗震設(shè)防等方面都有一定影響。

在城市規(guī)劃中的防震措施主要考慮以下幾個(gè)方面：

①確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，以便制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。

②避免在強(qiáng)震區(qū)建設(shè)城市。

③在城市規(guī)劃時(shí)，應(yīng)按照用地的設(shè)計(jì)烈度及地質(zhì)、地形情況，安排相宜的城市設(shè)施。

④建筑不應(yīng)連綿成片，應(yīng)留出適當(dāng)?shù)姆阑痖g隔。

⑤在詳規(guī)中，對建筑密度的確定，各種疏散避難的通道和場所的安排等，都必須按震時(shí)的安全需要來考慮。

地震烈度：有基本烈度與設(shè)計(jì)烈度之分?；玖叶韧ǔＪ且砸话倌陜?nèi)該地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度為準(zhǔn)，它是設(shè)防的依據(jù)。設(shè)計(jì)烈度則是在地區(qū)宏觀基本烈度的基礎(chǔ)上，考慮到地區(qū)內(nèi)的地質(zhì)構(gòu)造特點(diǎn)，地形、水文、土壤條件等的不一致性所出現(xiàn)小區(qū)域地震烈度的增減，而據(jù)此來制定更為切實(shí)而經(jīng)濟(jì)的小區(qū)域烈度標(biāo)準(zhǔn)。第六章城市用地分類及其適用性評價(jià)第一節(jié)城市用地概述

第二節(jié)城市用地適用性評價(jià)一、城市與自然環(huán)境的關(guān)系二、自然環(huán)境條件分析（一）地質(zhì)條件（二）水文條件

1、水文條件

2、水文地質(zhì)條件1、水文條件水文條件與城市規(guī)劃建設(shè)的關(guān)系對水文條件考慮不足的案例

重要城市、重要工業(yè)區(qū)、重要農(nóng)業(yè)區(qū)，設(shè)計(jì)洪水標(biāo)準(zhǔn)頻率為2-3，即洪水的重現(xiàn)期為50-100年，更重要的城市設(shè)施，要采用1-0.33標(biāo)準(zhǔn)頻率，重現(xiàn)期為100-300年。2、水文地質(zhì)條件是指地下水的存在形式。地下水按成因與埋藏條件，可以分為上層滯水、潛水和承壓水。以地下水作為城市水源，若盲目過量地抽用，將會(huì)出現(xiàn)地下水位下降，形成“漏斗”，嚴(yán)重的甚至水源枯竭。長期大量的抽用地下水還可能引起地面下沉。（三）氣候條件影響規(guī)劃建設(shè)的氣象要素主要有：

1、太陽輻射

2、風(fēng)向

3、溫度

4、降水和濕度1、太陽輻射太陽輻射是建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、間距、朝向的確定、建筑的遮陽設(shè)施以及各項(xiàng)工程的熱工設(shè)計(jì)的依據(jù)。其中日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標(biāo)與用地規(guī)模。太陽輻射對城市建筑群體的布置也有一定的關(guān)系。2、風(fēng)向風(fēng)對城市規(guī)劃建設(shè)有著多方面的影響，風(fēng)以風(fēng)向和風(fēng)速兩個(gè)量來表示。風(fēng)向一般是分為8個(gè)或16個(gè)方位觀測，累計(jì)某一時(shí)期中各個(gè)方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個(gè)風(fēng)向次數(shù)所占該時(shí)期不同風(fēng)向的總次數(shù)的百分比值（即風(fēng)向的頻率）來表示，城市累年的風(fēng)向觀測記錄和根據(jù)記錄所繪制的圖，即是風(fēng)向頻率圖。

在城市規(guī)劃布局中，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按照當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向位于居住區(qū)下風(fēng)向。為了有利于城市的自然通風(fēng)，在城市布局，道路走向和綠地分布等方面，考慮與城市盛行風(fēng)向的關(guān)系，而留出楔形綠地、風(fēng)道等開敞空間。3、溫度溫度對城市規(guī)劃建設(shè)的影響主要反映在：（1）給城市建筑、工程設(shè)計(jì)及施工帶來影響。（2）給城市建設(shè)帶來經(jīng)濟(jì)性問題及能源消耗問題。（3）在垂直方向因逆溫的產(chǎn)生，加劇對城市大氣的污染。（4）在城市建設(shè)中若布局不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)熱島效應(yīng)。

逆溫層：在氣溫日較差較大的地區(qū)（尤其在冬天）常因夜晚地面散熱冷卻比上部空氣快，在城市上空出現(xiàn)逆溫層結(jié)或稱逆溫層。

熱島效應(yīng)：在大中城市，由于建筑密度，綠地、水面偏少，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過程散發(fā)大量的熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外要高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應(yīng)”。

4、降水和濕度雨量的多少及降水強(qiáng)度對城市排水工程系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，以及城市排水設(shè)施有著重大的影響。山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地選擇及防治工程帶來問題。濕度對居民居住環(huán)境，居住小區(qū)的規(guī)劃有著很大的影響。（四）地形條件從自然地理宏觀地來劃分地形的類型，大體有山地、丘陵與平原三類。從小地區(qū)范圍，地形可以進(jìn)一步劃分多種形態(tài)，如山谷、山坡、沖溝、盆地、谷道、河漫灘、階地等。

地形條件對規(guī)劃與建設(shè)的影響，具體有以下方面：①影響城市的規(guī)劃布局、平面結(jié)構(gòu)和空間布置。②地面的高程和用地各部位的高差是對制高點(diǎn)的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設(shè)計(jì)依據(jù)。③地面的坡度，對規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響。④地形與小氣候的形成有關(guān)。⑤地貌對通訊、電波有一定的影響。當(dāng)然城市規(guī)劃建設(shè)也將對自然地形地貌進(jìn)行某種程度的塑造。三、城市用地適用性評定（一）用地評定的概念、作用及相關(guān)規(guī)定（二）用地評定的要點(diǎn)（三）用地評定的分類（四）用地評定的內(nèi)容深度（五）用地評定的成果（一）用地評定的概念、作用及相關(guān)規(guī)定

概念：城市用地適用性評定是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評估。

作用：為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。相關(guān)規(guī)定：我國建設(shè)部1995年頒布的《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于總體規(guī)劃成果內(nèi)容的規(guī)定：對于新建城市和城市新發(fā)展地區(qū)應(yīng)繪制城市用地工程地質(zhì)評價(jià)圖。（二）用地評定的要點(diǎn)（1）用地評定是城市規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。（2）城市用地評定需要超越狹隘的建設(shè)視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。?）用地評定不應(yīng)只是各個(gè)環(huán)境要素單獨(dú)作用的總和。（4）要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。（5）用地評價(jià)要因地制宜。（三）用地評定的分類按照部頒的《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，須對城市用地作出適宜性區(qū)劃，一般將之分為三類：一類用地：是指用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。二類用地：是指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。三類用地：是指不適于修建的用地。

在山區(qū)或丘陵地區(qū)，地面坡度的大小往往影響著土地的使用和建筑布置。因此坡度也是用地評價(jià)的一個(gè)必要因素，一般是按適用程度劃分為﹤10％、10％—25％、﹥25％三類（也有分成0—8%，8%—15%，15%—25%和﹥25％四類）。

（四）用地評定的內(nèi)容深度

1、城市的工程經(jīng)濟(jì)

2、城市地域中的水環(huán)境敏感區(qū)、大氣環(huán)境、生物網(wǎng)絡(luò)、文化和地理?xiàng)l件、自然生產(chǎn)系統(tǒng)及敏感設(shè)施影響。（五）用地評定的成果用地評定的成果包括圖紙和文字說明，它是城市規(guī)劃文件之一，用地評定圖可以按用地的具體情況分別表出各項(xiàng)分析與評定的內(nèi)容。圖紙的比例宜與規(guī)劃圖紙的比例相一致。四、城市用地的選擇（一）用地選擇的影響因素（二）用地選擇的原則

（一）用地選擇的影響因素

1、建設(shè)現(xiàn)狀和使用

2、重大基礎(chǔ)設(shè)施

3、區(qū)域關(guān)系

4、市政設(shè)施配套

5、土地利用總體規(guī)劃

6、生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境

7、文化遺存

8、社會(huì)問題洛陽市的遺址保護(hù)區(qū)分布（二）用地選擇的原則

1、遵守國家相關(guān)法律法規(guī)。

2、了解國家有關(guān)法律中對土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。

3、用地選擇應(yīng)對用地的工程地質(zhì)條件作出科學(xué)的評估，要結(jié)合城市對不同用地的空間、環(huán)境質(zhì)量的要求，做到地盡其利、地盡其用、合理利用土地資源與自然資源。4、注意保護(hù)環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu)、原有的自然資源和水系脈絡(luò)。5、用地選擇應(yīng)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的意識(shí)與視角。6、新城選址要滿足建設(shè)空間與環(huán)境的需要，要為將來進(jìn)一步發(fā)展留有余地。第六章城市用地分類及其適用性評價(jià)第二節(jié)城市用地適用性評價(jià)二、自然環(huán)境條件分析三、城市用地適用性評定四、城市用地的選擇（二）水文條件

(三)氣候條件（四）地形條件第三節(jié)城市用地的分類與用地構(gòu)成一、城市用地的分類二、城市用地的構(gòu)成一、城市用地的分類（一）我國現(xiàn)行城市用地分類的標(biāo)準(zhǔn)（二）我國現(xiàn)行鎮(zhèn)用地分類的標(biāo)準(zhǔn)（一）我國現(xiàn)行城市用地分類的標(biāo)準(zhǔn)中國建設(shè)部于1990年制定并頒布了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的國家標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)將城市用地劃分為大類、中類和小類三級(jí)，計(jì)有10大類，46中類，73小類。10大類為：居住用地R公共設(shè)施用地C工業(yè)用地M倉儲(chǔ)用地W對外交通用地T道路廣場用地S市政公用設(shè)施用地U綠地G特殊用地D水域及其它用地E居住用地R一類居住用地R1二類居住用地R2三類居住用地R3四類居住用地R4公共設(shè)施用地C行政辦公用地C1商業(yè)金融用地C2文化娛樂用地C3體育用地C4醫(yī)療衛(wèi)生用地C5教育科研設(shè)計(jì)用地C6文物古跡用地C7其他公共設(shè)施用地C9工業(yè)用地M一類工業(yè)用地M1二類工業(yè)用地M2三類工業(yè)用地M3倉儲(chǔ)用地W普通倉庫用地W1危險(xiǎn)品倉庫用地W2堆場用地W3對外交通用地T鐵路用地T1公路用地T2管道運(yùn)輸用地T3港口用地T4機(jī)場用地T5道路廣場用地S道路用地S1廣場用地S2社會(huì)