2017年1月自考00262房地產(chǎn)開發(fā)與管理試題及答案含解析

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（廣東）年月真題

08262-gd20171

1、【單選題】在國際上，一般將房地產(chǎn)稱為

動產(chǎn)

不動產(chǎn)

A:

固定資產(chǎn)

B:

流動資產(chǎn)

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,也叫“不動產(chǎn)”。

2、【單選題】下列哪種資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不能從事國有土地房屋征收評估工作？

一級

二級

A:

三級

B:

三級暫定

C:

答D:案：D

解析：本題考查的是房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》,

除三級暫定資質(zhì)外,其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

3、【單選題】反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所有稅及各期稅后利潤分配情

況的財務(wù)報表是

損益表

資金來源與運(yùn)用表

A:

現(xiàn)金流量表

B:

年度財務(wù)計劃表

C:

答D:案：A

解析：損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分

配情況,用以計算()等評價指標(biāo)。

4、【單選題】在我國，根據(jù)法律規(guī)定，征地行為具有

自愿性

合法性

A:

B:

強(qiáng)制性

時效性

C:

答D:案：C

解析：強(qiáng)制性。國家建設(shè)征收土地，被征地單位必須服從，不得阻撓。這表明征地具有法

律上的強(qiáng)制性。

5、【單選題】某房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示該公司年初有貨幣資金1000萬元，交易性

金融資產(chǎn)1300萬元，同時該公司年初有流動負(fù)債5000萬元，則該公司的年初現(xiàn)金比率為

6%

20%

A:

26%

B:

46%

C:

答D:案：D

6、【單選題】下列不屬于影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的交通因素的是

交通通達(dá)程度

出人口的位置

A:

停車條件等

B:

公共配套服務(wù)設(shè)施

C:

答D:案：D

7、【單選題】從調(diào)查對象全體中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進(jìn)行調(diào)查的

方法屬于

普查

排查

A:

抽樣調(diào)查

B:

重點(diǎn)調(diào)查

C:

答D:案：C

解析：抽樣調(diào)查法:是指從調(diào)查對象全體中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本,對樣本

進(jìn)行調(diào)查,然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果推斷出總體情況的調(diào)查方法。

8、【單選題】最常用的市場調(diào)查方法是

訪問法

觀察法

A:

實(shí)驗法

B:

C:

比較法

答D:案：A

解析：詢問法。詢問法是將所要調(diào)查的事項，以當(dāng)面、電話或書面的方式向被調(diào)查者提出

詢問，來獲得所需資料的調(diào)查方法，他是市場調(diào)查中最為常用的調(diào)查方法，

9、【單選題】在房地產(chǎn)投資時機(jī)的四個階段中，繁榮期的后期和哪個時期的投資要特別慎

重？

衰退期

蕭條期

A:

復(fù)蘇期

B:

繁榮期的前期

C:

答D:案：A

解析：從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期波動看,可分為復(fù)蘇、繁榮、衰退蕭條四個時期,繁榮期的后

期和衰退期投資要特別慎重。較好時期是蕭條期后期和復(fù)蘇期。

10、【單選題】開發(fā)商本身或其委托招標(biāo)單位，通過海報、廣播、電視等手段在一定范圍內(nèi)

公開發(fā)布招標(biāo)廣告，這種方式屬于

議標(biāo)

邀請招標(biāo)

A:

公開招標(biāo)

B:

統(tǒng)一招標(biāo)

C:

答D:案：C

解析：公開招標(biāo)，即招標(biāo)人按照法定程序，在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)和其他媒介上發(fā)布招

標(biāo)公告，向社會公示其招標(biāo)項目要求，吸引眾多潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人按事先

規(guī)定程序和辦法從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)人的招標(biāo)方式。

11、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)之一是建筑物四周一定范圍內(nèi)要保持場

地整潔，該范圍為

1米

2米

A:

3米

B:

4米

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)之一是建筑物四周一定范圍內(nèi)要保持場地整

潔，但是具體的范圍標(biāo)準(zhǔn)可能會因地區(qū)、城市規(guī)劃和建筑物類型等因素而有所不同。一般

來說，建筑物四周的場地整潔范圍應(yīng)該是建筑物外墻線向外2米范圍內(nèi)，這是一種比較常

見的標(biāo)準(zhǔn)。但是，在某些城市或地區(qū)，這個范圍可能會更大或更小，具體標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)當(dāng)

地的規(guī)定和實(shí)際情況來確定。

12、【單選題】房地產(chǎn)市場營銷渠道是指房地產(chǎn)商品由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流向

中間商

零售商

A:

代理商

B:

最終消費(fèi)者

C:

答D:案：D

解析：房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑,是房地產(chǎn)市場營銷

的重要環(huán)節(jié)。

13、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合申請《商品房預(yù)售許可證》法定條件的，房地產(chǎn)管理部

門應(yīng)在受理之日起一定期限內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可證書面決定，該期限為

5日

10日

A:

15日

B:

20日

C:

答D:案：B

解析：根據(jù)《商品房預(yù)售管理條例》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起10

日內(nèi)作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可證書面決定。

14、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切生產(chǎn)經(jīng)營活動的出發(fā)點(diǎn)是

以需求為導(dǎo)向

以供給為導(dǎo)向

A:

以政策為導(dǎo)向

B:

以收益為導(dǎo)向

C:

答D:案：A

解析：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立以市場為導(dǎo)向、以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，而不是

以企業(yè)為導(dǎo)向、以產(chǎn)品出產(chǎn)為導(dǎo)向的觀念，把市場需求當(dāng)成左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切出產(chǎn)

經(jīng)營行為的出發(fā)點(diǎn)，把滿足消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求當(dāng)成企業(yè)一切出產(chǎn)經(jīng)營行為

的目標(biāo)。企業(yè)只有通過市場了解消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求，并且通過開發(fā)適時地

滿足他們的需求，才能最終完成銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最終盈利目標(biāo)。

15、【單選題】在房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序中，市場調(diào)查首先要解決的問題是

選定調(diào)查對象

解決調(diào)查費(fèi)用，

A:

明確調(diào)查目的

B:

確定調(diào)查方法

C:

答D:案：C

解析：市場調(diào)查首先要解決的問題是明確調(diào)查目的。

16、【單選題】在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，有的強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理，有的宜傳環(huán)保特征，有

的突出保安系統(tǒng)技術(shù)先進(jìn)，有的樓盤注重環(huán)境設(shè)計，這一類策劃模式屬于

概念策劃模式

“賣點(diǎn)群”策劃模式

A:

等值策劃模式

B:

文化策劃模式

C:

答D:案：A

解析：概念策劃模式是指在房地產(chǎn)項目策劃階段，通過對市場需求、競爭情況、社會環(huán)境

等因素的分析和研究，確定項目的核心概念和特色，從而制定出相應(yīng)的營銷策略和推廣方

案。這種策劃模式強(qiáng)調(diào)項目的獨(dú)特性和差異化，通過特色化的設(shè)計和營銷，來吸引潛在客

戶的關(guān)注和興趣，提高項目的市場競爭力和占有率。

17、【單選題】建筑工程在開工前，必須取得

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

A:

《土地使用權(quán)證書》

B:

《施工許可證》

C:

答D:案：D

解析：《建筑法》規(guī)定：建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地

縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。

18、【單選題】下列被房地產(chǎn)市場廣泛采用的營銷渠道是

密集型分銷渠道

獨(dú)家分銷渠道

A:

選擇型分銷渠道

B:

C:

集中型分銷渠道

答D:案：B

解析：分銷渠道寬度構(gòu)造有3種類型：密集型分銷渠道、選擇型分銷渠道和獨(dú)家分銷渠

道。在房地產(chǎn)市場，獨(dú)家分銷渠道是被廣泛采用渠道。

19、【單選題】在房屋租賃合同中，引起租賃糾紛的主要原因是

租賃期限

租賃用途

A:

租金標(biāo)準(zhǔn)

B:

修繕責(zé)任

C:

答D:案：C

解析：本題考核的知識點(diǎn)為引起房屋租賃糾紛的主要原因。房屋租賃合同的基本條款中，

租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。

20、【單選題】選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法是

宣傳

建設(shè)工程招標(biāo)

A:

委托

B:

工程預(yù)算

C:

答D:案：B

解析：建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方

法。工程項目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。

21、【多選題】下列屬于房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)查內(nèi)容的有

房地產(chǎn)價格調(diào)查

房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查

A:

房地產(chǎn)競爭情況調(diào)查

B:

房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)查

C:

房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

D:

答E:案：ABCE

22、【多選題】按照房地產(chǎn)市場營銷渠道的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商采用直接銷售方式的情況主

要有

價格定位高的項目

A:

競爭大的項目

大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目

B:

市場為賣方市場的項目

C:

樓盤素質(zhì)優(yōu)良

D:

答E:案：CDE

23、【多選題】根據(jù)零售商業(yè)項目對區(qū)位選擇的要求，商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為

邊界區(qū)域

主要區(qū)域

A:

次要區(qū)域

B:

政治區(qū)域

C:

經(jīng)濟(jì)區(qū)域

D:

答E:案：ABC

解析：零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)

域。主要區(qū)域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；

次要區(qū)域是距離項目所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的

15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～

15％。

24、【多選題】在房地產(chǎn)營銷中，主要的營銷渠道有

房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售

房地產(chǎn)開發(fā)商間接銷售

A:

委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售

B:

房地產(chǎn)中介聯(lián)合銷售

C:

房地產(chǎn)統(tǒng)甩統(tǒng)銷

D:

答E:案：AC

25、【多選題】在選擇居住項目的投資區(qū)位時，應(yīng)主要考慮的因素包括

接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施

市政公用和公建配套設(shè)施完備

A:

公共交通便捷

B:

環(huán)境良好

C:

居民人口與收人

D:

答E:案：BCDE

26、【多選題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有

劃撥

出售

A:

交換

B:

租賃

C:

贈與

D:

答E:案：BCE

27、【多選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥具有的法律特征有

無使用期限的限制

劃撥關(guān)系中的劃撥主體是特定的

A:

不得損害土地及地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益

B:

物權(quán)屬性具有非獨(dú)立性

C:

無須支付土地使用權(quán)出讓金

D:

答E:案：ABDE

28、【多選題】目前我國房地產(chǎn)投資主體主要包括

國家

集體

A:

個人

B:

企業(yè)

C:

社團(tuán)

D:

答E:案：ACD

29、【多選題】土地開發(fā)中“三通一平”中的"三通”是指

通氣

通電

A:

通水

B:

通道路

C:

通郵

D:

答E:案：BCD

解析：三通指的是水通、電通、路通,那么一平是場地平整。水通就是指水路通暢,電通是

指施工現(xiàn)場具備用電的條件,路通是指現(xiàn)場滿足了所有車輛進(jìn)出條件,場地平整是指現(xiàn)場基

本平整,就簡稱為三通一平。

30、【多選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌定位的影響因素主要有

質(zhì)量

A:

價格

地域

B:

心理

C:

廣告

D:

答E:案：ABE

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌定位的影響因素有（1)質(zhì)量。（2）價格。（3）服務(wù)。（4）

廣告。（5）員工。

31、【問答題】簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的內(nèi)容。

答案：(1)立項文件。(2)竣工文件。(3)設(shè)計文件。(4)監(jiān)理文件。(5)施工技術(shù)

文件。(6)竣工圖。

32、【問答題】簡述房地產(chǎn)營銷渠道的類型。

答案：(1)直接渠道和間接渠道。(2)長渠道和短渠道。(3)寬渠道和窄渠道。

33、【問答題】簡述政策因素對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的影響。

答案：(1)政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)市場政策的重大變化或有重要

舉措、法規(guī)出臺，引起房地產(chǎn)市場的波動而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。(2)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)

險。(3)城市規(guī)劃風(fēng)險。(4)土地政策風(fēng)險。(5)金融政策風(fēng)險。

34、【問答題】簡述敏感性分析的步驟。

答案：(1)確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。(2)確定不確定性因素可能的變動范

圍。(3)計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。(4)通過評價指標(biāo)的變動

情況，找出較為敏感的變動因素，做出進(jìn)一步的分析。

35、【問答題】什么是房地產(chǎn)市場細(xì)分？其細(xì)分的依據(jù)是什么？

答案：(1)市場細(xì)分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)

者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場劃分為具有類似性的若

干不同的購買群體，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場的過程和策略。這一過程和策略在房地

產(chǎn)市場營銷中的具體應(yīng)用，則稱之為房地產(chǎn)市場細(xì)分。(2)房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)主要

體現(xiàn)在四個方面：①地理細(xì)分。按照消費(fèi)者所在地理位置、地形、氣候等因素來細(xì)分市

場。②人口細(xì)分。在人口細(xì)分中通?？紤]的因素有：年齡、性別、職業(yè)、收人水平、教

育程度、宗教信仰、家庭規(guī)模、家庭類型、家庭代際數(shù)等。③心理細(xì)分。按照消費(fèi)者的

生活方式和個性進(jìn)行市場細(xì)分。④行為細(xì)分。按照消費(fèi)者購買或使用某種產(chǎn)品的時機(jī)、

追求的利益、使用者的情況、使用程度、信賴情況、消費(fèi)者待購階段等行為變量來細(xì)分房

地產(chǎn)市場。

36、【問答題】按照招標(biāo)人和投標(biāo)人的參與程度，可以將招標(biāo)過程劃分為哪幾個階段？在這

幾個階段中，最后一個階段的主要工作內(nèi)容是什么？

答案：(1)四個階段：招標(biāo)準(zhǔn)備階段、資格預(yù)審階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和決標(biāo)成交階段。

(2)決標(biāo)成交階段的主要內(nèi)容：①開標(biāo)：由招標(biāo)人主持開標(biāo)會議，所有投標(biāo)人均應(yīng)參

加。開標(biāo)后，任何投標(biāo)人都不允許更改投標(biāo)書的內(nèi)容和報價。②評標(biāo)：評標(biāo)是對各投標(biāo)

書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標(biāo)人，由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)評標(biāo)工作。評標(biāo)委員會一般由5

人以上的單數(shù)組成，通過初評、詳評兩個階段，最后定標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書。