房地產(chǎn)估價-課件

房地產(chǎn)估價1ppt課件房地產(chǎn)估價1ppt課件第一章：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價第二章：比較法第三章：成本法第四章：收益法第五章：路線價法2ppt課件第一章：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價2ppt課件學習這門課程的要點和要求1、該課程的教學內(nèi)容是連貫的，每一章的內(nèi)容需要八節(jié)的課時。每一次課程都是下一次課學習的基礎；2、熟悉數(shù)列公式，主要是等差和等比公式；3、每次上課的例題需要做筆記，能理解并自己運用公式進行計算。4、考試成績占70分，平時成績10分，隨堂測試兩次，各10分。3ppt課件學習這門課程的要點和要求1、該課程的教學內(nèi)容是連貫的，每一章第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價

第一節(jié)引言我國房地產(chǎn)估價起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會的高度重視，突出表現(xiàn)在下列4個方面：1、房地產(chǎn)估價成為國家法定制度；2、房地產(chǎn)估價師實行了國家統(tǒng)一考試；3、房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)制定了國家統(tǒng)一標準；4、房地產(chǎn)估價行業(yè)成立了全國自律性組織；4ppt課件第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建設、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。5ppt課件要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，第二節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的整體概念（1）房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。（2）房地產(chǎn)的重要性。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占大部分，一般為60%—70%。房地產(chǎn)通常也是家庭財產(chǎn)的最主要部分。6ppt課件第二節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的整體概念6ppt課件（3）房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。又可進一步分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。權益是房地產(chǎn)無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性，在城市或區(qū)域中的地位等。7ppt課件（3）房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位7ppt課件（4）房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，有下列3中存在形態(tài)。1、土地。2、建筑物。3、房地。概括起來，從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種：1空地；2有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；3地上建筑物；4土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；5在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；8ppt課件（4）房地產(chǎn)的存在形態(tài)8ppt課件6未來狀況下的房地產(chǎn)；7已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；8現(xiàn)在的狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修；9房地產(chǎn)的局部，如某棟公寓中的某套房；10包括有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；11作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。（5）本課程對房地產(chǎn)的用詞9ppt課件6未來狀況下的房地產(chǎn)；7已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；8現(xiàn)在的狀況下的房為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，其含義分別如下：１、“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。２、“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地產(chǎn)價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。３、“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。４、“建筑物”：僅指建筑物部分。10ppt課件為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建第三節(jié)房地產(chǎn)的特性從房地產(chǎn)估計和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有１０個：１、不可移動性；２、獨一無二性；３、壽命長久性；４、數(shù)量有限性；５、用途多樣性；６、相互影響性；７、易受限制性；８、價值高大性；９、難以變現(xiàn)性；１０、保值增值性。11ppt課件第三節(jié)房地產(chǎn)的特性從房地產(chǎn)估計和把握房地產(chǎn)價值的角度來看第四節(jié)房地產(chǎn)的類型對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有４種：１按用途來劃分；２按開發(fā)程度來劃分；３按是否產(chǎn)生收益來劃分；４按經(jīng)營使用方式來劃分。一、按用途來劃分的類型房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為下列１０類：１、居住房地產(chǎn)12ppt課件第四節(jié)房地產(chǎn)的類型對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)類型的２、商業(yè)房地產(chǎn)３、辦公房地產(chǎn)４、旅館房地產(chǎn)５、餐飲房地產(chǎn)６、娛樂房地產(chǎn)７、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)８、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)９、特殊用途房地產(chǎn)１０、綜合房地產(chǎn)13ppt課件２、商業(yè)房地產(chǎn)13ppt課件第五節(jié)房地產(chǎn)估價的概念從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估計目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價概念中的一些關鍵術語（1）專業(yè)估價人員（2）估價目的（3）估價原則（4）估價程序（5）估價方法（6）影響14ppt課件第五節(jié)房地產(chǎn)估價的概念從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)價格的因素（7）估價時點：指評估價值對應的日期，即在該日期上估價對象才有該價值；（8）客觀合理價格或價值的估算和判定15ppt課件房地產(chǎn)價格的因素（7）估價時點：指評估價值對應的日期，即在該技術經(jīng)濟指標1、建筑密度=總建筑基底面積/土地總面積*100%2、容積率=總建筑面積/土地總面積總建筑面積=總建筑基底面積*層數(shù)

=土地總面積*建筑密度*層數(shù)樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率（樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低）實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性的價格。16ppt課件技術經(jīng)濟指標16ppt課件起價：指所銷售的商品房的最低價格；標價：指商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格成交價：指商品房買賣雙方的實際交易價格均價：指銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格17ppt課件起價：指所銷售的商品房的最低價格；17ppt課件

某套房屋合同總價為80萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：1、約定在成交日期時一次付清實際價格為80萬元，與名義價格一致2、約定分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元實際價格小于名義價格實際價格、名義價格1218ppt課件某套房屋合同總價為80萬元，其在實際交易中合同所約定3、約定在未來某個日期一次付清實際價格小于名義價格4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付實際價格為80萬元，與名義價格一致實際價格、名義價格3419ppt課件3、約定在未來某個日期一次付清實際價格小于名義價格4、約定5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，半年后支付10萬元，一年后再付10萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付實際價格小于名義價格實際價格、名義價格520ppt課件5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首第二章比較法第一節(jié)比較法的基本原理1、比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、比較法適用的對象和條件

適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對那些21ppt課件第二章比較法第一節(jié)比較法的基本原理21ppt課件很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用比較法估價。適用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。在比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。比較法的操作步驟

1、搜集交易實例；2、選取可比實例；3、建立價格可比基礎；4、進行交易情況修正；5、進行交易日期修正；6、進行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準價格。

22ppt課件很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺第二節(jié)搜集交易實例第三節(jié)選取可比實例（一般選取3----10個）應注意8個方面：1、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；2、可比實例的用途應與估價對象的用途相同；3、可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同；4、可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當；5、可比實例的權利性質應與估價對象相同；6、可比實例的交易類型應與估價目的符合；7、可比實例的成交日期應與估價時點接近；8、可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。23ppt課件第二節(jié)搜集交易實例23ppt課件第四節(jié)建立價格可比基礎包括五個方面：1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單價；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。第五節(jié)交易情況修正可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。如果成交價格是不正常的，則應將其調整成正常的，這樣才能作為估價對象的價格。這種調整稱為交易情況修正。24ppt課件第四節(jié)建立價格可比基礎24ppt課件正常價格（三）交易情況修正的基本公式=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)第二章比較法25ppt課件正常價格（三）交易情況修正的基本公式=可比實例價格×交易情

某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格低5%左右，試進行交易情況修正。

某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格高5%左右，試進行交易情況修正。第二章比較法舉例26ppt課件某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中第六節(jié)交易日期修正可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格。如果成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格，調整為在估價時點時的價格。27ppt課件第六節(jié)交易日期修正27ppt課件

二、交易日期修正（二）修正目的將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格（一）修正原因市場變化上升下降平穩(wěn)——市場狀況修正第二章比較法28ppt課件二、交易日期修正（二）修正目的將可比實例在其成交日期時的估價時點價格（三）交易日期修正的方法一般公式：=可比實例價格×交易日期修正系數(shù)第二章比較法

二、交易日期修正29ppt課件估價時點價格（三）交易日期修正的方法一般公式：=可比實例價1、價格指數(shù)法①定基指數(shù)例4-5：為評估上海某區(qū)一套住宅于2004年3月底的價格，在選取的可比實例中有一可比實例成交于2003年7月，價格為5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅價格指數(shù)如下，試對該可比實例進行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304第二章比較法（三）交易日期修正的方法價格指數(shù)法、價格變動率法30ppt課件1、價格指數(shù)法①定基指數(shù)例4-5：為評估上海某區(qū)一套住宅于2②環(huán)比指數(shù)

例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年9月至2005年3月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。某宗房地產(chǎn)2004年11月的價格為6000元/m2，試其修正到2005年3月。6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2第二章比較法（三）交易日期修正的方法31ppt課件②環(huán)比指數(shù)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年9月至2002、價格變動率法①逐期遞增或遞減估價時點價格=可比實例價格×（1±價格變動率）期數(shù)②期內(nèi)平均上升或下降估價時點價格=可比實例價格×（1±價格變動率×期數(shù)）第二章比較法（三）交易日期修正的方法32ppt課件2、價格變動率法①逐期遞增或遞減估價時點價格=可比實例價格×第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正如果可比實例與估價對象本身之間有差異，則還應進行房地產(chǎn)狀況修正。進行房地產(chǎn)狀況調整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。33ppt課件第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正33ppt課件房地產(chǎn)狀況修正具體修正公式：估價時點價格=可比實例價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

=可比實例價格×100/()第二章比較法34ppt課件房地產(chǎn)狀況修正具體修正公式：估價時點價格=可比實例價格×房第八節(jié)求取比準價格計算公式如下：修正系數(shù)連乘形式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

=可比實例價格×1/（1±S%）×(1±T%)×1/(1±R%)35ppt課件第八節(jié)求取比準價格35ppt課件§2-4比較法運用舉例第二章比較法例1

估價對象實例A實例B實例C坐落

成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個別因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝因素條件說明表36ppt課件§2-4比較法運用舉例第二章比較法例1

估價對象實

估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設施100100100101環(huán)境狀況10098100105小計100101102115比較因素分值表第二章比較法37ppt課件

估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)

109981

實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況修正100/101100/102100/115修正后價格108891109610230比準價格10738元/㎡比準價格計算表第二章比較法38ppt課件

實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)10998113441A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時隔半年再付15萬元，余款于1年后付清，利率以5%計；

B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；

C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%。

該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的市場價格2004年上半年間逐月上漲1.5%；下半年以來逐月上漲0.8%。

美元與人民幣的市場匯價2004年4月1日為1：8.28；2004年2月1日為1：8.30；2004年8月1日為1：8.27，2004年10月30日為1：8.26。評估某房地產(chǎn)于2004年10月30日的價格。第二章比較法39ppt課件A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時隔半年再付15（1）建立價格可比基礎將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價第二章比較法40ppt課件（1）建立價格可比基礎將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民（2）計算比準價格比準價格=實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)第三章比較法41ppt課件（2）計算比準價格比準價格=實例價格×交易情況修正系數(shù)×交第三章

成本法第三章成本法42ppt課件第三章

成本法第三章成本法42ppt課件第三章成本法第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。二、成本法適用的對象只有是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。43ppt課件第三章成本法第一節(jié)成本法的基本原理43ppt課件§3-1成本法的概述一、成本法的概念積算價格=重新購建成本—折舊房地產(chǎn)價格二、理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值論第三章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤44ppt課件§3-1成本法的概述一、成本法的概念積算價格=重新購建§3-1成本法的概述1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價2、特殊目的房地產(chǎn)估價3、特殊建造的房地產(chǎn)4、狹小市場上的房地產(chǎn)5、市場比較法中的修正計算多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價？第三章成本法三、成本法的適用范圍45ppt課件§3-1成本法的概述1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價多交易§3-1成本法的概述市場供大于求以正常成本評估的價格往往偏高

——價格應向下調整

市場供小于求以正常成本評估的價格往往偏低

——價格應向上調整2、要結合市場供求分析來確定評估價格1、要注意區(qū)分實際成本和客觀成本房地產(chǎn)的價格大多取決于其效用，而不是花費的成本投入成本多，并不一定其價值就高第三章成本法四、注意事項46ppt課件§3-1成本法的概述市場供大于求以正常成本評估的價格往往§3-1成本法的概述搜集資料

估算重新購建價格估算折舊求取積算價格第三章成本法五、成本法估價的步驟47ppt課件§3-1成本法的概述搜集資料估算重新購建價格估算折舊§3-2新開發(fā)土地的成本法估價一、計算公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本

+管理費用+投資利息+銷售稅費

+開發(fā)利潤+土地增值收益第三章成本法48ppt課件§3-2新開發(fā)土地的成本法估價一、計算公式新開發(fā)土地價：從投入到開發(fā)期結束

二、新開發(fā)土地價格的構成土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應計算利息

I=P[(1+i)n－1]I——利息額P——資金額i——利率n——計息期第三章成本法（一）取得待開發(fā)土地的成本（二）土地開發(fā)成本（三）管理費用（四）投資利息49ppt課件：從投入到開發(fā)期結束二、新開發(fā)土地價格的構成土地取得成本、（四）投資利息基數(shù)為土地取得費用計息期通常為整個開發(fā)期

2、土地開發(fā)費用和管理費用的利息基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費通常視為均勻投入第三章成本法1、土地取得費用的利息計息50ppt課件（四）投資利息基數(shù)為土地取得費用2、土地開發(fā)費用和管理費用的例3-1

總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

010.5第三章成本法51ppt課件例3-1總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年例3-2

總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

00.511.5265%35%第四章成本法52ppt課件例3-2總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投例3-3

總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第三章成本法53ppt課件例3-3總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初（五）銷售稅費1、銷售費用廣告宣傳、銷售代理費2、銷售稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加3、其他銷售稅費應由賣方負擔的交易手續(xù)費等第三章成本法54ppt課件（五）銷售稅費1、銷售費用廣告宣傳、銷售代理費2、銷售稅金（六）開發(fā)利潤1、開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本

-管理費用-投資利息-銷售稅費2、開發(fā)利潤是正常條件下的平均利潤3、計算開發(fā)利潤應以對應的利潤率乘以對應的基數(shù)開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本）×直接成本利潤率開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）×投資利潤率開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

+銷售費用）×成本利潤率開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值×銷售利潤率第三章成本法55ppt課件（六）開發(fā)利潤1、開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

+投資利息+利潤）×土地增值收益率

第三章成本法56ppt課件（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的10%，轉讓稅費約為土地轉讓價的6.5%，土地增值收益為10%。試評估該土地的單價。例3-4第三章成本法57ppt課件某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土地開土地價格V=土地征用等費用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費E+土地增值收益F58ppt課件土地價格V=土地征用等費用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D三、新開發(fā)區(qū)宗地價格評估可轉讓土地面積=開發(fā)區(qū)土地總面積×開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率新開發(fā)區(qū)某宗土地單價=新開發(fā)區(qū)土地平均單價×區(qū)位、用途等修正系數(shù)第三章成本法59ppt課件三、新開發(fā)區(qū)宗地價格評估可轉讓土地面積新開發(fā)區(qū)某宗土地單價例3-5

某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價格為1.2億元。將其開發(fā)成可轉讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率為6%，取得該荒地的價格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費為可轉讓熟地價格的5.5%；開發(fā)利潤為土地取得價格、土地開發(fā)成本和管理費之和的15%。開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價。第三章成本法新開發(fā)土地總價V總=取得該荒地的價格A+土地開發(fā)成本和管理費B+投資利息C+銷售稅費D+開發(fā)利潤EA=1.2億元B=2.5億元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46億元D=V總×5.5%=0.055V總E=（A+B）×15%=0.56億元V總=1.2+2.5+0.46+0.055V總+0.56V總=4.99億元

60ppt課件例3-5某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價格§3-3新建房地產(chǎn)的成本法估價一、計算公式新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本

+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息

+銷售稅費+開發(fā)利潤二、新建房地產(chǎn)價格的構成第三章成本法61ppt課件§3-3新建房地產(chǎn)的成本法估價一、計算公式新建房地價格例6-6

某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/㎡。建筑物建造的建安成本為1800元/㎡，管理費用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準備期，2年建設期，土地費用在準備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費用在建設期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產(chǎn)價格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。第三章成本法房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F62ppt課件例6-6某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建§3-4舊房地產(chǎn)的成本法估價一、計算公式舊房地價格=房地重新購建價格-建筑物折舊=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊舊建筑物價格=建筑物重新購建價格-建筑物折舊第三章成本法63ppt課件§3-4舊房地產(chǎn)的成本法估價一、計算公式舊房地價格二、重新購建價格（一）概念

重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常開發(fā)利潤之和。建筑物

：建筑物重新建造成本之和

房地

：土地重新取得價格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和

第三章成本法認識：1、重新購建價格是估價時點的；2、重新購建價格是客觀的；3、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格；4、土地的重新購建價格是在時點狀況下的價格。64ppt課件二、重新購建價格（一）概念重新購建價格是假設在估價1、重置價格

又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

2、重建價格

又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。

第三章成本法（二）建筑物重新購建價格的分類二、重新購建價格65ppt課件1、重置價格又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料重置價格

一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使舊建筑物復原建造有困難的建筑物重建價格

有特殊保護價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物等★有特殊價值的文物古跡的整體估價不能應用成本法

第三章成本法3、適用對象二、重新購建價格66ppt課件重置價格一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相二、重新購建價格1、土地重新購建價格的求取比較法、收益法、基準地價修正法、成本法2、建筑物重新購建價格的求?。?）單位比較法單位面積法單位體積法

第三章成本法（三）重新購建價格的求取67ppt課件二、重新購建價格1、土地重新購建價格的求取比較法、收益法、例例3-7

某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/平方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：1200×500=60（萬元）第三章成本法例3-8

某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為1000元/立方米，則評估該建筑物的重新購建價格為：1000×1000=100萬元68ppt課件例例3-71200×500=60（萬元）第三章成本（3）工料測量法（4）指數(shù)調整法

例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，當時建造該類建筑物一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建造成本的變動狀況為：1999年內(nèi)平均每月比上月遞減1％；2000年與2001年基本保持不變；2002年與2003年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2004年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試利用上述資料求取2004年8月初的該類建筑物的重新建造成本。第三章成本法（2）分部分項法2、建筑物重新購建價格的求取69ppt課件（3）工料測量法（4）指數(shù)調整法例6-9：某建筑三、建筑物折舊（一）概念估價上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價值的損失

折舊＝建筑物在估價時點時的市場價值－重新購建價格

（二）建筑物的折舊因素有形折舊無形折舊物質折舊功能折舊經(jīng)濟折舊第三章成本法70ppt課件三、建筑物折舊（一）概念估價上的折舊是指有各種原因所造成（二）建筑物的折舊因素建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值損失——有形損耗引起物質折舊的原因有：自然經(jīng)過的老朽與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關

——自然力的作用引起的

正常使用的磨損——由人工使用引起的與使用性質、使用強度和使用年數(shù)正相關意外的破壞損毀——因突發(fā)性的天災人禍引起的延遲維修的損壞第三章成本法1、物質折舊71ppt課件（二）建筑物的折舊因素建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑（二）建筑物的折舊因素

由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失3、經(jīng)濟折舊——外部性折舊

供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化第三章成本法2、功能折舊72ppt課件（二）建筑物的折舊因素由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新（三）求取建筑物折舊的方法耐用年限法實際觀察成新折扣法混合法直線法余額遞減法年數(shù)合計法償債基金法綜合法第三章成本法73ppt課件（三）求取建筑物折舊的方法耐用年限法直線法第三章成本1、直線折舊法Di——第i年的年折舊費Di=D

C——建筑物重新購建價格L——殘值N——耐用年數(shù)R——殘值率

計算公式：第三章成本法74ppt課件1、直線折舊法Di——第i年的年折舊費Di=D建筑物的現(xiàn)值年折舊率第三章成本法累計折舊額75ppt課件建筑物的現(xiàn)值年折舊率第三章成本法累計折舊額75pp例3-10

某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8第三章成本法76ppt課件例3-10某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年3、實際觀察法

4、成新折扣法q——成新率VB=C×q直線法觀察法R=0：5、混合法第三章成本法77ppt課件3、實際觀察法4、成新折扣法q——成新率VB=C×q（四）求取建筑物折舊的注意事項

第三章成本法注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響78ppt課件（四）求取建筑物折舊的注意事項

第三章成本法注意土地（1）建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計

（2）建筑物的耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊建3年經(jīng)濟壽命50年17年土地期限70年第三章成本法（3）建筑物的耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用年限計算折舊。即按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算折舊

建2年經(jīng)濟壽命50年土地期限40年12年79ppt課件（1）建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建3、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響（5）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束，應按建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊經(jīng)濟壽命50年10年10年土地期限50年經(jīng)濟壽命50年5年土地期限40年5年第三章成本法（4）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束，應按建筑物耐用年限計算折舊80ppt課件3、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響（5）建筑物出現(xiàn)于4、注意分類折舊

例3－12：某建筑物的重置價格為300萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為15年。其中，門窗等損壞的修復費用為5萬元；裝修的重置價格為65萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為100萬元，平均壽命為15年，已使用12年，殘值率假設均為零。其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額=5萬元

裝修的折舊額

==26萬元

設備的折舊額

==80萬元

長壽命項目的折舊額

==39萬元

該建筑物的折舊總額=5+26+80+39=150萬元第三章成本法81ppt課件4、注意分類折舊例3－12：某建筑物的重置價格為3例：某建筑物的重置價格為180萬，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，其中，門窗等損壞的修復費用為2萬；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。計算其折舊總額。門窗等損壞的折舊額=2（萬元）裝修的折舊額=30*1/5*3=18（萬元）設備的折舊額=60*1/15*10=40（萬元）長壽命項目的折舊額=（180-2-30-60）*1/50*10=17.6（萬元）該建筑物的折舊總額=2+12+40+17.6=77.6（萬元）82ppt課件例：某建筑物的重置價格為180萬，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過成本法總結和例題例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有8成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。83ppt課件成本法總結和例題例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，例：本估價對象是一個專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500平方米，總建筑面積8500平方米；土地權利性質出讓土地使用權；建筑物建成于1981年7月底，建筑結構為鋼筋混凝土結構。在估價時點征用郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要支付10萬元的征地補償、安置等費用，約合每平方米150元；向政府交付土地使用權出讓金等每平方米30元；將土地開發(fā)成可直接供建筑使用，需要“五通一平”需要投資每平方米110元。并且該城市土地分為10個級別，城市邊緣熟地列為最差級，即處于第十級土地上，而估價對象房地產(chǎn)處于第七級土地上，為最差級別的2.2倍。當時建造該建筑物的成本為每平方米600元，估價時點時的重置價格為每平方米1000元。該倉庫的經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為零。試估算該專用倉庫2001年7月30日的價值。84ppt課件例：本估價對象是一個專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面例：某房地產(chǎn)為一企業(yè)所有，地處某市東北部，土地面積為5000m2，該地區(qū)土地等級為三級，為最差等級的6.27倍，于1996年9月取得，土地使用年限60年，估價時點時對應的土地標準價格為400元/m2,并且該地段交通比較便利，土地平整，城市基礎設施條件較好，給予15%的地價修正；建筑物面積共18000m2，其中廠房15000m2，倉庫1000m2，行政樓2000m2。廠房為鋼筋混凝土結構，1997年9月竣工投入使用，估價時點時的重置價格為900元/m2；倉庫為磚木結構，與廠房同時投入使用，估價時點時的重置價格為600元/m2；行政樓為混合結構，于1998年9月竣工交付使用，估價時點時的重置價格為1500元/m2。根據(jù)規(guī)定，廠房耐用年限50年，殘值率為零；倉庫耐用年限30年，殘值率為3%；行政樓耐用年限50年，殘值率為2%。對照建筑物成新率的判定標準，上述建筑物實地觀察的結果為：廠房的成新率85%；倉庫的成新率80%；行政樓的成新率95%。要求用成本法評估出該房地產(chǎn)2002年9月的市場價格。（建筑物的價格用直線法和成新折扣法兩種方法計算）85ppt課件例：某房地產(chǎn)為一企業(yè)所有，地處某市東北部，土地面積為5000第四章收益法第一節(jié)收益法的基本原理收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理的價格或價值的方法。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務辦公樓、公寓、旅館、游樂場、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。86ppt課件第四章收益法第一節(jié)收益法的基本原理86ppt課件三、收益法的操作步驟

1、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料；

2、估算潛在毛收入；

3、估算有效毛收入；

4、估算運營費用；

5、估算凈收益；

6、選用適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；

7、選用適宜的收益法計算公式求取收益價格。87ppt課件三、收益法的操作步驟87ppt課件第二節(jié)收益法的計算公式一、最一般的公式式中V——房地產(chǎn)的收益價格；i——年份；n——房地產(chǎn)的收益年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限）；ai——房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設發(fā)生在年末，下同）；r——房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率。88ppt課件第二節(jié)收益法的計算公式88ppt課件二、收益年限無限年且其他因素不變的公式例：某宗房地產(chǎn)預計某年未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。該宗房地產(chǎn)的收益價格？三、收益年限有限年且其他因素不變的公式此公式的假設前提是：（1）收益年限為有限年n；（2）凈收益每年不變?yōu)閍；（3）資本化率不等于零為r(當?shù)扔诹銜r，V=a×n)89ppt課件二、收益年限無限年且其他因素不變的公式89ppt課件(一)直接用于計算價格例：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該類房地產(chǎn)的資本化率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價格？（二）不同年限價格的換算90ppt課件(一)直接用于計算價格90ppt課件例：已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權利的價格為2500元/平方米，資本化率為12%，試求其30年收益權利的價格。（三）比較不同年限價格的高低要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉換成相同年限下的價格。轉換成相同年限下的價格的方法與上述不同年限91ppt課件例：已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權利的價格為2500元/平價格的換算方法相同。例：有Ａ、Ｂ兩宗房地產(chǎn)，Ａ房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元／平方米，Ｂ房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價1800元／平方米。假設資本化率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。（四）用于比較法中土地使用年限修正例：某宗工業(yè)用地處讓的土地使用權的年限為50年，所處地段的基準地價為1200元/平米，在評估基準地價時設定的土地使用年限為無限92ppt課件價格的換算方法相同。92ppt課件年，現(xiàn)行土地資本化率為10%。通過對基準地價進行土地使用年限修正后的該宗工業(yè)用地的價格。四、凈收益在未來的前若干年有變化的公式凈收益在未來的前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限無限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限無限年的公式式中t—凈收益有變化的年限。此公式的假設前提是：（1）凈收益在未來的前t年（含第t年）有變化，在t年以后無變化為a；（2）資本化率大于零為r；（3）收益年限n為無限年。93ppt課件年，現(xiàn)行土地資本化率為10%。通過對基準地價進行土地使用年限（二）收益年限有限年的公式此公式的假設前提是：（1）凈收益在未來的前t年（含第t年）有變化，在t年以后無變化為a；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。例：某宗房地產(chǎn)，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為？五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是94ppt課件（二）收益年限有限年的公式94ppt課件收益年限無限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限無限年的公式式中b—凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為a，則第二年為（a+b），第三年為（a+2b），依次類推，第n年為[a+(n-1)b]。此公式的假設前提是：（1）凈收益按一定數(shù)額遞增；（2）資本化率大于零為r；（3）收益年限n為無限年例：某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。95ppt課件收益年限無限年，二是收益年限有限年。95ppt課件該宗房地產(chǎn)的收益價格？（二）收益年限有限年的公式此公式的假設前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額遞增；2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限有限年一種。式中b——凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為a，則第二年為（a-2b），依此類推，第n年為96ppt課件該宗房地產(chǎn)的收益價格？96ppt課件為[a-(n-1)b]。此公式的假設前提是：（1）凈收益按一定數(shù)額遞減；（2）資本化率不等于零為r；(3)收益年限為有限年n，且n≤a/b。

n≤a/b和不存在無限年公式的原因是：當n=a/b年時，第（n+1）年的凈收益為零，即（n+1）年的凈收益為[a-nb=a-(a/b)b=0]，此后各年的凈收益均為負值，任何一個“經(jīng)濟人”在a/b年后都不會再經(jīng)營下去。七、凈收益按一定比率遞增的公式97ppt課件為[a-(n-1)b]。97ppt課件凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限無限年，二是受益年限有限年。（一）收益年限無限年的公式式中，g——凈收益逐年遞增的比率，如凈收益第一年為a，則第二年為a（1+g），第三年為，依此類推，第n年為。此公式的假設前提是：（1）凈收益按一定比率遞增；（2）資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g；（3）收益年限n為無限年。例：某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，受益可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價格。98ppt課件凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限無限年（二）收益年限有限年的公式此公式的假設前提是：（1）凈收益按一定比率遞增；（2）資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g(當相等時，V=a×)；（3）收益年限為有限年n。例：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權的剩余年限為５０年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為１６萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長２％；該類房地產(chǎn)的資本化率為９％。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。八、凈收益按一定比率遞減的公式凈收益按一定比率遞減的公式具體有兩種情況：一是99ppt課件（二）收益年限有限年的公式99ppt課件收益年限無限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限無限年的公式式中，ｇ——凈收益逐年遞減的比率，如凈收益第一年為ａ，則第二年為ａ（１－ｇ），第三年為，以此類推，第ｎ年為。此公式的假設前提是：（１）凈收益按一定比率遞減；（２）資本化率大于零為ｒ；（３）收益年限ｎ為無限年。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，設Ａ表示有效毛收入，逐年遞增或遞減的比率為；Ｃ表示運營費用，逐年遞增或遞減的比率為100ppt課件收益年限無限年，二是收益年限有限年。100ppt課件，收益年限為無限年。則：例：某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為２０萬年，運營費用為１２萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長５％，運營費用增長３％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為８％。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。例：某宗房地產(chǎn)預計未來每年的有效毛收入不變?yōu)椋保度f元，運營費用第一年為８萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長２％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為１０％。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。101ppt課件，收益年限為無限年。則：101ppt課件（二）收益年限有限年的公式此公式的假設前提是：（１）凈收益按一定比率遞減；（２）資本化率不等于零為ｒ；（３）收益年限為有限年ｎ。九、預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式預測房地產(chǎn)未來ｔ年的凈收益分別為、、、……、；第ｔ年末的價格為，則其現(xiàn)在的價格為102ppt課件（二）收益年限有限年的公式102ppt課件此公式的假設前提是：（１）已知房地產(chǎn)未來第ｔ年末的價格為；（２）已知房地產(chǎn)未來ｔ年（含第ｔ年）的凈收益。例：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/平米，年凈收益為200元/平米，資本化率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站。該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/平米。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/平米。試求獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。103ppt課件此公式的假設前提是：（１）已知房地產(chǎn)未來第ｔ年末的價格為例：目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預測3年后會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓需要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到3年后市場回升時，將其轉賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6%。如果投資者要求該類房地產(chǎn)的收益率為10%。求該寫字樓目前的價值。例：某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元104ppt課件例：目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預測3年后會回升，現(xiàn)有一座出租，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值。例：預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲10%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。105ppt課件，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值。105pp第三節(jié)凈收益一、凈收益的計算公式凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用實際收益和客觀收益：房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作為估價的對象。但是有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。106ppt課件第三節(jié)凈收益106ppt課件例：某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場2002年10月1日帶租約出售時的正常價格。107ppt課件例：某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計第四節(jié)資本化率投資組合技術主要有抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合兩種。（一）抵押貸款與自有資金的組合計算公式式中——綜合資本化率；

M——貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；

——自有資金所要求的收益率；

——抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率。例：某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，108ppt課件第四節(jié)資本化率108ppt課件抵押貸款的年利率為８％，自有資金要求的年收益率為１５％，求該類房地產(chǎn)的資本化率。例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為２萬元，購買者的自有資金為５萬元，購買者要求的年收益率為１２％，抵押貸款的年利率為８％。試求該房地產(chǎn)的價格。（二）土地與建筑物的組合其公式如：式中Ｌ——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率；Ｂ——建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率。例：某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的４０％，土地資本化率為６％，建筑物資本化率為８％。求綜合資本化率。109ppt課件抵押貸款的年利率為８％，自有資金要求的年收益率為１５％，求該第五節(jié)剩余技術一、土地剩余技術土地剩余技術是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的價值時，則可將此建筑物價值乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，即可求得土地的價值。土地剩余技術計算公式如：110ppt課件第五節(jié)剩余技術110ppt課件式中——土地價值；

——土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益（通常是基于房租的凈收益）；

——建筑物價值（通常用成本法求?。?/p>

——建筑物資本化率；

——土地資本化率。例：某宗房地產(chǎn)，凈收益為每年５０萬元，建筑物價值為２００萬元，建筑物資本化率為１２％，土地資本化率為１０％。求該宗房地產(chǎn)的價值。（二）建筑物的剩余技術111ppt課件式中——土地價值；111ppt課件建筑物的剩余技術的計算公式如下：

第七節(jié)收益法總結例：某旅館需要估價，據(jù)調查，該旅館共有３００張床位，平均每張床位每天向客人實收５０元，年平均空房率為３０％，該旅館營業(yè)平均每月花費１４萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天４５元，年平均空房率為２０％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的３０％；該類房地產(chǎn)的資本化率為１０％。試選用所給資料估算該旅館的價值。112ppt課件建筑物的剩余技術的計算公式如下：112ppt課件例：某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預計2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得凈收益穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求收益率為13%。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價格。113ppt課件例：某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；199例：本估價對象是一座出租的寫字樓；土地總面積12000平米，土地使用權年限為50年，從1996年5月15日起計。總建筑面積52000平米；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結構為鋼筋混凝土結構。其中可供出租的凈使用面積總計為31200平米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間等占用的面積。租金平均每月每平米35元；空房率年平均為10%；建筑物原值5500萬元；家具設備原值500萬元，其經(jīng)濟壽命為10年，殘值率為4%；經(jīng)常費平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調、維修、清潔等費用；房地產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%的余值的1.2%繳納（每年）；其他稅費約為月總收入的6%（每月）。資本化率為10%,試評估該寫字樓2001年5月15日的購買價格，并計算其建筑面積的單價。114ppt課件例：本估價對象是一座出租的寫字樓；土地總面積12000平米，例：某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為4%。1998年該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。在出租期間，每月平均實收租金3萬元。另據(jù)調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費、維修費、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險費等出租費用為73260元，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地1998年11月的土地使用權價格。115ppt課件例：某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地第五章路線價法第一節(jié)路線價法的基本原理

1、概念路線價法是對臨街道路且可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度，選取若干標準宗地求其平均水平價格，將此平均水平價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表及其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。

2、理論依據(jù)：實質上是一種比較法，是比較法的派生方法。116ppt課件第五章路線價法第一節(jié)路線價法的基本原理116pp3、計算公式用于一面臨街矩形土地價格的計算公式：土地價格（單價）=路線價×深度價格修正率土地價格（總價）=路線價×深度價格修正率×土地面積如果土地的形狀和臨街狀況有特殊者，除了依上述計算公式計算價格，還要做加價或減價修正。計算公式如下：土地價格（單價）=路線價×深度價格修正