深圳房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理講義

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

二零一零年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn)

2房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年開展，已經(jīng)由“做工程”階段開展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多工程、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速開展中企業(yè)的成長(zhǎng)瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言4變化不斷增加和加快----風(fēng)險(xiǎn)不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長(zhǎng)客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力工程復(fù)雜性不斷提高----呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？如何實(shí)現(xiàn)對(duì)工程的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運(yùn)營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)開展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場(chǎng)影響力成長(zhǎng)期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

——前言成長(zhǎng)期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場(chǎng)影響力企業(yè)在不同的開展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)開展的成長(zhǎng)期階段，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營管理7一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容1、運(yùn)營的定義2、運(yùn)營管理的根本概念3、對(duì)運(yùn)營管理的深入理解前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容8一、運(yùn)營的定義運(yùn)營〔Operations〕就是把投入的資源〔生產(chǎn)要素〕按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出〔產(chǎn)品和效勞〕的過程。因而是一切組織的最根本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供給運(yùn)輸效勞產(chǎn)品效勞提供產(chǎn)品和效勞的過程前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容9二、運(yùn)營管理的根本概念1、運(yùn)營管理的幾種定義2、企業(yè)價(jià)值鏈3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容10

二、運(yùn)營管理的根本概念

1、運(yùn)營管理的幾種定義運(yùn)營管理〔OperationsManagement〕相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的開展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對(duì)應(yīng)的〔productionManage-ment〕，如：汽車、生產(chǎn)等提供效勞的活動(dòng)稱為“operations”,運(yùn)作/運(yùn)營管理〔OperationsManagement〕前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容11運(yùn)營管理定義〔1〕運(yùn)營管理〔OM〕是對(duì)運(yùn)營過程的方案、組織、實(shí)施和控制，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和效勞的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和效勞創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容12運(yùn)營管理〔OM〕是對(duì)主要經(jīng)營活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶提供商品或效勞中的最根本的經(jīng)營活動(dòng)(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運(yùn)營管理定義〔2〕前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容13運(yùn)營管理〔OM〕就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司根本產(chǎn)品和效勞的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)運(yùn)營管理定義〔3〕前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容14現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供效勞的活動(dòng)均稱為“運(yùn)營”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理〔operationmanagement〕,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容15二、運(yùn)營管理的根本概念

2、企業(yè)價(jià)值鏈〔VCM〕每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈〔VCM〕表示。價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)〔PrimaryActivities〕和支持活動(dòng)〔SecondaryActivities〕兩大類。企業(yè)價(jià)值鏈〔VCM〕----就是創(chuàng)造和提供公司根本產(chǎn)品和效勞并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容16房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容17企業(yè)價(jià)值鏈〔VCM〕運(yùn)營管理〔OM〕就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司根本產(chǎn)品和效勞的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。企業(yè)價(jià)值鏈〔VCM〕就是創(chuàng)造和提供公司根本產(chǎn)品和效勞并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。運(yùn)營管理〔OM〕就是企業(yè)價(jià)值鏈上的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改造前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容18二、運(yùn)營管理的根本概念

3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理企業(yè)的運(yùn)營管理〔OM〕就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和效勞，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和效勞本錢，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容19運(yùn)營管理的對(duì)象和內(nèi)容運(yùn)營管理的目標(biāo)運(yùn)營管理的原那么運(yùn)營管理的執(zhí)行者前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容20

運(yùn)營管理的對(duì)象運(yùn)營管理的對(duì)象是運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)。運(yùn)營過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對(duì)象，運(yùn)營管理必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容211、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行3、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn)運(yùn)營管理的內(nèi)容前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容22第一：不斷滿足客戶需要?！残阅堋r(jià)格、時(shí)間……〕第二：有效利用資源?！踩藛T、材料、運(yùn)輔、庫存、設(shè)備、場(chǎng)地……〕運(yùn)營管理的目標(biāo)提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低本錢，提高效率——提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容23運(yùn)營管理的原那么樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡運(yùn)營過程標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化堅(jiān)持量化的管理與控制前饋控制與反響控制相結(jié)合剛性與柔性相結(jié)合充分利用信息平臺(tái)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容24運(yùn)營管理的執(zhí)行者首席運(yùn)營官〔ChiefOperatingOfficer,縮寫COO，又稱營運(yùn)長(zhǎng)〕，主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營運(yùn)，輔助CEO〔ChiefExecutiveOfficer〕的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營管理，對(duì)CEO負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的開展趨勢(shì)負(fù)責(zé)。COO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁一般來講，COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，那么CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，協(xié)助CEO制定公司的業(yè)務(wù)開展方案前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容25運(yùn)營管理的執(zhí)行者其化運(yùn)營管理執(zhí)行者運(yùn)營總監(jiān)運(yùn)營管理部經(jīng)營管理部方案財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室行政部董事長(zhǎng)秘書前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容26組織制定公司全年、半年、季度和月工作方案提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)…………運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容27組織制定公司全年、半年、季度和月工作方案提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)…………運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容281、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容前言

——運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容29一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與工程方案管理的關(guān)系三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述30一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象：部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個(gè)工程做得很好，但多工程運(yùn)作問題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？同樣的問題重復(fù)發(fā)生不斷地處理問題但總也處理不完換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級(jí)指揮，方案天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低客戶投訴不斷-----出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在開展的過程中并未形成一套標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80%。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述31認(rèn)識(shí)誤區(qū)：認(rèn)為運(yùn)營管理就是工程方案管理最新難題：多工程跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)方案和目標(biāo)如何保證前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述32二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與工程方案管理的關(guān)系〔一〕運(yùn)營與工程〔二〕工程管理簡(jiǎn)介〔三〕運(yùn)營管理與工程管理的區(qū)別〔四〕運(yùn)營管理與工程方案的關(guān)系前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述33〔一〕運(yùn)營與工程工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同工作環(huán)境與方式的不同組織與管理上的不同前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述34〔二〕工程管理簡(jiǎn)介工程的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！肮こ坦芾砭褪侵赴迅鞣N系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成工程的各項(xiàng)工作，有效的工程管理是指在規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行方案、引導(dǎo)和控制工作。”----美國工程管理學(xué)會(huì)<工程管理知識(shí)體系綱要>前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述35工程管理框架圖工程干系人的需要和期望9大知識(shí)領(lǐng)域核心功能范圍管理時(shí)間管理本錢管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險(xiǎn)管理采購管理工程管理工具工程管理技術(shù)9大知識(shí)領(lǐng)域輔助功能前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述36工程管理簡(jiǎn)介：中國工程管理知識(shí)體系框架前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述37〔三〕運(yùn)營管理與工程管理的區(qū)別前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述38〔四〕運(yùn)營管理與工程方案的區(qū)別前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述39多工程公司企業(yè)管理的三個(gè)層次開展目標(biāo)工程開發(fā)運(yùn)營體系戰(zhàn)略管理項(xiàng)目管理運(yùn)營管理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述40確定需要項(xiàng)目選擇項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目控制項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束定義計(jì)劃實(shí)施收尾工程的生命周期前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述41房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、籌劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、本錢、采購、技術(shù)、報(bào)建房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)工程開發(fā)的增值，提高效率、降低本錢，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述42三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈〔二〕房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述43〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述44〔二〕房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、籌劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、本錢、技術(shù)、采購、報(bào)建。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（ValueChain）業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)營組織運(yùn)營管理公司的運(yùn)營組織、業(yè)管標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述45第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)值觀使命愿景Vision希望未來成為什么樣的企業(yè)Mission明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的效勞Values公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)那么Strategy公司的開展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型47企業(yè)組織架構(gòu)運(yùn)營組織系統(tǒng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)運(yùn)營流程系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營管理體系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型48運(yùn)營戰(zhàn)略運(yùn)營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計(jì)成本工程營銷物業(yè)行政人事財(cái)務(wù)運(yùn)營流程系統(tǒng)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運(yùn)營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型49一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)50一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)按照現(xiàn)代管理理論企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷和人力資源管理。分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型51四種架構(gòu)圖職能式工程式弱矩陣式強(qiáng)矩陣式房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型52職能式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的工程。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或比照變化快速相應(yīng)的工程工程協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型53工程式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員工程協(xié)調(diào)適用于包括多個(gè)相似單個(gè)工程的單位或組織以及長(zhǎng)期的大型的重要的和復(fù)雜的工程。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型54矩陣式—弱矩陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員工程協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型55矩陣式-平衡式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理工程協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型56強(qiáng)矩陣式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理工程協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型57矩陣型-復(fù)合式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理工程A協(xié)調(diào)工程協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型58股東大會(huì)董事會(huì)總裁監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部人力資源部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部技術(shù)管理部財(cái)務(wù)管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型59董事長(zhǎng)總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會(huì)公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計(jì)劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型60華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖接上頁財(cái)務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營部工程管理部招標(biāo)采購中心合同預(yù)算部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法務(wù)部客服中心市場(chǎng)研究、土地談判、前期籌劃規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)工程實(shí)行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制設(shè)計(jì)管理部合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算信息化平臺(tái)建立維護(hù)鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕園翡翠城成都翡翠城華潤俱樂部華潤特點(diǎn)：1、公司所有工程影響由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作2、實(shí)行工程經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場(chǎng)反響較慢，管理隊(duì)伍年輕化4、華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì)6、逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城工程和翡翠城工程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型61董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財(cái)務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計(jì)法務(wù)部監(jiān)事長(zhǎng)投資決策中心區(qū)域項(xiàng)目利潤中心成本費(fèi)用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財(cái)務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管成本財(cái)務(wù)分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型62萬科組織架構(gòu)特點(diǎn)：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理管理較標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的開展房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型63運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原那么合理處理好集中和分散的關(guān)系明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系確定各部門權(quán)利與行編寫各部門的部門職能分析各崗位工作飽滿程度因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合確定部門各崗位名稱及根本工作內(nèi)容部門定崗定編時(shí)需要對(duì)公司短其與長(zhǎng)期戰(zhàn)略綜合考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型64責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì)力求機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，人員精干，從簡(jiǎn)單到專業(yè)管理效率高，保持競(jìng)爭(zhēng)力。基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的開展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來的開展需要。每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原那么65部門職能----例：本錢部、采購部各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但根本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能到達(dá)運(yùn)營管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能66崗位職責(zé)----例：本錢部、采購部本錢部經(jīng)理崗位職責(zé)預(yù)算工程師崗位職責(zé)采購部經(jīng)理崗位職責(zé)合約工程主管崗位職責(zé)合約物資主管崗位職責(zé)合約營銷主管崗位職責(zé)本錢管理事務(wù)員崗位職責(zé)三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型671、市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作：1.1負(fù)責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和情況;1.2負(fù)責(zé)組織對(duì)供方〔施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等〕的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄；1.3負(fù)責(zé)定期對(duì)材料設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)行考察，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息；1.4負(fù)責(zé)編制或匯總供方市場(chǎng)考察報(bào)告評(píng)分表和材料市場(chǎng)考察報(bào)告；1.5負(fù)責(zé)建立材料市場(chǎng)信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。2、招投標(biāo)及合同管理2.1負(fù)責(zé)編制工程整體施工招標(biāo)方案及方案；2.2負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作；2.3負(fù)責(zé)組織工程招投標(biāo)工作；2.4負(fù)責(zé)組織工程監(jiān)理的分判；2.5負(fù)責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作；2.6負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位資格審核；2.7負(fù)責(zé)對(duì)部門起草的合同文件進(jìn)行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。3、甲供材料和裝飾材料的管理3.1負(fù)責(zé)編制公司甲供材料的進(jìn)度方案；3.2負(fù)責(zé)物資采購；3.3負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計(jì)部提供裝飾材料和其它需送樣報(bào)審物資的樣品。范例：采購部部門管理職能房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型68范例：本錢部經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)本錢部工作，直接對(duì)主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；2、制定本部門的工作方案和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng)工作方案的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行；3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展工程各建設(shè)階段的本錢控制工作，合理確定和有效控制工程造價(jià)，通過動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)本錢控制目的；4、組織部門開展市場(chǎng)調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價(jià)信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)積累；5、確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價(jià)文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項(xiàng)；6、負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型69范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成工程在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。3、及時(shí)掌握工程工程進(jìn)展的狀況，對(duì)承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。〔僅限工程部的預(yù)算工程師〕4、對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行本錢研究，并向現(xiàn)場(chǎng)工程師或設(shè)計(jì)單位提出本錢建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)變更。5、工程進(jìn)行期間，定期制定本錢估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型70范例：本錢管理中心總監(jiān)職位說明書房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型71范例：本錢部、采購部權(quán)限劃分本錢管理權(quán)限劃分招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分1、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分2、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分3、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型72范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型73范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型74范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型75四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求組織標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想〔求快、求大、求精〕設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分〔二級(jí)OR三級(jí)〕設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé)劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán)組織標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求管理層級(jí)與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn)總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最正確平衡點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型76組織系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)體系的設(shè)計(jì)原那么以組織系統(tǒng)為根底廣與深原那么制度導(dǎo)向原那么實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)為原那么共享互補(bǔ)原那么分與合原那么管理制度的制定必須能夠表達(dá)“分”與“合”原那么，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理創(chuàng)造綜合效應(yīng)，到達(dá)資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理本錢管理制度、管理規(guī)定和管理方法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略開展目標(biāo)做出奉獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整管理制度的要表達(dá)“廣”的原那么，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有局部，也要表達(dá)“深”的原那么，即必須明確和詳細(xì)以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、標(biāo)準(zhǔn)化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型77組織系統(tǒng)文件的建立過程現(xiàn)狀診斷〔WHY〕制定目標(biāo)〔WHERE〕組織人員〔WHO〕明確方案〔WHEN〕文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定〔WHAT〕編制與評(píng)審/培訓(xùn)與應(yīng)用〔HOW〕房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型78與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制需要持續(xù)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型79統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：

手冊(cè)封面文件目錄文件編號(hào)文件版號(hào)紙張字體字號(hào)LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型80三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)〔一〕業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的內(nèi)容〔二〕業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)〔三〕業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求其中，第〔二〕、〔三〕項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)81〔一〕業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原那么公司開展戰(zhàn)略公司組織架構(gòu)各部門管理制度各部門管理規(guī)定各部門管理方法管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對(duì)所管理內(nèi)容的根本標(biāo)準(zhǔn)要求；管理規(guī)定用于標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)部門各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)；部門的管理方法是比照較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并表達(dá)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)82房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)83關(guān)于業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)分類的說明制度也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)那么、準(zhǔn)那么、原那么、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程方法也可稱為：方法、細(xì)那么、指引〔指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文〕房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)84四、房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)〔一〕運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容〔二〕系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)〔三〕運(yùn)營流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)85對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn)高效性原那么有效性原那么明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向原那么根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計(jì)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)用性又具有適度的超前性持續(xù)性原那么基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)〔一〕運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷部門職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷階段3以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營設(shè)計(jì)管理工程管理工程論證工程論證工程管理設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)87案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)88案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)89案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)90案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)91案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)92案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)93案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)94案例——流程清單房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)95基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程，例如：市場(chǎng)調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè)管理支持流程支持流程為其它流程提供根本的框架和底層根底沒有這些管理支持流程，核心流程不可能有效運(yùn)作客戶立項(xiàng)階段流程籌劃階段流程設(shè)計(jì)階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程竣工階段流程本錢管理流程人力資源管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算流程……房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)96***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)97***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)98***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)99***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)100***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)101***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)102***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)103***地產(chǎn)流程工程流程文件清單73個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)104〔二〕系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原那么有效性(Effective)高效性(Efficient)適應(yīng)性(Adaptable)有效性強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果即結(jié)果有效，是指達(dá)成高績(jī)效的流程目標(biāo)的程度，卓越的流程應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的績(jī)效目標(biāo)，這就要求“做正確的事情”高效性強(qiáng)調(diào)的是過程即過程效率，是指以最低的本錢或的有效的結(jié)果，這就要求“正確地做事情”適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的是持續(xù)即持續(xù)適應(yīng)，是指在不同的環(huán)境下〔內(nèi)外部環(huán)境〕能夠保持有效和高效〔一定的流程寬度和靈活性〕房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)105第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)第四階段，正式形成流程文件房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)106——運(yùn)營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求——必要時(shí)需要業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文件的支持——標(biāo)準(zhǔn)文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)107案例1——集團(tuán)公司本錢管理的職能管理職能：經(jīng)營層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定〔集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間〕管理層面：人力資源與考核〔針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、本錢部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)〕；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與效勞房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)108案例1——集團(tuán)公司本錢管理的職能具體操作：目標(biāo)評(píng)審〔立項(xiàng)及方案階段——審批〕動(dòng)態(tài)監(jiān)控〔集團(tuán)本錢月報(bào)〕參與重大招標(biāo)〔鋁合金、總包、電梯〕戰(zhàn)略采購〔與技術(shù)部協(xié)作〕地區(qū)本錢基準(zhǔn)〔考察分析，與地方一起〕標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件本錢控制研究〔設(shè)計(jì)階段、含鋼量〕信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣工程年度月度檢查評(píng)分〔評(píng)分表〕房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)109

五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管理的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性110集團(tuán)公司的組織架構(gòu)公司性質(zhì)：工程——公司——區(qū)域——集團(tuán)管理定位：運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理公司規(guī)模：從小到大，機(jī)構(gòu)從簡(jiǎn)單到復(fù)雜開展階段：初識(shí)——擴(kuò)張——穩(wěn)定——提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性111三種形式：運(yùn)營管控：組織與工程運(yùn)營相關(guān)的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、工程財(cái)務(wù)管控：投資與財(cái)務(wù)如何確立：形成過程：工程——公司——區(qū)域——集團(tuán)授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性112

六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題113脫離實(shí)際，追求大而全沒有及時(shí)清理歸集沒有及時(shí)培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用沒有及時(shí)補(bǔ)充與升級(jí)沿襲以人為法的做法，人不同標(biāo)準(zhǔn)、流程就不同房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題114運(yùn)營管理體系設(shè)計(jì)總結(jié)完整的運(yùn)營管體系要具備適用性、針對(duì)性、可操作性和持續(xù)性預(yù)期目標(biāo)適用性針對(duì)性可操作性持續(xù)性適用于企業(yè)情況基于內(nèi)外部環(huán)境基于現(xiàn)狀管理能力基于現(xiàn)狀專業(yè)能力針對(duì)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)針對(duì)現(xiàn)狀問題對(duì)現(xiàn)狀充分了解研究有效的改進(jìn)建議能夠得到執(zhí)行詳細(xì)的文件目錄可操作的表格設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的流程以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向借鑒先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)適度前瞻設(shè)計(jì)監(jiān)控保障體系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

——房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計(jì)常見問題115房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)

體系運(yùn)行的根本原理運(yùn)營的方案管理運(yùn)營的目標(biāo)管理第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行116一、體系運(yùn)行的驅(qū)動(dòng)方式二、體系運(yùn)行的一般過程房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的根本原理117一、體系運(yùn)行的驅(qū)運(yùn)方式〔一〕目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營、管理活動(dòng)〔二〕方案管理：落實(shí)和協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營、管理活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的根本原理118二、體系運(yùn)行的一般過程環(huán)境條件目標(biāo)與方案實(shí)際進(jìn)度與狀況建立目標(biāo)與計(jì)劃PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO檢查對(duì)比CHECK做出調(diào)整ADJUST各層級(jí)子系統(tǒng)的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——體系運(yùn)行的根本原理119一、房地產(chǎn)企業(yè)方案管理體系的構(gòu)成二、方案的形成三、方案的跟蹤與監(jiān)控四、方案的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理120一、房地產(chǎn)企業(yè)方案管理體系的構(gòu)成公司經(jīng)營方案業(yè)務(wù)管理方案工程開發(fā)相關(guān)方案各業(yè)務(wù)部門工作方案專項(xiàng)業(yè)務(wù)開展方案工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案工程建設(shè)方案工程廣告推廣方案工程營銷方案工程及費(fèi)用開支方案銷售回款方案融資方案房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理121二、方案的形成方案形成的一般過程：自上而下與自下而上方案的編制、評(píng)審、決策與下達(dá)方案管理的責(zé)任部門方案編制的依據(jù)各類方案編制的時(shí)間各項(xiàng)方案編制的深度要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理122方案形成的一般過程：1、每一級(jí)方案自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求〔由上級(jí)或上游方案控制〕2、自下而上編制方案滿足節(jié)點(diǎn)要求3、反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合方案的編制、評(píng)審、決策與下達(dá)1、責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合2、評(píng)審方式：由集團(tuán)業(yè)務(wù)部門、上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)以會(huì)議或會(huì)簽方式3、達(dá)不成一致意見時(shí)，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對(duì)等原那么4、正式審批與下達(dá)方案管理的責(zé)任部門：圍繞方案工作有多種責(zé)任:不同類型和深度的方案責(zé)任部門不同1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運(yùn)營部、總經(jīng)辦等2、主導(dǎo)與配合編寫：審核與評(píng)估部門3、信息管理部門：發(fā)布下達(dá)方案4、決策機(jī)構(gòu)：管理者或委員會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理123范例：**年工程開發(fā)方案匯總表房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理124范例：**工程分期開發(fā)方案房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理125范例：多工程管理的工程方案管理體系圖〔一〕公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)要開發(fā)項(xiàng)目的工作打算公司年度工作計(jì)劃公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的工作目標(biāo)設(shè)想工程部年度工作計(jì)劃項(xiàng)目公司年度工作總進(jìn)度計(jì)劃（分布工程深度）項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃（分項(xiàng)工程深度）項(xiàng)目施工月度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃項(xiàng)目工作月度計(jì)劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃項(xiàng)目工程師月工作計(jì)劃項(xiàng)目竣工報(bào)建項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)度房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理126房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理127房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理方案編制的依據(jù)——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)1、重視經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，特別是自身公司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因各公司操作均不相同2、向標(biāo)桿企業(yè)看齊，形成標(biāo)準(zhǔn)3、例：企業(yè)工期標(biāo)準(zhǔn)〔住宅工期標(biāo)準(zhǔn)〕128房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：萬科、中海、公司標(biāo)準(zhǔn)工期與深圳定額工期的比照129房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理130房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理131房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理說明：1.外單位數(shù)據(jù)來源于《萬科深圳區(qū)域工程標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算表》、《中海工程開展總體進(jìn)度方案〔聯(lián)排、別墅、多層〕》、《深圳市建設(shè)工程施工工期標(biāo)準(zhǔn)2006》。由于各單位統(tǒng)計(jì)計(jì)算的口徑不一，本次比照時(shí)進(jìn)行了必要的數(shù)據(jù)換算、整合2.深圳工期標(biāo)準(zhǔn)中未考慮基坑支護(hù)、根底檢測(cè)、園建道路、入伙整改等工作內(nèi)容3.萬科、中海、公司的標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算中未考慮雨季、假期、場(chǎng)地等工期修正因素132房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：標(biāo)準(zhǔn)工期133房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：標(biāo)準(zhǔn)工期與實(shí)際工期比照134房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理135房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理136房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：公司標(biāo)準(zhǔn)工期137房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理138房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理139房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理140房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理141房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理各類方案編制的時(shí)間1、時(shí)間性方案：結(jié)合具體時(shí)間區(qū)間，內(nèi)容較為豐富，對(duì)象為公司、部門等，如月度工作方案，此類方案按時(shí)間要求定期編制，每月一日2、工程性方案：工程開發(fā)的相關(guān)方案，一般是圍繞工程的某一專業(yè)工作方案，針對(duì)整個(gè)工程全開發(fā)過程，如施工方案、采購方案，在具體條件時(shí)編制，且隨條件變化而不斷調(diào)整3、綜合性方案：涉及多個(gè)部門的專題方案，如資金方案，有時(shí)間區(qū)間要求，定期編制，具備什么樣條件編制到什么程度142房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理各項(xiàng)方案編制的深度要求——形成標(biāo)準(zhǔn)模板，例：里程碑方案采購方案模板方案管理體系文件一套143房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：**工程里程碑方案144房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：**公司**工程合約招標(biāo)方案145房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理146房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理147房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理148房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理149房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理150房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：方案管理體系文件一套151房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理152房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理153房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理154房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理155房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理二、方案的跟蹤與監(jiān)控各類管理報(bào)告、報(bào)表系統(tǒng)實(shí)時(shí)交互與共享的信息平臺(tái)會(huì)議制度實(shí)地檢查抽查156房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理各類方案管理報(bào)告1、部門工作周報(bào)月報(bào)季報(bào)2、工程管理周報(bào)月報(bào)3、地區(qū)公司的經(jīng)營管理月報(bào)4、集團(tuán)型企業(yè)的經(jīng)營分析報(bào)告5、其他報(bào)告、報(bào)表范例：各級(jí)方案編制時(shí)間責(zé)任圖、集團(tuán)總分析月報(bào)、工程管理月報(bào)157房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：工程管理月報(bào)158房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——集團(tuán)控制〔27節(jié)點(diǎn)〕159房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——集團(tuán)控制〔27節(jié)點(diǎn)〕160房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——集團(tuán)控制〔27節(jié)點(diǎn)〕備注：紫色背景為本次增加節(jié)點(diǎn)161房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕162房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕163房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕164房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕165房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕166房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：二級(jí)控制方案——公司控制〔128節(jié)點(diǎn)〕167房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——工程管理168房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——工程管理169房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——預(yù)算完成情況170房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——預(yù)算完成情況171房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——預(yù)算完成情況172房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——預(yù)算完成情況173房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——預(yù)算完成情況174房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)175房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)176房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)177房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理范例：集團(tuán)總分析月報(bào)——集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)178房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的方案管理方案的適用性與權(quán)威性的平衡關(guān)鍵線路與節(jié)點(diǎn)的控制調(diào)整管理層級(jí)調(diào)整的信息溝通方案調(diào)控179房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理一、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理體系的構(gòu)成二、目標(biāo)的設(shè)定三、目標(biāo)的跟蹤與動(dòng)態(tài)反響四、目標(biāo)的偏差分析五、目標(biāo)的調(diào)整180一、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理體系的構(gòu)成以預(yù)算管理目標(biāo)為主導(dǎo)的經(jīng)營目標(biāo)1、收入2、支出：本錢、稅、費(fèi)3、利潤4、其他指標(biāo)：收益率、周轉(zhuǎn)率以績(jī)效管理目標(biāo)為主導(dǎo)的管理目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理181房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：工程預(yù)算指標(biāo)〔經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地價(jià)及規(guī)劃、本錢估算、稅費(fèi)說明、竣工與建安支出方案表、銷售配比、銷售節(jié)奏、銷售方案表、現(xiàn)金流量表、收益測(cè)算表、年度利潤結(jié)轉(zhuǎn)方案、敏感分析、地價(jià)支付、工程分期〕182房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理本錢估算表183房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理稅費(fèi)說明184房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理工程現(xiàn)金流量表185房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理工程利潤表186房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理工程利潤表187房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理地價(jià)支付188房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理地價(jià)及規(guī)劃要點(diǎn)189房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理地價(jià)及規(guī)劃要點(diǎn)190房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理工程銷售方案表191房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——資金方案表192房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——銷售結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)193房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——結(jié)轉(zhuǎn)工程建安本錢明細(xì)表說明：1、本表反映08年度結(jié)轉(zhuǎn)工程的建安本錢情況，分工程填列2、各工程合計(jì)建安本錢金額應(yīng)當(dāng)與商品房結(jié)轉(zhuǎn)表對(duì)應(yīng)科目金額對(duì)應(yīng)3、本表由本錢部負(fù)責(zé)，其他相關(guān)部門協(xié)作194房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——營業(yè)費(fèi)用明細(xì)表195房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——工程開發(fā)方案196房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理范例：**年經(jīng)營方案——財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)197范例：方案管理綱要房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理一、目的提高各職能中心〔部門〕制定方案的科室實(shí)行，確保公司年度利潤目標(biāo)的順利完成，逐步標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)運(yùn)營管理。二、主要原那么重要節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度控制，管理本錢、費(fèi)用控制、強(qiáng)化執(zhí)行。三、適用范圍集團(tuán)中國區(qū)域各職能中心〔部門〕、各分公司四、主要內(nèi)容2、中心〔部門〕責(zé)任狀主要內(nèi)容各中心〔部門〕根據(jù)集團(tuán)中國區(qū)域年度經(jīng)營方案變質(zhì)本中心〔部門〕的年度工作方案，并在總經(jīng)辦總體協(xié)調(diào)后形成目標(biāo)責(zé)任書。198房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理199房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理200房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理201房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理3、目標(biāo)責(zé)任書簽訂各中心〔部門〕年度目標(biāo)責(zé)任書編制完成后，由中心〔部門〕第一負(fù)責(zé)人和公司分管管理層共同向集團(tuán)中國區(qū)域首席副總經(jīng)理承諾按時(shí)、按質(zhì)、按量完成方案，并簽訂目標(biāo)責(zé)任書。4、目標(biāo)責(zé)任書方案的變更除不可抗拒的因素之外，區(qū)域內(nèi)任何中心〔部門〕或個(gè)人均無權(quán)變更目標(biāo)責(zé)任書中的方案，因任何失誤而影響到區(qū)域的經(jīng)營目標(biāo)，將追究部門負(fù)責(zé)人和分管管理層的責(zé)任。不可抗拒因素〔董事會(huì)的決定為主〕產(chǎn)生時(shí)，按以下操作進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任書方案變更5、目標(biāo)責(zé)任書的考核各中心〔部門〕的目標(biāo)責(zé)任書簽訂后，每半年考核一次，由總經(jīng)辦組織執(zhí)行，同時(shí)總經(jīng)辦盡快制定詳細(xì)的目標(biāo)責(zé)任書考核細(xì)那么和獎(jiǎng)懲方法。五、此綱要的最終解釋權(quán)歸集團(tuán)中國區(qū)域總經(jīng)辦六、附：目標(biāo)責(zé)任書變更申請(qǐng)表202房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理集團(tuán)中國區(qū)域年度目標(biāo)責(zé)任書變更申請(qǐng)表〔2007年〕NO:203房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理

二、目標(biāo)的設(shè)定三、跟蹤與動(dòng)態(tài)反響四、目標(biāo)的偏差分析五、目標(biāo)的調(diào)整上述均與方案管理類似，以本錢目標(biāo)管理的案例說明范例：工程預(yù)算指標(biāo)、全面預(yù)算管理指標(biāo)、各部門年度目標(biāo)204本錢目標(biāo)管理的根本模型目標(biāo)成本（總成本及分項(xiàng)成本）實(shí)際成本（總成本及分項(xiàng)成本）項(xiàng)目實(shí)施方案建立目標(biāo)PLAN做出調(diào)整ADJUST檢查對(duì)比CHBCX項(xiàng)目實(shí)施DO房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理205本錢目標(biāo)管理的幾個(gè)階段新工程開展籌劃定位方案或初步施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購竣工結(jié)算本錢估算〔初始〕本錢測(cè)算〔預(yù)控〕目標(biāo)本錢〔開展〕目標(biāo)本錢調(diào)整〔內(nèi)控〕動(dòng)態(tài)本錢結(jié)算本錢分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行

——運(yùn)營的目標(biāo)管理206動(dòng)態(tài)本錢構(gòu)成動(dòng)態(tài)本錢=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性本錢+待發(fā)生本錢動(dòng)態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約