北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與棚改區(qū)別介紹

北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與棚改區(qū)別介紹北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與棚改區(qū)別介紹1目錄一、定義與分類(lèi)二、政策三、流程四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與棚改項(xiàng)目的區(qū)別目錄2定義與分類(lèi)定義與分類(lèi)我市棚改現(xiàn)狀定義與分類(lèi)定義與分類(lèi)3定義與分類(lèi)棚戶區(qū)：在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋建成年限較長(zhǎng)、房屋質(zhì)量較差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隱患，道路、通訊、水、電、氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全的區(qū)域。從改造對(duì)象分：城市棚戶區(qū)平房區(qū)院落修繕危舊房改造城中村邊角地整治新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治國(guó)有工礦棚戶區(qū)從擬改造土地性質(zhì)分：國(guó)有土地上的棚改項(xiàng)目國(guó)有集體土地混雜的棚改項(xiàng)目集體土地上的棚改項(xiàng)目從實(shí)施方式分：針對(duì)國(guó)有土地的一次性招投標(biāo)方式針對(duì)集體土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)方式定義與分類(lèi)棚戶區(qū)：在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建4我市棚改現(xiàn)狀成績(jī)：根據(jù)2016年《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：北京市2013-2015年棚改三年改造8萬(wàn)戶目標(biāo)任務(wù)已超額完成，共啟動(dòng)改造項(xiàng)目210余個(gè)，改善了8.6萬(wàn)戶家庭住房條件。根據(jù)北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室官方網(wǎng)站12月29日消息，1-11月份，全市累計(jì)完成棚戶區(qū)改造協(xié)議簽訂、搬遷騰退或房屋修繕加固37652戶，超額完成全年改造任務(wù)(35000戶)。目標(biāo)：2013年，北京上報(bào)的棚改目標(biāo)是至2017年底完成15萬(wàn)戶，2017年年初完成四環(huán)內(nèi)的全部棚改項(xiàng)目。根據(jù)目前已公開(kāi)的數(shù)據(jù)，全市已完成棚戶區(qū)改造約12.4萬(wàn)戶，約占總改造任務(wù)（15萬(wàn)戶）的82.67%我市棚改現(xiàn)狀成績(jī)：目標(biāo)：根據(jù)目前已公開(kāi)的數(shù)據(jù)，全市已完成棚戶5國(guó)家政策及解讀地方政策及解讀政策國(guó)家政策及解讀政策6國(guó)家政策及解讀《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院[2007]24號(hào)）《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議）《國(guó)家林業(yè)局關(guān)于做好國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造試點(diǎn)工作的緊急通知》（林計(jì)發(fā)〔2008〕251號(hào)）《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2009]295號(hào)）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）《財(cái)政部積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作》（財(cái)綜[2010]8號(hào)）《關(guān)于中央投資支持國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》（建保[2010]56號(hào)）《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知（建保[2010]58號(hào)）》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2011]45號(hào)）《關(guān)于對(duì)國(guó)有工礦棚戶區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》（建保[2011]199號(hào)）《關(guān)于做好鐵路棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的通知》（鐵政法[2012]57號(hào)）《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建保[2012]190號(hào)）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國(guó)辦發(fā)[2014]36號(hào)）《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2015]37號(hào)）從2005年遼寧省率先啟動(dòng)全省范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造，到2007年上一屆政府啟動(dòng)保障性安居工程，再到2013年新一屆政府全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作至今，中央政府及各部委下發(fā)了大量文件推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。重民生重經(jīng)濟(jì)兩者兼重200720082013國(guó)家政策及解讀《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意7國(guó)家層面棚戶區(qū)改造工作可以簡(jiǎn)單分為三個(gè)階段：第一階段：立足民生階段。通過(guò)加大廉租住房建設(shè)等多種手段，滿足廣大低收入者的住房改善需求。第二階段：應(yīng)對(duì)金融危機(jī)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。通過(guò)保障性安居工程，應(yīng)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，提高內(nèi)需驅(qū)動(dòng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的地位。第三階段：助推經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善階段。通過(guò)棚戶區(qū)改造，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時(shí)有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議）《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院[2007]24號(hào)）國(guó)家政策及解讀國(guó)家層面棚戶區(qū)改造工作可以簡(jiǎn)單分為三個(gè)階段：第二階段：第三階8《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院[2007]24號(hào)）……（二）總體要求。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善?！ㄊ┘涌旒谐善飸魠^(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平?！ㄊ┞鋵?shí)解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)政策和建房用地。一是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。二是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。三是對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，各地要切實(shí)保證供應(yīng)。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出。四是社會(huì)各界向政府捐贈(zèng)廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈(zèng)稅收扣除的有關(guān)政策。五是社會(huì)機(jī)構(gòu)投資廉租住房或經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治的，可同時(shí)給予相關(guān)的政策支持。（十七）確保住房質(zhì)量和使用功能。廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整治，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用的原則。要提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，在較小的戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。要切實(shí)加強(qiáng)施工管理，確保施工質(zhì)量。有關(guān)住房質(zhì)量和使用功能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。……國(guó)家政策及解讀《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院[9《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議）1.加快建設(shè)保障性安居工程。加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。2.加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3.加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4.加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。5.加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。6.加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。7.加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。8.提高城鄉(xiāng)居民的收入。9.在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。10.加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。國(guó)家政策及解讀《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國(guó)務(wù)院10《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。2008年至2012年，全國(guó)改造各類(lèi)棚戶區(qū)1260萬(wàn)戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧。但也要看到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中。這些棚戶區(qū)住房簡(jiǎn)陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時(shí)，有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。國(guó)家政策及解讀《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]2511地方政策及解讀2007年市建委赴遼寧阜新、撫順調(diào)研棚戶區(qū)改造工作。2008年4月市建委主任調(diào)研門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)。2008年9月市領(lǐng)導(dǎo)召開(kāi)會(huì)議研究門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)改造方案。2008年11月時(shí)任北京市市長(zhǎng)郭金龍同志主持會(huì)議聽(tīng)取門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)改造匯報(bào)并審議通過(guò)。2009年門(mén)頭溝區(qū)委書(shū)記在北京市第十三屆人大一次會(huì)議中提出給予門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)改造資金支持等一攬子優(yōu)惠政策的建議。2009年4月北京市委、市政府決定根據(jù)遼寧等地棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)做法和門(mén)頭溝采空區(qū)棚戶區(qū)等項(xiàng)目現(xiàn)狀啟動(dòng)“三區(qū)三片”城市棚戶區(qū)試點(diǎn)改造工作。2011年……2016年《北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號(hào)）《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用〔2014〕275號(hào)）《北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見(jiàn)》《北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（京國(guó)土儲(chǔ)〔2014〕289號(hào)）《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2014〕18號(hào)）《關(guān)于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)整和房屋銷(xiāo)售等政策加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)》（京建文〔2015〕34號(hào)）《關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》（京發(fā)改〔2015〕693號(hào)）《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用〔2015〕187號(hào)）調(diào)研嘗試總結(jié)經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大試點(diǎn)深化完善地方政策及解讀2007年市建委赴遼寧阜新、撫順調(diào)研棚戶區(qū)改造12《北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號(hào)）地方政策及解讀《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2014〕18號(hào)）為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)務(wù)院[2007]24號(hào)）及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改一革委等部門(mén)《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?009)295號(hào)）等文件精神，全面推進(jìn)本市城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)（以下簡(jiǎn)稱棚戶區(qū)）改造工作，加快解決群眾住房困難，制定本實(shí)施方案。棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作是重大的民生工程、環(huán)境工程、安全工程和發(fā)展工程。黨中央、國(guó)務(wù)院和市委、市政府高度重視此項(xiàng)工作，做出了一系列決策部署，出臺(tái)了若干政策措施，有效推動(dòng)了該項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。為全面實(shí)施《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)），進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作力度，加快解決棚戶區(qū)群眾的住房困難，并有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見(jiàn)?！侗本┦屑涌斐鞘泻蛧?guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)13地方政策及解讀《北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號(hào)）《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2014〕18號(hào)）定義在國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋使用功能和市政基礎(chǔ)設(shè)施不全、居住環(huán)境惡劣、社會(huì)問(wèn)題突出，采取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等市場(chǎng)運(yùn)作方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡且難以改造的區(qū)域。包括城市棚戶區(qū)項(xiàng)目和國(guó)有工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目。其中，城市棚戶區(qū)項(xiàng)目包括：平房區(qū)院落修繕項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目、城中村邊角地整治項(xiàng)目、新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目。領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治領(lǐng)導(dǎo)小組和指揮部責(zé)任主體區(qū)縣政府、國(guó)有企業(yè)區(qū)縣政府相關(guān)部門(mén)重大項(xiàng)目辦住房城鄉(xiāng)建設(shè)委國(guó)資委發(fā)改委財(cái)政局規(guī)劃委國(guó)土局審計(jì)局監(jiān)察局地稅局文物局市政市容委環(huán)保局金融局公安局園林綠化局地勘及市政專業(yè)公司保障性住房建設(shè)投資中心重大項(xiàng)目辦住房城鄉(xiāng)建設(shè)委國(guó)資委發(fā)改委財(cái)政局規(guī)劃委國(guó)土局審計(jì)局監(jiān)察局地稅局文物局市政市容委環(huán)保局金融局公安局園林綠化局地勘及市政專業(yè)公司保障性住房建設(shè)投資中心地方政策及解讀《北京市加快城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方14北京市國(guó)土資源局《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用〔2015〕187號(hào)）北京市發(fā)展和改革委員會(huì)北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室《關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》（京發(fā)改〔2015〕693號(hào)）北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門(mén)《關(guān)于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)整和房屋銷(xiāo)售等政策加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)》（京建文〔2015〕34號(hào)）北京市人民政府《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2014〕18號(hào)）《北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（京國(guó)土儲(chǔ)〔2014〕289號(hào)）《北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見(jiàn)》北京市國(guó)土資源局《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用〔2014〕275號(hào)）2014年6月10日，突破了“城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造”的范疇。目前該文件全文內(nèi)容未知，按照上一文件請(qǐng)示內(nèi)容：“建議以市政府名義做出我市棚改用地政策規(guī)定為妥。我局代擬了《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見(jiàn)的通知》”，該文件應(yīng)為“請(qǐng)示”的正式文件。2014年6月20日，本文為上文的“配套文件”，文件明確了“棚改一次性招標(biāo)”工作的責(zé)任分工、組織實(shí)施、成本、利潤(rùn)、政府收益、資金平衡方案、出讓合同、監(jiān)督管理等工作。2014年6月26日，文件充分考慮了北京市國(guó)土資源局《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用〔2014〕275號(hào)）文件的請(qǐng)示內(nèi)容，除未細(xì)化集體土地上的棚改項(xiàng)目運(yùn)作方式以外，國(guó)有土地上的棚改項(xiàng)目安置房建設(shè)方式、區(qū)縣政府作為一次性招投標(biāo)主體、資金籌措瓶頸等內(nèi)容都在本文件中予以明確。2015年3月30日，明確了一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目須全部為國(guó)有用地；投標(biāo)企業(yè)應(yīng)為中央、市屬、區(qū)屬或三者混合的全資國(guó)有企業(yè)；區(qū)縣政府提出項(xiàng)目資金平衡方案；回遷安置房產(chǎn)權(quán)為商品房；規(guī)劃指標(biāo)可適當(dāng)突破。2015年4月7日，文件正式將集體土地上的棚改項(xiàng)目納入全市棚改工作。2015年5月11日，1、關(guān)于適用范圍；2、關(guān)于一次性招標(biāo)

投資利潤(rùn)率；3、關(guān)于投標(biāo)資格審核；4、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)；5、關(guān)于安置房建設(shè)；6、關(guān)于轉(zhuǎn)為棚改項(xiàng)目成本清算問(wèn)題地方政策及解讀北京市國(guó)土資源局《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用15流程不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程工作內(nèi)容簡(jiǎn)介流程不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程16不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程申報(bào)實(shí)施不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程申報(bào)實(shí)施17不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程項(xiàng)目申報(bào)棚改方案初步聯(lián)審會(huì)區(qū)政府市重大辦建立棚改分指揮部鎮(zhèn)街上報(bào)項(xiàng)目，進(jìn)行摸底調(diào)查及征求各委辦局意見(jiàn)初步方案各委辦局審核同意統(tǒng)一納入計(jì)劃申報(bào)流程不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程項(xiàng)目申報(bào)棚改方案初步聯(lián)審會(huì)區(qū)政府市重大辦18不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程一次性招標(biāo)拆建分離拆建國(guó)有土地集體土地異地回遷原地回遷非商品房原地回遷商品房國(guó)有土地原地回遷商品房平衡資金經(jīng)營(yíng)性地塊平衡資金經(jīng)營(yíng)性地塊實(shí)施不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程一次性招標(biāo)拆建分離拆建國(guó)有土地集體土地異19不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程棚改主體的確定方式招標(biāo)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)直接授權(quán)PPP棚改主體的確定目前有四種方式：不同類(lèi)型棚改項(xiàng)目流程棚改主體的確定方式招標(biāo)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)直接授20方案關(guān)鍵步驟工作內(nèi)容簡(jiǎn)介國(guó)有土地征收集體土地征地拆遷土地驗(yàn)收立項(xiàng)棚改方案補(bǔ)償方案方案關(guān)鍵步驟工作內(nèi)容簡(jiǎn)介國(guó)有土地征收集體土地征地拆遷土地驗(yàn)收21工作內(nèi)容簡(jiǎn)介方案提出意向棚改方案區(qū)各委辦聯(lián)審區(qū)政府審核市各委辦聯(lián)審納入計(jì)劃以鎮(zhèn)、街上或者意向主體提出棚改意向初步方案（PPT形式）區(qū)各部門(mén)審核同意通過(guò)審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后市各部門(mén)棚改方案的流程工作內(nèi)容簡(jiǎn)介方案提出棚改方案區(qū)各委辦聯(lián)審區(qū)政府審核市22方案工作內(nèi)容簡(jiǎn)介棚改方案的內(nèi)容4、主要工作內(nèi)容及實(shí)施計(jì)劃5、征地實(shí)施方案6、騰退實(shí)施方案7、市政方案8、投資方案9、資金平衡分析10、項(xiàng)目工作措施及實(shí)施效果11、重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明3、方案編制依據(jù)2、棚戶區(qū)改造的原則及方式1、項(xiàng)目基本情況工作內(nèi)容方案工作內(nèi)容簡(jiǎn)介棚改方案的內(nèi)容4、主要工作內(nèi)容及實(shí)施計(jì)劃5、23工作內(nèi)容簡(jiǎn)介方案補(bǔ)償方案的原則與內(nèi)容原則：1、公平公正、確保民生；2、依法合規(guī)、切實(shí)可行；3、因地制宜、結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)；4、聽(tīng)取被征收人意見(jiàn)（針對(duì)國(guó)有土地）。內(nèi)容：總則：目的、項(xiàng)目范圍、主體、工作職責(zé)、被征收人、被拆遷人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)房屋安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）與臨時(shí)周轉(zhuǎn)：安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、安置對(duì)象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、安置房標(biāo)準(zhǔn)、安置房?jī)r(jià)格、安置房戶型選擇原則、全部放棄安置房補(bǔ)助、臨時(shí)周轉(zhuǎn)未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的處理意見(jiàn)。工作內(nèi)容簡(jiǎn)介方案補(bǔ)償方案的原則與內(nèi)容原則：內(nèi)容：24工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)審批種類(lèi)編制報(bào)告種類(lèi)項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）審批（1）使用政府性資金投資建設(shè)的項(xiàng)目；（2）國(guó)家機(jī)關(guān)的基本建設(shè)項(xiàng)目；（3）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。核準(zhǔn)企業(yè)不使用政府資金投資建設(shè)的少數(shù)重大項(xiàng)目和限制類(lèi)項(xiàng)目（北京市政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄）。備案企業(yè)不使用政府資金投資建設(shè)的項(xiàng)目，除重大項(xiàng)目和限制類(lèi)項(xiàng)目外。立項(xiàng)報(bào)告類(lèi)型工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)審批種類(lèi)編制報(bào)告種類(lèi)項(xiàng)目建議書(shū)可行性25工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)報(bào)件所需材料（1）規(guī)劃條件（2）建設(shè)單位《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼》和公司章程，法定代表人身份證明書(shū)，授權(quán)委托書(shū)（3）一次性招標(biāo)方案（4）中標(biāo)通知書(shū)（5）實(shí)施方案（6）土地預(yù)審（7）棚改冊(cè)子（8）區(qū)縣人民政府關(guān)于建設(shè)主體的授權(quán)文件或委托協(xié)議（9）配建公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還需提交行業(yè)主管部門(mén)出具同意項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)。（10）綠通或環(huán)評(píng)批復(fù)項(xiàng)目編制所需材料（1）規(guī)劃條件（2）項(xiàng)目的實(shí)施方案（3）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（4）企業(yè)信息（5）貸款的比例工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)報(bào)件所需材料（1）規(guī)劃條件項(xiàng)目編制所26工作內(nèi)容簡(jiǎn)介國(guó)家政策：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）《關(guān)于印發(fā)<國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法>的通知》（建房[2011]77號(hào)）北京政策：《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)[2011]27號(hào)）《關(guān)于印發(fā)<北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法>的通知》（京建法[2011]16號(hào)）

《關(guān)于印發(fā)<北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法>的通知》（京建法[2011]18號(hào)）《關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京建法[2012]19號(hào)）《關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)<北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案>的通知》(京建拆[2009]450號(hào))《北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法》(京建法[2016]19號(hào))2017年2月15日起施行關(guān)鍵步驟國(guó)有土地征收工作內(nèi)容簡(jiǎn)介國(guó)家政策：北京政策：關(guān)鍵步驟國(guó)有土地征收27工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟國(guó)有土地征收征收主體市縣級(jí)人民政府實(shí)施主體市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)房屋征收實(shí)施單位房屋征收部門(mén)或房屋征收部門(mén)委托的單位街道辦事處評(píng)估機(jī)構(gòu)征收勞務(wù)拆除服務(wù)審計(jì)公司提出征收申請(qǐng)發(fā)布暫停公告選定估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展入戶調(diào)查，預(yù)評(píng)估草擬征收補(bǔ)償方案并公布完善補(bǔ)償方案并修改補(bǔ)償方案再次公布認(rèn)定處理未登記建筑開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估落實(shí)補(bǔ)償資金及安置房源作出征收決定并公告公示估價(jià)結(jié)果并送達(dá)估價(jià)報(bào)告簽訂補(bǔ)償協(xié)議審計(jì)、結(jié)案工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟國(guó)有土地征收征收主體實(shí)施主體房屋征收實(shí)施28征地拆遷《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（2003京政令124號(hào)）1、集體土地房屋拆遷依據(jù)2、明確拆遷人的概念3、宅基地面積認(rèn)定的基本原則工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟集體土地征地拆遷&拆遷騰退拆遷騰退落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。提出農(nóng)民新村建設(shè)的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。農(nóng)民合作建房，是農(nóng)民自己出資改善居住條件的一種建房形式，不同于國(guó)家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策不適用于《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村可根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿，自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。征地拆遷工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟集體土地征地拆遷&拆遷騰退拆遷騰29制定騰退工作方案召開(kāi)騰退專題會(huì)，根據(jù)市、區(qū)兩級(jí)政府的相關(guān)文件，確定騰退實(shí)施主體組織實(shí)施對(duì)各服務(wù)公司的招標(biāo)工作組織入戶調(diào)查召開(kāi)鄉(xiāng)代表會(huì)，初步確定區(qū)位價(jià)、房屋安置辦法等細(xì)則，并審議通過(guò)實(shí)施細(xì)則召開(kāi)村級(jí)代表大會(huì)，宣傳政策正式啟動(dòng)騰退工作，組織實(shí)施補(bǔ)償安置相關(guān)工作工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟集體土地拆遷騰退制定騰退工作方案召開(kāi)騰退專題會(huì)，根據(jù)市、區(qū)兩級(jí)政府的相關(guān)文件30房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的大市政是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘市政驗(yàn)收、移交資料供地驗(yàn)收手續(xù)驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收成本驗(yàn)收工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟土地驗(yàn)收房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的31核查項(xiàng)目資料核查權(quán)屬文件地上物測(cè)繪及現(xiàn)場(chǎng)踏勘核查解押情況區(qū)（國(guó)土分局）組織項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收并形成初審意見(jiàn)分局驗(yàn)收意見(jiàn)市中心部門(mén)內(nèi)審供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)內(nèi)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要其他項(xiàng)目：市場(chǎng)部組織土地入市企業(yè)為主體項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)移交儲(chǔ)備部國(guó)土分局初審市國(guó)土局復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收完成工作內(nèi)容簡(jiǎn)介關(guān)鍵步驟土地驗(yàn)收核查項(xiàng)目資料核查權(quán)屬文件地上物測(cè)繪及現(xiàn)場(chǎng)踏勘核查解押情況區(qū)（32工作內(nèi)容簡(jiǎn)介棚改全流程集體土地棚改流程國(guó)有土地棚改流程工作內(nèi)容簡(jiǎn)介棚改全流程集體土地棚改流程國(guó)有土地棚改流程33金利安JINLIAN

四、二者比較分析4.組織管理5.投融資方式6.回遷安置方式3.項(xiàng)目申報(bào)要求7.實(shí)施方案的位置和作用2.開(kāi)發(fā)模式1.主體8.棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)代征代拆遷地塊處理9.成本審計(jì)金利安四、二者比較分析4.組織管理5.投融資34金利安JINLIAN1.主體：授權(quán)主體主要有：市土儲(chǔ)中心、區(qū)縣分中心、聯(lián)儲(chǔ)、通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定、直接授權(quán)國(guó)企等。實(shí)施主體主要是在前三種授權(quán)主體下再通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、直接委托等方式確定項(xiàng)目具體實(shí)施企業(yè)（分帶資和不帶資）。

一級(jí)開(kāi)發(fā)分為授權(quán)主體和實(shí)施主體。

金利安1.主體：授權(quán)主體主要有：市土儲(chǔ)中心、區(qū)縣分中心、聯(lián)儲(chǔ)35金利安JINLIAN1.主體：

棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體和實(shí)施主體：

各區(qū)縣政府各區(qū)縣可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等公開(kāi)方式確定改造實(shí)施主體。實(shí)施主體責(zé)任主體主體金利安1.主體：棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體和實(shí)施主體：36金利安JINLIAN棚改購(gòu)買(mǎi)服務(wù)主體及承接主體：

2016年5月16日，按照《關(guān)于政府購(gòu)買(mǎi)棚戶區(qū)改造服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)》京財(cái)經(jīng)二[2016]770號(hào)文，

市重大辦和區(qū)住建委為購(gòu)買(mǎi)服務(wù)主體，可采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判（磋商）、單一來(lái)源采購(gòu)、政府授權(quán)等方式確定承接主體。各區(qū)縣住建委為了免責(zé)凡是在文件發(fā)布之后的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目承接主體大多都采用公開(kāi)招標(biāo)方式。1.主體：金利安棚改購(gòu)買(mǎi)服務(wù)主體及承接主體：1.主體：37金利安JINLIAN2.開(kāi)發(fā)模式：參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目的：大多前期參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，其初衷為了土地二級(jí)市場(chǎng)去拿這塊土地，主要對(duì)地塊情況更加了解，通過(guò)一定措施和手段有利于二級(jí)土地獲?。簬l件入市（回遷房建設(shè)），通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民工作對(duì)安置房及相關(guān)商業(yè)用房讓利于被拆遷人。棚戶區(qū)改造方式比較靈活：分為拆建分離模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式和一次性招標(biāo)土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式。主要涉及文件京國(guó)土用[2015]187號(hào)文，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地全部為國(guó)有存量土地的，可按有關(guān)規(guī)定將棚改前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)；對(duì)于主要為集體土地的棚改項(xiàng)目，建議仍按現(xiàn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)模式推進(jìn)。金利安2.開(kāi)發(fā)模式：參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目的：大多前期參與38金利安JINLIAN項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)棚戶區(qū)改造自有資金不低于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的30%自有資金比例20%回遷房立項(xiàng)多采用三定三限項(xiàng)目，需要單獨(dú)選址單獨(dú)立項(xiàng)往往跟棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一起立項(xiàng)（單獨(dú)選址外遷除外），棚戶區(qū)改造主體同時(shí)也是回遷房建設(shè)主體成本審核前期允許回遷房的建設(shè)成本和安置房的銷(xiāo)售的差價(jià)計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，后期不允許計(jì)入。允許差價(jià)計(jì)入開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率三定三限回遷房參照類(lèi)似經(jīng)適房建設(shè)的利潤(rùn)率3%進(jìn)行核定。拆建分離的項(xiàng)目利潤(rùn)率參照37號(hào)文，一次性招標(biāo)的項(xiàng)目安置房利潤(rùn)率不超過(guò)15%2.開(kāi)發(fā)模式：金利安項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)棚戶區(qū)改造自有資金不低于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成39金利安JINLIAN3.項(xiàng)目申報(bào)要求：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備地塊控規(guī)符合兩規(guī)。具體流程：編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案—區(qū)國(guó)土審核—上報(bào)區(qū)政府審批—上報(bào)市土儲(chǔ)中心—專家會(huì)—聯(lián)席會(huì)—上報(bào)市政府。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目往往比較靈活，對(duì)應(yīng)尚未取得地塊控規(guī)，或者上位規(guī)劃沒(méi)有確定的項(xiàng)目可以納入儲(chǔ)備項(xiàng)目。具體流程：編制棚改開(kāi)發(fā)實(shí)施方案（前期）—區(qū)住建委審核—區(qū)組織相關(guān)委辦局過(guò)會(huì)通過(guò)—報(bào)區(qū)政府—上報(bào)市重點(diǎn)辦—四委聯(lián)席會(huì)—上報(bào)市政府。金利安3.項(xiàng)目申報(bào)要求：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備地塊控規(guī)符合40金利安JINLIAN4.組織管理：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)應(yīng)區(qū)國(guó)土分局土地儲(chǔ)備分中心，上級(jí)為市土儲(chǔ)中心。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目城六區(qū)各區(qū)重大辦，上級(jí)為市重大辦；近遠(yuǎn)郊區(qū)為區(qū)住建委棚改辦，上級(jí)為市保辦。金利安4.組織管理：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)應(yīng)區(qū)國(guó)41金利安JINLIAN5.投融資方式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：自有資金+銀行貸款模式，對(duì)資金平衡有嚴(yán)格的要求，對(duì)抵押物也有要求，有銀行貸款、信托資金等方式存在高出國(guó)家規(guī)定利率情況，并在審計(jì)中不予確認(rèn)。棚改：可以存在虧損，政府承諾財(cái)政兜底（平谷府前街項(xiàng)目）。大致分為三類(lèi)：（1）政府授權(quán)公司自營(yíng)自有資金+銀行貸款模式；（2）政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)，購(gòu)買(mǎi)服務(wù)范圍包括：征地拆遷服務(wù)及安置房籌集、公

益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(一次性招標(biāo)是典型政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù))；（3）PPP模式。參與政策性銀行有：國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行。(注：

農(nóng)發(fā)行對(duì)借款主體要求：國(guó)有獨(dú)資及控股企業(yè)、融資平臺(tái)公司、央企

及所屬企業(yè)、非國(guó)有上市企業(yè)與地方政府或國(guó)有企業(yè)合資成立的項(xiàng)目公司。）金利安5.投融資方式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：自有資金+銀行貸款模式，對(duì)42金利安JINLIAN6.回遷安置方式——房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型和定義集體占地

參經(jīng)（城六區(qū)多以危改轉(zhuǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）

三定三限（主要方式）Text商品房（帶條件入市還見(jiàn)商品房）回遷安置方式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：金利安6.回遷安置方式——房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型和定義集體占地參經(jīng)（43金利安JINLIAN6.回遷安置方式

回遷安置方式參經(jīng)（普遍采用）參照三定三限商品房（一次性招標(biāo)）棚戶區(qū)改造：金利安6.回遷安置方式回遷安置參經(jīng)（普遍采用）商品房（44金利安JINLIAN6.回遷安置方式

北京市國(guó)土資源局《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土用【2015】187號(hào)）中關(guān)于安置房建設(shè)指出：“三定三限三結(jié)合”項(xiàng)目是依據(jù)2007年市政府批準(zhǔn)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見(jiàn)》（京國(guó)土市【2007】774號(hào)文），主要為解決當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)、國(guó)家及市重點(diǎn)工程等項(xiàng)目征地困難問(wèn)題，其對(duì)現(xiàn)在的棚改工作中的安置房建設(shè)的適用性有待考量。原土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)審批的三定三限房項(xiàng)目，一級(jí)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有安置的需嚴(yán)格按照三限房要求進(jìn)行安置，富余三限房，按相關(guān)政策需區(qū)縣政府收回后，撤出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)三限房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而對(duì)棚戶區(qū)改造對(duì)接安置房，應(yīng)該可以打破人均50平方米安置限制，但會(huì)涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程相應(yīng)二次征稅的問(wèn)題。金利安6.回遷安置方式北京市國(guó)土資源局《關(guān)于加45金利安JINLIAN6.回遷安置方式回遷安置房的三種情況以地定安置房

以現(xiàn)有宅基地面積拆一還一，不受人口規(guī)模限制典型例子：三定三限以人定安置房既考慮人少地多，也兼顧人多地少二者結(jié)合金利安6.回遷安置方式回遷安置房的三種情況以地定安置房以現(xiàn)46金利安JINLIAN6.回遷安置方式以地定安置房的模式：

以現(xiàn)有宅基地面積進(jìn)行拆一還一，目前實(shí)行區(qū)縣有密云、懷柔，適用于遠(yuǎn)郊區(qū)縣人少地多情況。法理依據(jù)物權(quán)法。優(yōu)缺點(diǎn)分析，只要充分掌握了棚戶區(qū)改造宅基地的量，在棚改方案中安置房規(guī)模只需考慮戶型和選房造成安置面積超出總控制標(biāo)準(zhǔn)的，如一戶宅基地超出面積設(shè)定20平方米或安置房按現(xiàn)有宅基地面積乘以1.1作為安置房總控制規(guī)模；不受人口規(guī)模限制。金利安6.回遷安置方式以地定安置房的模式：47金利安JINLIAN6.回遷安置方式以人定安置房的模式：

典型例子就是三定三限，原先在全市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)全面推行，目前在編制棚戶區(qū)改造實(shí)施方案中我們也經(jīng)常作為安置房總規(guī)模控制依據(jù)。法理按照全國(guó)建設(shè)用地平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定。優(yōu)缺點(diǎn)分析人均50平方米安置面積不足的問(wèn)題，原來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多報(bào)安置人口，經(jīng)常對(duì)現(xiàn)有人員安置進(jìn)行放大50%-100%，三定三限項(xiàng)目收緊后，嚴(yán)格按照戶籍內(nèi)和戶籍外人口的人均50進(jìn)行安置。海淀山后人均安置面積到75平方米，潞城棚改人均62平方米。

金利安6.回遷安置方式以人定安置房的模式：48金利安JINLIAN6.回遷安置方式上述二者結(jié)合的模式：

既考慮人少宅基多情況下按宅基地面積的100%（海淀肖家河）、70%（通州潞城棚改、順義項(xiàng)目）；同時(shí)也兼顧人口多地少按照被安置人均50平方米安置房的需求。適用城區(qū)、近郊區(qū)。

再次提醒我們棚改方案編制人員人均50平方米安置房到底行不行？金利安6.回遷安置方式上述二者結(jié)合的模式：再次提醒49金利安JINLIAN7.實(shí)施方案的位置和作用不同

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制：

從審批類(lèi)到咨詢類(lèi)過(guò)度前提具備控規(guī)

編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

區(qū)土儲(chǔ)中心

區(qū)政府市土儲(chǔ)中心（專家會(huì)），完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)。

審核依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制和審核暫行辦法》（送審稿）經(jīng)市土儲(chǔ)中心一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案專家評(píng)審會(huì)議紀(jì)要通過(guò)項(xiàng)目，作為通過(guò)招標(biāo)方式確定實(shí)施主體計(jì)取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率基數(shù)和依據(jù)，不會(huì)因最終審計(jì)成本變化而調(diào)整。金利安7.實(shí)施方案的位置和作用不同土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案50金利安JINLIAN7.實(shí)施方案的位置和作用不同棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的編制

入計(jì)劃大表棚改方案編制

主體授權(quán)前的細(xì)化實(shí)施方案

主體授權(quán)后的棚改細(xì)化方案的編制

各個(gè)區(qū)縣不斷出臺(tái)相關(guān)配套方案辦法完善棚戶區(qū)改造12334

西集鎮(zhèn)中心區(qū)棚改安置方案問(wèn)題和具體應(yīng)用5金利安7.實(shí)施方案的位置和作用不同棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的編制51金利安JINLIAN

2013年、2014年入大表棚改項(xiàng)目幾乎沒(méi)有編制前期方案，直接由實(shí)施單位上報(bào)基本情況。2015年重大辦組織聯(lián)席會(huì)涉及近遠(yuǎn)郊區(qū)縣采用693號(hào)文棚改項(xiàng)目時(shí)需要編制前期棚改方案。相比較土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案的審核，棚改前期方案比較寬松，在不具備地塊控規(guī)可以納入儲(chǔ)備項(xiàng)目，對(duì)資金平衡也比較寬松。編制標(biāo)準(zhǔn)參照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的編制（1）入計(jì)劃大表棚改方案編制金利安2013年、2014年入大表棚改項(xiàng)目幾乎52金利安JINLIAN（2）主體授權(quán)前的細(xì)化實(shí)施方案：細(xì)化方案在棚改位置——昌平區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作流程圖

從行政審批類(lèi)到咨詢類(lèi)，給棚改實(shí)施方案提出更高水平和要求，即如何真正能體現(xiàn)棚改實(shí)施方案價(jià)值和作用，如何對(duì)得起咱們的合同額和服務(wù)內(nèi)容。更加強(qiáng)調(diào)實(shí)施方案對(duì)棚戶區(qū)改造重要的指導(dǎo)作用：

①規(guī)劃實(shí)施方案；②征地補(bǔ)償方案；③拆遷補(bǔ)償和安置方案；

④回遷房建設(shè)方案；⑤項(xiàng)目分期方案；⑥耕地占補(bǔ)平衡方案；