XX年10月銀川市興慶區(qū)胡商箱包禮品城可行性研究報(bào)告

XX年10月銀川市興慶區(qū)胡商箱包禮品城可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告銀川胡商投資開發(fā)有限公司二0一一年十月目錄第一章總論一、項(xiàng)目概況二、建設(shè)目標(biāo)三、編制原則四、編制依據(jù)五、項(xiàng)目投資估算及資金籌措六、項(xiàng)目收入七、項(xiàng)目研究結(jié)論第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景與進(jìn)展?fàn)顩r一、項(xiàng)目的提出二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、政策優(yōu)勢二、開發(fā)實(shí)力強(qiáng)大三、項(xiàng)目定位具有競爭力四、選址合理五、項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件專門好六、良好的經(jīng)濟(jì)效益第四章市場分析與推測及項(xiàng)目開發(fā)策略我國箱包禮品市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)我國箱包禮品市場處在大進(jìn)展時期我國箱包禮品市場需求龐大二、銀川市箱包禮品市場進(jìn)展分析及推測進(jìn)展優(yōu)勢一：銀川專門的地域特點(diǎn)進(jìn)展優(yōu)勢二、良好的社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展現(xiàn)狀第五章項(xiàng)目的市場定位、競爭對手及市場策略一、市場定位二、競爭策略三、市場策略四、項(xiàng)目市場開發(fā)戰(zhàn)略第六章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址二、項(xiàng)目用地三、商貿(mào)城的業(yè)務(wù)模式與運(yùn)作治理模式第七章項(xiàng)目建設(shè)方案與規(guī)劃布局一、規(guī)劃布局二、建設(shè)內(nèi)容三、商城配套公共基礎(chǔ)設(shè)施四、公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與愛護(hù)第八章環(huán)境阻礙及愛護(hù)措施一、要緊污染源及污染物二、箱包禮品城環(huán)境愛護(hù)措施三、商貿(mào)城招商策略四、商貿(mào)城宣傳推廣策略第九章交通環(huán)境與交通運(yùn)輸一、市場的交通現(xiàn)狀分析二、市場車流推測第十章項(xiàng)目實(shí)施單位及經(jīng)營一、項(xiàng)目實(shí)施單位二、公司治理機(jī)構(gòu)三、箱包物流城招商策略四、箱包禮品城宣傳推廣策略第十一章投資規(guī)模、資金來源及經(jīng)濟(jì)效益初步分析一、商貿(mào)城投資規(guī)模與資金來源二、經(jīng)濟(jì)效益初步分析第十二章投資風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)二、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)第十三章項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容及方式一、招標(biāo)內(nèi)容二、招標(biāo)方式第十四章項(xiàng)目評判結(jié)論與建議一、結(jié)論二、建議第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：胡商國際箱包禮品城2、建設(shè)性質(zhì)：新建3、建設(shè)單位：銀川胡商投資有限公司4、建設(shè)地點(diǎn)：興慶區(qū)規(guī)劃八號路以東、規(guī)劃北塔東路以北，四至界限：東至?xí)稠樛ㄎ锪鲌@，南至規(guī)劃北塔東路林帶，西至規(guī)劃八號路，北至規(guī)劃六號路。5、建設(shè)期限：2012年—2015年6、建設(shè)規(guī)模：商城占地面積約100畝。7、建設(shè)內(nèi)容：新建約10萬㎡左右的綜合性商貿(mào)城(1)商業(yè)中心要緊經(jīng)營箱包產(chǎn)品（男女背包/購物袋/挎包/鈔票包/腰包/多種拉桿箱）、禮品（商務(wù)禮品、促銷禮品、收藏禮品、工藝禮品、紀(jì)念幣、會議禮品、金銀幣、時尚禮品）。同時集經(jīng)貿(mào)、洽談、展覽、倉儲、休閑娛樂、餐飲、商務(wù)辦公、商務(wù)物流為一體的大型國際商貿(mào)城。(2)市場配套設(shè)施 場內(nèi)新建若干條路網(wǎng)（內(nèi)含照明、綠化、給排水、通訊、天然氣、供暖、消防等）、桁車、地中衡等。規(guī)劃大門4個。(3)輔助生產(chǎn)設(shè)施辦公樓，職員、經(jīng)營戶住宿等;以上建設(shè)內(nèi)容均由擁有甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)的國內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃公司與國外設(shè)計(jì)規(guī)劃單位共同設(shè)計(jì)規(guī)劃，各項(xiàng)指標(biāo)均符合國家和國際的有關(guān)規(guī)定。二、建設(shè)目標(biāo)通過科學(xué)規(guī)劃，使該交易市場成為全國乃至國際集商貿(mào)為一體的現(xiàn)代化交易市場。美國胡商國際箱包禮品城的產(chǎn)生，將完全改變銀川市箱包禮品市場的格局，要緊體現(xiàn)在：1、對銀川市箱包禮品市場商業(yè)空間進(jìn)行全面整合：完全改變原有市場經(jīng)營分散、品種較少、規(guī)模偏小的現(xiàn)狀。2、對箱包禮品類產(chǎn)品行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃：成為西北地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、配套和服務(wù)功能最齊全的箱包禮品集群大市場、集散地和交易中心，聯(lián)合周邊商業(yè)項(xiàng)目，形成強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，續(xù)寫麗景街商業(yè)圈的輝煌歷史。3、對經(jīng)營理念進(jìn)行全面提升：通過嚴(yán)格統(tǒng)一治理，細(xì)致的業(yè)態(tài)劃分，精細(xì)的客戶服務(wù)，打造誠信市場，完全改變現(xiàn)有箱包禮品市場內(nèi)部治理紛亂、服務(wù)匱乏的歷史，為西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)發(fā)揮重要支撐作用。三、編制原則1、依據(jù)的數(shù)據(jù)真實(shí)、合理，研究提出的建設(shè)項(xiàng)目具備可操作性。2、項(xiàng)目符合寧夏回族自治區(qū)和銀川市物流業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略方向，符合國家產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和有關(guān)法律法規(guī)，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)明顯的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。四、編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、商務(wù)部等九部委局:《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流進(jìn)展的意見》，發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號。2、寧夏回族自治區(qū)政府下發(fā)《寧夏現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展規(guī)劃》，2009年9月。3、寧夏回族自治區(qū)進(jìn)展與改革委員會：《寧夏回族自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。4、寧夏回族自治區(qū)定額站公布的《2010年第二季度指導(dǎo)價》。五、項(xiàng)目投資估算及資金籌措1、投資估算本項(xiàng)目總投資約4億元人民幣;2、資金來源項(xiàng)目資金來源如下：（1）建設(shè)單位自有資金6000萬元人民幣（2）建設(shè)單位自籌約18200萬元人民幣（3）申請銀行貸款約15800萬元人民幣六、項(xiàng)目收入本項(xiàng)目收入要緊為收取鋪面配套設(shè)施的銷售及店面商場、展廳及倉儲租賃費(fèi)。七、項(xiàng)目研究結(jié)論本項(xiàng)目符合國家、寧夏回族自治區(qū)和銀川市產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，符合寧夏回族自治區(qū)和銀川市經(jīng)濟(jì)與流通業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略方向，有利于提升銀川市及寧夏回族自治區(qū)的流通業(yè)的服務(wù)水平，優(yōu)化資源配置，提升都市整體經(jīng)濟(jì)水平等。市場所處的地理位置優(yōu)越，與新華街、解放街、文化街、湖濱街、北京路、上海路、賀蘭山等要緊道路貫穿，并與銀川—青島高速公路和環(huán)城高速公路相接。由青銀高速公路可直達(dá)銀川飛機(jī)場。北京路，上海路和賀蘭山路可直達(dá)建設(shè)中的銀川新火車站，鐵路運(yùn)輸便利。市場的經(jīng)貿(mào)物流量較大，便于物流、倉儲業(yè)務(wù)。市場定位準(zhǔn)確，擬定的建設(shè)規(guī)?？茖W(xué)合理，具有可行性。通過對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的初步測算，項(xiàng)目不僅有較好的經(jīng)濟(jì)效益同時也具有專門好的社會效益。因此，該項(xiàng)目實(shí)施是可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與進(jìn)展概況一、項(xiàng)目的提出改革開放30年來，中國箱包產(chǎn)業(yè)得到了快速進(jìn)展，生產(chǎn)及出口均居世界首位，中國已成為世界公認(rèn)的箱包生產(chǎn)大國。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，包包除了能夠裝東西功能以外，也成為是人們平常衣著裝扮的裝飾，專門關(guān)于女的，包包的裝飾作用差不多早已不言而喻，龐大的消費(fèi)群體和消費(fèi)量大大促進(jìn)了中國箱包行業(yè)的進(jìn)展。中國的禮文化源遠(yuǎn)流長，老百姓走門串戶，逢年過節(jié)，親友生日都會禮尚往來。隨著世博會、亞運(yùn)會、奧運(yùn)會等重大國際性活動的舉辦，紀(jì)念性禮品銷售量猛增。然而有著龐大禮品市場的中國，卻極少有規(guī)模的禮品專業(yè)市場，各種禮品散落在超級市場、糖煙酒市場、農(nóng)貿(mào)市場、旅行市場、文化用品店、珠寶店、服裝店等，常常是附帶銷售，沒有成行成市，沒有集中經(jīng)營。什么都能夠成為禮品，但適合的禮品、個性的禮品、稱心如意的禮品專門難查找，不明白到哪里去買。符合消費(fèi)者情感需求的禮品更是少之又少。

本項(xiàng)目的主辦方胡商投資有限責(zé)任公司敏捷地觀看到了這一機(jī)會。該公司通過長期的調(diào)研，決定習(xí)慣市場的需要，建設(shè)一個集箱包禮品銷售、物流、倉儲、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代箱包禮品市場。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目有鮮亮的特色，習(xí)慣了市場的需要，補(bǔ)償了市場的空缺，具有強(qiáng)大的競爭力。當(dāng)前，箱包禮品的銷售差不多進(jìn)入良好的進(jìn)展時期，最關(guān)鍵的依舊人民生活水平的提升，才能刺激箱包禮品消費(fèi)的迅速增長。中國是世界上最有潛力的箱包禮品消費(fèi)市場。銀川做為陜甘蒙地區(qū)臨近市縣的中心都市，又是新興消費(fèi)市場。隨著消費(fèi)的增長，散落在超市商城等賣場里的箱包禮品單一，不能習(xí)慣現(xiàn)有需求已更加明顯。不管是從箱包禮品的制造來講，依舊從流通來講，銀川都需要有規(guī)模宏大的、具有強(qiáng)大銷售商競爭力、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代專業(yè)的箱包禮品市場。本項(xiàng)目擬跟隨市場的進(jìn)展潮流，迎合寬敞箱包制造廠商和消費(fèi)者的需求，在箱包禮品那個行業(yè)主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、和現(xiàn)代化水平”的路線，將箱包禮品（品牌箱包、禮品、零配件及用品）銷售、物流、倉儲、休閑、娛樂等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)箱包產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段的多樣化，在都市商業(yè)旺地建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的箱包銷售中心。如此的箱包市場進(jìn)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮亮，定位獨(dú)到，符合箱包生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了銀川市這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強(qiáng)大的競爭力。2、項(xiàng)目的建設(shè)對推動銀川市進(jìn)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心都市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一大熱點(diǎn)。銀川市政府將麗景北街沿線進(jìn)展成為銀川市商貿(mào)物流帶。對商貿(mào)物流帶給予了諸多的政策關(guān)懷。更好地發(fā)揮銀川現(xiàn)代化中心都市的對外輻射功能。本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場進(jìn)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有專門強(qiáng)輻射能力、能代表大銀川形象的國際性的箱包禮品流通市場。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與銀川進(jìn)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它能夠在加快銀川現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的進(jìn)展進(jìn)程中，對迅速提升銀川市場的總體水平方面做出突出奉獻(xiàn)。物流業(yè)是近年來在我國進(jìn)展專門快的一個產(chǎn)業(yè)，其第三利潤泉的地位已逐步為人們所認(rèn)識和重視。按照市交委、計(jì)委等部門的規(guī)劃，銀川將加快現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。由于本項(xiàng)目不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個箱包禮品的物流倉儲中心。因此，本項(xiàng)目專門強(qiáng)調(diào)物流功能，包括箱包禮品的倉儲和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積存的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大箱包禮品廠商提供服務(wù)。而且隨著銀川箱包禮品消費(fèi)市場的進(jìn)展，和銀川在陜甘蒙中心都市地位的進(jìn)一步加大，銀川箱包禮品集散、交易中心的功能將會得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項(xiàng)目的建設(shè)習(xí)慣了現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展要求。3、是銀川市擴(kuò)市提位，完善省會都市服務(wù)功能的需要“十一五”期間，銀川市以連鎖經(jīng)營為主體的現(xiàn)代商品流通方式已逐步興起。銀川市大型購物廣場、購物中心、連鎖超市、便利店、專賣店和專業(yè)店等新型零售業(yè)進(jìn)展迅速，銀川市的社會商品零售額占全區(qū)的50%以上?！笆晃濉逼陂g，銀川市擴(kuò)市提位，區(qū)域性中心都市的地位和服務(wù)功能更加突出，依靠物流商城、物流市場區(qū)倉儲基地的建設(shè)，完善配套的商貿(mào)流通市場，形成強(qiáng)大的現(xiàn)代商貿(mào)消費(fèi)流通市場體系支撐，加快銀川市商貿(mào)類產(chǎn)品市場的進(jìn)展，同時提升其服務(wù)功能。4、項(xiàng)目的建設(shè)將有利于銀川及興慶區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會的進(jìn)展由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速進(jìn)展將對銀川及興慶區(qū)區(qū)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展帶來主動的阻礙。一方面，龐大箱包禮品需求市場的進(jìn)展將會推動箱包禮品的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展作出奉獻(xiàn)；另一方面，箱包禮品市場的進(jìn)展也將會帶動有關(guān)行業(yè)的進(jìn)展，如倉儲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。5、項(xiàng)目的建設(shè)提升銀川箱包禮品市場的形象目前，銀川的箱包禮品市場大多集中在各大商城以及部分商場和超市，規(guī)模都比較小，差不多上與部分日用品等劃分在一個區(qū)域，市場的進(jìn)展并不是專門規(guī)范、有序，致使消費(fèi)者在本地購買不到中意的箱包禮品，有品牌實(shí)力的廠家也不愿進(jìn)駐到銀川市。銀川市的箱包禮品市場連本土的消費(fèi)需求都沒法解決，更談不上輻射周邊的區(qū)縣。這種狀況對整個銀川市箱包禮品銷售都帶來不利阻礙，甚至阻礙了銀川市箱包禮品市場的整體形象。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到引領(lǐng)銀川市箱包禮品市場的作用。因?yàn)?，一方面將以其示范作用，使銀川市箱包禮品市場的進(jìn)展進(jìn)一步走向正軌，填補(bǔ)市場空白；另一方面，其也將眾多的品牌專賣店聚攏到本市場中，逐步改變和提升銀川箱包禮品市場低檔次的局面，形成銀川箱包禮品市場的“航空母艦”，以增強(qiáng)銀川箱包禮品市場與外地箱包禮品銷售商競爭抗衡能力。6、項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大銀川市箱包禮品市場的輻射范疇目前，銀川市箱包禮品市場要緊是滿足銀川市及周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，輻射范疇并不大。其緣故一是箱包禮品市場的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是箱包禮品缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。箱包禮品市場屬于經(jīng)營日常消費(fèi)品的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，輻射半徑也應(yīng)專門大，除零售以外，向周邊市縣批發(fā)也是市場銷售的要緊途徑，本項(xiàng)目所在地是銀川通往內(nèi)蒙與銀北地區(qū)的必經(jīng)之地。本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場的進(jìn)展與物流中心的進(jìn)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的箱包禮品品牌，具有專門大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大箱包禮品市場的輻射范疇，增強(qiáng)銀川箱包禮品市場的阻礙力。第三章項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、政策優(yōu)勢國家發(fā)改委等九部委《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展意見的通知》（發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號）。寧夏回族自治區(qū)人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)我區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展的意見》（寧府廳發(fā)[2009]18號）。銀川市人民政府2009年出臺的《現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展規(guī)劃》。據(jù)此打造西部地區(qū)的商貿(mào)物流“航母”，志在必得。二、開發(fā)實(shí)力強(qiáng)大本項(xiàng)目的主辦企業(yè)美國胡商集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)體會豐富，各方面人才搭配合理，治理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。三、項(xiàng)目定位具有競爭力本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營進(jìn)展方式符合國際潮流，有著專門好的進(jìn)展前途。本項(xiàng)目采納先進(jìn)的經(jīng)營進(jìn)展方式。“把不同品牌箱包禮品銷售市場集中到一個地點(diǎn)，建立大型的綜合性的箱包禮品城。這是當(dāng)前國際社會最流行的箱包禮品市場進(jìn)展模式，而這一模式，在銀川市各箱包禮品銷售市場中都專門難做到，因而本項(xiàng)目有專門強(qiáng)的示范作用和競爭力。四、選址合理項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的都市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地村、鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。五、?xiàng)目的區(qū)位、交通條件專門好。寧夏回族自治區(qū)首府銀川市，東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟阿拉善左旗為鄰；南與吳忠市利通區(qū)、青銅峽市相連；北接石嘴山市平羅縣，與內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市鄂托克前旗相鄰（以明長城為界）。其地域范疇在北緯37°29′～38°53′，東經(jīng)105°49′～106°53′之間。2007年都市建成區(qū)面積為107平方公里。下轄興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市。2007年，各縣（市）區(qū)共轄23個街道辦事處、21個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)和204個居委會、272個村民委員會。人口約148萬(2007年)，大部分為漢族，回族約為40萬人。銀川自古有塞上明珠的講法，城西有聞名的國家級風(fēng)景區(qū)西夏王陵。城區(qū)內(nèi)多穆斯林風(fēng)格建筑，以鼓樓為中心，城南有大型的清真寺和承天寺塔等聞名古跡。銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)都市，位于“呼-包-銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，也是寧蒙陜甘周邊約500公里范疇內(nèi)的區(qū)域性中心都市，區(qū)域人口約1000萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。銀川交通便利，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)。4條國道、4條省道從境內(nèi)穿越。銀川至青島、丹東至拉薩高速公路在銀川匯聚貫穿，機(jī)場高速、環(huán)城高速公路建成使用。包蘭鐵路縱貫銀川南北，成為銀川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大動脈。正在建設(shè)的銀太鐵路，將使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便利。銀川河?xùn)|機(jī)場目前已開通了40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川與全國乃至世界各地的距離。項(xiàng)目鄰近銀川北門汽車站、銀川北高速路口、金三角商圈、緊靠銀川市麗景北街，因而區(qū)位、交通條件都專門好，習(xí)慣市場的建設(shè)、進(jìn)展。六、項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。第四章市場分析與推測及項(xiàng)目開發(fā)策略一、我國箱包禮品市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)1、我國箱包禮品市場處在大進(jìn)展時期我國箱包禮品市場的大進(jìn)展不僅表現(xiàn)為箱包禮品產(chǎn)量的大規(guī)模增長，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的迅速變化，新品種和數(shù)量的日新月異，箱包禮品產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的地位持續(xù)提升，而且也表現(xiàn)為個人消費(fèi)的迅猛膨脹，箱包禮品消費(fèi)市場的全面興起，箱包禮品消費(fèi)觀念的深刻變化以及汽車消費(fèi)政策的日益變革和進(jìn)步。從生產(chǎn)角度看，我國是箱包皮具生產(chǎn)和出口大國，箱包盡管進(jìn)展歷史較短，但其增速較快，目前已成為全球最大的箱包生產(chǎn)基地，在國內(nèi)消費(fèi)市場上以后潛力也十分龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國箱包行業(yè)產(chǎn)值近700億元，其中國內(nèi)市場容量接近200億元。出口仍是箱包行業(yè)獲得生存空間的要緊手段，我國供應(yīng)量超過全球箱包供應(yīng)的四分之一，其中絕大部分出口歐美國家。然而品牌嚴(yán)峻缺失，我國箱包企業(yè)多以低廉的價格搶占國際市場。從消費(fèi)角度看，箱包禮品屬于易耗品，并不像房子、車子等產(chǎn)品經(jīng)久耐用，箱包禮品的消費(fèi)空間專門大。從社會文化角度看,箱包的文化不算久，然而禮品文化早已是中國的文化之一，具有極強(qiáng)的生命力和滲透力。2、我國箱包禮品市場需求龐大1）、我國擁有龐大的箱包需求市場在我國，箱包的主力消費(fèi)群體為女性，而女性關(guān)于箱包的的功能差不多不僅僅停留在收納的基礎(chǔ)上，箱包還具有一定的裝飾作用。在時尚產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的歐洲一線都市，衣店、鞋店、包店的比例大約為2：1：1，二線都市一樣也達(dá)到了4：2：1。在中國，盡管達(dá)不到如此高的比例，然而箱包在人們生活中的地位越來越重要。在我國，近年來箱包消費(fèi)能力差不多和服裝消費(fèi)能力并駕齊驅(qū)。一套衣服搭配一個包關(guān)于許多女性消費(fèi)者來講差不多不是空談。龐大的服裝消費(fèi)市場帶動日益龐大的箱包消費(fèi)市場。2）、我國擁有龐大的禮品需求市場生日禮品市場，有多少人過生日，就有多大市場據(jù)最新人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2011年初，中國內(nèi)地人口已達(dá)13.7億人，人口數(shù)目在專門長一段時期內(nèi)還會呈穩(wěn)步增長勢態(tài)。據(jù)新生兒出生統(tǒng)計(jì)，中國每年幾乎都有2000萬的新生兒出生，這意味著每年過生日的人數(shù)都在持續(xù)增加。在中國，幾乎2/3的人每年都要給自己來一次生日慶賀。13億人口大國，平均每天就有356萬多人過生日，每天幾乎有230多萬個生日慶典。平均每次生日10個人送禮，每天僅生日禮物就超過2300萬份；每人每次平均購買100元禮品，每天送的生日禮就有23億元之巨。節(jié)慶禮品市場，有多少節(jié)日，就有多大市場傳統(tǒng)節(jié)日：作為歷史悠久的文明古國，豐富的民族傳統(tǒng)節(jié)日是中國文化不可缺少的一個重要組成部分，粗略算來，中國要緊的傳統(tǒng)節(jié)日就有春節(jié)、元宵、清明、端午、七夕、中秋、重陽、冬至、臘八等數(shù)十種。在傳統(tǒng)節(jié)日，人們要么走訪親朋，要么合家團(tuán)圓，要么參與相應(yīng)的活動，不論如何樣都少不了以送禮表達(dá)自己的心意。西方節(jié)日：開放的中國，人們在感受強(qiáng)勢的西方經(jīng)濟(jì)的同時，被西方文化所誘惑，一些西方節(jié)日作為西方文明的符號而倍受歡迎，西方情人節(jié)、父親節(jié)、母親節(jié)、愚人節(jié)、感恩節(jié)、圣誕節(jié)等在中國由時髦慢慢演變?yōu)榱?xí)慣。在這些節(jié)日，許多人費(fèi)盡心機(jī)，用禮儀和活動傳情達(dá)意。法定節(jié)日：中國政府還有許多法定的慶典節(jié)日，例如：元旦、三八國際婦女節(jié)、五一國際勞動節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)、七一共產(chǎn)黨生日、八一建軍節(jié)、教師節(jié)、十一國慶節(jié)等，這些節(jié)日都有重要的紀(jì)念意義，每年都會開展豐富多彩的紀(jì)念活動，需要發(fā)放相應(yīng)的紀(jì)念禮品。中國人習(xí)慣逢節(jié)必過、遇節(jié)送禮，這使節(jié)慶禮品市場具備無限商機(jī)，誘惑難擋。商務(wù)禮品市場，有多少機(jī)遇，就有多大市場競爭加劇，合作的重要性必定加劇。市場化的中國，人際交往、公共關(guān)系作為紐帶，在進(jìn)展人脈、擴(kuò)展社會資源、市場資源方面起到不可替代的作用，對商務(wù)合作伙伴、目標(biāo)客戶、顧客、資源操縱者進(jìn)行感情投入不可幸免，這就開創(chuàng)出一個全新而龐大的市場——商務(wù)禮品市場。商務(wù)送禮不僅是一種良好的交流與溝通方式，同時一份恰到好處的禮品還能為企業(yè)獵取更多的商業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)部門推測，目前我國商務(wù)禮品市場有超過600億元的市場空間，并仍在以接近20%的速度增長。商務(wù)禮品市場的禮品構(gòu)成狀況較之個人禮品市場明顯更加復(fù)雜，專門多分析人士差不多開始把近年來禮品市場的專門火爆歸結(jié)為商務(wù)禮品的異軍突起。二、銀川市箱包禮品市場市場進(jìn)展分析及推測1、進(jìn)展優(yōu)勢一：銀川市專門的地域特點(diǎn)銀川是我國西北的重要都市，打造兩宜都市，國民經(jīng)濟(jì)一直保持20%的增長，消費(fèi)潛力龐大。10萬平方公里的區(qū)域內(nèi)，銀川市是唯獨(dú)的大中都市。銀川作為陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)中心都市，榆林、定邊、左旗等地市的消費(fèi)者早已形成來銀川消費(fèi)的習(xí)慣。銀川專門的地域特點(diǎn)，陜甘寧蒙箱包禮品盛宴2、進(jìn)展優(yōu)勢二、良好的社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展現(xiàn)狀2009年銀川市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值578.15億元人民幣，按可比價格運(yùn)算，比上年增長13.0％，快于2000年以來十年平均增速0.4個百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值32.33億元人民幣，增長6.9％；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值285.79億元人民幣，增長15.1％；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值260.03億元人民幣，增長11.5％。按常住人口運(yùn)算，全市人均生產(chǎn)總值34453元人民幣/人。三類產(chǎn)業(yè)比例為5.6:49.4:45.0，對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率分別為2.8％、56.5％、40.7％。全年居民消費(fèi)價格總水平下降0.3％，其中食品價格上漲1.5％，煙酒及用品類價格上漲1.0％，家庭設(shè)備用品及修理服務(wù)類價格上漲0.7％，醫(yī)療保健及個人用品類價格上漲0.2％。其他消費(fèi)品和服務(wù)類價格均比上年下降。工業(yè)品出廠價格下降2.9％，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格下降5.4％，房屋銷售價格上漲6.1％。年末單位從業(yè)人員29.66萬人，同比增長2.3％，全市城鎮(zhèn)單位在崗職工27.83萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.7％。第五章項(xiàng)目的市場定位、競爭對手及市場策略一、市場定位：立足寧夏，輻射陜甘蒙胡商國際箱包禮品城項(xiàng)目是在充分研究我國和銀川市箱包禮品市場進(jìn)展的基礎(chǔ)上，響應(yīng)銀川市打造西部物流航母的重要舉措。項(xiàng)目立足銀川市具有的龐大潛力的箱包禮品銷售市場，同時將整個寧夏地區(qū)作為重要的市場區(qū)域。遠(yuǎn)期更是將包括寧夏周邊市縣，以及周邊陜甘蒙地區(qū)作為市場輻射范疇。市場的興建，將極大改善銀川市目前無永久性箱包禮品的現(xiàn)狀，促進(jìn)銀川市箱包禮品市場的升級換代，提升銀川市為陜甘蒙地區(qū)箱包禮品市場中心的地位。二、競爭策略：整合國內(nèi)市場，促進(jìn)有序競爭，堅(jiān)持以人為本，造福寬敞市民，打造支柱產(chǎn)業(yè)，為國家制造稅收。胡商國際箱包禮品城項(xiàng)目將以建設(shè)舒服的購物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場治理，改善目前銀川市市場分散，治理紛亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。胡商國際箱包禮品城將秉承以人為本的原則，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場運(yùn)營治理各方面為消費(fèi)者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采納多品牌聚合營銷的方式有效降低箱包價格，提升寧夏箱包消費(fèi)市場的檔次，造福寬敞市民。胡商國際箱包禮品城將放眼全國，充分開釋銀川市區(qū)域核心地位，在流通業(yè)方面制造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造銀川市區(qū)域核心地位，全面提升銀川市箱包禮包市場的檔次，樹立民營流通企業(yè)的一面旗幟。三、市場策略：搞活大市場，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益銀川市箱包禮品市場進(jìn)展是銀川市大商業(yè)、大流通、大市場的重要組成部分，是鞏固銀川市作為陜甘蒙周邊區(qū)域商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)銀川市總體進(jìn)展戰(zhàn)略的重要步驟。胡商國際箱包禮品城的成立將會給當(dāng)?shù)厣踔零y川市帶來龐大的社會和經(jīng)濟(jì)效益。第一它能夠增加稅收，其每年為國家上繳的稅收達(dá)到8000萬；其次它還能夠增加就業(yè)。規(guī)模宏大的箱包禮品城，其銷售、商旅、運(yùn)輸、物流、倉儲等功能都會產(chǎn)生較大的崗位需求，從其功能和規(guī)模綜合考慮，估量可容納3000人就業(yè)；而與箱包市場有關(guān)的行業(yè)如物流配送業(yè)、倉儲業(yè)、旅行業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等也會受到帶動，就業(yè)崗位也會相應(yīng)增加。實(shí)現(xiàn)環(huán)保和經(jīng)濟(jì)可連續(xù)進(jìn)展項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展，提升社會交通、車輛利用效率，減少環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)環(huán)保和經(jīng)濟(jì)可連續(xù)進(jìn)展。而物流業(yè)的進(jìn)展必將反過來降低工業(yè)企業(yè)成本、提升效率、提升資源的利用效率，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和優(yōu)化。因此，胡商國際箱包禮品城項(xiàng)目將以打造西部名牌箱包禮品城為己任，推動寧夏箱包禮品市場向中高檔次進(jìn)展，力求從市場角度提升和制造銀川市乃至鄰近陜甘蒙地區(qū)的箱包禮品消費(fèi)需求，推動銀川市箱包禮品產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，取得最佳的社會和經(jīng)濟(jì)效益。為此，在具體市場策略上，將走規(guī)模化、集約化、專業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營銷體系，建設(shè)成為周邊省市地區(qū)乃至西北地區(qū)的箱包禮品集散地之一。四、項(xiàng)目市場開發(fā)戰(zhàn)略：全面進(jìn)展，分步推進(jìn)。在項(xiàng)目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進(jìn)的策略。馬上胡商國際箱包禮品城建設(shè)成為功能多元化，治理現(xiàn)代化的箱包禮品市場。箱包禮品城將融合包括高中低檔包包批發(fā)零售、高中低檔禮品的批發(fā)零售、婚慶活動的策劃執(zhí)行、大型商務(wù)活動的策劃執(zhí)行、禮品衍生出租賃服務(wù)、倉儲配送、餐飲旅社等功能，把箱包禮品城建設(shè)成為購物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心，成為蒙寧陜甘地區(qū)富有特色的箱包禮品文化的輻射中心。在具體功能的開發(fā)上，第一時期以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培養(yǎng)箱包禮品氛圍為導(dǎo)向，重點(diǎn)建設(shè)高中低檔次的箱包禮品交易市場，以及有關(guān)的箱包禮品物流倉儲等。第二時期要緊是衍生出來的活動策劃及租賃服務(wù)。第六章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址1、項(xiàng)目的地理位置銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)都市，位于“呼-包-銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，也是寧蒙陜甘周邊約500公里范疇內(nèi)的區(qū)域性中心都市，區(qū)域人口約1000萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。銀川交通便利，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)，使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便利，也拉近了銀川與全國乃至世界各地的距離。麗景街與新華街、解放街、文化街、湖濱街、北京路、上海路、賀蘭山等要緊道路貫穿，并與銀川—青島高速公路和環(huán)城高速公路相接。如此，整個興慶區(qū)東部將連成一體，形成方便快捷的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。位于麗景街物流帶的大型車輛交通運(yùn)輸咨詢題能夠得到解決，商貿(mào)物流的周轉(zhuǎn)率將大幅提升。胡商國際箱包禮品城的選址在麗景街和賀蘭山路交匯的黃金地段，交通便利、人口集中，環(huán)境優(yōu)越，樓盤集中，是最理想的商貿(mào)城選址。2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)現(xiàn)狀(1)、市政設(shè)施狀況商都市政設(shè)施依靠條件好。商城位于興慶區(qū)物流商城北部，外圍要緊有麗景街、北京路、賀蘭山路、環(huán)城高速公路等四條要緊道路，另外還有新規(guī)劃的友愛中心路，拓寬的北塔東路。其中北京路、賀蘭山路、麗景街為都市主干道，環(huán)城高速公路為通往各地的市內(nèi)高速樞紐。(2)、企業(yè)（單位）情形該項(xiàng)目位于興慶區(qū)規(guī)劃八號路以東、規(guī)劃北塔東路以北，四至界限：東至?xí)稠樛ㄎ锪鲌@，南至規(guī)劃北塔東路林帶，西至規(guī)劃八號路，北至規(guī)劃六號路，該路段形成了以物流產(chǎn)業(yè)和小商品市場為主的市場群，周邊超市、專業(yè)市場、批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場等各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布。項(xiàng)目與銀川火車站、長途汽車站毗鄰，交通發(fā)達(dá)，人氣指數(shù)占銀川地區(qū)首位，該商城的開辦，更合理的完善了麗景街商業(yè)圈，方便了市民，加快了都市進(jìn)展進(jìn)程。二、項(xiàng)目用地商貿(mào)城總占地面積約260畝。三、商貿(mào)城的業(yè)務(wù)模式與運(yùn)作治理模式1、服務(wù)對象區(qū)內(nèi)外物流商、箱包禮品制造商、供應(yīng)商、采購商、分銷商和本地零售商。2、倉儲商品箱包產(chǎn)品、禮品。3、服務(wù)半徑（范疇）以商貿(mào)城為中心的銀川地區(qū)500公里半徑為核心服務(wù)區(qū)域，以周邊地區(qū)為重要服務(wù)區(qū)域，以全國為輔助服務(wù)區(qū)域。4、服務(wù)功能市場服務(wù)功能齊全，以市場倉儲與交易功能為核心，包括：（1）物流與倉儲功能：①箱包、禮品展現(xiàn)②箱包禮品大型倉儲、物流③區(qū)域物流④倉儲治理⑤供應(yīng)鏈治理⑥采購配送。（2）市場交易功能：箱包禮品產(chǎn)品的展現(xiàn)與交易。（3）信息服務(wù)功能：電子商務(wù)、信息處理、電信郵政、商城網(wǎng)站等。（4）物流CBD（商務(wù)服務(wù)）功能：辦公場地出租服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)（融資、銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保）、工商、稅務(wù)、公安、海關(guān)、商城經(jīng)營治理、餐飲娛樂住宿、人才聘請與培訓(xùn)等。5、市場運(yùn)作治理模式市場運(yùn)作治理模式參照商貿(mào)城治理模式，由公司負(fù)責(zé)總體開發(fā)建設(shè)、運(yùn)作和治理，實(shí)行“股份有限公司規(guī)劃、統(tǒng)籌開發(fā)、營造環(huán)境、市場導(dǎo)向、入股企業(yè)分項(xiàng)經(jīng)營、專業(yè)服務(wù)”的經(jīng)營方式。即由公司對市場建設(shè)做出統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)，營造市場與倉儲進(jìn)展的良好經(jīng)營環(huán)境，吸引資金與物流企業(yè)參與市場建設(shè)經(jīng)營，吸引物流需求商入園使用物流設(shè)施與保稅區(qū)倉儲；公司按照市場需求按商城規(guī)劃要求，建設(shè)物流市場倉儲項(xiàng)目，開發(fā)物流資源，開展經(jīng)營活動；公司將各種專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)引入商貿(mào)城，為企業(yè)提供完善的配套服務(wù)，制造良好的經(jīng)營環(huán)境。第七章項(xiàng)目建設(shè)方案與規(guī)劃布局一、規(guī)劃布局項(xiàng)目占地面積約100畝，地址位于興慶區(qū)規(guī)劃八號路以東、規(guī)劃北塔東路以北（四至界限：東至?xí)稠樛ㄎ锪鲌@，南至規(guī)劃北塔東路林帶，西至規(guī)劃八號路，北至規(guī)劃六號路），商貿(mào)城初步規(guī)劃4個大門。整個商貿(mào)城按照經(jīng)營業(yè)務(wù)分為箱包禮品銷售區(qū)（批發(fā)、零售）、倉儲區(qū)、活動策劃慶典展現(xiàn)區(qū)、休閑區(qū)、綜合辦公區(qū)等。倉儲廠房要緊以鋼結(jié)構(gòu)廠房為主；綜合辦公區(qū)要緊以框架結(jié)構(gòu)的建筑為主。商貿(mào)城規(guī)劃出口共計(jì)4個、地中衡12個。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建成后，將形成面積約3萬㎡的銷售倉儲區(qū)。銷售區(qū)的建筑要緊采納框架結(jié)構(gòu)，倉庫要緊為鋼結(jié)構(gòu)，由下而上依次為500mm厚砂礫石墊層，150mm厚砼面層，綜合辦公區(qū)要緊為可隨意分割的框架結(jié)構(gòu)。三、商城配套公共基礎(chǔ)設(shè)施商貿(mào)城內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施要緊包括道路、交通設(shè)施、供排水、通訊、供電照明、供暖、煤氣、消防、綠地等。1、道路建設(shè)方案箱包禮品城內(nèi)規(guī)劃為四條主干道，路面為瀝青砼路面。2、箱包禮品城給排水與消防箱包禮品城供水源為市政供水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)按照規(guī)劃路網(wǎng)設(shè)置。商貿(mào)城內(nèi)污水排水采納雨污分流制。按照箱包禮品城規(guī)劃目前銀川市自來水公司完全能夠滿足市場的用水量，不需要再設(shè)置蓄水池及其他蓄水設(shè)備。消防按照區(qū)內(nèi)環(huán)形道路設(shè)置消防井，地下消火栓等設(shè)施，消防水源與市政給水系統(tǒng)連接。3、箱包禮品城內(nèi)的綠化箱包禮品城內(nèi)的綠地按規(guī)劃要求，項(xiàng)目在實(shí)施時一定要按商貿(mào)城規(guī)劃操縱詳規(guī)建設(shè)。4、箱包禮品城內(nèi)的通訊箱包禮品城通過商務(wù)信息共享平臺建設(shè)具有完善的通訊系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并與中國電信網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。通訊傳輸線路可通達(dá)每個經(jīng)營點(diǎn)，數(shù)據(jù)通訊、各類信息傳遞及時。5、箱包禮品城內(nèi)的供電由我公司申請安裝4臺1500KVA變壓器，能夠解決用電咨詢題。6、箱包禮品城內(nèi)的供暖箱包禮品城內(nèi)辦公、倉儲供暖、均由都市統(tǒng)一集中供暖。四、公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與愛護(hù)公司基礎(chǔ)設(shè)施的投資具有公益性、社會性、數(shù)量大、回收期長等特點(diǎn)，因此，公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與愛護(hù)需商城物業(yè)治理部門協(xié)助。第八章環(huán)境阻礙及愛護(hù)措施一、要緊污染源及污染物1、廢氣本項(xiàng)目要緊大氣污染源是交通運(yùn)輸工具和裝卸機(jī)械排出的廢氣。以燃油為動力的交通工具和裝卸機(jī)械，將會產(chǎn)生SO2,CO，CO2等污染物質(zhì)。隨著銀川市加大對汽車尾氣排放的操縱力度，空氣污染也會降低到最小程度。2、廢水按照本商貿(mào)城的性質(zhì)、規(guī)模及工藝設(shè)計(jì)，污染排放源要緊有生活污水、車輛沖洗污水、集裝箱沖洗污水。3、噪聲噪聲污染要緊來自兩個方面，一是交通運(yùn)輸車輛噪聲，另一方面為一些設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲。按照要緊工藝流程分析，要緊噪聲源為流淌裝卸機(jī)械和運(yùn)輸車輛。公司在設(shè)備購置方面將加大機(jī)械的防噪聲措施。4、固體廢棄物固體廢棄物為垃圾：這些垃圾為拆裝廢料、包裝材料及辦公大樓、配套生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾。二、箱包禮品城環(huán)境愛護(hù)措施1、大氣環(huán)境愛護(hù)措施大氣環(huán)境推測結(jié)果表明，燃油型裝卸機(jī)械為本商城的要緊污染源，因此本市場在裝卸機(jī)械選型時，注意選型時選用耗油量低，噪音小的產(chǎn)品。制冷（供熱）機(jī)房中的排煙高度符合國家和寧夏的有關(guān)規(guī)定。2、水環(huán)境愛護(hù)措施（1）生活污水商城產(chǎn)生的生活污水由污水暗管系統(tǒng)收集，其中廚房污水通過隔油池處理后排入污水管，生活污水經(jīng)污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。（2）車輛沖洗污水商城車輛沖洗產(chǎn)生的含油污水，統(tǒng)一排入油污水處理間，經(jīng)油水分離器處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。3、噪聲環(huán)境操縱措施操縱機(jī)械噪聲，第一從降低設(shè)備本身的污染源著手，因此商城內(nèi)各種設(shè)備均選擇低噪音設(shè)備。（1）在燃油運(yùn)輸、裝卸機(jī)械排氣管口安裝消音裝置以降低噪聲。（2）水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組均設(shè)置減振臺座，連接管道配置柔性軟接頭隔振。（3）在送排風(fēng)口設(shè)置消聲器。4、固體廢棄物箱包禮品城內(nèi)設(shè)固定垃圾箱集中收集垃圾，由環(huán)衛(wèi)所送至都市垃圾廠處理。第九章交通環(huán)境與交通運(yùn)輸一、市場的交通現(xiàn)狀分析該項(xiàng)目位于興慶區(qū)規(guī)劃八號路以東、規(guī)劃北塔東路以北（四至界限：東至?xí)稠樛ㄎ锪鲌@，南至規(guī)劃北塔東路林帶，西至規(guī)劃八號路，北至規(guī)劃六號路）的黃金地段，該路段形成了以物流產(chǎn)業(yè)和小商品市場為主的市場群，周邊超市、專業(yè)市場、批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場等各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布。該項(xiàng)目所在地交通發(fā)達(dá)，人氣指數(shù)占銀川地區(qū)首位，該商貿(mào)城的開辦，更合理完善了麗景街商業(yè)圈，方便了市民，加快了都市進(jìn)展進(jìn)程。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約100畝，周邊都市主干道位于場地四周，交通條件十分便利。二、市場車流推測本項(xiàng)目建設(shè)占地約100畝，為最具有現(xiàn)代化規(guī)模的市場，項(xiàng)目建成后，將日均新增產(chǎn)生車輛流1260輛左右。第十章項(xiàng)目實(shí)施單位及經(jīng)營一、項(xiàng)目實(shí)施單位1、銀川胡商投資有限公司2、公司差不多情形開發(fā)商：銀川胡商投資有限公司公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司公司注冊資本：陸仟萬元人民幣整公司地址：銀川市興慶區(qū)文化西街106號國際貿(mào)易中心B座7樓公司業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開發(fā)投資、旅行投資等有關(guān)產(chǎn)業(yè)。3、公司經(jīng)營范疇房地產(chǎn)開發(fā)；針紡織品、建筑材料、金屬材料、五金交電、數(shù)碼產(chǎn)品、櫥柜、衛(wèi)浴、陶瓷用品、汽車配件、日用百貨的銷售；投資治理咨詢；市場營銷策劃；展覽展現(xiàn)活動及會議的策劃、承辦；物流信息服務(wù)（不含許可經(jīng)營項(xiàng)目）；設(shè)計(jì)、制作、公布國內(nèi)各類廣告業(yè)務(wù)。（法律法規(guī)規(guī)定須經(jīng)審批的，憑審批批準(zhǔn)文件經(jīng)營）二、公司治理機(jī)構(gòu)公司借鑒國內(nèi)外物流商城開發(fā)治理體會，采取“經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)模式”的特點(diǎn)，并按照“統(tǒng)一、精簡、高效”的原則，設(shè)置職能部門。其治理組織結(jié)構(gòu)如圖：董事會董事會監(jiān)事會監(jiān)事會首席執(zhí)行官首席執(zhí)行官（CEO）總經(jīng)理

總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)總監(jiān)經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理物業(yè)治理部招商部工程部行政部企劃部安全環(huán)境愛護(hù)部物業(yè)治理部招商部工程部行政部企劃部安全環(huán)境愛護(hù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部公司首席執(zhí)行官（CEO）翁利勝，負(fù)責(zé)銀川公司的整體運(yùn)營。公司總經(jīng)理潘友西，負(fù)責(zé)銀川公司具體項(xiàng)目的實(shí)施建筑。三、箱包物流城招商策略1、招商內(nèi)容引進(jìn)物流企業(yè)或有關(guān)企業(yè)入場運(yùn)營，為企業(yè)提供良好的投資環(huán)境，企業(yè)運(yùn)營硬件和軟件以及經(jīng)營的軟環(huán)境，包括投資政策、稅收政策、投資成本、箱包禮品城物流設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施、箱包禮品城服務(wù)水平、治安、衛(wèi)生、消防、金融、工商、物業(yè)治理、信息平臺。2、招商程序要緊包括招商策劃書制定、招商推廣實(shí)施和客戶引進(jìn)。公司引進(jìn)人才完成招商策劃書。制定詳細(xì)的市場調(diào)研、明確目標(biāo)客戶類型、確定招商方式及招商政策、確定招商組織形式，開展招商宣傳推廣活動，與潛在客戶洽談入商城開發(fā)與經(jīng)營條件，辦理入箱包禮品城開發(fā)與經(jīng)營手續(xù)等，協(xié)助客戶進(jìn)行正常經(jīng)營。3、招商策略招商不是定優(yōu)待措施、發(fā)招商廣告的行為，本質(zhì)是一系列概念傳遞和懂得的過程，目標(biāo)客戶群情愿過來是因?yàn)樗麄儗δ莻€項(xiàng)目和我們一樣充滿信心，是他們心理的認(rèn)同，只要有一點(diǎn)的懷疑就將阻礙他們出資交易。招商目標(biāo)應(yīng)面向有實(shí)力的國內(nèi)外品牌代理商，走品牌經(jīng)營路線。進(jìn)駐箱包禮品城的品牌經(jīng)營者，往往在其它市場也設(shè)有門店。作為市場的治理者，如果任其所為，順其自然，那么各種品牌往往缺乏市場個性。千店一面，盡管看起來喧鬧喧囂，卻也雜亂無章，紛亂無序。同樣一個品牌，在我們的市場，就要給予它專門的品牌特色，使其品牌內(nèi)涵得到了充分的挖掘和發(fā)揮，這確實(shí)是那個市場的核心競爭力。品牌化治理戰(zhàn)略，是市場進(jìn)展的生命力所在。招商時可前往一些箱包禮品城產(chǎn)品的生產(chǎn)地或一些箱包禮品產(chǎn)品交易市場比較成熟的地區(qū)進(jìn)行招商，在引進(jìn)國內(nèi)外商家進(jìn)駐的同時培養(yǎng)本地有實(shí)力有進(jìn)展前景的商家，使銀川箱包禮品行業(yè)蓬勃進(jìn)展。因此，我們能夠?qū)ｉT順利地找到相應(yīng)的招商目標(biāo)：本地：各類箱包禮品區(qū)域代理商，品牌經(jīng)銷商，本地知名公司。國內(nèi)外：箱包禮品產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，各省級代理商，箱包禮品產(chǎn)品連鎖機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)。招商時可使用一些政策優(yōu)待，加大招商力度，如：1.稅收優(yōu)待政策：獵取工商、稅收等部門的政策扶持，在商家進(jìn)駐后可給予一定時期的稅收優(yōu)待政策。如，減免一些稅收。2.房租優(yōu)待政策：對一些國內(nèi)外知名品牌或大客戶給予一定的房租優(yōu)待。如，減免半年商鋪?zhàn)饨稹?.配套設(shè)施優(yōu)待政策：商家租用的面積達(dá)到一定程度可優(yōu)待倉庫使用費(fèi)等。4．廣告宣傳扶持：給予相應(yīng)條件商家一定的廣告扶持。（1）制定成功的招商策劃書，加快招商進(jìn)程，縮短招商時刻。（2）與知名的、有良好信譽(yù)的、對箱包禮品行業(yè)具有較高認(rèn)知度的、擁有豐富招商體會與龐大客戶群體的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。（3）媒體上大規(guī)模宣傳箱包禮品城的開發(fā)規(guī)劃，進(jìn)行市場形象推介，開工前組織一次進(jìn)展研討會和招商活動，開展長期的小規(guī)模招商活動。其后，再舉行大型招商推廣活動，把招商推廣活動推向高潮。再次，組織好市場開張典禮并將其作為新一輪招商活動的開始。四、箱包禮品城宣傳推廣策略加大胡商國際箱包禮品城的形象策劃與推廣工作，利用互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、研討會、招商會、戶外廣告、宣傳小冊子等多種方式進(jìn)行廣泛的、長期的宣傳，提升胡商國際箱包禮品城的知名度與美譽(yù)度，增強(qiáng)箱包禮品城對外界的吸引力。1、在胡商國際箱包禮品城可行性報(bào)告完成后，在媒體上宣傳胡商國際箱包禮品城的規(guī)劃，進(jìn)行市場形象的推介。2、開通商務(wù)網(wǎng)站，主動通過互聯(lián)網(wǎng)將胡商國際箱包禮品城建設(shè)與進(jìn)展信息及時傳遞到國內(nèi)外，提升胡商國際箱包禮品城的知名度。3、主動開展胡商國際箱包禮品城形象宣傳，在銀川要緊路口、銀川至蘭州、銀川至包頭、銀川至榆林高速公路各要緊路段樹立宣傳牌，讓進(jìn)出銀川和通過商城的車輛、行人隨時能看到有關(guān)胡商國際箱包禮品城的宣傳。4、主動參加國內(nèi)外物流論壇，利用論壇宣傳介紹胡商國際箱包禮品城和推介企業(yè)，擴(kuò)大胡商國際箱包禮品城和企業(yè)的知名度。5、主動組織胡商國際箱包禮品城招商推介活動，想方設(shè)法吸引國內(nèi)外投資商、物流企業(yè)、銷售商來胡商國際箱包禮品城投資、合作、“購買”服務(wù)。第十一章投資規(guī)模、資金來