東瀾灣詳細報告教材

開發(fā)商長沙市江河水利置業(yè)投資發(fā)展有限公項目位置長沙大道與沙灣路交匯處的西北角占地面積（萬方）

18.52建筑面積（萬方）46.92容積率2.344綠化率40.22%物業(yè)類型高層住宅商鋪酒店寫字樓洋房規(guī)劃總房源2048套開盤地點運達喜來登大酒店本期推售房源7#棟、8#棟，合計360套蓄客量600余組開盤優(yōu)惠VIP5000抵30000，開盤VIP升級到1萬額外98折，一次性94折開盤價格均價6300已售樓棟1#、2#、3#、4#、5#、6#項目概況5#3#4#8#7#新推已推未推4#2#1#3#5#6#項目配套地鐵2號線大橋生鮮市場農(nóng)業(yè)銀行郵政儲蓄銀行東瀾灣配套設(shè)施完善，商業(yè)、學(xué)區(qū)房為銷售亮點銷售動態(tài)江河?xùn)|瀾灣95-142㎡住宅起價5800送學(xué)位|2014-04-14江河?xùn)|瀾灣現(xiàn)售7、8號棟95-142㎡房源，起價5800元/㎡，購房送砂子塘學(xué)位，團購5000享30000。項目臨地鐵二號線長沙大道站，城市輕軌黎托站等，交通便利。

江河?xùn)|瀾灣95-142㎡房源起價5800元/㎡|2014-04-10

江河?xùn)|瀾灣現(xiàn)在在售5、6號棟95-142㎡房源，起價5800元/㎡，購房送砂子塘學(xué)位。另7、8號棟預(yù)計4月12日開盤，主推95-142㎡房源，交5000享30000。江河?xùn)|瀾灣預(yù)計3月底推95-142平房源|2014-03-11江河?xùn)|瀾灣7、8號棟預(yù)計3月底推95-142平中央景觀樓王，現(xiàn)團購中，交5千享3萬。另外，5、6號棟現(xiàn)在售95-142平房源，起價5800元/平，購房送砂子塘小學(xué)指標(biāo)。江河?xùn)|瀾灣臨地鐵2號線95-142㎡起價5780|2014-02-18江河?xùn)|瀾灣目前在售95-142㎡超高贈送戶型，5780元/㎡起。買房送砂子塘小學(xué)學(xué)位。項目臨地鐵二號線長沙大道站，城市輕軌黎托站等，交通便利。江河?xùn)|瀾灣95-142㎡房源5780元/㎡起|2014-01-24江河?xùn)|瀾灣項目臨地鐵2號線長沙大道站，買房送砂子塘小學(xué)學(xué)位。目前在售95-142㎡房源，5780元/㎡起。項目共47萬方，集高層住宅、洋房、商業(yè)、酒店、寫字樓、名校教育于一體，為市中心少有的低密度全套大社區(qū)。江河?xùn)|瀾灣95-141㎡預(yù)計12月底開盤|2013-12-02江河?xùn)|瀾灣臨地鐵2號線長沙大道站，買房即送砂子塘東瀾灣小學(xué)學(xué)位指標(biāo)。5、6號棟95-141㎡N+1戶型，預(yù)計12月底開盤，團購5千抵3萬。低起價，團購優(yōu)惠，剛需戶型，小學(xué)指標(biāo)4銷售情況：1、近一年銷售均價在6000元/㎡以上，整體銷售情況除新年1月份均走勢較平緩，近2月銷售均價6300㎡左右；2、下半年于8月、11月兩次開盤，銷量均有大幅度增加，平銷期接近平緩，月普遍銷售套數(shù)比開盤低；3、主要以地段優(yōu)勢，采取價格低位策略，以對位的產(chǎn)品，主打教育吸引了大批的剛需客戶。，

連續(xù)兩次開盤熱銷；4、2013年度付費渠道中最有效的為吉屋網(wǎng)、戶外、報廣，全年營銷推廣費用1700多萬。均價6200元/㎡浮動，開盤熱銷1、報紙廣告：7月份投放項目開盤信息；2、網(wǎng)絡(luò)廣告：投放網(wǎng)絡(luò)媒體0731網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)、好房子網(wǎng)，吉屋網(wǎng)；3、電臺廣告：101.7、89.3電臺（2月-4月持續(xù)）；4、戶外廣告：2月持續(xù)投放；5、短信推廣渠道：廣告演示：網(wǎng)絡(luò)廣告：7開盤當(dāng)天推出房源509套，開盤去化460套，去化率為90.37%樓棟號戶型標(biāo)號戶型面積段（㎡）供應(yīng)套數(shù)占比銷售/比例均價（按揭折前）1#/2#1兩室兩廳兩衛(wèi)(2房+空中花園+入戶花園)114.716412.57%54/84.38%59502兩室兩廳兩衛(wèi)(2房+空中花園+入戶花園)115.166412.57%56/87.5%58303兩室兩廳一衛(wèi)（2房+空中花園）96.426412.57%60/93.75%61804兩室兩廳一衛(wèi)（2房+空中花園）96.426412.57%60/93.75%62505兩室兩廳兩衛(wèi)(2房+空中花園+入戶花園)115.166412.57%56/84.38%58306兩室兩廳兩衛(wèi)(2房+空中花園+入戶花園)114.716312.38%54/85.71%62007兩室兩廳一衛(wèi)（2房+空中花園）96.426312.38%60/95.24%60808兩室兩廳一衛(wèi)（2房+空中花園）96.426312.38%60/95.24%6200合計//509100%460/90.37%6050熱銷戶型：96.42㎡，兩房兩廳熱銷戶型：115.16㎡，兩房兩廳8月開盤：前期蓄客61天，開盤當(dāng)天簽到585組客戶，到場1200人左右，現(xiàn)場有舞蹈、有獎問答等活動，氣氛火熱，去化率高。開始蓄客時間：2013年8月11日持續(xù)蓄客多久：61天認籌方式：參團5000抵30000；VIP1萬享額外98折到場客戶：簽到585組客戶（有一個客戶辦多個VIP），共計約1200人開盤模式：搖號選房現(xiàn)場活動：舞蹈、有獎問答、樂隊現(xiàn)場氣氛：到場客戶較多，選房氣氛火熱現(xiàn)場情況：總體評價：項目開盤前期通過多種活動拓展客戶，如參團5000抵30000；VIP1萬享額外98折；5000購房抵用券活動等。開盤現(xiàn)場穿插舞蹈、有獎問答、樂隊演奏等暖場活動，現(xiàn)場氣氛良好，客戶參與性很高。價格評價：與周邊項目相比該項目性價比較高，均價在6000元左右；產(chǎn)品評價：產(chǎn)品周邊配套較完善、未來交通區(qū)位優(yōu)勢明顯、但目前公交線路較少；客戶評價：客戶主要來源不僅局限于本區(qū)域，輻射范圍較廣、除長沙市區(qū)外，有不少來自湘潭、瀏陽等周邊地區(qū)，年齡層次跨度較大，大多數(shù)客戶用于自住，也有不少客戶用于投資、客戶主要關(guān)注產(chǎn)品價格、戶型及交通區(qū)位。金網(wǎng)絡(luò)觀點：此次開盤現(xiàn)場人數(shù)多，氣氛良好、工作人員服務(wù)到位、現(xiàn)場客戶簽約積極性較很高。但以搖號的方式選房使得選房區(qū)人數(shù)眾多，稍有混亂。項目首開推廣全城鋪開，高性價比，配套全直抓眼球，選房氣氛較好開盤成交情況較佳總結(jié)：11月開盤：戶型面積（㎡）套數(shù)占比推出/銷售套數(shù)銷售率2+1房94.666416.7%288/26793.75%96.0512833.3%114.29625.0%3+1房129.3328.3%96/9396.8%131.31328.3%141.85328.3%合計：/384100%384/36093.75%開盤推出384套，成交率93.75%，持續(xù)熱銷3#4#2024/3/292024/3/29普宅均價6300元/㎡，樓王均價6777元/㎡，總體價格偏低成交價格房號01020304面積129.33141.8594.6694.66折后均價687065216918（最高價）6891折后棟均價（元/㎡）6777折前棟均價（元/㎡）7313房號0102030405060708面積（㎡）131.31114.2296.0596.05114.22114.9296.0596.05均價（元/㎡）627562006476（最高價）63766173621063586405折后棟均價（元/㎡）6300折前棟均價（元/㎡）67693#棟4#棟價格情況：3#棟折后均價6777元/㎡（樓王），4#棟折后均價6300元/㎡；本次開盤所有的94-96平米小三房均為開盤價高房源，但去化率卻毫不遜色，由此可見，市場客戶對此類產(chǎn)品接受非常高；優(yōu)惠情況：團購5000抵30000元（吉屋網(wǎng)），代金劵5000元，VIP98折，按揭99折，一次性98折2024/3/29蓄客80天，到場人數(shù)1000余人，氣氛熱烈開盤時間：2013年11月2日開盤地點：喜來登酒店

現(xiàn)場情況：開盤搖號選房，每組5批客戶，現(xiàn)場安排抽獎活動及節(jié)目表演，獎品豐厚，氣氛熱烈，兩個小時結(jié)束開盤?？蛻羟闆r：開盤前蓄客80天，開盤當(dāng)天到場客戶約525批，到場人數(shù)大約1000余人；年齡段主要集中在25-40歲，其中25-35歲左右占據(jù)絕大部分；客戶來源主要為雨花區(qū)和地州市客戶；置業(yè)目的，剛需型為主，為小孩讀書而購房者居多；現(xiàn)場情況總結(jié)2024/3/29穩(wěn)抓剛需客戶核心需求（緊湊型產(chǎn)品+教育），銷售情況好總體評價：此次開盤現(xiàn)場人數(shù)多，開盤現(xiàn)場穿插舞蹈、有獎問答、樂隊演奏等暖場活動，現(xiàn)場氣氛良好，客戶參與性很高，現(xiàn)場客戶簽約積極性較很高。價格評價：成交均價在6300元左右，價格遠低于周邊競品項目；（開盤前末對客戶報價，銷售員只是側(cè)面說會6200元/㎡以上，開盤當(dāng)天現(xiàn)場沒有價格公布，進入選房區(qū)才可以看到價格，多數(shù)客戶價格都沒來的急算就已經(jīng)成交）；產(chǎn)品評價：戶型緊湊，高贈送率，深受剛需客戶親睞，樣板間的擴大化，讓客戶現(xiàn)場感覺非常好，再加上砂子塘小學(xué)教育配套，產(chǎn)品競爭力突出；客戶評價：客戶主要來源雨花區(qū)和尚東板塊但又不局限于本區(qū)域，地州市客戶占比也較大，年齡段主要集中在25-40歲，其中25-35歲左右占據(jù)絕大部分；置業(yè)目的，剛需型為主，為小孩讀書而購房者居多；客戶主要關(guān)注產(chǎn)品價格、戶型、區(qū)位；金網(wǎng)絡(luò)觀點：此次開盤活動，不對外進行價格公示，開盤前拔高客戶的心理價格，而在選房區(qū)才能看到真實價格，價格又在客戶心理預(yù)期以內(nèi)，很大程度上的縮短了客戶的考慮周期，所以現(xiàn)場客戶簽約積極性很高。5#、6#開盤情況15開盤時間3月12日早9；30開盤地點長沙運達喜來登酒店四樓推出套數(shù)360去化套數(shù)305套（截止次日11:30監(jiān)控結(jié)束）去化率80%優(yōu)惠情況VIP認籌5000抵30000簽到人數(shù)約300批均價6300暢銷戶型112-132小三房開盤方式：采用現(xiàn)場搖號的形式來進行開盤?，F(xiàn)場搖號300余組。現(xiàn)場氣氛：到場人數(shù)700余人，現(xiàn)場客戶約300組，等候區(qū)置于項目側(cè)坪，現(xiàn)場流線簡單，氛圍熱鬧。2014年3月開盤概述：開盤推出360套，成交率80%，持續(xù)熱銷16戶型配比及去化情況：推出房源：本次開盤推出的是7#/8#棟全部房源360套。去化情況：整體去化80%，去化較好，在售面積在96-143㎡，小三房仍然是主打戶型，實銷均價在6300-6500之間。開盤戶型比例與去化情況樓棟號戶型面積段（㎡）

供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售比例均價（元/㎡）7#三房96-14312033.3%8470%64008#兩房968022.2%7865%6100三房115-1328022.2%5872%6300四房1438022.2%5468%6200合計96-143360100%28880%6400在售面積在96-143㎡，共推360套，去化80%現(xiàn)場情況：蓄客42天，辦卡400余張，開盤當(dāng)天現(xiàn)場氣氛熱烈18價格情況：開盤折扣明細：1、整體成交均價：折后均價6300元左右。2、現(xiàn)場開盤火熱，優(yōu)惠主打VIP認籌5000抵30000。3、開盤現(xiàn)場最低5800元/㎡，最高6660元/㎡。推盤情況及策略描述：營銷過程：于2014年3月1日開始辦卡蓄客，截止至開盤前，總共蓄客42天，辦卡400余張。開盤當(dāng)天銷售290套，解籌近率80%。現(xiàn)場氛圍：當(dāng)天開盤氛圍活躍，人氣爆滿。目測來訪人群約700批左右，較多客戶已站滿內(nèi)廳及門口。開盤選房節(jié)奏較快，并未舉行有獎問答和節(jié)目表演，但客戶參與度較好。故此在11:30左右現(xiàn)場客戶還是較多。項目開盤分析蓄客情況辦卡400張，去化290套，整體蓄客周期為半個月，整體解籌情況較好。交五千抵三萬客戶到訪現(xiàn)場約700人，簽到客戶約300人現(xiàn)場銷售開盤活動從早上9點00分開始，按搖號選房，成功認籌的客戶可在領(lǐng)獎區(qū)領(lǐng)取獎品。本次開盤推出戶型為96㎡的兩房和115-132㎡的三房以及143㎡四房，推出360套房源，本次開盤成交305套，去化率80%，開盤成績很好。價格情況本項目本次推出7#棟，面價6400-6700元/㎡，8#棟面價6200-6500/㎡.樓棟評價本次推出7#和8#棟，是面積為96-143㎡的兩房、三方和四房戶型。產(chǎn)品情況主力戶型為115-132㎡小三房，戶型設(shè)計周正實用，空間利用率高；且整體房型可選擇型較多?？蛻羟闆r主要客戶來源于長沙大道附近居民，以及高橋大市場附近的上班族，還有周邊事業(yè)單位，部分河?xùn)|客戶和部分地州市客戶；置業(yè)目的80%為首次置業(yè)；客戶購買決定因素主要有價格、地段；客戶自駕車較多，購買力較大。當(dāng)天開盤氛圍活躍，人氣爆滿?？蛻籼卣鳎嚎蛻籼卣鳎?、主要客戶來源：長沙大道附近居民，以及高橋大市場附近的上班族，周邊事業(yè)單位，部分河?xùn)|客戶和部分地州市客戶；2、置業(yè)目的：80%客戶為首次置業(yè)；3、客戶購買決定因素：主要為價格、地段、剛需產(chǎn)品；4、客戶認識渠道：戶外、報紙、老帶新等；5、客戶自駕車較多，購買力較大。分析依據(jù)：（現(xiàn)場的隨機訪談、傾聽、現(xiàn)場客戶的口音、衣著、年齡，以及停車的車牌等）21戶型解讀：滯銷戶型分析：96㎡，二房二廳一衛(wèi)，雖然也可改做小三房，但舒適度較低，且戶型設(shè)計欠佳，入戶玄關(guān)與廚房、餐廳相連，有些許不變，同時朝向不全朝南，采光會有一定的影響。熱銷戶型分析：115㎡，二房二廳一衛(wèi)，大面積空中花園，靈動戶型，可改為三房，客廳直連景觀陽臺，視野開闊，生活舒適總體評價：項目開盤前期蓄客共持續(xù)42天，拓展客戶較充裕，現(xiàn)場優(yōu)惠VIP認籌5000抵30000。開盤現(xiàn)場無表演、有獎問答、禮品拍賣等活動，現(xiàn)場氣氛良好，客戶參與性很高。價格評價：與周邊項目相比該項目性價比較高，價格明顯具有優(yōu)勢；產(chǎn)品評價：戶型設(shè)計周正實用，空間利用率高；且整體房型可選擇型較多；客戶評價：客戶來源于長沙大道附近居民，以及高橋大市場附近的上班族，還有周邊事業(yè)單位，部分河?xùn)|客戶和部分地州市客戶；金網(wǎng)絡(luò)評價：1、此次開盤現(xiàn)場氣氛良好、工作人員服務(wù)到位、現(xiàn)場客戶簽約積極性較很高。2、經(jīng)過前幾次開盤熱銷，項目口碑已打開，客戶對項目認知度及接受度快速升高；3、剛需產(chǎn)品為主打，戶型功能齊全，高贈送低總價，產(chǎn)品符合主流市場客戶需求；4、推廣中項目核心賣點落地有聲，直入人心，容易在市場中形成有力發(fā)聲，讓客戶心中印象深刻。到場客戶選房氣氛較好開盤成交反響熱烈總結(jié)江河?xùn)|瀾灣2014年營銷動態(tài)預(yù)測2014年推盤預(yù)測總建筑面積：約5萬㎡.棟號：5#、6#、7#、8#棟總套數(shù)：1000多套總金額：約3億戶型區(qū)間：95-142㎡1、江河?xùn)|瀾灣，預(yù)計2014年推出5#、6#、7#、8#棟，年初推5#、6#棟，10月份推7#、8#棟；2、洋房類產(chǎn)品目前處于產(chǎn)品設(shè)計階段，具體情況不詳；5#3#4#江河?xùn)|瀾灣2014年戶型預(yù)測2014年戶型特點N+1多變戶型，空間靈活多變空中花園+陽臺，贈送面積居多2+1房95㎡2+1房115㎡江河?xùn)|瀾灣推39套特價房|2014-05-12江河?xùn)|瀾灣推39套特價房，一口價6190元/平；在售7、8號棟95-142平砂子塘小學(xué)指標(biāo)房，首付1.5成，價格6400-6500元/平，團購5千抵3萬。江河?xùn)|瀾灣95-142㎡住宅起價5800送學(xué)位|2014-04-14江河?xùn)|瀾灣現(xiàn)售7、8號棟95-142㎡房源，起價5800元/㎡，購房送砂子塘學(xué)位，團購5000享30000。項目臨地鐵二號線長沙大道站，城市輕軌黎托站等，交通便利。

江河?xùn)|瀾灣95-142㎡房源起價5800元/㎡|2014-04-10

江河?xùn)|瀾灣現(xiàn)在在售5、6號棟95-142㎡房源，起價5800元/㎡，購房送砂子塘學(xué)位。另7、8號棟預(yù)計4月12日開盤，主推95-142㎡房源，交5000享30000。江河?xùn)|瀾灣預(yù)計3月底推95-142平房源|2014-03-11江河?xùn)|瀾灣7、8號棟預(yù)計3月底推95-142平中央景觀樓王，現(xiàn)團購中，交5千享3萬。另外，5、6號棟現(xiàn)在售95-142平房源，起價5800元/平，購房送砂子塘小學(xué)指標(biāo)。江河?xùn)|瀾灣臨地鐵2號線95-142㎡起價5780|2014-02-18江河?xùn)|瀾灣目前在售95-142㎡超高贈送戶型，5780元/㎡起。買房送砂子塘小學(xué)學(xué)位。項目臨地鐵二號線長沙大道站，城市輕軌黎托站等，交通便利。江河?xùn)|瀾灣95-142㎡房源5780元/㎡起|2014-01-24江河?xùn)|瀾灣項目臨地鐵2號線長沙大道站，買房送砂子塘小學(xué)學(xué)位。目前在售95-142㎡房源，5780元/㎡起。項目共47萬方，集高層住宅、洋房、商業(yè)、酒店、寫字樓、名校教育于一體，為市中心少有的低密度全套大社區(qū)。低起價，團購優(yōu)惠，剛需戶型，小學(xué)指標(biāo)江河?xùn)|瀾灣現(xiàn)行折扣、銷售政策低起價，低首付，團購優(yōu)惠，剛需戶型，小學(xué)指標(biāo)！江河?xùn)|瀾灣案場布置江河?xùn)|瀾灣月來電來訪、月成交情況月份正簽（套）簽約面積（㎡）成交均價（元/㎡）認購（套）周來電（組）周來訪（組）推售產(chǎn)品優(yōu)惠政策樓盤最新動態(tài)報廣，網(wǎng)絡(luò)投放及公關(guān)活動2013年7月//5800-6500051070096-142㎡5000抵30000江河?xùn)|瀾灣主推95-142㎡超高贈送戶型，買房即送砂子塘小學(xué)指標(biāo)，5680元/㎡起，即將開盤！好房子、搜房網(wǎng)、vip抽獎2013年8月28229760.656700719519095-115平現(xiàn)封盤簽約中江河?xùn)|瀾灣首批房源目前已售罄，即將推出的3、4號棟96-141㎡房源。吉屋網(wǎng)2013年9月13414105.6965002200