XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)

XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)2024/3/28XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)項(xiàng)目印象地塊分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商業(yè)定位商業(yè)分布；商業(yè)客群；商業(yè)定位產(chǎn)品建議建材、景觀、配套68客戶分析客群分析；競品客群分析；客群梳理；客群屬性.35市場研判宏觀分析及預(yù)測；區(qū)域規(guī)劃分析；片區(qū)房地產(chǎn)市場分析；項(xiàng)目競品分析2價(jià)格推導(dǎo)首推均價(jià)策略；首推戶型定價(jià)策略；首推價(jià)格修正；首推價(jià)格區(qū)間；4本次提報(bào)邏輯圖營銷推廣銷售、推廣7XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)2010年?duì)I銷推廣7XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)Part1推廣XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)客群外延全城開盤期5月6月7月8月9月10月11月12月第二次開盤第三次開盤銷售周期預(yù)熱期開盤期熱銷期預(yù)熱期熱銷期熱銷期開盤期預(yù)熱期客群思路售樓處體驗(yàn)樣板間體驗(yàn)★第一次開盤地緣性客戶為主/口碑客群難點(diǎn)★★蓄水期短，銷售任務(wù)重、賣點(diǎn)多但都不突出內(nèi)容廣告語品牌為引爆點(diǎn)，懸疑方式入市地塊+品牌炒作產(chǎn)品+銷售信息體驗(yàn)+生活方式傳播媒體渠道戶外+報(bào)紙+電視報(bào)紙+短信+戶外網(wǎng)絡(luò)論壇+電子樓書+短信活動策略樣板區(qū)體驗(yàn)合景館開放合景會啟動儀式品牌聯(lián)展客戶老帶新活動售樓處開放儀式3盤同開千人單車游名點(diǎn)老帶新攻略家居品鑒會展示策略銷售中心展示樣板區(qū)開放以主人姿態(tài)款待蘇州體驗(yàn)合景，感動生活峰匯之后，期待什么？峰匯之后，領(lǐng)峰全城！產(chǎn)品力突圍，銷售現(xiàn)場震撼市場體驗(yàn)制勝如何一炮而紅，在短時(shí)間內(nèi)樹立產(chǎn)品核心形象市場對品牌和產(chǎn)品的認(rèn)識停留在表象，互動少2010年推廣總表XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)關(guān)于預(yù)熱期推廣……5月上旬—6月下旬1、我們的難點(diǎn)在哪2、我們的客群在哪3、預(yù)熱期中原策略4、預(yù)熱期主推廣告語5、預(yù)熱期活動策略6、預(yù)熱期體驗(yàn)式營銷7、預(yù)熱期媒體策略8、預(yù)熱期展示策略Part1XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)預(yù)熱期我們所面臨的難點(diǎn)蓄水期短，認(rèn)籌不足短期內(nèi)需快速入主市場賣點(diǎn)很多，缺少一錘定音的賣點(diǎn)預(yù)熱期短我們的銷售任務(wù)卻很重難點(diǎn)聚焦如何短期內(nèi)聚焦目標(biāo)客戶面對這些難點(diǎn)，我們該如何下手……預(yù)熱期我們的難點(diǎn)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)出招前，我們先回顧下我們的客群，回顧市場，我們得知首次開盤的預(yù)熱期，我們的客群主要來源如下：客源來源地緣性客戶路過客戶忠實(shí)老客戶客源本地化，他們最敏感的因素是價(jià)格。在賣點(diǎn)模糊的情況下，我們用什么訴求速戰(zhàn)市場，快速引起這部分人的關(guān)注？預(yù)熱期我們的客群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)朗悅灣領(lǐng)峰晶藍(lán)上城合景峰匯國際合景品牌合景泰富深耕蘇州3年，一直以來主攻陣地戰(zhàn)，子品牌們各自為戰(zhàn)，各自席卷樓市！從晶藍(lán)上城到合景峰匯國際，再到朗悅灣，很多人買了合景的產(chǎn)品。很多人認(rèn)為合景的產(chǎn)品好！然而，很多人不能真正說得清合景泰富。當(dāng)子品牌豐收時(shí)，就是母品牌整合時(shí)！整合母品牌，品牌強(qiáng)大影響力，不再因賣產(chǎn)品而拼賣產(chǎn)品！領(lǐng)峰出市，在賣點(diǎn)不強(qiáng)的情況下，品牌感染，無疑會是快速打動市場的一步好棋！預(yù)熱期我們的思考XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)當(dāng)，賣點(diǎn)多而不精！當(dāng)，宣傳造勢時(shí)間短，傳統(tǒng)形象宣傳難快速取效！當(dāng)，子品牌認(rèn)知度高于母品牌，導(dǎo)致純粹賣產(chǎn)品！中原之見：這階段我們的策略：內(nèi)容：合景母品牌帶子品牌，品牌快速感染地塊，拉開地塊炒作；方式：不出常招，懸疑式廣告抓住市場目光；活動：系列品牌+地塊炒作，快速預(yù)熱市場；渠道:戶外攔截+報(bào)紙+電視；客戶：將地緣性客群一網(wǎng)打盡；預(yù)熱外延性客群；如何出擊預(yù)熱期中原的策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)峰匯之后期待什么？——合景2010重要作品即將揭幕峰匯之后，領(lǐng)峰全城！——合景2010重要作品合景·領(lǐng)峰預(yù)熱期主推廣告語XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)西蘇州，久等了！——合景2010重要作品合景·領(lǐng)峰·預(yù)熱期階段備選廣告語XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)利用五一房交會，舉辦四盤聯(lián)動，將合景泰富的品牌在蘇州深入消費(fèi)者心中。同時(shí)有效預(yù)熱領(lǐng)峰項(xiàng)目，為銷售蓄客。峰匯國際朗悅灣晶藍(lán)上城推廣主題：四盤聯(lián)動，撬動蘇城！預(yù)熱期5月活動策略品牌聯(lián)展XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)以新穎、獨(dú)特廣告形式為主，樓盤信息清晰、明朗。預(yù)熱期5月活動策略品牌聯(lián)展之廣告表現(xiàn)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)以上海萬科為例：90+公寓系列別墅系列在蘇州合景泰富公司層面根據(jù)具體產(chǎn)品對應(yīng)的消費(fèi)者不同，對下屬四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分。在項(xiàng)目面的推廣之外，在集團(tuán)品牌層面對各分類產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分推廣。預(yù)熱期5月活動策略品牌聯(lián)展之產(chǎn)品細(xì)分XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)5月中旬售樓處開放。我們建議基于合景通過前3個(gè)項(xiàng)目積累，擁有相當(dāng)數(shù)量的老客戶上，為了更好的建立品牌和傳播品牌，我們建議開設(shè)合景館。在售樓處開放當(dāng)天，舉辦合景館開館儀式。合景中國地圖合景品牌陳列館預(yù)熱期5月活動策略售樓處開放售樓處開放合景館開館XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)活動時(shí)間：2010年6月活動主題：齊分享中國合景會活動地點(diǎn)：住交會現(xiàn)場活動操作：1、合景會形象VCR播放2、合景會說明介紹3、會員招募啟動目的和作用：基于合景在蘇有一定的客戶積累，通過成合景會活動，進(jìn)行新老客戶互動。最主要大勢宣傳，達(dá)到宣傳品牌的目的。預(yù)熱期6月活動策略合景會啟動XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)活動時(shí)間：2010年6月活動主題：感恩老客戶，老帶新盡享優(yōu)惠活動地點(diǎn)：售樓處活動操作：基于合景原三個(gè)項(xiàng)目龐大客戶基礎(chǔ)，舉辦老帶新客戶看房活動，看房成功下定的，老客戶即拿現(xiàn)金獎勵或折合房貸優(yōu)惠目的和作用：新老客戶互動，達(dá)到宣傳品牌、促進(jìn)銷售的目的。預(yù)熱期6月活動策略老帶新活動XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)樣板房體驗(yàn)外部導(dǎo)示吸引客戶進(jìn)入營銷中心銷售接待客戶回營銷中心為客戶講解沙盤洽談成交現(xiàn)場體驗(yàn)客戶離開售樓處體驗(yàn)景觀體驗(yàn)帶客戶體驗(yàn)視聽室預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷啟動體驗(yàn)動線XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)客戶從踏進(jìn)營銷中心的那一刻起，即受到視覺的沖擊，并感受尊貴的服務(wù)?，F(xiàn)場主體功能劃分為：互動沙盤區(qū)品牌展示區(qū)/紅酒區(qū)/品茶區(qū)洽談區(qū)/VIP貴賓室/休閑區(qū)……預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷啟動體驗(yàn)動線——銷售中心XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)建議當(dāng)客戶進(jìn)入營銷中心后，先帶客戶體驗(yàn)視聽室，先用VCR震撼客戶。預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷啟動體驗(yàn)動線——視聽室XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)多媒體營銷：蘇州首次啟用互動式沙盤+空中成像通過整個(gè)展示中心的氛圍，以聲光電的3D空間營銷概念，以情景的方式實(shí)現(xiàn)展示中心的體驗(yàn)式銷售互動沙盤區(qū)體驗(yàn)動線——沙盤預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷啟動XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)景觀通道預(yù)演未來生活；→景觀通道是項(xiàng)目的精髓，是未來精致生活的表達(dá)→同時(shí)也是項(xiàng)目的形象展示，將有機(jī)的與消費(fèi)者形成交流互動?！鷮⑦M(jìn)一步?jīng)_擊消費(fèi)者的眼球和心靈，促成銷售。預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)動線——景觀通道XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)樣板間體驗(yàn)以生活化氣息濃厚細(xì)節(jié)取勝，讓客戶有種進(jìn)入居家生活的感覺。體驗(yàn)動線——樣板間預(yù)熱期6月活動策略樣板間開放樣板區(qū)開放體驗(yàn)式營銷XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告******道旗（產(chǎn)品信息）高炮（形象）報(bào)紙****姑蘇晚報(bào)、城市商報(bào)、蘇州日報(bào)形象硬廣及項(xiàng)目介紹類軟文電視臺*****訪談類節(jié)目項(xiàng)目形象及信息預(yù)告網(wǎng)絡(luò)**搜房網(wǎng)通欄預(yù)熱期媒體策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)新區(qū)滄浪吳中園區(qū)區(qū)域營銷：新區(qū)：項(xiàng)目所在地，有地緣優(yōu)勢吳中、滄浪：距項(xiàng)目較近，而且交通便捷園區(qū)：投資客較多，有快速干道連接

相城區(qū)：老客戶覆蓋區(qū)戶外廣告投放策略：

人口密集居住區(qū)，潛在客戶多大型商業(yè)設(shè)施附近，人口密集交通干道沿線，自駕30分鐘內(nèi)到達(dá)項(xiàng)目123相成區(qū)預(yù)熱期媒體策略戶外攔截XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)金雞湖路東吳北路盤蠡路桐涇南路獅山路長江路蘇福路濱河路南環(huán)、西環(huán)交匯處目標(biāo)客戶：滄浪、吳中、過路客南環(huán)、好又多前目標(biāo)客戶：滄浪、吳中客戶金雞湖路目標(biāo)客戶：園區(qū)、東環(huán)周邊客戶戶外廣告攔截示意圖獅山大橋附近目標(biāo)客戶：新區(qū)客戶、滄浪、吳中過路客蘇州樂園目標(biāo)客戶：新區(qū)客戶城北東路目標(biāo)客戶：相城新老客戶XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)向往品質(zhì)生活懸念戶外全體蘇州人向前300米右轉(zhuǎn)預(yù)熱期媒體策略戶外表現(xiàn)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)預(yù)熱期我們要把所有的銷售道具準(zhǔn)備就緒接觸式GoogleEarth沙盤建筑材料展板展示區(qū)觸摸式電子樓書制作主題式電子樓書Email方式或光盤方式郵遞客戶北京泛海國際社區(qū)Googleearth建筑材料展示觸摸式電子樓書預(yù)熱期展示策略售樓處物料準(zhǔn)備XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)做法建議：編制合景泰富地產(chǎn)刊物，向老業(yè)主或者意向客戶發(fā)放，刊物中以合景公司及合景項(xiàng)目動態(tài)為主題，同時(shí)定期編制主題向業(yè)主征文，合理的呼應(yīng)“心”與“家”這兩個(gè)主題合景泰富VCR合景泰富內(nèi)刊預(yù)熱期展示策略合景會物料準(zhǔn)備XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)1、開盤期我們的難點(diǎn)及策略2、開盤期主推廣告語3、開盤活動策略4、開盤期媒體策略Part26月下旬—7月下旬關(guān)于開盤期推廣……XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)開盤期中原的策略中原策略通過前期的宣傳與客群積累，如何在開盤期間一炮而紅，把項(xiàng)目的沸點(diǎn)拉到最高？如何樹立項(xiàng)目核心形象，拉開項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的距離？中原之見：這階段我們的策略：方式：一定要制造大聲響，引起市場的高度關(guān)注；內(nèi)容：以產(chǎn)品力制勝市場，制造震撼的銷售現(xiàn)場；活動：3盤同開，高調(diào)開盤，氣壓全城；渠道:戶外攔截+報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)+短信；客戶：將積累的準(zhǔn)客戶消化；預(yù)熱外延性客群導(dǎo)入；我們的難點(diǎn)：XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)以主人的姿態(tài)款待蘇州——合景·領(lǐng)峰撬動姑蘇開盤期階段主推廣告語XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)領(lǐng)峰開盤之時(shí)，聯(lián)合合景泰富其它子品牌一起開盤，打造出三盤同慶之效，轟動全城！開盤形式可多樣化，比如舉辦自助餐形式，舉辦小型車展等?！ぁら_盤期活動策略3盤同開XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)組織一場全市范圍內(nèi)的單車旅游活動，選點(diǎn)蘇州幾個(gè)著名景點(diǎn)，形成線路。千人規(guī)模的單車隊(duì)伍，同一著裝，在既定線路有序自駕旅游。··開盤期活動策略千人單車游蘇城名點(diǎn)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告*****道旗（產(chǎn)品信息+銷售信息）高炮（形象）報(bào)紙*****姑蘇晚報(bào)、城市商報(bào)、蘇州日報(bào)（產(chǎn)品信息+銷售信息）短信******開盤前一周，節(jié)選目標(biāo)客群發(fā)布開盤信息網(wǎng)絡(luò)*****搜房網(wǎng)通欄，開盤后建立業(yè)主論壇，有效炒作項(xiàng)目開盤期媒體策略XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)開盤之前后，及時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)迅速傳播之優(yōu)勢，以系列軟文的形式，傳播領(lǐng)峰產(chǎn)品信息和熱銷信息，達(dá)到炒作的目的。軟文一：

峰匯之后，領(lǐng)峰全城！——合景2010重要作品合景·領(lǐng)峰耀姑蘇軟文二：

3盤同開，3盤耀蘇城！——合景3盤熱銷，搶占銷售前3甲開盤期媒體策略網(wǎng)絡(luò)表現(xiàn)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)開盤前一周選定目標(biāo)客戶階層，群發(fā)60萬條短信，告知項(xiàng)目即將開盤。鎖定目標(biāo)客群，及時(shí)傳達(dá)信息。開盤期媒體策略短信XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)1、熱銷期我們的難點(diǎn)及策略2、熱銷期主推廣告語3、活動策略之老業(yè)主攻略4、活動策略之家居品鑒會4、熱銷期媒體策略Part3關(guān)于熱銷期推廣……7月下旬—8月下旬XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)客戶是我們的重點(diǎn)，這一階段老帶新是我們獲取下一批客群的重要渠道之一，如何經(jīng)營老業(yè)主？關(guān)注產(chǎn)品、老業(yè)主上門、到帶客上門？這一階段是升華企業(yè)品牌，建立項(xiàng)目口碑的良好時(shí)期，如何制造影響力，持續(xù)口碑傳播？熱銷期也是下一次開盤的蓄水期，因此在此階段我們不僅要互動老客戶，我們還需有效導(dǎo)入外部客群；熱銷期中原的策略我們的難點(diǎn)：中原策略中原之見：這階段我們的策略：方式：維系互動老客戶，老帶新獲取新客源，以產(chǎn)品力獲取外延客群；內(nèi)容：感受合景，感動生活；以生活方式感動市場；活動：高端家居品鑒會；老帶新互動活動；渠道:戶外攔截+報(bào)紙+電視+網(wǎng)絡(luò)+DM直投；客戶：導(dǎo)入外部客群；XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)體驗(yàn)合景，感動生活——合景·領(lǐng)峰魅力樣板間全城綻放！熱銷期階段主推廣告語XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)老客戶營銷攻略圖守圍攻假日嘉年華家居品鑒會合景會信息直達(dá)其他資源短信發(fā)送老帶新優(yōu)惠維系先行活動出擊渠道包圍攻守強(qiáng)勁出拳熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)活動地點(diǎn)：營銷中心邀請對象：合景會會員（限量邀請函發(fā)布）、新聞媒體、老客戶攜帶新客戶；活動內(nèi)容：1、內(nèi)部短信平臺，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動邀約，附加銷售信息；2、聯(lián)合著名商家舉辦一場時(shí)尚家居品鑒活動3、活動邀約信息需要吸引，一定要凸現(xiàn)上門有禮或美食品免費(fèi)提供等字眼，吸引客戶上門；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶活動之家居品鑒會品味合景，共鑒時(shí)尚家居XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)活動地點(diǎn)：營銷中心邀請對象：合景會會員（限量邀請函發(fā)布）、新聞媒體、活動單位、老客戶攜帶新客戶；活動內(nèi)容：1、內(nèi)部短信平臺，發(fā)送老業(yè)主短信，通過活動邀約，附加銷售信息；2、在節(jié)假日或者周末舉辦老客戶嘉年華活動，小型燒烤吧、娛樂設(shè)施、小型演藝吧配合活動開展；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶活動之假日嘉年華感受合景，共享假日嘉年華XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)出擊兩重奏Action1：合景會網(wǎng)站內(nèi)容：每周定時(shí)將活動信息海報(bào)，放合景會網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。動作要領(lǐng)：1、每周四在合景會各個(gè)網(wǎng)站釋放周末活動信息，邀約對象合景會所有會員；2、合景會會刊以及郵件DM添加合景會員購買優(yōu)惠促銷信息；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶出擊兩重奏XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)攻守強(qiáng)勁拳Action1：老帶新優(yōu)惠動作要領(lǐng)：1、集中短信、call客等推廣配合，讓老業(yè)主統(tǒng)一時(shí)間段感受緊迫感；2、call客時(shí)強(qiáng)調(diào)老帶新成交信息，及老帶新推薦獎勵優(yōu)惠；增強(qiáng)老業(yè)主的信心；3、逼定客戶前，事先與老業(yè)主統(tǒng)一說辭，達(dá)到事半功倍效果；內(nèi)容：傳遞老帶新優(yōu)惠政策，通過短信、call客、展板等方式，傳遞緊迫感，并增強(qiáng)老業(yè)主信心；熱銷期活動策略維系老客戶，互動老客戶攻守強(qiáng)勁拳XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告*****道旗（產(chǎn)品信息）高炮（形象）報(bào)紙***姑蘇晚報(bào)、城市商報(bào)、蘇州日報(bào)（產(chǎn)品信息+銷售信息）DM*****精裝傳播，在人流方向和企事業(yè)單位進(jìn)行派單與直投網(wǎng)絡(luò)*****搜房網(wǎng)通欄，論壇熱銷期媒體策略短信******開盤前一周，節(jié)選目標(biāo)客群發(fā)布開盤信息XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)Part2營銷XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)本案營銷目標(biāo)

2010年度完成12.8億！——約1050套房源！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)銷售原則一、本年度三次大開盤，前期高峽蓄水，開盤迅速去化！不建議小步快跑方式續(xù)推！二、每次開盤力爭一周內(nèi)完成90%去化。然后為下一輪開盤蓄水；三、每次開盤力爭沖刺蘇州房地產(chǎn)市場銷售冠軍。四、首次開盤在安全價(jià)格的基礎(chǔ)上快速跑量、后期續(xù)推在市場行情的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)空間的不斷上??！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)營銷目標(biāo)拆分12月1億6月開盤強(qiáng)銷期7月持續(xù)期8月產(chǎn)品續(xù)推期9月產(chǎn)品強(qiáng)銷期10月產(chǎn)品續(xù)推期11月持續(xù)期12月產(chǎn)品促銷期首期開盤：6月下旬6月—12月實(shí)現(xiàn)銷售額：12.8億6月4億7月1億8月3億9月1億10月2億11月1億前期形象重點(diǎn)宣傳期一期目標(biāo)去化400套二期目標(biāo)去化350套三期目標(biāo)去化300套二期開盤：8月下旬三期開盤：10月下旬XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)客群拆分首期開盤去化500套房源400套開盤400套去化率90%來人2000-2500認(rèn)籌800-1000×40%×50%去化400-500XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期推售產(chǎn)品比例33%7%134㎡109㎡60%96㎡首期推售比例首期推售：96平米兩房比例最大！為本案首次客群方向墊定基礎(chǔ)。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期客群渠道拆分首期來訪客群以周邊地緣性客群為最多！受人流動向影響較大！20%5%市區(qū)新區(qū)70%周邊地緣性外省市分布區(qū)域5%XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期客群渠道拆分5%15%口碑廣告60%路過戶外渠道分析20%首期來訪客群以路過為最多！同時(shí)，本案的口碑效應(yīng)及戶外占據(jù)一定比例XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期客群拆分首期主力客群首期面積段地緣客群為主首置客群為主96平米109平米134平米地緣性客群為主新區(qū)企業(yè)中高層管理者為輔30-40年齡段為主改善客群為主本區(qū)域私營業(yè)主為主新區(qū)首置白領(lǐng)為輔25-35年齡段為主本區(qū)域首置為主地緣客群為主少量市區(qū)客群35-45年齡段為主改善客群為主本區(qū)域置業(yè)者為主XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期客群渠道地圖區(qū)域內(nèi):1400-1750組來人新區(qū):400-500組來人市區(qū):150-250組來人外省市:100-150組來人木瀆鎮(zhèn)約6萬人本區(qū)域居民為主!XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)一期銷控6月26開盤7月3日7月10日開盤當(dāng)日去化80%開盤兩周首期售馨開盤一周去化95%XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)商業(yè)定位8XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)定位從市場出發(fā)在項(xiàng)目定位前，我們先剖析下項(xiàng)目周邊商業(yè)市場，從市場面出發(fā)，得出我們的商業(yè)定位！1、區(qū)域消費(fèi)者研判2、周邊商業(yè)解析3、區(qū)域未來規(guī)劃XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)Part1區(qū)域消費(fèi)者研判XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)本案萬楓家園新港天都花園新升新苑棕櫚灣天平花園尼盛青年城金色家園香榭瑞景苑嘉業(yè)陽光假日世紀(jì)花園白領(lǐng)公寓新創(chuàng)竹園君地風(fēng)華灝景天下楓華紫園今創(chuàng)啟園木瀆鎮(zhèn)約6萬人地塊周圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有17個(gè)居住小區(qū)，其中2個(gè)正在開發(fā)建設(shè)中。項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)社區(qū)現(xiàn)居民約12萬人，不包括流動性人口。新區(qū)的一些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。項(xiàng)目周邊還有多個(gè)居住項(xiàng)目在開發(fā)和待開發(fā)中，預(yù)計(jì)項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)的居住人口3年后將達(dá)到13萬人以上，不包括流動性人口。區(qū)域內(nèi)小區(qū)分布！居住人口基數(shù)大，未來3年可達(dá)13萬！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)區(qū)域類別小區(qū)名稱總戶數(shù)現(xiàn)有人口未來三年人口住戶基本情況木瀆木瀆鎮(zhèn)人口/約60000約60000木瀆本地居民、外來人口老社區(qū)天平花園1000戶約3000約3000以木瀆本地人自主為主,現(xiàn)有部分出租戶香榭400戶約1200約1200木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發(fā)小區(qū)瑞景苑580戶約600約1500木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主棕櫚灣900戶約700約2000以新區(qū)、木瀆客戶為主在售項(xiàng)目楓華紫園1200戶0約1800以新區(qū)、木瀆客戶為主，部分為投資客高新區(qū)老社區(qū)新創(chuàng)竹園2200戶約10000約1000050%自住，50%出租。部分為被附近工廠租下作員工宿舍新升新苑3600戶約14000約14000有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀(jì)家園1830戶約7000約7000以附近的白領(lǐng)階層為主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家園1550戶約6000約600035%原當(dāng)?shù)夭疬w戶自主、65%為周邊工廠中員工購買或租住萬楓家園1800戶約7000約700045%當(dāng)?shù)夭疬w戶，55%外地人新開發(fā)小區(qū)白領(lǐng)公寓250戶約400約600以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，占到80%灝景天下350戶約900約1000新區(qū)白領(lǐng)高管、部分外籍人士陽光假日2500戶約5000約7000新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶君地風(fēng)華460戶約1000約1200新區(qū)白領(lǐng)管理層、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主尼盛青年城670戶約1500約2000項(xiàng)目定位為青年社區(qū)今創(chuàng)啟園552戶約100約1000以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，部分新蘇州人在售項(xiàng)目新港天都花園1800戶0約1500以新區(qū)、市區(qū)、木瀆白領(lǐng)高層為主，部分私營業(yè)主合計(jì)///118400127800/區(qū)域人口統(tǒng)計(jì)——地緣性常住人口占比大！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)稱呼：王先生年齡：28歲居住小區(qū)：陽光假日工作地點(diǎn)：飛思卡爾半導(dǎo)體家庭結(jié)構(gòu)：與配偶同住家庭年收入：11－12萬元消費(fèi)習(xí)慣：由于選擇面較小，平時(shí)吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點(diǎn)的小飯店，來親朋好友時(shí)選擇去獅山路的幾家飯店；平時(shí)買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時(shí)喜歡打網(wǎng)球，運(yùn)動類消費(fèi)投入較大，曾是英派斯體育中心店的會員。妻子想泡SPA和瑜伽會所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會選擇。稱呼：張先生年齡：33歲居住小區(qū)：世紀(jì)花園工作地點(diǎn)：新區(qū)富士膠卷家庭結(jié)構(gòu)：與配偶子女同住家庭年收入：7－8萬元消費(fèi)習(xí)慣：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會多數(shù)選擇去2公里外的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設(shè)施，平時(shí)文化、健身類消費(fèi)較少，但比較喜歡運(yùn)動；近期去經(jīng)營范圍較廣的綠寶廣場次數(shù)較多。稱呼：陳小姐年齡：25歲居住小區(qū)：新升新苑（租）工作地點(diǎn)：新區(qū)工業(yè)園家庭結(jié)構(gòu)：與男友同住家庭年收入：5－6萬元消費(fèi)習(xí)慣：吃飯多在小區(qū)內(nèi)小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時(shí)購物消費(fèi)主要去百潤發(fā)何山店，周末時(shí)有時(shí)會去石路,在流行類服飾上消費(fèi)較多，男友較為喜歡運(yùn)動，平時(shí)多數(shù)為運(yùn)動休閑類打扮；娛樂類休閑則以網(wǎng)吧和KTV為多，KTV多數(shù)會選擇去石路。

消費(fèi)者實(shí)例XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)年齡構(gòu)成25-45歲，年輕、中年人占多數(shù)收入水平家庭年收入：4－12萬個(gè)人月收入：2K－5K

消費(fèi)水平（不含住房）占收入30%-50%購買力處于中等水平消費(fèi)習(xí)慣購物類：大型超市期待附近的大型賣場餐飲類：社區(qū)附近餐館可選擇小，檔次較低，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠(yuǎn)休閑娛樂類:基本不在本區(qū)域內(nèi)

周邊缺乏類似商業(yè)配套,規(guī)模較小，檔次、服務(wù)過低過差

消費(fèi)者特征——本區(qū)域主力消費(fèi)群為周邊住宅小區(qū)住戶XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)Part2周邊商業(yè)解析XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈

木

瀆

鎮(zhèn)

高

新

區(qū)

市

區(qū)

獅山路商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè)獅山廣場綠寶廣場本項(xiàng)目金楓國際廣場天都花園商業(yè)楓華紫園商業(yè)東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地現(xiàn)有商業(yè)體未來商業(yè)體（1-3年）區(qū)域商群分布XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)香港街金山路花苑街翠坊路本項(xiàng)目竹園路木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費(fèi)群體和租金情況也各有差異。整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以普通餐飲、服飾為主的花苑街、香港街一樣，主要面向外來打工群體；而較高檔次餐飲、休閑娛樂業(yè)主要集中于金山路，主要面向木瀆本地人群、私企業(yè)主位于竹園路北的木瀆新天地商業(yè)項(xiàng)目將于9月底開始動工，其規(guī)劃定位為以賓館、KTV為主的休閑娛樂業(yè)PK木瀆商群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)路段業(yè)態(tài)租金客群竹園路以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費(fèi)水平較低，店面租金約在700-1000元/㎡。多為在廠區(qū)上班的打工族，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)路段業(yè)態(tài)租金客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。此路段因大多為中、大型以上業(yè)態(tài)，故租金情況未詳，小型店面有業(yè)主購買自行經(jīng)營，也有私人投資出租。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為2500元/㎡本路段周邊住宅區(qū)、木瀆鎮(zhèn)居民、本區(qū)域外來人口及新區(qū)部分居民。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)路段業(yè)態(tài)租金客群香港街以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業(yè)態(tài)。經(jīng)營時(shí)間集中在晚上19：00-2：00，服飾類門面一般要2：00后打烊，但整體站面來看，消費(fèi)檔次不高。與中山西路交界處為入口處，租金相對較高，面積在20平米左右的店面，租金約為5-6萬/年，往北租金相對減少，約5萬/年，但差距不大。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)路段業(yè)態(tài)租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業(yè)態(tài)。白天人流量較少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分門面（KTV、餐飲等）通宵經(jīng)營。西面靠近香港街，故一間面積約30平米左右的門面，租金約在4-5萬/年（1900元/㎡），越往東面地理位置越偏，故租金約在3萬/年（1200元/㎡），且租金每年約有10%的漲幅。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)路段業(yè)態(tài)租金客群翠坊街以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。集中的品牌店較多，如永和豆?jié){、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機(jī)大賣場等。服飾類除翠坊路上的品牌店外，還有一個(gè)茜施商城，也是服飾較為集中的區(qū)域路段以南地理位置較偏，且店面不規(guī)范，租金相對較便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金約在3000-4000/平米。茜施商城商鋪?zhàn)饨鸺s為1000-1500元/平米。本區(qū)域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)新升新苑世紀(jì)花園嘉業(yè)陽光假日本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊有眾多居住社區(qū)，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀(jì)花園等15個(gè)小區(qū)，一般建有基本生活服務(wù)配套。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商鋪多數(shù)以經(jīng)營小型生活服務(wù)類配套為主，如小飯店、理發(fā)店、水果店、小百貨等，還有部分經(jīng)營房產(chǎn)中介和職業(yè)中介。新升新苑內(nèi)餐廳飯館較多，但多數(shù)衛(wèi)生條件較差，檔次較低。陽光假日內(nèi)街還有一些健身SPA，美容院等休閑類業(yè)態(tài)，但受店面規(guī)模的限制，對居民的吸引力不強(qiáng)。社區(qū)內(nèi)缺乏可用于會談、交友、待客的休閑類配套，如咖啡店和茶吧等。白領(lǐng)生活館君地風(fēng)華PK社區(qū)商業(yè)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)淮海街路樂購獅山路商業(yè)淮海路商業(yè)本項(xiàng)目獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于核心位置。主要商業(yè)有銀行、餐飲、證券交易所、星級賓館、高檔商業(yè)寫字樓等。淮海街是高新區(qū)娛樂商業(yè)的重要場所，商業(yè)主要以餐飲、休閑、娛樂、辦公文具等經(jīng)濟(jì)形態(tài)為主，設(shè)施健全，配套齊備。樂購超市目前為新區(qū)獅山路以南唯一大型商業(yè)超市，面向社區(qū)居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區(qū)。樂購超市PK獅山路商群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)本案要打造成為集教育、文化、商業(yè)、住宅、物流五大功能的商業(yè)園區(qū)。長江路和寶帶路交界處輻射區(qū)域開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)為商業(yè)建設(shè)和物流園。長江路的交通優(yōu)勢明顯，相接蘇州眾多主干道。綜合來看，長江路商圈主要發(fā)展專業(yè)商業(yè)市場，業(yè)態(tài)單一。PK長江路商群XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)總建275,000平米，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心LaPiazza、三棟酒店服務(wù)式公寓、三家星級酒店和三棟高檔辦公大樓。廣場商業(yè)由開發(fā)公司統(tǒng)一招商運(yùn)營，購物廣場內(nèi)嚴(yán)格規(guī)劃業(yè)態(tài)區(qū)域，從目前看整體情況較好。一期引進(jìn)5000平米華潤萬家超市和6000平米泰華商場，其余為餐飲店、品牌店。其中品牌餐飲店鋪主力面積為150-300平米，時(shí)尚品牌店鋪主力面積為90-110平米。PK綠寶廣場XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)AAI設(shè)計(jì)方案獅山購物廣場總建約26萬平米，旨在打造高新區(qū)城市形象中心。建設(shè)包括住宅、大型shoppingmall、百貨商廈、室內(nèi)步行街、文藝中心（影城、書城、文化中心、圖書館等）、娛樂設(shè)施、餐飲、酒店（包括酒店式公寓）、寫字樓、城市開放空間等。集精品購物、娛樂休閑餐飲、星級酒店、商住兩用辦公樓為一體的城市標(biāo)桿性建筑。PK獅山廣場XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)

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本項(xiàng)目天都花園商業(yè)金楓國際廣場楓華紫園商業(yè)未建東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地未來商業(yè)體量——周邊未來商業(yè)體量大，競爭激烈！XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)項(xiàng)目商業(yè)體量交房時(shí)間性質(zhì)檔次基本信息新港天都花園23萬方未定街區(qū)綜合體高檔集商業(yè)、酒店、辦公于一體的街區(qū)綜合體；一號線玉山公園站與該商業(yè)融為一體楓華紫園13.5萬方（含SOHO）未定社區(qū)配套中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項(xiàng)目商業(yè)部分主要為三幢SOHO底部三層商業(yè)，靠近一號線金楓路站，尚未動工金楓國際廣場1.4萬方2009-9休閑娛樂中檔與本案僅金楓路一路之隔，該項(xiàng)目商業(yè)部分主要為兩幢SOHO底部三層商業(yè)，靠近一號線金楓路站，尚未有商家進(jìn)駐東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園16.7萬方（含寫字樓）未知商務(wù)中心中檔位于本案正北方，集寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體，以創(chuàng)業(yè)為主題木瀆新天地3.4萬方2009-10休閑娛樂中低檔輕軌一號線始發(fā)站出口，定位為集現(xiàn)代餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的蘇州不夜城未來商業(yè)業(yè)態(tài)XX蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告(下)商業(yè)體商業(yè)定位描述木瀆鎮(zhèn)商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體。基本為沿街店鋪形式，規(guī)模較小。區(qū)域社區(qū)商業(yè)滿足基本生活需求。休閑類商業(yè)因條件限制無法滿足消費(fèi)者需求。獅山路商圈商貿(mào)金融餐飲業(yè)態(tài)和特色休閑業(yè)，消費(fèi)較高。樂購超市的即將營業(yè)有效滿足了普通居民生活需求。長江路商圈以專業(yè)市場為主。社區(qū)商業(yè)基本只輻射自身居住者。綠寶廣場大型SHOPPINGMALL，輻射整個(gè)新區(qū)范圍，并逐漸影響部分市區(qū)消費(fèi)者。獅山廣場新區(qū)城市