C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案宏觀

長(zhǎng)沙南城全洲集團(tuán)城市綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷思路C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀深圳市營(yíng)銷協(xié)會(huì)地產(chǎn)策劃中心做為深圳營(yíng)銷行業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，秉承“突破創(chuàng)新、協(xié)作共贏”的經(jīng)營(yíng)理念，成功地在華夏大地上不斷取得不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，樹立了固誠(chéng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的企業(yè)品牌。

多年來，策劃中心在操作項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行了諸多專項(xiàng)課題研究，對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均建立了全面的監(jiān)控體系，同時(shí)積累了大量寶貴的客戶資源，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。

感謝全洲集團(tuán)對(duì)本中心的信任，給與中心參與思考本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。由于時(shí)間關(guān)系，本方案難免存在疏漏之處，希望有機(jī)會(huì)和貴司進(jìn)行更為深入的溝通，使得本項(xiàng)目打造成為區(qū)域性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)，提升全洲集團(tuán)品牌！前言C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目解析城市屬性區(qū)域?qū)傩蚤L(zhǎng)沙整體市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市屬性長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)分析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)超越從長(zhǎng)沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

1、2009年長(zhǎng)沙地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為14.5％，人均生產(chǎn)總值為36,989元；2、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙城市擴(kuò)張?zhí)峁┯辛ΡＵ?，房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼；3、2009年人均城市居民收入達(dá)到16,836元；

4、據(jù)市經(jīng)委快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，完成全社會(huì)工業(yè)總產(chǎn)值3084.50億元，同比增長(zhǎng)19.2%，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2597.52億元，增長(zhǎng)20.0%。工業(yè)占全市經(jīng)濟(jì)總量42.2%。長(zhǎng)沙工業(yè)躍居全國(guó)第8，規(guī)模工業(yè)總量排名提4位。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，長(zhǎng)沙在全國(guó)35個(gè)中心城市中GDP的排位也從第17位前移至第14位。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀總體規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)?！皟纱巍敝负游餍鲁呛托邱R新城“四組團(tuán)”暮云、撈霞、高星、含浦“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)長(zhǎng)沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀中央和省在長(zhǎng)沙重大基本建設(shè)項(xiàng)目近年計(jì)劃總投資518.5億元，2009年投資156億元，占重大項(xiàng)目年度計(jì)劃總投資的11%；2010年計(jì)劃投資268.5億元，實(shí)施重點(diǎn)工程136個(gè)?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目：(一)安居工程：

三角洲整體開發(fā)項(xiàng)目、東牌樓舊城改造項(xiàng)目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)（二）暢通工程重點(diǎn)實(shí)施長(zhǎng)株潭城際軌道交通、武廣鐵路客運(yùn)專線、四個(gè)過江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目等。（三）文化工程兩館一廳、長(zhǎng)沙市青少年宮等續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，湘江客運(yùn)中心、長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項(xiàng)目的建設(shè)（四）重大片區(qū)建設(shè)主要包括武廣片、南湖片、濱江新城片等三大片區(qū)和農(nóng)村土地整理

2009和2010年將是長(zhǎng)沙基礎(chǔ)建設(shè)突飛猛進(jìn)的一年C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀2009-2011年，長(zhǎng)沙市二環(huán)以內(nèi)棚改面積將超過600萬平方米，一共涉及109個(gè)棚改項(xiàng)目，三年之內(nèi)全部要改造完畢。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改項(xiàng)目分別是33個(gè)、24個(gè)、52個(gè)，涉及拆遷面積分別為約200萬平方米、148萬平方米、288萬平方米，總面積約730萬㎡。改造范圍包括湘江大道以東，東二環(huán)線以西，瀏陽河北段以南，南二環(huán)線以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū)，以及長(zhǎng)沙市政府確定的其他地區(qū)。其中2009年總投資166億元，啟動(dòng)了33個(gè)棚戶區(qū)，涉及居民近5萬戶，重點(diǎn)項(xiàng)目24個(gè)，完成市屬企業(yè)危舊房屋改造拆除4000戶，完成6000戶貨幣補(bǔ)貼憑證的發(fā)放。目前已開工建設(shè)項(xiàng)目共19個(gè)，中山西路、朝陽一村、東牌樓、長(zhǎng)沙三角洲、金谷（赤崗沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望月湖舊城等一批棚戶區(qū)等。根據(jù)《中共長(zhǎng)沙市委會(huì)市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實(shí)施意見》，2012年末將達(dá)到人均35㎡的小康居住水平目標(biāo)南湖片區(qū)是長(zhǎng)沙市今年最大的棚戶區(qū)之一，約聚集有3萬棚戶居民。

棚戶區(qū)的改造，不僅僅是老城區(qū)價(jià)值的提升，更為樓市帶來大量的被迫性剛性置業(yè)需求。舊城棚戶區(qū)改造釋放強(qiáng)大需求C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀長(zhǎng)沙市軌道交通工程：2號(hào)線已于2009年9月啟動(dòng)建設(shè)，部分地鐵站已相繼動(dòng)工預(yù)計(jì)五年后建成通車；1號(hào)線一期工程地質(zhì)初勘12月26日全面啟動(dòng),初勘為期一個(gè)月。

另外，1號(hào)線一期工程取消了曾備受市民關(guān)注的伍家?guī)X站與黑石鋪路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、時(shí)代陽光大道站和披塘路站。

過江通道：主要建設(shè)湘江大道瀏陽河隧道，勞動(dòng)路湘江隧道，開展?fàn)I盤路湘江隧道和人民路湘江隧道的前期工作，營(yíng)盤路湘江隧道已于2009年9月動(dòng)工建設(shè)。預(yù)計(jì)到2012年元月建成。軌道交通與過江隧道等重點(diǎn)交通工程，將會(huì)快速提升城市化率C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀武廣高速鐵路2009年12月26日正式開通運(yùn)營(yíng)12月26日，武廣客運(yùn)專線全線正式通車，列車運(yùn)行時(shí)速達(dá)350公里，千里財(cái)富之旅全面開啟，鄂、湘、粵三省昂首挺進(jìn)“三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。

依托武廣新長(zhǎng)沙站形成的武廣新城，未來規(guī)劃居住人口將達(dá)到37萬。雨花區(qū)已完成了站前廣場(chǎng)等21個(gè)配套項(xiàng)目拆遷，累計(jì)騰地4000畝，與拆遷建設(shè)同步推進(jìn)的是，武廣新城配套項(xiàng)目用地將面向“長(zhǎng)三角”地區(qū)招商，未來“四橫兩縱一軸一環(huán)”的配套路網(wǎng)格局已初顯雛形。武廣新城的長(zhǎng)沙站南北樓、長(zhǎng)沙站西廣場(chǎng)地下商業(yè)項(xiàng)目、杜花路國(guó)際商業(yè)中心以及磨盤洲、潭陽洲主題樂園項(xiàng)目等，將成為“長(zhǎng)三角”資本追逐的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)武廣新城項(xiàng)目投資將超過50億元。

隨著武廣客運(yùn)專線的全線通車，這一中部地區(qū)商務(wù)交通樞紐將在雨花區(qū)崛起C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀70個(gè)城建項(xiàng)目竣工市政府安排城建重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目102個(gè)（未含先導(dǎo)區(qū)47個(gè)項(xiàng)目），年度計(jì)劃投資182.1億元;已開工項(xiàng)目78個(gè)，完成投資128.5億元，占年度計(jì)劃投資的71%;70個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)竣工。加之南湖、濱江、武廣三大片區(qū)土地整理，全年將完成城建重點(diǎn)工程建設(shè)投資180億元左右，相對(duì)2008年可凈增投資50億元。其中，“一洲兩岸”項(xiàng)目已完成投資40.9億元，占年度計(jì)劃投資的78%。而位于新河三角洲片區(qū)內(nèi)，計(jì)劃于2009年竣工的“兩館一廳”工程，由于要配合開福區(qū)北部新城的開發(fā)進(jìn)度，只得放慢腳步延遲交工。目前，音樂廳完成封頂，博物館、圖書館完成主體結(jié)構(gòu)。此外，湘江大道南段景觀工程、瀟湘大道北段風(fēng)光帶景觀工程、橘子洲風(fēng)景區(qū)、濱江大道、湘江大道三角洲段、瀏陽河隧道、五合垸段、經(jīng)開區(qū)段、戴家河段、瀟湘南大道目前已基本完工。音樂廳圖書館

博物館C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀長(zhǎng)沙市整體經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會(huì)吸引更多實(shí)力投資商來長(zhǎng)投資，也更能使消費(fèi)者因?qū)ν顿Y前景看好而增強(qiáng)購(gòu)買動(dòng)力。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與規(guī)劃小結(jié)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市屬性長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀土地市場(chǎng)情況C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀望城縣、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來一年長(zhǎng)沙的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。09年土地交易量以望城縣最大，約為1282.1畝，居長(zhǎng)沙之首；其次是雨花區(qū)和開福區(qū)，交易量分別為434.8畝和475.3畝。2010年第一季度，長(zhǎng)沙土地交易掛牌出讓32宗，共計(jì)1944.59畝。實(shí)際成交11宗,成交總金額106778萬元，其中，商業(yè)用地成交7.06萬㎡，均價(jià)405.74萬元/畝；住宅用地成交6.16萬㎡，均價(jià)544.16萬元/畝；工業(yè)用地成交23.25萬㎡，均價(jià)38.95萬元/畝；隨著兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開發(fā)已經(jīng)從岳麓區(qū)逐漸開始向望城縣擴(kuò)大，未來望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要開發(fā)對(duì)象。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局。以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀南城、河西為重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，中心板塊成交量小數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城區(qū)土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以南城、星沙較大。09年，中心城區(qū)交易量最少，為11.72畝，成交量最大的為河西，為650.22畝，其次是南城，交易量為261.23畝，居第三的是星河，成交量為134.5畝。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀09年土地成交以50畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大09年長(zhǎng)沙土地成交地塊共103宗，其中50畝以下小地塊達(dá)到76宗之多，占總體成交量的70%。51-100畝地塊成交15宗，101-500畝地塊成交12宗。2010年第一季度，全市土地成交11宗，成交面積36.46萬㎡，成交金額達(dá)10.68億元。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市郊區(qū)開發(fā)以多層、小高為主，城市中心則以集約型開發(fā)為主成交土地綜合容積率區(qū)間為1.44-4.0，其中，中心板塊容積率最高，星沙板塊容積率最低。未來土地開發(fā)將以小高層，高層為主，其他物業(yè)特別是別墅物業(yè)將逐步減少，容積率區(qū)間集中分布在2.0-4.0之間。中心城區(qū)物業(yè)形態(tài)單一，多以高容積率物業(yè)為主。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局（以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地）C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀歷年住宅與商住用地樓面地價(jià)情況09年純住宅樓面地價(jià)與商住樓面地價(jià),分別為675.15元/㎡和1395.68元/㎡

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06年07年08年09年純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元/㎡）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元/㎡）220.-1840180-3942235-2660379-2946數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀商品房市場(chǎng)情況C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀施工面積逐年快速遞增，未來市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)異常嚴(yán)峻按照通常在未來3.5年左右開發(fā)完畢進(jìn)行測(cè)算，則每年市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)1500萬平方米左右。

數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀商品房需求市場(chǎng)火爆，但仍不能逆轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙供大于求的嚴(yán)峻形勢(shì)需求市場(chǎng)火爆：從2009年的預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已大于預(yù)售面積近28%。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心2009年批售量加上08年550萬方左右的余貨，供應(yīng)量共達(dá)1300萬平米左右，09年前11個(gè)月銷售量約962萬平米，總體仍然是供大于求。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀供應(yīng)量走勢(shì)：09年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是9月之后，各月批售量都非常大由于受到政府拉動(dòng)內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長(zhǎng)沙樓市從二月份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會(huì)前的一個(gè)月里，批售量更是達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀各區(qū)供求關(guān)系：雨花區(qū)仍然是長(zhǎng)沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。開福區(qū)供應(yīng)量與銷售量目前已居第二位，是發(fā)展最快的區(qū)域。根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀2009年商品房均價(jià)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率直追2007年，2010年第一季度，價(jià)格同比上漲8.28％。09年長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較為平穩(wěn)，住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)4.28%。長(zhǎng)沙樓價(jià)自07年開始快速上漲，尤其是07年，增長(zhǎng)率達(dá)26%。2010年第一季度，住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)11.38％。但銷售率有所下降，出現(xiàn)“價(jià)升量跌”的跡象，與頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策有一定關(guān)系。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀雨花區(qū)住宅價(jià)格漲速位居中等2009年，雨花區(qū)住宅價(jià)格提升速度位居中等。最高為開福區(qū)。2010年第一季度，全市商品房住宅均價(jià)為4467元/㎡，同比上漲11.38％。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀房?jī)r(jià)收入比情況

武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥南昌太原30平米房?jī)r(jià)（我國(guó)人均居住面積）151350133710110700123060125430132810半年可支配收入9702911410682900180027676預(yù)計(jì)年可支配收入194051828821364180021600415352房?jī)r(jià)收入比7.807.345.186.847.848.65按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比處于合理范疇之內(nèi)，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)是消費(fèi)者完全可以接受的水平。而其它城市房?jī)r(jià)均大幅超出收入水平。同中部六省會(huì)城市的對(duì)比可看出，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平與房?jī)r(jià)不對(duì)等，未來尚有較大的提升空間。中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比情況：處于合理范疇，房?jī)r(jià)在居民可以接受的水平。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)時(shí)間指標(biāo)武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥南昌太原長(zhǎng)沙排名08年末常住人口（萬人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長(zhǎng)10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增長(zhǎng)25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價(jià)514347493909433544124899609年上半年同比增長(zhǎng)-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售\銷售0.810.530.760.720.430.532

長(zhǎng)沙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排在前三位，GDP同比增長(zhǎng)6省會(huì)城市排在第2位,但住宅價(jià)格卻排在最末位，從其中的不對(duì)稱性可看出，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)尚有很大提升空間。由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長(zhǎng)沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象，但在中部6省會(huì)城市中僅排在第2位。數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀09年長(zhǎng)沙住宅結(jié)構(gòu)供求情況2009年供應(yīng)量之最為60-90平米住宅產(chǎn)品，其銷售量位居第二。供銷比達(dá)0.85，為各類住宅產(chǎn)品最高值。2010年第一季度，批準(zhǔn)預(yù)售面積以60－90平米、90－120平米為主，新增供應(yīng)27％。這表明，60－90平米面積區(qū)間住宅在長(zhǎng)沙是最暢銷的。供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例套數(shù)比例≤60㎡1027916.151467817.220.760-90㎡1706726.822003723.510.8590-120㎡13364211760720.660.76120-144㎡1426222.412060014.430.69＞144㎡886213.611226414.430.7數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心長(zhǎng)沙市2009年產(chǎn)品供銷情況C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀消費(fèi)特征分析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀分析目的：通過08年與09年的長(zhǎng)沙置業(yè)者進(jìn)行分析，了解置業(yè)者在新環(huán)境下的客戶特征變化，以便為本案項(xiàng)目提供營(yíng)銷決策參考；數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)中簽約成交客戶數(shù)據(jù)，不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)房，戶藉、年齡、性別等數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。樣本量：138439戶。消費(fèi)特征分析的目的和意義C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀置業(yè)者年齡特征近兩年置業(yè)群體年齡結(jié)構(gòu)年輕化趨勢(shì)明顯，特別是25-35歲，由08年38%上升到55.71%。1、25-35歲是長(zhǎng)沙市的購(gòu)房主力，35-40歲這個(gè)年齡段也呈上升趨勢(shì)；2、25歲以下購(gòu)房客戶呈下降趨勢(shì)；3、25-35歲購(gòu)房客戶上升比例較大。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀置業(yè)者區(qū)域特征數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶本市城區(qū)和本省外市仍處于置業(yè)需求的主導(dǎo)地位，本省外市籍增幅加大，本市城區(qū)籍降幅明顯。隨著城市的不斷發(fā)展，本省外市籍的置業(yè)客群將成為未來長(zhǎng)沙購(gòu)房群的主力軍。隨著長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)的整體推進(jìn)，大河西規(guī)劃建設(shè)的全盤啟動(dòng)，武廣高速年底的全線貫通，越來越多的“新長(zhǎng)沙人”開始涌入長(zhǎng)沙由于在08下半年本市城區(qū)一些潛在的剛性需求集中爆發(fā)完，所以在09上半年出現(xiàn)了短期的回落。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀成交戶型結(jié)構(gòu)及面積數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)研究中心09上半年成交數(shù)據(jù)09上半年，全市住宅成交戶型主要集中于三房，比例達(dá)35.33%，居第一位。位于第二位的則是兩房，比例達(dá)29.55%。其次是一房。成交面積段主要集中在60㎡-90㎡和120㎡—140㎡，與08年總體趨勢(shì)一致。60㎡-90㎡和120㎡—140㎡占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達(dá)46.56%，其次為90㎡—120㎡，比例達(dá)21.96%。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀成交分布區(qū)域上半年成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，幾乎占到總成交量的6成。隨著二環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷攀升，土地供應(yīng)量的不斷減少，較多知名開發(fā)商開始在外圍拿地，近郊置業(yè)趨勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀置業(yè)需求換房需求所占比例最大。外地進(jìn)城置業(yè)需求尾隨其后，“新長(zhǎng)沙人”將會(huì)越來越多。購(gòu)房者仍以自住型為主，自住比例占到整個(gè)置業(yè)目的的8成；投資型比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)09年呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，住宅銷售市場(chǎng)火熱。然而供大于求的大形勢(shì)嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，2010年一季度長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度有所放緩。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房?jī)r(jià)收入比尚屬合理，60-90平米的緊湊型產(chǎn)品和120㎡-140㎡舒適型產(chǎn)品是最為暢銷的，預(yù)計(jì)隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，緊湊型產(chǎn)品的需求仍會(huì)增大。年齡層為25-35歲的置業(yè)者是長(zhǎng)沙市的購(gòu)房主力。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)小結(jié)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目屬性城市屬性區(qū)域?qū)傩愿鲄^(qū)市場(chǎng)分析南城區(qū)域分析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀區(qū)域?qū)傩愿鲄^(qū)域市場(chǎng)分析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市主要板塊的劃分與資源分布注：板塊劃分打破房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)范疇，將星沙、望城局部地帶納入分析范圍①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩長(zhǎng)沙市通常以東、南、西、北、中對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)作區(qū)域劃分，近兩年，隨著城市迅速擴(kuò)張，土地供應(yīng)分散，這五個(gè)大區(qū)域中又衍生出不少各具開發(fā)特點(diǎn)的小板塊，情況如下：板塊名稱依托資源1金星北路金星北路，臨市府，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開發(fā)商云集效應(yīng)2市府麓谷市府政務(wù)新區(qū)、生態(tài)資源3麓南含浦岳麓山、大學(xué)城4芙蓉北交通便利，臨湘江，環(huán)境資源豐富5中心城市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)6南城省府省政府南遷，長(zhǎng)株潭一體化核心7金鷹月湖文化休閑產(chǎn)業(yè)、月湖公園8尚東芙蓉區(qū)政府，瀏陽河，緊鄰城市核心，富貴城東的居住理念9體育新城體育新城、武廣客運(yùn)站10經(jīng)開星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源金星北路市府麓谷麓南含浦芙蓉北中心南城省府金鷹月湖尚東體育新城經(jīng)開星沙北中南東西C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀各板塊熱點(diǎn)商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價(jià)（元/㎡）下半年均價(jià)（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅金星北恒大名都小高層、高層精裝3200-33003789-500018.40%9%-18%南山蘇迪亞諾小高層、洋房、別墅獨(dú)棟7300聯(lián)排5000-5500聯(lián)排5100獨(dú)棟80009.60%市府麓谷郡原廣場(chǎng)高層4890550012.50%8%-25%恒大華府小高層、高層精裝5100620021.60%旭輝藏郡小高層、高層40004800-500020-25%金科東方大院別墅未開盤聯(lián)排8500-12400——保利麓谷林語多層、小高層380041007.90%宜居萊茵城高層3500440025.70%麓南含浦陽光100洋房、別墅4700600027.60%27%-37%米蘭春天多層、別墅小高層3000小高層均價(jià)412037.30%芙蓉北湘江世紀(jì)城高層江景均價(jià)5000起非江景均價(jià)3700江景均價(jià)5400起，非江景均價(jià)420013.50%8%-21%萬國(guó)城MOMA小高層、高層3200390021.80%雙灣國(guó)際高層480052008.40%中心區(qū)五一大道202高層6700750012.00%7%-13%華盛新外灘高層650070007.70%金燁融府高層未開盤8000起——長(zhǎng)沙之芯高層未開盤8500-10800——摩天一號(hào)高層620075007.00%書院觀邸高層6000680013.30%金域南外灘高層530062006.90%C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀各板塊熱點(diǎn)商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價(jià)（元/㎡）下半年均價(jià)（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅南城省府長(zhǎng)沙奧林匹克小高層48005000-60004.2%-25%4%-20%星城榮域小高層——4800-4900——

博林金谷小高層、高層4200480014.3%金鷹月湖藏瓏湖上國(guó)際高層、別墅臨街4450臨街4700，均價(jià)66005.60%4%-15%月湖闌庭小高層46004800-52004.3%-13%威爾士春天高層40004600-470015.00%尚東萬科金域藍(lán)灣小高層、高層4800550014.50%9%-14%萬科西街庭院多層、小高層、別墅小高層4900小高層53509.20%東璽門高層4000440010.00%世嘉國(guó)際華城高層440048009.10%體育新城錦湘國(guó)際星城多層、小高層4100-4200500019.0%5%-21%新城新世界高層450047004.50%茂華國(guó)際湘小高層、高層4200480014.30%融科檀香山洋房6800-75007000-90002.9%-20%嘉宇盛世華章小高層、高層3800460021.05%星城映像高層420046009.50%經(jīng)開星沙蝴蝶谷高層2800330017.80%12%-20%華潤(rùn)鳳凰城小高層、高層3500（精裝）4200（精裝）20.00%恒基凱旋門小高層、高層、多層3400400017.60%方略蕭邦小高層、高層2500280012.00%C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀通過均價(jià)比較，各板塊價(jià)格都有較大幅度的增長(zhǎng)；其中以南城省府、河西、體育新城、中心片區(qū)漲幅最為明顯。數(shù)據(jù)說明：此次均價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)不包含洋房、別墅物業(yè)；各板塊上、下半年價(jià)格，均取自該片區(qū)在售項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)；以上價(jià)格以折后均價(jià)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。從右圖中可看出，南城省府、體育新城與河西片區(qū)的價(jià)格增長(zhǎng)幅度最為明顯，這與“省政府南移帶動(dòng)”“武廣客運(yùn)”及大河西“先導(dǎo)區(qū)”的市政規(guī)劃有著直接密切的關(guān)系市中心板塊由于雙線地鐵的貫穿涉入，加上土地資源的稀缺性及江景項(xiàng)目的開發(fā)，使該區(qū)域的價(jià)格在下半年上漲迅速，可謂“寸土寸金”2700-33003600-45003000-35004000-55003600-48003500-47003800-45002400-32003600-42003000-400008年12月均價(jià)09年上半年均價(jià)3500-42003500-48002500-35003800-46003800-48004300-65003800-50003500-43003700-50002700-3500各板塊09年的商品住宅價(jià)格變化09年下半年均價(jià)3300-40004000-50004000-50003000-40004400-55005000-70004500-50003500-48004000-60004400-7000C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀“四區(qū)一線”物業(yè)漲幅最大2009年，全市十大版塊的房屋銷售價(jià)格與去年年底相比，均有大幅上漲，其中以中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線物業(yè)漲幅最為明顯。南城省府體育新城地鐵物業(yè)中心板塊河西先導(dǎo)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀市府麓谷、體育新城、省府南城、地鐵物業(yè)成為長(zhǎng)沙的置業(yè)熱點(diǎn)依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化、大河西先導(dǎo)區(qū)、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加，使地市州來長(zhǎng)置業(yè)、投資者等綜合置業(yè)者不斷增加。因此，南城省府板塊、市府麓谷板塊、體育新城板塊以及地鐵沿線物業(yè)，成為今年里購(gòu)房者首選的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。體育新城效果圖C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀郊區(qū)/新區(qū)置業(yè)已漸成購(gòu)房者的消費(fèi)主流通過分析和對(duì)比，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙最受購(gòu)房者關(guān)注的典型項(xiàng)目，大多遠(yuǎn)離市中心，多集中在二環(huán)與三環(huán)之間的近郊，甚至是遠(yuǎn)郊的位置上。隨著市中心房?jī)r(jià)的不斷攀升，和城市交通建設(shè)的不斷完善，人們?cè)诔鲂袟l件日益方便的今天，更趨于選擇在近郊區(qū)域購(gòu)房，路程已不再是問題。無論從居住環(huán)境還是社區(qū)的配套品質(zhì)，近郊及新區(qū)項(xiàng)目的性價(jià)比絕不低于市中心，因此，郊區(qū)、新區(qū)置業(yè)已漸成購(gòu)房者的消費(fèi)主流。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀代表項(xiàng)目：新城新世界、融科檀香山、星城映象、星城榮域熱銷理由：區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)銷售“武廣客運(yùn)專線”帶動(dòng)了體育新城板塊的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著其在今年年底的建成通車，使該片區(qū)的樓盤變得更加炙手可熱，銷售價(jià)格也是一路看漲?！笆「线w”、“三市融城”戰(zhàn)略的實(shí)施，直接導(dǎo)致城市重心南移。加上交通配套等設(shè)施的跟進(jìn)，南部新城現(xiàn)已初具雛形，未來升值潛力無限。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀客戶構(gòu)成與特征項(xiàng)目主要客戶來源及構(gòu)成年齡區(qū)域來源置業(yè)目的旺銷產(chǎn)品28-45歲之間地市州部分政府官員和私企業(yè)主，高橋經(jīng)營(yíng)戶自住為主，其中相當(dāng)部分屬于自住+投資型一樓帶花園最熱銷25-40歲之間樹木嶺、高橋大市場(chǎng)，周邊做生意、上班的客戶自住型客戶占70%，投資型客戶占30%二房和單間戶型25-40歲之間水電八局、周邊居民、企業(yè)職工，東塘商圈部分客戶自住+投資的占80%，純投資型的占總成交30%80-90㎡的兩房三房25-40歲之間大部分為本地，以南城的國(guó)企、規(guī)劃局、教師居多絕大部分為自住，另外有部分外縣市購(gòu)買用于投資130-140㎡的三房、四房戶型，60－90投資戶型需求漸旺自住型占絕大比例，投資需求后來居上，多有私家車C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀客戶分析購(gòu)房群體年輕化趨勢(shì)明顯，25-35歲是長(zhǎng)沙市的購(gòu)房主力，35-40歲這個(gè)年齡段也呈上升趨勢(shì)；“新長(zhǎng)沙人”成為置業(yè)主力，隨著城市的不斷發(fā)展，本省外市籍的置業(yè)客群將成為未來長(zhǎng)沙購(gòu)房群的主力軍。住宅成交戶型主要集中于二房三房，成交面積段主要集中在60㎡-90㎡和120㎡-140㎡，與08年的成交總體趨勢(shì)一致。成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，占到總成交量的6成。近郊置業(yè)趨勢(shì)明顯。換房需求所占比例最大，自住型為主，投資比例逐年上升。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀區(qū)域?qū)傩阅铣菂^(qū)域分析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀南城省府板塊核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn)湘潭市長(zhǎng)沙市株洲市南城省府板塊長(zhǎng)沙南城包括天心區(qū)南部、雨花區(qū)南部和長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)、跳馬鎮(zhèn)等，屬于長(zhǎng)株潭一體化建設(shè)的咽喉地帶。南城路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善：南北向主干道（芙蓉南路、韶山南路、萬家麗路），東西向主干道（湘府路、木蓮沖路、香樟路、南三環(huán)），黑石鋪大橋和城市環(huán)線的開通，使南城區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益彰顯。隨著輕軌修建、三環(huán)線兩廂的開發(fā)，長(zhǎng)株潭三市城際交通的開設(shè)，長(zhǎng)沙南城的區(qū)位條件愈發(fā)顯著。南城大開發(fā)，將對(duì)株洲、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力，推動(dòng)三市一體化進(jìn)程，形成核心都市圈。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀本案地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的絕佳態(tài)勢(shì)根據(jù)《新南城新中心長(zhǎng)沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報(bào)告》建議，整個(gè)南城省府板塊可按：行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進(jìn)行布局。南城擁有強(qiáng)勁的發(fā)展引擎：湖南省政府、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府的南遷，雨花區(qū)環(huán)?？萍脊I(yè)園和長(zhǎng)沙理工大學(xué)新校區(qū)的建設(shè)，從總體上提升了南城的區(qū)位檔次和品位。本案地塊位置，位于商務(wù)及總部區(qū)與現(xiàn)代物流園區(qū)的交集處，面對(duì)生態(tài)型健康住宅區(qū)和行政文化中心，地位呈“攜兩翼面中央”的態(tài)勢(shì)，可謂是核心區(qū)域的核心地段，得天獨(dú)厚。本案C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀南城版塊大致范圍：北至南二環(huán)、東至圭塘河、西至湘江、南至長(zhǎng)株潭接合部，以芙蓉路、韶山路、湘府路為軸，位于天心區(qū)和雨花區(qū)。版塊特點(diǎn)：南城是近年來發(fā)展最為迅猛的版塊之一，直接得益于長(zhǎng)株潭一體化的政策走向，版塊開發(fā)量在長(zhǎng)沙二環(huán)以外首屈一指。2004年湖南省政府、天心區(qū)政府南遷帶動(dòng)了周邊的發(fā)展，形成了以省府為核心的高檔公寓住宅、商務(wù)酒店區(qū)和深入長(zhǎng)株潭接合部的別墅區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。南城省府版塊未來發(fā)展?jié)摿薮蟊景讣t星商圈C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀南城省府版塊的紅星商圈將成為融城核心商業(yè)中心區(qū)，本案勢(shì)必成為其中的最亮點(diǎn)。省政府的南移，帶動(dòng)了高端人群、高檔社區(qū)、高端配套的南遷。南城，作為長(zhǎng)沙最有潛力的區(qū)域，一個(gè)全新的商圈價(jià)值正在浮出水面。南城人口主要集中在湘府路、汽車南站等核心區(qū)域。而人口密集地，也必定是商業(yè)鼎盛地。以紅星商圈為極地的一個(gè)新商業(yè)中心正強(qiáng)勢(shì)崛起。據(jù)政府預(yù)測(cè)，南城人口近年內(nèi)將增至４０萬，南城已形成全新的高品質(zhì)居住中心。核心商圈的雛形已經(jīng)確立。在長(zhǎng)株潭融城的核心區(qū)域紅星商圈為核心的方圓兩公里范圍內(nèi)，將形成由九個(gè)四星級(jí)以上高檔酒店，和逾一百萬平方米涵蓋購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂、教育、文化等各類業(yè)態(tài)的新的復(fù)合型商業(yè)中心帶動(dòng)紅星商圈整體定位的提升和實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。時(shí)代陽光大道洞株路本案C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線物業(yè)漲幅最為明顯。依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加，郊區(qū)置業(yè)已漸成消費(fèi)主流?！澳铣鞘「鎵K”核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn)，而本案在版塊內(nèi)地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的態(tài)勢(shì)，實(shí)為核心點(diǎn)，未來發(fā)展前景巨大。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目屬性城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目屬性項(xiàng)目解析C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目區(qū)位位于雨花區(qū)洞井鋪，時(shí)代陽光大道南側(cè)，位屬長(zhǎng)沙南城板塊臨近湖南省政府，區(qū)位未來價(jià)值極大。南城是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”04年省政府南遷，標(biāo)志著三市融城（長(zhǎng)株潭）計(jì)劃的正式實(shí)施，南城將成為湖南省的中央政務(wù)區(qū)（CPD）。據(jù)政府規(guī)劃，將陸續(xù)投入上百億資金，南城將成為新型生態(tài)城、生態(tài)型的省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)、長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所。本案一級(jí)輻射圈二級(jí)輻射圈C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（二期）用地面積：47904.05㎡；（二期）總建筑面積：71795.89㎡；二期規(guī)劃建設(shè)：寫字樓樓地上建筑面積38495.88㎡；地下建筑面積6874.27㎡；倉(cāng)庫(kù)地上建筑面積19144.26㎡；地下建筑面積7281.48㎡；計(jì)劃總投資1.8億元。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀構(gòu)想目標(biāo)全洲藥業(yè)集團(tuán)的構(gòu)想目標(biāo)：成為全球醫(yī)藥集散基地。打造5A標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際級(jí)寫字樓，并實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品展示交易與倉(cāng)儲(chǔ)配送一體化服務(wù)。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀終極目標(biāo)本項(xiàng)目終極目標(biāo)：名利雙收名樹立長(zhǎng)沙地產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)竿全方位提升全洲藥業(yè)集團(tuán)品牌利項(xiàng)目在保障利潤(rùn)前提下順利銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商銷售利潤(rùn)最大化C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目解析項(xiàng)目地塊四至情況北東西南本案C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目解析優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市南拓區(qū)域，是長(zhǎng)株潭融城的咽喉之道，是都市圈的核心區(qū)位，具有巨大發(fā)展價(jià)值和商業(yè)價(jià)值；交通便利項(xiàng)目地處時(shí)代陽光大道與洞株路交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟，滿足項(xiàng)目商業(yè)和居住的可達(dá)性要求；規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目涵蓋一期、二期地塊，所提供的產(chǎn)品線豐富，5A寫字樓、大型商業(yè)、住宅屬于典型的城市綜合體，具有規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在周邊項(xiàng)目單一的產(chǎn)品類別和建筑形態(tài)中獨(dú)樹一幟；品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目由長(zhǎng)沙市著名企業(yè)全洲藥業(yè)集團(tuán)精心打造，未來將成為南城省府區(qū)域武廣新城中最為亮麗的都市名片，品牌優(yōu)勢(shì)突出。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目解析劣勢(shì)區(qū)域整體形象檔次較低項(xiàng)目地塊范圍周邊人氣不旺，商業(yè)及相關(guān)配套不齊，在售物業(yè)價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)偏低，整體區(qū)域檔次不高。缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)資源全洲藥業(yè)集團(tuán)在醫(yī)藥和物流行業(yè)是排頭兵，但在地產(chǎn)開發(fā)方面欠缺相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面，更缺乏招商、經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，為本項(xiàng)目商業(yè)帶來諸多制衡；地塊周邊環(huán)境較雜亂目前地塊周邊遍布民居、物流貨運(yùn)場(chǎng)、工業(yè)廠房等，物流業(yè)短期全部遷移需要政府大力度措施執(zhí)行。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目解析機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，南城省府版塊區(qū)域人口數(shù)量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為房地產(chǎn)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉城市建設(shè)如火如荼長(zhǎng)沙市政府在南城省府版塊投入大額資金，搞公建配套設(shè)施建設(shè)，修路造橋改善區(qū)域環(huán)境，由于以前此區(qū)域的發(fā)展落后，恰好給片區(qū)規(guī)劃留下了揮灑筆墨的空間，更容易實(shí)現(xiàn)政府“六區(qū)”規(guī)劃的設(shè)想。整體環(huán)境檔次的提升改觀指日可待。城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展在城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，南城商業(yè)發(fā)展空間放大，項(xiàng)目緊鄰紅星商圈的商業(yè)地理優(yōu)勢(shì)，對(duì)于促進(jìn)本項(xiàng)目打造商業(yè)差異化發(fā)展極為有利。政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向從長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)的商圈規(guī)劃方案中可以看出，政府對(duì)市級(jí)商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細(xì)致，這個(gè)信息具有重要的指導(dǎo)意義，使把本項(xiàng)目打造成為引導(dǎo)長(zhǎng)沙商業(yè)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的標(biāo)竿成為可能。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目解析威脅政府規(guī)劃施政落實(shí)具有延后性項(xiàng)目所在區(qū)域，未來幾年內(nèi)都將不斷地進(jìn)行城市化建設(shè)，而這也將間接影響到商業(yè)價(jià)值培育和商業(yè)人氣聚集，存在的威脅不可避免。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)房地產(chǎn)是關(guān)系民生的行業(yè)，各級(jí)政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策變化莫測(cè)，而在長(zhǎng)株潭融城大開發(fā)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品推出量大，類型豐富，概念層出不窮。項(xiàng)目銷售期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，項(xiàng)目銷售面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目屬性屬性界定C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀項(xiàng)目屬性界定長(zhǎng)株潭都市圈核心城市綜合體長(zhǎng)株潭都市圈新城核心區(qū)位長(zhǎng)株潭都市圈標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富創(chuàng)新差異化明顯C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略疑問Question

情境Situation矛盾ComplicationC2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法固誠(chéng)策劃分析模型情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（Question）(分析存在的問題)存在某個(gè)問題針對(duì)出現(xiàn)的問題采取了某項(xiàng)行動(dòng)知道解決的方法提出解決方案行動(dòng)未能奏效如何實(shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效我們應(yīng)該怎么辦需要達(dá)成的目標(biāo)發(fā)生了防礙完成目標(biāo)的情況C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問題的分析模型固誠(chéng)策劃分析模型？R1非期望結(jié)果：特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果：規(guī)避特定結(jié)果，期望得到滿意結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2特定結(jié)果滿意結(jié)果C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀情景SituationC2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀S：情境（situation）

——項(xiàng)目背景事實(shí)（規(guī)模、地段、交通等）長(zhǎng)株潭、長(zhǎng)沙CPD(中央政務(wù)區(qū))核心城市綜合體；城市綜合體項(xiàng)目強(qiáng)大的城市商務(wù)商業(yè)辦公居住功能；項(xiàng)目緊鄰時(shí)代陽光大道與洞株路，路網(wǎng)交通便利快捷；項(xiàng)目位于南城省府版塊，屬于長(zhǎng)潭株融城咽喉核心區(qū)域，長(zhǎng)沙市市級(jí)紅星商業(yè)區(qū)（南城第一商圈）；區(qū)域規(guī)劃為新型生態(tài)城、省級(jí)行政文化中心、長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)、長(zhǎng)沙最富吸引力的城市休閑場(chǎng)所。南城人口近年內(nèi)將增至４０萬，形成全新的高品質(zhì)居住中心。核心商圈的雛形已經(jīng)確立。紅星商圈范圍內(nèi)將形成九個(gè)四星級(jí)以上高檔酒店，和逾一百萬平方米涵蓋購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂、教育、文化等各類業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)中心；地塊區(qū)域目前居住環(huán)境有待改善，商業(yè)氛圍不夠；周邊已售和待售的住宅和商鋪價(jià)格適中，銷售情況良好；紅星商圈商鋪出租率高，經(jīng)營(yíng)狀況良好；規(guī)模交通地段區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀沖突ComplicationC2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果紅星商圈是是南城最大的綜合性商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，占地約5平方公里，輻射區(qū)域達(dá)到30平方公里。長(zhǎng)沙株洲湘潭三市融城將給項(xiàng)目地塊帶來大量的商貿(mào)客流；紅星商圈已形成商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、家居建材、會(huì)展五大產(chǎn)業(yè)循環(huán)流動(dòng)發(fā)展的復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間。在紅星商圈之外，多為社區(qū)配套而建的街鋪；目前，居民社區(qū)和消費(fèi)人群多聚集在汽車南站至紅星大市場(chǎng)一線，項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)目前居民稀少，需依托商圈效應(yīng)和融城效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)熱度以紅星市場(chǎng)為核心呈梯級(jí)輻射態(tài)勢(shì)，距離越遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)值越低。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀R2：期望結(jié)果

——我們期望的滿意結(jié)果（實(shí)現(xiàn)目標(biāo)）依附于“紅星商圈”和“長(zhǎng)株潭融城”的發(fā)展帶動(dòng)效應(yīng)，立足“省植物園”之鄰區(qū)位，把本項(xiàng)目成為全市乃至長(zhǎng)株潭都市圈中具有有影響力的生態(tài)型城市綜合體；實(shí)現(xiàn)寫字樓、商業(yè)、住宅的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和宜居價(jià)值；高調(diào)的市場(chǎng)定位，有效的營(yíng)銷策略，成功的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合的滿意結(jié)果；突破傳統(tǒng)市場(chǎng)，提升市場(chǎng)，超越市場(chǎng)。借市造市C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于我所用之“市”借市三市融城紅星商圈省植物園三市融城

宏觀來看，本項(xiàng)目位處融城咽喉之地，長(zhǎng)株潭都市圈往來必經(jīng)之處，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢(shì)用此政策做好文章做足文章，立足長(zhǎng)沙面向都市圈。紅星商圈 中觀來看，商圈效應(yīng)能量是巨大的，可以為本項(xiàng)目提供源源不斷的商貿(mào)客流，如何在商圈邊緣打造出特色和差異化項(xiàng)目，這是項(xiàng)目用好“市”的關(guān)鍵。省植物園微觀來看，與省級(jí)植物公園為鄰，這是長(zhǎng)沙市任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都沒有的獨(dú)特條件，這將創(chuàng)造獨(dú)特消費(fèi)群—游客，使項(xiàng)目成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)項(xiàng)目中唯一個(gè)橫跨商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)兩大范疇的城市綜合體。具有強(qiáng)烈的創(chuàng)新性和排他性！C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀造市：打造都市圈中最具創(chuàng)新性核心城市綜合體造市購(gòu)物居住旅游休閑商務(wù)本項(xiàng)目長(zhǎng)株潭都市圈紅星商圈長(zhǎng)沙市各商圈和商業(yè)體，多數(shù)功能單一，往往僅能提供消費(fèi)者購(gòu)物、休閑的業(yè)態(tài)享受。而本項(xiàng)目，除了能提供具有都市綜合本身所涵蓋的購(gòu)物、商務(wù)、居住等功能外，還可利用排他的區(qū)位特性進(jìn)行造市，積極發(fā)展旅游體驗(yàn)式生態(tài)購(gòu)物功能?？膳c長(zhǎng)沙市或省旅游局合作，發(fā)揮湖南省植物園生態(tài)旅游能量，打造“5A級(jí)生態(tài)旅游購(gòu)物公園”，吸引省內(nèi)乃至全國(guó)旅游購(gòu)物客群。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2矛盾沖突VSVSVSVS地塊環(huán)境雜亂，周邊物業(yè)檔次較低打造都市圈中核心城市綜合體地塊周邊業(yè)態(tài)多數(shù)為市場(chǎng)配套的商貿(mào)物流，租金水平較低，人貨混雜實(shí)現(xiàn)住宅和商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和宜居價(jià)值紅星市場(chǎng)所帶來的人潮僅停留于特定區(qū)域中，需加以指引依附商圈效應(yīng)，使其發(fā)展成為長(zhǎng)沙乃至都市圈級(jí)商業(yè)綜合體以紅星市場(chǎng)為核心消費(fèi)市場(chǎng)超越市場(chǎng)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題QuestionC2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀Q：提出問題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須面臨的核心問題項(xiàng)目需要怎樣的定位，有效拔高本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，使物業(yè)檔次在區(qū)域整體落后形象上的突破。項(xiàng)目依附現(xiàn)有商圈，要從何處著手提升商業(yè)內(nèi)涵，尋求差異化，鍛造核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目如何脫穎而出，營(yíng)銷上吸引更多客戶群體關(guān)注，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的滿意結(jié)果。？？？C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目定位發(fā)展模式C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變……項(xiàng)目屬性界定：長(zhǎng)株潭都市圈核心城市綜合體長(zhǎng)株潭都市圈標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目5A寫字樓、集群商業(yè)、國(guó)際社區(qū)這預(yù)示著：長(zhǎng)株潭都市圈城市綜合體即將橫空出世C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀綜合體研究發(fā)展模式C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市綜合體HOPSCA：“在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”城市綜合體

—又稱豪布斯卡（HOPSCA）豪布斯卡（HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟曼哈頓，東京之核心六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)?！睹绹?guó)建筑百科全書》將綜合體定義為：“在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”。HOPSCA組成：

酒店（HOTEL）＋寫字樓（OFFICE）＋停車場(chǎng)（PARKING）＋大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）＋娛樂空間（CONVENTION）＋國(guó)際公寓（APARTMENT）的復(fù)合體。在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國(guó)仍處于開拓發(fā)展期。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市綜合體與單一物業(yè)比較比較因素綜合體物業(yè)單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來源具有自我寄生功能部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市綜合體四種發(fā)展模式分類發(fā)展模式案例模式一酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓各種功能均衡發(fā)展的模式香港太古廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心模式二以寫字樓為核心功能廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、美國(guó)洛克菲勒中心模式三以酒店為核心功能上海商城模式四以商業(yè)為核心功能深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城本項(xiàng)目以寫字樓為核心功能，打造城市綜合體C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀四種發(fā)展模式的盈利模式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡的發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)---外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租銷售/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀綜合體研究項(xiàng)目定位C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀規(guī)劃，看到機(jī)會(huì)點(diǎn)省府南遷，三市融城

都市發(fā)展，一般為向心增長(zhǎng)和離心增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市屬于離心增長(zhǎng)（南拓北展）的同時(shí)，政府也在加強(qiáng)向心增長(zhǎng)（三市融城）的模式。這種增長(zhǎng)模式將進(jìn)一步強(qiáng)化"南城省府版塊"CPD核心地位，改變長(zhǎng)株潭都市格局，提升南城地塊價(jià)值。本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為省府中心膨脹策略的排頭兵。南拓北展獲得了政府城市擴(kuò)張的大力支持。那么，在湖南省的中央政務(wù)區(qū)（CPD）中，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？湘潭市長(zhǎng)沙市株洲市南城省府板塊C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市，整合重組、運(yùn)營(yíng)未來機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用“三市融城”“省府南遷”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入CPD核心圈，成為商政主流生活圈的差異化核心新城，配合都市圈整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中央之未來。目標(biāo)，立足長(zhǎng)沙，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)株潭乃至長(zhǎng)三角，跳出長(zhǎng)沙，實(shí)現(xiàn)融城中央化、國(guó)際化！

對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)城市的中心、一座城中之城！C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀機(jī)遇，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度去詮釋都市商務(wù)政務(wù)區(qū)；都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)；都市高檔居住區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；

城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用以新都市主義的名義，打造長(zhǎng)沙的洛克菲勒城市生活中心C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境一站式的便利和滿足

“新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ?、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足?！皞€(gè)性、時(shí)代、效率”生活主張占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合

“新都市主義”對(duì)自然的重視，對(duì)各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。追求成就感、時(shí)代進(jìn)步

毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀定位融城之城都市綜合體商務(wù)公園自由·和諧·共享C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀案名建議中央城中央：事在四方,要在中央―《韓非子·揚(yáng)權(quán)》，霸氣由然而生。寫字樓中央大廈商場(chǎng)中央購(gòu)物公園住宅中央公館，C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀我們對(duì)項(xiàng)目的理解最大：規(guī)模體量最大最全：功能最全（城市綜合體），商業(yè)業(yè)態(tài)最全最高：檔次最高最具發(fā)展?jié)摿Γ喝诔呛诵牡囟巫钌鷳B(tài)寫字樓：首創(chuàng)“商務(wù)公園”概念最新商業(yè)公園：全新LIVEINGPARK（生態(tài)體驗(yàn)式）最值得期待：樹立長(zhǎng)株潭都市圈標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)部分之“最”整體項(xiàng)目之“最”C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀我們對(duì)項(xiàng)目的理解項(xiàng)目是一個(gè)以商務(wù)寫字樓為主導(dǎo)的城市綜合體項(xiàng)目；商業(yè)的招商與銷售成功是項(xiàng)目成功操作關(guān)鍵；商業(yè)的招商直接影響到商鋪、住宅銷售，直接影響到項(xiàng)目整體利益；項(xiàng)目具備極具明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，但也存在較多的不足與市場(chǎng)威脅；只要項(xiàng)目進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，有效的招商營(yíng)銷，因時(shí)利導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，就能為企業(yè)、社會(huì)創(chuàng)造良好的效益。四個(gè)第一、四個(gè)唯一第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的城市綜合體項(xiàng)目第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的LIVEINGPARK第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的5A級(jí)總部商務(wù)樓第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的國(guó)際生活社區(qū)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營(yíng)銷推廣策略C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀商業(yè)策略中央大廈C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)及定位考慮因素本項(xiàng)目寫字樓的定位從三個(gè)方面考慮：市場(chǎng)接受度項(xiàng)目整體定位關(guān)聯(lián)度建設(shè)規(guī)模級(jí)別硬件標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓電梯服務(wù)面積3300~3900平方米／噸·臺(tái)60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場(chǎng)、郵局、快遞服務(wù)、銀行5A智能化水準(zhǔn)乙級(jí)寫字樓每90~120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位電梯服務(wù)面積3900~4500平方米／噸·臺(tái)辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場(chǎng)，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制4A智能化水準(zhǔn)寫字樓分類及硬件要求C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公面積約6-12㎡除辦公面積外，會(huì)議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約10-20㎡平均人員密度指標(biāo)=㎡/人歐美國(guó)家為15㎡日本為12-13㎡會(huì)議室大型會(huì)議室中型會(huì)議室小型會(huì)議室C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)衛(wèi)生間配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)、洗手液等男女用衛(wèi)生潔具數(shù)量合適開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應(yīng)小于6㎡C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)走道雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6米單面布置房間的走道寬度不小于1.3米樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米辦公樓樓梯的最小寬度（凈值）不應(yīng)小于1.2米C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀層高參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在2.6-2.7米決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺自然采光要求，窗口大小要求空調(diào)方式排煙方式照明方式消防噴淋方式甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀吊頂上的設(shè)施照明燈具空調(diào)風(fēng)口消防設(shè)施：煙感報(bào)警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機(jī)械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預(yù)留靈活隔斷的安裝點(diǎn)吊頂內(nèi)部檢修口決定吊頂內(nèi)部高度的因素結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低20cm,那么20層樓總高將降低4m）空調(diào)主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨燃准?jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀窗戶采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進(jìn)深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調(diào)設(shè)備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)技術(shù)指標(biāo)C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀甲級(jí)寫字樓其它相關(guān)技術(shù)指標(biāo)停車場(chǎng)停車場(chǎng)：小型汽車按每車位25㎡、自行車每車位1.2㎡停車庫(kù)：小型汽車按每車位40㎡，自行車每成為1.8㎡坡道設(shè)計(jì)：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實(shí)作到坡道防滑電梯選擇的衡量指標(biāo)品牌載重載客人數(shù)梯速C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀本項(xiàng)目寫字樓定位為：國(guó)際5A級(jí)·總部·生態(tài)·商務(wù)公園全洲藥業(yè)集團(tuán)做為湖南省乃至全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者之一，上下游眾多企業(yè)公司都是業(yè)務(wù)往來伙伴和追隨著，這為甲級(jí)寫字樓招商客源定位指引了大致的方向。本項(xiàng)目位處“商務(wù)總部區(qū)”“現(xiàn)代物流區(qū)”交融之地，必然有較多物流、貿(mào)易企業(yè)總部對(duì)甲級(jí)寫字樓存在著一定的需求。與項(xiàng)目整體關(guān)聯(lián)度：項(xiàng)目整體定位高，甲級(jí)寫字樓對(duì)整體定位的支持度高。規(guī)模：本項(xiàng)目寫字樓規(guī)劃為4.5萬㎡，合理的規(guī)模體量對(duì)寫字樓的高定位給予了支持方案市場(chǎng)接受度對(duì)項(xiàng)目支持度規(guī)模甲級(jí)寫字樓★★★★★★★★乙級(jí)寫字樓★★★★建議：綜合考慮，甲級(jí)寫字樓有利于后期經(jīng)營(yíng)形成良性資產(chǎn)，可在建筑造型及外觀用材方面配合整體定位，提升整體項(xiàng)目形象，對(duì)硬件設(shè)施需高要求C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀國(guó)際5A級(jí)寫字樓思考3：3－5年如何成為區(qū)域標(biāo)桿思考2：招商抗性，企業(yè)入駐率思考1：回款要求，去化速率了解市場(chǎng)所帶來的思考預(yù)則立，不預(yù)則廢

——《禮記·中庸》C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀源于經(jīng)驗(yàn)所帶來解決之道——案例列舉“信興廣場(chǎng)”位于深圳市羅湖區(qū)深南東路，總建筑面積約為266,784平方米，規(guī)劃為兩棟主體建筑。主樓，為深圳標(biāo)志性建筑物“地王大廈”，建筑面積16萬平方米，高達(dá)79層。副樓，俗稱“小地王”，建筑面積為4.49萬平方米，高33層的商務(wù)樓，共分隔有332個(gè)豪華自由空間，兼辦公、居住為一體?？臻g靈活多變用途廣泛，入駐率極高。C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀商業(yè)策略中央購(gòu)物公園C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀區(qū)域開發(fā)，商業(yè)一般分為三個(gè)級(jí)次研究商業(yè)、住宅和區(qū)域三者間的價(jià)值關(guān)系，可以很容易的看出商業(yè)分為三個(gè)級(jí)次第一級(jí)次：城市級(jí)商業(yè)—專業(yè)特色街、 休閑街第二級(jí)次：區(qū)域級(jí)商業(yè)—streetmall第三級(jí)次：社區(qū)級(jí)商業(yè)—鄰里商業(yè)街住宅價(jià)值區(qū)域價(jià)值1ⅠⅡⅢⅣ1、鄰里商業(yè)街2、專業(yè)特色街3、streetmall4、休閑街243商業(yè)分類鄰里商業(yè)街專業(yè)特色街Streetmall休閑街商業(yè)價(jià)值影響啟動(dòng)期考慮發(fā)展期考慮C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀第一級(jí)次：城市級(jí)商業(yè)—專業(yè)特色街、休閑街分布特點(diǎn)：交通便利，周邊區(qū)域環(huán)境能夠符合專業(yè)街特色。由于主干道對(duì)人流的負(fù)影響，一般不分布在主干道規(guī)模：隨專業(yè)街的影響力而定，一般在5000平米以內(nèi)專業(yè)特色街、休閑街利用自身特點(diǎn)，吸引全市范圍內(nèi)的某一消費(fèi)群體C2020長(zhǎng)沙南城城市綜合體調(diào)研定位及營(yíng)銷提案(宏觀城市級(jí)商業(yè)建議臨森林公園景觀大道，具有不可復(fù)制核心資源，可建設(shè)特色專業(yè)街，易于營(yíng)造休閑氛圍。主營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、書吧等100-500㎡本色酒吧、根據(jù)地等美食街中外風(fēng)味小吃、中高檔餐館50-500㎡日本料理、泰國(guó)菜等休閑街西餐廳、咖啡廳風(fēng)情茶館、粵式茶樓等50-500㎡名典咖啡、丹桂軒等特色專業(yè)街商家選擇要素：與項(xiàng)目總體定位吻合。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及方式具有自身特色。在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ氖袌?chǎng)美譽(yù)度，能快速提升專業(yè)街知名度及檔次。專業(yè)街雖為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，但整體形象推廣卻是十分必要的，從商家選擇、后期裝修、經(jīng)營(yíng)管理等都必須符合項(xiàng)目的總體定位檔次