房地產(chǎn)行業(yè)月報：基本面仍待修復(fù)關(guān)注小陽春成色

正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u開發(fā)投資仍待改善，多重因素致竣工同比承壓 3開發(fā)投資仍待改善 3新開工與竣工同比均有所承壓 4銷售量價延續(xù)調(diào)整，部分積極信號出現(xiàn) 6房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力 10投資建議 13風(fēng)險提示 15開發(fā)投資仍待改善，多重因素致竣工同比承壓2024年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.0%，降幅較12月收窄3.5pct。具體來看，1-2月土地市場相對平穩(wěn)，供應(yīng)與成交建面同比降幅均在10%以內(nèi)，成交金額同比提升；開工端，新開工面積同比下滑29.7%不強(qiáng)，以及過去拿地數(shù)量規(guī)模下滑也在客觀上制約房企新開工規(guī)模；竣工端，受過去新開20.2%土地端：1-2300城住宅類土地供給與成交建面同比小幅下降，一線城市成交建面與金額同比增長較多。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，20241-2月，300城住宅類土地供應(yīng)建面同比下降（2月-%（2月-6%四線分別同比%-3%-%（2月%+278%-16%月%；流拍率為%（2月%開工端：1-229.7%1219.4pct9.3pct（2022/2023300城土地成交建面同比下降%。施工面積方面，24年-2月施工面積同比下降3.8pct。前三年新開工面積不斷下滑（203年同比下滑/.%，而房地產(chǎn)開發(fā)周期（開工到竣工2-32）根據(jù)中國建設(shè)99.9%2023萬套保交樓項目已300開發(fā)投資仍待改善2024年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額為1.2萬億元，同比下降9.0%，環(huán)比上升72.4%。其中住宅開發(fā)投資完成額為0.9萬億元，同比下降9.7%，環(huán)比上升77.6%。圖表1：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額 圖表2：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸）房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）16 15%1410%125%108 0%6-5%4-10%2

0

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

80%60%40%20%0%-20%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表3：全國住宅開發(fā)投資累計完成額 圖表4：全國住宅開發(fā)投資完成額當(dāng)月值住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸）住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）12 20%10 15%10%85%60%4-5%2 -10%

0

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，新開工與竣工同比均有所承壓20241-20.929.7%19.1%0.730.6%22.5%。圖表5：全國房屋新開工面積累計值 圖表6：全國房屋新開工面積當(dāng)月值房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）25房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）201510502018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

當(dāng)月房屋新開工面積（萬平，左軸當(dāng)月同比（右軸）16,000 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表7：全國住宅新開工面積累計值 圖表8：全國住宅新開工面積當(dāng)月值住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）18住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）16141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

當(dāng)月住宅新開工面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）12,000 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，20241-266.7。20241-2月全1.020.2%。圖表9：全國房屋施工面積累計值 圖表10：全國房屋竣工面積累計值0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

10%房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）5%房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）0%-5%-10%-15%

12房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）10房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，銷售量價延續(xù)調(diào)整，部分積極信號出現(xiàn)進(jìn)入三月以來，市場出現(xiàn)部分積極信號：27戶年限、個稅年限以及社保年限要求，非深戶也寬松了個稅和社保年限，對于節(jié)后市場有或?qū)⒋龠M(jìn)購房者信心的進(jìn)一步修復(fù)。2024310日，樣本城市貝殼二手房成交量MI指數(shù)為4（榮枯線，環(huán)比,處于1年以來的KMI環(huán)比分別+9%、、+4%，202190%88%84%KMI+5%，一、二、三線城市環(huán)比分別+3%、+6%、+4%；銷售前端對銷售量的預(yù)期相對樂觀。圖表11：貝殼二手房KMI指數(shù) 圖表12：貝殼新房KMI指數(shù)100

50城 一線城市 二線城市 三線城市

100

50城 一線城市 二線城市 三線城市75 7550 5025 252020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/92023/12023/52023/92024/12022/22022/62022/102023/22023/62023/102024/20 02020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/92023/12023/52023/92024/12022/22022/62022/102023/22023/62023/102024/2資料來源：貝殼， 資料來源：貝殼，三月過半，18個樣本城市二手房成交量保持回升態(tài)勢。310日-16日，樣本城市二手房環(huán)比增幅擴(kuò)大，修復(fù)態(tài)勢良好，新房低基數(shù)下環(huán)比也有所恢復(fù)。二手房周度成交面積環(huán)比上周增長（上周%（上周-%8（上周9個11個不可比；20%以上。二手房方面，16個城市環(huán)比增長（13個。圖表13：新房日度復(fù)蘇指數(shù)（農(nóng)歷對齊） 圖表14：二手房日度復(fù)蘇指數(shù)（農(nóng)歷對齊）2021 2022 2023 2024 2021 2022 2023 2024160 140 140120 100 80 60 40 20 -10258-31258資料來源：貝殼， 資料來源：貝殼，從年后復(fù)蘇情況來看，二手房復(fù)蘇進(jìn)程還是要快于新房。除了過去交付事件給業(yè)主留下的疤痕效應(yīng)之外，我們希望從兩個角度去定量的去解釋這種差異：1）2019年開始，二手房價格調(diào)整幅度相對新房更大，且兩者的比值持續(xù)增加，二手房價格調(diào)整對于需求的推動作用或強(qiáng)于新房。圖表15：以2018年12月為基數(shù)，新房與二手房價格的變化趨勢120

新房價格指數(shù)變動 二手房價格指數(shù)變動 新房價格指數(shù)/二手房價格指

115%

110%

105%902018/122019/22019/42018/122019/22019/42019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/2資料來源：國家統(tǒng)計局，2）據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年2月監(jiān)測的14個重點城市二手住宅掛牌量同比上升56.85%18個月上漲。而新房方面，2024年以來，因為市場較為平淡，一方面20242024310城新批準(zhǔn)上市面積同比下48%，供應(yīng)量的大幅減少在一定程度上或?qū)Τ山恍纬芍萍s。圖表16：2024年以來，33城新推盤供應(yīng)量累計同比（逐周變動）累計同比-21%-23%-21%-23%-29%-37%-44%-46%-51%-51%-48%-51%-10%-20%-30%-40%-50%2024/1/72024/1/142024/1/212024/1/282024/2/42024/2/112024/2/182024/2/252024/3/32024/3/10-60%2024/1/72024/1/142024/1/212024/1/282024/2/42024/2/112024/2/182024/2/252024/3/32024/3/10資料來源：中指研究院，20241-21.11.3%1.024.8%8.2%。圖表17：全國商品房銷售面積累計值 圖表18：全國商品房銷售面積當(dāng)月值商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

0

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表19：全國商品住宅銷售面積累計值 圖表20：全國商品住宅銷售面積當(dāng)月值商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品住宅銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）16 10%14 5%12 0%10 -5%8 -10%6 -15%4 -20%2 -25%

16,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，20241-21.16.5%0.932.7%1.3%。圖表21：全國商品房銷售金額累計值 圖表22：全國商品房銷售金額當(dāng)月值商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品房銷售額（億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

18,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表23：全國商品住宅銷售金額累計值 圖表24：全國商品住宅銷售金額當(dāng)月值商品住宅銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品住宅銷售額（億元，左軸）商品住宅銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

16,0000

50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-02-50%2024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，70大中城市房價數(shù)據(jù)，270城新房價格指數(shù)同1.9%10.7pct0.4%1月持平；70城二手房價110.1pct。20242813二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個數(shù)為2個，較1月持平，分別為昆明、無錫。圖表25：70城新建商品住宅價格指數(shù)同比 圖表26：70城二手住宅價格指數(shù)同環(huán)比502006-012007-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01

同比（%） 環(huán)比（%，右軸）

3210(1)(2)

864202006-022007-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02

3 同比（%） 環(huán)比（%，右軸）10(1)(2)資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表27：70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)趨勢 圖表28：70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比趨勢上漲城市個數(shù) 持平城市個數(shù) 下跌城市個數(shù)70 5040 102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上漲城市個數(shù) 持平城市個數(shù) 下跌城市個數(shù)70 3020102023/12008-012009-012023/12008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力20241-224.1%128.3pct。具體1-234.8%12月擴(kuò)大10ct%2%2月擴(kuò)大c；3虹在兩會民生主題記者會上答記者問提到今年聚焦三個方面開展工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)年中央會議層面也多次提及力。圖表29：國內(nèi)貸款增速與開發(fā)投資完成額增速差（%）60房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比國內(nèi)貸款-開發(fā)投資增速差（右軸）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國內(nèi)貸款:累計同比403020100(10)(20)(30)2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11(40)2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11資料來源：國家統(tǒng)計局，24年-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6%%。圖表30：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值 圖表31：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）5%200%15 -5%-10%10 -15%-20%5-25%

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：當(dāng)月值（萬億元，左軸當(dāng)月同比（右軸）25,000 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-0202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-02

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，拆分到位資金的主要構(gòu)成：2024年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為0.3萬億元，累計同比下降10.3%。圖表32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款累計值 圖表33：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款當(dāng)月值3.02.52.01.51.00.5

10%國內(nèi)貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）國內(nèi)貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）0%-5%-10%-15%-20%-25%

國內(nèi)貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸當(dāng)月同比（右軸）4,000 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1202023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12

150%100%50%0%-50%2024-02-100%2024-020.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為0.5萬億元，累計同比下降15.2%。圖表34：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金累計值 圖表35：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金當(dāng)月值自籌資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）自籌資金：當(dāng)月值（萬億元，左軸）自籌資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）7 15%6 10%5 5%0%4-5%3-10%2 -15%1 -20%

7,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為0.5萬億元，累計同比下降34.8%。圖表36：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款累計值 圖表37：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款當(dāng)月值定金及預(yù)收款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）定金及預(yù)收款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）定金及預(yù)收款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）8 20%710%60%54 -10%3-20%2-30%1

8,0000

60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-02-40%2024-0202018 2019 2020 2021 2022 2023

-40%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為0.2萬億元，累計同比下降36.6%。圖表38：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款累計值 圖表39：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款當(dāng)月值3.53.02.52.01.51.00.5

20%個人按揭貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）個人按揭貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）0%-10%-20%-30%

0

100%個人按揭貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸）個人按揭貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸） 當(dāng)月環(huán)比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%2024-02-60%2024-020.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-40%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，投資建議房地產(chǎn)基本面仍待改善：投資延續(xù)弱勢，開竣工均有所承壓，銷售量價仍在調(diào)整，房企現(xiàn)我們期待更多城市更好落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價預(yù)期和購房需求。當(dāng)下市場進(jìn)入“小陽春”成色的觀察期，我們繼續(xù)推薦在核心城市擁有較多布局和資源優(yōu)勢的公司。重點推薦：1）AA；2）3）潤萬象生活、招商積余、萬物云、濱江服務(wù)。圖表40：重點推薦公司一覽表最新收盤價目標(biāo)價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入4.119.038,856-0.410.300.620.75-10.0213.706.635.48建發(fā)股份600153CH買入10.3412.2531,0622.094.362.062.384.952.375.024.34濱江集團(tuán)002244CH買入6.7112.5120,8781.201.391.682.015.594.833.993.34萬科A000002CH買入9.4414.80112,6261.901.481.521.624.976.386.215.83越秀地產(chǎn)123HK買入4.8211.7019,4021.281.021.121.283.424.293.903.42建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入11.6225.6222,0282.432.753.604.334.343.832.932.43華潤置地1109HK買入24.7032.88176,1343.943.864.264.515.695.805.264.97中國海外發(fā)展688HK買入10.9026.88119,2992.132.272.593.014.644.363.823.28中海物業(yè)2669HK買入6.3112.5020,7400.390.500.640.8116.1812.629.867.79保利物業(yè)6049HK買入26.4056.8514,6082.012.523.183.8911.919.507.536.16華潤萬象生活1209HK買入23.8547.4654,4380.971.261.612.0222.3017.1713.4410.71招商積余001914CH買入10.9515.1211,6110.560.690.840.9719.5515.8713.0411.29萬物云2602HK買入18.7239.5822,1131.281.672.052.4613.2610.178.286.90濱江服務(wù)3316HK買入16.7030.184,6161.491.872.413.0410.178.106.284.98資料來源：Bloomberg，預(yù)測圖表41：重點推薦公司最新觀點股票名稱 最新觀點城建發(fā)展(600266CH)建發(fā)股份(600153CH)濱江集團(tuán)(002244CH)

2023年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元130234.70-7.0423-25年資產(chǎn)減值損失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計算），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險，棚改和一級開發(fā)項目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年01月30日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評級公司1月31日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2023全年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經(jīng)常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%），預(yù)告區(qū)間略低于我們此前預(yù)期。因房地產(chǎn)景氣度下滑導(dǎo)致進(jìn)一步計提減值，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年一致預(yù)期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈?zhǔn)姓悸食掷m(xù)提升，我們維持公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.1xPE（折價10%），供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)5.8xPE（折價15%），予以目標(biāo)價12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險，大宗價格波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年02月01日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進(jìn)取1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變?？杀裙酒骄?3PE（一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕股票名稱 最新觀點萬科A(000002CH)越秀地產(chǎn)(123HK)建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)中海物業(yè)(2669HK)保利物業(yè)(6049HK)

獲國資堅定支持，維持A股“買入”評級公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機(jī)構(gòu)召開溝通會。公司大股東在會上表示對萬科的實質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價值重估，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價14.80元，H股（2202HK）參考2023AH48%A45%8.76港幣（7.91港幣），維持“增持”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年11月07日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅定支持，重塑市場信心銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個百分點?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理23PE為10倍，目標(biāo)價11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險，股東支持力度下降風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強(qiáng)化投資能力1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（一致預(yù)期），考慮到公司市場化管理機(jī)制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標(biāo)價至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強(qiáng)度開發(fā)銷售保持平穩(wěn)，租金收入增長強(qiáng)勁；維持“買入”1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：23年商品房銷售金額累計同比-6.5%；12月70城新房價格指數(shù)同比-0.9%，降幅較11月擴(kuò)大0.2pct。2023年，公司實現(xiàn)合同銷售金額3070億，同比+2%；實現(xiàn)租金收入256億，同比+39%，業(yè)務(wù)整體穩(wěn)中有進(jìn)。但考慮23年新房市場價格有所下行，我們下調(diào)了毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）?？杀裙?4EPE均值5.9倍（一致預(yù)期），考慮公司強(qiáng)大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價至32.88港幣（前值：46.62港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年01月22日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):開發(fā)保持平穩(wěn)，投資物業(yè)增長強(qiáng)勁1H23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元。可比公司平均2023EPE均值為10.0倍(一致預(yù)期)，考慮公司目前財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為11.0倍，對應(yīng)目標(biāo)價調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；2）銷售增速不及市場預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級公司8月21日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進(jìn)取的“十四五”增長目標(biāo)，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為25倍，目標(biāo)價12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月21日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級公司8月22日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預(yù)測，預(yù)計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（一致預(yù)期），考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價，認(rèn)為公司合理2023PE為21倍，目標(biāo)價56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2023年08月23日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升股票名稱 最新觀點華潤萬象生活(1209HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)濱江服務(wù)(3316HK)

23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預(yù)測。可比公司平均2023PE為18