XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要

25三月2024XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要營銷目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目占據(jù)北城，標(biāo)志性地段，有潛質(zhì)打造為北城的標(biāo)桿項(xiàng)目。品牌目標(biāo)：名門地產(chǎn)在河北多個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商品牌形象的躍升，并為后期項(xiàng)目的開發(fā)奠定好基礎(chǔ)。階段目標(biāo)：第一次開盤，一炮打響，并形成良好的口碑，為后期產(chǎn)品熱銷溢價(jià)奠定基礎(chǔ)。區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目基本目標(biāo)營銷目標(biāo)：在“變”市之下，最大程度規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)保價(jià)走量。確保首戰(zhàn)必勝名門品牌形象營銷目標(biāo)核心目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)：2012年實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)銷售目標(biāo)XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>綠野資本對區(qū)域的理解——區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？>>綠野資本對地塊價(jià)值的理解及項(xiàng)目占位——基于對地塊的理解，提出項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位>>綠野資本對目標(biāo)客戶的理解——基于目標(biāo)以及項(xiàng)目本身對客戶群的對位？>>綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議——基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造>>綠野資本對項(xiàng)目的營銷操作——項(xiàng)目的營銷操作思考XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要北京保定保定市屬于二類城市，但由于地理區(qū)位臨近北京，所以其商品房發(fā)展有其特殊性。國家宏觀調(diào)控對保定市場表象最為突出的是開發(fā)商面臨資金緊缺問題，而不得不讓產(chǎn)品提前進(jìn)入市場，例如“陽光水岸”入市三年多現(xiàn)場的拆遷工作還沒有完成，入住時(shí)間要兩年后。北三環(huán)的“陽光盛景”也是要2013年才能交房，預(yù)計(jì)真正入住都需要到2014年了。這對消費(fèi)者來說要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2004年－2006年保定房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的土地集中放量，使得房地產(chǎn)市場競爭有些激烈。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要保定市城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響城市發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一城，兩片，多核”組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，整體向北發(fā)展；形成“四縱、六橫、兩環(huán)”的方格網(wǎng)加環(huán)形干路網(wǎng)骨架；依托鐵路、河流、防洪堤、環(huán)路形成“四環(huán)、五線、十八片”的綠化系統(tǒng)。本項(xiàng)目在保定市場算大規(guī)模的住宅用地，也是目前北市區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模住宅用地之一。本地塊作為居住項(xiàng)目，完全具備了開發(fā)、交通的便利條件。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要通過對早期的市區(qū)樓盤了解，當(dāng)時(shí)由于受地域水平的限制，及利潤相對較低的原因開發(fā)商在項(xiàng)目整體規(guī)劃思想、建筑單體外立面色彩及風(fēng)格設(shè)計(jì)、園林景觀布置處在非常淺顯的認(rèn)識階段，毫無項(xiàng)目特色，項(xiàng)目千篇一律；完全忽視后期物業(yè)管理的重要性，尚未清醒意識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能對項(xiàng)目的銷售起到推動作用。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要保定房地產(chǎn)市場新的認(rèn)知：由于區(qū)域的迅速發(fā)展，北部和東部區(qū)域開始重新調(diào)整自身的定位，贏得自身的生存空間。在高端物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入市場，這種穩(wěn)定的走勢將極有可能更好走下去。綠野觀點(diǎn)：保定市場正快步向前發(fā)展，本項(xiàng)目在前進(jìn)的車輪聲中應(yīng)運(yùn)而生。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>綠野資本對區(qū)域的理解——區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？>>綠野資本對地塊價(jià)值的理解及項(xiàng)目占位——基于對地塊的理解，提出項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位>>綠野資本對目標(biāo)客戶的理解——基于目標(biāo)以及項(xiàng)目本身對客戶群的對位？>>綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議——基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造>>綠野資本對項(xiàng)目的營銷操作——項(xiàng)目的營銷操作思考XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要因?yàn)檎嘉?，在?zhàn)爭尚未打響就決定勝負(fù)【占位營銷】——找準(zhǔn)本案差異化占位是勝負(fù)的關(guān)鍵XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要>>市場差異化占位根據(jù)項(xiàng)目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照尋找項(xiàng)目競爭價(jià)值占位項(xiàng)目審視市場參照提煉項(xiàng)目競爭占位XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要參照樓盤選取原則：1、資源可比。擁江河湖灣公園等景資源。2、物業(yè)類似。高層為主，產(chǎn)品段豐富。3、地段接近。盡量在北城。4、檔次拉開。各類檔次樓盤皆有選取。典型參照樓盤：朝陽翡翠城；陽光盛景；源盛嘉禾；紅山莊園；萬和城。市場參照——參照樓盤選取XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要市場參照——參照樓盤對比項(xiàng)目名稱對比五個(gè)樓盤的競爭占位及核心策略，尋找本案的項(xiàng)目競爭占位！擁有資源區(qū)域背景競爭占位及核心策略項(xiàng)目檔次、形象朝陽翡翠城陽光盛景源盛嘉禾昭華錦城萬和城無高開區(qū)宜居、打造世界級生活理念近植物園高開區(qū)中央生態(tài)居住區(qū)近植物園高開區(qū)高檔次、高尚人居無高開區(qū)高檔次、綜合體30萬平米宜居之城38萬平米樂活社區(qū)50萬平米城市高品質(zhì)低密度花園觀邸120萬平米城市綜合體城市綠地高開區(qū)高檔次、3萬人的綠色家園70萬平米新城市榜樣大盤XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要項(xiàng)目地塊優(yōu)劣簡析6大優(yōu)勢3大劣勢地段：北三環(huán)線，南北連接保定市中心，南北5分鐘連接保百商圈開發(fā)商品牌：河南名門地產(chǎn)，實(shí)力雄厚項(xiàng)目交通：臨北三環(huán)、向陽路北，交通便利景觀視野：地塊周邊無任何高建筑物，視野開闊項(xiàng)目規(guī)模：近900畝的開發(fā)用地，為成為保定超級大盤、標(biāo)桿樓盤奠定基礎(chǔ)項(xiàng)目可塑性：目前項(xiàng)目還處于前期定位階段，住宅業(yè)態(tài)的分布、戶型面積的設(shè)計(jì)、園林景觀的設(shè)計(jì)、小區(qū)配套、商業(yè)規(guī)劃等等，都可進(jìn)行全新的規(guī)劃北三環(huán)噪音：南面緊臨三環(huán)線路段，噪音較大無自然景觀資源可用：項(xiàng)目地塊周邊沒有江河、公園景觀作為支撐周邊配套：周邊幾乎無生活配套XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要項(xiàng)目競爭占位{從景觀資源上評判，本案相對其他項(xiàng)目資源較弱,但后天可塑造性極強(qiáng)}{從配套上評判，本案周邊無配套及環(huán)線噪音影響，相對其他項(xiàng)目較弱，但可通過后天的可塑造性的彌補(bǔ)，制造更為優(yōu)良的配套}{從規(guī)模上評判，本案絕對是當(dāng)之無愧的霸主}{從產(chǎn)品上評判，本案的出現(xiàn)將會打破保定的居住傳統(tǒng)，成為真正意義的高檔特色的超級大盤}從價(jià)值差異化角度，本案完全可以重新塑造區(qū)域新標(biāo)桿高檔次、高端形象項(xiàng)目項(xiàng)目審視市場參照價(jià)值占位XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要項(xiàng)目地塊視野開闊同時(shí)無任何景觀資源地塊整體缺乏水資源的景觀XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要優(yōu)勢劣勢威脅地塊SWOT分析口岸物業(yè)+比鄰保百商圈；900畝超大開發(fā)面積，創(chuàng)造極高的可塑性空間；緊鄰北三環(huán)，交通便利總站物業(yè)；景觀視野極其開闊，昭示性極好，便于打造標(biāo)桿性的物業(yè)；開發(fā)商品牌、知名度優(yōu)勢。周邊車流密集，噪音影響嚴(yán)重；目前生活氛圍不足，無配套；項(xiàng)目地分在向陽路兩側(cè)，對項(xiàng)目整體打造形成一定阻力；項(xiàng)目周邊無自然資源可用。中心區(qū)建設(shè)日益完善，區(qū)域輻射作用逐漸釋放。保定城市整體向北的發(fā)展。高開區(qū)無限前景。地塊未有任何定型的設(shè)計(jì)，可塑造空間巨大北三環(huán)噪音影響。宏觀調(diào)控的影響，對住宅投資打壓。外銷客戶選擇區(qū)域不斷擴(kuò)大?！跋尥饬睢庇绊?。機(jī)遇XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要減小劣勢，避免威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會樹立高端形象，建造高品質(zhì)物業(yè)充分挖掘中心區(qū)客戶需求，深度挖掘內(nèi)銷市場，內(nèi)外銷雙管齊下充分利用900畝地的開發(fā)資源，打造多維度的物業(yè)空間，引進(jìn)特色或星級酒店或高端娛樂項(xiàng)目或高端餐飲項(xiàng)目，吸引投資客戶市場細(xì)分，把握需求。高端形象提升項(xiàng)目競爭力產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，創(chuàng)造獨(dú)一無二的賣點(diǎn)，弱化劣勢。注重地段未來升值空間的引導(dǎo)。地塊缺水，在地塊整體設(shè)計(jì)上造水，形成巨大的水景氣勢。噪音主要是對項(xiàng)目鄰路的單位影響較大，但同時(shí)北面單位可觀中心水景公園景觀，永久性的景觀資源可以對這一劣勢起到一定的沖抵作用。通過選用一些具有特殊功能材質(zhì)的產(chǎn)品來削弱噪音的影響，如南面單位的門窗材質(zhì)可選用雙層中空隔音玻璃等緩解噪音問題。在產(chǎn)品定位上，兼顧內(nèi)外銷客戶需求。應(yīng)對策略XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要項(xiàng)目解析——結(jié)論打造保定地區(qū)獨(dú)一無二的景觀資源——全水景社區(qū)承接CBD高端人士居住需求——酒店式公寓北三環(huán)，高開片區(qū)北門戶位置——?dú)W式高端物業(yè)五星級意式全水景主題景觀酒店住區(qū)XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要“保定的威尼斯城”XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要泛起小舟，悠然穿行于威尼斯酒店內(nèi)，樂得自在藍(lán)天白云，青石板路，難辨真假XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要怎能相信，除了頭頂?shù)奶炜帐堑谰?，小橋流水、燈火通明全都是真?shí)場景XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要鏡像地塊——意大利威尼斯

威尼斯“因水而生，因水而美，因水而興”，享有“水城”“水上都市”“百島城”等美稱。各個(gè)地方以舟相通。威尼斯(Venice)公元452年興建。八世紀(jì)為亞得里亞海貿(mào)易中心。十世紀(jì)曾經(jīng)建立城市共和國，中世紀(jì)為地中海最繁榮貿(mào)易中心之一。新航路開通后，因歐洲商業(yè)中心漸移至大西洋沿岸而衰落。1866年并入意大利王國。工商業(yè)發(fā)達(dá)，有煉鋁、化學(xué)、煉焦、化肥、煉油、鋼鐵等工業(yè)。以生產(chǎn)珠寶玉石工藝品、玻璃器皿、花皮革制品、花邊、刺繡等著稱。陸上的馬爾蓋拉港是重要油港和客運(yùn)港。馳名的旅游中心，年有3百萬游客。古老的圣馬可廣場是城市活動中心，廣場周圍聳立著大教堂、鐘樓等拜占庭和文藝復(fù)興時(shí)期的建筑物。離岸2公里處的線狀沙洲-利多是歐洲著名的海濱浴XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要水景公園·威尼斯酒店·景觀華宅地塊的核心價(jià)值:XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城>具國際時(shí)尚感>體現(xiàn)項(xiàng)目輻射的檔次>與項(xiàng)目客戶群相吻合>表達(dá)的意思比較寬大>通俗易懂，朗朗上口>具有異國風(fēng)情，跟項(xiàng)目全水景緊密結(jié)合首選案名建議一XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要LOGO創(chuàng)意：>水——水珠——承載——人居XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要LOGO創(chuàng)意：>線條——建筑——倒影——羅曼蒂克XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要LOGO創(chuàng)意：>寫意的建筑剪影——清澈的水魔方XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·水世界>體現(xiàn)項(xiàng)目輻射的檔次>表達(dá)的意思比較寬大>通俗易懂，朗朗上口備選案名建議一XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>綠野資本對區(qū)域的理解——區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？>>綠野資本對地塊價(jià)值的理解及項(xiàng)目占位——基于對地塊的理解，提出項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位>>綠野資本對目標(biāo)客戶的理解——基于目標(biāo)以及項(xiàng)目本身對客戶群的對位？>>綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議——基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造>>綠野資本對項(xiàng)目的營銷操作——項(xiàng)目的營銷操作思考XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要中心區(qū)高級白領(lǐng)經(jīng)常往返保定的商務(wù)人士會展經(jīng)濟(jì)“生意人”企業(yè)購買華北區(qū)長線投資客本地客戶及長線投資客SOHO族1、項(xiàng)目潛在的客戶群體XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要A類：經(jīng)常往返保定的商務(wù)人士主要為國內(nèi)外企業(yè)高層、國際商務(wù)人員，可以依據(jù)各自喜好，自由選擇居住地點(diǎn)，居住時(shí)間具有不連貫性。購買目的：為商旅提供一個(gè)商務(wù)、居住的空間。購買要求：物業(yè)品質(zhì)、形象要求高，服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到酒店水平。B類：中心區(qū)企業(yè)高級管理人員中心區(qū)企業(yè)高層、尤其是外地調(diào)派入深的企業(yè)高級人員。該人群產(chǎn)生的公寓需求將形成一定比例。購買目的：就近居住，方便舒適。購買要求：具有異域風(fēng)格的優(yōu)先考慮，上檔次、舒適。2、項(xiàng)目潛在自用客戶群體分析XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要C類：企業(yè)購買用于接待等企業(yè)購買用于接待其貴賓，或做企業(yè)高級員工宿舍。此類購買行為一般較大，整層購買的居多。購買目的：為貴賓、高層提供高檔次居住場所，同時(shí)也省去入住星級酒店的費(fèi)用。購買要求：物業(yè)形象、檔次要高，服務(wù)周到。D類：會展經(jīng)濟(jì)“生意人”會展經(jīng)濟(jì)催生了相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，圍繞這個(gè)財(cái)富核心產(chǎn)生了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)及一批新貴族，他們生意火爆，通過財(cái)富的積累，經(jīng)常游走其他地方，通常情況下，他們是最會享受人。購買目的：在根有格調(diào)的地方談生意購買要求：靠近會展中心，必要的商務(wù)服務(wù)。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要E類：SOHO族主要是從事智力勞動人員，如設(shè)計(jì)人員、研究人員等，行業(yè)設(shè)計(jì)金融、廣告、藝術(shù)等，以本地工作為主，異地工作的為輔。購買目的：個(gè)人個(gè)性化辦公居家空間。購買要求：靠市中心地帶，與辦公區(qū)鄰近，物業(yè)管理好，提供商務(wù)服務(wù)。E類：本地購買客源主要以北城客戶為主，同時(shí)項(xiàng)目地之前隸屬于徐水地區(qū)，應(yīng)城市發(fā)展，劃分至保定高開區(qū)，徐水的改善型及首置型客戶同時(shí)也是項(xiàng)目的主要客群。購買目的：舒適、園林景觀好、物業(yè)好、項(xiàng)目自身配套好。購買要求：戶型面積合適、價(jià)格合適、小區(qū)環(huán)境好XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要本地長線投資客看好高開區(qū)發(fā)展，有一定的閑錢。購買目的：長線投資，先放租，待漲價(jià)后售出。購買要求：升值潛力要大，租金收入豐厚華北長線投資客選擇地段好、檔次高的特色物業(yè)，購后放租。此類客戶購買力強(qiáng)，尤其項(xiàng)目可能吸引部分，增加了此類客戶的購買力。購買目的：長線投資謀求回報(bào)或資金保值升值期望。購買要求：物業(yè)整體質(zhì)素高，有代租服務(wù)。以上投資客戶對物業(yè)整體素質(zhì)要求較高，有概念、抗跌性強(qiáng)的物業(yè)倍受青睞。2、項(xiàng)目投資客戶群體分析：XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要城市知本家

城市：是舞臺，是平臺，是焦點(diǎn)，是他們縱橫馳騁的疆場！知本：是實(shí)力也是勢力，是財(cái)富象征，但卻不僅限于金錢，他們是駕馭金錢，玩轉(zhuǎn)資本，讓錢為自己工作；家：不是一個(gè)符號，也不是一種界定，更不是漢語詞典中的家庭；在這里，“家”成為身份的代名詞，是集大智大勇的尊稱，是風(fēng)范，是胸襟，是氣度，代表著哲學(xué)式的生活藝術(shù)！我們的核心目標(biāo)客戶群體XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要他們屬于加速度上升時(shí)期。他們是城市精英，屬于知識經(jīng)濟(jì)中的佼佼者。他們是自信的，受到高等教育，對多元文化的容納能力強(qiáng)。他們有個(gè)性，他們是特色產(chǎn)品的追求者，但決不為嘩眾取寵而消費(fèi)。他們購買高檔商品主要為凸顯個(gè)人風(fēng)格，小部分才是顯示身份的心理。他們認(rèn)為消費(fèi)是一門藝術(shù)；品質(zhì)是基礎(chǔ)，品味是關(guān)鍵。他們向往自由自在的生活，渴望得到自我解脫與宣泄的空間。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要年齡屬性他們一般在28—35歲，屬于城市中堅(jiān)階層年齡不是問題，因?yàn)樗麄儫釔凵睿捕霉ぷ髋c生活的黃金平衡點(diǎn)，所以他們一直精力充沛職業(yè)屬性他們活躍于各個(gè)行業(yè)，其中以貿(mào)易為主，他們是行業(yè)內(nèi)的靈魂人物他們的職業(yè)與高新科技、新潮文化行業(yè)相關(guān)，容易接受新生事物XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求崇尚自然、移情山水的休閑生活方式。代表了現(xiàn)代社會“有錢、有閑”特權(quán)階層的基本生活形態(tài)，具有一定的專屬性與排它性他們面對財(cái)富有取有舍，享受財(cái)富與贏得財(cái)富并駕齊驅(qū)他們認(rèn)為財(cái)富只是一個(gè)數(shù)字，創(chuàng)造財(cái)富比擁有財(cái)富更有樂趣經(jīng)濟(jì)屬性思想屬性他們習(xí)慣了自己的生活方式，習(xí)慣自己制定游戲規(guī)則他們不一定站在某個(gè)領(lǐng)域的最前沿，但隨時(shí)可以聽到他們的聲音他們擁有積極的人生態(tài)度及明確的人生目標(biāo)他們把睿智眼光定義為入圈的身份證明.他們追求城市核心的同時(shí)追求私享生態(tài)景觀來犒賞自己XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>綠野資本對區(qū)域的理解——區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？>>綠野資本對地塊價(jià)值的理解及項(xiàng)目占位——基于對地塊的理解，提出項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位>>綠野資本對目標(biāo)客戶的理解——基于目標(biāo)以及項(xiàng)目本身對客戶群的對位？>>綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議——基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造>>綠野資本對項(xiàng)目的營銷操作——項(xiàng)目的營銷操作思考XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造：區(qū)域補(bǔ)缺性、城市升級性、極具異域風(fēng)情的威尼斯水城主題酒店項(xiàng)目酒店定位——XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要一個(gè)需要擺渡才能入住的威尼斯水城酒店XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要一個(gè)具有真正威尼斯美食的水上酒店XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要景觀酒店公寓七大價(jià)值打造方向景觀體驗(yàn)立面特點(diǎn)大堂酒店化智能酒店化裝修酒店化服務(wù)酒店式商業(yè)特色XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要景觀體驗(yàn)之觀光電梯觀光電梯最大化作用于水城酒店XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要景觀體驗(yàn)之觀景幕墻景觀體驗(yàn)之觀景走廊XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要立面特色之造型充分利用北三環(huán)的昭示性，燈光工程的使用將有效提升項(xiàng)目形象的延續(xù)性。建議酒店式公寓可增加一些色彩較為明亮的外部構(gòu)架，提升公寓產(chǎn)品的標(biāo)識性。夜間燈光效果，打造項(xiàng)目夜間高檔形象——使項(xiàng)目成為保定標(biāo)志性的“不夜城！”立面特色之燈光XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要大堂酒店化酒店公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，建議挑高9-12米左右。酒店公寓對于大堂裝修的檔次特別看重，對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的視覺效果，除了充分考慮星級酒店大堂的色調(diào)、用材元素外，建議尋找一些可能演繹本項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓特色的符號進(jìn)行裝飾。建議公寓可增加一些色彩較為明亮的外部構(gòu)架，提升公寓產(chǎn)品的標(biāo)識性。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要大堂水晶吊燈標(biāo)志性背景墻酒店前臺的設(shè)置大堂副經(jīng)臺設(shè)置大堂中央插花金屬報(bào)紙報(bào)夾行李推車各國時(shí)鐘指示藝術(shù)沙發(fā)\綠色植物XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要智能酒店化每套房間均有電話\無線上網(wǎng)接口；衛(wèi)星電視,提供專門的國外及港臺地區(qū)主要媒體（如CNN、東森電視臺、亞洲電視等）的衛(wèi)星訊號，為進(jìn)駐企業(yè)提供及時(shí)政治、財(cái)經(jīng)、金融、體育及娛樂資訊。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要精致無煙廚房舒適主衛(wèi)酒店式公寓非常注重主臥及衛(wèi)生間的舒適度，這兩個(gè)空間使用頻率最高，也最能體現(xiàn)公寓檔次。酒店式公寓都無排煙管道，建議一些偏大戶型（如面積超過50平米）都可增設(shè)無煙廚房設(shè)計(jì)。裝修酒店化XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要德國品牌Alno櫥柜西班牙品牌Roca衛(wèi)浴美國品牌BRAVAT潔具美國貝朗概念衛(wèi)浴美國品牌MOEN水龍頭德國品牌HANSGROHE花灑德國品牌SIEMENS洗衣機(jī)意大利品牌Smeg電器韓國品牌IREVO指紋密碼鎖XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要引進(jìn)知名的物業(yè)管理公司酒店公寓的升值與保值與物業(yè)管理好壞有非常大的關(guān)系，引進(jìn)知名品牌物管公司可以提升項(xiàng)目價(jià)值

提供租車服務(wù)服務(wù)(包括頂級名車)前臺、賓客服務(wù)以及晝夜保安代訂國內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排洗衣服與干洗服務(wù)飛線服務(wù)\叫醒服務(wù)商務(wù)中心,打字、傳真、復(fù)印、翻譯周一至周六客房清理服務(wù)免費(fèi)擦鞋、提供每日報(bào)紙、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)代收代繳水電、燃?xì)狻㈦娫捈半s費(fèi)服務(wù)酒店化XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要地標(biāo)性空中連廊休閑空中會所商務(wù)空中會所XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要特色餐飲列舉：日本料理——中森名菜老牌名店——丹桂軒威尼斯——威尼斯自助餐異域風(fēng)情——巴西烤肉品牌連鎖——pizzahut茶藝館……方向一:主題式品牌特色餐飲本項(xiàng)目較大的體量，需要餐飲行業(yè)與之結(jié)合；成功引入知名餐飲，同時(shí)將是對項(xiàng)目整體功能的補(bǔ)充及形象的提升XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要是美國TibeartCorporation進(jìn)行整備、輔導(dǎo)的專業(yè)SPA、美容纖體國際連鎖機(jī)構(gòu)。琉璃時(shí)光SPA國際連鎖機(jī)構(gòu)：方向二:品牌休閑娛樂XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要說明:一房單位可通過贈送面積將其改造為一房二廳，增加客戶使用面積；二房單位可通過贈送面積將期改造為二房二廳，同時(shí)其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中戶內(nèi)盡可能不設(shè)置剪力墻，預(yù)留客戶改造空間；所有單位之間設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮到未來戶與戶之間可打通的靈活性。戶型面積段配比XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要公寓25平米戶型（示意）公寓32平米戶型（示意）XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要公寓60平米2房（示意）XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造的是：極具意大利風(fēng)情的水上商業(yè)街區(qū)威尼斯水城DOLE街項(xiàng)目商業(yè)定位——XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要以前逛街是用腿一步一步走的而今，在名門·威尼斯城逛街是用船一槳一槳滑的想逛哪個(gè)鋪面船就停在哪，太愜意了XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要DOLE街小店示意DOLE街小店示意DOLE街一角DOLE街一角印象DOLE街DOLE街一角XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要DOLE街業(yè)態(tài)細(xì)分（示意）XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造的是：多元化、更休閑、更運(yùn)動的運(yùn)動休閑娛樂天地項(xiàng)目主題娛樂定位——XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造：保定唯一的中小型的室內(nèi)滑雪場滑雪何必去瑞士XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造：保定高檔的室內(nèi)恒溫游泳池XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要我們要打造：保定高檔的室內(nèi)健身俱樂部XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城集景觀酒店公寓、水上街區(qū)、主題娛樂及景觀華宅于一身的全水景資源，多維度夢幻城堡景觀酒店式公寓主題娛樂水上街區(qū)景觀華宅產(chǎn)品打造XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要打造安全生活——超強(qiáng)安保系統(tǒng)，隔絕嘈雜世界。邊界紅外安防、室內(nèi)可視對講邊界紅外安防，有效防止區(qū)外閑雜人員進(jìn)入園區(qū)，構(gòu)筑第一道防線；入戶可視對講，再度篩選，構(gòu)筑安防第二道防線。24小時(shí)保安崗、監(jiān)控室全天侯輪番執(zhí)守保安崗，以及24小時(shí)監(jiān)控室，確保業(yè)主安全生活。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要打造公交第一站——特殊待遇，享受舒適公交座位，從起點(diǎn)開始。北三環(huán)，打造的向陽路北段，可打造為本案項(xiàng)目的公交起點(diǎn)站。雙層巴士更佳。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要營造水景生活——濱海社區(qū)的文化元素，別具一格大水系、大景觀園林體驗(yàn)。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要打造舒適生活——先進(jìn)高新技術(shù)，打造安靜舒適生活。降噪系統(tǒng)安裝雙層中空玻璃，阻隔來自北三環(huán)的噪音污染。設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉門窗阻隔噪音，容易導(dǎo)致室內(nèi)空氣不流通。設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)，在室內(nèi)也能享室外新風(fēng)。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要人性化技術(shù)運(yùn)用，沒有蚊蟲與潮濕。滅蚊磁場系統(tǒng)：針對北方多蚊，必須設(shè)置。防潮墻：使用防潮墻防潮濕近水地段，易生蚊蟲，易沾濕氣。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要打造教育配套——名牌啟蒙教育，天才寶貝就在你家。引進(jìn)名牌幼兒園，如諾被爾搖籃幼兒園、21世紀(jì)幼兒園社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要打造便捷生活——特色中高端商業(yè)，出門就能享有特權(quán)。小區(qū)商業(yè)，引進(jìn)能滿足項(xiàng)目客戶群新中產(chǎn)階級生活需求的中高檔特色商業(yè)配套。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要抬高架空層層高，利用一樓架空空間，將分散的單柱與墻體通過灌喬木與地被圍和連接，組成一連串的綠色長廊和綠色活動場地。為每位業(yè)主營造一個(gè)舒適、綠意的生活空間，讓沒一位業(yè)主的生活更健康，更天然。4米架空層特色園林，綠意生活隨處連。打造綠意架空層——社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要片區(qū)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量普遍低下，建議項(xiàng)目全面引進(jìn)知名物管公司，全面?zhèn)€性化服務(wù)，針對項(xiàng)目客戶的高端特殊需求，除提供常規(guī)的物業(yè)服務(wù)之外，還提供個(gè)性化的如汽車服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家居服務(wù)等個(gè)性化貼身服務(wù)。引入高端物管——知名物管，服務(wù)到位，口碑傳頌。社區(qū)安全交通配套交通配套主題生活舒適生活交通配套教育配套商業(yè)配套交通配套身份檔次XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要戶型建議，百變戶型，魔幻空間建筑面積：78㎡（2+1空間）客廳：面寬3.7m*進(jìn)深3.13m（另有2.4m的陽臺）主臥：3.2m*3.4m贈送：25.31㎡2個(gè)飄窗，合5.9㎡陽臺，6.4m*2.4m=15.36㎡，贈送7.68㎡；花苑空間：2.7m*3=8.1㎡，贈送4.05㎡注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進(jìn)行控制。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要建筑面積：83㎡（2+1空間）客廳：面寬3.8m*進(jìn)深3.8m（另有2.2m的陽臺）主臥：4.3m*3.85m贈送：15.61㎡2個(gè)飄窗，合7㎡陽臺，3.8m*2.2m=8.36㎡，贈送4.18㎡；花苑空間：2.3m*3.85=8.86㎡，贈送4.43㎡注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進(jìn)行控制。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要建筑面積：88㎡（2+1空間）客廳：面寬3.9m*進(jìn)深3.8m（另有2.5m的陽臺）主臥：3.3m*4.8m贈送：18.56㎡2個(gè)飄窗，合5㎡陽臺，3.9m*2.5m=9.75㎡，2m*2m=4㎡，贈送6.8㎡；入戶花園：2.6m*2.4=6.24㎡，贈送3.12㎡花苑空間：2.8m*2.6=7.28㎡，贈送3.64㎡注：控制贈送面積可以在陽臺和花苑空間的取舍或縮小上進(jìn)行控制。XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要建筑面積：140平方米陽臺面積：7.455平方米四室二廳一陽臺二衛(wèi)生間一廚房戶型點(diǎn)評：主臥外飄窗,賞庭院綠洲美景;私家陽光花園,讓整個(gè)室內(nèi)彌漫花香綠草的味道.同時(shí)可增加為一房設(shè)計(jì)。本案——大戶型建議一XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要戶型：四房二廳二衛(wèi)景觀：中心園景建筑面積：143.37套內(nèi)面積：118.32戶型簡評：該戶型間隔豪華大方．布局設(shè)計(jì)動靜分區(qū)合理：南北對流、三陽臺、戶戶飄窗的設(shè)計(jì)，令居室通風(fēng)、采光效果更為明顯：豪華大客廳氣派不凡、最低限度減少了過道對面積的浪費(fèi)之余更帶有超大景觀陽臺．主人套房設(shè)有轉(zhuǎn)角飄臺，使主人安座室內(nèi)亦可飽覽無盡園景。本案——大戶型建議二XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要景觀華宅價(jià)值體系的搭建——9大升級體系景觀視野升級尺度空間升級安全舒適升級交通配套升級主題生活升級建筑規(guī)劃升級教育品味升級物管服務(wù)升級身份檔次升級打造公交起點(diǎn)站打造濱海文化社區(qū)去噪、滅蚊、防潮墻諾貝爾幼兒園知名物管服務(wù)圍合式布局大觀景面無敵景觀、開闊視野奢華大堂、尊貴物業(yè)XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>綠野資本對區(qū)域的理解——區(qū)域階段發(fā)展之下的房地產(chǎn)市場？>>綠野資本對地塊價(jià)值的理解及項(xiàng)目占位——基于對地塊的理解，提出項(xiàng)目的戰(zhàn)略占位>>綠野資本對目標(biāo)客戶的理解——基于目標(biāo)以及項(xiàng)目本身對客戶群的對位？>>綠野資本對物業(yè)發(fā)展的建議——基于產(chǎn)品定位下的產(chǎn)品打造？整體開發(fā)策略、產(chǎn)品打造>>綠野資本對項(xiàng)目的營銷操作——項(xiàng)目的營銷操作思考XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要1保定首個(gè)水城物業(yè)，物業(yè)類型稀缺，能體現(xiàn)身份的唯一性。32新型物業(yè)的出現(xiàn)，新生活方式的全新體驗(yàn)，新身份的象征。稀缺感尊貴感時(shí)尚感項(xiàng)目形象高端，為懂得生活的人完美打造，品質(zhì)升級。項(xiàng)目對應(yīng)客戶群對位項(xiàng)目競品區(qū)隔對位本案客戶群：30-40歲客戶心理本質(zhì)：對高雅、悠閑的生活極度渴望客戶精神堡壘：渴望突破與改變競爭環(huán)境：全水資源競爭項(xiàng)目定位：威尼斯水城物業(yè)競爭項(xiàng)目區(qū)隔：立足項(xiàng)目深度價(jià)值挖掘，即可做湖景物業(yè)，也可作全水資源物業(yè)水城生活：既能跳出同類資源競爭區(qū)隔，又能打造對應(yīng)客戶群精神堡壘重新定義資源——“威尼斯城”生活，客戶對位營銷包裝——XX保定大馬坊村項(xiàng)目營銷占位及運(yùn)營策劃思路綱要名門·威尼斯城——禮獻(xiàn)城市精英圈層——XX保定大馬坊村