中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

25三月2024中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案目錄市場定位客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位配套及商業(yè)定位一期產(chǎn)品對項(xiàng)目的基本認(rèn)識競爭對手分析中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案1.對項(xiàng)目的基本認(rèn)識只有弄清楚我是誰，才能最好的應(yīng)對市場環(huán)境，找到出路所在！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案總占地（㎡）1期占地（㎡）容積率建筑密度日照間距綠地率40000066666.7初定420%1.735%本案1.對項(xiàng)目的基本認(rèn)識中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案1.交通即將大幅改善2.大北京進(jìn)程的加快3.燕郊正面臨偉大的地產(chǎn)發(fā)展新時(shí)代4.以CBD為核心的商業(yè)中心地為本案提供大量實(shí)力客群5.客群認(rèn)知逐漸提高6.規(guī)模優(yōu)勢1.市場競爭激烈2.產(chǎn)品良莠不齊，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重3.低端人群聚集4.配套不完善.5.大規(guī)模帶來的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)1.對項(xiàng)目的基本認(rèn)識中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析敵人是誰？這是一件必須明確的事情！他們的戰(zhàn)斗力決定了我們的方向策略！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案燕郊來源通州尚品福城財(cái)富東方2.競爭對手分析中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案位置：東燕郊開發(fā)區(qū)102國道路北。2.競爭對手分析--尚品福城

該項(xiàng)目位置與本案距離較近，均位于燕郊開發(fā)區(qū)，京哈高速旁，從區(qū)位上看，未來將與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案規(guī)劃：占地666667平方米，建筑面積170萬平方米，容積率3.42，綠化率35%，建筑形式為12-32層板樓、塔板結(jié)合，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約。

2.競爭對手分析--尚品福城局部規(guī)劃示意圖中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析--尚品福城

分期情況套數(shù)（套）建筑形式開盤時(shí)間一期102612、18層板樓2004年初二期151612、18、24層板樓2006年5月三期29581棟12層、3棟32層板樓（目前在售）2006年12月套數(shù)小計(jì)5500建筑面積小計(jì)60萬平方米后期110萬平方米28層板樓2007年3月分期項(xiàng)目前三期推出建筑體量60萬平方米，開發(fā)體量采取逐期加大的策略；中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析--尚品福城

產(chǎn)品在售的三期戶型面積為一居：42-77平方米；二居：64-116平方米；三居：127-182平方米；躍層：200平方米左右；其中主力戶型為二居。交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。進(jìn)深13.5米左右，平層產(chǎn)品，主力戶型注意到了動靜分區(qū)，但作得不夠，沒有做到全部南北朝向、內(nèi)部各功能空間的分布不太合理。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析--尚品福城

價(jià)格年均增長速度約500元/平方米，增速逐年加快。均價(jià)（元/平方米）時(shí)間35002006.11.03-至今

34002006.10.09-2006.11.03

30002006.06.20-2006.10.09

28002006.02.10-2006.06.20

26002005.12.31-2006.02.10

20002005.02.24-2005.12.31

19002003.12.29-2005.02.24

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析--尚品福城

銷售三期自2006年12月6日開盤至今，銷售率已達(dá)93%，銷售套數(shù)約2758套，平均每天銷售套數(shù)約90套左右?？梢妳^(qū)域市場需求非常旺盛。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2.競爭對手分析--尚品福城

客群客群來源：北京80%以上。購房目的：自住，投資、周末度假或養(yǎng)老使用，對價(jià)格較為敏感。

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

園林景觀該項(xiàng)目的園林景觀環(huán)境比較平淡，水景觀只有少量的噴泉景觀設(shè)計(jì)，綠化景觀方面有少量的高植樹木設(shè)計(jì)。2、競爭對手分析--尚品福城中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析--尚品福城

配套會所：45000平方米；五星級酒店：70000平方米；150米長的商業(yè)街、近萬平米的超市、雙語幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生院。該項(xiàng)目配套齊全，內(nèi)部居民的基本生活需求基本能夠在社區(qū)內(nèi)部滿足。但是，該項(xiàng)目五星級酒店的定位既與項(xiàng)目的檔次不符，區(qū)域市場需求也很難支持其運(yùn)營。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案位置：通州區(qū)新華北路(北關(guān)環(huán)島西南)。2、競爭對手分析—財(cái)富東方

該項(xiàng)目位于通州區(qū)，臨輕軌八通線及規(guī)劃中的輕軌6號線，其交通條件以及距離北京城區(qū)的距離都要優(yōu)于本案。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方規(guī)劃：項(xiàng)目占地240000平方米，建筑面積146萬平方米，容積率3.80，綠化率35%，為高層板、塔設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方

該項(xiàng)目分四期開發(fā)，目前在售部分為其一期，一期約800套左右，4棟26層塔樓，建筑面積約82000平方米。針對其住宅：公建=4：6的比例計(jì)算，其后期將有50萬平方米的體量，目前開盤時(shí)間未定，這部分住宅將對本案產(chǎn)生一定的競爭。分期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方

產(chǎn)品一居-二居戶型為該項(xiàng)目目前推出部分的主力戶型，約占目前推出總套數(shù)的90%以上。一居戶型面積44-70平方米；二居：80-101平方米，三居：130平方米左右，戶型內(nèi)部空間設(shè)計(jì)均為平層設(shè)計(jì)，一居主力房型內(nèi)部狹長，布局不是很合理，項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房。對比該項(xiàng)目，本案應(yīng)在內(nèi)部空間設(shè)計(jì)的多樣性及戶型平面布局的合理性方面有所加強(qiáng)，在戶型設(shè)計(jì)上與該項(xiàng)目相比處于競爭優(yōu)勢。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方

價(jià)格該項(xiàng)目銷售價(jià)格月均增長約100元/平方米左右，增速約為燕郊區(qū)域的2倍，后期與本案將有一定的價(jià)格差，減少與本案的競爭。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方

銷售該項(xiàng)目自2006年9月開始銷售，上市套數(shù)518套，截至06年底銷售率已達(dá)90%，平均月銷售速度150套左右。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方客群客群來源：多數(shù)為北京本地人及在北京工作的外地人。購房目的：購房目的自住為主，少量的投資客。

該項(xiàng)目自住客群與本案客群將有一定的重疊，本案如若做到性價(jià)比優(yōu)于該項(xiàng)目，則可吸引其部分目標(biāo)客群。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

園林景觀該項(xiàng)目的園林景觀環(huán)境比較平淡，主要以綠化草皮及少量的小品為主。2、競爭對手分析—財(cái)富東方中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案2、競爭對手分析—財(cái)富東方

配套公建與住宅比例為4：6，規(guī)劃了高檔酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)等。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

競爭對手啟示他們做了什么？

高度突出性價(jià)比；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，均好性不強(qiáng)，質(zhì)感差；配套設(shè)施齊全完善；中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

競爭對手啟示他們沒做什么？

產(chǎn)品創(chuàng)新文化創(chuàng)新中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案3.市場定位在當(dāng)今紅海泛濫，已經(jīng)沒有容身之地的今天，我們?nèi)绾文荛_創(chuàng)一片藍(lán)海？中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案3.市場定位

紅海和藍(lán)海戰(zhàn)略比較紅海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略在已經(jīng)存在的市場內(nèi)競爭拓展非競爭性市場空間參與競爭規(guī)避競爭爭奪現(xiàn)有需求創(chuàng)造并攫取新需求遵循價(jià)值與成本互替定律打破價(jià)值與成本互替定律根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系同時(shí)追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個(gè)體系中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

3.市場定位成本價(jià)值創(chuàng)新

客戶價(jià)值中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

3.市場定位剔除酒店、公建減少園林、會所增加精裝修、社區(qū)品質(zhì)、形象、用材創(chuàng)造產(chǎn)品豐富性、變化性新的生活方式“剔除——減少——增加——創(chuàng)造”坐標(biāo)格中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案

3.市場定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案東方歐羅巴國際時(shí)尚魅力十足的現(xiàn)代歐洲城3.市場定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案目標(biāo)區(qū)域核心東部中心北京關(guān)心區(qū)域市場領(lǐng)頭羊！北京名盤！肩負(fù)引領(lǐng)區(qū)域地產(chǎn)市場升級的重要使命！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案策略不是賣產(chǎn)品，而是賣生活方式！通過對節(jié)奏、價(jià)格、產(chǎn)品、客群的把握，將充滿高貴情懷的歐洲生活盛景呈現(xiàn)！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案4.客群定位客戶是誰，是我們必須回答的問題，亦是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的重要因素！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案5.產(chǎn)品定位產(chǎn)品才是硬道理，沒有好的產(chǎn)品就沒有市場發(fā)言權(quán)！而本案產(chǎn)品的核心則在于對容積率的充分理解和使用！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案4.客群定位主動性購買被動性購買目標(biāo)客戶一二期客戶價(jià)格敏感度高資金較為匱乏購買目的多樣三期以后客戶品質(zhì)敏感度高資金相對充裕關(guān)注生活質(zhì)量中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案規(guī)劃建議項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)層數(shù)A-ZTOWN板樓、塔樓9-18富力城板樓、塔樓、板塔6-22本項(xiàng)目板樓、板塔主力層數(shù)16層容積率2.8：多層、小高層、高層的組合體容積率3.3：小高層、高層的組合體容積率4：高層的組合體參考項(xiàng)目建筑形態(tài)層數(shù)燕清源合圍式板塔28層本項(xiàng)目板樓、塔樓、板塔主力層數(shù)27層項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)層數(shù)新圣得花園板樓、板塔12-32北京新天地板樓、板塔11-28棕櫚泉板樓、塔樓、板塔22-33本項(xiàng)目板樓、板塔主力層數(shù)20層5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案規(guī)劃建議容積率規(guī)模建安成本舒適度市場認(rèn)可度銷售額產(chǎn)品線2.811200563.3132006641600080從上面表中我們可以容積率4為7星，容積率3.3為10星，容積率2.8為11星。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案規(guī)劃建議容積率3.3VS容積率2.8容積率4，雖然其規(guī)模最大，銷售額最高，但其市場認(rèn)知度較低，導(dǎo)致銷售周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)其產(chǎn)品變化少，市場認(rèn)可度較低。5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案s容積率3.3

-s容積率2.8=200010比較建筑面積：s容積率3.3=1，320，066s容積率2.8=1，120，056價(jià)格：建筑形式：小高層板樓多層板樓容積率2.8高層板塔高層板樓容積率3.3P容積率3.35500元/平方米P容積率2.86000元/平方米S容積率3.3*P容積率3.3>S容積率2.8*

P容積率2.8

5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案價(jià)格實(shí)現(xiàn)，獨(dú)具魅力AddYourTextAddYourTextAddYourText四期三期定位策略功成名就，圓滿收官非常歐洲，再領(lǐng)風(fēng)騷二期再接再厲，聚集人氣一期差異化產(chǎn)品，一鳴驚人五期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案15層18層22層一期二期10層24層三期四期五期一期占地100畝建筑面積166，675，容積率2.5，以6層-22層的板樓為主。二期占地90畝建筑面積216，011，容積率3.6，以15層-28層的板樓以及板塔。三期占地110畝建筑面積256，680，容積率3.5，以15層-28層的板樓以及板塔為主。四期占地150畝建筑面積280，014，容積率2.8，以15層-24層的板樓以及板塔為主。五期占地150畝建筑面積400，020，容積率4，以18層-32層的板塔樓為主。規(guī)劃建議中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案內(nèi)部底商醫(yī)院中心休閑廣場學(xué)校會所幼兒園產(chǎn)品分期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案6.價(jià)格定位價(jià)格始終是核心的核心讓我們來梳理一下本案的價(jià)格空間！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案6.價(jià)格定位整盤均價(jià)5500元/平米（精裝修）(保守預(yù)估)一期二期三期四期五期推盤時(shí)間：07/09—08/03推盤時(shí)間：08/04—08/11推盤時(shí)間：08/12—09-12推盤時(shí)間：10/01—11/12推盤時(shí)間：12/01—13/12一期均價(jià)：4000元/平米二期均價(jià)：4500元/平米三期均價(jià)5000元/平米四期均價(jià)：5800元/平米五期均價(jià)：6500元/平米中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案7.配套及商業(yè)定位完善的生活配套是大盤必備的要素之一其商業(yè)部分更是涉及到居民日常起居的重要環(huán)節(jié)。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案1）交通

2）學(xué)校

3）會所4）醫(yī)療7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案此策略建議將依照本項(xiàng)目所在區(qū)域之目標(biāo)市場需求特征及商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)解決本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的安排。立足社區(qū)服務(wù)，首先滿足社區(qū)居民基本消費(fèi)需求；放眼區(qū)域市場，合理規(guī)避直接競爭，差異化運(yùn)作；避免出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)飽和/趨于飽和類業(yè)態(tài)；主題性定位思路，創(chuàng)造最切合實(shí)際的商業(yè)方案，商業(yè)規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)、主題分區(qū)；針對區(qū)域常規(guī)商業(yè)布點(diǎn)集中的特點(diǎn)，尋求商業(yè)社會化、商業(yè)休閑化轉(zhuǎn)變。

規(guī)劃原則7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案配套建議內(nèi)部底商醫(yī)院休閑廣場學(xué)校會所幼兒園配套建筑體量幼兒園11200平米會所20000平米學(xué)校18800平米醫(yī)院11000平米中心休閑廣場—內(nèi)部底商3000平米綜合配套指標(biāo)中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案隨著開發(fā)區(qū)發(fā)展速度加快以及城市商業(yè)布局逐步形成，越來越多的商業(yè)體構(gòu)成為商業(yè)核心區(qū)。本項(xiàng)目的綜合商業(yè)體量擬規(guī)劃為22000平方米。按照五期開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，區(qū)域消費(fèi)市場與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需求已顯現(xiàn)。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案二期住宅商業(yè)配套空缺，有助于進(jìn)一步推動一期商業(yè)成熟。同時(shí)三、四期分別推出內(nèi)、外向型商業(yè)街，在加強(qiáng)區(qū)域商業(yè)影響的同時(shí)，該商業(yè)可以從社區(qū)配套型商業(yè)向外延伸。三、四期商業(yè)總體量總計(jì)23000平方米。同時(shí)，隨著三、四期的開發(fā)，該項(xiàng)目住宅品質(zhì)在提升，與之相匹配的商業(yè)業(yè)態(tài)便能側(cè)重于品質(zhì)商業(yè)。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案社區(qū)配套商業(yè)主要針對一期住宅及回遷住戶消費(fèi),而且相對于5000平米的商業(yè)規(guī)劃體量有利于商業(yè)市場培育和消化。商業(yè)計(jì)算指標(biāo)：規(guī)劃住宅套數(shù)：1660+350=2010套人均商業(yè)面積指數(shù)0.8平米/人7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期社區(qū)配套四期步行街與外向型商業(yè)五期區(qū)域綜合型商業(yè)三期步行街與外向型商業(yè)擬規(guī)劃體量為5000平米,分布于一期用地和回遷房用地?cái)M規(guī)劃體量10000平米,內(nèi)、外型商業(yè)街（側(cè)重對內(nèi)）擬規(guī)劃體量13000平米,內(nèi)、外型商業(yè)街（側(cè)重對外）規(guī)劃為綜合商業(yè)體22000平米，形成區(qū)域型商業(yè)體（商業(yè)消費(fèi)區(qū)）7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案開發(fā)周期商業(yè)形態(tài)商業(yè)功能建筑體量（平米）結(jié)構(gòu)形式進(jìn)深比（長×寬）一期建筑底商社區(qū)配套5000地上一層60×20三期裙樓、底商內(nèi)、外型10000二層250×20四期裙樓、底商內(nèi)、外型13000二層局部一層350×20五期綜合商業(yè)體（可分割）區(qū)域型22000地下一層、地上二層120×60合計(jì)——50000——特殊說明：五期中所規(guī)劃的綜合商業(yè)體（22000平米），后期考慮采取“分割式內(nèi)部商業(yè)街+中超”或“綜合百貨+中超”的模式進(jìn)行處理，應(yīng)取決于市場需求導(dǎo)向。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案主題板塊包含業(yè)態(tài)服務(wù)配型區(qū)域劃分鄰里商鋪洗染店、寵物用品店、彩擴(kuò)、家政、便利店、超市、快餐、藥店、銀行等滿足社區(qū)日常配套需求一期品味生活區(qū)休閑餐飲(滿足餐飲條件)、咖啡、雪茄吧、茶藝、書店、休閑書吧、美容護(hù)體、健身等滿足周邊居民非正式餐飲、休閑消費(fèi)需求三、四期精品購物區(qū)精品超市、禮品店、音像、家居布藝、精品服裝服飾、戶外體育精品、小家電等提供基本生活消費(fèi)之外的購物需求，營造區(qū)域內(nèi)百貨/精品街區(qū)概念五期

目標(biāo)客群A.基礎(chǔ)客群：項(xiàng)目自身小區(qū)居民

完善社區(qū)功能，滿足客戶各個(gè)層面消費(fèi)需求，保證居住品質(zhì)與便捷；B.支撐客群：附近中高檔社區(qū)常住人群匯聚該部分客群的消費(fèi)重心，拓展區(qū)域消費(fèi)市場；C.輻射客群：燕郊開發(fā)區(qū)更大范圍區(qū)域市場經(jīng)過培養(yǎng)期，在區(qū)域內(nèi)具有自身獨(dú)特個(gè)性，具有一定輻射力。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供詳細(xì)的區(qū)域消費(fèi)市場調(diào)查，并提供較為科學(xué)的可行性分析報(bào)告。以及在產(chǎn)品規(guī)劃方面提供包括：項(xiàng)目市場定位、主題功能劃分、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)面積分割、平面布局和交通組織等系統(tǒng)顧問服務(wù)。因項(xiàng)目處于前期概念規(guī)劃階段，我們對于貴項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)市場、商戶等還未進(jìn)入大規(guī)模的詳細(xì)調(diào)研，故暫且無法對商業(yè)規(guī)劃提供更為深入的規(guī)劃建議。在后續(xù)工作中，我司還會深入分析項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢，并結(jié)合商戶需求訪談，為貴司提供切實(shí)可行的最佳解決方案。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案8.一期產(chǎn)品一期是第一槍，一定要打響！一期的成功與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗，牽一發(fā)動全身！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案四大目標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目成功的前奏，只能贏不能輸區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者開創(chuàng)區(qū)域市場新局面，引領(lǐng)區(qū)域市場升級北京的眼睛看過來吸引北京人及地產(chǎn)市場對本案的高度關(guān)注，提升公眾認(rèn)知快速回款后后期開發(fā)做好資金鋪墊8.一期產(chǎn)品中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案8.一期產(chǎn)品認(rèn)同感獨(dú)占性差異化品質(zhì)化領(lǐng)先性五大產(chǎn)品策略中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案六大核心競爭力Factors(6)層高空間變化送面積建筑風(fēng)格精裝修8.一期產(chǎn)品透明入戶廳

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議部分三居戶型可采用錯(cuò)層中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議落地凸窗中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案精裝修----報(bào)價(jià)為500元/平方米中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議北向使用二層透明入戶大廳中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議歐式風(fēng)格低層文化石建筑主體暖色面磚中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案地標(biāo)建筑中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議類型面積（平方米）建筑類型回遷房35，000塔樓商品房157，375板、板塔商業(yè)5000底商幼兒園4300（12個(gè)班）商品房進(jìn)深12.5米8.一期產(chǎn)品-產(chǎn)品構(gòu)成中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議回遷塔樓兩室兩廳一衛(wèi)：70-86㎡75%三室兩廳二衛(wèi)：100㎡25%中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議高層板塔---推薦戶型中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案一期產(chǎn)品要素的建議戶型面積（㎡）比例(%)一室60左右20%兩室90-10050%三室120-14030%戶型配比中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案附件.成熟大盤案例中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案市場調(diào)性CBD商圈旁的純居住區(qū)（走差異化路線）ＣＢＤ項(xiàng)目以綜合體為主313２產(chǎn)品耐賣產(chǎn)品本身逐漸升級，豐富多樣１）塔樓－板樓—花園洋房—別墅２）面積在各分期中有不同的變化３）三期推出部分小戶型富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）成功案例分析-富力城中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案三、大盤開發(fā)要素富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）開發(fā)節(jié)奏分四期開發(fā)，從2002年開始運(yùn)作一期：２５萬二期：３０萬三期：４０萬四期：３萬3３已取銷證面積三期開盤2個(gè)月左右，會所、商業(yè)相繼建成，配套的教育體系也不斷完善配套完善學(xué)校、會所、超市、商業(yè)配套34中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案三、大盤開發(fā)要素一期7000；二期8000；三期9000—15000；四期17000-210007000------2100035價(jià)格變化每年增幅約2000元/平米左右富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案中原大盤操作經(jīng)驗(yàn)泛海國際居住區(qū)位置：朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)發(fā)展商：泛海集團(tuán)總建筑面積：260萬平方米物業(yè)類型：高級住宅、商業(yè)中原服務(wù)：全程營銷策劃顧問中原近期大盤操作經(jīng)驗(yàn)中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案東湖灣位置：朝陽區(qū)望京發(fā)展商：城建集團(tuán)總建筑面積：80萬平方米物業(yè)類型：高級住宅、商業(yè)中原服務(wù)：全案策劃、銷售代理中原近期大盤操作經(jīng)驗(yàn)中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案四季地產(chǎn)南巷口項(xiàng)目中原地產(chǎn)專案組成員

姓名公司職務(wù)董事總經(jīng)理總經(jīng)理助理市場研究部總監(jiān)高級投資顧問經(jīng)理高級投資顧問資深高級經(jīng)理高級投資顧問投資顧問中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項(xiàng)目策劃投標(biāo)方案學(xué)歷：美國加州大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)MBA工作經(jīng)歷：9年地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)豐富的市場營銷經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)拓展經(jīng)驗(yàn),熟悉國內(nèi)及北美的房地產(chǎn)運(yùn)作程序,優(yōu)異的溝通技巧,并有良好的組織、協(xié)調(diào)能力姓名