佳陽CBD網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)北京順義市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

佳陽CBD網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)北京順義市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告序言 11.宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 21.1全國經(jīng)濟(jì)保持快速增長的良好勢(shì)頭 21.2經(jīng)濟(jì)景氣處于正常水平 21.32003年我國宏觀經(jīng)濟(jì)有以下要緊特點(diǎn)： 41.3.1進(jìn)出口保持高速增長 41.3.2固定資產(chǎn)投資大幅度增長 51.3.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額平穩(wěn)增長 51.3.4物價(jià)水平總體平穩(wěn) 51.4制約因素不容忽視 61.5北京市國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康進(jìn)展 71.6北京市旅行市場(chǎng)進(jìn)展方向 82.順義整體市場(chǎng)分析 102.1順義區(qū)位說明 102.2順義進(jìn)展概況 112.2.1行政區(qū)劃 112.2.2經(jīng)濟(jì)情形 112.2.3旅行資源 123.區(qū)域市場(chǎng)分析 133.1李遂鎮(zhèn)簡(jiǎn)介 133.2市場(chǎng)類型說明 133.3度假村市場(chǎng)分析 143.3.1區(qū)域市場(chǎng)分析說明 143.3.2供應(yīng)量分析 163.3.3產(chǎn)品分析 173.3.4價(jià)格分析 233.3.5個(gè)案點(diǎn)評(píng) 283.4養(yǎng)老公寓市場(chǎng)分析 383.4.1老年公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 383.4.2分析說明 393.4.3樣本說明 393.4.4東方太陽城 393.4.5北京太陽城國際老年公寓 423.4.6太申祥和國際養(yǎng)老中心 443.4.7對(duì)比分析 464分析結(jié)論 494.1宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速進(jìn)展 494.2區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論： 494.2.1度假村市場(chǎng)分析結(jié)論 494.2.2養(yǎng)老公寓市場(chǎng)分析結(jié)論 504.3個(gè)案橫向點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論： 50

序言市場(chǎng)研究與市場(chǎng)推廣是市場(chǎng)營銷的兩個(gè)要緊步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者通過詳盡地市場(chǎng)調(diào)查，采集相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并運(yùn)用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙，科學(xué)地推測(cè)市場(chǎng)走向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，最終確定準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位；而后者那么依照前者的研究成果——市場(chǎng)定位——解決市場(chǎng)推廣中的具體措施，如價(jià)格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。簡(jiǎn)言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。應(yīng)當(dāng)指出的是，市場(chǎng)定位是整個(gè)營銷活動(dòng)的核心，它既是市場(chǎng)研究的結(jié)果，又是市場(chǎng)推廣的靈魂，它包含了產(chǎn)品和產(chǎn)品所提供的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)兩方面的差不多內(nèi)容。市場(chǎng)定位需要準(zhǔn)確和有力。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最大限度地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)、最大限度地回避來自內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)和威逼；有力的市場(chǎng)定位將淋漓盡致地表現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵并給予產(chǎn)品動(dòng)人心魄的個(gè)性。1.宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析1.1全國經(jīng)濟(jì)保持快速增長的良好勢(shì)頭國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果說明，2004年1月份我國景氣綜合評(píng)分為41分，經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)連續(xù)處于適度區(qū)間的中線以上。從要緊景氣指標(biāo)看，在構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)綜合景氣評(píng)分的12項(xiàng)指標(biāo)中，進(jìn)出口總額處于過熱區(qū)間。固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、社會(huì)貨運(yùn)量和貨幣供應(yīng)量M1指標(biāo)保持快速增長勢(shì)頭，處于趨熱區(qū)間。其中工業(yè)增加值同比增長7.2%，扣除季節(jié)因素阻礙后仍處于趨熱區(qū)間。金融方面，當(dāng)月狹義貨幣供應(yīng)量增長速度比上年末回落3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率、農(nóng)資生產(chǎn)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款、商品房銷售額和社會(huì)消費(fèi)品零售總額六項(xiàng)指標(biāo)增長適度，處于穩(wěn)固區(qū)間。財(cái)政支出處于趨降區(qū)間。1.2經(jīng)濟(jì)景氣處于正常水平改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了兩個(gè)比較完整的周期循環(huán)，一個(gè)是從1981年到1990年，峰頂是1984年，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到15.2%，循環(huán)長度為9年；第二個(gè)循環(huán)從1991年開始直到2000年，峰頂是1992年，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到14.2%，循環(huán)長度為10年。2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為116694億元，比2002年增長9.1%。從下面各項(xiàng)分類指標(biāo)看，大部分都處于趨熱及穩(wěn)固區(qū)間，說明目前我國經(jīng)濟(jì)正處于改革開放以來的第三輪景氣循環(huán)的上升時(shí)期?？傮w上看，投資快速增長、外貿(mào)出口和外商投資增勢(shì)強(qiáng)勁，成為經(jīng)濟(jì)增長的要緊拉動(dòng)因素。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了非典爆發(fā)的短暫阻礙，較快復(fù)原并保持了快速增長勢(shì)頭，說明國民經(jīng)濟(jì)自主性增長的基礎(chǔ)在增強(qiáng)。然而，對(duì)消費(fèi)增長相對(duì)緩慢和投資的高速增長應(yīng)予足夠注意，專門是應(yīng)注意國有部門投資擴(kuò)張的〝軟約束〞問題，愛護(hù)自主性增長的市場(chǎng)基礎(chǔ)。指標(biāo)名稱03-0103-0203-0203-0403-0503-0603-0703-0803-0903-1003-1103-1204-011、財(cái)政支出〔不含債務(wù)〕2、固定資產(chǎn)投資3、工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率4、工業(yè)增加值5、基礎(chǔ)農(nóng)資6、貨運(yùn)量7、海關(guān)進(jìn)出口總額8、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)9、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款10、狹義貨幣〔M1〕11、商品房銷售額12、社會(huì)消費(fèi)品零售額綜合景氣評(píng)分40分39分39分38分38分39分40分41分41分42分41分42分41分1.32003年我國宏觀經(jīng)濟(jì)有以下要緊特點(diǎn)：1.3.1進(jìn)出口保持高速增長全年進(jìn)出口總額達(dá)8512億美元，比上年增長37.1%。其中出口額4384億美元，增長34.6%；進(jìn)口額4128億美元，增長39.9%。進(jìn)口的高速增長一方面是受國際市場(chǎng)原材料價(jià)格上漲和進(jìn)口關(guān)稅整體下調(diào)的阻礙,另一方面也反映了國內(nèi)需求旺盛的狀況。出口方面的特點(diǎn)是,增速明顯高于年初10%左右的預(yù)期,加入WTO效應(yīng)仍在連續(xù)開釋。其中加工貿(mào)易出口增長31.3%,一樣貿(mào)易出口增長32.9%,略快于加工貿(mào)易出口增速。貿(mào)易順差的減少是在出口高速增長條件下顯現(xiàn)的,同時(shí)由于國家外匯儲(chǔ)備充裕,可不能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長造成負(fù)面阻礙。1.3.2固定資產(chǎn)投資大幅度增長全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，比上年增長26.7%。工業(yè)投資增長明顯快于其他產(chǎn)業(yè)。全年國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1156億元，增長3.7%，增速比上年回落19.8個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)投資15007億元，增長39.1%，加快16.2個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資連續(xù)保持較快增長，全年完成投資26480億元，增長24.2%，加快9.8個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的高速增長要緊源于連續(xù)六年積極財(cái)政政策的實(shí)施，極大地剌激了投資需求，專門是民間投資差不多啟動(dòng)并呈加速增長態(tài)勢(shì)，成為拉動(dòng)全社會(huì)投資增長的重要力量。此外，受加入WTO阻礙和普遍看好中國經(jīng)濟(jì)前景，外商直截了當(dāng)投資連續(xù)大幅度增加。1.3.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額平穩(wěn)增長全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到45842億元，比上年增長9.1%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長9.2%。以房地產(chǎn)、汽車、電子通訊產(chǎn)品為代表的消費(fèi)熱點(diǎn)正在形成，差不多成為當(dāng)前乃至以后一段時(shí)期帶動(dòng)消費(fèi)增長的要緊動(dòng)力。由于非典疫情對(duì)社會(huì)就業(yè)和消費(fèi)環(huán)境的阻礙，消費(fèi)在二季度顯現(xiàn)明顯下滑，這一短期的突發(fā)因素阻礙在三季度差不多得到排除，第三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長9.7%，比第二季度加快了3個(gè)百分點(diǎn)。隨著政府增加居民收入和最低生活保證政策實(shí)施力度加大，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)將會(huì)逐步增加。1.3.4物價(jià)水平總體平穩(wěn)價(jià)格總水平有所上漲。全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲1.2%。其中，都市上漲0.9%，農(nóng)村上漲1.6%。物價(jià)回升因此與需求擴(kuò)大、固定資產(chǎn)投資增長、工業(yè)生產(chǎn)加快等因素有關(guān)，但要緊是受季節(jié)性、外在性等短期因素阻礙。市場(chǎng)供求狀況是阻礙物價(jià)水平的全然性因素。從市場(chǎng)供求來看，目前，絕大部分商品仍舊供大于求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在600種要緊商品中，供大于求的有513種，占85.5%；供求差不多平穩(wěn)的有87種，占14.5%；沒有供不應(yīng)求的商品。生產(chǎn)能力過剩，需求不足仍舊是突出矛盾。假如供大于求狀況沒有全然改變，物價(jià)總水平就可不能大幅上漲。能夠說，當(dāng)前物價(jià)水平總體平穩(wěn)，通貨膨脹趨勢(shì)并不明顯，還沒有完全擺脫通貨緊縮的陰影。1.4制約因素不容忽視當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中阻礙經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的深層次問題依舊存在，經(jīng)濟(jì)能否保持穩(wěn)固上升的勢(shì)頭還需經(jīng)受考查。第一，我國經(jīng)濟(jì)增長差不多進(jìn)入市場(chǎng)需求約束時(shí)期，最終需求專門是消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的制約或拉動(dòng)作用越來越重要。由于我國仍處于社會(huì)進(jìn)展和體制轉(zhuǎn)型時(shí)期，國內(nèi)需求增長面臨著結(jié)構(gòu)變動(dòng)的深刻阻礙，供求總量矛盾還沒有得到全然緩解，制度規(guī)那么和市場(chǎng)環(huán)境還不完善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中深層矛盾和體制性障礙作為中長期因素，仍將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成制約。其次，就業(yè)矛盾突出，目前中國新生勞動(dòng)力資源增長處于高峰期，同時(shí)近年來農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移加快，國有企業(yè)下崗失業(yè)人員增多，以及加入WTO在短期內(nèi)對(duì)就業(yè)結(jié)構(gòu)的阻礙，使得就業(yè)壓力進(jìn)一步增大。就業(yè)不足必定阻礙居民收入增長，再加上農(nóng)民收入增長緩慢狀況短期內(nèi)還難以全然改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成重要制約。最后，由于投融資體制改革滯后于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程，國有部門〝軟約束〞的問題始終沒有全然解決。隨著地點(diǎn)政府換屆完成，體制性投資沖動(dòng)又現(xiàn)端倪，新的行政主導(dǎo)型重復(fù)建設(shè)、不負(fù)責(zé)任的擴(kuò)大生產(chǎn)投資行為可能會(huì)重新抬頭。這會(huì)使投資效益和經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量降低，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，同時(shí)也會(huì)扭曲市場(chǎng)信號(hào)，給宏觀決策和企業(yè)決策均造成負(fù)面阻礙。因此，應(yīng)在進(jìn)一步放寬民間資本市場(chǎng)準(zhǔn)入的同時(shí)，確保政府投資限制在社會(huì)公益性或自然壟斷領(lǐng)域，將政府投資納入預(yù)算范疇，提高透亮度，加強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)政府投資活動(dòng)的監(jiān)督。1.5北京市國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康進(jìn)展2003年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3611.9億元，比上年增長10.5%，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期增長目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)5年保持在10%以上。人均生產(chǎn)總值達(dá)到31613元，比上年增長9.2%，按當(dāng)前匯率折算，約合3819美元。全市經(jīng)濟(jì)經(jīng)受住了上半年〝非典〞疫情的嚴(yán)肅考查，全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)〝高開─回落─復(fù)原─回升〞的特點(diǎn)。投資、消費(fèi)和出口三大需求共同拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)自主增長動(dòng)力強(qiáng)勁。第一，固定資產(chǎn)投資保持較快增長。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2157.1億元，比上年增長18.9%。投資重點(diǎn)集中于住宅和基礎(chǔ)設(shè)施兩個(gè)方面。全年完成住宅投資692.4億元，比上年增長9.1%；住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為32.1%，比上年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資417.8億元，比上年增長1.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為19.4%。固定資產(chǎn)投資成效系數(shù)為0.19，與上年的0.20差不多持平。固定資產(chǎn)投資率為59.7%，比上年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)。其次，消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)突出。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1916.7億元，增長14.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長16.6%。結(jié)構(gòu)升級(jí)成為推動(dòng)消費(fèi)需求增長的重要因素，消費(fèi)熱點(diǎn)要緊集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。全年銷售商品住宅1771.1萬平方米，增長10.4%，實(shí)現(xiàn)銷售額789.2億元，增長10.1%；銷售各類汽車40.8萬輛，實(shí)現(xiàn)零售額305.2億元，分別增長56.6%和51.2%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出11123.8元，增長8.1%。其中，服務(wù)性消費(fèi)比重達(dá)到30.3%，與上年差不多持平。第三，外貿(mào)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，出口大幅增長。全市出口168.5億美元，比上年增長33.6%；其中地點(diǎn)企業(yè)出口總值達(dá)到73.7億美元，比上年增長24.9%，增幅提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。地點(diǎn)企業(yè)出口中，機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品為要緊出口商品，出口額分別為48.5億美元和34.1億美元，分別比上年增長29.5%和29.8%，占全市地點(diǎn)企業(yè)出口的比重分別達(dá)到65.8%和46.3%。從產(chǎn)業(yè)看，經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)力要緊來自于工業(yè)。2003年，以汽車為突破的工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進(jìn)展，以及鋼鐵、石油加工、化工生產(chǎn)形勢(shì)顯現(xiàn)積極變化，工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主角。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1017.3億元，增長12%，工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率達(dá)到33.2%，比上年提高17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，汽車制造業(yè)對(duì)工業(yè)增長的奉獻(xiàn)率達(dá)到44.4%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率為16.6%。區(qū)域投資環(huán)境不斷改善。通過改善區(qū)域投資環(huán)境，有效地推動(dòng)了利用外資的增長。全年實(shí)際利用外商直截了當(dāng)投資21.5億美元，同比增長19.8%，增幅提高18.6個(gè)百分點(diǎn)。1.6北京市旅行市場(chǎng)進(jìn)展方向?北京市旅行進(jìn)展總體規(guī)劃?對(duì)2020年北京旅行進(jìn)展前景的描述，依照北京市旅行局征求北京旅行業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見，我們對(duì)2020年旅行進(jìn)展前景的描畫大體如下：北京的都市建設(shè)將有一個(gè)極大的進(jìn)展，許多都市標(biāo)志性建筑物將連續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京都市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后20年中產(chǎn)生飛躍式進(jìn)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場(chǎng)的清理以及增加停車場(chǎng)地等措施得以完全的改善。都市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的都市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。北京旅行業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的進(jìn)展環(huán)境。北京市將會(huì)竭盡全力愛護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，同時(shí)確信會(huì)充分為旅行業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點(diǎn)。北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅行度假者的旅行目的地，成為進(jìn)展雙休日旅行和黃金周旅行的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅行區(qū)點(diǎn)的重要通道。北京的旅行產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅行、會(huì)站旅行、度假旅行、文化旅行、娛樂旅行將成為北京旅行產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅行、體育旅行、探險(xiǎn)旅行、康體旅行、節(jié)慶旅行、修學(xué)旅行、購物旅行以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅行形式將得到充分的進(jìn)展，屆時(shí)，國內(nèi)外旅行者將在北京對(duì)旅行產(chǎn)品有更多的選擇性。北京將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。國家級(jí)和地點(diǎn)級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。科技開發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅行者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮亮而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。旅行產(chǎn)業(yè)屆時(shí)通過四十年的進(jìn)展，將成為一個(gè)專門成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)固的市場(chǎng)，而且在國內(nèi)外享有專門高的知名度，專門多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最要緊的旅行目的地和國際會(huì)議中心，北京旅行文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。旅行業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的進(jìn)展。旅行者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅行活動(dòng)。旅行業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國家和地點(diǎn)做出較大的奉獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)都市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅行強(qiáng)市的行列。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、政策的傾向、開發(fā)力度的加大，人民生活水平的不斷提高給北京度假村市場(chǎng)的進(jìn)展帶來了龐大的利好。2.順義整體市場(chǎng)分析2.1順義區(qū)位說明順義位于北京市東北郊，城區(qū)距市中心30公里，東鄰平谷，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽區(qū)，南接通州區(qū)、河北三河市。區(qū)境東西長45公里，南北寬30公里，總面積1020平方公里。地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。平原面積占95.7%。北部山地最高點(diǎn)海拔637米，平原海拔25-45米，平均海拔35米。境內(nèi)有大小河流20余條，分屬北運(yùn)河、潮白河、薊運(yùn)河3個(gè)水系，河道總長232公里，徑流總量1.7億立方米。地表水可用量平水年為4300萬立米，地下水資源年平均可開采量約為4億立方米，為北京市區(qū)每年提供生活用水2億立方米。氣候?qū)倥瘻貛О氤睗翊箨懶约撅L(fēng)性氣候，年平均氣溫為11.5°C。1月平均氣溫4.9°C，最低氣溫零下19.1°C；7月平均氣溫25.7°2.2順義進(jìn)展概況2.2.1行政區(qū)劃1998年撤縣設(shè)區(qū)，調(diào)整區(qū)劃，設(shè)12鎮(zhèn)7個(gè)地區(qū)辦事處、2個(gè)街道辦事處，轄425個(gè)村民委員會(huì)，47個(gè)居民委員會(huì)。12個(gè)鎮(zhèn)為：張鎮(zhèn)、大孫各莊、北務(wù)、李遂、木林、南彩、北小營、李橋、高麗營、趙全營、北石槽、龍灣屯；7個(gè)地區(qū)辦事處有：仁和、馬坡、南法信、天竺、后沙峪、牛山、楊鎮(zhèn)；2個(gè)街道辦事處為：光明、勝利。2.2.2經(jīng)濟(jì)情形〝十五〞以來，順義區(qū)緊緊抓住中國入世和北京籌辦奧運(yùn)的歷史性機(jī)遇，大力實(shí)施信息工業(yè)化進(jìn)展戰(zhàn)略，著力構(gòu)建空港國際化、全區(qū)空港化、進(jìn)展融合化的運(yùn)行機(jī)制，通過優(yōu)化區(qū)域進(jìn)展環(huán)境，狠抓招商引資，膨脹經(jīng)濟(jì)總量，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。專門是通過多年的精心培養(yǎng)和進(jìn)展，以空港工業(yè)區(qū)、北京天竺出口加工區(qū)為依靠的空港高科技產(chǎn)業(yè)群落，以林河工業(yè)區(qū)、北京汽車生產(chǎn)基地為依靠的現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以燕京、匯源、鯤鵬等企業(yè)為代表的都市型飲料食品產(chǎn)業(yè)群落，以空港物流基地、潮白河旅行產(chǎn)業(yè)帶、溫榆河綠色生態(tài)走廊為載體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以〝三高〞農(nóng)業(yè)示范區(qū)為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落進(jìn)展迅速，差不多成為促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的支撐力量。2003年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值183億元，同比增長37.8%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4000美元，三次產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)到12.5：55.6：31.9。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值22.9億元，比上年增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值101.9億元，比上年增長76.6%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值89.2億元，比上年增長84.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.3億元，比上年增長9.4%。全區(qū)屬地財(cái)稅收入完成33.9億元，比上年增長44.2%。地點(diǎn)財(cái)政收入完成8.6億元，比上年增長37.2%。財(cái)政支出20.6億元，比上年增長25.9%。各項(xiàng)稅收完成32.8億元，比上年增長52.5%。其中國稅完成21.3億元，比上年增長72.9%；地稅完成11.5億元，比上年增長25%。2.2.3旅行資源順義水土豐沃，風(fēng)光秀麗，景色宜人，是觀光旅行、休閑度假的勝地。京東第一大河潮白河縱貫?zāi)媳?，加上兩?萬畝森林，可謂林水相間，綠草如茵，空氣清新，環(huán)境文雅。潮白河兩岸先后建起了北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、北京高爾夫俱樂部、馬坡垂釣宮、綠色度假村、潮白溫泉、潮白賽車城等旅行景點(diǎn)以及別墅、賓館、娛樂、醫(yī)療保健等配套設(shè)施，吸引了眾多的國內(nèi)外游客。東北部有以神唐湖、神唐谷為主體的唐指山風(fēng)景區(qū)。區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂，山水相依，青山綠水，風(fēng)景如畫。神唐谷內(nèi)有〝三潭六洞十八景〞，每處景觀都給游客留下一段漂亮動(dòng)人的傳奇。順義東部正在復(fù)原愛護(hù)的漢石橋濕地，水面清亮，綠色蒼茫，百花爭(zhēng)艷，水鳥鳴啼。微風(fēng)吹拂，蘆葦搖蕩，此起彼伏，猶如浩翰的大海，景色頗為壯觀。隨著順義經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，工業(yè)園區(qū)的健康成長，以及其自身的景觀資源優(yōu)勢(shì)，度假產(chǎn)業(yè)差不多作為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支柱，度假村項(xiàng)目在順義市場(chǎng)存在龐大的進(jìn)展空間。3.區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于順義李遂鎮(zhèn)北京骨傷科醫(yī)院院內(nèi)，占地28698平方米，建筑面積18539.29平方米，我們此次的調(diào)研要緊針對(duì)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)及度假村市場(chǎng)進(jìn)行，調(diào)研的區(qū)域集中在順義，昌平及懷柔。3.1李遂鎮(zhèn)簡(jiǎn)介北京順義區(qū)李遂鎮(zhèn)位于首都的東北郊潮白河畔。距首都北京天安門40公里，距首都國際機(jī)場(chǎng)僅10公里，悠悠箭桿河從鎮(zhèn)域中流過，兩河環(huán)抱，依林傍水使那個(gè)地點(diǎn)形成了一道天然的風(fēng)景線，全鎮(zhèn)有土地34000畝，人口2萬，交通便利，通訊發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適于工、農(nóng)、林、牧副漁各業(yè)的進(jìn)展。李遂鎮(zhèn)處于北京市13個(gè)風(fēng)景區(qū)之一的潮白河旅行度假區(qū)內(nèi)，那個(gè)地點(diǎn)是您開發(fā)旅行，投資辦廠，興建新項(xiàng)目最有期望的地點(diǎn)。改革開放后，李遂鎮(zhèn)日新月異，經(jīng)濟(jì)蓬勃進(jìn)展。那個(gè)地點(diǎn)不僅是瓜果之鄉(xiāng)，蔬菜之鄉(xiāng)而且是香菇生產(chǎn)大鎮(zhèn)，年產(chǎn)香菇1000萬公斤，鎮(zhèn)南有幾十家工業(yè)企業(yè)。針織、服裝、機(jī)械制造、化工制劑、化學(xué)鍍鎳首飾、印刷、鋼窗、軋管、食品、飲料、建筑等在我鎮(zhèn)形成了多種行業(yè)，其中那個(gè)地點(diǎn)既有國家定點(diǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，也有聯(lián)營企業(yè)和外資企業(yè)。開放的李邃，旅行業(yè)進(jìn)展迅速。全國有名的萬畝森林公園〝北京市青青年綠色度假村〞就坐落在這風(fēng)景秀麗的潮白河畔。溫泉療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院都坐落在此，而聞名的北京市潮百河骨傷科醫(yī)院正是我們項(xiàng)目的所在。3.2市場(chǎng)類型說明由于本項(xiàng)目的專門性及其產(chǎn)品的形式，考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀況以及項(xiàng)目的實(shí)際情形，本次調(diào)研，并不單一研究一種市場(chǎng)形狀，而是針對(duì)度假村市場(chǎng)及養(yǎng)老公寓市場(chǎng)兩種形狀進(jìn)行分析。力求通過不同市場(chǎng)形狀的分析找到市場(chǎng)空白點(diǎn)，使項(xiàng)目獲得準(zhǔn)確定位。3.3度假村市場(chǎng)分析3.3.1區(qū)域市場(chǎng)分析說明3.3.1.1區(qū)域市場(chǎng)的界定本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱為本案的區(qū)域市場(chǎng)。針對(duì)本案所處的地理位置，我們第一對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)研的范疇進(jìn)行確定，針對(duì)區(qū)域內(nèi)度假村的分布狀況和對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威逼程度，考慮到度假村市場(chǎng)的專門性，本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)具最終界定為：順義，而懷柔、昌平等區(qū)域關(guān)于本項(xiàng)目的阻礙并不是專門大，因此不做重點(diǎn)分析。依照項(xiàng)目的實(shí)際情形，僅選取昌平區(qū)幾個(gè)溫泉主題的度假村項(xiàng)目作為參考。3.3.1.2樣本的確定本次調(diào)研的樣本是依照貴司的意見，通過敝司內(nèi)部討論并和貴司商討最終確定的，在起初確定的樣本中通過敝司初步調(diào)研，最終確定了9個(gè)度假村項(xiàng)目作為調(diào)研樣本。樣本的差不多情形見表1：表1：項(xiàng)目名稱地址安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊北京市順義區(qū)龍灣屯鎮(zhèn)山里辛莊石門基地64174382順鑫綠色度假村順義李遂鎮(zhèn)北京怡生園國際會(huì)議中心春暉園度假村〔溫泉〕順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所順義縣馬坡鄉(xiāng)鄉(xiāng)村樂園順義縣馬坡鄉(xiāng)小湯山龍脈溫泉旅行度假村昌平小湯山九華山莊3.3.1.3分析內(nèi)容說明依照對(duì)樣本調(diào)研取得的詳細(xì)資料，敝司第一從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題：區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量區(qū)域市場(chǎng)怎么說提供了什么樣的產(chǎn)品及配套設(shè)施。區(qū)域市場(chǎng)的總體價(jià)格。然后選定2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清晰地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情形，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處，以及應(yīng)幸免的問題。如此從面到點(diǎn)，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作一個(gè)比較完整的分析解剖，為本案以后的市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的依據(jù)。3.3.2供應(yīng)量分析3.3.1.1總體供應(yīng)量表SEQ表\*ARABIC1：區(qū)域樣本供應(yīng)量列表項(xiàng)目名稱接待量安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊536順鑫綠色度假村678北京怡生園國際會(huì)議中心644春暉園度假村〔溫泉〕560鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村320華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所312鄉(xiāng)村樂園280小湯山龍脈溫泉旅行度假村1000人左右九華山莊2000人左右通過樣本供應(yīng)量分析看出，目前區(qū)域內(nèi)和周邊比較有競(jìng)爭(zhēng)力的度假村其接待能力大致在7000人左右，個(gè)別度假村項(xiàng)目的接待能力達(dá)到了千人以上。從整體供應(yīng)上講，順義區(qū)在北京周邊度假村市場(chǎng)上所占的分額并不是專門大，且接待能力超過千人的度假村并不多見。在區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的度假村比較多，盡管其接待能力不是專門強(qiáng)，然而憑借其產(chǎn)品特點(diǎn)及服務(wù)特色仍舊吸引了大量的消費(fèi)者，帶來了穩(wěn)固的客源。就我們項(xiàng)目自身的情形而言，我們的接待量應(yīng)該也屬于中等能力，我們也需要通過自身特色吸引消費(fèi)者，達(dá)到占據(jù)市場(chǎng)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的目的。3.3.3產(chǎn)品分析3.3.3.1規(guī)模分析表：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模列表項(xiàng)目名稱占地面積〔萬平方米〕安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊40.02順鑫綠色度假村333.5北京怡生園國際會(huì)議中心2.34春暉園度假村〔溫泉〕180.09鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村4.47華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所1.2鄉(xiāng)村樂園1.0龍脈溫泉度假村18.68九華山莊106.72規(guī)模分組列表規(guī)模分組小于10萬平方米10萬—100萬100萬以上總計(jì)個(gè)數(shù)〔個(gè)〕4239個(gè)數(shù)比例44．44%22．22%33．33%100%供應(yīng)比例1．31%8．53%90．16%100%供應(yīng)面積加和〔萬平方米〕9．0158．7620．31688．02通過統(tǒng)計(jì)能夠看出所選樣本規(guī)模差距專門明顯，小規(guī)模項(xiàng)目有4個(gè)，其數(shù)量較多，然而其在總體供應(yīng)數(shù)量中所占比例專門小，只有9.01%，而占地面積在100萬以上的大規(guī)模項(xiàng)目其供應(yīng)比例占到90.16%。小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量較多，但是其供應(yīng)比例較低，中檔項(xiàng)目2個(gè)，大規(guī)模項(xiàng)目3個(gè)，可見目前度假村市場(chǎng)規(guī)模從絕對(duì)數(shù)量上講出現(xiàn)出平均分布的態(tài)勢(shì)，大中小規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量比較均等，這說明目前市場(chǎng)上關(guān)于度假村的需求參差不齊，不同檔次的度假村均會(huì)有客戶選擇，不同規(guī)模的度假村均有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目占地28698平方米，屬于小規(guī)模項(xiàng)目，目前市場(chǎng)上供應(yīng)的小規(guī)模項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)作為我們重點(diǎn)比較的對(duì)象，其不同的經(jīng)營模式及經(jīng)營特色，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目查找市場(chǎng)空白點(diǎn)提供具體而有價(jià)值的參考，增加項(xiàng)目入市的勝算。并為本項(xiàng)目產(chǎn)品形式的確定提供依據(jù)。另外，通過規(guī)模分析及產(chǎn)品比較，我們還發(fā)覺占地在100萬平方米以上的大規(guī)模項(xiàng)目，其建筑物占地比例專門小，大部分是水系及綠地占地，這種水系及綠地資源，使得大規(guī)模度假村的優(yōu)勢(shì)明顯，由此能夠看出，目前消費(fèi)者選擇度假村第一考慮的依舊其整體環(huán)境以及與自然的親合度，這一點(diǎn)專門值得關(guān)注。關(guān)于在面積上不占優(yōu)的小規(guī)模項(xiàng)目，假如能夠把園林做出自身特色相信會(huì)吸引更多的消費(fèi)者。3.3.3.2項(xiàng)目建筑風(fēng)格表：樣本建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊歐式建筑風(fēng)格順鑫綠色度假村休閑中式風(fēng)格、木質(zhì)別墅、日式特色房北京怡生園國際會(huì)議中心歐美式風(fēng)格春暉園度假村〔溫泉〕歐式風(fēng)格、湖畔別墅中式風(fēng)格鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村歐式風(fēng)格華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所鄉(xiāng)村木屋鄉(xiāng)村樂園鄉(xiāng)村木屋龍脈溫泉度假村現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格九華山莊古典園林式風(fēng)格通過統(tǒng)計(jì)能夠看出，目前度假村市場(chǎng)建筑形式仍舊風(fēng)格迥異，各不相同。但不論其規(guī)模大小，在建筑形式上都力求做到匠心獨(dú)運(yùn)，通過建筑風(fēng)格的變換吸引消費(fèi)者。從圖表得出，目前度假村的建筑形式仍舊以歐式為主，具有異域風(fēng)情的歐式建筑占到了樣本總量的44.44%，這一建筑形式作為北京周邊度假村普遍采納的形式，差不多受到了市場(chǎng)的認(rèn)可。然而由于其進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)刻較長，銷售者關(guān)于歐式建筑的熱情也差不多大大降低。這一形式目前大多表達(dá)在運(yùn)營時(shí)刻相對(duì)較長的項(xiàng)目上，而眾多新興的度假村在建筑形式上推陳出新，力求做出自己的特色。目前市場(chǎng)上比較常見的度假村建筑風(fēng)格，除了歐式外，還有中式及鄉(xiāng)村風(fēng)格，其中中式風(fēng)格建筑多以皇家建筑為主，建筑形式比較復(fù)雜，運(yùn)營成本較高。因此，選擇中式建筑的多是規(guī)模較大的度假村。而鄉(xiāng)村風(fēng)格的顯現(xiàn)更加充分的反映了消費(fèi)者關(guān)于靠近自然的期望。就我們那個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀而言，目前建筑風(fēng)格差不多鎖定在徽派建筑上，這一建筑風(fēng)格在目前北京度價(jià)村市場(chǎng)上還屬于競(jìng)爭(zhēng)的真空狀態(tài)，這將為項(xiàng)目入市帶來龐大的商機(jī)，假如能夠配合建筑風(fēng)格將本項(xiàng)目內(nèi)部園林也作成江南風(fēng)格，使得項(xiàng)目整體風(fēng)格統(tǒng)一，那么項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。3.3.3.3內(nèi)部配套我們此次所選擇的樣本及研究對(duì)象是度假村項(xiàng)目，就其內(nèi)部設(shè)施而言與一樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目有比較大的差別，在那個(gè)地點(diǎn)我們將所選樣本的內(nèi)部設(shè)施逐一列出，進(jìn)行比較，為本項(xiàng)目入市提供依據(jù)項(xiàng)目名稱衛(wèi)星電視寬帶接口會(huì)議室餐廳桑拿保齡球KTV沙狐球乒乓球棋牌臺(tái)球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆順鑫綠色度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆北京怡生園國際會(huì)議中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆春暉園度假村〔溫泉〕☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄉(xiāng)村樂園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍脈溫泉度假村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆九華山莊☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆我們選取了17項(xiàng)具有代表意義得差不多配套設(shè)施進(jìn)行比較，各樣本所具備得配套設(shè)施比例見下表：項(xiàng)目名稱配套項(xiàng)數(shù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊12順鑫綠色度假村17北京怡生園國際會(huì)議中心12春暉園度假村〔溫泉〕13鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村12華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所12鄉(xiāng)村樂園10龍脈溫泉度假村16九華山莊16通過統(tǒng)計(jì)能夠看出，項(xiàng)目的配套與其規(guī)模有比較大的聯(lián)系，規(guī)模越大的項(xiàng)目其配套設(shè)施越完備。小規(guī)模項(xiàng)目由于受自身?xiàng)l件的限制專門難配備大型的娛樂項(xiàng)目，而投資小，便于治理娛樂項(xiàng)目十分受青睞。盡管由于項(xiàng)目規(guī)模的不同導(dǎo)致項(xiàng)目配套的不同，然而不論大規(guī)模項(xiàng)目依舊小規(guī)模項(xiàng)目，關(guān)于娛樂配套的設(shè)立差不多上十分的重視，乒乓球、臺(tái)球、棋牌、游泳等項(xiàng)目在所選擇的樣本中，其擁有率達(dá)到了100%，這也能夠看出，目前度假村吸引消費(fèi)者的要緊手段，除了優(yōu)良的環(huán)境及與眾不同的建筑形式外，差不多設(shè)施的配置也是其中重要的一項(xiàng)。目前消費(fèi)者關(guān)于娛樂功能的選擇依舊有明顯的傾向性的。在目前猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，眾多度假村在滿足消費(fèi)者差不多需求的同時(shí)還千方百計(jì)的推陳出新，推出各種特色服務(wù)項(xiàng)目名稱特色服務(wù)安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊打飛碟、開坦克順鑫綠色度假村溫泉、高爾夫北京怡生園國際會(huì)議中心——春暉園度假村〔溫泉〕溫泉鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村高爾夫華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所——鄉(xiāng)村樂園——龍脈溫泉度假村亞洲最大溫泉中心九華山莊溫泉、體檢中心在樣本項(xiàng)目所列出的特色服務(wù)中，以高爾夫、溫泉為主。高爾夫由于條件的限制，小規(guī)模度假村無法設(shè)置，而溫泉由于需要地?zé)豳Y源，設(shè)立也是有一定的要求的。溫泉由于他的保健、緩解壓力等功效。差不多為越來越多的消費(fèi)者認(rèn)可。本項(xiàng)目目前差不多確認(rèn)有地?zé)豳Y源存在，因此溫泉必將作為本項(xiàng)目的要緊買點(diǎn)。從樣本項(xiàng)目及北京度假村整體市場(chǎng)來看，醫(yī)療保健方面的服務(wù)在市場(chǎng)上目前還有較大的缺口，在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中能夠參考。3.3.4價(jià)格分析價(jià)格無疑是市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，度假村市場(chǎng)也毫不例外。眾所周知，度假村市場(chǎng)的價(jià)格與其規(guī)模、配套設(shè)施有著緊密的關(guān)系，在分析價(jià)格的同時(shí)，我們要充分考慮以上這些相關(guān)因素，對(duì)樣本項(xiàng)目進(jìn)行分組分析，力求對(duì)本項(xiàng)目起到指導(dǎo)作用。而度假村市場(chǎng)與其他形狀的物業(yè)市場(chǎng)不同，其配套設(shè)施的價(jià)格也是專門重要的作成部分。在價(jià)格分析中，我們第一對(duì)樣本的住宿價(jià)格進(jìn)行分析，然后對(duì)其配套設(shè)施價(jià)格進(jìn)行分析，以期對(duì)我們的項(xiàng)目定價(jià)起到指導(dǎo)作用。3.3.4.1住宿價(jià)格分析目前度假村市場(chǎng)住宿形式比較多元化，結(jié)合樣本的實(shí)際情形，考慮到樣本的現(xiàn)狀，我們?cè)谶M(jìn)行住宿價(jià)格分析時(shí)僅對(duì)樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，如此使得分析相對(duì)集中，對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)性更強(qiáng)。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià)〔元/間/天〕安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊430順鑫綠色度假村560北京怡生園國際會(huì)議中心580春暉園度假村〔溫泉〕350鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村280華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所528鄉(xiāng)村樂園320龍脈溫泉度假村380九華山莊480我們將樣本分為三組：大規(guī)模組項(xiàng)目名稱順鑫綠色度假村地春暉園九華山莊占地〔萬平方米〕333.5108.09106.72價(jià)格〔元/間/天〕560350480均價(jià)〔元/間/天〕463中等規(guī)模組項(xiàng)目名稱安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊龍脈溫泉度假村占地〔萬平方米〕40.0218.68價(jià)格〔元/間/天〕430380均價(jià)〔元/間/天〕405小規(guī)模組項(xiàng)目名稱北京怡生園國際會(huì)議中心鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所鄉(xiāng)村樂園占地〔萬平方米〕2.344.471.21.0價(jià)格〔元/間/天〕580280528320均價(jià)〔元/間/天〕427通過比較能夠看出，樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價(jià)與其規(guī)模并不成一定的比例，大規(guī)模度假村的價(jià)格并不比中小規(guī)模度假村的價(jià)格高，有的項(xiàng)目甚至還要低于小型度假村，在9個(gè)樣本中門市價(jià)格最高的怡生園度假村其規(guī)模僅有2.34萬平方米，但門市價(jià)卻有528元/天/間?？梢?，度假村項(xiàng)目的價(jià)格與其檔次有直截了當(dāng)關(guān)系。大規(guī)模度假村往往能夠依靠其他附加項(xiàng)目帶來贏利，從而降低房假，吸引更多的消費(fèi)者，從而達(dá)到利潤的最大化，但小規(guī)模度假村往往通過提高自身檔次，帶來贏利。本項(xiàng)目屬于小規(guī)模項(xiàng)目，要想提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，第一要提高項(xiàng)目檔次，其次還要做出項(xiàng)目特色，通過發(fā)覺市場(chǎng)空白找到切入點(diǎn)，進(jìn)入市場(chǎng)。3.3.4.2娛樂項(xiàng)目價(jià)格分析項(xiàng)目名稱桑拿保齡球KTV沙狐球乒乓球棋牌臺(tái)球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行山莊60元/次80-160元/小時(shí)100元/小時(shí)20-30元/小時(shí)50元/小時(shí)20-30元/小時(shí)30元/小時(shí)20-30元/小時(shí)順鑫綠色度假村58元/小時(shí)15-30元/小時(shí)280-320元/小時(shí)40元/小時(shí)30元/小時(shí)30元/小時(shí)☆30-40元/小時(shí)100元/小時(shí)50元/次20元/次30元/小時(shí)40元/小時(shí)30元/小時(shí)北京怡生園國際會(huì)議中心58元/次120元/小時(shí)400-500元/小時(shí)60元/小時(shí)80元/小時(shí)60-70元/小時(shí)100元/半天20元/次98元/小時(shí)268元/小時(shí)春暉園度假村〔溫泉〕98元/位30元/局200元/小時(shí)30元/小時(shí)35元/小時(shí)30元/小時(shí)98元/次30元/次30元/小時(shí)50元/人鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村30元/人200元/人20元/小時(shí)免費(fèi)20元/小時(shí)568元/18洞50元/次20元/次40元/小時(shí)華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會(huì)所30-50元/人20-30元/局300-400元/間20元/小時(shí)20元30-50元/小時(shí)50元/小時(shí)30元/次20元/小時(shí)鄉(xiāng)村樂園20/次15-20元/局60-80元/小時(shí)40元/小時(shí)20元/小時(shí)20元/小時(shí)20元/小時(shí)35元/人15元/次龍脈溫泉度假村40/次180元/小時(shí)☆200/小時(shí)60元/小時(shí)30元/小時(shí)50元/小時(shí)40元/小時(shí)20元/小時(shí)30元/次50元/小時(shí)100元/小時(shí)30元/小時(shí)九華山莊60/次30元/局200元/小時(shí)100元/小時(shí)50元/小時(shí)50元/小時(shí)70元/小時(shí)100元/位35元/次☆140元/人30元/小時(shí)通過以上統(tǒng)計(jì)能夠看出，目前度假村內(nèi)確定價(jià)格的要緊依據(jù)是其配套設(shè)施及度假村整體檔次，一樣高檔度假村其配套設(shè)施相對(duì)高檔，其娛樂項(xiàng)目價(jià)格也相應(yīng)較高，而項(xiàng)目規(guī)模關(guān)于項(xiàng)目娛樂設(shè)施的定價(jià)阻礙并不是專門大，有的大型度假村因?yàn)槠淇驮磸V泛、入主率較高，關(guān)于娛樂項(xiàng)目采取了薄利多銷的經(jīng)營方式，因此收費(fèi)相對(duì)較低。而一些小規(guī)模度假村在運(yùn)營上存在難度，加之其自身接待能力有限，娛樂消費(fèi)差不多成為他們的要緊收入，其價(jià)格會(huì)相對(duì)較高。而且，有一些度假村推出了自己特色的娛樂服務(wù)，這部分項(xiàng)目由于自身的稀缺性必定收費(fèi)較高。就本項(xiàng)目而言，我們應(yīng)當(dāng)?shù)谝粋€(gè)備度假村的差不多娛樂功能，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，同時(shí)推出自己的特色項(xiàng)目，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，通過特色項(xiàng)目帶動(dòng)人氣，力求帶來更多的客源，達(dá)到項(xiàng)目的盈利。3.3.5個(gè)案點(diǎn)評(píng)順鑫度假村項(xiàng)目概況：北京順鑫綠色度假村位于華北最大的平原森林生態(tài)旅行景區(qū)，它座落于北京市順義區(qū)風(fēng)景秀麗的潮白河畔。那個(gè)地點(diǎn)氣候宜人，周圍叢林環(huán)抱、松楊迭翠、濃蔭蔽日、青草連連，潮白河穿流而過，林水相映、水沙交融，構(gòu)成了一幅專門的田園畫卷，是旅行休閑度假者放松身心、暢享自然的理想去處。森林的負(fù)離子比都市高300—500倍，順鑫綠色度假村因其森林茂盛被稱為〝都市森林，綠色氧吧〞，它交通方便，距北京僅40公里，距機(jī)場(chǎng)13公里，并與京順路、機(jī)場(chǎng)路、京通路等多條主路相連接。順鑫綠色度假村以〝游森林浴場(chǎng)、洗天然溫泉、住木質(zhì)別墅、吃綠色食品〞綠色生態(tài)旅行為特色。村內(nèi)林木蓊郁，空氣清新，環(huán)境寂靜，綠意盎然。每至暮春時(shí)節(jié)，獨(dú)有的千畝洋槐林與路邊紫洋槐，花滿枝頭，香飄四野，引來各種鳥兒站于枝頭，蜂蝶翩翩起舞，鳥語花香，看起來置身于童話世界中，讓人流連忘返。順鑫綠色度假村室外設(shè)施齊全，有風(fēng)格自然淳樸，內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代，建筑風(fēng)格與森林和諧的純木質(zhì)別墅11棟，歐陸別墅10棟及帶有濃烈異國風(fēng)味的日式房44間，別墅區(qū)接待床位300張；風(fēng)味餐廳、中式餐廳各一座，200個(gè)座位的會(huì)議室一座。清晨，您閑逛在林間小路呼吸著新奇空氣，在清脆的鳥啼聲中享受著日光浴，體會(huì)〝回來之感〞。新落成的2萬多平方米四星級(jí)綠色森林溫泉假日酒店，擁有10人至300人不同形式的會(huì)議室及多功能廳共9個(gè)，有VIP、標(biāo)準(zhǔn)間和豪華房157套，裝修溫馨雅致；客房洗浴和桑拿游泳采納地下深層溫泉水，為現(xiàn)代都市人提供了一處放松身心的休閑居所。高檔文雅的宴會(huì)廳和西餐廳，純木質(zhì)中式餐廳及雅致的森林風(fēng)味餐廳，可容納800人同時(shí)就餐。各式菜肴和可口實(shí)惠的農(nóng)家菜，以及綠色燒烤園的特色烤全羊等風(fēng)味燒烤，讓您盡享美食。同時(shí)飯店內(nèi)還有游泳、保齡球、夜總會(huì)、KTV、健身房、射箭、激光狩獵、室內(nèi)高爾夫、乒乓球、臺(tái)球等項(xiàng)目，室外設(shè)有騎馬、攀巖、垂釣、匹特博彩彈實(shí)戰(zhàn)，網(wǎng)球、卡丁車、雙人自行車及體能健身區(qū)等娛樂項(xiàng)目，令您真真正正排除身心疲勞，輕輕松松暢享生活。項(xiàng)目配套情形：住宿配套：村內(nèi)建有能同時(shí)接待300人住宿各檔客房，歐陸別墅10棟、木質(zhì)別墅11棟、日式房40間和別有樂趣的森林木屋、民俗農(nóng)家院。其中，木質(zhì)別墅是東北特有建筑，它裝修考究而又顯得十分淳樸，完全表達(dá)出"以人為本"的經(jīng)營理念，進(jìn)入其中，呼入的完全是松木的芳香，定會(huì)使您感到心曠神怡，趕忙拋去往日的疲乏，輕松地置身于大自然的懷抱之中。還有日式房，既可接待學(xué)生夏令營又可接待會(huì)議團(tuán)體，價(jià)格低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)又具異國特色。餐飲配套：度假村內(nèi)分別建有可接待100人同時(shí)用餐的風(fēng)味餐廳、200人同時(shí)用餐的中餐廳、100人同時(shí)用餐的燒烤園。在那個(gè)地點(diǎn)您既可吃到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)家菜又可品嘗特色燒烤。娛樂配套：度假村內(nèi)現(xiàn)有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、歡樂棒球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、沙灘浴場(chǎng)、卡丁車場(chǎng)、匹特博運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、體能訓(xùn)練場(chǎng)、攀巖、游戲機(jī)房、越野車、垂釣園、騎馬越野、篝火晚會(huì)、野外燒烤、沙灘球類等專門的娛樂項(xiàng)目。項(xiàng)目報(bào)價(jià)：客房價(jià)目表項(xiàng)目價(jià)格備注樓內(nèi)客房標(biāo)準(zhǔn)間560元間/天

標(biāo)準(zhǔn)單人間560元間/天

一般套房760元間/天

豪華套房800元間/天

貴賓套房2800元間/天

木質(zhì)別墅暢怡軒大別墅11280元/天/棟六標(biāo)間、兩套間、會(huì)議室、臺(tái)球室、棋牌室、歌廳雙層別墅1122680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床；b兩張單人床雙層別墅11231280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c兩張單人床雙層別墅11241280元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床雙層別墅11251280元/天/棟兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床單層別墅

〔1126-1131〕680元/天/棟一室一廳：a兩張單人床歐陸別墅2101-21051080元/天/棟三室一廳：a.b.c各兩張單人庫2106.2108.21091080元/天/棟三室一廳：a兩張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床2107.21101080元/天/棟三室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床；c一張單人床日式特色房3010-3085460元/天榻榻米式6人間3101-31133091400元/天兩張單人床3092400元/天一張雙人床3093500元/天兩室一廳：a一張雙人床；b兩張單人床加床樓內(nèi)客房80元/張/天

別墅及3091--3093別墅限加床一張、日式房不加床、60元/張/天/、床墊麻將牌出租160元/天

項(xiàng)目總評(píng)：綜上所述，該項(xiàng)目總體規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)配套設(shè)施齊備，價(jià)格合理，形式及外觀上特色鮮亮，突出主題，在市場(chǎng)上有較高的知名度和占有率，同時(shí)由于項(xiàng)目的投資方順鑫集團(tuán)有著雄厚的資金實(shí)力，在運(yùn)做項(xiàng)目上具有一定的體會(huì)，使得項(xiàng)目的運(yùn)做情形專門好。該項(xiàng)目距本項(xiàng)目的車程距離僅有5分鐘，關(guān)于本項(xiàng)目來說是一個(gè)專門有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們?cè)诙ㄎ粫r(shí)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分回避競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，發(fā)覺其空白點(diǎn)，找到機(jī)會(huì)點(diǎn)，增強(qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，力求達(dá)到入市風(fēng)險(xiǎn)的最小化?？山梃b方面：該項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、銷售策略和宣傳推廣等方面的優(yōu)勢(shì)比較明顯，值得本案借鑒和引用。

怡生園項(xiàng)目概況：北京怡生園國際會(huì)議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋38公里，距首都機(jī)場(chǎng)25公里。北京怡生園國際會(huì)議中心遠(yuǎn)離都市塵囂，空氣宜人，景色秀美：西瀕潮白河，東覽田原秀，北眺金山嶺，南臨國際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，是召開國內(nèi)外各種會(huì)議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假的好去處。北京怡生園國際會(huì)議中心占地26萬平方米。在2萬3千平方米的人工湖畔，氣概宏偉的主體建筑綜合樓與風(fēng)格迥異的歐美式客房區(qū)及別墅群遙相輝映——客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍(lán)水車院、凱旋宮、騎士山莊等8棟獨(dú)立式建筑構(gòu)成。北京怡生園國際會(huì)議中心共擁有客房308間〔套〕，其中標(biāo)準(zhǔn)客房276間，美式豪華間16間，豪華套房16間。別墅內(nèi)還配有廚房、桑拿、按摩浴缸及鐳射影音系統(tǒng)，具有十分舒服的家居氛圍，不管久住依舊小憩，都會(huì)使您欣享如醴。北京怡生園國際會(huì)議中心主樓為三層式建筑，長265米，大堂為天井式透光廳。其間分布著會(huì)議、餐飲、運(yùn)動(dòng)和娛樂等區(qū)域——會(huì)議區(qū)包括880平方米的多功能廳一個(gè)，40至240平方米的各類會(huì)議室9個(gè)，并配有先進(jìn)的語音同傳和聲像設(shè)備；餐飲區(qū)有中餐廳3個(gè)，西餐廳1個(gè)，分別經(jīng)營川、魯、淮、粵、潮州、火鍋和歐陸式大菜，可同時(shí)容納800人就餐；健身、娛樂區(qū)設(shè)施齊備，擁有游泳館、網(wǎng)球館、橋牌俱樂部、12道保齡球館、壁球館、豪華電影館、乒乓球室、臺(tái)球廳、健身房、KTV包間、舞廳、垂釣、美容美發(fā)、桑拿、按摩和人體體質(zhì)測(cè)評(píng)；此外還擁有購物中心和商務(wù)中心等，為國內(nèi)外的各界人士和各方來賓提供理想閑適的休憩和工作場(chǎng)所。項(xiàng)目配套情形：住宿配套：由日式、美式、西班牙式和哥特式建筑群組成。歐陸時(shí)尚建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格的客房寬敞舒服，裝飾極富品位，DDN專線、閉路電視及多項(xiàng)備品周全便利。為閣下提供舒服靜謐的居住空間。完備的房間設(shè)施及服務(wù)包括：門鈴；電子刷卡式門鎖；閉路電視；房間、衛(wèi)生間設(shè)；迷你酒吧及冰箱；中央空調(diào)；干/濕洗衣服務(wù)；開水服務(wù)；夜床服務(wù)；棋牌服務(wù)；安全可靠的消防系統(tǒng)。餐飲配套：

中心餐飲部位于主樓東側(cè)，占地2400平方米，擁有四個(gè)各具風(fēng)味的餐廳即：思雨軒、潮福苑、紫云堂、咖啡廳。同時(shí)可容納千人就餐，分別經(jīng)營川、魯、淮、杭州菜、滋補(bǔ)火鍋及歐陸大菜。娛樂配套：怡生園康樂部薈萃了網(wǎng)球、保齡球、壁球、乒乓球、臺(tái)球、高爾夫球、游泳、桑拿、按摩、健身、棋牌、美容美發(fā)、歌舞廳、KTV包間、豪華影院等項(xiàng)目。

項(xiàng)目報(bào)價(jià)：

價(jià)目表房間類型門市價(jià)〔RMB/天〕特點(diǎn)介紹備注一般標(biāo)準(zhǔn)間〔156間〕580單人床，為西班牙、美國式建

筑，房間相對(duì)集中·十二歲以下兒童與父母同住加床100元/床·含都市建設(shè)費(fèi)，·退房時(shí)刻：中午十二時(shí)，超過十二時(shí)加收房費(fèi)50％，超過十八時(shí)加收房費(fèi)100％高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間

〔80間〕680單人床，為日式、哥特式建筑

風(fēng)格豪華標(biāo)準(zhǔn)間

〔38間〕780單人水床，為哥特式建筑風(fēng)格套間

〔16間〕9802間套，大床，分別布在

四組客房美式異形間

〔16間〕830三人間〔類似2間套〕，單人

床，為美國式建筑風(fēng)格哥特式三人間

〔2間〕830三人間，單人床，為哥特建筑

風(fēng)格別墅

〔8棟〕8000/11800

/13800八種不同風(fēng)格的特色建筑，讓

您充分領(lǐng)會(huì)異國風(fēng)情。項(xiàng)目總評(píng)：怡生園會(huì)議中心作為北京周邊老牌的度假村項(xiàng)目，屬于小規(guī)模度假村，不論從檔次依舊價(jià)格上都有一定的知名度，在北京度假村市場(chǎng)還未形成時(shí)就開始運(yùn)做，曾經(jīng)一度達(dá)到了良性循環(huán)，然而由于度假村市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益猛烈，其運(yùn)營差不多受到了專門大的阻礙，在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，調(diào)整運(yùn)營模式后，憑借其過硬的硬件配套和長時(shí)刻積存的客戶資源差不多迅速適應(yīng)了市場(chǎng)，達(dá)到良性循環(huán)。盡管該項(xiàng)目沒有太多特色項(xiàng)目，然而其內(nèi)部的配套及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)均為項(xiàng)目提供了專門強(qiáng)大的賣點(diǎn)。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該是度假村項(xiàng)目的靈魂，在運(yùn)營過程中發(fā)揮著重要的作用。本項(xiàng)目差不多具有的徽派建筑風(fēng)格、地?zé)豳Y源、中醫(yī)醫(yī)療資源都能夠提高項(xiàng)目檔次，從某種程度上能夠借鑒怡生園的運(yùn)營模式，通過對(duì)比和分析找到本項(xiàng)目合理的入市點(diǎn)。可借鑒方面：其迅速適應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)營理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在我們的運(yùn)營過程中值得借鑒。3.4養(yǎng)老公寓市場(chǎng)分析3.4.1老年公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國６０歲以上老年人已達(dá)１．３億，且以每年３．２％的速度遞增，這說明我國差不多步入老年化社會(huì)。福建省老齡委提供的數(shù)字也說明，到１９９８年底，我?。叮皻q以上的老人達(dá)３７９．３９萬人，占總?cè)丝诘模保保担?，比１９９６年年均增長６．９％，高于全國年均３％的增速，成為全國第１０個(gè)進(jìn)入老年型的省份。有關(guān)部門的推測(cè)認(rèn)為，到２０１０年，我省老齡人口的比重將達(dá)１５．３％，到２０２０年將達(dá)１９．６％，２０３０年將達(dá)２５％，即３０年后，每４個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老人。人口老齡化已成為一大社會(huì)問題早被有關(guān)部門提出來了，但從老人居住的視角或從老人居住市場(chǎng)化視角提出解決問題的看法還不多見。現(xiàn)代社會(huì)里，隨著住房條件的改善及社會(huì)倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人差不多從"家庭保姆"的身份中解放出來；另一方面，社會(huì)的進(jìn)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人一輩子觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。此外，老人也有自己的隱秘及隱私等。因此，他們中許多人有自己獨(dú)住或與同齡老人相處的愿望，關(guān)于那種完全的老年公寓的需求也日益增加。據(jù)北京市去年的一次調(diào)查說明：有近１４％的老年人預(yù)備今后住進(jìn)老年公寓。隨著社會(huì)的進(jìn)展，持這種方法的老人將越來越多，由此可見開發(fā)老年公寓的龐大潛力。目前雖有一定數(shù)量的老年公寓，但幾乎都屬社會(huì)福利性質(zhì)。關(guān)于眾多無法享受社會(huì)福利式公寓的老年人來說，他們更期望從市場(chǎng)上找到老年公寓。3.4.2分析說明由于項(xiàng)目的專門性，我們?cè)诜治隽硕燃俅迨袌?chǎng)后，還對(duì)北京周邊養(yǎng)老公寓市場(chǎng)做簡(jiǎn)單分析，由于該類物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展時(shí)刻較短，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們?cè)诜治鰰r(shí)不做縱向分析，只選取區(qū)域內(nèi)有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向分析，通過分析個(gè)案，總結(jié)目前養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的狀況，為本項(xiàng)定位提供依據(jù)。3.4.3樣本說明所選樣本為：東方太陽城北京太陽城老年公寓泰申祥和國際敬老院3.4.4東方太陽城3.4.4以〝開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)〞為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔7000畝浩渺林地中。234萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為70萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)80％，遵循有天、有地、自由悠閑的生存法那么，大型景觀綠地整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團(tuán)組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色直抵門外。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套差不多投入使用。為了豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將依照寬敞業(yè)主的不同需求和愛好愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們制造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。在東方太陽城二期規(guī)劃中，建筑形式不僅包括點(diǎn)式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨(dú)棟別墅。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機(jī)，即節(jié)能又環(huán)保，充分表達(dá)了科技住宅設(shè)計(jì)理念。倍受關(guān)注的總建筑面積為4.1萬平米的東方太陽城二期公建，不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅社、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動(dòng)中心等多種配套設(shè)施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧錘煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復(fù)中心等各類健身空間，用"我運(yùn)動(dòng)，我健康"的歡樂感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和"連續(xù)性照管打算"，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開創(chuàng)一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長知識(shí)的場(chǎng)所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有愛好和特長的業(yè)主都能夠參加進(jìn)來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度3.4.4東方太陽城，位于北京市順義區(qū)雙青林場(chǎng)境內(nèi)、潮白河西側(cè)，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。3.4.4東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動(dòng)規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求?；谝陨现笇?dǎo)思想，東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、酒店、零售中心和短期度假公寓等五大部分，集文化、娛樂、商業(yè)、休閑、度假居住等多種功能于一身，具有開放性、兼容性和流淌性的特點(diǎn)，使得每位住在東方太陽城的居民不用離開社區(qū)，就能感受市區(qū)的便利。作為退休生活的領(lǐng)跑者的，健康居所是每個(gè)購房者的共同愿望，東方太陽城除了為居民營造一種與自然保持平穩(wěn)的舒服健康的居住環(huán)境，同時(shí)也在硬件上提供了大量健身場(chǎng)所，東方太陽城的康體醫(yī)療中心，建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域?yàn)閮蓪?，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧錘煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場(chǎng)、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等空間，讓每個(gè)人在娛樂中運(yùn)動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)中健康。專門值得一提的是康體醫(yī)療中心的〝社區(qū)醫(yī)院〞，其建筑面積為2120平方米，由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個(gè)社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，為業(yè)主提供醫(yī)療保健服務(wù)。其開設(shè)老年病?？崎T診，聘請(qǐng)老年病專家定期坐診，并為來此就醫(yī)的病人建立與中日友好醫(yī)院總部共通的醫(yī)療檔案；同時(shí)還開展〝家庭病房〞、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院還配備搶救車，實(shí)行全周日服務(wù)。3.4.4東方太陽城盡管打出養(yǎng)老概念，但實(shí)際上從經(jīng)營模式上說依舊以出售為主，而他其中專門多經(jīng)營方式，配套設(shè)施如老年大學(xué)、綠色農(nóng)莊、家政服務(wù)等均為老年公寓所必須的，關(guān)于我們的項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，是值得我們?cè)诮窈蟮慕?jīng)營過程中借鑒的。3.4.5北京太陽城國際老年公寓3.4.5太陽城位于京郊北部的昌平區(qū)小湯山療養(yǎng)區(qū)，總占地面積四十二萬平方米。那個(gè)地點(diǎn)地勢(shì)平坦，綠樹成林，地下有豐富的地?zé)釡厝Y源，十分適宜老年人居住和生活。太陽城整體規(guī)劃為園林式，將開挖面積達(dá)二萬平方米的如意形人工湖，并建假山、噴泉等景觀。住房設(shè)計(jì)有公寓、一般住宅、別墅、四合院等類型。公寓中有單人居、雙人居、三人居、套間等不同居室。住宅以戶為主，可表達(dá)家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。為滿足老年人的生活需要，樓房層數(shù)多為三至四層，且普遍設(shè)有電梯，各種道路均設(shè)計(jì)為無障礙?？紤]到各國老年人交往的需要，社區(qū)還建有單體和聯(lián)體別墅、四合院和國際老年公寓等，建筑風(fēng)格既有中國特色，又具歐陸情調(diào)。作為大型老年社區(qū)，依照老年人的專門需要，太陽城還將建醫(yī)療康復(fù)、健身娛樂、文化教育、老年用品、國際交流、人才開發(fā)、家政服務(wù)等中心和各種齊全的公益設(shè)施。創(chuàng)辦者稱，太陽城將以〝福利性事業(yè)，經(jīng)濟(jì)型運(yùn)作〞的方式進(jìn)行經(jīng)營。對(duì)入住社區(qū)的老年人，依據(jù)不同的需要，確定租住、購房等入住方式。北京太陽城為了進(jìn)展國際間老年事業(yè)的合作和交流，已同美國、瑞士等國的有關(guān)團(tuán)體簽訂了置換式互惠服務(wù)協(xié)議，并在加拿大設(shè)立了分公司，以便擴(kuò)大老年人的生活空間。3.4.5太陽城座落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,912、949、358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的要緊供應(yīng)基地。3.4.5.3社區(qū)配套中、小學(xué)：北師大亞太學(xué)院、幼兒園：亞運(yùn)村雙語幼兒園商場(chǎng)：太陽城購物中心郵局：自設(shè)銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：太陽城老年醫(yī)療中心3.4.5本項(xiàng)目和東方太陽城一樣，也是以銷售為主，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)的情形下，項(xiàng)目提供給老方面的配套支持。同時(shí)為了滿足不同客戶的不同需求，部分產(chǎn)品也選擇出租的形式進(jìn)入市場(chǎng)，推出不同的房屋租賃形式，提供靈活多樣的經(jīng)營方式，使項(xiàng)目快速進(jìn)入良性循環(huán)。只是這種有租有售的經(jīng)營形式關(guān)于項(xiàng)目的治理有高的要求，在操作這類項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)專門注意那個(gè)問題。3.4.6太申祥和國際養(yǎng)老中心3.4.6項(xiàng)目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積10萬平方米，采納中國傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間VIP共計(jì)380個(gè)床位，提供星級(jí)賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺(tái)長廊姿勢(shì)萬千，還有各種飛禽游于湖上，居住其中，神清氣爽，心情舒服，看起來來到世外桃源。同時(shí)中心還會(huì)定期組織各種各樣適合老年人的活動(dòng)，通過活動(dòng)促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒服，身強(qiáng)體檢。中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時(shí)還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的要緊特點(diǎn)。3.4.6太申祥和位于北京市昌平區(qū)內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。其優(yōu)越的地理位置和便利的交通為項(xiàng)目的運(yùn)做提供了有利的條件。3.4.6社區(qū)內(nèi)要緊側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施?？刁w中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項(xiàng)目，擁有不同規(guī)格的大中小會(huì)議室、對(duì)外能夠同時(shí)接納500人的團(tuán)隊(duì)會(huì)議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的別想場(chǎng)所。太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，能夠進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、B超、心電圖及癌前普查，同時(shí)中心聘請(qǐng)具有臨床體會(huì)的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，專門對(duì)類風(fēng)濕痛風(fēng)、股骨頭壞死有顯著療效。3.4.6太申祥和與前邊兩個(gè)項(xiàng)目不同，其采取會(huì)員制托老的形式進(jìn)行經(jīng)營，其取得會(huì)員資格包括?祥和會(huì)籍治理方法?和?太申至尊尊老會(huì)籍治理方法?兩種。?祥和會(huì)籍治理方法?會(huì)籍的取得方法是：在簽定?入院協(xié)議書?后交納入院押金15000美金，