沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2024/3/24沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積1.83萬(wàn)㎡，容積率4.12，地上建筑面積7.56萬(wàn)㎡，其中：住宅建筑面積6.04萬(wàn)㎡，網(wǎng)點(diǎn)建筑面積1.51萬(wàn)㎡，地下建筑面積1.8萬(wàn)㎡（約360個(gè)停車(chē)位）。2、銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)從2012年到2013年，共2年。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目啟動(dòng)資金約2.95億元，由中鐵九局沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)有限公司與合作方皓翔公司按雙方約定的投資比例（6：4）共同投入，2012年通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1.725億元，全投資內(nèi)部收益率55.61%大于行業(yè)基準(zhǔn)要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv12932.85萬(wàn)元大于0，項(xiàng)目投資回收期1.42年，預(yù)計(jì)2012年11月收回成本，是典型的“短平快”項(xiàng)目。項(xiàng)目概況沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

根據(jù)中鐵九局房地產(chǎn)板塊“十二五”規(guī)劃的具體要求，結(jié)合沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)公司2011年必保完成一塊住宅開(kāi)發(fā)地塊，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中解決部分職工住宅需求的目標(biāo)，中鐵九局集團(tuán)沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)公司通過(guò)多渠道考察和調(diào)研，及時(shí)了解到了皓翔國(guó)際花園的地塊信息，經(jīng)與皓翔公司多次溝通，雙方已就該項(xiàng)目達(dá)成合作意向。項(xiàng)目地處沈陽(yáng)市沈河區(qū)萬(wàn)柳塘路44號(hào)，地塊周邊自然景觀豐富，地理位置十分優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施非常完備。項(xiàng)目位于中街、五愛(ài)、南塔三大商圈的核心位置，鬧中取靜，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通十分暢達(dá)適宜居住。我們認(rèn)為該地塊非常適合我局建設(shè)干部職工住宅，經(jīng)大量的市場(chǎng)調(diào)研和分析，選定該項(xiàng)目作為解決職工住房問(wèn)題的重點(diǎn)住宅地塊，并及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，編制可行性研究報(bào)告。此次調(diào)研，我們引進(jìn)了北京國(guó)利地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，結(jié)合沈陽(yáng)地域經(jīng)濟(jì)特色及項(xiàng)目基礎(chǔ)特質(zhì)，充分借鑒國(guó)內(nèi)及區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)行充分論證，以期得到更加科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷。本可行性研究報(bào)告在北京國(guó)利機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整和完善，并重新編制。前言沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告主要提綱產(chǎn)品策略建議沈河區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研究區(qū)域市場(chǎng)供給量分析典型項(xiàng)目研究項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品規(guī)劃初步建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究結(jié)論沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一沈河區(qū)概況行政區(qū)劃調(diào)整區(qū)域特征房地產(chǎn)概況沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)域特征-沈河區(qū)位居城市中心享有鉆石商圈美譽(yù)，本地塊位居成熟居住區(qū)內(nèi)沈河區(qū)是沈陽(yáng)市重要商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)及新興第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，具有良好的軟硬件基礎(chǔ)。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛圍濃厚；商圈云集周邊，有以北站為中心形成的商貿(mào)金融中心區(qū)、中街商貿(mào)區(qū)、盛京城文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)區(qū)、沈陽(yáng)春天等形成了頗具規(guī)模的主體購(gòu)物走廊和商貿(mào)中心；本項(xiàng)目位居一環(huán)內(nèi)成熟居住區(qū)內(nèi)，教育環(huán)境資源得天獨(dú)厚，為不可多得的住宅開(kāi)發(fā)用地。本案沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告規(guī)劃調(diào)整：10年沈陽(yáng)實(shí)行新的區(qū)劃調(diào)整，將東三環(huán)以西，渾河以南，沈吉鐵路以北的原東陵區(qū)城區(qū)部分劃歸沈河區(qū)，使區(qū)域潛能獲得釋放。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通以及延長(zhǎng)線的開(kāi)工建設(shè)使得區(qū)域內(nèi)沿線各項(xiàng)目?jī)r(jià)值更加凸顯。名盤(pán)云集：保利花園、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隸屬于東陵區(qū)的樓盤(pán)因?yàn)樾姓^(qū)域的變更使得這些項(xiàng)目整體性?xún)r(jià)比快速提升，相應(yīng)的價(jià)格也是攀升明顯，每年整體均價(jià)上漲至少千元左右。行政規(guī)劃調(diào)整-東擴(kuò)北移促使區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展空間無(wú)限，名盤(pán)云集，整體開(kāi)發(fā)氛圍良好，客戶(hù)接受度高東陵沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)黃金板塊匯聚住宅產(chǎn)品稀缺沈河區(qū)作為沈陽(yáng)最核心區(qū)域之一，其地域面積非常狹小，又沒(méi)有向外拓展的空間，商品房供應(yīng)非常有限；配套非常成熟，城市黃金地段，適宜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，雖然價(jià)格不斷攀升，但需求依舊旺盛。經(jīng)過(guò)近3年的消化，區(qū)域住宅產(chǎn)品已經(jīng)消化殆盡，未來(lái)無(wú)大規(guī)模產(chǎn)品供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型：寫(xiě)字樓、商鋪為主，部分公寓項(xiàng)目，純住宅稀缺；區(qū)域價(jià)格：寫(xiě)字樓、商鋪、公寓；目標(biāo)市場(chǎng)：企業(yè)辦公、商業(yè)出租、白領(lǐng)居??；板塊特征：是沈陽(yáng)的商業(yè)中心區(qū)，貫穿南北，形成沈陽(yáng)的的中央都市走廊，土地資源稀缺，多為小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)概況-核心區(qū)土地稀缺日益明顯，未來(lái)商品房稀少，區(qū)域住宅升值空間巨大沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市場(chǎng)部分總結(jié)縱橫沈城南北，城市中心重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈密布，功能區(qū)分明顯，商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)配套住宅需求極其巨大；行政規(guī)劃變更，房地產(chǎn)板塊有效擴(kuò)大，品牌開(kāi)發(fā)商高端項(xiàng)目云集區(qū)域，開(kāi)發(fā)潛力提升較快，住宅價(jià)格上漲迅速；區(qū)域開(kāi)發(fā)力度大，土地稀缺表現(xiàn)明顯，未來(lái)供需矛盾更加突出萬(wàn)柳塘周邊教育配套、生活配套極其完善，享有公園優(yōu)良的生活環(huán)境，非常適宜人居。研究結(jié)論-單純從區(qū)域發(fā)展角度，萬(wàn)柳塘住宅項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值巨大，值得開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二區(qū)域房市場(chǎng)供求分析供應(yīng)分析成交分析供求關(guān)系解析沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告沈河區(qū)2010年度商品房供應(yīng)量為152.85萬(wàn)平，建面套數(shù)為15203套。商品住宅供應(yīng)量為80.84萬(wàn)平，建面套數(shù)為8910套。供應(yīng)分析-供給大部分集中在北站商圈，萬(wàn)柳塘商圈幾乎無(wú)供應(yīng)，但二手房租售極其活躍。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本年度商品房成交量78.84萬(wàn)平，成交套數(shù)7686套。商品住宅成交面積55.59萬(wàn)平，成交套數(shù)為6016套。政策影響下的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置業(yè)、投資客、購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房為主，需求異常旺盛，成交量在各區(qū)名列前茅。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)域供需關(guān)系分析供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡）供應(yīng)套數(shù)成交面積（萬(wàn)/㎡）成交套數(shù)商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016從數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)的商品住宅在商品房中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，僅為58%，說(shuō)明沈河區(qū)地產(chǎn)多開(kāi)發(fā)商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓類(lèi)項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品同比其他區(qū)域供應(yīng)比不足，同時(shí)商品住宅的成交率達(dá)到了78%，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品需求度很高。2010年沈河區(qū)商品房商品住宅供需情況一覽表供需研究-商品房成交率高達(dá)78%，且萬(wàn)柳塘區(qū)域2011年幾乎無(wú)新盤(pán)推出，市場(chǎng)潛力極其巨大沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市場(chǎng)部分總結(jié)研究結(jié)論-從供求關(guān)系分析，未來(lái)1～3年隨著核心區(qū)土地日益稀缺，萬(wàn)柳塘周邊商品房將出現(xiàn)供小于求的長(zhǎng)期局面，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景良好2010年5月東陵區(qū)域的并入，帶入多個(gè)多期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，如保利等知名企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目，導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量增大，但萬(wàn)柳塘區(qū)域無(wú)供應(yīng)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)、寫(xiě)字樓新老項(xiàng)目鱗次櫛比，剛性需求、二次置業(yè)及投資型客戶(hù)眾多，僅有的住宅類(lèi)項(xiàng)目永不能滿(mǎn)足上述需求；萬(wàn)柳塘區(qū)域作為核心區(qū)成熟住宅區(qū)，擁有其他區(qū)域無(wú)法比擬的教育資源、公園資源及醫(yī)療資源；由于商業(yè)地塊成交較多，后市住宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸減小，隨著商務(wù)用房的增加，區(qū)域內(nèi)商品住宅供需矛盾將進(jìn)一步加大。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告三區(qū)域典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目分布銷(xiāo)售均價(jià)主力戶(hù)型二手房交易客群分析沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中街五愛(ài)南塔目前沈河區(qū)在售商品房項(xiàng)目主要集中在東中街、青年大街（地鐵2號(hào)線）、五愛(ài)商圈等處，我項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目稀少，且城市一環(huán)內(nèi)多以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主。住宅供應(yīng)異常稀缺。沈河區(qū)商圈密布，各版塊功能區(qū)分明顯項(xiàng)目分布-沈河區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在東中街、五愛(ài)商圈、南塔附近，萬(wàn)柳塘區(qū)域幾無(wú)項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域供應(yīng)主要以商業(yè)寫(xiě)字樓為主沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五礦萬(wàn)泉公元項(xiàng)目位置大東萬(wàn)柳塘路18-8號(hào)物業(yè)類(lèi)別住宅建筑類(lèi)別板樓高層裝修狀況毛坯+精裝1500元/㎡項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn),景觀居所當(dāng)前價(jià)格10500（毛坯）-12000元/㎡樓層狀況20層高層占地面積8096平方米建筑面積47109平方米綠化率30%容積率5.09開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月入住時(shí)間暫無(wú)資料產(chǎn)權(quán)年限50年戶(hù)數(shù)總共392戶(hù)當(dāng)期211戶(hù)車(chē)位信息地下車(chē)位①②③④萬(wàn)泉公園（小河沿公園）會(huì)所1F典型項(xiàng)目-萬(wàn)泉公元，短平快開(kāi)發(fā)項(xiàng)目典范，取得良好經(jīng)濟(jì)效益沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公園雅筑項(xiàng)目位置沈河先農(nóng)壇路13號(hào)物業(yè)類(lèi)別住宅建筑類(lèi)別塔樓高層裝修狀況精裝修2500元/㎡項(xiàng)目特色小戶(hù)型,投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格均價(jià)9200-10020元/㎡物業(yè)費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司沈陽(yáng)萬(wàn)城物業(yè)管理有限公司樓層狀況2棟31層，地下2層占地面積7572平方米建筑面積63600平方米綠化率77%容積率7.52開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年4月入住時(shí)間2011年9月產(chǎn)權(quán)年限50年戶(hù)數(shù)600戶(hù)樓層地上31層、地下2層優(yōu)惠一年免費(fèi)停車(chē)公園雅筑位于本案東北方向，為小體量精裝住宅項(xiàng)目，戶(hù)型范圍57㎡與70㎡兩居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡與143㎡三居。此項(xiàng)目目前已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，不會(huì)對(duì)本案的開(kāi)發(fā)以及未來(lái)銷(xiāo)售形成競(jìng)爭(zhēng)。典型項(xiàng)目-公園雅筑，精裝修，適合投資客以及學(xué)區(qū)房客戶(hù)沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目前周邊可類(lèi)比在售住宅項(xiàng)目?jī)H有沈陽(yáng)萬(wàn)城的公園雅筑以及五礦集團(tuán)旗下的精品住宅五礦萬(wàn)泉公元：公園雅筑目前已進(jìn)入到尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。五礦萬(wàn)泉公元總四棟，一期①、②號(hào)樓2010年12月入市,均價(jià)8500，2010年5月22日位于園區(qū)內(nèi)部景觀較好的③、④號(hào)樓集中入市，主要以公園地產(chǎn)為噱頭，配合優(yōu)質(zhì)的園林設(shè)計(jì)以及會(huì)所配置，實(shí)現(xiàn)其打造舒適型精品住宅的目標(biāo)。但根據(jù)市場(chǎng)的供需狀況考慮，目前在售200套銷(xiāo)售周期半年左右，不會(huì)與萬(wàn)柳塘項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。周邊住宅稀缺短期內(nèi)不存在新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目分析結(jié)論-周邊供應(yīng)稀缺，供需矛盾進(jìn)一步加大沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品逐漸由中小戶(hù)型向大戶(hù)型過(guò)度項(xiàng)目面積范圍（㎡）主力面積區(qū)間（㎡）華府新天地高層30-90高層32-72新華天璽高層45-466高層45-75銀河麗灣高層113-283高層113-253領(lǐng)先國(guó)際高層112-172高層149-156萬(wàn)科柏翠園高層170-260高層170-260保利海上五月花多層90-169多層90-120保利康橋高層90-400高層139-240水晶城多層47-140高層50-130多層80-100高層70-110佳和新城高層65-115高層56-89公園雅筑高層57-142高層56-90五礦萬(wàn)泉公元高層54-139高層75-118沈河區(qū)高端項(xiàng)目云集，尤其近兩年，土地資源的日益短缺，僅有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大多采取高端定位。區(qū)域主力面積集中在45-70㎡和100-130㎡兩個(gè)區(qū)間，滿(mǎn)足投資客和改善型需要。主力戶(hù)型-主要集中在45-70平米和100-130平米之間沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2010年，區(qū)位優(yōu)勢(shì)特別明顯的項(xiàng)目（萬(wàn)科柏翠園、華府新天地等）開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)于其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)上漲趨勢(shì)明顯；目前區(qū)域內(nèi)多以高層為主，高層精裝修一般為13000元/㎡，精裝費(fèi)一般為1500元/㎡；非精裝高層一般為8500元/㎡。清水洋房一般在9000元/㎡。商業(yè)項(xiàng)目一般為15000元/㎡；價(jià)格相對(duì)于09年整體上漲很多，2011年區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供售兩旺的局面。項(xiàng)目起價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）華府新天地高層11500（精裝）高層13000（精裝）高層12600（精裝）新華天璽高層13500（精裝）高層24000（精裝）高層15000（精裝）銀河麗灣高層8000高層30000高層15000領(lǐng)先國(guó)際高層14000高層15000高層14500萬(wàn)科柏翠園高層16000（精裝）高層21000（精裝）高層18000（精裝）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康橋高層13500（精裝）高層18000（精裝）高層15000（精裝）水晶城高層5100高層5500高層5300小高層5000小高層5800小高層5500多層5400多層6000多層5750佳和新城高層5000高層6400高層5800銷(xiāo)售價(jià)格-供應(yīng)縮水、高端產(chǎn)品聚集帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定上漲沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稀少，鎖定區(qū)域的客群多以二手房為目標(biāo)，但二手房多存在社區(qū)老舊、戶(hù)型較差、使用年限長(zhǎng)、居住人群低端生活環(huán)境雜亂、小區(qū)缺乏有效管理維護(hù)等問(wèn)題。周邊區(qū)域新建住宅產(chǎn)品的十分匱乏。二手房交易-二手房市場(chǎng)交易異?；鸨?，沈陽(yáng)熱點(diǎn)投資區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格情況社區(qū)名稱(chēng)價(jià)格區(qū)間（元/㎡）相對(duì)方位大萬(wàn)蓮小區(qū)5400-7631東北明城花園7656-10280科學(xué)家花園4746-5246西北富教小區(qū)7052通天小區(qū)6346-6545益文小區(qū)7312濱河小區(qū)7040華興小區(qū)6176-8200西勒石小區(qū)5517-6729沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告客戶(hù)分析-學(xué)區(qū)房客戶(hù)、投資客和改善型客戶(hù)云集區(qū)域作為沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中；渾南板塊、長(zhǎng)白島板塊等一直在加快對(duì)高端客戶(hù)群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶(hù)會(huì)首先選擇居住距離辦公較近的項(xiàng)目，提高效率，節(jié)約時(shí)間成本。于是針對(duì)客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶(hù)為主，購(gòu)房者主要是2次購(gòu)房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)人群。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總結(jié)-未來(lái)市場(chǎng)幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力巨大周邊商圈云集，房地產(chǎn)項(xiàng)目以商業(yè)寫(xiě)字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目罕有；由于新房量少價(jià)高，二手房成交率居高不下；區(qū)域價(jià)格率高于城市房地產(chǎn)均價(jià)，但相較于一些重點(diǎn)區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價(jià)格仍舊略低，并以實(shí)用為主；區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷、購(gòu)物方便，居住條件優(yōu)越。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷(xiāo)售價(jià)格定位

在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案品牌化效應(yīng)、區(qū)域土地資源的稀缺性及與項(xiàng)目和企業(yè)品牌價(jià)值聯(lián)動(dòng)、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，市容環(huán)境得到明顯改善以及中鐵專(zhuān)業(yè)的資源整合和營(yíng)銷(xiāo)推廣、加強(qiáng)客戶(hù)維護(hù)等一系列增加項(xiàng)目品質(zhì)感和附加值的綜合因素。最終本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)理想均價(jià)建議產(chǎn)品入市的銷(xiāo)售均價(jià)為：

住宅8500元/㎡，商業(yè)15000元/㎡沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目指標(biāo)SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目發(fā)展啟示沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用地性質(zhì)：居住商業(yè)規(guī)劃用地面積：18348.2㎡容積率：≤4.12規(guī)劃總建筑面積：9.36萬(wàn)㎡地上建筑面積：7.56萬(wàn)㎡其中：住宅建筑面積：6.04萬(wàn)㎡網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：1.51萬(wàn)㎡地下建筑面積：1.8萬(wàn)㎡土地使用年限：居住50年商業(yè)40年項(xiàng)目地址：沈河區(qū)萬(wàn)柳塘路44號(hào)占地面積：1.83萬(wàn)㎡萬(wàn)柳塘公園本案現(xiàn)狀單位：沈陽(yáng)市當(dāng)代醫(yī)院新誠(chéng)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)公司新天成汽車(chē)維修公司項(xiàng)目參數(shù)-商業(yè)面積接近1萬(wàn)平米，利于后期銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)利益最大化萬(wàn)柳塘路先農(nóng)壇路沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目周邊環(huán)境-成熟區(qū)位豐富配套便捷生活沈陽(yáng)一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬(wàn)柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽(yáng)行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)----沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽(yáng)城市中心絕版的宜居地塊。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告SWOTSWOT-本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)蘊(yùn)含在項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)；沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商圈路程中街商務(wù)區(qū)1.5公里，3.5分鐘左右五愛(ài)商務(wù)區(qū)1.3公里，3分鐘左右南塔商務(wù)區(qū)2.26公里，5分鐘左右青年大街4.3公里，15分鐘左右三好街商圈4.2公里，15分鐘左右太原街商圈5.7公里，20分鐘左右市府商務(wù)區(qū)4.2公里，13分鐘左右沈陽(yáng)北站4.25公里，15分鐘左右配套建議-緊鄰沈陽(yáng)各大商圈，配套完善，住宅產(chǎn)品日益稀缺，本項(xiàng)目商業(yè)只適合定位成社區(qū)型商業(yè)。中街：目前，沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃，5～10年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的1/3以下。五愛(ài)商圈：以經(jīng)營(yíng)服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營(yíng)有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。中街五愛(ài)沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目前一線城市的學(xué)區(qū)房效應(yīng)表現(xiàn)明顯，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)均價(jià)。一所名校往往能提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值，這是房地產(chǎn)公所周知的發(fā)展規(guī)律。學(xué)校二十七中（省重點(diǎn)高中）育源中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）九十四中（省重點(diǎn)小學(xué)）朝陽(yáng)一校（省重點(diǎn)小學(xué)）大南二校（智能藝術(shù)幼兒園）六零六所幼兒園教育資源-中小學(xué)教育資源豐厚，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告醫(yī)療設(shè)施-優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升引擎醫(yī)療四六三醫(yī)院省友誼醫(yī)院省東方醫(yī)院陸軍總院省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療院所分布周邊，令本案核心價(jià)值力明顯提升，為打造居住型高端社區(qū)奠定基礎(chǔ)。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公園萬(wàn)柳塘公園萬(wàn)泉公園青年公園長(zhǎng)青公園項(xiàng)目西側(cè)緊鄰萬(wàn)柳塘公園，公園占地31萬(wàn)㎡，東側(cè)是萬(wàn)泉公園，目前公園北側(cè)的濱河水系正在清淤治理，后期將成為沈陽(yáng)市一條主要河道，并為區(qū)域內(nèi)居民帶來(lái)一道亮麗的景色。環(huán)境資源-公園環(huán)抱、綠意生活，享受超值公園生活沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生活配套-三大商圈交匯，公園生活盡享都市繁華商圈五愛(ài)商圈（專(zhuān)業(yè)商圈）中街商圈（市級(jí)商圈）南塔商圈（專(zhuān)業(yè)商圈）萬(wàn)泉商圈（社區(qū)商圈）本案周邊三大商圈駁合，功能定位鮮明。生活便利，鬧中取靜。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總結(jié)-本項(xiàng)目地塊位置、周邊資源環(huán)境，十分適合小體量住宅開(kāi)發(fā)本案所在：地塊完整方正，易于規(guī)劃；現(xiàn)狀地上物為醫(yī)院、商戶(hù)，便于拆遷安置；地理位置優(yōu)越，出行便捷；自然資源豐沛，為城市中心不可多得之宜居所在；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目稀少，價(jià)格穩(wěn)定上升；獨(dú)特優(yōu)勢(shì)明顯，學(xué)區(qū)、醫(yī)療資源眾多。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五產(chǎn)品規(guī)劃初步建議規(guī)劃建議產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品定位商業(yè)定位相關(guān)建議沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告規(guī)劃建議-現(xiàn)代簡(jiǎn)約，精致風(fēng)格型唯美社區(qū)結(jié)合區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)狀況，對(duì)本案進(jìn)行組團(tuán)式規(guī)劃，由住宅、商業(yè)、園林景觀組合而成，實(shí)現(xiàn)“結(jié)構(gòu)有序、功能互補(bǔ)、整體優(yōu)化、共建共享”的目的。產(chǎn)品規(guī)劃建議功能建筑形式比例商業(yè)社區(qū)配套服務(wù)臨街底商與裙房≤15%住宅外售板樓≥85%自購(gòu)沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告產(chǎn)品類(lèi)型-小高層或高層板樓，大戶(hù)型一梯兩戶(hù)或小戶(hù)型一梯三戶(hù)產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同人群需要重點(diǎn)打造產(chǎn)品高端品質(zhì)感，迎合市場(chǎng)需求，建議將本案規(guī)劃為高層或小高層的板樓產(chǎn)品。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告戶(hù)型配比建議-滿(mǎn)足內(nèi)部員工需要為前提，設(shè)計(jì)市場(chǎng)接受度高的優(yōu)秀戶(hù)型根據(jù)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目情況，以容積率4.1為前提，考慮目標(biāo)客群需求，建議本案住宅部分設(shè)計(jì)產(chǎn)品為“南北通透板樓產(chǎn)品”。為合理配比戶(hù)型，平層可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”劃分，頂樓通過(guò)復(fù)式形式打造云頂戶(hù)型實(shí)現(xiàn)≥140㎡的大戶(hù)型配置。一居兩居三居四居（頂層）面積50-60㎡80-90㎡110-130㎡≥140㎡自購(gòu)×√√√外售√√√√比例15%40%40%5%沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商業(yè)定位-社區(qū)配套性商業(yè)滿(mǎn)足本小區(qū)和周邊小區(qū)需要由于周邊現(xiàn)有成熟商圈眾多，其中市級(jí)商圈一個(gè)，專(zhuān)業(yè)級(jí)商圈兩個(gè)，能夠?yàn)閰^(qū)域人口提供全面的多層次的生活購(gòu)物機(jī)會(huì)、場(chǎng)所。在我項(xiàng)目的商業(yè)配套上，建議適當(dāng)規(guī)劃小區(qū)級(jí)商業(yè)，如個(gè)別臨街底商以及裙房，為本案居民以及周邊現(xiàn)狀老舊小區(qū)提供簡(jiǎn)單快速的生活需求。建議本案以住宅產(chǎn)品為主、服務(wù)型配套商業(yè)為輔，商業(yè)比例≤15%沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告園林景觀建議-以節(jié)約成本為前提，打造特色多維園林體系立體化園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)加之植被物種多元化選擇，渲染多層次園林效果（≥3層），身入其間，移步易景。利用強(qiáng)調(diào)功能性觀賞性的造型小品，在有限的空間里面添加更多元素。借勢(shì)外圍公園資源，打造“園中之園”、“景中更有景”的高品質(zhì)舒適型社區(qū)、內(nèi)外一體化的居住環(huán)境。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告智能化配置-通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造高端住宅典范，視成本可做加減法沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告初步規(guī)劃方案沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排預(yù)計(jì)今年7月末前理清前期全部審批手續(xù)和法律手續(xù)，并簽訂正式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。今年9月末前爭(zhēng)取完成地塊的拆遷工作和相關(guān)審批手續(xù)，年末前爭(zhēng)取完成±0以下工程施工。2013年6月末工程全部竣工并入住。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為2年。沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告六項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告收入測(cè)算萬(wàn)柳塘路先農(nóng)壇路沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資估算沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)金流量表沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告現(xiàn)金流量分析

從現(xiàn)金流量表可以看出，截至2011年年底，項(xiàng)目需由中鐵九局沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)有限公司與合作方皓翔公司按雙方約定的投資比例（6：4）共同投入29