萬科-江北項(xiàng)目-定位報(bào)告

24三月2024萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告萬科目標(biāo)：領(lǐng)跑者！世聯(lián)理解：跑贏大勢(shì)，現(xiàn)金為王世聯(lián)理解：形象領(lǐng)先！萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：中容積率樓盤項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率24-5號(hào)地塊56059㎡121050㎡，含7000㎡商業(yè)2.540-E號(hào)地塊95239㎡206500㎡，含37000㎡商業(yè)2.5

地塊內(nèi)有部分魚塘、沼澤，無特殊景觀資源，地勢(shì)比較平坦。40-E號(hào)地塊商業(yè)面積超過總建筑面積的15%。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告地塊一分析

價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究.

地塊價(jià)值評(píng)價(jià)——?jiǎng)澐纸M團(tuán)B2B1B4B3B5水塘價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重B1B2B3B4B5進(jìn)入性15%1212121510私密性15%1515101010昭示性20%1010201510景觀的可利用性30%3025152525噪聲影響20%202051010得分100%8782627565價(jià)值排序12534住宅價(jià)值：BLOCK1>BLOCK2>BLOCK4>BLOCK5>BLOCK3組團(tuán)確立原則資源條件容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性地塊西部緊臨學(xué)校，有很好的教育資源，北部緊臨城市道路，噪聲影響較大，東部有一條高壓線穿過基地，對(duì)地塊有一定的影響.萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告24-5地塊四至：有教育配套資源、交通便利、有高壓線橫穿基地,外部景觀資源不足。項(xiàng)目占地面積48420平方米，地塊較方正，利于規(guī)劃；位于兩條干道交匯處，臨路面長(zhǎng)，昭示性較好。地塊集中，三面被道路包圍、受一定噪聲影響；北側(cè)為三環(huán)路，主要車輛為貨車和大型卡車，噪音很大，車速非常快。三環(huán)路周圍主要是批發(fā)和物流市場(chǎng)。也對(duì)規(guī)劃存在一定的影響；三環(huán)路北部有一惠城職校，對(duì)24號(hào)地影響不大。西面為惠臺(tái)中學(xué)北面緊鄰三環(huán)路，噪音較大南面為一排農(nóng)民房東面為規(guī)劃快速路項(xiàng)目周邊照片地塊集中，三面被道路包圍、受一定噪聲影響；東側(cè)有高壓線穿過，也對(duì)規(guī)劃存在一定的影響；西側(cè)為惠臺(tái)中學(xué)初中部，屬于有利的配套資源。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告40-E地塊四至：有醫(yī)療配套資源、交通便利,外部景觀資源不足項(xiàng)目周邊照片南面為三環(huán)路東面批發(fā)和物流市場(chǎng)西面惠城職校旁為惠康醫(yī)院西面為惠城職校項(xiàng)目占地面積82598平方米，地塊較方正，利于規(guī)劃；位于兩條干道交匯處，臨路面長(zhǎng)，昭示性較好。地塊集中，三面被道路包圍、受一定噪聲影響；南側(cè)為三環(huán)路，主要車輛為貨車和大型卡車，噪音很大，車速非?？?。三環(huán)路周圍主要是批發(fā)和物流市場(chǎng)。也對(duì)規(guī)劃存在一定的影響；臨地塊西側(cè)有一惠城職校，對(duì)本地塊有一定噪音影響。地塊集中，三面被道路包圍、受一定噪聲影響。西側(cè)為惠康醫(yī)院，屬于有利的配套資源。北面為一排農(nóng)民房萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告地塊二分析

價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究.

地塊價(jià)值評(píng)價(jià)——?jiǎng)澐纸M團(tuán)價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重B1B2B3B4B5進(jìn)入性15%1212101512私密性15%1012151210昭示性20%2015101515景觀的可利用性30%1520252222噪聲影響20%51520810得分100%6274807269價(jià)值排序52134住宅價(jià)值：BLOCK3>BLOCK2>BLOCK4>BLOCK5>BLOCK1組團(tuán)確立原則資源條件容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性地塊西部靠近醫(yī)院，有很好的醫(yī)療資源，東南緊臨城市道路，噪聲影響較大，東部有一條高壓線穿過基地，對(duì)地塊有一定的影響,基地內(nèi)有一處水塘可局部保留作為景觀資源。B2B4B5B1B3水塘萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告影響江北未來發(fā)展的因素：江北產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：主要指現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展速度；江北過江交通的改善：目前為止過江交通無重大改善，會(huì)影響片區(qū)的發(fā)展速度，江北無產(chǎn)業(yè)吸引人過江，在一定程度上會(huì)阻礙老城區(qū)的人走進(jìn)江北；江北的配套的齊備：江北目前缺乏教育、醫(yī)院等城市配套?；葜菔薪敝行膮^(qū)詳細(xì)規(guī)劃總平面圖（調(diào)整）新規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容：江北中心區(qū)縱向發(fā)展地塊編號(hào)地塊名稱用地性質(zhì)計(jì)算用地面積總建筑面積容積率建筑密度限高7麗日超高層辦公用地10825877688.0135.22160818號(hào)小區(qū)江北電信局南部商業(yè)辦公用地商業(yè)、辦公5299290005.54510018號(hào)小區(qū)07號(hào)地塊商業(yè)用地21480853743.0483018號(hào)小區(qū)08號(hào)地塊廣場(chǎng)用地1032018號(hào)小區(qū)09號(hào)地塊辦公用地103601046008.683215018號(hào)小區(qū)10號(hào)地塊商住用地16180651743.1438.5609德威大廈商業(yè)、辦公16060676957.5840.510011變電站市政公用設(shè)施用地531214預(yù)留公建用地公共設(shè)施用地8465634887.52310016全民健身中心體育用地9591218預(yù)留公建用地公共設(shè)施用地16350327002.0305019華貿(mào)中心商業(yè)、辦公、居住1210264700003.93415020TCL總部大樓辦公用地313861726895.53522盈通投資有限公司酒店、商業(yè)413861450003.5601502510號(hào)區(qū)商業(yè)居住用地居住、商業(yè)金融1095435477155.03515010號(hào)區(qū)廣場(chǎng)用地廣場(chǎng)用地37407279號(hào)區(qū)村民安置用地居住用地526611542272.9233809號(hào)區(qū)南部規(guī)劃居住用地居住用地839002013602.42560城市發(fā)展：軸向生長(zhǎng)+居住中心，距市政府10分鐘車程。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告本項(xiàng)目周遍主要交通要道有三環(huán)路、205國(guó)道、惠州大道、文華一路。其中三環(huán)路往西直接可通往廣州、博羅。往東可通往東莞、大亞灣、深圳、汕頭。項(xiàng)目西邊的惠州大道可直接通往市區(qū)，交通極為便利。往廣州、博羅東莞、大亞灣、深圳、汕頭項(xiàng)目用地三環(huán)路三環(huán)路金石一路金石一路京九鐵路京九鐵路惠州大道惠州大道205國(guó)道205國(guó)道金石二路金石二路交通分析：道路交通十分便利，臨快速干道，但公共交通不方便。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告本地塊周遍道路狀況十分優(yōu)越，大多數(shù)道路都是雙向6車道。路面狀況良好，十分適合私有車輛行使三環(huán)路雙向6車道平均每分鐘通過8輛車左右205國(guó)道雙向6車道平均每分鐘通過5輛車惠州大道雙向8車道平均每分鐘通過40輛車金石一路雙向6車道平均每分鐘通過4.8輛車交通分析：道路交通十分便利，臨快速干道，但公共交通不方便。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目地塊所在地15324678912111013 京九鐵路 金石二路 金石一路 205國(guó)道 三環(huán)路 惠州大道 文昌二路 三新南路 云山西路 合生大橋 惠州大橋 東江大橋 中興大橋12345678910111213交通分析：道路交通十分便利，臨快速干道，但公共交通不方便。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告三環(huán)路雙向6車道平均每分鐘通過8輛車左右。道路狀況良好屬于二級(jí)公路。位于本項(xiàng)目地塊的東面205國(guó)道與三環(huán)路匯集處丁字路口有紅綠燈。其中205國(guó)道為雙向6車道平均每分鐘通過5輛車，車輛較少，路況十分理想。205國(guó)道205國(guó)道、三環(huán)路匯集口三環(huán)路廣州、博羅方向三環(huán)路205國(guó)道交通分析：道路交通十分便利，臨快速干道，但公共交通不方便。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠州大道雙向8車道平均每分鐘通過40輛車。由北向南車流較大，每分鐘可達(dá)27.5輛車；由南向北方向車流較小每分鐘通過12.5輛車。路面、好較適合高速通行。三環(huán)路與惠州大道交匯處有匝道可下惠州大道。金石一路、金石二路車流很少，都為雙向6車道平均每分鐘通過4.8輛車，路礦很好。惠州大道金石二路金石一路金石二路三環(huán)匝道惠州大道金石一路三環(huán)路交通分析：道路交通十分便利，臨快速干道，但公共交通不方便。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告旺升學(xué)校：小學(xué)六個(gè)年級(jí)，每個(gè)年級(jí)50余人，小學(xué)約300余人；初中九個(gè)班，每班約50人，共計(jì)450人左右，老師每班約配備3名；小學(xué)和初中共計(jì)約800人。惠臺(tái)學(xué)校：學(xué)校占地面積43970平方米，建筑面積20000多平方米，設(shè)36個(gè)教學(xué)班，今年只招七年級(jí)新生。學(xué)校教學(xué)區(qū)、辦公區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)布局合理，教學(xué)設(shè)施設(shè)備一流，電腦室、綜合電教室、圖書室、舞蹈室、音樂室、美術(shù)室、手工制作室、實(shí)驗(yàn)室等功能室一應(yīng)俱全，體育館、籃球場(chǎng)、排球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、游泳池、200m標(biāo)準(zhǔn)塑膠跑道等體育設(shè)施完善惠城職校：占地面積6.5萬平方米，設(shè)有中專部和大專部，目前有中職在校生2000余人，34個(gè)班級(jí)。2007年秋季招生預(yù)計(jì)1100人。全日制中專學(xué)歷專業(yè)有：石油化工、網(wǎng)絡(luò)工程、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、電子技術(shù)應(yīng)用、汽車應(yīng)用與維修、會(huì)計(jì)電算化、幼兒師范教育。大專部3個(gè)專業(yè)：計(jì)算機(jī)應(yīng)用、會(huì)計(jì)、學(xué)前教育、石油化工旺升學(xué)?；菖_(tái)學(xué)?；莩锹毿Ｋ毙W(xué)惠州一小金裕小學(xué)黃岡中學(xué)惠州商院機(jī)關(guān)幼兒園旺升學(xué)校惠城職?；菖_(tái)學(xué)校教育分析：中小學(xué)基本教育體系完善，項(xiàng)目西南角有兩所中小學(xué)，惠城職校、惠臺(tái)學(xué)校教學(xué)實(shí)力比較強(qiáng)。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告醫(yī)療配套：周邊共有五所醫(yī)院，其中距項(xiàng)目最近的惠臺(tái)醫(yī)院與外科醫(yī)院規(guī)模與實(shí)力在惠州皆名列前茅萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告亞太市場(chǎng)商業(yè)配套：商業(yè)生活配套較少且檔次低，主要集中在西南方距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告市政設(shè)施：臨近交警管理大隊(duì)、工商行政管理與江北公安大隊(duì)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目屬性：CBD輻射區(qū)域中容積率樓盤關(guān)鍵詞：10分鐘/離CBD核心區(qū)域10分鐘車程2.5/中容積率32萬/兩塊地總建面達(dá)32萬平方米萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告一、政策環(huán)境：建設(shè)部頒布9070政策在惠州沒得到嚴(yán)格執(zhí)行

9070政策詳解：《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))中關(guān)于“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”規(guī)定。項(xiàng)目名稱主力戶型戶型配比鵬基萬林湖四房180-220m2臺(tái)地別墅：25%；雙拼別墅：3%；情景洋房：72%瑞亨項(xiàng)目三房：119m2——城市原筑三房140-190m2三房：44.7%；四房：45.4%；疊拼：6.1%；別墅：3.8%；雅居樂白鷺湖四房218m2獨(dú)棟別墅：77%；雙拼別墅：2%；四聯(lián)排：21%；（一期）未嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目：數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告一、政策環(huán)境：早期政策對(duì)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎無影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。時(shí)間施工面積（萬m2)銷售面積（萬m2)市場(chǎng)均價(jià)(元/m2)2005年133.80149.4025422006年173.02254.712976數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)年鑒05年年初住房上調(diào)按揭利率“舊八條”開征土地增值稅《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開始實(shí)施七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中05年年底六大舉措調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房?jī)r(jià)擬定4月1日起征收3%契稅政府金融6部門合力，8招調(diào)控深圳房?jī)r(jià)國(guó)六條出臺(tái)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣多少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用新版售房合同<深圳住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010>07年年初國(guó)稅總局通知從2月份起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算資料來源：世聯(lián)研究05-06年國(guó)家調(diào)控主要手段：土地政策、行政管理以及對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行硬性限制惠州05、06房地產(chǎn)情況：萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告一、政策環(huán)境：將加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，政府計(jì)劃在“十一五”期間準(zhǔn)備建起一萬套經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)是具備一定剛性需求的，總體發(fā)展趨勢(shì)是向上的。政府計(jì)劃在土地收入當(dāng)中拿出其中5%建經(jīng)濟(jì)適用房，其次，在和開發(fā)商合作的樓盤當(dāng)中10%的土地建經(jīng)濟(jì)適用房，90%建好后，政府通過回購(gòu)后給老百姓。去年年底到今年，政府已經(jīng)建好了1500套。江北將建3500套經(jīng)濟(jì)適用房8月7日，十屆23次市政府常務(wù)會(huì)議原則同意江北片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房建設(shè)方案，我市將在江北45號(hào)小區(qū)新建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等約4500～5000套，面向市區(qū)中低收入家庭和機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部職工配售配租。該項(xiàng)目選址擬定江北45號(hào)小區(qū)，即金澤國(guó)際物流園西側(cè)正對(duì)面，占地約20萬平方米，建設(shè)住宅約4500套～5000套，同時(shí)配套小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等附屬設(shè)施。項(xiàng)目總投入約7億元，預(yù)計(jì)今年12月初開工；首期約1500套于2009年元旦竣工，其余2010年元旦竣工。項(xiàng)目中預(yù)計(jì)建經(jīng)濟(jì)適用住房3500套，面積60～80平方米，戶型為二房一廳和三房一廳，擬以三房一廳為主；廉租住房面積40～60平方米，均為二房一廳，面向惠城區(qū)范圍“雙特困戶”（收入水平、住房面積均在政府保障線以下的家庭）配租。二者裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通裝修。數(shù)據(jù)來源：南方都市報(bào)、東江時(shí)報(bào)、惠州日?qǐng)?bào)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項(xiàng)重點(diǎn)“規(guī)范”。一、政策環(huán)境：近期出臺(tái)政策在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大行政管理監(jiān)管力度，落實(shí)第一輪調(diào)控內(nèi)容，大力規(guī)范市場(chǎng)行為1月2月3月4月5月6月7月8月2007.1.16國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2007.3.16十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過。全市所有一手在售樓盤6月30日前完成商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明碼標(biāo)價(jià)工作2007.3.72007.1.222007.1.5從2007年1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)從2007年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007.2.162007.3.22從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。2007.4.5從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2007.4.292007.7.10境外個(gè)人、港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購(gòu)買一套用于自住的商品房（住宅類）未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部登記、辦理VIP卡認(rèn)購(gòu)書使用全市統(tǒng)一示范文本嚴(yán)禁“炒賣樓花”；商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。“認(rèn)購(gòu)書”、“房地產(chǎn)買賣合同”，應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，不得使用手寫文本。嚴(yán)禁“炒賣樓花”。從事二手商品房銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快完成二手商品房明碼標(biāo)價(jià)工作。2007.7.13自2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。2007.7.21從2007年8月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007.8.152007.8.222007.7深圳房貸緊縮政策第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍2007.92007年9月最新調(diào)控明顯加大金融政策調(diào)控力度，多次加息，同時(shí)影響消費(fèi)能力與企業(yè)融資成本2007.12.52007年12月5日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》9月萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告一、政策環(huán)境：受近期出臺(tái)政策的影響，成交量有一定下滑，市場(chǎng)均價(jià)有所回落。商品房成交量對(duì)政策的敏感性比商品房?jī)r(jià)格對(duì)政策的敏感性更明顯。“9.27”政策出臺(tái)后，10月份惠州市商品房銷售面積與9月份持平，11月份惠州市商品房銷售面積比10月份下降了30%；同時(shí)10月份惠州市商品房銷售均價(jià)為4764元/平米，比9月份上漲了8%，但由于11月份商品房成交量明顯下滑，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格下調(diào)，表現(xiàn)為11月份惠州市商品房銷售均價(jià)比10月份下降了12%。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告一、政策環(huán)境：受近期出臺(tái)政策的影響，成交量有一定下滑，市場(chǎng)均價(jià)有所回落，客戶觀望情緒明顯，開盤銷售率有下降趨勢(shì)。新政后近期開盤情況：數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái)開盤時(shí)間樓盤名稱所屬區(qū)域開盤銷售率以投資客為主的樓盤2007.8.26惠州奧林匹克花園（第六批房號(hào)）江北54%2007.9.23頤景明珠第1批房號(hào)（頤景花園3期）惠城48%2007.9.23欣欣家園第二批房號(hào)陳江仲愷40%2007.9.23美岸棲庭銀湖閣大亞灣93.38%2007.10.14美岸棲庭龍華閣大亞灣50.38%2007.11.3山水江南上排59.2%2007.11.11東江灣惠城45%2007.11.25中天彩虹城大亞灣63%以自住客為主的樓盤2007.9.22華軒·紫韻臺(tái)第1批房號(hào)（華軒居2期）下角95.5%2007.10.12城市原筑惠城60%2007.10.12德州城大亞灣90%2007.10.28山水華府（情景洋房）金山湖100%2007.11.3光耀·荷蘭水鄉(xiāng)三期二組團(tuán)B棟東平139%2007.11.8雅居樂-白鷺湖小金口53%2007.11.18水云居惠城54.3%2007.11.25鵬基萬林湖惠城6.25%萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告二、惠州整體市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型近年GDP增長(zhǎng)率始終保持在10%以上，且有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。2006年惠州人均GDP24140元（折合$3127），房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存、改善需求兼有，城市規(guī)模將逐步變大。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告——數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)世聯(lián)資源信息網(wǎng)城市惠州東莞中山珠海江門肇慶投資額53.878.87650.718.717.22007年1-6月珠三角房地產(chǎn)投資額惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售金額的增長(zhǎng)分別為：104.8％、90.6％、133.4％，這三項(xiàng)指標(biāo)的增幅均居九市首位；房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，同進(jìn)也進(jìn)一步加快了城市化的進(jìn)程。2007.9月份珠三角各城市價(jià)格城市深圳廣州珠海佛山東莞惠州中山肇慶江門均價(jià)13178774256164257488736463445＜3000惠州市歷年商品房?jī)r(jià)格二、惠州整體市場(chǎng)：從投資額指標(biāo)看，惠州成為珠三角地區(qū)新一輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)與珠三角各大城市價(jià)格相比仍存在價(jià)格洼地。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型一期推售量推售時(shí)間（預(yù)測(cè)0鼎峰項(xiàng)目27萬67.5萬——預(yù)計(jì)10萬08年10月盈超項(xiàng)目3萬7.4萬——預(yù)計(jì)4萬08年底中頤項(xiàng)目7.8萬33萬——預(yù)計(jì)10萬08年底萬科項(xiàng)目25.3萬32.8萬-------預(yù)計(jì)12萬08年下半年雙城國(guó)際5.6萬28.4萬-------預(yù)計(jì)6萬08年中合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年初奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬08年初東南項(xiàng)目1萬2萬——預(yù)計(jì)2萬08年底TCL陳江項(xiàng)目8萬約12萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)6萬08年10月珠光項(xiàng)目10萬20萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年6月世紀(jì)東方城8.7萬26萬獨(dú)立、聯(lián)排別墅、洋房、小高層8.7萬07年10月TCL金山湖項(xiàng)目6.5萬15萬預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)7萬08年底東江學(xué)府90萬160萬高層、小高層——07年12月領(lǐng)墅12萬23萬高層8.5萬08年5月南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計(jì)6萬08年初白鷺湖60萬80萬獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)10萬（08年）)08年中旬鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺(tái)地別墅8萬（明年）08年中旬瑞亨項(xiàng)目10萬20萬預(yù)計(jì)洋房、小高層預(yù)計(jì)10萬08年10月湯普項(xiàng)目80萬155萬預(yù)計(jì)別墅、高層、小高層預(yù)計(jì)10萬09年潤(rùn)園30萬21.7萬獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層預(yù)計(jì)8萬（二期）08年中旬荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（四期）08年9月東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）08年9月山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）08年8月江北片區(qū)金山湖片區(qū)二、惠州整體市場(chǎng)：惠城區(qū)在未來2年內(nèi)中高端住宅推出量約450萬m2，2008年惠城預(yù)計(jì)推售面積達(dá)到170萬m2

。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告奧林匹克花園水云居盧浮公館帝景灣碧水灣東江灣城市原筑湖畔新城萬林湖東方威尼斯荷蘭水鄉(xiāng)東江新城合生國(guó)際新城湯普項(xiàng)目金城花園領(lǐng)墅金山湖一號(hào)美地花園城南山詩意新時(shí)代花園城市廣場(chǎng)世紀(jì)東方城二、惠州整體市場(chǎng)：房地產(chǎn)格局“南北爭(zhēng)霸”，北部大盤將出現(xiàn)在三環(huán)路附近，南部大盤將在金山湖附近。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目名稱戶型陽臺(tái)花園飄窗衣帽間多功能房書房工人房水云居3*2*2（135㎡)雙露臺(tái)

入戶花園落地大飄窗√——————4*2*2(149㎡）陽臺(tái)、露臺(tái)入戶花園、戶內(nèi)花園落地大飄窗√√————盧浮公館3*2*2（140㎡)雙陽臺(tái)——√————書院——4*2*2（189㎡)雙陽臺(tái)入戶花園√————書院、書房——TCL嘉園3*2*2（131㎡)雙陽臺(tái)入戶花園落地飄窗——————√4*2*2（162㎡)雙陽臺(tái)入戶花園落地飄窗————————領(lǐng)墅（情景洋房）3*2*2（83、89㎡)雙陽臺(tái)——√————————二、惠州整體市場(chǎng)：暢銷戶型產(chǎn)品分析。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目名稱戶型客廳主臥主衛(wèi)廚房生活陽臺(tái)景觀陽臺(tái)入戶花園水云居3*2*2（135㎡)4.2*4.13.5*4.13.0*1.82.5*3.023.5*1.486.5*1.74.1*3.54*2*2(149㎡）4.8*4.53.6*3.33.1*1.92.25*3.1——5.8*1.53.7*3.5盧浮公館3*2*2（140㎡)4.15*5.33.8*4.12.4*3.03.1*2.05.85*1.854.15*1.8——4*2*2（189㎡)4.95*6.73.9*4.12.6*3.12.4*3.53.1*2.44.95*1.84.45*2.25TCL嘉園3*2*2（131㎡)4.5*3.64.2*3.82.1*3.62.4*3.23.2*2.14.5*1.83.7*2.44*2*2（162㎡)4.8*3.94.5*3.92.7*3.03.0*1.51.5*1.03.3*1.84.9*5.4領(lǐng)墅（情景洋房）3*2*2（89㎡)6.6*3.94.25*3.151.65*2.653.13*2.32.3*3.593.9*2.0——空間尺度：開間X進(jìn)深（單位：m）二、惠州整體市場(chǎng)：暢銷戶型產(chǎn)品分析。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠州整體市場(chǎng)判研：惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。9月份以前，供應(yīng)量與銷售量都成上升的趨勢(shì)。9月后，受宏觀政策影響，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量迅速下降，市場(chǎng)均價(jià)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)08年，客戶觀望情緒還將延續(xù)，市場(chǎng)環(huán)境依然嚴(yán)峻。市場(chǎng)判研對(duì)項(xiàng)目的啟示：需要打造具有持續(xù)快速變現(xiàn)能力的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)熱銷，跑贏大勢(shì)！萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告物業(yè)分布：江北居家住宅主要集中在濱江地帶，少量在惠州大道沿線麗日百合金裕·碧水灣嘉和名苑TCL雅園盧浮公館水云居奧林匹克花園合生·帝景灣城市綠興花園佳磊華麗大廈東江灣瑞嘉公寓凱賓斯基峰璟國(guó)際雙子星寫字樓住宅金寶江畔花園城市時(shí)代城市花園萬科地產(chǎn)鼎峰地產(chǎn)中頤地產(chǎn)盈超地產(chǎn)東南地產(chǎn)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告物業(yè)類型：小高層/高層為主，總體來看以舒適型產(chǎn)品為主項(xiàng)目名稱占地（m2)總建筑面積（m2)物業(yè)類型主力戶型佳磊華麗大廈200053930高層三房：107-128m2東江灣440045000高層一房：44-64m2瑞嘉大廈557436037高層單身公寓：30-47m2盧浮公館2400066000小高層三房：117-144m2水云居2900078000小高層四房：149m2麗日百合30000128000小高層三房：126-151m2金裕碧水灣170000390000小高層四房：150m2合生帝景灣200000400000小高層四房：145m2；五房：212m2奧林匹克花園9100001270000別墅聯(lián)排：186-277m2高層小高層別墅05010013.4萬m2106.2萬m2127萬m2建筑面積物業(yè)類型萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告樓盤銷售期間銷售均價(jià)（元/m2)銷售率月均銷售量麗日百合家園2005年至2007年9月最高達(dá)到5600100%30套/月東江灣2007年11月11日開盤至今550050%15-20套/月瑞嘉大廈（公寓）2007年8月5日開盤至今6000100%90套/月佳磊華麗大廈2007年9月1日開盤至今500080%35套/月水云居2007年11月18日開盤至今530060%35套/月盧浮公館2007年7月15日開盤至今530080%35套/月金裕碧水灣三期預(yù)計(jì)2007年12月預(yù)計(jì)8000--未售合生帝景灣三期二團(tuán)2007年12月25日均價(jià)9000左右75%10套/月奧林匹克花園一期七批2007年10月1日開盤至今年1000070%5套/月銷售情況：開盤銷售率較高，但銷售速度不理想萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告價(jià)格策略：平價(jià)、平開高走兩種策略在近期被廣泛應(yīng)用策略樓盤開盤均價(jià)（元）現(xiàn)均價(jià)（元）平價(jià)策略東江灣55005500水云居53005300平開高走佳磊華麗大廈45005200盧浮公館48005300奧林匹克花園650010000高開高走帝景灣60009000萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告物業(yè)規(guī)模：江北市場(chǎng)已形成三級(jí)梯隊(duì)規(guī)模樓盤占地（平方米）建面（平方米）占地1萬平米以下佳磊華麗大廈200053930東江灣440045000瑞嘉大廈557436037占地10萬平米以下盧浮公館2400066000水云居2900078000麗日百合30000128000占地10萬平米以上金裕碧水灣170000390000合生帝景灣200000400000奧林匹克花園9100001270000萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告交付時(shí)間：在售項(xiàng)目入伙時(shí)間主要集中在2007-2008年交付時(shí)間樓盤具體時(shí)間2006年麗日百合2006年10月30日金裕碧水灣二期2007年6月奧林匹克花園一期一部分2007年11月3日入伙；2007年12月30日入伙2007年TCL雅園2007年7月2008年金裕碧水灣三期預(yù)計(jì)2008年底盧浮公館2008年5月份水云居2008年8月份合生帝景灣三期預(yù)計(jì)2008年底奧林匹克花園一期一部分2008年5月30日入伙萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告戶型比例：三房、四房成為江北市場(chǎng)的主力戶型兩房（套數(shù)）三房（套數(shù)）四房（套數(shù)）五房（套數(shù)）六房（套數(shù)）復(fù)式（套數(shù)）金裕碧水灣二期----116------麗日百合6260672----14盧浮公館--1393820--水云居--3916443--30合生帝景灣二期--136--80204--總計(jì)6292039014320444比例3.5%52.18%22.12%8.1%11.57%2.5%萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告160萬140萬120萬100萬80萬60萬40萬100120150140總價(jià)面積（平米）4房3房戶型樓盤面積（m2)總價(jià)(萬）三房

水云居13069合生帝景灣145131TCL雅園91-10541-55麗日百合家園126-15169-83佳磊華麗大廈107-12853-64盧浮公館117-14462-76四房金裕碧水灣150120合生帝景灣145140水云居150803房3房面積總價(jià)關(guān)系：三房117-144，總價(jià)在62-76萬之間；四房145-150之間，總價(jià)在80-140萬之間萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告產(chǎn)品品質(zhì)、特色：入戶花園+雙陽臺(tái)的設(shè)計(jì)日漸成為一種主流--歐式皇家風(fēng)情園林尊貴典雅，氣派非凡入戶花園雙陽臺(tái)帝景灣外墻采用米灰色瓷磚配以銀灰色鋁合金框料、綠色透明玻璃東南亞風(fēng)情水景園林沉穩(wěn)挺拔，色彩穩(wěn)重，尊貴品質(zhì)入戶花園三露臺(tái)水云居普通材質(zhì)法式風(fēng)情園林品質(zhì)感較低入戶花園雙陽臺(tái)盧浮公館中空鍍膜玻璃、堅(jiān)美鋁材、材質(zhì)高檔主入口園林，儀式感強(qiáng)品質(zhì)感強(qiáng)，建筑高檔入戶花園雙陽臺(tái)麗日百合普通材質(zhì)超大景觀園林普通建筑入戶花園雙陽臺(tái)金裕碧水灣入戶花園陽臺(tái)材料園林建筑主力戶型項(xiàng)目凸窗凸窗倒凸窗轉(zhuǎn)角倒凸窗轉(zhuǎn)角圓弧倒凸窗倒凸窗凸窗凸窗凸窗轉(zhuǎn)角圓弧倒凸窗圓弧倒凸窗凸窗萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代VS歐式立面風(fēng)格樓盤名稱圖片--金裕碧水灣簡(jiǎn)約歐式麗日百合萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告立面風(fēng)格樓盤名稱圖片欣賞簡(jiǎn)約現(xiàn)代水云居歐式風(fēng)格（普羅旺斯）盧浮公館歐式風(fēng)格合生帝景灣立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代VS歐式萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告占地：29755m2建筑面積：95901.3m2產(chǎn)品類型：小高層、復(fù)式公寓、寫字樓主力產(chǎn)品：149.5㎡四房總套數(shù)：356套配套：內(nèi)部：臨街商業(yè)、泳池、會(huì)所；外部：共享江北CBD所有配套個(gè)盤分析——水云居9月新政出臺(tái)后開盤，在客戶量嚴(yán)重不足的情況下開盤，創(chuàng)造了開盤銷售率達(dá)68%的淡市佳績(jī)?？蛻羧阂彩且员镜乜?、自住客為主。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告分期推出時(shí)間推售套數(shù)主力戶型價(jià)格（元/m2)一期第一批2007年11月18日276套149.5㎡四房開盤均價(jià)：5300一期第二批2007年11月26日（自然發(fā)售）80套149.5㎡四房5300客戶組成：惠州本地自住客戶占95%，看中片區(qū)未來價(jià)值、景觀及項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)。銷售表現(xiàn)：即使購(gòu)買客戶為市政府處級(jí)、局級(jí)以上高級(jí)公務(wù)員，總價(jià)70萬以上的戶型銷售難度很大。個(gè)盤分析——水云居萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠州本地客戶占78%，深圳客戶占8%，僅有個(gè)別客戶籍貫為江西、湖南、香港等其他省份，隨著項(xiàng)目知名度的提升，其他省份成交客戶數(shù)量會(huì)逐漸增加。

來惠5年以上的客戶比例占到了52%，這部分客戶大部分是惠州本地人，來惠年限長(zhǎng)，財(cái)富積累時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，是主要的購(gòu)買群體。水云居成交客戶分析：78%為惠州本地客戶。個(gè)盤分析——水云居萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告成交客戶單位性質(zhì)仍以私營(yíng)企業(yè)為主，占到33%的比例；其次，事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，合占41%，說明私營(yíng)業(yè)主和政府公務(wù)員是主要的購(gòu)買群。行政、貿(mào)易、金融、證券及相關(guān)行業(yè)所占比重接近50%，行業(yè)集中度比較高。水云居成交客戶分析：私企業(yè)主和公務(wù)員是主力購(gòu)買群，主要集中于行政、貿(mào)易、金融、證券等行業(yè)。個(gè)盤分析——水云居萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告主臥1主臥2衣帽間露臺(tái)入戶花園大露臺(tái)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：135㎡衣帽間入戶花園大露臺(tái)戶內(nèi)花園生活陽臺(tái)主臥多功能房四房?jī)蓮d兩衛(wèi)：149㎡個(gè)盤分析——水云居客戶認(rèn)同點(diǎn)：贈(zèng)送面積多，通透、戶內(nèi)花園實(shí)用萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告麗日百合成交客戶分析：深圳客戶占36%，年齡集中在31-45歲。來自惠城和深圳客戶相當(dāng)，大部分來自惠州、深圳周邊地區(qū)，來自這2處地方的客戶占82%31-35歲年齡段占33%，31-45歲超過七成，成為客戶主體萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告麗日百合客戶分析：私營(yíng)企業(yè)和行政事業(yè)單位是置業(yè)者的主要行業(yè)，私企業(yè)主及企業(yè)高層比例為55%；學(xué)歷較高，私家車擁有率達(dá)到73%。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告占地：23.58萬平米建筑面積：41.56萬平米產(chǎn)品類型：9/12/18/19層的小高層、高層主力產(chǎn)品：總套數(shù)：912套配套：醫(yī)療保健、商業(yè)配套、生活配套、江岸廣場(chǎng)、文化娛樂等

一、二期銷售很好，但是三期二組團(tuán)推出時(shí)間是在新政影響之下，三期二組團(tuán)是臨江住宅，規(guī)劃以三房為主，預(yù)計(jì)08年初推出個(gè)盤分析——帝景灣萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告客戶組成：戶型戶型面積（平方米）套數(shù)（套）比例一期4房2廳2衛(wèi)1706624%4房2廳3衛(wèi)2104817%4房2廳3衛(wèi)19616259%二期3房2廳2衛(wèi)14513632%5房2廳2衛(wèi)2128019%6房2廳3衛(wèi)26020449%三期3房2廳2衛(wèi)14513645%5房2廳2衛(wèi)2128055%通過細(xì)部處理、高大的穹頂以及純正歐式建筑符號(hào)，給人強(qiáng)烈的視覺沖擊，展現(xiàn)尊貴輝煌的建筑形象?？蛻艚M成：二期客戶中惠州和深圳各占一半，其中大部分是私企業(yè)主營(yíng)銷活動(dòng)：開盤當(dāng)天舉辦“帝景灣創(chuàng)建惠州和諧人居模式圓桌論壇”；持續(xù)報(bào)廣的推廣；形象墻的包裝；個(gè)盤分析——帝景灣萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告占地：約17萬萬平米建筑面積：約40萬平米產(chǎn)品類型：多層、小高層主力產(chǎn)品：中大面積四房、五房三期總套數(shù)：約330套配套：體育中心、圖書館、博物館、青少年宮、人民廣場(chǎng)、麗日購(gòu)物廣場(chǎng)江北分店等客戶構(gòu)成：公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、生意人為主，深圳客戶較少。營(yíng)銷活動(dòng)：小業(yè)主、上門客戶小活動(dòng)；樓體的包裝；一期二期三期個(gè)盤分析——碧水灣萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告戶型面積（平米）套數(shù)（套）比例3房2廳137.79-142.58268%4房2廳153.05-174.652824%復(fù)式251.94-305.45108%碧水灣3期三景園（第一批單位A、B棟）：個(gè)盤分析——碧水灣萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告占地：85萬平米建筑面積：127萬平米產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、小高層、洋房主力產(chǎn)品：四房三廳配套：中體倍力健身俱樂部、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、中奧國(guó)際酒店、商業(yè)街等建筑面積戶型客戶群體物業(yè)費(fèi)奧園一期約27萬聯(lián)排別墅500多套，另有4棟小高層?xùn)|莞、廣州、深圳客戶占70%、本地客戶30%2.9元/平米2007年8月26日，奧園五批組團(tuán)開盤，52套別墅由十棟四聯(lián)排，兩棟六連排組成。主力戶型為C21四房三廳四衛(wèi)占70%，當(dāng)天多數(shù)為深圳和香港客戶，只有少數(shù)的惠州本地客戶，年齡多在40歲左右。當(dāng)天開盤銷售率位54%。大一期二期三期個(gè)盤分析——奧林匹克花園萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告分期分批推出時(shí)間產(chǎn)品類型推售套數(shù)一期第一批2006.12.02合院別墅95套第二批2006.12.20合院別墅40套第三批2007.2.19聯(lián)排別墅53套第四批2007.5.27————第五批2007.6.30聯(lián)排別墅51套第六批2007.8.27排院別墅52套客戶組成：絕大多數(shù)為深圳、香港客，少量惠州本地客營(yíng)銷活動(dòng)：報(bào)廣的持續(xù)推廣；舉辦“惠州旅游（深圳）推介會(huì)暨展廳揭牌儀式”；舉辦“圣誕親子嘉年華”；個(gè)盤分析——奧林匹克花園萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北市場(chǎng)判研：江北是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)由濱江帶、CBD區(qū)域向縱深發(fā)展。江北市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品偏豪宅化，二房產(chǎn)品供應(yīng)量少，三房主流面積在117-144，總價(jià)在62-76萬之間；四房145-150之間。而總價(jià)在70萬以上的單位銷售難度很大。受宏觀政策影響，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量也出現(xiàn)較大幅度萎縮，新推樓盤都走平價(jià)路線。預(yù)計(jì)08年，客戶觀望情緒還將延續(xù)，江北住宅市場(chǎng)均價(jià)很難再創(chuàng)新高。市場(chǎng)判研對(duì)項(xiàng)目的啟示：適度控制戶型面積，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，控制總價(jià)！萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告未來競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況：08年惠城預(yù)計(jì)推售面積達(dá)到170萬m2項(xiàng)目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型一期推售量推售時(shí)間（預(yù)計(jì)）湯普項(xiàng)目80萬155萬預(yù)計(jì)別墅、高層、小高層預(yù)計(jì)10萬09年瑞亨項(xiàng)目10萬20萬預(yù)計(jì)洋房、小高層預(yù)計(jì)10萬08年10月鼎峰項(xiàng)目27萬67.5萬——預(yù)計(jì)10萬08年10月盈超項(xiàng)目3萬7.4萬——預(yù)計(jì)4萬08年底中頤項(xiàng)目7.8萬33萬——預(yù)計(jì)10萬08年底東南項(xiàng)目1萬2萬——預(yù)計(jì)2萬08年底TCL陳江項(xiàng)目8萬約12萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)6萬08年10月TCL金山湖項(xiàng)目6.5萬15萬預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)7萬08年底珠光項(xiàng)目10萬20萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年6月世紀(jì)東方城8.7萬26萬獨(dú)立、聯(lián)排別墅、洋房、小高層8.7萬07年10月東江學(xué)府90萬160萬高層、小高層——07年12月領(lǐng)墅12萬23萬高層8.5萬08年5月南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計(jì)6萬08年初白鷺湖60萬80萬獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)10萬（08年）)08年中旬鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺(tái)地別墅8萬（明年）08年中旬潤(rùn)園30萬21.7萬獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層預(yù)計(jì)8萬（二期）08年中旬荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（四期）08年9月東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）08年9月山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）08年8月合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年初奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬08年初萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況：08年江北預(yù)計(jì)推售面積達(dá)到70萬m2項(xiàng)目名稱占地面積（m2)建筑面積（m2)產(chǎn)品類型一期推售量推售時(shí)間鼎峰項(xiàng)目27萬67.5萬預(yù)計(jì)聯(lián)排、小高層預(yù)計(jì)10萬08年10月盈超項(xiàng)目3萬7.4萬——預(yù)計(jì)4萬08年底中頤項(xiàng)目7.8萬33萬——預(yù)計(jì)10萬08年底東南項(xiàng)目1萬2萬——預(yù)計(jì)2萬08年底中央華府4萬13.5萬預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)13.5萬08年9月金世界三期1328341萬預(yù)計(jì)小高層預(yù)計(jì)10萬08年10月城市花園二期約3萬約7.5萬預(yù)計(jì)小高層奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬08年初合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年初萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率發(fā)展方向（預(yù)估）盈超項(xiàng)目29539㎡73653㎡2.5盧浮公館的升級(jí)版（其中商業(yè)面積為11000㎡）中頤項(xiàng)目78620㎡164780㎡2.5類似廣州海倫堡，傳統(tǒng)豪宅路線鼎峰項(xiàng)目352245㎡724000㎡2.0多產(chǎn)品組合大盤江北重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告項(xiàng)目名稱占地（m2)建面（m2)容積率預(yù)計(jì)推出時(shí)間發(fā)展方向TCL金山湖項(xiàng)目6.5萬13.8萬2.108年城市精品住宅其他區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品以舒適性3房、4房為主。目前進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)修改階段。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)判研：項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)來自江北區(qū)域內(nèi)，尤其是項(xiàng)目附近地塊，由于這些項(xiàng)目都還處于前期階段，相關(guān)資料比較少，但基本走傳統(tǒng)豪宅路線。區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)，首先是版塊的競(jìng)爭(zhēng)，主要來自南部新城。其中最具代表性的樓盤會(huì)是TCL金山湖11號(hào)地，舒適型路線。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)判研對(duì)項(xiàng)目的啟示：適度控制戶型面積，產(chǎn)品差異化，形象差異化！萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告目標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展及定位客戶分析SWOT分析案例借鑒惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告調(diào)研方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查+深度訪談+親臨客戶家中深度調(diào)研；客戶來源：世聯(lián)代理樓盤：水云居、東江灣、麗日百合家園、城市原筑、TCL嘉園、都心地王項(xiàng)目的上門/成交客戶；客戶構(gòu)成：江北客戶、惠城區(qū)除江北外其他片區(qū)客戶、珠三角及港澳臺(tái)客戶調(diào)查數(shù)量：?jiǎn)柧矶空{(diào)查150份，客戶深度訪談問卷39份，親臨客戶家中深度

調(diào)研10份；客戶調(diào)研說明萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究，江北客戶、惠城其他片區(qū)客戶、港臺(tái)及珠三角客戶是目前按照地域?qū)傩詣澐謱?duì)購(gòu)房消費(fèi)者分類的重要方式。以這三個(gè)維度作為分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)調(diào)查人群進(jìn)行細(xì)分能夠得到不同人群在產(chǎn)品屬性選擇、土地屬性選擇方面的差異性消費(fèi)人群分類維度江北客戶港臺(tái)及珠三角客戶惠城其他片區(qū)客戶珠三角及港臺(tái)客戶江北片區(qū)客戶惠城其他片區(qū)客戶消費(fèi)者分類方法萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北客戶構(gòu)成：以二人世界、三口之家為主，20%的客戶家庭年收入在10-20萬之間。備注：江北客戶定義為居住在江北區(qū)域的城市戶籍人員、常住人員，不包含在江北工作而居住在老城區(qū)的客戶。數(shù)據(jù)來源：本次調(diào)研樣本。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北客戶價(jià)格承受能力：47%的客戶承受單價(jià)4500-5000元/平方米，40%的客戶承受總價(jià)在50-60萬之間。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北客戶月供承受能力：67%的客戶承受月供在1000-2000元之間；33%的客戶需要91-110平方米的戶型。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告江北客戶需求分析：46%的客戶需要三房二廳的戶型，客戶的置業(yè)驅(qū)動(dòng)力主要是：方便工作，買房比租房劃算，結(jié)婚，給家人好的生活環(huán)境，從異地到本地安居，留給后人/家人財(cái)產(chǎn)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠城其他區(qū)域客戶構(gòu)成：以二人世界、三口之家為主，35%的客戶家庭年收入在5-9萬之間。備注：惠城其他區(qū)域客戶定義為居住在惠城（江北除外）區(qū)域的惠州戶籍人員、常住人員。數(shù)據(jù)來源：本次調(diào)研樣本。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠城其他區(qū)域客戶價(jià)格承受能力：25%的客戶單價(jià)承受能力在4500-5000元/平方米，36%的客戶總價(jià)承受能力在40-60萬之間。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠城其他區(qū)域客戶置業(yè)能力：62%的客戶承受月供在1000-2000元之間；44%的客戶需要91-110平方米的戶型。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告惠城其他區(qū)域客戶需求分析：68%的客戶需要三房二廳的戶型，客戶的置業(yè)驅(qū)動(dòng)力主要是：方便工作，保值/增值，給家人好的生活環(huán)境，從異地到本地安居，留給后人/家人財(cái)產(chǎn)，享受更好的生活。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告珠三角及港澳臺(tái)客戶構(gòu)成：以三口之家、多口之家為主，42%的客戶家庭年收入在10-20萬之間。備注：珠三角及港澳臺(tái)客戶定義為長(zhǎng)期居住在珠三角及港澳臺(tái)客戶。數(shù)據(jù)來源：本次調(diào)研樣本。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告珠三角及港澳臺(tái)客戶價(jià)格承受能力：54%的客戶承受單價(jià)5000-5500元/平方米，38%的客戶承受總價(jià)在80萬以上，35%的客戶承受總價(jià)在50-60萬。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告珠三角及港澳臺(tái)客戶價(jià)格承受能力：37%的客戶承受月供在3000-4000元之間；24%的客戶需要131-150平方米的戶型。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告珠三角及港澳臺(tái)客戶需求戶型：42%的客戶需要三房二廳的戶型；客戶的置業(yè)驅(qū)動(dòng)力主要是：保值/增值，方便工作，給家人好的生活環(huán)境，從異地到本地安居，留給后人/家人財(cái)產(chǎn)，沒有自己的房子。萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告客戶分類客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力客戶需求客戶支付能力與項(xiàng)目契合度惠城其他片區(qū)客戶

方便工作保值/增值給家人好的生活環(huán)境

從異地到本地安居社會(huì)身份形象需要主力需求戶型：3房2廳占到68%2房2廳占到19%主力需求面積：91-110m2占到44%111-130m2占到28%單價(jià)：≤4500元/m2占到44%

4500-5000元/m2占到25%總價(jià)：≤40萬占到39%

50-60萬占到26%月供：1000-2000元/m2占到62%2000-3000元/m2占到21%

江北片區(qū)客戶

方便工作

買房比租房劃算結(jié)婚

給家人好的生活環(huán)境

從異地到本地安居留給后人/家人財(cái)產(chǎn)主力需求戶型：3房2廳占到46%2房2廳占到20%主力需求面積：

91-110m2占到33%111-130m2占到30%

單價(jià)：≤4500元/m2占到33%

4500-5000元/m2占到47%總價(jià)：50-60萬占到40%60-70萬占到20%月供：1000-2000元/m2占到67%2000-3000元/m2占到17%

珠三角及港臺(tái)客戶

方便工作

從異地到本地安居買房比租房合算給家人好的生活環(huán)境

沒有自己的房子可以保值/增值留給后人/家人財(cái)產(chǎn)主力需求戶型：3房占到42%4房占到24%主力需求面積：91-130m2占到27%

131-150m2占到24%單價(jià)：≥6000元/m2占到5%

5000-5500元/m2占到54%總價(jià)：50-60萬占到25%

≥80萬占到38%月供：2000-3000元/m2占到31%3000-4000元/m2占到37%

按照客戶地域?qū)傩詣澐謥硌芯靠蛻簦嬖谝欢ň窒扌?，難以對(duì)客戶需求做進(jìn)一步的細(xì)分研究。小結(jié)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告研究經(jīng)驗(yàn)證明，家庭生命周期、家庭收入和價(jià)值觀（對(duì)房屋的價(jià)值認(rèn)同取向）是對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者分類的主要方式。以這三個(gè)維度作為分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)調(diào)查人群進(jìn)行細(xì)分能夠得到不同人群在產(chǎn)品屬性選擇、土地屬性選擇方面的差異性消費(fèi)人群分類維度家庭生命周期價(jià)值觀收入能力消費(fèi)者分類方法按收入能力進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分按價(jià)值觀進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分按家庭生命周期進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告從反應(yīng)指標(biāo)來看，高中低客戶對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注度基本趨同，根據(jù)對(duì)客戶的定性訪談發(fā)現(xiàn)，客戶的收入與年齡也有一定變化，惠州已經(jīng)有一批年輕中高收入、高收入人群。通過定性訪談發(fā)現(xiàn)，在首次置業(yè)及二次置業(yè)時(shí)，購(gòu)房的首付款有很大比例都是由父母提供的；在定量分析中也發(fā)現(xiàn)，中低收入的人群在選擇產(chǎn)品方面，并沒有與高收入人群產(chǎn)生很大差異；分析認(rèn)為，由于有父母的資助，中低收入的人群與高收入人群在購(gòu)房時(shí)處在同一平臺(tái)上；在選擇產(chǎn)品方面，高收入人群與中低收入人群并沒有產(chǎn)生絕對(duì)的差異世聯(lián)認(rèn)為，按照家庭年總收入對(duì)客戶進(jìn)行分類，對(duì)于本項(xiàng)目而言研究客戶需求特征，容易出現(xiàn)偏差按收入分類中低收入家庭在產(chǎn)品反映指標(biāo)上表現(xiàn)的非常趨同，其與高收入家庭的差異主要體現(xiàn)為停車位、周邊教育設(shè)施、周邊健身娛樂設(shè)施、公共交通便利性、快速交通便利性等方面萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告從反應(yīng)指標(biāo)來看，高中低客戶對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注度基本趨同，根據(jù)對(duì)客戶的定性訪談發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買房屋時(shí)，家庭收入與戶型面積需求也不成嚴(yán)格的正比關(guān)系，通過定性訪談發(fā)現(xiàn)，在首次置業(yè)及二次置業(yè)時(shí)，購(gòu)房的首付款有很大比例都是由父母提供的；在定量分析中也發(fā)現(xiàn)，中低收入的人群在選擇產(chǎn)品方面，并沒有與高收入人群產(chǎn)生很大差異；分析認(rèn)為，由于有父母的資助，中低收入的人群與高收入人群在購(gòu)房時(shí)處在同一平臺(tái)上；在選擇產(chǎn)品方面，高收入人群與中低收入人群并沒有產(chǎn)生絕對(duì)的差異世聯(lián)認(rèn)為，按照家庭年總收入對(duì)客戶進(jìn)行分類，對(duì)于本項(xiàng)目而言研究客戶需求特征，容易出現(xiàn)偏差按收入分類中低收入家庭在產(chǎn)品反映指標(biāo)上表現(xiàn)的非常趨同，其與高收入家庭的差異主要體現(xiàn)為停車位、周邊教育設(shè)施、周邊健身娛樂設(shè)施、公共交通便利性、快速交通便利性等方面萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告按家庭生命周期分類按照家庭生命周期對(duì)樣本進(jìn)行分類，每類客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度有一定差異，但這種分類方法很難窮盡所有的分類對(duì)象，而且分類過細(xì)容易造成結(jié)論的偏差按家庭生命周期對(duì)樣本進(jìn)行分類，可以分為單身、夫妻兩人的兩口之家、夫妻與小孩居住的三口之家、夫妻小孩與老人居住的三代同堂、夫妻與老人居住的二代居等等，由于年齡，家庭居住人口的不同，總會(huì)存在“其他”一類，很難窮盡所有客戶劃分過細(xì)會(huì)造成分類樣本量的不足，深入分析結(jié)論將會(huì)出現(xiàn)偏差一口之家兩口之家三口之家四口之家五口之家……可能含有年輕人、中年人、老年人……可能含有年輕夫婦，子女成人的中年夫婦或老年夫婦、單親家庭……可能含有年輕夫婦+小孩，成年夫婦+老人、單親家庭……可能含有年輕夫婦+老人，年輕夫婦+老人+小孩……可能含有年輕夫婦+老人+小孩……N×N萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告按家庭生命周期分類按照家庭生命周期對(duì)樣本進(jìn)行分類，每類客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度有一定差異，但這種分類方法很難窮盡所有的分類對(duì)象，而且分類過細(xì)容易造成結(jié)論的偏差按家庭生命周期對(duì)樣本進(jìn)行分類，可以分為單身、夫妻兩人的兩口之家、夫妻與小孩居住的三口之家、夫妻小孩與老人居住的三代同堂、夫妻與老人居住的二代居等等，由于年齡，家庭居住人口的不同，總會(huì)存在“其他”一類，很難窮盡所有客戶劃分過細(xì)會(huì)造成分類樣本量的不足，深入分析結(jié)論將會(huì)出現(xiàn)偏差一口之家兩口之家三口之家四口之家五口之家……可能含有年輕人、中年人、老年人……可能含有年輕夫婦，子女成人的中年夫婦或老年夫婦、單親家庭……可能含有年輕夫婦+小孩，成年夫婦+老人、單親家庭……可能含有年輕夫婦+老人，年輕夫婦+老人+小孩……可能含有年輕夫婦+老人+小孩……N×N萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者分類慣例、分類的有效性及分類客戶的反應(yīng)指標(biāo)上看，按價(jià)值觀對(duì)消費(fèi)群進(jìn)行分類是較為有效和合理的分類方法VAL（valueandlife，價(jià)值和生活形態(tài)）是國(guó)際通用的進(jìn)行消費(fèi)者細(xì)分的方法之一。對(duì)于一般的消費(fèi)者來說，與收入、家庭生命周期、區(qū)域等細(xì)分變量相比，價(jià)值觀是更加穩(wěn)定的細(xì)分變量按價(jià)值觀分類的客戶群在產(chǎn)品關(guān)注度上產(chǎn)生不同反應(yīng)指標(biāo)，能有效進(jìn)行各族類對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的細(xì)分通過客戶定量分析及定性訪談研究，以價(jià)值觀分類這種方法較為適合本次研究按價(jià)值觀分類萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告對(duì)比收入分類方法及家庭生命周期分類方法，按價(jià)值觀對(duì)惠城消費(fèi)群進(jìn)行分類更能得出有價(jià)值的結(jié)論以價(jià)值觀為分類方式對(duì)客戶進(jìn)行分類，結(jié)合定量問卷及定性訪談，結(jié)合客戶的關(guān)注度，得出不同類型客戶的關(guān)鍵需求指標(biāo)。按家庭收入分類：惠城高收入人群比例比較小，對(duì)項(xiàng)目也不怎么感興趣，而中高收入群體對(duì)項(xiàng)目比較關(guān)注；而部分年輕客戶的首期款大多來源于父母資助，收入水平并不能決定消費(fèi)者的購(gòu)買能力1按家庭生命周期分類：每類客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度有一定差異，但這種分類方法很難窮盡分類對(duì)象，且分類過細(xì)及分類樣本數(shù)量少，容易造成結(jié)論的偏差２按價(jià)值觀分類：根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者分類慣例、分類的有效性及分類客戶的反應(yīng)指標(biāo)上看，按價(jià)值觀惠城消費(fèi)群進(jìn)行分類是較為有效和合理的分類方法，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群研究將更有實(shí)際意義。３小結(jié)萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告客戶群體基本狀況情感特征彰顯地位的成功家庭他們處于社會(huì)中高端階層，高收入，高社會(huì)地位是他們最大的特征。很多家庭有成員開辦公司，或擔(dān)任公司中高層管理人員，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士。主要家庭成員一般工作都很忙碌。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，休閑娛樂活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多。比如去健身房，去一些高檔體育場(chǎng)所，上美容院，遠(yuǎn)距離旅游。注重自我享受的社會(huì)新銳家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。他們接受的是比較多元化的思想觀念，在日常生活，休閑娛樂等多個(gè)方面更加新潮。他們非常在意生活的品質(zhì)，要讓自己享受到好的生活。朋友聚會(huì)，外出參加正式的社交活動(dòng)，泡吧，教育，學(xué)習(xí)活動(dòng)。這些個(gè)性化的場(chǎng)所是他們休閑娛樂的最愛。注重家庭的望子成龍家庭這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)。小孩的健康成長(zhǎng)，是他們精神上的寄托。為了孩子的健康成長(zhǎng)，這類家庭一般進(jìn)行一些對(duì)孩子的成長(zhǎng)有利的運(yùn)動(dòng)，比如打乒乓球，網(wǎng)球，踢足球等。成年人因?yàn)檎疹櫤⒆?，犧牲了業(yè)余活動(dòng)和興趣愛好，數(shù)據(jù)顯示，這些家庭進(jìn)行其他各類的活動(dòng)比例都小于其他類型的家庭。這類家庭有著強(qiáng)烈的家庭觀念，他們非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦，總想要找到最美好的家庭生活，讓每個(gè)家庭成員都感覺到幸福和快樂。關(guān)心健康的老齡化家庭家庭結(jié)構(gòu)趨向老齡化，或者雖然家里目前沒有老人，但將會(huì)接來老人住新房子。這類家庭由于家庭成員趨于老齡化，一般進(jìn)行一些老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng)。比如上公園逛，散步，在室內(nèi)看書報(bào)，看電視，看VCD等等。對(duì)于遠(yuǎn)距離的出行或游玩一般是很少的，因?yàn)槔夏耆说纳眢w承受不了。價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭這類家庭的收入不是很高，還處在事業(yè)的起點(diǎn)和奮斗期，一般還是做著基層的工作。這類家庭收入不高，對(duì)價(jià)格非常敏感。他們對(duì)房屋的購(gòu)買也抱一種務(wù)實(shí)的觀點(diǎn)，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)的發(fā)展以及對(duì)未來生活的設(shè)想出發(fā)來買房。價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省，在休閑娛樂上也是如此，在經(jīng)濟(jì)能力受到約束的情況下一般進(jìn)行一些花費(fèi)少，近距離的休閑活動(dòng)。比如看電視，做家務(wù)，看報(bào)紙。通過定性和定量研究得到項(xiàng)目客戶的5類細(xì)分人群萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告客戶群體置業(yè)主要原因主力需求與項(xiàng)目契合度彰顯地位的成功家庭

追求具有絕版資源的居住環(huán)境

想和高素質(zhì)的人住在一起想跟我家社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗≡谝黄?社會(huì)身份形象需要可以保值/增值主力需求：別墅、TOHO等面積基本在：250平方米以上與項(xiàng)目契合度：

注重自我享受的社會(huì)新銳

自己能更好的享受生活想跟我家社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗≡谝黄?社會(huì)身份形象需要

想和高素質(zhì)的人住在一起

為了離朋友們近些，方便社交

從異地到本地安居

方便工作

方便娛樂

別人都買，自己也不能落后主力需求面積：80-120平方米與項(xiàng)目契合度：

注重家庭的望子成龍家庭要生孩子了想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境

想和高素質(zhì)的人住在一起從異地到本地安居可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)主力需求面積：110-130平方米與項(xiàng)目契合度：

關(guān)心健康的老齡化家庭想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境從異地到本地安居方便照顧老人可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)主力需求面積：120-140平方米與項(xiàng)目契合度：

價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭方便工作沒有自己的房子買房比租房合算想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境主力需求面積：90-130平方米與項(xiàng)目契合度：

通過定性和定量研究得到項(xiàng)目客戶的5類細(xì)分人群萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告注重家庭的望子成龍家庭：以需求100-140m2的三房?jī)蓮d為主望子成龍家庭客戶對(duì)戶型的選擇望子成龍家庭客戶對(duì)面積的選擇望子成龍家庭客戶對(duì)戶型的選擇上：三房?jī)蓮d的占到68%四房?jī)蓮d的占到16%望子成龍家庭客戶對(duì)戶型的選擇上：100-120m2的占到33%120-140m2的占到28%萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告望子成龍家庭客戶單價(jià)支付能力望子成龍家庭客戶總價(jià)承受能力注重家庭的望子成龍家庭：?jiǎn)蝺r(jià)承受能力在5000元/m2左右，總價(jià)承受能力以40-60萬為主望子成龍家庭客戶單價(jià)支付能力：5000-5500元/m2的占到35%≤4500元/m2的占到26%望子成龍家庭客戶總價(jià)承受能力：50-60萬的占到30%40-50萬的占到26%萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告注重家庭的望子成龍家庭：李琳女士30多歲深圳工作（外來人）已婚家庭人口：夫妻倆、小男孩（目前讀小學(xué)）來惠州置業(yè)原因：外地人，在深圳工作已經(jīng)有一定年頭，但深圳的房?jī)r(jià)太高，而且深圳的戶口解決不了，將來孩子上學(xué)是個(gè)很大問題；惠州的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以承受，而且買房就可以解決戶口，將來孩子上學(xué)就不愁了，所以打算在惠州買房居住，自己兩地跑。對(duì)江北的看法：覺得惠州江北的發(fā)展?jié)摿Υ?，水云居的居住環(huán)境好，戶型產(chǎn)品十分滿意。未來置業(yè)需求：認(rèn)為目前江北的房?jī)r(jià)存在泡沫，一年之后會(huì)降到一個(gè)合理的價(jià)位，是購(gòu)買的最佳時(shí)機(jī)。打算購(gòu)買90-100平米的帶精裝修的小三房，單價(jià)不要超過6000元；地段、配套、交通是影響其置業(yè)的主要因素，對(duì)園林的風(fēng)格沒有明確要求，但綠化率一定要高，有足夠的休閑空地。對(duì)萬科的認(rèn)識(shí)：看過萬科的房子，感覺不錯(cuò)。關(guān)鍵詞：小孩上學(xué)/戶口/三房/90-100平方米/精裝修產(chǎn)品細(xì)部要求：

兒童房需要有玩具架或者玩具箱書房兼客房，最好能有小孩做作業(yè)的地方臥室最好有落地凸窗，空間好利用，能看園林景觀陽臺(tái)需要有毛巾架，不喜歡把毛巾掛在洗手間，容易滋生細(xì)菌，另生活陽臺(tái)有專門放拖把的地方萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告注重家庭的望子成龍家庭：張先生男40多歲身高1.80米面色黝黑說話有些口齒不清

深圳工作（外來人）家庭人口;四口人夫妻倆、兩個(gè)孩子居住情況：外來人在深圳工作已經(jīng)10年左右，目前在深圳住在自建房里，但土地沒有產(chǎn)權(quán)。置業(yè)原因：深圳的房?jī)r(jià)太高，而且深圳的戶口解決不了，將來孩子上學(xué)是個(gè)很大問題。目前在深圳做輪胎貿(mào)易，為了孩子上學(xué)沒有限制打算在惠州買房置業(yè)，一旦買房了就打算在惠州開個(gè)分公司?；葜萁钡囊?guī)劃很好，潛力巨大.所以打算在惠州江北置業(yè)。未來置業(yè)需求：打算購(gòu)買一套120-150平米的帶精裝修的三房或四房，能承受的價(jià)格在6000-8000元之間，總價(jià)的承受范圍在75-100萬之間。地段、價(jià)格是置業(yè)的首要考慮因素。對(duì)園林的風(fēng)格沒有太多了解，也沒有太多要求，但社區(qū)的活動(dòng)空間、綠化面積要大。對(duì)萬科的認(rèn)識(shí)：知道是個(gè)大開發(fā)商。關(guān)鍵詞：小孩上學(xué)/戶口/3-4房/120-150平方米產(chǎn)品細(xì)部要求：

客廳要寬敞，帶大陽臺(tái)，陽臺(tái)上要有排水地漏、自來水接水口主臥室要安靜、朝南、衛(wèi)生間不用帶浴缸萬科_江北項(xiàng)目_定位報(bào)告注重家庭的望子成龍家庭：趙先生：33歲左右，江北麗日購(gòu)物廣場(chǎng)首飾品店老板，店面較大。外地人，來惠州5年。家庭人口：夫妻二人、一個(gè)孩子（上小學(xué)）目前居住情況：在江北租房居住。置業(yè)需求：100㎡左右的三房，單價(jià)不要超過5000元；置業(yè)原因：給小孩一個(gè)好的環(huán)境，地段、配套、交通是影響其置業(yè)的主要因素。付款方式：按揭，首付盡可能要少。如果有能力也可以提前付款。對(duì)萬科的印象：沒什么了解。關(guān)鍵詞：小孩上學(xué)/3房/100平方米產(chǎn)品細(xì)部要求：

需要會(huì)所，最好有少兒閱覽室；園林里要有凳子，小孩玩耍的體育器械并且要安全，不易損壞進(jìn)戶門邊希望設(shè)置組合柜、下幾層放鞋子，上