物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 物業(yè)管理招標(biāo)

031物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)程序:

招標(biāo)的準(zhǔn)備成立招標(biāo)工作小組編寫(xiě)招標(biāo)書(shū)確定標(biāo)底招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求物業(yè)服務(wù)合同的簽定說(shuō)明其他事項(xiàng)的說(shuō)明招標(biāo)的實(shí)施發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知資格預(yù)審召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議收存投標(biāo)單位報(bào)送的標(biāo)書(shū)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ娉鍪圪Y格預(yù)審文件評(píng)審招標(biāo)的結(jié)束合同簽定資料的整理和歸檔一物業(yè)管理招標(biāo)概念與原則1．物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人、其法定代表的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。內(nèi)容要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理招標(biāo)人是特定的（2）物業(yè)管理招標(biāo)的客體是物業(yè)管理項(xiàng)目（3）招標(biāo)是一種競(jìng)爭(zhēng)方法。2．物業(yè)管理招標(biāo)的原則（1）公開(kāi)原則（2）公平原則（3）公正原則（4）實(shí)事求是、合情合理原則二物業(yè)管理招標(biāo)的方式1．公開(kāi)招標(biāo)：是指招標(biāo)人（業(yè)主或開(kāi)發(fā)商）通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的投標(biāo)人的招標(biāo)方式。

2．邀請(qǐng)招標(biāo)：是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式。

3．協(xié)商招標(biāo)（又稱為議標(biāo)）：是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。三

物業(yè)管理招標(biāo)程序1．準(zhǔn)備階段2．實(shí)施階段3．結(jié)束階段1．準(zhǔn)備階段（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)1）自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。

（2）編制招標(biāo)文件1）投標(biāo)人須知

①投標(biāo)的條件②對(duì)投標(biāo)文件的要求③對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明2）合同條款分為一般性條款和特殊性條款。

3）技術(shù)規(guī)范詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求（3）制定標(biāo)底

---投標(biāo)控制價(jià)標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)價(jià)格，主要作用是招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確。

其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣的標(biāo)底才切合實(shí)際。

2．實(shí)施階段（1）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；（2）組織資格預(yù)審；（3）召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；（4）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。（1）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)

1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或物業(yè)管理期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。

2）發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排：①刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間；②投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式

（2）組織資格預(yù)審1）資格預(yù)審的程序：

①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書(shū)。②發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料

③評(píng)審。

2）資格預(yù)審的內(nèi)容：①申請(qǐng)企業(yè)的基本情況②申請(qǐng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況：③經(jīng)驗(yàn)和過(guò)去的表現(xiàn)：

3）資格預(yù)審的評(píng)審方法：定項(xiàng)評(píng)分法

（3）召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議

1）召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類(lèi)問(wèn)題。2）標(biāo)前會(huì)議通常在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開(kāi)

3）標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問(wèn)題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，是招標(biāo)文件的組成部分，應(yīng)整理成書(shū)面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人。

（4）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)3）物業(yè)管理定標(biāo)1）物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個(gè)過(guò)程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開(kāi)召開(kāi)的物業(yè)管理招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)答辯會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)參加

2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)組織機(jī)構(gòu)為評(píng)標(biāo)委員會(huì)；評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長(zhǎng)的內(nèi)部人員組成或同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。評(píng)標(biāo)方法：

A．低價(jià)評(píng)標(biāo)法

B．打分法評(píng)標(biāo)程序如下：

A．初步審查標(biāo)書(shū)

B．評(píng)委評(píng)審標(biāo)書(shū)

C．評(píng)議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況3）物業(yè)管理定標(biāo)

①定標(biāo)程序：評(píng)委會(huì)評(píng)審：內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、報(bào)價(jià)及補(bǔ)充說(shuō)明、主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。招標(biāo)人再評(píng)審：尊重評(píng)標(biāo)結(jié)果、不承諾選擇最低報(bào)價(jià)。②定標(biāo)方法：采用綜合評(píng)議法。先選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書(shū)，然后針對(duì)投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書(shū)包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，