測算物業(yè)服務費用 物業(yè)管理經費的來源

091物業(yè)管理經費的來源理論支撐物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理服務費的測算物業(yè)管理企業(yè)財務預算物業(yè)管理企業(yè)財務會計報告物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措物業(yè)管理經費的籌措物業(yè)管理資金分類

資本金:物業(yè)管理企業(yè)設立所需資金——物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立所必需的資金，稱為資本金（即注冊資金）物業(yè)管理經費:是提供物業(yè)管理服務所需資金——補償物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務活動過程中活勞動和物化勞動的消耗，稱為物業(yè)管理經費資本金和法定資本金資本金：是指企業(yè)在登記注冊時填報的投資者投入企業(yè)的資金總額，即企業(yè)的實收資本（股份制企業(yè)稱股本）法定資本金或法定最低資本金:是指國家規(guī)定的開辦企業(yè)必須具備的最低限額資本金

注冊資本金的規(guī)定

根據建設部1999年11月4日公布的《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)注冊資本一級資質：500萬元人民幣以上二級資質：300萬元人民幣以上三級資質：50萬元人民幣以上可見，要創(chuàng)立一個持續(xù)正常營業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，必須籌集50萬元以上人民幣的資本金注冊資本金的規(guī)定2015年《公司法》修訂后，《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》也作了相應修訂，取消了注冊資本這一條件。2015.03.13國務院發(fā)布通知，取消物業(yè)管理師等67項職業(yè)資格許可和認定事項注冊職業(yè)資格認定行政審批。物業(yè)服務企業(yè)資質許可的第二個條件也不再存在。2015年5月4日予以修改)規(guī)定的，由省、市級住房城鄉(xiāng)建設主管部門審批的“物業(yè)服務企業(yè)二級及以下資質認定”被正式取消。注冊資本金的規(guī)定

2016.01.13國務院第119次常務會議通過修改部分行政法規(guī)的決定，刪除了原《物業(yè)管理條例》的第三十三條和第六十一條這兩條與企業(yè)資質管理相關的條款。同時國務院通過修改《物業(yè)管理條例》，取消了物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。2017年9月6日的國務院常務會議決定再取消物業(yè)服務企業(yè)一級資質核定、對外承包工程項目投標核準等52項國務院部門行政許可事項。意味著物業(yè)服務企業(yè)資質認定成為歷史。

物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措不同組織形式的物業(yè)管理企業(yè)，其資本金的籌措方式和渠道不同現有物業(yè)管理企業(yè)基本上為有限責任公司，可由國家單一投資設立，也可以由2—50個股東共同出資設立，股東可以是國家、法人、自然人、外商國內現存物業(yè)管理有限公司大多數是法人資金和自然人（內部職工）或外商共同出資組建物業(yè)管理經費的籌措物業(yè)管理經費按其來源可分為四種：物業(yè)維修基金物業(yè)管理服務費物業(yè)經營收入國家財政補貼物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產權人、使用人委托代管的專項用于房屋共用部分，共用設備和公用設施維修、更新的專項基金

共用設施設備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金不同物業(yè)種類維修基金的籌措商品住宅維修基金的籌措：購房者應當按購房款2%——3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入不同物業(yè)種類維修基金的籌措公有住房售后的維修基金籌措：售房單位按一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共司所有，不計入住宅銷售收入物業(yè)管理服務費是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費用物業(yè)管理服務費是保證日常物業(yè)管理工作正常運轉的主要資金來源物業(yè)管理服務費常規(guī)性的公共服務費用針對性的專項服務費用委托性的特約服務費用

物業(yè)管理服務費分類物業(yè)服務收費的管理部門⒈國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。⒉縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。物業(yè)服務收費的定價物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。⒈政府指導價實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中的約定。⒉市場調節(jié)價實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)合同中約定。市場調節(jié)價一般適用于外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等。物業(yè)服務收費的計費方式和成本構成（一）計費方式根據《物業(yè)服務收費管理規(guī)定》，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。⒈包干制指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。⒉酬金制指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（二）成本構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：⒈管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；⒉物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；⒊物業(yè)管理區(qū)域