房地產投資環(huán)境分析-環(huán)境分析的內容

房地產投資規(guī)劃環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境包含：經濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃環(huán)境等1．規(guī)劃環(huán)境的內涵國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃是全國或者某一地區(qū)經濟、社會發(fā)展的總體綱要，是具有戰(zhàn)略意義的指導性文件。國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)籌安排和指導全國或某一地區(qū)的社會、經濟、文化建設工作。經濟社會發(fā)展計劃是指對計劃期內國民經濟主要活動、科技進步和社會發(fā)展所作的部署和安排。在實行計劃經濟的社會主義國家，是國家管理和調節(jié)經濟、社會活動，實行計劃經濟的工具。2．經濟發(fā)展規(guī)劃2019年3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時說，2019年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%以內；居民消費價格漲幅3%左右；國際收支基本平衡，進出口穩(wěn)中提質；宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，金融財政風險有效防控；農村貧困人口減少1000萬以上，居民收入增長與經濟增長基本同步；生態(tài)環(huán)境進一步改善，單位國內生產總值能耗下降3%左右，主要污染物排放量繼續(xù)下降。2．經濟發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃是為實現(xiàn)一定地區(qū)范圍的開發(fā)和建設目標而進行的總體部署，為城市規(guī)劃提供有關城市發(fā)展方向和生產力布局的重要依據。3．區(qū)域規(guī)劃廣義的區(qū)域規(guī)劃指對地區(qū)社會經濟發(fā)展和建設進行總體部署（包括區(qū)際和區(qū)內）；包括區(qū)際規(guī)劃和區(qū)內規(guī)劃，前者主要解決區(qū)域之間的發(fā)展不平衡或區(qū)際分工協(xié)作問題，后者系對一定區(qū)域內的社會經濟發(fā)展和建設布局進行全面規(guī)劃，一些地方可以分成片區(qū)規(guī)劃。狹義的區(qū)域規(guī)劃主要指一定區(qū)域內與國土開發(fā)整治有關的建設布局總體規(guī)劃。3．區(qū)域規(guī)劃(1)國土規(guī)劃。國土規(guī)劃由國家級、流域級和跨省級三級規(guī)劃和若干重大專項規(guī)劃構成國家基本的國土規(guī)劃體系。它的目的是確立國土綜合整治的基本目標；協(xié)調經濟、社會、人口資源、環(huán)境諸方面的關系，促進區(qū)域經濟發(fā)展和社會進步。(2)都市圈規(guī)劃。都市圈規(guī)劃是以大城市為主，以發(fā)展城市戰(zhàn)略性問題為中心，以城市或城市群體發(fā)展為主體，以城市的影響區(qū)域為范圍，所進行的區(qū)域全面協(xié)調發(fā)展和區(qū)域空間合理配置的區(qū)域規(guī)劃。(3)縣（市、區(qū)）域規(guī)劃。它是以城鄉(xiāng)一體化為導向，在規(guī)劃目標和策略上以促進區(qū)域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和區(qū)域空間整體利用為重點，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)空間功能和空間利用的規(guī)劃3．區(qū)域規(guī)劃地利用規(guī)劃是在一定區(qū)域內，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當地自然、經濟、社會條件對土地開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體的戰(zhàn)略性布局和統(tǒng)籌安排。4．土地利用規(guī)劃目的在于加強土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，促進國民經濟協(xié)調發(fā)展。是實行土地用途管制的依據。編制程序是：編制規(guī)劃的準備工作；調查研究，提出問題報告書和土地利用戰(zhàn)略研究報告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調論證；規(guī)劃的評審和報批4．土地利用規(guī)劃目的加強土地利用的宏觀控制和計劃管理合理利用土地資源促進國民經濟協(xié)調發(fā)展是實行土地用途管制的依據4．土地利用規(guī)劃編制程序編制規(guī)劃的準備工作；調查研究，提出問題報告書和土地利用戰(zhàn)略研究報告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調論證；規(guī)劃的評審和報批4．土地利用規(guī)劃城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學論證、專家決策為前提，對城市經濟結構、空間結構、社會結構發(fā)展進行規(guī)劃。常常包括城市片區(qū)規(guī)劃。5．城市規(guī)劃總體規(guī)劃，是指都市性質、發(fā)展方向、規(guī)模大小等都市“總體布局”的規(guī)劃，一般以20年為規(guī)劃期?？傮w規(guī)劃之下又可分為數期的“近期建設”，乃總體規(guī)劃的組成階段，規(guī)劃期一般為5年。5．城市規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃（regulatoryplan）是城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環(huán)境的規(guī)劃。5．城市規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃應當包括下列基本內容：（一）土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；（三）基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的用地規(guī)模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；（四）基礎設施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等“四線”及控制要求。5．城市規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃（siteplan）是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據，制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計，是城市詳細規(guī)劃的一種。5．城市規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃圖包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設計意圖的透視圖。5．城市規(guī)劃規(guī)劃說明書1、現(xiàn)狀條件分析；2、規(guī)劃原則和總體構思；3、用地布局；4、空間組織和景觀特色要求；5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；6、各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網綜合；7、豎向規(guī)劃；5．城市規(guī)劃8、主要技術經濟指標，一般應包括以下各項：1）總用地面積；2）總建筑面積；3）住宅建筑總面積，平均層數；4）容積率、建筑密度；5）住宅建筑容積率，建筑密度；6）綠地率。7）工程量及投資估算。。房地產投資經濟與社會環(huán)境分析1.房地產投資經濟環(huán)境

經濟環(huán)境是投資者投資決策時考慮最多、最重要、最直接的基本因素。1.房地產投資經濟環(huán)境

(1)宏觀經濟環(huán)境國家或地區(qū)的總體經濟環(huán)境國民生產總值、國民收入、消費結構、居民收入、物價指數……1.房地產投資經濟環(huán)境

(2)市場環(huán)境投資項目面臨的市場狀況市場需求、市場供給、購買力、競爭狀況1.房地產投資經濟環(huán)境

(3)財務環(huán)境資金、稅收、成本、利潤等條件融資可能性與成本、經營環(huán)境（投資成本、盈利水平）1.房地產投資經濟環(huán)境

(4)資源環(huán)境人力資源、土地資源、原材料與能源2.房地產投資社會環(huán)境

（1）區(qū)域人口素質房地產投資與人民生活息息相關，人口數量、素質、結構與家庭規(guī)模是房地產投資環(huán)境分析中必須考慮的一個重要因素。2.房地產投資社會環(huán)境

（2）社會治安因素（3）心理因素（4）消費文化與價值觀念民族、區(qū)域等因素的不同形成了不同的消費文化和居住文化。2.房地產投資社會環(huán)境

（5）社會信譽社會信譽是由社會公共道德水準和法律雙向支撐的，是維系社會發(fā)展的基石。社會信譽既包括合同履約的信譽，也包括社會承諾的信譽。失信現(xiàn)象的存在，破壞了市場的有序性、公正性和競爭性，使作為市場主體的企業(yè)面臨著重大的市場風險，同時也造成市場主體自身信譽的破壞。房地產投資設施環(huán)境分析設施環(huán)境包含：生活設施環(huán)境、商務設施環(huán)境、教育設施環(huán)境、基礎設施環(huán)境等1．設施環(huán)境的內涵生活設施環(huán)境是指項目周邊區(qū)域的生活設施。主要有：超市、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院等2．生活設施環(huán)境分析寫字樓、公寓、商鋪、酒店等商務中心對房地產市場有強勁的拉動力。3．商務設施環(huán)境分析學校、圖書館等文化設施。中小學、輔導班、培訓學校4．教育設施環(huán)境分析城市能源系統(tǒng)城市水資源與給排水系統(tǒng)城市交通運輸系統(tǒng)城市通訊物流系統(tǒng)城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)城市防災系統(tǒng)5．基礎設施環(huán)境分析房地產投資政策法規(guī)環(huán)境分析1.房地產投資政策法規(guī)環(huán)境

政策環(huán)境：現(xiàn)有的政策規(guī)定與政策狀況。法規(guī)環(huán)境：決定房地產投資保護與制約的法律法規(guī)2.房地產投資政策環(huán)境分析

框架性政策——平臺性、基礎性并且長期運行的政策