住宅房地產(chǎn)估價(jià)（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)

第一單元住宅房地產(chǎn)估價(jià)的前期準(zhǔn)備

要完成一個(gè)住宅房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，首先需要做好一系列的前期準(zhǔn)備工作：受理估價(jià)委托、擬定估價(jià)作業(yè)方案、收齊估價(jià)所需資料等。（實(shí)地查堪估價(jià)對象等；最后選定合適的方法進(jìn)行估價(jià)、撰寫估價(jià)報(bào)告，最后進(jìn)行資料歸檔。）

一、簽訂房地產(chǎn)估價(jià)委托書（估價(jià)委托合同）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，需要與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價(jià)的目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)，以及估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款的方式、報(bào)告的交付日期等估價(jià)的相關(guān)事項(xiàng)，這些內(nèi)容必須通過書面的委托書（估價(jià)委托合同）的方式明確下來。

房地產(chǎn)估價(jià)委托書（估價(jià)委托合同）的作用在于：1.建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；2.明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.載明估價(jià)的基本事項(xiàng)。估價(jià)委托書模板：附件一：房地產(chǎn)估價(jià)委托書

房地產(chǎn)估價(jià)委托書委托方：

張三

聯(lián)系電話：

委估物業(yè)：

評估目的：□為委托方向銀行申請抵押貸款提供價(jià)值參考□了解委估物業(yè)市場價(jià)值

標(biāo)的資料：□房屋產(chǎn)權(quán)證□土地使用權(quán)證□建設(shè)用地規(guī)劃許可證□建設(shè)工和規(guī)劃許可證委托日期：年月日

受托方：

XXXX土地房地產(chǎn)評估有限公司

評估人員：

聯(lián)系電話：

作業(yè)日期：年月日收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：評估標(biāo)的物評估總值之‰

付款方式：□現(xiàn)金□支付寶□微信□轉(zhuǎn)賬預(yù)收評估費(fèi)：元，大寫人民幣：元整

報(bào)告的交付日期：

委托方（簽章）：受托方（簽章）：年月日年月日附件二：房地產(chǎn)估價(jià)委托合同房地產(chǎn)估價(jià)委托合同委托估價(jià)方：

（以下簡稱甲方）受理估價(jià)方：

（以下簡稱乙方）經(jīng)協(xié)商，雙方就甲方自愿委托乙方對以下標(biāo)的物進(jìn)行評估事宜，簽署本合同條款，供雙方共同遵守。第一條 委托評估標(biāo)的物：

第二條

評估目的：

第三條 評估基準(zhǔn)日為

年

月

日。第四條 甲方委托乙方對上述標(biāo)的物進(jìn)行評估，需于

年

月

日前按照乙方的要求提供完整的評估資料，并保證提供的資料具有真實(shí)性、合法性和有效性，否則由此引起的評估失實(shí)后果及造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。第五條 乙方應(yīng)在簽訂本合同并收齊甲方應(yīng)提供資料后

個(gè)工作日，即

年

月

日向甲方提供評估報(bào)告書

份。第六條

甲方同意按評估標(biāo)的物評估總值的

‰或人民幣

元向乙方支付評估費(fèi)用（差旅費(fèi)另計(jì)）。簽訂合同之日，甲方需向乙方支付定金人民幣

元。剩余款項(xiàng)在收到正式報(bào)告之日向乙方付清。若甲方逾期支付評估費(fèi)用，則每逾期一日，須向乙方繳納評估費(fèi)之1‰的滯納金作補(bǔ)償。第七條

乙方接受委托后，應(yīng)根據(jù)《評估委托合同》的要求，在甲方配合下依據(jù)調(diào)查的資料，按照特定的評估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對評估標(biāo)的物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評定和估算，并按照獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則撰寫評估報(bào)告書。第八條

乙方在開展評估過程中，應(yīng)聽取甲方的意見以充分了解甲方評估目的，但乙方有權(quán)拒絕甲方弄虛作假、可能造成評估結(jié)果失實(shí)的不合理要求。第九條

乙方或乙方工作人員與被評估單位有直接利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)予以回避，乙方應(yīng)對甲方提供的資料保密，不得向外泄露。第十條

本合同生效后，雙方都應(yīng)自覺履行，不得以任何借口單方面解除合同；若甲方未能按第四條約定向乙方提供所需資料致使評估工作無法順利完成時(shí)，甲方需向乙方支付30﹪的評估費(fèi)作為違約補(bǔ)償；若甲方在乙方已開始評估工作但未出具報(bào)告書前單方解除合同的，則需支付50﹪的評估費(fèi)作為違約補(bǔ)償；若甲方在乙方已經(jīng)出具評估報(bào)告后單方面解除合同，不領(lǐng)取或拒收報(bào)告書，則須向乙方支付全部評估費(fèi)用。第十一條

甲方接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書次日起

日內(nèi)，如對估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出申請復(fù)估或重估書，乙方應(yīng)在接到甲方申請復(fù)估或重估書次日起

日內(nèi)完成委估房地產(chǎn)的復(fù)估或重估報(bào)告書交給甲方，乙方不再追加索取估價(jià)費(fèi)用。甲方逾期不提出者，視作甲方已認(rèn)可估價(jià)成果，估價(jià)報(bào)告書即可生效。第十二條

備注：

第十三條

本合同一式兩份，甲乙方雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

辦公地址： 辦公地址：年月日年月日

三、搜集住宅房地產(chǎn)估價(jià)所需資料清單完成一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，需要具有相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)資料，否則就無法評估出房地產(chǎn)估價(jià)對象的價(jià)值，因此房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要就估價(jià)對象的具體情況列出相應(yīng)的資料清單，以便順利完成估價(jià)任務(wù)，準(zhǔn)確的評估出估價(jià)對象的價(jià)值。針對不同的估價(jià)對象，要求收集的資料是不一樣的，估價(jià)對象為住宅要求收集的材料是：（《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》等）、委托方或所有權(quán)人的身份證明（《單位營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》或個(gè)人身份證）等相關(guān)資料參考文獻(xiàn)及估價(jià)報(bào)告來源：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法/房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司提供的評估報(bào)告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)

第二單元

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘一、實(shí)地查勘估價(jià)對象內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)師要完成任何估價(jià)項(xiàng)目，都必須親自到現(xiàn)場檢查、觀察估價(jià)對象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且記錄在勘察表上，現(xiàn)場核實(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的坐落、結(jié)構(gòu)、樓層等信息與產(chǎn)權(quán)證上記載的是否一致，記錄估價(jià)對象外觀及內(nèi)部的狀況以及周邊的交通狀況、配套設(shè)施狀況、周邊的環(huán)境狀況等相關(guān)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，并放入估價(jià)檔案中。估價(jià)對象實(shí)地查看是否真實(shí)并且詳細(xì)直接影響房地產(chǎn)估價(jià)對象的價(jià)值。二、填寫住宅現(xiàn)場勘查記錄表實(shí)地勘查現(xiàn)場圖片一實(shí)地勘查現(xiàn)場圖片二參考文獻(xiàn)及估價(jià)報(bào)告來源：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法/房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司提供的評估報(bào)告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)

第三單元住宅房地產(chǎn)的特點(diǎn)及價(jià)格影響因素一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）單宗交易規(guī)模較少，但市場交易量十分巨大（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況1.交通條件2.生活服務(wù)設(shè)施3.教育配套設(shè)施4.環(huán)境質(zhì)量二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況1.建筑結(jié)構(gòu)2.設(shè)施與設(shè)備3.建筑質(zhì)量4.裝修5.朝向與樓層

調(diào)查魯班路、火炬路各小區(qū)的具體位置、小區(qū)四至、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外墻特色、小區(qū)布局、朝向及小區(qū)周圍的配套設(shè)施、小區(qū)周圍的交通狀況、小區(qū)的特色、小區(qū)建成的年份、容積率、綠化率等對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。魯班路樓盤：紅日學(xué)府、康橋藍(lán)灣、盛天尚都、盛天熙園、隆源國際花園、同和慧源、瀚林華府

火炬路樓盤：正成花園、恒通公寓、金達(dá)花園、銀達(dá)花園、富達(dá)花園、恒達(dá)花園、興達(dá)花園

參考文獻(xiàn)及估價(jià)報(bào)告來源：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法/房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司提供的評估報(bào)告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)

認(rèn)識不同的建筑結(jié)構(gòu)第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)第四單元

住宅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的撰寫一、住宅房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法住宅房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇比較法、收益法、成本法。（一）比較法在經(jīng)濟(jì)活躍的城市，住宅房地產(chǎn)交易量大、交易頻繁，很容易搜集到交易案例，因此比較法是住宅房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房等各類住房的轉(zhuǎn)讓、抵押、征收補(bǔ)償?shù)鹊膬r(jià)格評估。（二）收益法收益法主要適用于有收益或有潛在收益的住宅房地產(chǎn)，特別是公寓房地產(chǎn)的估價(jià)。（三）成本法成本法也可以用于住宅房地產(chǎn)的估價(jià)，適用于新近開發(fā)建設(shè)完成的住宅房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)及在建工程的評估。我們在對住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評估時(shí)要根據(jù)估價(jià)對象的具體情況選擇合適的估價(jià)方法。

認(rèn)識不同的建筑結(jié)構(gòu)二、封面的寫作住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面要寫明估價(jià)報(bào)告的名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托方、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號。（一）估價(jià)報(bào)告名稱估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”，也可以結(jié)合估價(jià)對象和估價(jià)目的給估價(jià)報(bào)告命名。（二）估價(jià)項(xiàng)目名稱應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的名稱或位置、用途和估價(jià)目的，提煉出簡潔的名稱，如“南寧市青秀區(qū)桂春路XX號XX小區(qū)XX棟XX單元XX號住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估”。（三）估價(jià)委托人封面的估價(jià)委托人，需要準(zhǔn)確無誤的寫明其全稱。如果是單位委托的，則寫明單位的全稱，如“XX制糖公司”；如果是個(gè)人委托評估的，則寫明個(gè)人的姓名。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)封面上的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要準(zhǔn)確無誤的寫明其全稱，如“深圳XX房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。（五）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師封面上所寫的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)為參加本次房地產(chǎn)估價(jià)的所有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊號。

（六）估價(jià)報(bào)告出具日期估價(jià)報(bào)告出具日期，應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。（七）估價(jià)報(bào)告編號應(yīng)反映房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱、估價(jià)報(bào)告出具的年份，并應(yīng)按順序編號，不得重復(fù)、遺漏、跳號。三、目錄的寫作房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄的編寫，必須與后面的報(bào)告內(nèi)容一致，應(yīng)按前后次序列出后面估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及其對應(yīng)的頁碼，目錄包含的內(nèi)容：（一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（二）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（三）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（四）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（五）附件四、致委托方函的寫作致估價(jià)委托人函應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）致函對象，應(yīng)寫明委托方的全稱；（二）估價(jià)目的，應(yīng)寫明估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途；（三）估價(jià)對象，應(yīng)寫明估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；（四）價(jià)值類型，應(yīng)寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的名稱，當(dāng)所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵；(五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間；（六）估價(jià)方法，應(yīng)寫明本估價(jià)報(bào)告所采用的估價(jià)方法的名稱；（七）估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價(jià)值的單價(jià)和總價(jià)，并應(yīng)注明其總價(jià)的大寫金額；（八）特別提示，應(yīng)寫明與評估價(jià)值和使用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的引起估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)注意的事項(xiàng)；（九）致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

五、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對其職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。不得將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。六、估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限制等內(nèi)容。七、估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有：估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期。

（一）估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名和住址；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級和資質(zhì)證書編號；

（三）估價(jià)目的，應(yīng)說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向；（四）估價(jià)對象，應(yīng)概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況等；

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日及確定的簡要理由；

（六）價(jià)值類型，應(yīng)說明本次估價(jià)采用的估價(jià)對象價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵、名稱、定義；

（七）估價(jià)原則，應(yīng)說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則的名稱、定義或內(nèi)涵；

（八）估價(jià)依據(jù)，應(yīng)說明本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書或估價(jià)委托合同、委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師所掌握和搜集的有關(guān)資料；

（九）估價(jià)方法，應(yīng)說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義；

（十）估價(jià)結(jié)果，應(yīng)說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格；

（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)列出所有參加本次估價(jià)的所有估價(jià)師的姓名和注冊號，并由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名；

（十二）實(shí)地查勘期，應(yīng)說明實(shí)地查勘估價(jià)對象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對象現(xiàn)場之日起至完成實(shí)地查勘之日止；

（十三）估價(jià)作業(yè)日期，應(yīng)說明本次估價(jià)的起止年月日；

（十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，應(yīng)說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年。八、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有：估價(jià)對象描述與分析（含實(shí)物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場背景描述與分析、估價(jià)對象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測算過程、估價(jià)結(jié)果確定。

（一）估價(jià)對象狀況描述與分析，應(yīng)有針對性的很詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況。區(qū)位狀況應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，單套住宅的區(qū)位狀況還包括所處樓幢、樓層和朝向。土地實(shí)物狀況應(yīng)包括土地的名稱、坐落、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施、利用現(xiàn)狀、規(guī)劃條件等；

建筑物實(shí)物狀況，應(yīng)包括建筑物的名稱、坐落、建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、建成時(shí)間、維護(hù)情況、利用現(xiàn)狀等。權(quán)益狀況應(yīng)包括用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)力情況、權(quán)屬清晰情況等。

（二）市場背景描述與分析，應(yīng)簡要說明估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來的市場狀況。

（三）估價(jià)對象最高最佳利用分析，應(yīng)有針對性地較詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象的最高最佳利用狀況，并說明以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提。當(dāng)估價(jià)對象已做了某種利用時(shí)，應(yīng)從維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)以及它們的組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用狀況為最高最佳利用狀況。當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的評估估價(jià)對象的現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對象最高最佳利用分析。

（四）估價(jià)方法適用性分析，應(yīng)逐一分析比較法、收益法、成本法、等估價(jià)方法對估價(jià)對象的適用性。對于理論上不適用的，應(yīng)簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，應(yīng)充分說明理由。對于選用的估價(jià)方法，應(yīng)說明估價(jià)技術(shù)路線。

（五）估價(jià)測算過程，應(yīng)詳細(xì)說明價(jià)值測算的步驟、計(jì)算公式和計(jì)算過程，以及估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。（六）估價(jià)結(jié)果確定，應(yīng)說明不同估價(jià)方法的測算結(jié)果和最終估價(jià)結(jié)果，并應(yīng)詳細(xì)說明最終估價(jià)結(jié)果確定的方式方法和理由。

對于同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，在確認(rèn)各個(gè)測算結(jié)果無差錯(cuò)及其之間差異的合理性后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的以及不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合測算結(jié)果，或從中選用一種估價(jià)方法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明不同估價(jià)方法的測算結(jié)果和綜合測算結(jié)果，以及得出綜合測算結(jié)果的方式方法和理由。對于選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，經(jīng)確認(rèn)為無差錯(cuò)的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果。得出綜合測算結(jié)果后，應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價(jià)格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終估價(jià)結(jié)果，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中陳述調(diào)整的理由。如確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價(jià)格影響因素，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終估價(jià)結(jié)果。

九、附件的寫作附件應(yīng)包括下列資料：估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)對象位置示意圖、估價(jià)對象狀況照片（應(yīng)包括估價(jià)對象的內(nèi)部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景觀照片，如果無法進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不包括估價(jià)對象內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)說明無該照片的具體原因；）、估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件、估價(jià)對象法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查資料等相關(guān)資料。參考文獻(xiàn)及估價(jià)報(bào)告來源：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法/房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析7版中國建筑工業(yè)出版社中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布廣西博誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司提供的評估報(bào)告在此表示衷心的感謝！第一章住宅房地產(chǎn)估價(jià)第四單元

住宅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的撰寫一、封面的寫作住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面要寫明估價(jià)報(bào)告的名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托方、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號。（一）估價(jià)報(bào)告名稱估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”，也可以結(jié)合估價(jià)對象和估價(jià)目的給估價(jià)報(bào)告命名。（二）估價(jià)項(xiàng)目名稱應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的名稱或位置、用途和估價(jià)目的，提煉出簡潔的名稱，如“南寧市青秀區(qū)桂春路XX號XX小區(qū)XX棟XX單元XX號住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估”。（三）估價(jià)委托人封面的估價(jià)委托人，需要準(zhǔn)確無誤的寫明其全稱。如果是單位委托的，則寫明單位的全稱，如“XX制糖公司”；如果是個(gè)人委托評估的，則寫明個(gè)人的姓名。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)封面上的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要準(zhǔn)確無誤的寫明其全稱，如“深圳XX房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。（五）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師封面上所寫的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)為參加本次房地產(chǎn)估價(jià)的所有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊號。

（六）估價(jià)報(bào)告出具日期估價(jià)報(bào)告出具日期，應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。（七）估價(jià)報(bào)告編號應(yīng)反映房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱、估價(jià)報(bào)告出具的年份，并應(yīng)按順序編號，不得重復(fù)、遺漏、跳號。二、目錄的寫作房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄的編寫，必須與后面的報(bào)告內(nèi)容一致，應(yīng)按前后次序列出后面估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及其對應(yīng)的頁碼，目錄包含的內(nèi)容：（一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（二）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（三）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（四）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（五）附件

三、致委托方函的寫作致估價(jià)委托人函應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）致函對象，應(yīng)寫明委托方的全稱；（二）估價(jià)目的，應(yīng)寫明估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途；（三）估價(jià)對象，應(yīng)寫明估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；（四）價(jià)值類型，應(yīng)寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的名稱，當(dāng)所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵；(五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評估的估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間；（六）估價(jià)方法，應(yīng)寫明本估價(jià)報(bào)告所采用的估價(jià)方法的名稱；（七）估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價(jià)值的單價(jià)和總價(jià)，并應(yīng)注明其總價(jià)的大寫金額；（八）特別提示，應(yīng)寫明與評估價(jià)值和使用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的引起估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)注意的事項(xiàng)；（九）致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

四、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對其職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。不得將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。

五、估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)、估價(jià)報(bào)告使用限制等內(nèi)容。六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有：估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期。

（一）估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名和住址；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法