論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度樣本

[摘要]：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十條明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，它是物權(quán)法中重要制度。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)尚未建立物權(quán)統(tǒng)一登記制度，故有對(duì)《物權(quán)法》頒布后如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行研究必要。本文體系分為三大某些，第一部就國(guó)內(nèi)當(dāng)前物權(quán)登記制度現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從四個(gè)方面進(jìn)行闡明，揭示存在弊端，凸顯構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度必要性。第二某些著重研究現(xiàn)實(shí)中如何詳細(xì)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，從六個(gè)方面進(jìn)行闡述，闡述詳細(xì)構(gòu)建和完善國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并提供某些個(gè)人意見。第三某些是從三個(gè)方面探討政府如何應(yīng)對(duì)物權(quán)統(tǒng)一登記制度辦法，闡明物權(quán)統(tǒng)一登記制度建立對(duì)依法行政關(guān)系。[核心詞]：不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀登記制度構(gòu)建辦法[正文]：于10月1日起施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以14個(gè)條文(第9條至第22條)篇幅，確立了國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一登記制度，為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則統(tǒng)一、完善，為不動(dòng)產(chǎn)登記法制定，提供了整體框架和構(gòu)造。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能有效地解決糾紛，定紛止?fàn)?，保持社?huì)和諧穩(wěn)定，因此建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是意義重大而深遠(yuǎn)。本文就國(guó)內(nèi)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭示存在弊端，著重研究《物權(quán)法》施行后如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度。一、國(guó)內(nèi)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)當(dāng)前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)定重要是散見在各個(gè)單行民事法律法規(guī)及某些司法解釋，重要有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家土地局發(fā)布《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部發(fā)布《都市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些立法分別規(guī)定了由不同登記部門進(jìn)行土地登記或房屋登記有關(guān)內(nèi)容和范疇。依照登記狀況不同，登記機(jī)關(guān)簽發(fā)不同類型不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。立法上雖然建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但這一制度究竟是登記生效主義還是登記對(duì)抗主義，法律法規(guī)并未明確：有不動(dòng)產(chǎn)，如土地、房屋、海域等登記屬于登記生效主義；有不動(dòng)產(chǎn)如森林、礦產(chǎn)等登記屬于登記對(duì)抗主義。從物權(quán)登記效果來(lái)看，由于登記程序和管理體制不同，容易導(dǎo)致了登記錯(cuò)誤或者重復(fù)、登記成本高昂，登記效率低，重收費(fèi)輕公示，重部門利益缺少公共效應(yīng)等現(xiàn)象?？傮w看來(lái)，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度在內(nèi)容、形式、體系和管理等方面不完善，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未得到系統(tǒng)地建立。并且現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于制度基本上說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上制度。[1]分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀，其存在重要問(wèn)題有：1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律根據(jù)不統(tǒng)一。如上所述，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)立法重要分散在《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)行條例》、國(guó)家土地管理局頒行《土地登記規(guī)則》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等法律法規(guī)中，其內(nèi)容不但散亂且多有矛盾。按照物權(quán)法公示原則、客觀公正原則規(guī)定，當(dāng)前法律法規(guī)登記制度主線不能滿足根據(jù)物權(quán)法對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)需要。2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。國(guó)內(nèi)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記分為房屋權(quán)屬登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記等到權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，涉及到登記機(jī)關(guān)有房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門以及縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定部門等。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，以致登記規(guī)則不一，如規(guī)定當(dāng)事人提供材料、登記時(shí)間、期限、合用程序繁簡(jiǎn)等不相似；對(duì)不同或者相似不動(dòng)產(chǎn)登記合用規(guī)則也不相似，有需要審批才干登記，有不需要審批而直接可以進(jìn)行登記，從而體現(xiàn)不同物權(quán)登記效力，導(dǎo)致了諸多弊端。3、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證書不統(tǒng)一。物權(quán)登記權(quán)屬證書即由登記機(jī)關(guān)依照當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記事項(xiàng)而依法核發(fā)記錄著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)證明文獻(xiàn)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，所核發(fā)權(quán)屬證書不同：國(guó)土管理機(jī)關(guān)核發(fā)是土地物權(quán)登記證書，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)核發(fā)房屋物權(quán)登記證書、林業(yè)管理機(jī)關(guān)核發(fā)是林權(quán)證書，縣級(jí)人民政府核發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書等。這些法律根據(jù)不同、效力不同權(quán)屬證書，對(duì)權(quán)利人經(jīng)濟(jì)承擔(dān)加重了，影響了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范，從而引起了許多不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)互相利益爭(zhēng)執(zhí)。4、不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)責(zé)不清、工作效率低以及資源揮霍現(xiàn)象。例如房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行登記，當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)事項(xiàng)中，不但增長(zhǎng)了房地產(chǎn)交易辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬不清、浮現(xiàn)雙重抵押、“一房二賣”、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境改進(jìn)，不利于充分保護(hù)公民、法人和其她組織合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀分析，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是有許多弊端：⑴不利于當(dāng)事人對(duì)物權(quán)事項(xiàng)登記，不利于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱登記信息，不利于提高交易效率；⑵容易導(dǎo)致房地分別抵押和房屋重復(fù)抵押現(xiàn)象發(fā)生，不利于維護(hù)交易安全；⑶容易浮現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)之間協(xié)調(diào)困難，不利于提高登記機(jī)構(gòu)工作效率，容易滋生腐敗行為；[2]⑷不利于機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，導(dǎo)致人力、物力、財(cái)力揮霍，形成了多頭管理格局，行政干預(yù)過(guò)多，不利于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，因此建立完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是非常必要。二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)建《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記范疇、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@是一條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度原則性規(guī)定。但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度“怎么統(tǒng)一”、“統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)是什么”，這些問(wèn)題，法律都沒有明確規(guī)定出來(lái)。[3]不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地上定著物；所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就是指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門登記機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)專門簿冊(cè)上事實(shí)或行為。[4]（一）、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)選取及模式構(gòu)建國(guó)內(nèi)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，首要問(wèn)題登記機(jī)關(guān)擬定。對(duì)于由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，筆者批準(zhǔn)孫艷輝觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)從登記性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三方面來(lái)考慮。[5]1、對(duì)于登記性質(zhì)問(wèn)題。一方面，從登記行為過(guò)程來(lái)看，由當(dāng)事人參加僅是登記祈求及登記申請(qǐng)兩某些，另一方面，從登記所產(chǎn)生效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果行為，其首要意義在于物權(quán)變動(dòng)公示及公信，任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。再次，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之補(bǔ)償責(zé)任。因此，登記制度不但有平等主體間私權(quán)關(guān)系，并且尚有國(guó)家管理公權(quán)關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目的與國(guó)家目的雙重價(jià)值。由此從立法上明確了國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為是一種行政確認(rèn)行為。[6]2、對(duì)于登記效力問(wèn)題。有二種主張：登記要件主義和主張對(duì)抗主義。主張登記要件以為既便于實(shí)行又有助于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系；主張對(duì)抗要件以為不影響物權(quán)公示、公信原則，與社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活相一致，有助于保護(hù)買受人利益和減少交易成本，勉勵(lì)交易。綜合《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，實(shí)際是采用以登記要件主義為原則，以登記對(duì)抗主義為例外，并附之以合同方式變動(dòng)物權(quán)立法模式。[7]3、對(duì)于法律責(zé)任問(wèn)題。物權(quán)法第二十一條第二款已經(jīng)規(guī)定登記機(jī)關(guān)民事法律責(zé)任承擔(dān)方式：因登記錯(cuò)誤，給她人導(dǎo)致?lián)p害，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)償后，可以向?qū)е碌怯涘e(cuò)誤人追償。這闡明登記是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)、最后以國(guó)家公信力為不動(dòng)產(chǎn)交易提供法律基本行為。如果由于登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)登記發(fā)生錯(cuò)誤，給當(dāng)事人導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)獲得補(bǔ)償，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。因而，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)選取不但要符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記自身特性，還要使當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤獲得補(bǔ)償提供保障制度和可行辦法。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)選取應(yīng)綜合登記性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三個(gè)方面狀況進(jìn)行考慮。筆者以為，登記機(jī)關(guān)就要選取既能實(shí)現(xiàn)國(guó)家管理職能部門，又能實(shí)現(xiàn)登記獨(dú)立、公正、公開、權(quán)威和有能力承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任部門作為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)符合登記本質(zhì)規(guī)定，充分發(fā)揮登記功能，既能體現(xiàn)行政高效，又要便民、利民。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)選取應(yīng)當(dāng)結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)情，從既有行政機(jī)關(guān)中進(jìn)行選取并整合。依照國(guó)內(nèi)當(dāng)前物權(quán)登記現(xiàn)狀，短期內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)涉及都市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，的確有相稱難度。房屋和土地權(quán)屬登記統(tǒng)一到一種機(jī)關(guān)，結(jié)合既有行政資源，可以考慮建立這樣登記機(jī)關(guān)：1、將房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房地權(quán)屬登記。這個(gè)模式，上海、重慶、廣州、深圳等地已先行一步了，實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合一、權(quán)屬證書合一制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。筆者以為，國(guó)家應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)這個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)各關(guān)于部門，是可以在全國(guó)推廣應(yīng)用并建立統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。2、將都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，將規(guī)劃區(qū)外集體土地上房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管弊端，同步又形成在農(nóng)地征收時(shí)不同政府部門之間有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資管理部門在經(jīng)營(yíng)都市與耕地保護(hù)上兩難選取，有助于國(guó)家實(shí)行下一步征地改革。由政府兩個(gè)不同部門分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)才有比較，可覺得完全實(shí)現(xiàn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度建立基本。3、將房地產(chǎn)管理職能與登記機(jī)構(gòu)職能分離，在政府部門當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立房地產(chǎn)登記局。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其長(zhǎng)處是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，有助于為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。缺陷是設(shè)立新行政機(jī)關(guān)與精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)規(guī)定相違背，必然增長(zhǎng)人員編制，財(cái)政投入多，到將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)時(shí)勢(shì)必困難重重。（二）、完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序不動(dòng)產(chǎn)登記是一種程序規(guī)定很高經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，《物權(quán)法》堅(jiān)持以人為本立法精神，從便民、利民、為民理念出發(fā)，確立了科學(xué)合理、以便規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序，是物權(quán)法頒布后一種值得廣乏探討問(wèn)題。1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料。物權(quán)法第十一條對(duì)登記申請(qǐng)材料作了原則性規(guī)定：規(guī)定提交權(quán)屬證明、不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要資料。綜合當(dāng)前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)，申請(qǐng)文獻(xiàn)重要有：一方面是申請(qǐng)書，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)闡明申請(qǐng)人身份、登記類型、登記因素、標(biāo)等；申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供原則樣式，明晰表白當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)填寫事項(xiàng)和提供證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。另一方面是證明文獻(xiàn)，涉及身份證明、物權(quán)來(lái)源證明、地上附著物證明，獲得或變更物權(quán)合同、契約、批準(zhǔn)文獻(xiàn)等；第三是關(guān)于物權(quán)基本狀況資料，如面積、界址、構(gòu)造等；第四是應(yīng)當(dāng)通過(guò)公證程序公證書；第五是法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交其他文獻(xiàn)，如授權(quán)委托書、法定代表人證明等。由于當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記沒有統(tǒng)一制度，因此申請(qǐng)文獻(xiàn)也是沒有規(guī)范，格式不一，這有待于制定不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行完善。2、不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式。物權(quán)法第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)作出了規(guī)定，也是對(duì)審查制度作出了規(guī)定。該條一方面規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)形式審查義務(wù)，同步也賦予了登記機(jī)構(gòu)在必要時(shí)實(shí)質(zhì)審查權(quán)限，實(shí)質(zhì)上是有限實(shí)質(zhì)審查主義。[8]在什么狀況下采用形式審查，筆者以為，只要申請(qǐng)文獻(xiàn)表達(dá)沒有沖突，并與物權(quán)真實(shí)性和合法性互相符合，則登記申請(qǐng)就可以真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因素，或?qū)τ谕ㄟ^(guò)公證物權(quán)登記申請(qǐng)文獻(xiàn)，就可以審查通過(guò)登記。誠(chéng)然，該物權(quán)證明內(nèi)容明顯違背法律強(qiáng)制性規(guī)定除外。在什么狀況下采用實(shí)質(zhì)審查方式，就要視詳細(xì)狀況而定。例如1、登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)有無(wú)管轄權(quán)；2、申請(qǐng)人或其代理人與否具備完全民事行為能力，主體資格與否恰當(dāng)；3、登記申請(qǐng)內(nèi)容與否與物權(quán)變動(dòng)證明文獻(xiàn)內(nèi)容吻合；4、登記義務(wù)人權(quán)利與否與登記簿上權(quán)利吻合；5、證明文獻(xiàn)關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性與合法性等。實(shí)質(zhì)審查更能使登記內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利相一致，排除欺詐現(xiàn)象發(fā)生也許，也有助于保護(hù)申請(qǐng)人合法權(quán)益、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)責(zé)任感和登記公示、公信功能。如何規(guī)范審查制度，需要不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)指引。（三）、統(tǒng)一物權(quán)登記權(quán)屬證書不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明，是在國(guó)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一登記制度后保證交易安全不可或缺重要配套制度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，可以以便權(quán)利人進(jìn)行登記，減輕權(quán)利人經(jīng)濟(jì)承擔(dān)，有助于市場(chǎng)交易安全和效率。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具備統(tǒng)一格式。建議統(tǒng)一稱為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證”，證書內(nèi)容可依照物權(quán)詳細(xì)類型進(jìn)行登記。這樣可以變化和防止當(dāng)前權(quán)屬文書中混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行。（四）、盡快完善預(yù)告登記、異議登記制度。當(dāng)前房屋交易多余現(xiàn)這樣糾紛：甲預(yù)購(gòu)了一套期房，訂立了合同并預(yù)付首期款，沒有辦理登記手續(xù)。而開發(fā)商又把這套房賣給乙，并且房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在乙名下。這時(shí)，盡管你與開發(fā)商這份合同是有效，你可以規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，例如規(guī)定開發(fā)商補(bǔ)償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。這個(gè)“一物兩賣”違法現(xiàn)象在物權(quán)法中已建立了規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，有待在實(shí)踐中完善?！段餀?quán)法》確立了預(yù)告登記、異議登記制度。1、預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)祈求權(quán)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)祈求權(quán)所要達(dá)到目，是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記特殊類型。其本質(zhì)特性是使被登記祈求權(quán)具備物權(quán)效力，對(duì)日后發(fā)生與該項(xiàng)祈求權(quán)內(nèi)容相似不動(dòng)產(chǎn)物處分行為，具備對(duì)抗力。[9]2、異議登記是指權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對(duì)的性存在異議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載過(guò)程。異議登記作用并不是涂消或變更不動(dòng)產(chǎn)記載事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記效力，而只是將關(guān)于利害關(guān)系人異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對(duì)想交易該不動(dòng)產(chǎn)人予以警示。[10]預(yù)告登記與異議登記制度予以實(shí)際權(quán)利人或者說(shuō)潛在權(quán)利人一定期間權(quán)利保護(hù)，在實(shí)踐中具備十分重要現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記和異議登記制度可以一定限度理順相對(duì)混亂房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，減少某些不必要糾紛，防止不動(dòng)產(chǎn)交易中出賣人“一物兩賣”，保護(hù)買受人合理期待權(quán)利。而當(dāng)前這兩項(xiàng)制度卻普遍沒有建立，不利權(quán)利人物權(quán)保護(hù)與救濟(jì)。（五）、盡快建立登記錯(cuò)誤補(bǔ)償機(jī)制在農(nóng)村山林權(quán)屬糾紛中，甲具備林權(quán)證，乙也有林權(quán)證。甲、乙所各自擁有林權(quán)證所擬定權(quán)屬范疇有相稱一某些是交叉。乙將兩個(gè)林權(quán)證上所交叉范疇中某些竹樹砍伐，甲以侵權(quán)之訴起訴法院，規(guī)定乙補(bǔ)償。要解決本案，須弄清兩個(gè)問(wèn)題，一種是甲與否侵權(quán)，另一種是甲能否從乙處得到補(bǔ)償。而這兩個(gè)問(wèn)題核心是涉及一種對(duì)登記錯(cuò)誤應(yīng)如何解決問(wèn)題。《物權(quán)法》第二十一條第二款已經(jīng)擬定：因登記錯(cuò)誤，給她人導(dǎo)致?lián)p害，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)償后，可以向?qū)е碌怯涘e(cuò)誤人追償。這就涉及到損害補(bǔ)償責(zé)任性質(zhì)、構(gòu)成要件、補(bǔ)償范疇，以及訴訟方式。[11]筆者以為，對(duì)于物權(quán)登記損害補(bǔ)償責(zé)任定性及法律合用，應(yīng)當(dāng)視詳細(xì)錯(cuò)誤狀況區(qū)別對(duì)待。１、物權(quán)登記權(quán)利人、利害關(guān)系人確有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤是由于登記機(jī)關(guān)自身錯(cuò)誤，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)改正登記。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極及時(shí)地糾正錯(cuò)誤，并承擔(dān)相應(yīng)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。如登記機(jī)關(guān)回絕糾錯(cuò)或怠于糾錯(cuò)，給權(quán)利人、利害關(guān)系人導(dǎo)致?lián)p害，可以對(duì)登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟，規(guī)定法院撤銷錯(cuò)誤登記，并承擔(dān)行政補(bǔ)償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤先行承擔(dān)責(zé)任后，可以向?qū)е碌怯涘e(cuò)誤人提起民事訴訟進(jìn)行追償。2、由于登記申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)共同過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤給她人導(dǎo)致?lián)p害，受害人可以直接祈求登記機(jī)關(guān)行政補(bǔ)償，法院應(yīng)追加導(dǎo)致登記錯(cuò)誤人為第三人，判令第三人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)依照詳細(xì)狀況承擔(dān)連帶責(zé)任或份額責(zé)任，原告自身也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)某些民事補(bǔ)償責(zé)任。3、由于當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)依照審查制度規(guī)定盡了謹(jǐn)慎審查義務(wù)也無(wú)法查明，給她人導(dǎo)致?lián)p害后果，受害人可以向人民法院提起民事侵權(quán)訴訟，祈求承擔(dān)民事補(bǔ)償責(zé)任。（六）、亟需司法解釋規(guī)范《物權(quán)法》所規(guī)定物權(quán)登記規(guī)則，采用是“宜粗不適當(dāng)細(xì)”原則，對(duì)各種物權(quán)規(guī)則規(guī)定較少，有些應(yīng)當(dāng)規(guī)定沒有規(guī)定，導(dǎo)致物權(quán)在詳細(xì)執(zhí)行起來(lái)會(huì)存在較多問(wèn)題。[12]對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來(lái)說(shuō)，如1、不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限分別是什么，2、申請(qǐng)登記不動(dòng)產(chǎn)有哪些狀況需要登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步進(jìn)行證明，3、不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)要記載哪些內(nèi)容，4、登記機(jī)構(gòu)在什么狀況不予登記，5、預(yù)告登記合用范疇是什么，6、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書如何進(jìn)行換發(fā)和補(bǔ)發(fā)等等。這些局限性問(wèn)題，亟需最高人民法院盡快出臺(tái)有關(guān)司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)范，使《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在實(shí)踐中可操作性增強(qiáng)，以保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)實(shí)生活中能有效實(shí)行。三、政府應(yīng)對(duì)物權(quán)統(tǒng)一登記制度辦法物權(quán)統(tǒng)一登記制度不但是保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利法律制度，也是規(guī)范行政機(jī)關(guān)公權(quán)力行使重要法律制度。建立物權(quán)統(tǒng)一登記制度，政府就更加要尊重物權(quán)、保障物權(quán)。在新形勢(shì)和條件下，政府應(yīng)當(dāng)采用某些應(yīng)對(duì)辦法，提高依法行政效率。（一）、政府如何應(yīng)對(duì)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。一方面調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)設(shè)立，進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革。從當(dāng)前物權(quán)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一呼聲來(lái)看，很也許是統(tǒng)一到既有部門中。這就意味著一方面某些登記機(jī)構(gòu)被撤除，另一方面履行登記職能機(jī)構(gòu)任務(wù)加重，規(guī)模擴(kuò)大，人員增長(zhǎng)。涉及到各個(gè)登記部門利益格局、人員增減等問(wèn)題，這將是一艱難利益選取過(guò)程。規(guī)定樹立大局觀念，提高結(jié)識(shí)，充分協(xié)調(diào)，密切配合，保證物權(quán)統(tǒng)一登記制度改革順利進(jìn)行。另一方面分清管理與服務(wù)職能，樹立服務(wù)觀念。相對(duì)統(tǒng)一物權(quán)登記機(jī)關(guān)建立后來(lái)，在機(jī)關(guān)內(nèi)部，依然存在管理職能與登記服務(wù)職能區(qū)別和行使問(wèn)題。從當(dāng)前政府工作方向出發(fā)，應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)管理向積極服務(wù)轉(zhuǎn)變，分清管理職責(zé)和登記職責(zé)，管理部門和登記部門既是各司其職，又要互相配合。第三是完善登記設(shè)施，保證信息暢通。不論物權(quán)登記工作統(tǒng)一到哪個(gè)部門，從便民、高效服務(wù)理念出發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)完善所需硬件和軟件設(shè)施，保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)。充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)資源，保證信息暢通，提高效率和減少失誤。（二）、政府如何應(yīng)對(duì)物權(quán)登記審查制度。物權(quán)法確立有限實(shí)質(zhì)審查主義，對(duì)政府法制工作帶來(lái)挑戰(zhàn)，其體現(xiàn)為：一方面規(guī)定談化物權(quán)登記行為行政色彩，以《物權(quán)法》擬定形式審查為主，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)對(duì)自己管理者和登記者身份加以明確區(qū)別，不能混同。另一方面登記機(jī)構(gòu)工作人員不但要掌握形式審查和實(shí)質(zhì)審查界限所在，還要弄清在何種情形下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查以及如何進(jìn)行。這一切就規(guī)定登記機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行比較進(jìn)一步系統(tǒng)物權(quán)法理論和業(yè)務(wù)科知識(shí)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，保證在實(shí)踐中對(duì)的、靈活合用。（三）、政府如何應(yīng)對(duì)錯(cuò)誤登記補(bǔ)償責(zé)任。物權(quán)登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤登記行為要承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。為了應(yīng)對(duì)錯(cuò)誤登記補(bǔ)償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)采用一等系列應(yīng)對(duì)辦法：一方面應(yīng)當(dāng)建立職業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入制度，把好人員地素質(zhì)關(guān)。另一方面是加強(qiáng)登記隊(duì)伍培訓(xùn)，提高登記人員素質(zhì)和登記質(zhì)量。第三是規(guī)范登記程序和工作流程，減少登記過(guò)程錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)。第四是建立錯(cuò)誤登記補(bǔ)償基金，增長(zhǎng)投保登記責(zé)任險(xiǎn)。第五是充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加強(qiáng)信息共享，避免和減少登記錯(cuò)誤，保證登記質(zhì)量。四、結(jié)語(yǔ)《物權(quán)法》頒布施行，是具備里程碑意義。建立物權(quán)統(tǒng)一登記制度，有助于糾合法前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記各個(gè)方面不統(tǒng)一，切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人合法權(quán)益，結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂狀況。有助于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促使行政職能部門轉(zhuǎn)變工作觀念，樹立服務(wù)理念，增進(jìn)依法行政，提高行政效率，推動(dòng)物權(quán)事業(yè)健康有序發(fā)展。注釋：[1]陳儒：《試論國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度立法完善》、《法律圖書館》網(wǎng)站