大唐花園總體推廣思路樣本

大唐花園總體推廣思路一、前言綜觀(guān)上海別墅市場(chǎng)，可謂林林總總，遍地開(kāi)花。雖然本案周邊，也有不少別墅物業(yè)。要想在如此眾多各類(lèi)別墅中脫穎而出、爭(zhēng)得市場(chǎng)，如果沒(méi)有產(chǎn)品自身得創(chuàng)新，以及推廣訴求得出新出奇，并能切中目的市場(chǎng)心理，那顯然時(shí)不行。為此，本案推廣思路必要在產(chǎn)品創(chuàng)新、訴求新穎這兩方面著力挖掘、推敲提煉，以形成一種統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程推廣理念，指引和規(guī)范各環(huán)節(jié)、各階段詳細(xì)推廣形式和實(shí)行。而無(wú)論是產(chǎn)品創(chuàng)新，還是訴求新穎，都不能為“新”而“新”，都必要根植于特定目的群體，符合和滿(mǎn)足她們特定消費(fèi)需要。涉及現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，唯其如此，方能有放矢，卓見(jiàn)成效，激起目的市場(chǎng)傾心與向往。正是基于這一結(jié)識(shí)，本文擬將從基本立意、推廣方略和主題、包裝方式等諸多方面逐個(gè)展開(kāi)。以理出一條基本線(xiàn)索，構(gòu)成營(yíng)銷(xiāo)推廣總體框架。二、基本立意（一）突出中華人民共和國(guó)文化，與目的市場(chǎng)文化積淀相共鳴。當(dāng)今別墅推廣中，大多強(qiáng)調(diào)西方文化，渲染貴族氣，而本案則應(yīng)反其道而行之，樹(shù)中華人民共和國(guó)文化旗，以突現(xiàn)個(gè)性，形成反差。且中華人民共和國(guó)文化對(duì)中華人民共和國(guó)人來(lái)說(shuō)，更具特有親和力，更易為人接受。雖然是近年定居海外華人，也難以?huà)昝撝腥A人民共和國(guó)文化對(duì)其根深蒂固影響，何況國(guó)人？中華人民共和國(guó)文化應(yīng)從本案推廣訴求所倡導(dǎo)生活方式、居家理念、以及所提供人居環(huán)境體現(xiàn)中體現(xiàn)出來(lái)，以使人有實(shí)實(shí)在在真切感受，而不是外加、貼標(biāo)簽式文化訴求。強(qiáng)調(diào)生態(tài)效應(yīng)，傳導(dǎo)健康生活理念。隨著時(shí)代發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人們養(yǎng)生保健、延年益壽意識(shí)更加增強(qiáng)。當(dāng)今保健品市場(chǎng)長(zhǎng)盛不衰、花樣翻新便是個(gè)明證。特別是對(duì)本案目的市場(chǎng)，高收入群體而言，則更是如此。強(qiáng)調(diào)生態(tài)效應(yīng)，及其對(duì)人健康增進(jìn)作用正可與目的市場(chǎng)這一普遍心態(tài)相應(yīng)相合。超前領(lǐng)先，時(shí)代驕子，彰顯本案上佳綜合品質(zhì)。散亂無(wú)序地拼湊各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，黃婆賣(mài)瓜式自擂自夸，已對(duì)人缺少吸引力，激不起人們興趣。在買(mǎi)方市場(chǎng)今天，物業(yè)某個(gè)局部?jī)?yōu)勢(shì)，已越來(lái)越失去競(jìng)爭(zhēng)力。只有全面提高物業(yè)綜合品質(zhì)，方能具備市場(chǎng)感召力。本案推廣訴求應(yīng)著力塑造物業(yè)整體形象，以突出綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，令人刮目相看。并由此“創(chuàng)造”出本案業(yè)主，以導(dǎo)向性超前領(lǐng)先，形成市場(chǎng)引力。提高品位，增強(qiáng)象征，創(chuàng)造物業(yè)附加值。通過(guò)各類(lèi)推廣訴求傳播形式，在擴(kuò)大本案社會(huì)認(rèn)知度同步，提高物業(yè)品位，增強(qiáng)身份、地位象征意義，滿(mǎn)足人是榮耀感、成功感等心理需求，使人產(chǎn)生以入住本案為榮、為豪連鎖認(rèn)知和反映。猶如古北新區(qū)，猶如湯臣高爾夫別墅。三、推廣方略（一）理念前導(dǎo)，先“軟”后“硬”。本案推廣應(yīng)一方面導(dǎo)入一種新穎，具備時(shí)代特性居家理念。這一理念既能體現(xiàn)出中華人民共和國(guó)老式文化，又能反映出當(dāng)今上海人當(dāng)代價(jià)值觀(guān)和人生觀(guān)，折射出上海作為國(guó)際大都市特有風(fēng)采。這就使本案不但能具備物業(yè)所應(yīng)有保值增值商業(yè)價(jià)值，還能具備時(shí)代象征附加社會(huì)價(jià)值和人文價(jià)值。這一理念率先導(dǎo)入，便會(huì)產(chǎn)生先聲奪人之效和導(dǎo)向作用，使整個(gè)市場(chǎng)“未見(jiàn)其人，先聞其聲”，為本案日后推廣作輿論鋪墊，吊起人們“胃口”。理念導(dǎo)入固然是以軟廣告宣傳文章為主，并可采用各種文體形式，如新聞報(bào)道、樓市點(diǎn)評(píng)、雜文隨感、人物專(zhuān)訪(fǎng)等。全面鋪開(kāi)，接連發(fā)布，在各大媒體，輪流亮相，以形成聲勢(shì)、制造輿論，激起社會(huì)廣泛關(guān)注。之后，再正式亮相，推出硬廣告，如形象廣告、開(kāi)盤(pán)廣告等，使人們?cè)谄诖袑?duì)本案有進(jìn)一步理解和結(jié)識(shí)，以及詳細(xì)形象感知。此先“軟”后“硬”，易于抓住人們視線(xiàn)，激起人們好奇心和探究心理，使本案能在鋪天蓋地各式樓盤(pán)中，能出跳冒尖，給人留下深刻印象。文化營(yíng)銷(xiāo)，攻心為上文化是最能影響人思想觀(guān)念和價(jià)值取向。通過(guò)絲絲入扣，循循善誘觀(guān)念引導(dǎo)，通過(guò)特意營(yíng)造文化氛圍熏陶、感染，通過(guò)各類(lèi)意味深長(zhǎng)、余音饒繞文案訴求、環(huán)境小品等各種形式，傳導(dǎo)出本案所倡導(dǎo)具備超前性、時(shí)代性，更為個(gè)性化、能滿(mǎn)足人性更多需求、悠然自得、超凡脫俗生活方式。潛移默化地作用于人心理感受和認(rèn)知，激起人向往之心。這方面挖掘和展開(kāi)，將使本案品位自現(xiàn)，魅力無(wú)窮。這對(duì)社會(huì)高收入群體中品位人士，更具感召力。這將比華麗詞藻、極端詞語(yǔ)、任意拔高直露宣傳更具實(shí)效，更能影響人、感染人，也更能打動(dòng)人心。重在環(huán)境、以景引人環(huán)境營(yíng)造已成當(dāng)今房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一大制勝因素，對(duì)久居鬧市、向往別墅生活目的群體而言，她們所圖一方面就是環(huán)境，而不是房子自身。對(duì)她們而言，賞心悅目、舒服怡人環(huán)境、清新空氣、鳥(niǎo)鳴山更幽意境，比寬敞明亮、豪華裝修居室空間更重要。由于寬敞豪華居室在市中心就能得到，而得不到恰是郊區(qū)別墅環(huán)境。而遺憾是，當(dāng)前別墅開(kāi)發(fā)卻一味注重外觀(guān)造型和裝飾（固然這也是重要），但卻恰恰忽視了對(duì)環(huán)境營(yíng)造和對(duì)生態(tài)效應(yīng)關(guān)注。環(huán)境營(yíng)造并非只是簡(jiǎn)樸地挖個(gè)湖，開(kāi)條河，鋪植大面積草坪，稀稀拉拉點(diǎn)綴式地種上幾棵樹(shù)，也不是照搬照抄都市公共空間環(huán)境設(shè)計(jì)模式，而是應(yīng)再造一種“大自然”，一種郁郁蔥蔥、濃蔭密布山鄉(xiāng)環(huán)境，一種清新、清純、清凈、清爽人化自然空間。亦即一種源于自然又高于自然、融入了人審美意識(shí)和健康理念（優(yōu)化生態(tài)效應(yīng)，改進(jìn)環(huán)境小氣候）“克隆”自然。如果本案能在此方面又所突破，而一反現(xiàn)今別墅環(huán)境營(yíng)造模式，象當(dāng)代美國(guó)普遍流行仿生、仿自然私家庭院那樣，那么，本案這一開(kāi)創(chuàng)性、符合人性發(fā)展別墅環(huán)境，定能引爆樓市，一石激起千層浪。雖然本案別墅再樸實(shí)無(wú)華，不加修飾，人們也會(huì)沖著這一上海絕無(wú)僅有“大自然”，紛至沓來(lái)，競(jìng)相訂購(gòu)。再高樓密布、喧囂不已上海，再這遠(yuǎn)離自然、缺少自然山水、自然景觀(guān)繁華都市，居然能有這樣一種完全仿生、沁人心肺、令人神清氣爽別墅環(huán)境，這不得不使人驚嘆、羨慕。這將會(huì)極大地刺激人們購(gòu)買(mǎi)欲和擁有欲，更會(huì)由此引來(lái)一批又一批看房者，雖然買(mǎi)不起本案人也會(huì)幕名前去，一睹為快，探個(gè)究竟。從而通過(guò)一傳十、十傳百口碑效應(yīng)，迅速擴(kuò)大影響，形成轟動(dòng)。一旦導(dǎo)致影響，雖然后來(lái)不打廣告，也會(huì)使本案持續(xù)旺銷(xiāo)，長(zhǎng)盛不衰，從而增進(jìn)本案滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。這一方略是通過(guò)賣(mài)環(huán)境來(lái)賣(mài)房，就象市中心高檔吧坊那樣，賣(mài)就是環(huán)境，而不是飲料。否則，人們何必去喝它那數(shù)倍于市場(chǎng)價(jià)飲料呢？由于飲料處處均有，而它特定環(huán)境氛圍和格調(diào)，卻都是別無(wú)它處。人們正是沖著它那種特有環(huán)境氛圍和格調(diào)而來(lái)，而并不是單純?yōu)榱撕缺嬃?。同樣，上海別墅多是，而只有本案所營(yíng)造環(huán)境是唯一，并且這一“唯一”是足以引人，是值得人們出高價(jià)享用。優(yōu)化配備、駐巢引風(fēng)作為不動(dòng)產(chǎn)特殊商品，其耐久性、其投資與使用合二為一雙重價(jià)值，其相對(duì)其她商品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)特性，均決定了物業(yè)產(chǎn)品必要應(yīng)具備一定超前性和預(yù)見(jiàn)性，這樣才干最大限度地發(fā)揮其應(yīng)有保值增值功能，同步也就能最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，保障其預(yù)期市場(chǎng)效應(yīng)，使所開(kāi)發(fā)物業(yè)能適銷(xiāo)對(duì)路、暢銷(xiāo)樓市。因而，本案配備同樣也應(yīng)適度超前，特別在智能配備和有關(guān)服務(wù)設(shè)施配備方面，更應(yīng)有一定提前量和前瞻性。不但是為了滿(mǎn)足當(dāng)前市場(chǎng)需求，更是為了適應(yīng)可預(yù)見(jiàn)將來(lái)發(fā)展之需，能使本案物業(yè)能在相稱(chēng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，保持其領(lǐng)先地位，而不被裁減。特別對(duì)本案目的對(duì)象，具備較強(qiáng)時(shí)代價(jià)值觀(guān)和市場(chǎng)意識(shí)高收入社會(huì)群體來(lái)說(shuō)，物業(yè)保值增值功能將會(huì)更重要。她們經(jīng)濟(jì)地位和社會(huì)地位，決定了她們更著重物業(yè)不凡價(jià)值和品位格調(diào)。其中固然涉及物業(yè)附加值和社會(huì)知名度。也就是說(shuō)，質(zhì)與價(jià)相比，她們更注重“質(zhì)”，而不是“價(jià)”，盡量“價(jià)”始終是市場(chǎng)重要敏感因素。一種缺少先進(jìn)性、缺少增值保值功能物業(yè)，必然引不起她們興趣，甚至?xí)恍家活?。由此可?jiàn)，優(yōu)化本案配備，如提高智能化限度，增設(shè)醫(yī)療保健設(shè)施和各項(xiàng)前衛(wèi)性服務(wù)設(shè)施等，將是十分必要和必要。這不但有助于塑造物業(yè)形象，便于炒作，更能實(shí)實(shí)在在地增強(qiáng)物業(yè)保值增值功能，提高物業(yè)品位，從而使這一“筑巢”之舉，引來(lái)目的市場(chǎng)之“鳳”。四、推廣主題依照上述營(yíng)銷(xiāo)方略和產(chǎn)品定位，便應(yīng)精心提煉一種足以引起目的市場(chǎng)關(guān)注，符合她們身份地位和心理特性推廣主題，并一以貫之，統(tǒng)領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)整個(gè)過(guò)程，以強(qiáng)化本案社會(huì)認(rèn)知，凸現(xiàn)物業(yè)個(gè)性特色。（一）推廣主題“當(dāng)代瀛洲島”蓬萊、瀛洲等三島是中華人民共和國(guó)古老神話(huà)傳說(shuō)中仙人居住之地，長(zhǎng)生不老之地。寄托著古代先民對(duì)于人生美好追求與向往，體現(xiàn)出人性需求至美至善至高境界。以此為推廣主題，旨在凸現(xiàn)本案優(yōu)質(zhì)生態(tài)效應(yīng)，熱帶雨林式繁茂植被、人工森林，以及靈氣生動(dòng)環(huán)島水域，潺潺清流等這一適當(dāng)修身養(yǎng)性、令人神清氣爽人居空間。同步，以“島“形象來(lái)體現(xiàn)本案戶(hù)戶(hù)臨水，家家滿(mǎn)綠、清流環(huán)繞、濃蔭密布物業(yè)特色。此外，這一推廣主題還隱寓著將傳承千年人類(lèi)美好生活抱負(fù)，人之神往至高境界，力盡轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)、恍若夢(mèng)境深刻含義，使代代相傳，美妙憧憬仙人之居，終于在新世紀(jì)之初上海，翻版為人之“仙”居。并且，此推廣主題，頗具中華人民共和國(guó)老式文化色彩，具備傳播接受普遍性，可謂雅俗共賞。這對(duì)于擴(kuò)大本案社會(huì)影響、提高其知名度和社會(huì)認(rèn)同感，大有增進(jìn)作用。而對(duì)于本案目的市場(chǎng)而言，則同樣具備誘惑力。由于“當(dāng)代瀛洲島”意味深長(zhǎng)寓義，含蓄雋永，足以引起有素養(yǎng)成功人士細(xì)細(xì)品位和感悟，勾起她們各自諸多聯(lián)想和想象，并進(jìn)而激起她們一探究竟心理。系列主題確立了上述總主題，則還必要通過(guò)有關(guān)系列主題，多角度、全方位地加以形象化詳細(xì)演繹，以便使這一總主題更為有血有肉、可感可親。系列一主題：茂密樹(shù)林，綠林叢中家園標(biāo)題：“密林深處……”訴求點(diǎn)：·一千顆成年大樹(shù)，濃密林蔭夾適·房前屋后灌木叢生，大樹(shù)簇?fù)砬寮冏≌ぞG樹(shù)掩映別墅，密林深處有人家闡釋?zhuān)阂源酥黝}體現(xiàn)本案人工自然，以樹(shù)木為主綠化特色，一反當(dāng)今別墅環(huán)境以草坪為主，輔以界定性低矮綠籬單調(diào)乏味綠化模式，給人以不同與眾鮮明印象，強(qiáng)調(diào)本案獨(dú)有生態(tài)效應(yīng)。系列二主題：清流環(huán)島、戶(hù)戶(hù)臨水，典型水鄉(xiāng)住宅標(biāo)題：“又一種周莊、同里”訴求點(diǎn)：·當(dāng)代“二十四橋”，橋橋相連，人在橋上走宛若水中行?！そ纤l(xiāng)滬上再現(xiàn)，請(qǐng)流環(huán)繞，水網(wǎng)密布?！ら_(kāi)門(mén)見(jiàn)“水”，臨窗見(jiàn)水，晝出夜歸又見(jiàn)水，似情“柔水”長(zhǎng)相依·水為財(cái)，財(cái)源滾滾，滾進(jìn)親水家園……闡釋?zhuān)褐芮f、同里，是知名江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，是明清時(shí)期遺留至今，保存完好古代名鎮(zhèn)（已申報(bào)聯(lián)合國(guó)“世界文化遺產(chǎn)名錄”）。以此水鄉(xiāng)主題，體現(xiàn)本案環(huán)島住宅親水特性，以及戶(hù)戶(hù)臨水、開(kāi)門(mén)見(jiàn)“水”規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。并以此從一種側(cè)面再次體現(xiàn)本案環(huán)境生態(tài)效應(yīng)。系列三主題：清新空氣，森林負(fù)離子，滬上決無(wú)僅有社區(qū)環(huán)境植物釋氧量。標(biāo)題：“永遠(yuǎn)免費(fèi)氧吧”訴求點(diǎn)：·由于人工樹(shù)林，高密度植被，致使社區(qū)植物釋氧量大增，空氣含氧量高達(dá)%。·潺潺流水，綠蔭密布，使社區(qū)空氣中負(fù)離子濃度激增，猶如置身于深山叢林和濱海沙灘?！ぴ敿?xì)闡明高含氧量空氣負(fù)離子對(duì)人體健康作用。闡釋?zhuān)捍酥黝}突出本案鮮綠純氧，并以理性訴求方式，以科學(xué)數(shù)據(jù)來(lái)闡明本案空氣含氧量、負(fù)離子，及其對(duì)健康作用。以此使人對(duì)本案環(huán)境有個(gè)詳細(xì)實(shí)在結(jié)識(shí)。系列四主題：減少塵降、凈化空氣標(biāo)題：“碩大無(wú)朋空中吸塵器……”訴求點(diǎn)：·繁茂樹(shù)冠，濃密灌木，具備阻隔吸取塵降作用，使社區(qū)空氣中可吸入懸浮顆粒大為減少，空氣指數(shù)達(dá)到，屬優(yōu)質(zhì)級(jí)別。·植物可吸取有害氣體，特別是成年大樹(shù)，其吸取率更強(qiáng)，本案人工森林和高密度灌木，其對(duì)環(huán)境空氣凈化作用，是相當(dāng)強(qiáng)，猶如晝夜不息空中吸塵器?！た諝饧儍舳冗_(dá)到國(guó)家一級(jí)原則，猶如海南島清新空氣?！け景妇拖髧?guó)家風(fēng)景區(qū)中一座療養(yǎng)院。闡釋?zhuān)罕局黝}通過(guò)對(duì)空氣純凈度詳細(xì)闡釋?zhuān)蜗蟮伢w現(xiàn)本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)，及其對(duì)人誘惑力，并以此引起人們對(duì)本案想象和盼望，使其為之心動(dòng)。系列五主題：幽靜環(huán)境標(biāo)題：“鳥(niǎo)鳴山更幽，清泉石上流”訴求點(diǎn)：·靜謐安詳，隔絕喧囂，一方紅塵中“凈土“?！れo靜林中小徑，靜靜溪流河水，靜靜滿(mǎn)目青翠……一切都是那么寧?kù)o、清新，恍若隔世，恍若置身夢(mèng)幻。·普通可忍受噪音分貝為，普通馬路分貝為，安靜環(huán)境分貝為，而本案環(huán)境分貝為。闡釋?zhuān)和ㄟ^(guò)此主題，體現(xiàn)本案寧?kù)o、安逸，并以有聲襯托無(wú)聲手法，詩(shī)意化地體現(xiàn)本案安靜、祥和。再以理性訴求科學(xué)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步印證感性訴求寧?kù)o氛圍，增強(qiáng)說(shuō)服力，給人以真切感受和認(rèn)知。系列六主題：智能化配備，超前預(yù)先。標(biāo)題：“猶如科幻世界”。訴求點(diǎn)：·社區(qū)局域網(wǎng)，一“網(wǎng)”打盡。網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上征詢(xún)、網(wǎng)上結(jié)付、網(wǎng)上教誨、網(wǎng)上娛樂(lè)……以便快捷、省時(shí)省力，天涯變咫尺?！ど鐓^(qū)一卡通，刷卡門(mén)禁，刷卡消費(fèi)，刷卡享有或免費(fèi)或有償各類(lèi)服務(wù)……舒服便利、安全可靠，令人得到至尊享有。·光纖到戶(hù)，寬帶布線(xiàn)，得心應(yīng)手，隨心所欲?！?hù)外遠(yuǎn)程遙控家電。微波爐、電飯鍋、空調(diào)、熱水器等，隨時(shí)接受遙控指令自動(dòng)工作，好像家中有個(gè)保姆。·家庭防盜、防煤氣泄漏等報(bào)警系統(tǒng)，出門(mén)在外，也能收到家中自動(dòng)報(bào)警。闡釋?zhuān)和ㄟ^(guò)此主題，形象體現(xiàn)本案智能化限度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其她社區(qū)，給人以超前領(lǐng)先強(qiáng)烈印象。同步，這也是增強(qiáng)物業(yè)保值增值功能體現(xiàn)，使人感到物有所值，并激起人們對(duì)本案將來(lái)生活憧憬。系列七主題：前衛(wèi)服務(wù)，體貼入微標(biāo)題：“這才是生活享有”。訴求點(diǎn)：·代購(gòu)、代辦、代請(qǐng)保姆、家教、律師……一切都可以由物管代勞?！ね杏?、托老、保健、養(yǎng)生、醫(yī)療護(hù)理、家庭病房……足不出區(qū)，盡享其成?！げ杷嚒⒉寤?，花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)養(yǎng)殖、書(shū)法繪畫(huà)、交誼舞培訓(xùn)、投資理財(cái)、金融保險(xiǎn)、法律征詢(xún)等各類(lèi)學(xué)習(xí)班、培訓(xùn)班，應(yīng)有盡有。門(mén)類(lèi)齊全社區(qū)學(xué)校，為業(yè)主竭誠(chéng)服務(wù)。·專(zhuān)車(chē)接送子女入學(xué)，自小享有高人一等生活。闡釋?zhuān)捍酥黝}體現(xiàn)本案獨(dú)具人情化、人性化各類(lèi)服務(wù)，讓人備感親切,也備受尊重。隨著都市人口老齡化限度提高，人均壽命延長(zhǎng)，社區(qū)為老人提供服務(wù)應(yīng)恰當(dāng)增長(zhǎng)，這方面超前意識(shí)，同樣能成為本案一大亮點(diǎn)。作為處在顛峰期本案目的群體，在選購(gòu)物業(yè)時(shí)，必然會(huì)想到自己養(yǎng)老問(wèn)題。特別是別墅物業(yè)，更會(huì)成為她們退休后歸宿之地，休身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年。系列八主題：本案特有養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)題：“人間重晚情…”訴求點(diǎn)：·陪老服務(wù)，陪老人聊天、讀報(bào)，消除其孤單寂寞?！ば睦碚髟?xún)，以防治老人常用精神抑郁癥，保持人精神健康。·社區(qū)老人學(xué)校、托老所，開(kāi)辦各類(lèi)適合老人學(xué)習(xí)班，提供老人活動(dòng)設(shè)施和輔導(dǎo)，如太極拳、氣功等?！めt(yī)務(wù)室、家庭病房，提供上門(mén)就診、醫(yī)務(wù)護(hù)理、保健征詢(xún)等服務(wù)。闡釋?zhuān)捍酥黝}將增強(qiáng)本案人情味及社會(huì)親和力，對(duì)功成名就、收入頗豐中、老年人，更具誘惑力。她們既會(huì)考慮到父母養(yǎng)老，也會(huì)考慮到自己養(yǎng)老。而恰恰在這一方面，其她別墅樓盤(pán)卻未予以注意。本案著重推出便能捷足先登，彌補(bǔ)這一空白，使本案更能迎合特定目的市場(chǎng)心理需求，正中下懷。包裝方式包裝方式直接關(guān)系到推廣效果，關(guān)系到人們對(duì)物業(yè)感知和評(píng)判，以及給人留下先入為主第一印象。本案現(xiàn)場(chǎng)售樓處及規(guī)劃模型、房型模型等都已搞好。這方面包裝總體來(lái)說(shuō)還不錯(cuò)，感覺(jué)尚好，現(xiàn)暫且無(wú)論。在此就其他方面包裝提出咱們觀(guān)點(diǎn)和建議，以供參照、商榷。案名及推廣名包裝既有案名和推廣名較為平淡，且又有雷同感，不利于提高物業(yè)品位，也不易給人留下鮮明深刻印象和意味雋永感受。在此，不妨先各擬幾種，供進(jìn)一步推敲、選取。1、案名建議（1）森澤環(huán)島別墅·將開(kāi)發(fā)商名與項(xiàng)目名結(jié)合，有助于樹(shù)立公司形象，提高公司社會(huì)知名度?！ぁ吧瓭伞奔仁枪久衷⒁獗景敢詷?shù)木為主環(huán)境特色，“森”給人以森林、樹(shù)木之聯(lián)想，“澤”又有水鄉(xiāng)澤園之意，“環(huán)島”突出本案水域特性。·“別墅”，則直接點(diǎn)明本案物業(yè)形態(tài)類(lèi)型，與多層、小高層等社區(qū)截然相分，不易混淆，使人一目了然本案市場(chǎng)定位。因“花園“一詞，多層、小高層，甚至高層住宅都在用，使人不易從案名區(qū)別物業(yè)形態(tài)。·此案名寓意明確，又不雷同，且又較易體現(xiàn)本案特色，有所新意，也較為大氣。（2）森靈別業(yè)·“森靈“與森林諧音，突出本案生態(tài)環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，寓原生大自然?！ぁ吧`”又與“生靈”諧音，寓本案生機(jī)勃發(fā)，布滿(mǎn)生命活力。·“森”又寓“森澤”公司名，易于使人產(chǎn)生連鎖記憶，增強(qiáng)對(duì)公司辨認(rèn)?！ぁ办`”具備靈氣、靈活、靈動(dòng)、靈秀之意，寓本案水景特色?！办`”在上海方言中又有“較好”、“上佳”之意，寓本案高檔品味、上乘品質(zhì)。·“別業(yè)”即別墅之別稱(chēng)，古代指屋前有庭院花圃獨(dú)立住宅?！ご嗣^新穎別致，也較儒雅文氣，具備中華人民共和國(guó)文化色彩，能給人以較多聯(lián)想和想象。2、推廣名建議（1）當(dāng)代瀛洲島·寓本案為人類(lèi)自古追求抱負(fù)人居空間。·“瀛洲”具備濃郁中華人民共和國(guó)老式文化特性，又富有浪漫主義和抱負(fù)主義色彩，寄托著人們美好生活憧憬?！ご嗣挥谙胂?，內(nèi)涵豐富，可做各種引申?！ね怀霰景杆颦h(huán)境，又強(qiáng)調(diào)“當(dāng)代”概念，寓本案超前領(lǐng)先，具有時(shí)代氣息?！ご嗣?、今結(jié)合，將古代抱負(fù)與現(xiàn)實(shí)追求相融合，亦虛、亦實(shí)，虛實(shí)相生，又較為大氣和響亮，并與本案推廣主題相一致。（2）蓬萊逸居·“蓬萊”與“瀛洲”同是傳說(shuō)中仙人之居島，與前一案名又異曲同工之妙?！ぁ耙荨庇酗h逸、瀟灑、超凡脫俗之意，寓本案安逸、靜逸、飄飄欲仙，富有浪漫氣息。·通俗易懂，寓意明確。（3）逸墅天地·“逸墅”與“藝術(shù)”諧音，寓本案高雅、脫俗?！ぁ笆奔磩e墅，“逸墅”給人以飄然之居、灑脫之居感受，具備較大想象空間，耐人尋味?！ば路f別致，易于辨認(rèn)。（4）聽(tīng)濤軒·“聽(tīng)濤”，既指聽(tīng)水之濤聲，又指聽(tīng)林之濤聲，突出本案既臨水又伴林環(huán)境特色?！ぁ败帯?，即古代園林中臨水觀(guān)景、休閑建筑，寓本案戶(hù)戶(hù)臨水規(guī)劃特點(diǎn)，以及優(yōu)美景觀(guān)效果?！ご嗣^為雅致、富有文采和意境，同樣具備抱負(fù)化浪漫氣息，符合身份人士品味。（二）樣板樓及環(huán)境包裝樣板房與環(huán)境是個(gè)整體，必要應(yīng)考慮兩者呼應(yīng)與協(xié)調(diào)統(tǒng)一，給人以完整渾然一體感覺(jué)。涉及兩者構(gòu)圖、布局、色彩解決，以及四個(gè)方位、不同角度視覺(jué)效果。切莫使兩者形成強(qiáng)烈反差，給人以生硬、割裂之感，形成視覺(jué)沖突。因而，樣板別墅色彩不能太跳，應(yīng)減少色彩明度和飽和度，并以冷色為基調(diào)。如青灰或湖綠墻體，勾勒鉛白線(xiàn)條，配以藏青屋面等。這就能與不同層次、色差綠色環(huán)境相和諧。并應(yīng)盡量使別墅掩映在綠樹(shù)叢中。如在別墅兩側(cè)移植成年喬木和灌木，并恰當(dāng)增長(zhǎng)密度，以形成一道綠色屏障。別墅先后，移植高低錯(cuò)層灌木，并在房后較遠(yuǎn)處，移植少量喬木，以不影響采光，盡量不鋪草坪，以灌木、喬木為主，并點(diǎn)綴某些藤蔓類(lèi)植物。樣板房別墅陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、甚至窗臺(tái)都應(yīng)搞綠化。為增長(zhǎng)視覺(jué)效果和便于操作，可采用以假亂真人工仿制盆栽觀(guān)葉植物、垂吊類(lèi)、爬蔓類(lèi)植物等，以與庭院綠化相呼應(yīng)。庭院小徑應(yīng)鋪以卵石路面，某些組團(tuán)綠化，可配以不規(guī)則大巖石塊和石筍（可用人工仿制品），以增強(qiáng)自然氣息。庭院一角也可配上繁茂修竹，以增長(zhǎng)清秀之感。盡量使庭院每一視角，都能形成一組完整景觀(guān)。既然是環(huán)島別墅，那么，別墅背面小河也應(yīng)開(kāi)掘成型，以使人對(duì)本案水域有身臨其境之感。在庭院一隅樹(shù)蔭下，還應(yīng)設(shè)立某些仿原木、仿樹(shù)木莊桌、凳，既能供人休息，又是一組園林小品，富有野趣。樣板房客廳窗外，應(yīng)成景觀(guān)重點(diǎn)。以使人透過(guò)大面積整排落地窗，看到一副完整、郁郁蔥蔥畫(huà)面，將自然環(huán)境引入室內(nèi)，令人有通透、親近自然感覺(jué)。總之，樣板區(qū)域，應(yīng)突出環(huán)境，而不是別墅自身，應(yīng)使別墅成為環(huán)境中一某些，融入環(huán)境之中。這一點(diǎn)相稱(chēng)重要，也是本案與眾不同一種營(yíng)銷(xiāo)方略，以賣(mài)環(huán)境帶動(dòng)賣(mài)房，并以此提高物業(yè)附加值，使目的群體都沖著這一“環(huán)境”而來(lái)。（三）戶(hù)外廣告包裝1、路牌廣告1）可在滬松公路近本案入口處一帶設(shè)某些路牌廣告。2）九亭鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)一帶。3）閔行與九亭交界立交橋上可作某些立牌廣告。4）漕溪北路與漕寶路交界一帶及上海體育館一帶。5）徐家匯中心一帶。2、交通媒體1）92路公交車(chē)車(chē)身廣告。2）上海體育館及徐家匯地鐵站內(nèi)燈箱廣告。3）吳中路西區(qū)車(chē)站可考慮作立牌廣告。（四）大眾媒體包裝1、電視電視廣告形象、直觀(guān)、生動(dòng)，但成本較高，可容傳達(dá)內(nèi)容較少，因而可考慮在第一種島建成并且景觀(guān)也基本做成時(shí)，以實(shí)景照來(lái)打動(dòng)人心，吸引目的客戶(hù)群體。另一種思路可考慮用電視廣告來(lái)渲染本案水域優(yōu)勢(shì)，使本案“島上別墅”“水上別墅”等觀(guān)念進(jìn)一步人心。詳細(xì)廣告思路可嘗試以幽默創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)。如可以由水域?qū)e墅作用反推至水對(duì)陶冶情操作用、水對(duì)尋常生活作用甚至是水對(duì)人體作用，然后以對(duì)比等手法來(lái)讓人理解水域?qū)e墅重要性并激發(fā)觀(guān)眾對(duì)本案進(jìn)一步理解興趣。2、廣播本案廣播廣告投放量不用很大，由于廣播廣告不夠直觀(guān)，房地產(chǎn)諸多優(yōu)勢(shì)難以較好地傳達(dá)給受眾，只適當(dāng)作品牌廣告，擴(kuò)大公司和品牌知名度。廣播廣告內(nèi)容要簡(jiǎn)樸明了，并且廣告語(yǔ)要措詞精練，朗朗上口，便于記憶。并且最佳在廣告語(yǔ)中能體現(xiàn)本案水域優(yōu)勢(shì)，以使得本案知名度隨著廣告語(yǔ)口傳效果而得以提高。3、雜志雜志廣告印刷精美，制作精良，宜以社區(qū)已建成別墅實(shí)景或水域景觀(guān)來(lái)作主圖，配以精練易記廣告語(yǔ)及優(yōu)美生動(dòng)廣告正文，以較強(qiáng)可讀性和視覺(jué)沖擊力來(lái)觸動(dòng)讀者審美情緒，從而牽動(dòng)目的客戶(hù)群體視線(xiàn)。在雜志選取上可考慮以《東方航空》《新周刊》《商業(yè)周刊》《經(jīng)濟(jì)展望》《三聯(lián)生活周刊》《新民周刊》等經(jīng)濟(jì)潮流類(lèi)雜志為主。4、報(bào)紙報(bào)紙廣告是本案推廣手段中最核心一環(huán)。建議以系列平面廣告形式，既風(fēng)格各異、自成一體又有統(tǒng)一風(fēng)格和一條主線(xiàn)來(lái)貫穿每個(gè)廣告，使人在看過(guò)前一種廣告后會(huì)有所期待，看完背面廣告后有重復(fù)疊加、加深印象之效。本部以為可以通過(guò)下面幾類(lèi)系列廣告思路來(lái)擴(kuò)大本案知名度，提高本案品牌形象。文化類(lèi)廣告以外立面、建筑風(fēng)格、建筑細(xì)部體現(xiàn)文化底蘊(yùn)為廣告題材。以建筑與自然和諧、天人合一等來(lái)詮釋本案文化內(nèi)涵?？梢陨鐓^(qū)景觀(guān)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等來(lái)折射本案“以人為本”人文氣息。2）“水”類(lèi)系列廣告A.仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水：舉古今中外喜歡伴水而居名人為例（可以再成系列廣告）。B.水自身動(dòng)人、迷人：清澈、靈動(dòng)。C.臨水而居對(duì)陶冶性情作用。D.水域、流水對(duì)景觀(guān)搭配、景觀(guān)成形作用：水天一色、水光瀲滟等。E.引用古詩(shī)詞中關(guān)于“水”名言佳句為主標(biāo)，以本案水域優(yōu)勢(shì)為主訴求，制作某些較具老式文化氣息“水”系列廣告，如可以“野曠天低樹(shù)，江清月近人”“魚(yú)戲新荷動(dòng)，鳥(niǎo)散余花落”“掬水月在手，弄花香滿(mǎn)衣”等詩(shī)句作系列廣告。F.可考慮創(chuàng)意上佳幽默廣告來(lái)表達(dá)水對(duì)人體重要性，從而間接傳達(dá)本案水域優(yōu)勢(shì)。其他廣告：如以相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)、房型特點(diǎn)、社區(qū)配備等為主訴求點(diǎn)廣告。（五）非常規(guī)媒體包裝1、網(wǎng)絡(luò)廣告1）本案及發(fā)展商自身可制作美麗網(wǎng)頁(yè)，吸引潛在客戶(hù)登陸。2）在上海幾種房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站首頁(yè)作廣告推廣。3）在證券類(lèi)、古董拍賣(mài)類(lèi)等專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上也可投放適量廣告，以吸引某些目的客戶(hù)。2、VCD片制作簡(jiǎn)介社區(qū)碟片，可向前來(lái)客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)演示。3、樓書(shū)折頁(yè)本案原有樓書(shū)圖片清晰，文字優(yōu)美，具一定文化氣息。并且每頁(yè)以精辟簡(jiǎn)潔二字來(lái)概括，令人耳目一新。但是，也有某些值得商榷地方，詳細(xì)