華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司資產(chǎn)評估報告

C(((((CCC2023-0130(總評報)法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告萬隆評報字(2023)第10468號華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告186,689,262.75元2023年10月27日萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司郭立志董明慧(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：31210073會員編號：31130009(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行C本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制(((限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告萬隆評報字(2023)第10468號(((萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司CC((((((華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告目錄聲明 3 4資產(chǎn)評估報告 6一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用人 6 三、評估對象和范圍 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 24 26 27十一、特別事項說明 28十二、資產(chǎn)評估報告使用限制 十三、資產(chǎn)評估報告日 2C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)344 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告((((萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對因華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價評估目的：為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃的需要，提供華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值評估對象和評估范圍：評估對象為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司申報的于評估基價值類型：市場價值評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論及其使用有效期：基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價值評估值為大寫人民幣壹億捌仟陸佰陸拾捌萬玖仟貳佰陸拾貳元柒角伍分(CNY186,689,262.75元)。A固定資產(chǎn)=-4C( 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告 上述評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項：特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報字(2023)第10468號特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報字(2023)第10468號】評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真(((5萬隆評報字(2023)第10468號((((福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益，在2023年6月30日的市(一)委托人簡介6C(((((( 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告法定代表人：王文學(xué)注冊資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經(jīng)營范圍：對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術(shù)推廣、服務(wù)。(二)被評估單位企業(yè)名稱：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司統(tǒng)一社會信用碼：91410183MA44RKP68H類型：其他有限責(zé)任公司住所：新密市袁莊鄉(xiāng)袁莊村8組法定代表人：李東領(lǐng)注冊資本：壹億零壹佰萬圓整成立日期：2018年01月09日經(jīng)營范圍：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理，土地整理，園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)(法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)審批的項目除外),招商代理服務(wù)。(涉及許可經(jīng)營項目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營)。2、歷史沿革7C華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司成立于2018年1月，由華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資有限公司出資設(shè)立，注冊資本10,000萬元。公司設(shè)立時出資結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例2023年6月，九通基業(yè)投資有限公司與華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資有限公司簽訂增資協(xié)議，對被評估單位進(jìn)行增資。公司注冊資本由10,000萬元增加至10,100萬元。增資后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司截止評估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。3、近年資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況(1)經(jīng)營狀況2017年12月，新密市人民政府與華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司簽訂新密產(chǎn)業(yè)新城PPP項目合作協(xié)議。雙方將以河南省新密市袁莊鄉(xiāng)行政區(qū)劃內(nèi)約定區(qū)域的整體開發(fā)各事項進(jìn)行合作，合作區(qū)域東、南、西、北四至均以袁莊鄉(xiāng)為界，具體為鄭少洛高速以北，鄭登洛城際鐵路以南，冬至袁莊鄉(xiāng)界(去掉密登堡已開發(fā)區(qū)域),西至袁莊鄉(xiāng)界；其他區(qū)域為遠(yuǎn)期規(guī)劃區(qū)。合作協(xié)議的委托期限為30年。華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司為華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司下屬子公司，全面負(fù)責(zé)合作協(xié)議中約定的開發(fā)建設(shè)及管理工CC 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告作。(2)近年的財務(wù)狀況項目2023年6月30日2022年12月31日非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計非流動負(fù)債負(fù)債合計(3)近年的經(jīng)營成果項目2023年1-6月營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)處置收益二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出所得稅費用四、凈利潤2022年及評估基準(zhǔn)日財務(wù)數(shù)據(jù)摘自中興財光華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111042號帶強(qiáng)調(diào)事項段的無保留意見審計報告。(4)主要會計政策 華夏牽福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》。(5)主要稅種稅率按應(yīng)納稅銷售額乘以適用稅率扣除當(dāng)期允計抵扣的1教育費附加3地方教育費附加2(三)委托人、其他資產(chǎn)評估報告使用人與被評估單位關(guān)系委托人間接持有被評估單位100%股權(quán)。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、相關(guān)部門和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃的需要，提供華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值的該經(jīng)濟(jì)行為涉及的《華夏幸福債務(wù)重組計劃》已經(jīng)華夏幸福基業(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議審議通過。CC((((華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(一)評估對象為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部(二)評估范圍為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司申報的于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)與負(fù)債。單位：人民幣元固定資產(chǎn)本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負(fù)債與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對(特殊普通合伙)審計，并出具中興財光華審會字(2023)第1110422、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型和數(shù)量(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況C((((( 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告流動資產(chǎn)賬面值964,507,589.79元。其中：貨幣資金賬面值7,132.71元，占流動資產(chǎn)的比例為0.0007%。應(yīng)收賬款凈額賬面值款，占流動資產(chǎn)的比例為63.08%。其他應(yīng)收款凈額賬面值主要為園區(qū)研發(fā)成本，占流動資產(chǎn)的比例為1.62%。合同資產(chǎn)賬面值流動資產(chǎn)的比例為21.93%。其他流動資產(chǎn)賬面值779,185.77元，主要為增值稅留抵稅額，占流動資產(chǎn)的比例為0.08%。電子設(shè)備賬面原值25,555.41元，賬面凈值0.00元。共計1項，公司新密智能制造產(chǎn)業(yè)港、鄭州凈瓶集團(tuán)有限公司新密招商服務(wù)中4、遞延所得稅資產(chǎn) 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告c((((((虧損及合同資產(chǎn)減值損失的暫時性差異引起的遞延所得稅資產(chǎn)。(四)引用其他機(jī)構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況本評估結(jié)論的價值類型為市場價值。本次評估對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日，進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日2023年6月30日。選取上述日期為評估基準(zhǔn)日的理由是：(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近，使評估結(jié)論較合理地為評估目(二)選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負(fù)債的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實等工作的開展。本次評估中所采用的取價標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新安有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議(1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號公布);2.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國財政部令第86號發(fā)布，2019年中華人民共和國財政部令第97號《財政部關(guān)于修改<會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。(3、《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過；2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國公司法〉的決定》修正);4、《中華人民共和國證券法》(1998年12月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過，1998年中華人民共和國主席令第十二號公布；根據(jù)2019年12月28日第十三屆全國人民代表5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年中華人民共和國主C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告C((((席令第63號公布；根據(jù)2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國電力法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2007年中華人民共和國國務(wù)院令第512號公布；根據(jù)2019年4月23日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);7、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號公布；2017年10月30日國務(wù)院第191次常務(wù)會議《國務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》修改);8、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(2008年12月18日財政部、國家稅務(wù)總局令第50號公布；根據(jù)2011年10月28日財政部、國家稅務(wù)總局令第65號《關(guān)于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則>的決定》修正);9、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(2016年5月1日起執(zhí)行，財稅第[2016]36號);10、《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第17號);11、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(2018年4月4日財稅C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告〔2018〕32號);12、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(2019年國家稅務(wù)總局公告第14號);13、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年4月1日財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告第39號);14、《企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》(2006年2月5號財政部令第33號)、《財政部關(guān)于修改<企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則>的決定》(財政部令第76號);15、其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則(財資[2017]43號);2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則(中評協(xié)[2017]30號);3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估程序(中評協(xié)[2018]36號);4、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告(中評協(xié)[2018]35號);(6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案(中評協(xié)[2018]37號);7、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法(中評協(xié)[2019]35號); 華夏章福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告C((((((8、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價值(中評協(xié)[2018]38號);9、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(中評協(xié)[2017]46號);10、資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]47號);11、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報告(中評協(xié)[2017]35號);12、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]48號)。1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機(jī)械工業(yè)出版社；2、中興財光華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111042號審計報告；3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；4、評估基準(zhǔn)日市場有關(guān)價格信息資料；5、與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項合同、會計憑證、賬冊及其他會計資料；6、委托評估的各類資產(chǎn)和負(fù)債評估明細(xì)表；7、經(jīng)實地盤點核實后填寫的委估資產(chǎn)清單；9、委托人及被評估單位提供的其他與評估有關(guān)的資料；C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告C(((((10、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料；11、委托人及被評估單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估的有關(guān)事項說明》(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種基本方企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估1、對于市場法的適用性分析市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告((((((市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點。運用市場法，是將評估對象基于一個完整、現(xiàn)實的經(jīng)營過程和市場環(huán)境中，評估基礎(chǔ)是要有產(chǎn)權(quán)交易、證券交易市場，因此運用市場法評估整體資產(chǎn)必須具備以下前提條件：(1)產(chǎn)權(quán)交易市場、證券交易市場成熟、活躍，相關(guān)交易資(2)可以找到適當(dāng)數(shù)量的案例與評估對象在交易對象性質(zhì)、處置方式、市場條件等方面相似的參照案例；(3)評估對象與參照物在資產(chǎn)評估的要素方面、技術(shù)方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。市場法常用的兩種具體方法是上市公司市場法和交易案例市場法?？紤]到交易案例市場法由于受數(shù)據(jù)信息收集的限制而無法充分考慮評估對象與交易案例的差異因素對股權(quán)價值的影響，且由于國內(nèi)相關(guān)行業(yè)并購案例有限，與并購案例相關(guān)聯(lián)的、影響交易價格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對相關(guān)的折扣或溢價做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評估單位無論在人員數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)狀況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評估單位存在較大差異，相關(guān)指標(biāo)難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對于收益法的應(yīng)用分析C((((( 華夏章福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動性風(fēng)險，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等各項工作。公司持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營“造血”能力，積極、努力的推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)情況無法準(zhǔn)確預(yù)計，公司管理層無法提供未來的盈利預(yù)測。根據(jù)目前公司現(xiàn)狀，評估人員難以通過分析以往經(jīng)營業(yè)績預(yù)測未來收益且公司風(fēng)險難以準(zhǔn)確預(yù)測。故本次不適用收益法進(jìn)行評估。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析企業(yè)價值是由各項有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運作所形成的綜合價值的反映。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財務(wù)資料完整，各項資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財務(wù)資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘查核實其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價值。對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負(fù)債的市場價值替代其歷史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)股東全部權(quán)益的價值。因此本次評估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估。( 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告((((((((結(jié)合本次評估目的和評估對象的特點，通過上述分析，本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。其中各項資產(chǎn)和負(fù)債的具體評估方法如1、貨幣資金：按清查核實后的賬面值作為評估值。2、應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)服務(wù)周期長的業(yè)務(wù)模式特點，應(yīng)收賬款存在一定回款周期，公司對應(yīng)收賬款按照整個存續(xù)期預(yù)期信用損失的金額計提壞賬準(zhǔn)備。評估人員獲取了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款清單，核對了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款賬齡是否準(zhǔn)確，并查看了相關(guān)園區(qū)結(jié)算款回款記錄。同時，了解詢問了園區(qū)項目開發(fā)進(jìn)展情況，并就應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款向園區(qū)政府進(jìn)行函證并訪談，對未回函款項執(zhí)行了嚴(yán)格的替代程序。核實后對于能夠收回，且沒有壞賬風(fēng)險的欠款按賬面值確定評估值。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營計劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回的應(yīng)收款項。3、其他應(yīng)收款：主要內(nèi)外部關(guān)聯(lián)單位往來款，各種應(yīng)收款項 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告((((((((在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。4、存貨：主要為未結(jié)轉(zhuǎn)的園區(qū)研發(fā)成本及產(chǎn)業(yè)服務(wù)成本，按清查核實后的賬面值確認(rèn)評估值。合同資產(chǎn)主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收政府園區(qū)土地整三方審計機(jī)構(gòu)出具的土地整理成本專項審計報告和政府出具的結(jié)算具的竣工財務(wù)決算審核報告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日合同資產(chǎn)余額的覆蓋情6、其他流動資產(chǎn)：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實后的賬面值確定評估值。7、固定資產(chǎn)—設(shè)備類的評估，采用成本法。C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告根據(jù)2008年11月10日發(fā)布的《中華人民共和國國務(wù)院令第538號》、自2009年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》由于企業(yè)購入固定資產(chǎn)(除納稅人自用的應(yīng)征消費稅的車輛、游艇等消費類設(shè)備外)的增值稅額可從銷項稅額中抵扣，故設(shè)備的重置成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%。8、使用權(quán)資產(chǎn)：評估范圍內(nèi)的使用權(quán)資產(chǎn)均為企業(yè)租賃的房屋，本次按核實后該項權(quán)利的受益期和剩余的受益金額確定評估 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告C(((((9、遞延所得稅資產(chǎn)：根據(jù)形成的原因及評估基準(zhǔn)日后預(yù)計的可實現(xiàn)收益確定評估值。10、負(fù)債根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及審核后的金額確定評估值。(一)前期準(zhǔn)備、接受委托本公司首先了解項目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評估報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項，在明確業(yè)務(wù)基本事項以及對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計劃，組建資產(chǎn)評估項目組。(二)現(xiàn)場調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評估項目組于2023年8月14日進(jìn)駐現(xiàn)場，結(jié)合被評估單位填報的資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn) 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告行現(xiàn)場調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資料，并對所收集利用的資產(chǎn)評估資料通過觀察、詢問、書面審查、實地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式進(jìn)行核查驗證。通過對評估對象現(xiàn)場調(diào)查及收集的評估資料了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項目組于2023年8月18(三)整理資料、評定估算(資產(chǎn)評估組根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況開展獨立的市場調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對收集的評估資料進(jìn)行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。并根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產(chǎn)評估項目組根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成測算結(jié)果。(四)形成結(jié)論、提交報告資產(chǎn)評估師對形成的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論，在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進(jìn)行內(nèi)部審核。在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。C 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告C(一)一般假設(shè)與限制條件(((((3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營4、外部環(huán)境假設(shè)：國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重5、假定被評估單位管理當(dāng)局對企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)任地履行義務(wù)，并6、沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易(二)特殊假設(shè)與限制條件1、假設(shè)被評估單位未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所 C2、假設(shè)被評估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模C3、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管(于本次評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價值評估值為大寫人民幣壹億捌仟陸佰陸拾捌萬玖仟貳佰陸拾貳元柒角伍分(CNY186,689,262.75C評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日金額單位：人民幣萬元(A固定資產(chǎn)上述評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，逾期使用無效。十一、特別事項說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項，提請報告使用人予以(一)重大訴訟、仲裁事項根據(jù)被評估單位提供的相關(guān)資料，公司無尚未了結(jié)的金額超過500萬元的重大訴訟以及仲裁事項，也無尚未執(zhí)行完畢的金額超過500萬元的重大執(zhí)行案件。(二)抵(質(zhì))押、擔(dān)保事項(((((( 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城新密有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(三)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。截止評估基準(zhǔn)日，公司貨幣資金賬面余額0.71萬元，其中受限資金0.71萬元；其他應(yīng)收款中應(yīng)收控股公司華夏幸福基業(yè)股份有限公司12,825.08萬元；流動負(fù)債總額為85,628.07萬公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動性風(fēng)險，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等各項工作。公司持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營“造血”能力，積極、努力的推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展。本評估報告的評