2021年物權法試題題庫

物權法試題題庫物權法試題庫A卷一、單項選取題（每小題1分，多答、不答、答錯均不給分，共計6分）1、甲與乙公司訂立房屋買賣合同，雙方商定，乙公司將價值30萬元別墅賣給甲，并于5日內(nèi)付款，若任何一方違約，違約方將支付房屋總價款20％違約金。該合同訂立后第3日，乙公司又將該別墅以40萬元價款賣給丙，同步辦理房屋產(chǎn)權登記。甲（C）。A、可以主張丙所有權無效B、可以行使物權祈求權C、可以行使債權祈求權D、可以行使排除妨礙祈求權2、甲出賣電腦于乙，同步商定甲作為借用人繼續(xù)占有電腦1個月，此種交付方式屬于（B）。A、簡易交付B、占有改定C、現(xiàn)實交付D、批示交付3、不動產(chǎn)登記費按何原則收取（A）。A、按件B、不動產(chǎn)面積C、不動產(chǎn)體積D、不動產(chǎn)價款4、甲公司有一價值800萬元辦公大樓，甲以該大樓抵押，向乙銀行貸款500萬元。日后甲因生產(chǎn)經(jīng)營需要，再次以該大樓作抵押，向丙銀行貸款200萬元，兩個抵押權均通過登記。那么，對此下列表述中對的是：（C）。A、第二個抵押權無效，由于物權具備排她性B、兩個抵押權均有效，乙銀行和丙銀行對于抵押物有同等優(yōu)先受償權C、兩個抵押權均有效，但乙銀行抵押權優(yōu)先于丙銀行抵押權D、如兩個抵押權設立后，該大樓價值跌到500萬元，則第二個抵押權無效5、為了耕種自己土地而必要通過她人土地，可在她人土地上成立通行權，該通行權在物權權利體系中屬于（A）。A、相鄰關系B、地役權C、用益物權D、土地承包經(jīng)營權6、夫妻二人因感情不和準備離婚，男方欲私賣寫有自己名字住房，女方發(fā)現(xiàn)后到登記機構提出異議登記。女方需要在多少日內(nèi)提起訴訟，否則異議登記失??？（A）A、15日B、30日Ｃ、６０日Ｄ、１８０日二、多項選取題（每小題2分，多答、不答、答錯均不給分，共計20分）1、下列財產(chǎn)專屬國家所有是（AD）。A、礦藏、水流、海域B、土地C、森林、草原D、無線電頻譜2、下列財產(chǎn)屬于業(yè)主共有是（ABD）。A、建筑物及其附屬設施維修基金B(yǎng)、建筑區(qū)劃內(nèi)道路C、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車車位D、建筑區(qū)劃內(nèi)綠地3、下列對建設用地使用權最長期限說法對的是（ABCD）。A、居住用地70年B、工業(yè)用地50年C、教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年D、商業(yè)旅游娛樂用地40年4、依照國內(nèi)《物權法》規(guī)定，下列那種財產(chǎn)可以抵押（ABCD）。A、正在建造建筑物B、半成品C、建設用地使用權D、以拍賣方式獲得土地承包經(jīng)營權5、如下列財產(chǎn)作抵押，抵押權自登記時設立是（CD）。A、航空器B、船舶C、建設用地使用權D、建筑物6、同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款依照下列規(guī)定清償：（ABD）A、抵押權已登記，按照登記先后順序清償；順序相似，按照債權比例清償；B、抵押權已登記先于未登記受償；C、抵押權未登記，按照債權成立先后順序清償D、抵押權未登記，按照債權比例清償7、決定下列事項，哪些應當經(jīng)專有某些占建筑面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主批準：（CD）Ａ、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；Ｂ、選聘和辭退物業(yè)服務公司或者其她管理人；Ｃ、籌集和使用建筑物及其附屬設施維修資金；Ｄ、改建、重建建筑物及其附屬設施；８、有下列情形之一，擔保物權消滅：（ABCD）Ａ、主債權消滅；Ｂ、擔保物權實現(xiàn)；Ｃ、債權人放棄擔保物權；Ｄ、法律規(guī)定擔保物權消滅其她情形。９、擔保物權擔保范疇涉及：（ABCD）Ａ、主債權及其利息Ｂ、違約金、Ｃ、損害補償金Ｄ、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權費用。10、下列說法對的是：（ABC）Ａ、地役權不得單獨轉讓Ｂ、地役權不得單獨抵押Ｃ、建設用地使用權抵押后，該土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。Ｄ、以基金份額、證券登記結算機構登記股權出質，質權自工商行政管理機構辦理出質登記時設立；三、判斷題（每小題1分，共計8分，對打√，錯打×）1、不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權證明。不動產(chǎn)權屬證書記載事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)權屬證書確有錯誤外，以不動產(chǎn)權屬證書為準。（╳）2、以建筑物抵押，該建筑物占用范疇內(nèi)建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押，該土地上建筑物一并抵押。（√）3、抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其她債權擔保。（√）4、為債務人質押擔保第三人，在質權人實現(xiàn)質權后，無權向債務人追償。（╳）5、當事人可以在合同中商定不得留置物。（√）6、因保管合同、運送合同、加工承攬合同發(fā)生債權，債務人不履行債務，債權人有留置權。（√）7、當事人可以商定相鄰權內(nèi)容。（╳）8、占有人返還原物祈求權，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使，該祈求權消滅。（╳）四、填空題（每空1分，共計10分）1、物權法所稱物，涉及__________和__________。法律規(guī)定權利作為物權客體，依照其規(guī)定。2、物權法自_____月_____起施行。3、以__________出質，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。4、債權人流質動產(chǎn)，應當與債權屬于__________法律關系，但公司之間留置除外。5、不動產(chǎn)相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、以便生活、______________、公平合理原則，對的解決相鄰關系。6、物權獲得，涉及原始獲得與______________。7、動產(chǎn)物權設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定______________。8、遺失物自發(fā)布招領公示之日起______________內(nèi)無人認領，歸國家所有。答案：1、不動產(chǎn)、動產(chǎn)2、10月1日3、應收賬款4、同一5、團結互助6、繼受獲得7、交付8、半年五、名詞解釋題（每小題3分，共計15分）1、她物權她物權，是指依照法律規(guī)定和當事人商定，由非所有人在所有人財產(chǎn)上享有占有、使用和收益以及在特殊狀況下依法享有一定處分權。2、建筑物區(qū)別所有權建筑物區(qū)別所有權，使指業(yè)主對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有某些享有所有權，對專有某些以外共有某些享有共有和共同管理權利。3、最高額抵押權最高額抵押權，是指為擔保債務履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要持續(xù)發(fā)生債權提供擔保財產(chǎn)，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人商定實現(xiàn)抵押權情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。4、建設用地使用權建設用地使用權，是指自然人、法人或其她組織依法對國家所有土地享有占有、使用和收益權利，有權運用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施用益物權。5、留置權留置權，是指債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經(jīng)合法占有債務人動產(chǎn)，并有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。六、簡答題（每小題7分，共計21分）1、善意獲得制度含義與構成要件善意獲得，又稱即時獲得，指無權處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人，如果受讓人獲得該財產(chǎn)時系出于善意，則受讓人獲得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權。原財產(chǎn)所有人不得規(guī)定受讓人返還。（3分）其構成要件如下：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（1分）（2）以合理價格轉讓；（1分）（3）轉讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浺呀?jīng)登記，不需要登記已經(jīng)交付給受讓人。（2分）受讓人依照前款規(guī)定獲得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權，原所有權人有權向無處分權人祈求補償損失。2\抵押權設立方式設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。（2分）以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；船舶、航空器；交通運送工具抵押，抵押權自抵押合同生效時設立；（2分）未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（1分）以建筑物和其她土地附著物；建設用地使用權；招標、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得荒地等土地承包經(jīng)營權；正在建造建筑物抵押，抵押權自登記時設立。（2分）3、論物權法體系物權法體系是指物權法根據(jù)一定邏輯構造所構成規(guī)范體系。（1分）其由如下幾某些構成：（1）總則，重要是物權法基本原則和物權設立、變更、轉讓和消滅；（1分）（2）所有權，重要涉及國家所有權、集體所有權和私人所有權，相鄰關系和共有制度；（1分）（3）用益物權，重要涉及土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權；（2分）（4）擔保物權，涉及抵押權、質權和留置權。（1分）（5）占有。（1分）七、案例題（每小題10分，共計20分）案例（一）、清泉房地產(chǎn)開發(fā)公司于11月，以１００萬元價格購買了一塊位于海邊１００畝土地使用權，以便在該地上建一棟豪華酒店。該地旁邊有一家東海公司經(jīng)營商店，占地１０畝。清泉公司在購該土地后來，便與東海公司協(xié)商，并于12月初訂立一份書面合同，合同商定：東海公司２０年內(nèi)不得拆除該商店以興建高層建筑，從而阻礙清泉公司旅客在酒店內(nèi)眺望大海。為此，清泉公司每年向東海公司支付１０萬元，以作補償。后雙方在房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。３月，清泉公司將自己土地使用權出賣給遲家房地產(chǎn)開發(fā)公司，并向遲家公司闡明了與東海公司合同內(nèi)容。12月，東海公司欲拆掉房屋并興建一層五層樓旅館。遲家公司得知這一狀況后，及時找東海公司交涉，祈求東海公司停止興建旅館，東海公司以沒有與遲家公司訂立合同為由回絕了遲家公司祈求。遲家公司于是向法院提起訴訟，祈求法院責令東海公司停止興建旅館。問題：（1）清泉房地產(chǎn)開發(fā)公司與東海公司合同屬于什么性質，為什么？（5分）（2）遲家公司祈求能否得到支持？為什么？（5分）答：1、屬于地役權合同。(2分)清泉公司通過與東海公司訂立合同所獲得權利應為地役權。一方面，清泉公司是為自己運用土地便利而限制了東海公司對其土地運用，符合設定地役權前提條件；(2分)另一方面，雙方就所設定權利訂立了書面合同，符合地役權獲得形式要件。(1分)、可以得到支持。(1分)物權法規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人規(guī)定登記，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權具備從屬性，不得與需役地土地使用權分離而單獨轉讓，只能與需役地土地使用權一同讓與。物權法第一百六十四條規(guī)定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓，地役權一并轉讓，但合同另有商定除外。(2分)由于清泉公司通過與東海公司未在合同中未作特別商定，故在清泉公司將其土地使用權出賣給遲家公司后來，設定于該土地上地役權也應隨之轉移給遲家公司。因而，遲家公司有權依地役權內(nèi)容，規(guī)定東海公司停止興建旅館。(2分)案例（二）、11月某村村民趙某一頭母牛在一次放牛歸來路上走失，該牛被鄰縣農(nóng)民王某拾得并帶回家中。王某在拾得母牛之后，過了一段時間見無人尋找，就將該牛以合理價格賣給了本村村民鄭某，鄭某在購牛時并不懂得王某所賣之牛系拾來。半年之后，鄭某所買之牛經(jīng)配種產(chǎn)下一頭牛犢。趙某在母牛走失后來始終沒有停止尋找，7月一次偶爾機會，趙某發(fā)現(xiàn)其所丟之母牛在鄭某處，遂規(guī)定鄭某返還母牛及牛犢，鄭某以自己是從王某手中以合理價格買來為由，回絕返還給趙某，雙方就母牛及牛犢所有權產(chǎn)生爭議。問題：（1）結合物權法，分析鄭某能否獲得母牛所有權？（5分）（2）結合物權法，分析鄭某能否獲得牛犢所有權？（5分）答案：1、在本案中，母牛屬于遺失物，（1分）物權法第一百零七條規(guī)定，所有權人或者其她權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被她人占有，權利人有權向無處分權人祈求損害補償，或者自懂得或者應當懂得受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人祈求返還原物，（2分）但受讓人通過拍賣或者向具備經(jīng)營資格經(jīng)營者購得該遺失物，權利人祈求返還原物時應當支付受讓人所付費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。（1分）因而鄭某不能依善意而獲得母牛所有權。（1分）2、物權法第二百四十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有，權利人可以祈求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出必要費用。（2分）鄭某為善意占有人，（1分）其根據(jù)物權法規(guī)定，無法獲得孳息牛犢所有權，但其可以規(guī)定趙某支付必要飼養(yǎng)及育種費用。（2分）B卷一、多項選取題（每小題2分，多答、不答、答錯均不給分，共計20分）1、不動產(chǎn)登記機構不得有下列行為（ABC）。A、規(guī)定對不動產(chǎn)進行評估B、以年檢等名義進行重復登記C、超過登記職責范疇其她行為D、查驗申請人提供權屬證明和其她必要材料2、征收集體所有土地，應當依法足額支付（ABCD）。A、土地補償費B、安頓補貼費C、地上附著物補償費D、青苗補償費3、下列說法對的是（ABC）。A、耕地承包期為三十年B、草地承包期為三十年至五十年C、林地承包期為三十年至七十年D、土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同登記時設立4、依照國內(nèi)《物權法》規(guī)定，下列那種財產(chǎn)可以抵押（ABCD）。A、正在建造建筑物B、半成品C、原材料D、產(chǎn)品5、建設用地使用權人有權將建設用地使用權（ACD），但法律另有規(guī)定除外。A、轉讓B、質押C、贈與D、互換6、農(nóng)民集體所有不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（ABCD）A、土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外單位或者個人承包B、個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地調節(jié)C、土地補償費等費用使用、分派辦法D、集體出資公司所有權變動等事項7、決定下列事項，哪些應當經(jīng)專有某些占建筑面積過半數(shù)業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)業(yè)主批準：（ABD）Ａ、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員Ｂ、選聘和辭退物業(yè)服務公司或者其她管理人Ｃ、籌集和使用建筑物及其附屬設施維修資金Ｄ、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；８、有下列情形之一，最高額抵押中抵押權人債權擬定：（BCD）Ａ、沒有商定債權擬定期間或者商定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿一年后祈求擬定債權；Ｂ、新債權不也許發(fā)生；Ｃ、抵押財產(chǎn)被查封、扣押；Ｄ、債務人、抵押人被宣布破產(chǎn)或者被撤銷；９、下列財產(chǎn)專屬于國家所有是（BC）Ａ、灘涂Ｂ、礦藏Ｃ、水流Ｄ、森林10、下列說法錯誤是：（AC）Ａ、地役權可以單獨轉讓Ｂ、地役權不得單獨抵押Ｃ、建設用地使用權抵押后，該土地上新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)Ｄ、留置權人有權收取留置財產(chǎn)孳息二、判斷題（每小題1分，對打√，錯打×，共計11分）1、以法定程序確以為違法、違章建筑物抵押，抵押無效。（√）2、抵押物依法被繼承或者贈與，抵押權不受影響。（√）3、以票據(jù)、債券、存款單出質，質權人再轉讓或質押有效。（╳）4、債權人行使留置權與其承擔義務或者合同特殊商定相抵觸，人民法院可以支持。（╳）5、因保管合同、運送合同、加工承攬合同發(fā)生債權，債務人不履行債務，債權人有留置權。（√）6、典權是國內(nèi)所特有物權類型。（）7、以依法獲得國有土地上房屋抵押，該房屋占用范疇內(nèi)國有土地使用權同步抵押。（√）8、 抵押權可以與債權分離而單獨轉讓或者作為其她債權擔保。（╳）9、 物權法自10月1日起施行。（√）10、抵押人所擔保債權不可以超過其抵押物價值。（√）11、同一動產(chǎn)上已設立抵押權或者質權，該動產(chǎn)又被留置，留置權人優(yōu)先受償。（√）三、名詞解釋題（每小題3分，共計15分）1、預告登記，是為保證債權實現(xiàn)、保障將來實現(xiàn)物權等目，按照商定向登記機關申請辦理預先登記。2、流質契約，又稱絕押契約，指當事人雙方在設定抵押或質押時，在擔保合同中規(guī)定，債務履行期限屆滿而擔保權人尚未受清償時，擔保物所有權轉移為債權人所有。3、自物權，即所有權、完全物權，指所有人依法享有對其財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分權利。4、建筑物區(qū)別所有權，是涉及建筑物區(qū)別所有人對專有某些所有權、共有權、共同管理權相結合一種“復合物權”。5、物權，是指權利人依法對特定物享有直接支配和排她權利，涉及所有權、用益物權和擔保物權。四、簡答題（每小題8分，共計32分）1、權利質權標：（1）匯票、支票、本票；（1分）（2）債券、存款單；（1分）（3）倉單、提單；（1分）（4）可以轉讓基金份額、股權；（1分）（5）可以轉讓注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中財產(chǎn)權；（1分）（6）應收賬款；（1分）（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質其她財產(chǎn)權利。（2分）2、相鄰關系與地役權區(qū)別：（1）相鄰關系是由法律直接規(guī)定；而地役權是基于合同關系而產(chǎn)生。（2分）（2）相鄰關系不是一種獨立物權類型，而地役權是物權一種。（2分）（3）相鄰關系對不動產(chǎn)所有權限制與擴張限度較小；而地役權則較大。（1分）（4）地役權獲得既可以是有償，也可以是免費，而相鄰關系中，當事人行使法律規(guī)定權利時只要不給鄰人導致?lián)p失，則普通是免費。（1分）（5）相鄰關系成立及對抗第三人，不需要登記便固然發(fā)生，而地役權若要對抗善意第三人，則以登記為要件?！段餀喾ā返谝话傥迨藯l：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人規(guī)定登記，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！保?分）3、留置權概念、特性：留置權，是指債權人合法占有債務人動產(chǎn)時，債務人不履行到期債務，債權人依法享有留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣所獲得價款優(yōu)先受償權利。（2分）特性：（1）法定擔保物權。（2分）（2）留置權以債權人合法占有債務人動產(chǎn)為前提條件。（1分）（3）留置權實現(xiàn)必要要通過兩次行為才干完畢。（1分）（4）留置權具備從屬性、不可分性和物上代位性。（2分）4、論物權法體系物權法體系是指物權法根據(jù)一定邏輯構造所構成規(guī)范體系。（2分）其由如下幾某些構成：（1）總則，重要是物權法基本原則和物權設立、變更、轉讓和消滅；（1分）（2）所有權，重要涉及國家所有權、集體所有權和私人所有權，相鄰關系和共有制度；（1分）（3）用益物權，重要涉及土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權；（2分）（4）擔保物權，涉及抵押權、質權和留置權。（1分）（5）占有。（1分）五、闡述題（每小題12分，共計12分）物權公示辦法和物權公示效力物權公示辦法必要要由法律明確規(guī)定，而不能由當事人隨意創(chuàng)設。（1分）物權公示辦法因不動產(chǎn)物權或動產(chǎn)物權不同而有所區(qū)別。不動產(chǎn)物權以登記作為權利享有與變更公示辦法，（2分）動產(chǎn)物權以占有移轉即交付作為其公示辦法。（2分）此外，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)之外其她權利，物權法也規(guī)定了相應公示辦法。（1分）物權公示效力涉及兩個方面，一是產(chǎn)生了物權設立和變更效力，即不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。（2分）動產(chǎn)物權設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。（2分）二是產(chǎn)生了公信力，即對于通過法定公示辦法所公示出來權利狀態(tài)，相對人有理由相信其為真實權利狀態(tài)，并于權利人進行了交易，對此種信賴法律就應當保護。（2分）六、案例題（每小題10分，共計10分）2月25日，工商銀行大屯支行與朝陽房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了最高額抵押擔保合同，朝陽公司以其新建一幢樓房（價值萬元）為朝陽公司從大屯支行借款抵押擔保。雙方商定自2月26日至2月26日，在此期間所發(fā)生借款以該樓房做抵押。由于該樓房估價為萬元，因而雙方商定擔保借款最高限額為萬元。雙方訂立合同后來，在登記部門辦理了抵押登記手續(xù)。日后在商定期間內(nèi)，朝陽公司共分三次向大屯支行借款1500萬元。至3月27日，大屯支行與某資產(chǎn)管理公司訂立了債權轉讓合同，將上述借款合同債權與擔保權利轉讓給該公司，并向朝陽公司發(fā)出債權轉讓告知。但朝陽公司回絕在擔保權利轉讓告知上簽字，并稱最高額抵押權已經(jīng)消滅。資產(chǎn)管理公司于是向法院起訴，規(guī)定朝陽公司承擔相應抵押擔保責任。問題：１、什么是最高額抵押合同，其有哪些特點？（4分）答案：1、最高額抵押合同，是指抵押人與抵押權人合同，在最高額債權限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)持續(xù)發(fā)生債權作擔保。（2分）其特點有：是為一定期間內(nèi)將要持續(xù)發(fā)生債權提供擔保；（1分）存在最高額債權限度（1分）。問題2：大屯支行債權讓與和擔保權利讓與行為與否有效？為什么？（6分）答：有效。（2分）最高人民法院關于合用《中華人民共和國擔保法》若干問題解釋第八十三條規(guī)定，最高額抵押權所擔保不特定債權，在特定后，債權已屆清償期，最高額抵押權人可以依照普通抵押權規(guī)定行使其抵押權。抵押權人實現(xiàn)最高額抵押權時，如果實際發(fā)生債權余額高于最高限額，以最高限額為限，超過某些不具備優(yōu)先受償效力；如果實際發(fā)生債權余額低于最高限額，以實際發(fā)生債權余額為限對抵押物優(yōu)先受償。（2分）本案中，大屯支行與資產(chǎn)管理公司訂立債權轉讓合同時，主債權已到期且已擬定。故依照上述規(guī)定，最高額抵押權人可以依照普通抵押權規(guī)定行使其抵押權，那么，作為抵押權人大屯支行固然就有權將其抵押權與主債權一同轉讓給資產(chǎn)管理公司。（2分）1、張某所有奶牛病了，張某帶奶牛到獸醫(yī)李某處醫(yī)牛，醫(yī)療費200元，張某覺得太貴，不樂意支付，李某遂將奶牛扣下，告訴張某如果10天內(nèi)不交200元錢，就把奶牛賣了抵債，張某不批準，但是沒有辦法，只得先回家了。下列說法對的是：(C)A.李某有權直接變賣奶牛抵償自己醫(yī)療費B.如張某未在10日內(nèi)支付醫(yī)療費，則李某可以變賣奶牛抵償自己醫(yī)療費C.張某應在李某予以2個月以上期間支付醫(yī)療費，否則李某可以變賣奶牛抵償自己醫(yī)療D.張某應在2個月以內(nèi)期間支付醫(yī)療費，否則李某可以變賣奶牛抵償自己醫(yī)療費2、甲公司向乙銀行借款，以自己所有辦公樓作為抵押物，并辦理了抵押權登記，乙銀行對甲公司享有抵押權性質涉及：(BD)A.祈求權B.絕對權C.無期物權D.從物權3、某村民委員會與該村村民張某訂立土地承包合同中商定，張某對該村集體所有一塊10畝耕地享有土地承包經(jīng)營權，張某有權在該土地上開辦生產(chǎn)雞飼料飼料廠。下列說法錯誤是:(CD)A.張某在承包土地上開辦飼料廠商定不符合法律規(guī)定B.張某不能獲得該幅耕地土地承包經(jīng)營權C.該土地承包合同有效D.該土地承包合同產(chǎn)生物權法效力4、下列哪些事項需要村民會議三分之二以上成員批準?(AB)A.村民王某承包土地由于水災不能繼續(xù)耕種，張某全家遷入縣城，規(guī)定村委會收回自己承包土地，將張某土地調節(jié)給王某承包B.將村里兩塊荒地承包給某公司，由該公司開挖魚塘養(yǎng)魚C.該村一塊土地被省政府征收用作修建高速公路，對土地補償費使用和分派辦法D.將村辦公司轉讓給村民劉某5、紅旗村村民王某與村委會訂立了書面形式土地承包經(jīng)營合同，承包經(jīng)營一幅10畝耕地，但未進行登記，如果王某死亡，王某繼承人與否有權繼承王某土地承包經(jīng)營權?(BD)A.可以繼承B.不能繼承C.只有通過家庭承包獲得土地承包經(jīng)營權，王某死亡時，才干繼承D.王某生前所有林地可以繼承6、甲公司系一房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲公司與臨海市土地局訂立土地使用權出讓合同，商定甲公司以出讓方式獲得該市郊區(qū)一幅土地用于修建住宅樓。如甲公司將土地使用權轉讓給乙公司，乙公司決定將該土地用于修建高爾夫球場，乙公司需要采用哪些辦法才可以變化該土地用途?(ABCD)A.必要獲得臨海市土地局批準B.必要獲得該市規(guī)劃行政主管部門批準C.必要訂立土地使用權出讓合同變更合同或重新訂立土地使用權出讓合同D.必要相應調節(jié)土地使用權出讓7、甲公司在離海不遠地方建了一座酒店，在酒店上端旋轉餐廳就餐可以較好欣賞海景。乙公司獲得了酒店與大海之間土地建設用地使用權，甲公司緊張乙公司修建高層建筑，會妨害在旋轉餐廳客人視野，遂與乙公司商定，乙公司內(nèi)不修建20米以上建筑，甲公司每年向乙公司支付20萬元，雙方訂立了書面形式合同，但未進行登記。如果乙公司將該土地建設用地使用權轉讓給丙公司，下列說法對的是：(AB)A.甲公司地役權沒有登記，不具備對抗效力B.丙公司是善意第三人，因而甲公司就無權規(guī)定丙公司履行地役權合同義務C.甲公司地役權對丙公司有效D.甲公司有權規(guī)定丙公司按照乙公司合同商定履行義務8、甲公司向乙銀行貸款，丙公司作為甲公司連帶責任保證人，同步甲公司將自己所有辦公樓作為抵押，丁公司也以自己所有廠房作為抵押擔保乙銀行對甲公司債權。甲公司、丙公司和丁公司未與乙銀行商定甲公司、丙公司和丁公司之間擔保順序和比例。甲公司到期無力還本付息。乙銀行應如何實現(xiàn)自己債權?(ABCD)A.乙銀行應當先就甲公司提供辦公樓行使抵押權B.仍有未實現(xiàn)債權，乙銀行可以就丁公司提供廠房行使抵押權C.可以規(guī)定丙公司承擔保證責任D.同步就丁公司廠房行使抵押權和規(guī)定丙公司承擔保證責任來實現(xiàn)自己債權9、甲公司向乙銀行借款，以自己所有辦公樓抵押，甲公司與否有權將辦公樓賣給丙公司，下列說法錯誤是：(CD)A.如果乙銀行批準，甲公司可以將辦公樓賣給丙公司B.如果丙公司代甲公司清償債務消滅乙銀行抵押權，甲公司不經(jīng)乙銀行批準也可以將辦公樓賣給丙公司C.甲公司無權將辦公樓賣給丙公司D.甲公司可不經(jīng)乙銀行批準，將辦公樓賣給丙公司10、王某向張某借款，以自己所有一臺筆記本電腦作為質押。張某又將該電腦出質給李某，李某覺得電腦歸張某所有，后張某到期不能履行債務，下列說法對的是：(BC)A.張某到期不能履行債務，李某無權行使質權B.李某是善意第三人，獲得質權C.王某損失由張某承擔D.王某可以向李某祈求返還電腦11、某日某地暴雨傾盆，山洪暴發(fā)，張某在村邊河里發(fā)現(xiàn)了一頭順流而下綿羊，張某將綿羊打撈起來，帶回家中據(jù)為己有。幾天后，李某找到張某，告訴綿羊是自己幫王某看守，規(guī)定張某歸還綿羊。下列說法對的是：(AC)A.張某應向李某返還綿羊B.張某應向李某返還綿羊不必返還羊毛C.張某無權規(guī)定李某支付飼養(yǎng)綿羊費用D.張某有權規(guī)定李某支付飼養(yǎng)綿羊費用12、張某手機丟失，被王某撿到賣給了陳某，下列說法對的是：(BCD)A.陳某基于善意獲得制度對手機享有所有權，張某無權索要B.張某有權自懂得或者應當懂得受讓人陳某之日起2年內(nèi)規(guī)定陳某返還手機C.如果陳某從信托商店購得該手機，其有權規(guī)定張某支付自己購買手機時所支付費用D.張某有權向王某規(guī)定損害補償13、下列行為不符合法律規(guī)定有：(AC)A.某房地產(chǎn)開發(fā)公司將已銷售完畢某社區(qū)綠地改為免費停車場，提供應我司在附近新開發(fā)小區(qū)業(yè)主使用B.某社區(qū)北臨一家綜合集貿(mào)市場，社區(qū)南面居民習慣穿越社區(qū)到集貿(mào)市場購物，社區(qū)業(yè)主一致以為周邊居民穿越社區(qū)行為，既干擾了社區(qū)業(yè)主正常生活，也導致安全隱患，遂集體決定禁止周邊居民穿越社區(qū)，導致周邊諸多居民必要繞行較多路程才干到達集貿(mào)市場C.某社區(qū)物業(yè)服務公司將社區(qū)門房出租給某戶社區(qū)居民用于經(jīng)營早點銷售，將租金用于物業(yè)服務公司人員開支D.某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售某社區(qū)單元房時明示，住戶凡需要占有社區(qū)內(nèi)停車位，每月必要交付停車費14、村民張某和王某是鄰居，房屋屋頂相連，但兩家交惡近年。張某翻修自己房屋，必要要在王某房屋屋頂上通過，王某提出張某要么不能通過自己房屋，要么向自己支付500元錢，張某表達絕對不會毀壞王某屋頂，但是王某堅持張某如要通過自己房屋，不論與否損壞房屋，都要支付500元錢。下列說法對的是：(ABC)A.王某應當提供必要便利，不能回絕張某通過B.只有張某運用王某不動產(chǎn)給王某導致?lián)p害，王某才干規(guī)定張某補償C.王某無權規(guī)定張某支付運用自己不動產(chǎn)報酬D.王某主張合法15、村民甲、乙、丙三人共同出資購買了一頭耕牛，用于耕種三家農(nóng)田，甲出資400元，乙和丙各出資300元。三人在購買耕牛時商定除非牛死了可以分牛肉，?；钪筒荒芤?guī)定分割牛，但是沒有明確商定是按份共有還是共同共有，甲主張是按份共有，乙和丙主張是共同共有，但是都提不出充分證據(jù)證明。(1)三人對耕牛共有是按份共有還是共同共有?如果是按份共有，份額如何計算?[答案及解析](1)《物權法》第103條規(guī)定：“共有人對共有物沒有商定為按份共有或者共同共有，或者商定不明確，除共有人具備家庭關系等外，視為按份共有?！比瞬痪邆浼彝リP系等共同關系，因而三人共有是按份共有。《物權法》第104條規(guī)定，按份共有人對共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有份額，沒有商定或者商定不明確，按照出資額擬定;不能擬定出資額，視為等額享有。三人沒有商定份額，因而應當按照出資份額擬定應有份額，因此甲、乙、丙三人份額是4：3：3。(2)耕牛生病，甲牽牛去獸醫(yī)站治病，花去100元，該耗費三人如何分擔?(2)《物權法》第98條規(guī)定，對共有物管理費用以及其她承擔，有商定，按照商定;沒有商定或者商定不明確，按份共有人按照其份額承擔。耕牛生病費用系管理費用，三人對管理費用承擔沒有商定，因而應按照份額承擔，因此甲應承擔40元，乙丙各承擔30元。(3)耕牛踩壞了村民丁莊稼，造成500元損失，丁與否有權規(guī)定甲所有補償?(3)《物權法》第102條規(guī)定，因共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人懂得共有人不具備連帶債權債務關系除外。耕牛踩壞了丁莊稼導致丁500元損失，甲、乙、丙三人對丁應承擔連帶債務，因此丁有權規(guī)定甲所有補償。固然，甲所有補償后，有權向乙、丙按照她們之間份額追償。(4)如果甲全家遷入縣城，不再耕種農(nóng)田，甲與否有權規(guī)定分割牛?如果甲有權規(guī)定分割，可以采用什么方式分割?(4)《物權法》第99條規(guī)定，共有人商定不得分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共關于系，應當按照商定，但共有人有重大理由需要分割，可以祈求分割。甲與乙、丙共有耕牛重要是耕種農(nóng)田，甲所有遷入縣城，不再耕種農(nóng)田，可以認定甲有重大理由需要分割，因此雖然三人商定不得分割，甲仍有權祈求分割耕牛。《物權法》第100條規(guī)定，共有人可以協(xié)商擬定分割方式。達不成合同，共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值，應當對折價或者拍賣、變賣獲得價款予以分割。因而甲與乙、丙協(xié)商分割方式，達不成合同，可以對折價或者拍賣、變賣耕牛所得價款予以分割。16、王某向李某借款50萬元，以自己所有房屋作為抵押，李某與王某訂立了書面形式抵押合同，但是未辦理抵押權登記。王某受張某欺詐，將房屋低價賣給張某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。張某不久將房屋又賣給了陳某，辦理了房屋過戶手續(xù)。王某向法院申請撤銷與張某之間買賣合同，規(guī)定陳某歸還房屋。(1)李某與否享有抵押權?(1)依照《物權法》第187條規(guī)定，以房屋抵押，應當辦理抵押權登記，抵押權自登記時設立。李某雖然與王某訂立了書面形式抵押合同，但是未辦理抵押權登記，因此李某不享有抵押權。(2)李某與否有權依照抵押合同規(guī)定王某承擔違約責任?(2)依照《物權法》第15條規(guī)定，當事人之間關于設立不動產(chǎn)物權合同，除法律另有規(guī)定或合同另有商定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記，不影響合同效力。李某雖然與王某未辦理房屋抵押權登記，但是不影響抵押合同效力，因而李某與王某之間抵押合同有效，李某有權依照抵押合同規(guī)定王某承擔違約責任。(3)王某與否有權規(guī)定陳某歸還房屋?(3)《物權法》第15條確立了物權變動與其因素行為分離原則，即物權變動效力與其因素行為效力相分離。王某受張某欺詐，依照《合同法》規(guī)定有權向人民法院申請撤銷房屋買賣合同，但是王某與張某已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，陳某信賴登記公示狀況與張某進行交易，并且辦理了房屋過戶手續(xù)，依照分離原則，王某與張某之間房屋買賣合同與房屋所有權變動效力相分離，王某無權以因素行為效力瑕疵主張物權變動無效，因而王某無權規(guī)定陳某歸還房屋。17、甲公司購買了一輛轎車作為辦公車輛，給公司經(jīng)理張某使用，并將轎車登記在張某名下，張某擅自將轎車賣給王某，甲公司懂得后，向法院提起訴訟，規(guī)定王某返還該車。問：甲公司主張能否得到法院支持?甲公司應如何維護自己權利?[答案及解析]依照《物權法》規(guī)定，機動車輛登記具備對抗效力，即登記具備公示和公信效力，轎車雖實際為甲公司所有，但是登記在張某名下，該登記具備推定張某是轎車所有人效力，甲公司在確認所有權歸自己之前，無權依照所有權行使返還原物祈求權。另一方面，既然推定張某是轎車所有人，張某與王某之間買賣合同即是合法有效，因而甲公司無權規(guī)定王某返還轎車。甲公司要維護自己權利，一方面需要向法院提起確認物權之訴，通過提出證據(jù)證明轎車歸自己所有。另一方面，甲公司可以依照《物權法》第19條規(guī)定，先申請改正登記，如果登記權利人不批準改正，還可以申請異議登記。再次，如果確認物權之訴成立，其效力溯及合同成立之時，因而張某轉讓轎車行為自始即為無權處分行為，屬于效力待定合同，甲公司可以祈求宣布張某和王某之間合同無效。如果轎車尚未過戶給王某，甲公司有權規(guī)定王某返還原物;固然，如果轎車已通過戶到王某名下，王某有權依照善意獲得制度獲得轎車所有權，甲公司只能規(guī)定張某補償損失。物權法試題A一、不定項選取題（下列每題至少有一種對的答案，每題2分，多選或少選不給分，共30分）1、下列可以成為物權客體為（B）。A．電子B．電力C．陽光D．人身2、甲有祖?zhèn)髻F重玉器一件，乙丙均欲購買之。甲先與乙達到合同，以5萬元價格出售之，雙方商定，次日交貨付款。丙知曉后，當晚即攜款至甲處，欲以6萬元價格購買之。甲欣然應允，并即交貨付款。對此，下列表述中，對的是（D）。A、甲與丙之買賣合同無效B、甲與乙之買賣合同無效C、乙得祈求丙交付該玉器D、乙得祈求甲承擔違約責任3、下列表述對的是（ABD）。A、所有權和抵押權可以同步存在于一物之上B、用益物權和抵押權可以同步存在于一物之上C、一間房屋上可以同步存在兩個所有權D、一間房屋上可以同步存在兩個抵押權4、土地所有人在其權利范疇內(nèi)享有排她支配權，下列行為中，所有權人依法不得祈求排除有（ABCD）。A、地鐵公司在地下開鑿地鐵隧道B、電力公司在地上架設輸電線路C、電信公司在地下鋪設通信光纜D、航空公司在地上通航飛機5、下列土地屬于國家所有有（ABCD）。A、都市市區(qū)土地B、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有成員轉為城鄉(xiāng)居民時，原屬于其成員集體所有土地C、因國家組織移民、自然災害等因素，農(nóng)民集體遷移后不再使用原屬于遷移農(nóng)民集體所有土地D、城鄉(xiāng)居民宅基地6、1996年甲將自己三間私房作價2萬元轉讓給乙，乙略加修繕，居住一年后以4萬元價格轉讓給丙，丙居住一年后以5萬元價格轉讓給丁。以上幾次轉讓均未辦理私房過戶手續(xù)。在丁居住期間，房屋所在地被該都市規(guī)劃為對外經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，該房屋價格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權發(fā)生爭議。該房屋所有權應屬于（A）。A、甲B、乙C、丙D、丁7、甲在解決家中舊物時，將一件舊棉襖當作垃圾扔掉，沒發(fā)現(xiàn)妻子藏在口袋中3000元國庫券。乙發(fā)現(xiàn)后，欲據(jù)為己有。甲妻發(fā)現(xiàn)后，與甲一同找到乙索要國庫券，乙拒不歸還。對此案分析，下列各項中對的是（D）。A、甲拋棄行為使其對國庫券所有權消滅B、乙基于所故意思占有該國庫券，依照先占原則應獲得國庫券所有權C、此國庫券為埋藏物，乙為發(fā)現(xiàn)人，應獲得所有權D、甲能證明其對此宗國庫券所有權，故乙應將國庫券返還給甲8、下列不須全體共有人批準即可為之行為有（ABD）。A、財產(chǎn)保存行為B、財產(chǎn)改良行為C、財產(chǎn)轉讓行為D、履行財產(chǎn)所承擔義務行為9、依照國內(nèi)土地承包法，關于承包期限，下列表述對的是（ABC）。A、耕地承包期為30年B、草地承包期為30至50年C、林地承包期為30至70年D、耕地、林地、草地承包期均為30年10、依照國內(nèi)土地承包法，不適當采用家庭承包“四荒”農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營權依法可采用哪些方式流轉？（ABCD）A、轉讓B、出租C、入股D、抵押11、下列財產(chǎn)中不得抵押財產(chǎn)是（D）A.國有土地使用權B.個人享有房屋產(chǎn)權C.公司所有汽車D.個人承包耕地使用權12、甲向乙借款，商定以自己皇冠車抵押與乙。雙方為此訂立了抵押合同，但在抵押登記時，登記為甲奧迪車抵押給乙。因甲未能及時還款，乙欲行使抵押權。下列表述對的是（B）。A、乙只能對甲皇冠車行使抵押權B、乙只能對甲奧迪車行使抵押權C、乙是對皇冠車還是對奧迪車行使抵押權，由乙決定D、乙是對皇冠車還是對奧迪車行使抵押權，由甲決定13、按照擔保法規(guī)定，下列合同中，可以附最高額抵押合同是（B）。A、運送合同B、借款合同C、委托合同D、合伙合同14、甲向乙借款，將自己母馬出質于乙，在質權存續(xù)期間，母馬生下小馬駒，因甲到期無力還款，乙欲行使質權。乙行使質權范疇應為（D）。A、母馬B、母馬、小馬駒C、母馬、小馬駒和馬鞍D、母馬、小馬駒、馬鞍及馬鞭15、下列權利中，可以設立質押有（ABCD）。A、依法可以轉讓商標專用權B、依法可以轉讓股票C、債券D、公路橋梁等不動產(chǎn)收益權二、簡答題（回答要點，必要時簡樸解釋。每題8分，共24分）1、簡述物權法基本原則。（各2分）物權法定原則，一物一權原則，公示公信原則，同等保護原則。2、簡述善意獲得制度。善于獲得，又稱為即時獲得，是指無處分權占有人不法將其占有她人之物（動產(chǎn)或者不動產(chǎn)）轉讓給第三人，第三人如果在獲得該物時是善意，則受讓人獲得該物所有權，原權利人喪失所有權。（3分）善意獲得應當具備如下要件：受讓人已經(jīng)占有標物且獲得財產(chǎn)時出于善意，受讓人是通過交易行為獲得財產(chǎn)占有且交易價格是合理，轉讓人是標物占有人但無處分轉讓物權利，標物是可以在市場流通。（4分）善意獲得法律效力是，受讓人獲得標物所有權，原所有權人喪失所有權。（1分）3、簡述國內(nèi)相鄰關系種類。（每項1分，有解釋者給滿分。）根據(jù)物權法之規(guī)定，相鄰關系重要涉及：相鄰用水排水關系，相鄰通行關系，相鄰施工關系，相鄰通風采光關系，相鄰環(huán)境污染防治關系，相鄰防險關系，其她相鄰關系。三、闡述題（16分）試比較分析國內(nèi)用益物權制度與擔保物權制度。用益物權是指以民事主體對她人所有動產(chǎn)或不動產(chǎn)享有占有、使用、收益權利。（3分）擔保物權，是指民事主體依法享有，在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人商定實現(xiàn)擔保物權情形時，以擔保財產(chǎn)變價款優(yōu)先受償權利。（3分）用益物權與擔保物權重要有如下區(qū)別：（每項2分）1．目不同。用益物權權利人所追求利益是物之使用價值，由于權利人獲得權利目在于使用和收益；而擔保物權權利所追求是物之互換價值，由于其權利實現(xiàn)必要通過擔保物互換。2．實現(xiàn)條件不同。用益物權必要將標物占有（直接占有）轉移給用益物權人，由其在實體上支配標物，否則，用益物權目就無法實現(xiàn)。但是擔保物權可以不轉移占有，留置權是一種例外。3．客體不同。用益物權標物普通是不動產(chǎn)，并且重要是土地，雖然物權法規(guī)定動產(chǎn)也可以設立用益物權，但此種情形少見。擔保物權客體既可以是不動產(chǎn)，也可以動產(chǎn)。4．性質不同。用益物權是獨立物權，但擔保物權是從屬物權。此外，擔保物權具備物上代位性，而用益物權則無此屬性。四、綜合案例分析（30分）（每小題3分）甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40％份額，乙享有35％份額，丙享有25％份額。三方商定，該房由丁承租，承租期限為五年。依照民法原理、合同法、擔保法，請回答下列問題：1、設甲欲轉讓自己份額，乙不主張購買，丙、丁均主張購買，且所出條件相似。甲應轉讓給誰？為什么？甲應轉讓給丙。丙是合伙人，同等條件下享有優(yōu)先于承租人購買權。2、設甲欲轉讓自己份額，丁不主張購買，乙、丙均主張購買，且所出條件相似。甲應轉讓給誰？為什么？甲應各轉讓20%份額給乙、丙。由于乙、丙都是合伙人，享有同等購買權。3、設甲欲拋棄自己份額，且不損害她人利益，該拋棄份額歸屬如何？為什么？甲拋棄份額應按無主財產(chǎn)解決，依當前之規(guī)定應歸國家所有。4、設甲乙主張將該房轉讓于丁，丙既不主張轉讓，也不購買，甲乙與丁訂立房屋買賣合同，該合同效力如何？為什么？合同有效。合伙財產(chǎn)轉讓原則上應當獲得全體合伙人批準。不批準轉讓合伙人應當購買轉讓財產(chǎn)。5、設在丁承租期間，房屋廊檐因年久失修掉落砸傷行人戊，該責任應由誰且如何承擔？為什么？由出租人承擔。房屋維修義務普通由出租人承擔，除非雙方另有商定。6、設在丁承租期間，房屋窗臺上花盆掉落砸傷行人己，該責任應由誰承擔？為什么？由丁承擔。承租人應當履行妥善管理之義務。7、11、設在丁承租期間，該房被洪水沖走，該風險應由誰承擔？為什么？該風險由出租人承擔，出租人是所有權人，應承擔標物風險損失。8、設在丁承租期間，丁擅自轉租該房于庚，轉租合同效力如何？為什么？轉租合同無效。房屋轉租應當獲得出租人批準。9、設在丁承租期間，丁對該房擅自進行功能性改造，出租人甲、乙、丙可享有何種權利？為什么？出租人可規(guī)定恢復原狀或補償損失。承租人無權對房屋進行功能性改造。一、物權設立、變更、轉讓和消滅單項選取題1、甲將自己一間私房作價2萬轉讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元價格轉讓給丙，丙居住一年后以5萬元價格轉讓給丁。以上幾次轉讓都訂立了買賣合同，但均未辦理過戶手續(xù)。在丁居住期間，房屋價格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權發(fā)生爭議。該房屋所有權應屬于（A）A、甲B、乙C、丙D、丁2、甲購買乙一輛二手車，但雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)。甲付款購車后，駕駛該車到某汽車空調配件經(jīng)銷部丙處，購買汽車空調配件并安裝。安裝好并付清款項后，甲駕車離開。途中，因空調泵線圈短路引起電源線起火導致火災，該車被所有燒毀。經(jīng)關于部門認定丙作為汽車空調提供者對火災負有間接責任。下列說法中對的是：（B）A．甲和乙之間買賣合同未生效，由于雙方?jīng)]有辦理車輛過戶手續(xù)B．甲獲得該車所有權，由于動產(chǎn)所有權轉讓自交付時發(fā)生效力C．甲不能向丙祈求損害補償，由于其不是該車所有權人D．甲不可以向丙祈求損害補償，由于該車轉讓沒有登記，不得對抗第三人3、甲公司向乙公司購買兩臺小汽車，雙方訂立合同后，甲公司向乙公司全額付款。因甲公司前去購車者不會開車，又未帶駕駛員，故甲公司與乙公司商定，乙公司將小汽車鑰匙交甲公司后，將甲公司已選定兩臺車暫時保存在乙公司車庫里，待甲公司自提。但乙公司未將兩臺小汽車有效單證等交付給甲公司。當晚，這兩臺車被盜。則下列說法中對的是：（D）A．甲和乙之間買賣合同未生效，由于雙方?jīng)]有辦理車輛過戶手續(xù)B．甲和乙之間買賣合同生效，但是兩臺車由于尚未交付給買方，故所有權仍未轉移給甲C．甲和乙之間買賣合同生效，但是兩臺車由于尚未辦理車輛過戶手續(xù)，故所有權仍未轉移給甲D．兩臺車被盜風險應由甲自己承擔4、下列選項中獲得所有權是基于物權變動公示公信原則有：（D）A．甲在垃圾堆拾取她人拋棄舊物B．甲從市場上以正常價格買到一件贓物C．甲從乙處買得一臺電腦D．甲誤將乙房子登記為自己房子，后甲將此房轉讓給丙，甲丙之間辦理房屋過戶手續(xù)，丙獲得該房所有權5、不動產(chǎn)權屬證書記載事項應當（A）。A、與不動產(chǎn)登記簿一致B、可以登記重要事項C、以不動產(chǎn)證書為主D、與不動產(chǎn)證書一致6、預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人批準，處分該不動產(chǎn)（C）。A、發(fā)生效力B、登記機構承認就有效力C、不發(fā)生物權效力D、視狀況而定7、甲將自己所有一套書賣給乙，但甲還想留閱一段時間，遂又與乙達到合同，借閱該書一種月，乙表達應允。乙獲得該套書所有權交付辦法為（B）。A、簡易交付B、占有改定C、批示交付D、擬制交付8、乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價款，雙方商定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，規(guī)定解除合同，乙不批準，起訴規(guī)定甲繼續(xù)履行合同，轉移房屋所有權。下列哪一選項是對的？（C）A.合同尚未生效，甲應返還所受領價款并承擔締約過錯責任B.合同無效，甲應返還所受領價款C.合同有效，甲應繼續(xù)履行合同D.合同有效，法院應當判決解除合同、甲補償乙損失9、中州公司依法獲得某塊土地建設用地使用權并辦理報建審批手續(xù)后，開始了房屋建設并已經(jīng)完畢了外裝修。對此，下列哪一選項是對的？（B）A.中州公司由于享有建設用地使用權而獲得了房屋所有權B.中州公司由于事實行為而獲得了房屋所有權C.中州公司由于法律行為而獲得了房屋所有權D.中州公司尚未進行房屋登記，因而未獲得房屋所有權10、甲將自己收藏一幅名畫賣給乙，乙當場付款，商定5天后取畫。丙據(jù)說后，表達愿出比乙高價格購買此畫，甲當即決定賣給丙，商定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時該名畫所有權屬于下列哪個人？（A）A.甲B.乙C.丙D.丁11、當事人之間訂立關于設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有商定外，其生效時間始于（A）時。A合同成立B不動產(chǎn)交付C物權登記D占有不動產(chǎn)12、權利人、利害關系人以為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤，可以申請（B）。A異議登記B改正登記C預告登記D初始登記13、預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人批準，處分該不動產(chǎn)，（C）。A發(fā)生物權效力B登記機構承認就有效力C不發(fā)生物權效力D處分行為有效14、預告登記后，債權消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起（C）內(nèi)未申請登記，預告登記失效。A一種半月B一種月C三個月D二個月15、不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)（D），發(fā)生效力。A、不動產(chǎn)交付B、合同成立C、合同生效D、依法登記16、不動產(chǎn)登記，由（B）登記機構辦理。A、權利人戶籍所在地B、不動產(chǎn)所在地C、權利人住所地D、不動產(chǎn)變動地17、登記機構予以異議登記，申請人在異議登記之日起（A）日內(nèi)不起訴，異議登記失效。A、15B、30C、60D、90（二）多項選取題1、王某與一房地產(chǎn)公司訂立商品房預售合同，預購商品房一套，并向登記機申請辦理了預告登記。隨后該房地產(chǎn)公司將王某選購商品房以更高價格銷售給不知情張某，并與張某依法辦理了房屋所有權證書。下列說法中對的是：（CD）A．王某不能獲得該房屋所有權，由于房地產(chǎn)公司已經(jīng)與張某依法辦理了房屋所有權證書B．王某不能獲得該房屋所有權，只能追究開發(fā)商違約責任C．王某可以獲得該房屋所有權，由于房屋進行了預告登記D．房地產(chǎn)公司未經(jīng)王某批準進行房屋出賣行為，不發(fā)生所有權變動效力2、下列關于物權設定生效時間說法中，錯誤是：（CD）A．甲賣給乙兩間房屋，乙自該房屋變更登記時起獲得該房屋所有權B．甲以自己兩間房屋為抵押物向乙借款，乙自該房屋進行抵押登記時起獲得該抵押權C．甲繼承其父母作為遺產(chǎn)兩間房屋，自該房屋變更登記時起獲得該房屋所有權D．甲自建兩間房，自該房屋變更登記時起獲得該房屋所有權3、甲委托乙辦理房產(chǎn)證，但乙將房產(chǎn)證辦成了自己名字。則下列說法中對的是：（ABCD）A．甲可以規(guī)定登記機關改正登記，然后行使所有物返還祈求權B．因登記錯誤，給甲導致?lián)p害，登記機構應當承擔補償責任C．登記機構補償后，可以向乙追償。D．甲可以直接依照委托合同起訴規(guī)定乙返還房屋。4、登記機構職責有（ABC）。A、查驗申請人提供權屬證明和其她必要材料B、就關于登記事項詢問申請人C、如實、及時登記關于事項D、規(guī)定對不動產(chǎn)進行評估5、登記機構（ACD）是違法行為。A、規(guī)定對不動產(chǎn)進行評估B、就關于登記事項詢問申請人C、以年檢名義進行重復登記D、超過登記職責范疇其她行為6、（AB）以為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤，可以申請改正登記。A、權利人B、利害關系人C、登記機構D、第三人7、（BCD）等物權設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。A、建筑物B、航空器C、機動車D、船舶8、甲要出售自己擁有一棟商品房。乙得知此消息后，與甲聯(lián)系，雙方談妥了條件后以100萬成交，并進行了過戶登記。就在登記后第二天，丙也聯(lián)系了甲，但愿以120萬價格買下此樓。出于價格誘惑，甲又將樓賣與丙。則下列說法中對的是：（BC）A．若丙是善意，則由甲選取是將房屋賣給乙還是丙，由于債權具備平等性B．不論丙是善意還是惡意，丙都不能獲得該房屋所有權C．若丙是善意，則丙不能獲得該房屋所有權狀況下，其可以追究甲違約責任D．若丙是惡意，則丙不能獲得該房屋所有權狀況下，也不能追究甲違約責任9、4月2日，王某與丁某商定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權移轉登記。丁某接受房屋作了裝修，|法律;教誨,網(wǎng)k整頓|于5月20日出租給葉某，租期為2年。5月29日，王某因病去世，所有遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。關于小王和杜某間房屋買賣，下列選項對的是：（BCD）A.交付標物是房屋買賣合同有效要件B.小王須將所繼承房屋登記在自己名下，才干將其所有權轉移給杜某C.房屋所有權轉移自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力D.該房屋利害關系人可以申請查詢該房屋登記資料（三）判斷題1、甲房屋年久失修，被政府有關部門認定為危房并予以其補償規(guī)定其拆遷，該房屋于3月1日被拆除，有關房屋權屬證書于3月10日被注銷，那么甲消滅不動產(chǎn)物權時間為3月10日。（）答案：錯。依照《物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權，自事實行為成就時發(fā)生效力。本題中，甲房屋在3月1日被拆除，此事實行為發(fā)生時間為甲不動產(chǎn)物權消滅時間。2、由于當事人提供虛假材料致使登記機關錯誤登記，后給案外人導致?lián)p失。期間，登記機關并無過錯，則不應承擔責任。（）答案：錯。登記機關應當承擔責任?！段餀喾ā返诙粭l規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給她人導致?lián)p害，應當承擔補償責任。因登記錯誤，給她人導致?lián)p害，登記機構應當承擔補償責任。登記機構補償后，可以向導致登記錯誤人追償。3、不動產(chǎn)權屬證書記載事項，如果與不動產(chǎn)登記簿記載不一致，則以不動產(chǎn)登記簿為準。（）答案：對?！段餀喾ā返谑邨l規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書記載事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。4、不動產(chǎn)登記費原則上按件收取，特殊狀況可恰當參照不動產(chǎn)面積、體積或者價款比例收取。（）答案：錯。《物權法》第二十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款比例收取。5、賣方在出售動產(chǎn)時，與買方又訂立租賃合同，繼續(xù)占有該動產(chǎn)。合同生效后，該動產(chǎn)所有權仍在賣方。（）答案：錯?！段餀喾ā返诙邨l規(guī)定，動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又商定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，物權自該商定生效時發(fā)生效力。6、因繼承或者受遺贈獲得物權，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力，但對因繼承或者受遺贈獲得不動產(chǎn)，則應從辦理登記時發(fā)生效力。（）答案：錯?！段餀喾ā返诙艞l規(guī)定，因繼承或者受遺贈獲得物權，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。7、不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。（）答案：對。《物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。8、依法屬于國家所有自然資源，所有權應予登記。（）答案：錯。《物權法》第九條規(guī)定，依法屬于國家所有自然資源，所有權可以不登記。9、國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。（）答案：對?！段餀喾ā返谑畻l規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記范疇、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。10、不動產(chǎn)登記費按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款比例收取。答案：錯?！段餀喾ā返诙l規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款比例收取。（四）簡答題（3題）1、登記機構登記不動產(chǎn)應履行職責是什么？答案：（一）查驗申請人提供權屬證明和其她必要材料；（二）就關于登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記關于事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定其她職責。申請登記不動產(chǎn)關于狀況需要進一步證明，登記機構可以規(guī)定申請人補充材料，必要時可以實地查看。2、登記機構在不動產(chǎn)登記過程中違法行為有哪些？答案：（一）規(guī)定對不動產(chǎn)進行評估；（二）以年檢等名義進行重復登記；（三）超過登記職責范疇其她行為。3、動產(chǎn)物權轉讓時，如權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)，則物權何時生效？如雙方商定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，則物權何時生效？答案：（1）物權自法律行為生效時生效；（2）物權自商定生效時生效?！段餀喾ā返诙鍡l，動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)，物權自法律行為生效時發(fā)生效力?！段餀喾ā返诙邨l，動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又商定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，物權自該商定生效時發(fā)生效力。（五）案例分析題（4題）1、甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理產(chǎn)權登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權移轉登記。丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，并完畢了移轉登記。丁旋即將房屋出賣并移轉登記于戊。請回答（1）-（3）題。（1）在辦理繼承登記前，關于甲對房屋權利狀態(tài)，下列選項對的是：（ACD）A.甲已經(jīng)獲得了該房屋所有權B.甲對該房屋所有權不能對抗善意第三人C.甲出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力D.甲可以出租該房屋（2）關于甲、乙、丙三方關系，下列選項對的是：（BD）A.甲與乙之間房屋買賣合同因未辦理登記而無效B.乙對房屋占有是合法占有C.乙可以訴請法院宣布甲與丙之間房屋買賣合同無效D.丙已獲得該房屋所有權（3）關于戊權利狀態(tài)，下列選項對的是：（AD）A.戊享有該房屋所有權B.戊不享有該房屋所有權C.戊原始獲得該房屋所有權D.戊繼受獲得該房屋所有權2、甲將自己手機賣給乙。雙方協(xié)商賣價為3500元，乙當即預付1500元。雙方當時還商定到第6天乙付清元后，把手機拿走。不料第二天發(fā)生地震將手機砸壞，乙得知此事后規(guī)定甲歸還1500元，而甲以為手機已賣給乙，不但不批準歸還1500元，并且還規(guī)定乙付清元。請回答問題：你以為應如何解決本案并闡明理由。答案：本案解決辦法及其理由是：（1）法律規(guī)定，按合同獲得財產(chǎn)，財產(chǎn)所有權自財產(chǎn)交付時起轉移。本案中，乙支付1500元是預付款，這闡明手機所有權尚未轉移。（2）風險承擔隨所有權轉移而轉移，本案涉及買賣合同已經(jīng)成立，但由于甲手機尚未交付給乙，所有權也就未轉移，所有權未轉移，風險也就未轉移。（3）因而手機因不可抗力導致?lián)p失應由甲承擔，甲應向乙返還1500元預付款。二、所有權普通規(guī)定（一）單項選取題1、甲將其父去世時留下畢業(yè)紀念冊贈與其父之母校，贈與合同中商定該紀念冊只能用于收藏和陳列，不得轉讓。但該大學在接受乙捐款時，將該紀念冊饋贈給乙。下列哪一選項是對的？（D）A.該大學對乙贈與無效，乙不能獲得紀念冊所有權B.該大學對乙贈與無效，但乙已獲得紀念冊所有權C.只有經(jīng)甲批準后，乙才干獲得紀念冊所有權D.該大學對乙贈與有效，乙已獲得紀念冊所有權2、法律規(guī)定專屬于國家所有不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人（A）。A、不能獲得所有權權B、可以獲得所有權C、經(jīng)申請依法獲得所有權D、經(jīng)登記依法獲得所有權3、國家對（B）實行特殊保護，不得違背法律規(guī)定權限和程序征收集體所有土地。A、林地B、耕地C、草地D、水源地（二）多項選取題1、所有權涉及如下幾項權能(ABCD)。A、占有B、使用C、收益D、處分2、為了公共利益需要，征收集體所有土地，應當依法足額支付（ABCD）費用。A、土地補償費B、安頓補貼費C、地上附著物補償費D、青苗補償費答案：ABCD3、甲、乙各有一套住房A、B，某日兩人口頭商定互相換房居住。甲搬到B房，乙搬到A房。其后不久，甲以自己名義將B房租給丙居住并收取租金，租期2年。則下列說法中對的是：(BC)A．甲乙互換了房屋產(chǎn)權B．甲乙互換了房屋使用權C．甲將房屋租給丙居住屬于無權處分D．2年后，乙若規(guī)定收回B房，承租人丙可以繼續(xù)租賃，不必乙批準。4、關于所有權，下列說法對的是（ABCD）。A、所有權是指所有權人對自己不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分權利B、用益物權、擔保物權等其她物權都來源于所有權C、用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人權益D、所有權是最完全物權，所有權人可以對自己所有之物進行最全面、最充分支配5、關于征收，下列說法對的是（ABCD）。A、必要是為了公共利益需要B、必要依照法律規(guī)定權限和程序C、征收標僅限于不動產(chǎn)D、征收行為屬于行政行為（三）判斷題（1題）1、為了公共利益需要，征收個人住宅，只需予以被征收人拆遷補償。答案：錯?！段餀喾ā返谒氖l規(guī)定，征收單位、個人房屋及其她不動產(chǎn)，應當依法予以拆遷補償，維護被征收人合法權益；征收個人住宅，還應當保障被征收人居住條件。三、土地承包經(jīng)營權（一）單項選取題（7題）1、、土地承包經(jīng)營權自（）時設立。A、村委會通過B、政府部門批準C、土地承包經(jīng)營權合同生效D、土地承包經(jīng)營權人登記答案：C2、依照《物權法》規(guī)定，草地承包期為（）年。A、30-50B、30C、50D、30-70答案：A3、依照《物權法》規(guī)定，耕地承包期為（）年。A.10B.20C.30D.50答案：C4、依照《物權法》規(guī)定，林地承包期為（）年A、30-50B、30C、50D、30-70答案：D5、依照《物權法》規(guī)定，特殊林木林地承包期，經(jīng)國務院（）行政主管部門批準可以延長。A、農(nóng)業(yè)B、林業(yè)C、環(huán)境D、國土答案：B6、土地承包期屆滿后，由土地承包經(jīng)營權人按照國家關于規(guī)定（）A、終結承包B、繼續(xù)承包C、重新申請承包D、重新辦理承包答案：B7、（）應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。A、縣級以上地方人民政府B、市級以上地方人民政府C、省級以上地方人民政府D、國務院答案：A（二）多項選取題（6題）1、依照國內(nèi)物權法，關于承包期限，下列表述對的是（）。A、耕地承包期為30年B、草地承包期為30至50年C、林地承包期為30至70年D、耕地、林地、草地承包期均為30年答案：ABC2、關于現(xiàn)狀下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，下列說法對的是（）A、耕地承包期是30年B、土地承包經(jīng)營權自土地交由承包人使用時設立C、承包地被征收，土地承包經(jīng)營權人有權獲得償D、土地承包經(jīng)營權人有權將土地承包經(jīng)營權流轉答案：ACD3、下列土地可以實行土地承包經(jīng)營制度是（）A、國家所有耕地、林地、草地B、國家所有由農(nóng)民集體使用耕地、林地、草地C、農(nóng)民集體所有耕地、林地、草地D、農(nóng)民集體所有果園答案：BCD4、土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采用（）等方式流轉。流轉期限不得超過承包期剩余期限。A、