商業(yè)培訓手冊樣本

招商實戰(zhàn)技能培訓手冊目錄前言---------------------------------------------------2第一章房地產(chǎn)基本知識----------------------------3第二章商鋪基本知識------------------------------8第三章招商人員基本規(guī)定-----------------------46第四章招商業(yè)務流程-----------------------------48第五章招商基本技能-----------------------------49第六章招商典型案例-----------------------------57第七章典型商家需求分析---------------------64結(jié)束語-----------------------------------------------70前言與通過十近年市場化發(fā)展住宅房地產(chǎn)業(yè)相比，中華人民共和國商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速發(fā)展，成為了投資人眼里新創(chuàng)富支點。外商零售準入新條例正式生效和各種限制條件逐漸取消，標志著一場席卷全國商業(yè)大變革來臨，國際商業(yè)帶給國內(nèi)不但僅是具備強大生命力豐富商業(yè)形態(tài)，更多是當代化商業(yè)經(jīng)營思想和管理模式。

從商業(yè)地產(chǎn)國際開發(fā)慣例來看，有實力開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項目多采用“只租不售”方略，通過持續(xù)有效經(jīng)營管理提高商業(yè)價值。良好招商租賃關(guān)系維系對真正貫徹顧客導向商業(yè)經(jīng)營理念至關(guān)重要。老式商業(yè)設(shè)施開發(fā)商雖然并不注重商業(yè)策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但她們還是很在乎商業(yè)設(shè)施招商工作?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中之重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益實現(xiàn)形式，一種商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看與否能按籌劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)招商特點有助于商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功。作為商業(yè)地產(chǎn)重要構(gòu)成某些—商鋪招商工作尤為重要，因而結(jié)合當前招商部工作重點以及當前人員構(gòu)成，結(jié)合房地產(chǎn)知識與商業(yè)知識，明確招商部工作重點，為進一步開展好此后商鋪招商工作奠定牢固理論基本，增進部門員工不斷提高，以及養(yǎng)成自我學習良好氛圍。特編寫本培訓手冊，供人們學習和探討。第一章房地產(chǎn)基本知識建設(shè)用地面積：指都市規(guī)劃行政主管部門擬定建設(shè)用地位置和界線所圍合用地之水平投影面積，不涉及代征面積。房屋建筑面積：是指建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）水平投影面積（涉及按國家關(guān)于規(guī)定應計算陽臺、雨蓬、無柱挑廊面積）之和。層高在2.2米如下技術(shù)層不計算建筑面積。房屋基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。容積率：是指一種社區(qū)總建筑面積與用地面積比率。地下停車庫、架空開放建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住舒服度。容積率較低，建筑密度普通也就較低，發(fā)展商可用于回收資金面積就越少，而住戶就越舒服。這個比率決定了這個項目是從人居住需求角度，還是從純粹賺錢角度來設(shè)計一種社區(qū)。一種良好居住社區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積比例。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部總高度。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比，也稱之為“K”值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積建筑密度：是指在一定用地范疇內(nèi)，所有建筑物基底面積與用地面積之比。在居住區(qū)規(guī)劃中，建筑密度普通指居住建筑密度。普通狀況下，平均建筑層數(shù)越高，建筑密度越低。綠地面積：指可以用于綠化土地面積，不涉及屋頂綠化、垂直綠化和覆土不大于2米土地。綠地率：是指居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和與居住區(qū)用地比率（%）。在計算綠地率時，對綠地規(guī)定非常嚴格。雖然是級別最低零散塊狀、帶狀公共綠地也規(guī)定寬度不不大于8米，面積不不大于400平方米，該用地范疇內(nèi)綠化面積不少于總面積70%（含水面），至少要有1/3綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)某些休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化用地面積，在設(shè)計計算時也規(guī)定距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)用地，不得計入綠化用地。此外，尚有幾種狀況也不能計入。綠地率綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施地表覆土普通達不到3米神度，在上面種植大型喬木，成活率較低，因此計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按當前國家技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府關(guān)注就是綠地率這一指標。一種良好居住社區(qū)，綠地率應不低于30%。綠化覆蓋率：是指居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和與居住區(qū)用地比率（%）。與綠地率區(qū)別是綠地率各類綠地重要涉及公共綠地、宅旁綠地等，而這里綠地則范疇更廣，只要有塊草皮便可以計入，因此綠化覆蓋率有時會較高。在開發(fā)商銷售樓盤時候，她們固然喜歡引用綠化覆蓋率概念。而對于消費者來說，有草環(huán)境總比滿地鋪地磚廣場環(huán)境更愜意吧？成套房屋套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積構(gòu)成。套內(nèi)房屋使用面積：是指套內(nèi)房屋使用空間面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計入使用面積；（3）不涉及在構(gòu)造面積內(nèi)套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周邊維護或承重墻體或其她承重支撐體所占面積，其中各套之間分隔墻和套與公共建筑空間分割以及外墻（涉及山墻）等共有墻，均按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積所有計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影所有計算建筑面積，未封閉陽臺按水平投影一半計算建筑面積。房屋共有建筑面積：是指個產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用建筑面積。涉及電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房建筑面積，以水平投影面積計算。房屋公用建筑面積：是指建筑主體內(nèi)、戶門以外可使用面積，涉及層高超過2.2米單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、北斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護構(gòu)造樓梯間、水箱間、電梯機等。每戶（每單位）應分攤公用建筑面積按如下原則進行計算：（1）有面積分割文獻或合同，應按其文獻或合同進行計算；（2）如無面積分割文獻或合同，按其使用面積比例進行分攤。即：每戶應分攤公用建筑面積=（應分攤公用建筑面積/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單元）建筑面積。購房建筑面積：涉及套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應分攤公用建筑面積兩某些。停車場：指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機動車和非機動車須配備場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。停車庫建筑面積小型汽車按每車位40平方米計算，自行車按每車位1.8平方米計算。土地使用權(quán)出讓：是指上海市政府以拍賣、招標、合同方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金行為。土地使用權(quán)出讓年限按下列用途擬定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教誨、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或其她用地五十年，此外，加油站、加氣站用地為二十年。房地產(chǎn)權(quán)利人：是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)自然人、法人和其她組織。房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房屋所有人在法律規(guī)定范疇內(nèi)對屬于她房屋享有占有、使用、收益、處分權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購房者購買房產(chǎn)并具備排她性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具備絕對性和排她性。絕對性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具備對房地產(chǎn)充分、完整控制、支配權(quán)，以及從而享有利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除她人占有、干涉權(quán)利。這種權(quán)利涉及直接物權(quán)，也涉及由此派生典權(quán)、抵押權(quán)等她項權(quán)利。房屋占有權(quán)：普通由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離狀況。例如，房屋出租，就將房屋一定期期內(nèi)占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋使用權(quán)：是對房屋實際運用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋使用權(quán)，如房主將房屋租給她人使用。房屋收益權(quán)：是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋處分權(quán)：是所有權(quán)中一項最基本權(quán)能。房屋處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。按揭與抵押區(qū)別：在于借貸過程中與否發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移。其區(qū)別重要如下：1．按揭和抵押在法律上區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所關(guān)于系，因而兩者當事人法律地位及享有權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔保物所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保存擔保物所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對抵押物支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人身份只是抵押權(quán)人。2．目及運作上差別：按揭和抵押擔?；灸吭谟诒ＷC債務履行。在目和運作上區(qū)別：1．按揭人按揭目在于最大限度地減少風險和盡量多地借得款項；按揭受益人按揭目重要是出于保障收益考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。2．在借款目上，按揭人目的指向和按揭物是同一，借款目是購買房屋，獲得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款目不是為了獲得抵押物，而是為了其她目借款。3．運作上區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先獲得產(chǎn)權(quán)證前提下，辦理她項產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有她項產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未獲得產(chǎn)權(quán)證狀況下進行。普通是先辦理她項產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。4．抵押和按揭牽扯當事人不同：抵押普通牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權(quán)人，普通不再需要擔保人是單純“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未獲得房屋所有權(quán)時進行，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下動作。因而，原業(yè)主或所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。第二章商鋪基本知識商鋪概念：商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場合"，也就是今日之商鋪。唐宋是中華人民共和國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿(mào)交流中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁華。北宋商鋪和市場是分開，首都東京（開封）是當時最大商業(yè)中心都市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣上海，明清時期僅為江蘇省一種縣。上海第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時上海已成為全國最大經(jīng)濟和商業(yè)中心，遠東最大商業(yè)中心都市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。依照以上對商鋪歷史回顧，咱們可以對"商鋪"做如下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗場合。和過去商鋪定義相比有相似地方，即商鋪一方面是商品交易場合；區(qū)別之處是當代商鋪概念不但包括了交易功能，并且包括了服務功能和感受體驗功能。商鋪作為交易場合，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等商品交易場合。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。商鋪作為提供服務場合，簡樸舉例很容易理解，例如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供服務，享有服務品質(zhì)。商鋪作為提供感受體驗場合，例如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在此類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造特別情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。從商鋪概念咱們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大發(fā)展，已經(jīng)從最初經(jīng)營物品商品，增長到經(jīng)營服務商品、體驗商品層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品形態(tài)將直接影響商鋪位置、交通條件、定位、大小、空間、構(gòu)造、裝修辦法、風格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪概念做足夠分析，有助于商鋪投資者在投資過程中做初步判斷。商鋪分類：按商鋪開發(fā)形式分：（1）商業(yè)街商鋪（2）市場類商鋪（3）社區(qū)類商鋪（4）建筑底商商鋪（5）百貨商場、購物中心商鋪（6）商務樓、寫字樓商鋪（7）交通設(shè)施商鋪按商鋪位置形式分：（1）鋪面房（2）鋪位商業(yè)街商鋪：指以平面形式按照街形式布置單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)鋪面及商業(yè)樓里面鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪：是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。此類市場里面鋪位即咱們所談市場類商鋪。專業(yè)市場商鋪運營成本比較低，并且經(jīng)營商品品種簡樸化特點，其規(guī)劃設(shè)計復雜限度較低，開發(fā)商比較好完畢項目合理規(guī)劃問題。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)商用鋪位，其經(jīng)營對象重要是住宅社區(qū)居民。社區(qū)商鋪體現(xiàn)形式重要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但大多數(shù)屬于鋪位形式。建筑底層商鋪：指位于住宅等建筑物底層（也許涉及地下一、二層及地上一、二層，或其中某些樓層）商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面鋪位。百貨商場及各種類型購物中心運營好壞對里面商鋪經(jīng)營狀況影響直接而深遠。交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周邊商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中某一獨立單元或某些獨立售貨亭、角等，俗稱店中店。鋪面房和鋪位差別:由于物業(yè)自身屬性不同，必然導致其差別性存在。（1）、唯一性差別鋪面房普通占有地區(qū)上無可取代、不可復制唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近復制品，故缺少唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地區(qū)上唯一性優(yōu)勢意味著其良好投資價值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差別鋪位所能經(jīng)營商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境制約。如在一種專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不容許。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定不能經(jīng)營某些特殊業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選取靈活性就大得多。（3）、營業(yè)時間差別鋪位營業(yè)時間不能隨心所欲。如一種規(guī)定晚上九點打烊百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意普通不會被容許，而鋪面房就不會遇到這種狀況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)節(jié)風險差別鋪位經(jīng)營范疇及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃調(diào)節(jié)，故風險較大。在國內(nèi)大中都市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)節(jié)需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀狀況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運營費用差別對于整個商用物業(yè)運營費用，如空調(diào)運營、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用分攤并不由鋪位業(yè)主自己說了算。因而，鋪位運營費用普通高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選取范疇差別相比之下，鋪位出租選取租賃客戶范疇較窄。至少對鋪位所經(jīng)營業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉人是不會來租用這一鋪位。由于鋪面房業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客戶變更而隨意變化，因而，其選取租賃客戶范疇就大得多。（7）、投資風險差別時至今日，所謂商鋪熱，商鋪投資回報率高，說究竟就是鋪位過熱。由于鋪位價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市開張一種服飾市場鋪位價格已由當時10萬元炒到了當前50萬元。其實，任何炒作東西非但有風險，并且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位投資風險已經(jīng)不小了。此外，值得提示是，對有些鋪位租賃權(quán)炒作，其風險就更大了。（8）、炒作難易限度差別鋪面房與鋪位另一種差別就是炒作難易限度。鋪位由于很容易被"復制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。商業(yè)地產(chǎn)基本形態(tài)：分商鋪和寫字樓。地產(chǎn)商業(yè)：就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參加、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)涉及批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市場等有關(guān)商業(yè)運作；其內(nèi)容涉及策劃、招商和尋常營運管理；其任務是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)公司獲取將來不擬定收益。地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式：地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)懷，不同商業(yè)地產(chǎn)有不同條件及其所處區(qū)域、商圈，如何在各種經(jīng)營模式中選取適當模式往往是開發(fā)商很頭痛問題。這里將對慣用幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式合用于范疇及其優(yōu)缺陷進行分析。１、整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)公司，由這家商業(yè)公司進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)公司收取商定租金。租金普通在第三或第四年起開始遞增，前二，三年重要是協(xié)助商業(yè)公司培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展；同步，商業(yè)公司向開發(fā)商交納相稱于2—3個月租金押金。長處：①不需設(shè)立專門經(jīng)營公司和配備專業(yè)商業(yè)人員；②交易簡樸，結(jié)算以便；③物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新項目；④物業(yè)升值空間較大；⑤帶租約更有助于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺陷：①收益低，其收報率在3～5%之間；②租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)難度很大；③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租也許，國而對租戶評估規(guī)定精確。合用類型：①無商業(yè)專才開發(fā)商；②資金實力雄厚開發(fā)商；③經(jīng)營相對保守開發(fā)商；④售后返租產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積普通不超過30000㎡。２、分層或分片出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)別別出租給不同租戶。長處：①租金相對整體出租要高某些；②風險分散，租金相對有一定保證；③物業(yè)可進行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握積極權(quán)，并進行重新招租。缺陷：①需注重前期商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；②需設(shè)立相應管理部門及配備關(guān)于商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其她租戶經(jīng)營，規(guī)定開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強招商能力。合用類型：①資金實力雄厚開發(fā)商；②售后還租產(chǎn)權(quán)式商城；③物業(yè)面積在0～50000㎡。３、分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在擬定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，普通為2～5年；開發(fā)商應協(xié)助租戶統(tǒng)一辦理有關(guān)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結(jié)算等。許多成功運用模式案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。長處：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售體現(xiàn)；③租期短，容易變化功能或調(diào)節(jié)經(jīng)營。缺陷：①需設(shè)立專業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理；②需充分注重前期市場定位，功能定位，功能定位策劃工作；③招商能力規(guī)定極高；④尋常經(jīng)營能力規(guī)定高；⑤經(jīng)營風險最大合用類型：①商業(yè)區(qū)或城郊大型商業(yè)物業(yè)；②面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)面積足夠大；③售后返租產(chǎn)權(quán)式商城。４、層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在擬定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再運用主力店品牌效應，對各類中小店進行招租。當前多數(shù)大型購物中心采用此模式。長處：①大小租戶構(gòu)造使項目穩(wěn)定性提高；②主力店進駐有助于將某些物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易獲得銷售成功；③有利建立完整租戶資源庫，為后來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)導致功運作條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺陷：①規(guī)定開發(fā)商具備很雄厚自有資金實力；②需設(shè)立專業(yè)經(jīng)營管理公司和配備有關(guān)商業(yè)專才；③對主力店招租能力規(guī)定極高。合用類型：重要是50000㎡以上購物中心。地產(chǎn)商業(yè)特點：一、目的客戶主次分明

一方面是擬定主力店群，其作用重要有四個：其一是有助于穩(wěn)定整個項目經(jīng)營，主力店群普通占有整個項目一半左右營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有助于項目可持續(xù)發(fā)展。其二是知名主力店群入駐可以吸引投資客眼球，刺激鋪位銷售，以及對中小店群招商。其三是主力店群各自擁有一定忠誠度消費群體，這一長處可以協(xié)助項目在日后營運中，能在保持一定量客流基本上發(fā)揮更大效用；其四是主力店群進駐可以影響中小店租金水平，提高項目整體租金收入。

另一方面是在擬定了主力店群之后，再擬定中小店群。其作用重要有二個：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求消費群購物或消費需求。其二是中小店鋪位租金往往是主力店4~10倍，有甚至更多，其租金總和是項目重要利潤來源。

二、租金高低懸殊，租期長短不一

主力店群投資大，投資回收期長，其租期規(guī)定普通需八年、十年，有長達十五年、二十年。其租金相對便宜得多，普通在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%~10%。由于發(fā)展商考慮了各種因素，成功經(jīng)營主力店最后是有助于項目可持續(xù)性發(fā)展。而中小型店租期普通為3年左右，租金較高，普通在第三年起遞增租金。以深圳市某近80000平方米購物中心為例，先行入駐主力店某百貨店，其租金為80元/M2·月，租期為十五年；而同一層樓名店廊鋪位租金高達300~800元/M2·月，租期為三年。租金差距懸殊確令人吃驚。

三、招商時間長

地產(chǎn)商業(yè)招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合擬定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。主力店群招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群招商則分散于整個項目建設(shè)期間。由于主力店群決定項目產(chǎn)品形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需擬定主力店群，并按其規(guī)定設(shè)計、建造相適應產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；而中小店群則對形成后商業(yè)設(shè)施改造規(guī)定不大，因而中小店群招商可使主力店群擬定之后才正式進行，固然項目建設(shè)期間可進行各類中小店招商征詢登記工作。

四、招商難度大

招商難度大重要因素在于如下四個方面：其一是項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合伙聯(lián)盟。其二，裝修進度影響中小店群入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主擔憂是有一定道理，畢竟她們也需要在適合場地發(fā)展新分店。其三是功能分區(qū)招商進度影響了各類店進駐決策，按照合理功能分區(qū)籌劃，順利入駐相應商店或服務機構(gòu)可使各類店經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營大大協(xié)助，而一旦某一類商店或服務機構(gòu)招不進來，則整個項目服務功能也許不盡抱負，特別是可以吸引人氣各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體經(jīng)營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮重點。其四是營運商較低知名度和缺少經(jīng)驗，使招商難度進一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)興起時間不長，像廣州天河城購物中心成功經(jīng)營案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)發(fā)展商或營運商并不具備豐富商業(yè)地產(chǎn)營運經(jīng)驗。

五、招商技術(shù)規(guī)定高

招商技術(shù)規(guī)定高重要體當前四個方面：其一是招商人員需具備豐富零售服務知識。招商人員必要熟悉商品或服務類別及特點、商品或服務組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等有關(guān)基本知識；掌握市場學、經(jīng)濟學、管理學中某些基本原理；理解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等有關(guān)法律法規(guī)。其二是招商人員需具備較強招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就規(guī)定招商過程中使用某些技巧，如制造某些位置有多家入駐搶手局勢等等；在招商前期，主力店招商工作異常艱難，知名度較高主力店普通會大受商業(yè)物業(yè)歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址機會也較多，因而要在理解競爭對手之后制定出吸引其入駐條件和談判方略，并爭取同步分別與不同多家主力店洽談入駐意向、條件。其三是需具備較強評估能力。在租戶表達了入駐意向之后，招商小租應派關(guān)于人員考察租戶經(jīng)營狀況，特別是主力店調(diào)查和評估，其評估內(nèi)容涉及資金實力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務狀況、合伙意愿限度等項目，并按一定原則進行量化評估，為選取租戶決策提供科學數(shù)據(jù)及報告。其四是需合理招商推廣方略。招商推廣好壞將影響到資金預算和招商效果，招商推廣方略應符合招商策劃內(nèi)容規(guī)定，并環(huán)繞項目市場定位、功能定位和亮點設(shè)計等內(nèi)容進行招商推廣方略制定和實行，以保證招商工作少投資，高效率。 商鋪投資形式：分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同步是其她各種房地產(chǎn)普通投資形式，有極大相似性。但仔細對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包括諸各種性化內(nèi)容。（1）、商鋪購買▲商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪開發(fā)商手里購買、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對大多是擅長房地產(chǎn)市場運做開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項目包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項目價值做出精確判斷，當前似乎是一件并不容易事情。商鋪投資者在此過程中辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益高低。商鋪上市初始交易購買方式所需要投入資金多，盡管投資者可以采用銀行按揭方式，但40%首付款也不是一筆小數(shù)目。之因此將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買"，是由于此類商鋪購買方式就好像股票市場中在一級市場發(fā)行股票在二級市場上市交易同樣，市場監(jiān)管越嚴格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有也許拿到接近商鋪自身價值商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機構(gòu)，通過私幕參股方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項目投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股""原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機構(gòu)是通過類似于股票一級市場認購方式去買商鋪，那么由于購買面積也許比較大，因此可以享有比較大價格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易方式，購買商鋪，善于市場運做開發(fā)商完全有也許以較高"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級商鋪"與股票市場原始股、一級市場申購股票相比喻，也許有不盡合理地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認購及一級認購有一種共同特點，就是投資者必要對開發(fā)商、項目詳細狀況等或上市公司進行進一步研究和理解，避免最后投資失敗?！仲徺I二手商鋪購買，指商鋪投資者從別商鋪投資者手里購買商鋪商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，因此與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪征詢機構(gòu)進行指引。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、精確，那么她最后可以買到物美價廉商鋪，就好像從股市上買到日后股價翻番股票同樣；與此相反，商鋪投資者也許成了接力賽中最后一種選手，購買后無法獲利出手，更壞是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪租賃▲商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目不是為了自己經(jīng)營，而是出租投資方式。商鋪直接租賃方式中，商鋪投資者以比較低租金將商鋪租下來，再轉(zhuǎn)租。進行商鋪直接租賃投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低租金，那么這種投資可行性是值得懷疑。如果租金太高，和市場租金之間差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有也許發(fā)生投資虧損?！D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪投資方式，目也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租投資方式。轉(zhuǎn)租投資狀況比較少發(fā)生，并且操作難度也比較大，畢竟通過轉(zhuǎn)租后，留給投資者利潤空間已經(jīng)很少。商鋪投資特點：俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。普通來說，一種市場繁華限度從本地商鋪經(jīng)營收入狀況可以一目了然，而經(jīng)營收入多少會直接影響到商鋪租金多少，可以說，商鋪交易行情是消費市場晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中都市信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)重要構(gòu)成某些，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，因此受到投資者關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。（1）、商鋪投資穩(wěn)定性特點：投資商鋪具備穩(wěn)定性。住宅租約期限普通為半年至一年，相對較短，而商鋪租約普通為3至5年或更長。承租戶對商鋪裝修投資、獲利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約穩(wěn)定性。此外，租金遞增保證了商鋪長期收益增長。租金預付付款方式使租金收取也較有保障。（2）、商鋪增值特點：商鋪投資是一種長期過程，它不會因房齡增長而減少其投資價值。相反，好商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈發(fā)展成熟不斷升值，價值提高同步，租金增長是必然。長期租用從資金成本角度必定不如買下來，如果說住宅價值還可以相對精確地衡量，那么成功商鋪價值卻正所謂無價。（3）、商鋪投資回報率較高：與人們老式資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大都市涉外公寓、別墅投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但當前，住宅用房投資回報率基本上下降到大概6%～8%，但商鋪投資回報率單租金收益則也許達10%～15%，有甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提高成為必然。需要指出是，除商鋪租金收益之外，精明商鋪投資者還充分運用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完畢該商鋪投資過程。（4）、商鋪投資潛力：當前在國內(nèi)，商鋪投資概念尚未全面普及，普通商鋪與住宅價格之比還遠不到成熟市場狀況下4∶1～5∶1，可見商鋪價格尚有較大上漲空間---商鋪投資者不可以根據(jù)此比例去套用投資操作，由于市場環(huán)境、市場供應狀況差別等將對商鋪價格發(fā)生重大影響，并且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參照。國內(nèi)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會浮現(xiàn)蒸蒸日上局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪對于商鋪"圈地運動"。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活：調(diào)查顯示，商鋪投資者重要有兩種：一是專業(yè)商鋪投資商，擁有較雄厚經(jīng)濟實力，普通會做大型商鋪交易，即購買某些商鋪產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，普通是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%人是為了出租后獲利而購買商鋪，而處在自營目購買商鋪人為35%，此外有10%人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。商鋪投資回收周期:商鋪投資回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資時間跨度。按照商鋪投資價值對商鋪進行分類:商鋪作為房地產(chǎn)中新興典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)懷問題。所投資商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期失敗。北京普通住宅價格在公寓2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)定價應當是住宅2倍到3倍，而對于核心商圈商鋪價格來說，其售價可以達到住宅3倍到5倍。鑒于商鋪投資價值重要性，下面，便于投資者從投資收益角度去判斷投資方向，以及投資目的。（1）、"都市型"商鋪"都市型"商鋪指位于都市商業(yè)中心地段商鋪。鑒于其特殊位置以及所在地區(qū)自身商業(yè)價值，普通，"都市型"商鋪客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪商業(yè)運營收益水平較高。商鋪商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪租金收益能力："都市型"商鋪投資收益穩(wěn)定，并且收益比較高。"都市型"商鋪案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)商鋪都屬于典型都市型商鋪。如果咱們說，王府井大街商鋪屬于"績優(yōu)股"商鋪，應當不會有人表達懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里商鋪將意味著多少營業(yè)額？！"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)站比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才可以實現(xiàn)這一目的。（2）、"社區(qū)型"商鋪"社區(qū)型"商鋪：商鋪所在社區(qū)普通都要通過從無到有過程，從不成熟到成熟過程。事實上，一種社區(qū)成熟過程就是價值提高過程：一種新社區(qū)就好像證券市場原始股，只要項目定位精確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來商鋪價值提高無庸質(zhì)疑。需要指出是社區(qū)商鋪價值增長特點并不代表商鋪價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中因素，這里要闡明是社區(qū)商鋪價值提高同步，也存在商鋪價值提早被透支狀況：有些操作策劃能力很強開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟階段，通過對商鋪項目良好包裝，從而達到提高市場預期目，最后商鋪銷售創(chuàng)新高，例如單位售價最初僅1.5萬/平方米商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相稱于該商鋪5年后來，甚至后來價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性減少，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有也許縮減到只有商鋪租金收入。（3）、"便利型"商鋪"便利型"商鋪指用于以食品、尋常生活用品等經(jīng)營為主、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方、補充大百貨商場局限性小面積商鋪。之因此稱其為"便利型"商鋪是由于其所經(jīng)營商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面小超市，公寓社區(qū)里小超市，住宅社區(qū)干洗店等都屬于該種類型。"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細分類型。當前在國內(nèi)有諸多從事"便利型"商鋪經(jīng)營零售商，美國7-11就屬于典型便利店運營商，其市場規(guī)模極大。"便利型"商鋪，普通面積不是很大，從經(jīng)營角度也不需要很大，這無疑減少了對投資者資金勢力規(guī)定，此外，鑒于其適應性較強，因此出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪特點。之因此用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全由于該種商鋪屬于市場細分類型，諸多投資者并不是很理解，但其投資價值不容小視。（4）、專業(yè)街市商鋪專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面商鋪。該類商鋪價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場合經(jīng)營產(chǎn)品關(guān)系密切。例如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡設(shè)備、電腦耗材、軟件等專業(yè)市場，通過長期成功經(jīng)營，當前海龍電子市場每平米商鋪價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。（5）、其她商鋪其她商鋪，指除過上述四大類商鋪以外商鋪，涉及百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面商鋪。咱們并不是說其投資價值低，只是由于此類商鋪普通由大型投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，重要采用出租經(jīng)營方式，散戶可投資空間相對較小，加上此類項目專業(yè)性較高，投資風險不易控制。從投資收益角度，如果該類商鋪投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場方略判斷足夠精確，那么該類商鋪投資收益決不會低。例如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈商業(yè)競爭市場，顯然會晤臨較大競爭壓力，但在保持95%從上述分析可以看出，商鋪價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境優(yōu)化，其價值會得到極大地提高。不只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目精確開發(fā)判斷，此外也需要時間。有眼光商鋪投資者往往善于把握這種價值提高，賺取投資收益。商鋪投資原理各項參數(shù)：1、商鋪初始售價商鋪初始售價高低將影響商鋪投資收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表達，商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。同樣一種商鋪樓盤，項目不同階段其售價也許會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越高。對于商鋪投資者來講，售價高就意味著需要支付更多資金，更多首付款，前期資金壓力變大，成果完全有也許以高價買入，最后被高位"套牢"。2、經(jīng)營商品類型經(jīng)營商品類型與商鋪租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同商品，其利潤空間明顯不同，若拿經(jīng)營電腦商鋪和經(jīng)營低檔服裝商鋪相比較，前者經(jīng)營利潤比后者經(jīng)營利潤大。3、硬件條件商鋪硬件條件詳細指商鋪規(guī)劃設(shè)計和能源狀況等，涉及面寬、進深、層高，及對消費者有效引導，尚有商鋪水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪功能影響很大。從商鋪功能多方面適應性角度，商鋪規(guī)劃設(shè)計狀況必要有廣泛適應性，如果可以適合各種商業(yè)運營商經(jīng)營需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多選取。如果租戶數(shù)量多，正所謂"水漲船高"，投資者得到高租金是自然事情。當前，國內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計專業(yè)設(shè)計單位數(shù)量很少，嚴格講，中華人民共和國幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項目實踐經(jīng)驗設(shè)計單位。不少開發(fā)商采用委托國外設(shè)計單位進行設(shè)計方式，但咱們以為無論是國內(nèi)設(shè)計單位，還是國外設(shè)計單位，作為建筑師，她們更多表達是建筑美學概念等，普遍缺少對市場理解，一種成功商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計，需要商業(yè)策劃公司參加，從市場角度對設(shè)計方案進行修正。4、整個項目規(guī)劃設(shè)計科學性眾所周知，規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值重要性。規(guī)劃設(shè)計單位往往只是從建筑美學角度對項目進行規(guī)劃設(shè)計，很少從功能角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶需求，功能性比其她房地產(chǎn)形式都要復雜，并且會直接影響項目成敗。問題是，當前國內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計設(shè)計單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗設(shè)計單位可以選取。普通，開發(fā)商需要在此階段引入市場顧問機構(gòu)，從市場角度對項目規(guī)劃設(shè)計進行調(diào)節(jié)。以上工作做好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計科學性限度。項目規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)零售商、消費者需求，項目成功概率越高。5、停車條件停車條件詳細講就是轎車停車場。在以往，商鋪投資者也許不太注意停車條件問題，過去，私家車數(shù)量有限，自行車是中華人民共和國人重要交通形式，因此商業(yè)設(shè)施都對自行車停車場做了充分考慮，但當前狀況是：私家車在國內(nèi)強勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)經(jīng)營影響頗大，如果商業(yè)房地產(chǎn)項目不能有效解決停車場問題，那么項目最背面臨經(jīng)營困局幾乎是不可避免；此外私家車消費者消費勢力強勁，盡管人數(shù)僅占消費者總體人數(shù)30%左右，但其帶來營業(yè)額卻也許在總營業(yè)額70%左右……從上述分析可以得出結(jié)論：如果一種商業(yè)房地產(chǎn)項目不能為有車族提供足夠便利保證，那么等于說這樣商業(yè)房地產(chǎn)項目就一定限度上放棄了一種極富消費潛力客戶群---固然，對于目的客戶不是中高品位客戶項目來講，停車條件可以放在次要位置。強調(diào)停車條件重要性，是出于中華人民共和國經(jīng)濟強勁增長勢頭。在將來幾年私家車發(fā)展將持續(xù)保持高速增長，特別隨著汽車價格大幅減少，多數(shù)中華人民共和國家庭擁有汽車夢想將不會是遙遠。6、交通條件交通條件對于商鋪價值重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著也許到訪客流量潛力。如果一種商鋪所處位置，很少公交巴士，那么其價值會明顯折扣。交通條件重要性對于商鋪投資者并不難理解，核心是如何在詳細商鋪投資過程中應用。7、可視性"可視性"概念對于商鋪價值至關(guān)重要。在《中華人民共和國超級購物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南》中，就設(shè)計布局提出了"可視性"原則：商鋪"可視性"指通過建筑師創(chuàng)造性設(shè)計，最大限度使得商鋪在平面范疇內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置可以看到商鋪。對于零售商來講，這必然是她們租店鋪時要特別關(guān)注問題，商鋪可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。"可視性"原則在商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中也普遍得到強調(diào)，"可視性"體現(xiàn)事實上是零售商、消費者對商鋪接受限度體現(xiàn)，也是各項設(shè)計原則中唯一與市場有關(guān)原則。如果一種商業(yè)房地產(chǎn)項目外部"可視性"和內(nèi)部"可視性"都得到了充分實現(xiàn)，只要項目周邊市場條件可行，商鋪投資者將極容易找到進駐零售商。8、樓層眾所周知，商鋪所在樓層對商鋪價值影響力，一層商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層商鋪高出諸多。關(guān)于樓層價值，從"可視性"角度也可以理解，一層商鋪"可視性"普遍比二層、三層商鋪"可視性"要好。9、客流量客流量對于商鋪價值至關(guān)重要。也許有人會以為客流量和商情屬于同樣內(nèi)容，但事實上其區(qū)別很大：商情所闡釋是商鋪所在地區(qū)"宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進行商鋪價值"微觀"量化。商業(yè)經(jīng)營者對商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個距離50米10、商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引重要客戶群規(guī)模及覆蓋范疇等。在判斷商鋪價值過程中，必要對商鋪所在地方商業(yè)氛圍有足夠理解：商業(yè)氛圍好壞直接影響商鋪價值、租金水平，以及價值升值空間。在進行商鋪投資過程中，要同步對商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和將來預期商情進行分析，看商情因子變化空間，從中可以發(fā)掘商鋪價值升值收益趨勢和潛力。對商情精確把握需要進一步分析，將商情因子分為A，B，C，D，E5級：A級：當代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，競爭激烈但呈現(xiàn)共存共榮狀態(tài)，商鋪價值極高，針對客戶群體覆蓋本都市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街，上海南京路等；B級：都市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，大、中都市里同業(yè)項目競爭限度較高，小都市里同業(yè)項目競爭限度較低，針對客戶群體覆蓋本都市某個消費階層，如北京國貿(mào)商城，北京東方廣場，上海東方新天地，上海恒隆廣場等；C級：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項目競爭限度較高，針對客戶群體指其周邊消費群，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D級：交通設(shè)施、商務樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對客戶群重要是其服務客戶、周邊客戶群；E級：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項目競爭限度較高，針對客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費主體內(nèi)容比較復雜。以上A，B，C，D，E5個級別商業(yè)氛圍依次減少，整體來看，租金水平按照以上水平依次減少，耐人尋味是：商鋪價值升值空間按照以上級別呈增長趨勢，這正是核心內(nèi)容。租金收益和價值升值收益矛盾性是任何商鋪投資者都必要面對問題，既想有很高租金收益，又要保證價值升值收益良好空間，對于普通投資者來講，是很困難事情。11、價值升值收益價值升值收益事實上是商鋪二手交易實現(xiàn)賣價和初始買價差額。實現(xiàn)價值升值收益對于普通商鋪投資者有不小難度，投資選取得力，不但會創(chuàng)造較高租金收益，并且會輕松獲得買家飛漲報價；如果投資選取失當，不但商鋪不好出租，并且完全有也許被迫"揮淚降價甩賣"，這樣話，價值升值收益就成了負數(shù)。需要指出是，租金收益和價值升值收益共存，但同步有矛盾地方：對于一種租金收益水平很高商鋪來講，其價值升值收益空間就會相對比較?。幌喾?，價值升值收益空間大商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提高態(tài)勢。對于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益方案是最大化租金收益和價值升值收益之和，這顯然是一種數(shù)學求最大值問題，但是鑒于各種因素對商鋪價值影響，當前尚沒有統(tǒng)一表達商鋪收益函數(shù)，因此在投資判斷過程中，咱們只能暫時從最大化價值升值收益角度來看待一種新興商業(yè)房地產(chǎn)市場商鋪投資問題，這種投資方略符合市場初始發(fā)展階段投資趨勢。12、租金收益租金收益對于熟悉房地產(chǎn)人士來講，是很簡樸概念。出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)基本方式之一，固然對于商鋪來講也不例外。商鋪投資原理：商鋪投資收益（Pr）涉及租金收益（R）和價值升值收益（V），租金收益（R）水平取決于商鋪所在位置商業(yè)氛圍（商情因子E）、客流量（Po）、"可視性"（Vi）、樓層（F）、交通條件（T）、停車設(shè)施（P）、商鋪硬件條件（C）、整個項目規(guī)劃科學性（D）、經(jīng)營商品類型（G）、從屬項目運營特點（M）等因素；價值升值收益水平取決于商鋪所在地區(qū)商業(yè)氛圍（E）、原始買入價格（Pc）、整個項目規(guī)劃科學性（D）、樓層（F）、經(jīng)營商品類型（G）、從屬項目運營特點（M）及將來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等發(fā)展趨勢（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re）如果投資者持有商鋪時間為N年，那么靜態(tài)投資回報率為：Ri=Pr/（N*Pc）針對不同商鋪類型，當Ri達到某種水準時，商鋪投資者才可以做出投資選取。最后決策必要適合其自身資金特點、風險度等。商鋪投資收益：商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注問題，但普通投資者對商鋪投資收益理解僅局限在租金收入上，實際狀況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)收益項目，屬于普通意義收益內(nèi)容，而商鋪價值升值收益對于成熟、專業(yè)商鋪投資者來講，無疑成為她們創(chuàng)造財富重要手段。在這里，商鋪投資收益指，商鋪給投資者創(chuàng)造收益總和，在其測算中，商鋪投資者勢必對后期收益根據(jù)市場狀況和趨勢做出推測，固然也涉及賣出后升值收益。如果一種投資者不考慮在將來賣出商鋪，假設(shè)預測年租為Ro，那么商鋪投資收益率就簡化為Ri=Ro/Pc。商業(yè)街商鋪分類:商業(yè)街商鋪分類可以有各種各樣：可以按照經(jīng)營商品復合限度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營商品是專業(yè)類別，還是不加擬定復合形式，咱們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪:往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營商品不加擬定，經(jīng)營者可以按照自己設(shè)想去隨意經(jīng)營，需要指出是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街市場成本比較低，只要商業(yè)街開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有商鋪就可以享有開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。此外，由于專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品品種簡樸化特點，其規(guī)劃設(shè)計復雜限度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生由于商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計不合理，最后對整個項目運營發(fā)生負面影響狀況。專業(yè)商業(yè)街商鋪特點：（1）商業(yè)街規(guī)模特點規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品類型關(guān)于，例如，經(jīng)營服裝商業(yè)街和經(jīng)營建材商業(yè)街其規(guī)模也許會有較大差別。北京"女人街"屬于典型女性服裝商業(yè)街，每個獨立"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。商業(yè)街規(guī)模必要體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營商品適合經(jīng)營規(guī)模。如果一種商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會晤臨市場承辦力不夠引起經(jīng)營困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街長度不能太長，超過600米（3）商業(yè)街名稱特點專業(yè)商業(yè)街名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在位置和所經(jīng)營商品類型兩大要素。例如，"北京三里屯酒吧街"名稱就精確包括了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，這樣例子不勝枚舉。正如咱們在前文所談到，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)約商鋪經(jīng)營者市場成本，從北京三里屯酒吧街例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到她們所需要信息，便于消費決策。此外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就可以很容易弄清晰該商業(yè)街項目位置及可以提供服務等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點▲商鋪形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采用鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采用鋪位形式，如北京"女人街"；其她專業(yè)商業(yè)街采用鋪位、鋪面結(jié)合方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街由于針對客戶群廣泛，因此很少采用鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則正好相反，重要采用鋪面方式。需要關(guān)注是，凡是采用鋪面形式專業(yè)商業(yè)街，整個街獲得成功比例很高?！顿Y回報形式出租經(jīng)營為重要投資回報形式。個別商業(yè)街商鋪采用出售方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采用商鋪一定年限使用權(quán)出售方式。復合商業(yè)街商鋪:就復合商業(yè)街來講，由于經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，因此開發(fā)商對項目市場宣傳所能帶給經(jīng)營者利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目規(guī)劃設(shè)計方案而導致項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起競爭力減少狀況。復合商業(yè)街在國內(nèi)成功案例諸多，但基本上都屬于通過幾十年市場長期錘煉品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型復合商業(yè)街形式，此外它們都通過了長期市場哺育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳商業(yè)品牌，因此它們成功是自然，必然，也是值得借鑒。需要指出是，國內(nèi)某些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運作，在大中都市打造復合商業(yè)街形態(tài)，運作成功幾率很小，或者要想運作成功，是不可以采用短期投資行為，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年投資回收周期，那么投資大型復合商業(yè)街方案才是可行。復合商業(yè)街在大都市往往已經(jīng)形成了幾種有市場影響力項目，因此市場競爭壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其她復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小都市來講，復合商業(yè)街在有都市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一種本地復合商業(yè)街項目，這種狀況下，項目風險相對比較低，但是必要謹慎判斷項目規(guī)模、定位等。復合商業(yè)街商鋪特點（1）商業(yè)街規(guī)模特點復合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復合商業(yè)街規(guī)模決策對開發(fā)商是一種考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有復合商業(yè)街長度達到2~3公里）。復合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計水平有較高規(guī)定。設(shè)計商必要合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重話，會導致項目失敗。拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目的是建成一條老北京特色街，但其最后發(fā)展狀況令人失望。發(fā)生以上狀況因素何在？重要是該項目規(guī)劃設(shè)計問題比較大，一方面是未充分考慮停車問題，沒有足夠停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；此外這條街寬度是按照交通干道原則擬定，因此與商業(yè)經(jīng)營功能需求有很大沖突。以上兩個因素中任何一種都會直接導致項目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點復合商業(yè)街名稱重要體現(xiàn)其所在位置。既然復合商業(yè)街名稱重要體現(xiàn)其所在位置地名，那么這個地名品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大難度。一種很陌生、新開發(fā)復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。（4）復合商業(yè)街商鋪特點▲商鋪形式重要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運營成熟復合商業(yè)街，鋪面商鋪價值極高?！顿Y回收形式重要采用出租經(jīng)營方式。有些很大規(guī)模復合商業(yè)街往往將沿街土地出讓給不同開發(fā)商，由不同開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街狀況，商鋪投資者不但要考慮擬投資項目個案狀況，并且要考慮商業(yè)街整體規(guī)劃等問題。也有某些新建復合商業(yè)街采用出售經(jīng)營方式。如果該類商業(yè)街是一種沒有歷史鋪墊項目，此類項目投資風險比較大。商業(yè)街商鋪投資方略：專業(yè)商業(yè)街商鋪不但適合機構(gòu)進行投資，也適合個人投資者。商鋪出售面積整體較小，所需要投入資金數(shù)量不是很大，其投資風險相對較低。租金收益水平尚可，有較大價值升值空間，但商鋪自主權(quán)不高。復合商業(yè)街商鋪適合機構(gòu)投資者和個人投資者進行投資，預期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但由于復合商業(yè)街市場打造、成熟受較多因素影響，因此投資風險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。市場類商鋪類型:按照市場經(jīng)營商品是單一類別，還是綜合類型，將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪普通集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營商品雖然有范疇，但基本上覆蓋是某一大類商品。需要指出是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品統(tǒng)一性特點，整個市場營銷成本比較低，只要該市場開發(fā)商對整個市場定位精確，那么所有商鋪就可以享有開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來市場效果。由此得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪運營成本比較低。此外，由于專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品品種簡樸化特點，其規(guī)劃設(shè)計復雜限度較低，開發(fā)商比較好完畢項目合理規(guī)劃問題。就綜合市場來講，由于經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，因此開發(fā)商對項目市場宣傳所能帶給經(jīng)營者利益相對較少。除此因素以外，綜合市場規(guī)劃設(shè)計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商專業(yè)能力有規(guī)定。專業(yè)市場商鋪特點：（1）專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經(jīng)營商品類型沒關(guān)于系，往往和市場合處地區(qū)市場支撐能力、投資商實力以及市場經(jīng)營方式等因素密不可分。不同實力投資商雖然在同一種地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型專業(yè)市場，專業(yè)市場規(guī)模也會差別很大，固然獲利能力也會差別很大。經(jīng)營同樣商品專業(yè)市場，批發(fā)、零售投資形式對其規(guī)模影響很大。（2）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計并不復雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并提成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街長度不適當太長，超過600米，消費者也許會（3）專業(yè)市場名稱特點專業(yè)市場名稱體現(xiàn)所在位置和所經(jīng)營商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡量多信息。（4）、專業(yè)市場商鋪特點▲商鋪形式專業(yè)市場商鋪重要形式為鋪位形式，很少鋪面形式?！顿Y回收形式專業(yè)市場商鋪投資回收形式有采用商鋪出租，也有采用商鋪出售方式。由此看出，專業(yè)市場商鋪投資回收形式差別較大。例如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品專業(yè)市場，此類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采用出租經(jīng)營方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采用商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理方式。需要指出是，進行商鋪投資投資者在選取專業(yè)市場商鋪時候，需要對商鋪投資形式進行進一步理解，并且專業(yè)市場規(guī)模越大，項目管理對商鋪價值影響力越大。綜合市場特點:（1）綜合市場規(guī)模特點綜合市場規(guī)模有大有小，其大小受所經(jīng)營商品類型影響比較大，在同等運作條件下，綜合市場競爭力比專業(yè)市場競爭力要差，同樣成本可以打造出一種具備市場影響力專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一種經(jīng)營良好綜合市場。特別當開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目定位不科學，市場方略缺少創(chuàng)新時，較大規(guī)模綜合市場將面臨風險。（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計特點綜合市場規(guī)劃設(shè)計難度較高，需要解決各商品分區(qū)功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨品流疏導等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計單位市場意識有很高規(guī)定，設(shè)計師不可以簡樸只從建筑角度擬定設(shè)計方案。北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經(jīng)營產(chǎn)品涉及化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮物、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品批發(fā)市場。鑒于經(jīng)營商品種類龐雜，管理商對該市場進行了合理功能分區(qū)，一方面按層進行劃分，各層商品種類與大型百貨店布置方式類似；各層再進行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均運用寬2米左右主通道和寬1.3萬通規(guī)劃設(shè)計解決大多數(shù)是"小商品"零售商和消費者需求，由于是小商品，因此通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點，但如果是經(jīng)營其她類型商品，規(guī)劃設(shè)計必然體現(xiàn)不同技術(shù)要點。（3）綜合市場名稱特點綜合市場名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營商品類別及經(jīng)營方式等三大要素。以上信息最大限度體當前名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪特點▲商鋪形式重要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少?！顿Y回收形式大多數(shù)采用出租商鋪方式，當前陸續(xù)有某些項目采用商鋪銷售方式。市場類商鋪投資方略:專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資品種，當前在商鋪投資市場以高價成交商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展狀況看，無論是產(chǎn)品選取、定位、規(guī)模、市場方略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已有了比較豐富經(jīng)驗，因此盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高投資收益率是值得選取。固然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必要對專業(yè)市場項目市場環(huán)境做出精確判斷。綜合市場外部市場條件是商鋪投資核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場價值，詳細商鋪個性化因素對商鋪投資價值影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪投資風險相對較大。個人商鋪投資者在投資過程中，應當謹慎對待綜合市場項目。社區(qū)商鋪類型:社區(qū)商鋪可以按照商鋪投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩類。社區(qū)商鋪重要用做人們生活密切有關(guān)生活用品銷售和生活服務設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪商業(yè)形態(tài)重要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪也許商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具備廣泛功能特點，并且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓。零售型社區(qū)商鋪特點（1）規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪規(guī)模有大有小。其中，用做便利店、中小型超市社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大概1000平方米，小約100平方米，藥店普通面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米（2）規(guī)劃設(shè)計特點零售型社區(qū)商鋪規(guī)劃設(shè)計普通沒有特殊規(guī)定：3.5米（3）經(jīng)營特點▲商鋪形式社區(qū)商鋪重要形式為重要為鋪面形式?！顿Y回收形式社區(qū)商鋪投資回收方式涉及出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場關(guān)注，并且社區(qū)商鋪買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。服務型社區(qū)商鋪特點:（1）規(guī)模特點服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平提高，規(guī)模有逐漸增大趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是當前，餐廳規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，涉及幼兒園在內(nèi)其她服務設(shè)施都對商鋪規(guī)模有較高規(guī)定，1000平方米（2）規(guī)劃設(shè)計特點服務型社區(qū)商鋪層高也不能低于3.5米（3）經(jīng)營特點▲商鋪形式社區(qū)商鋪形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。鋪面商鋪不也許進行統(tǒng)一管理，特別當采用出售投資形式時候，開發(fā)商不也許在經(jīng)營階段，干涉商鋪投資者投資形式或經(jīng)營類型，在此狀況下，如果社區(qū)商鋪規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念社區(qū)商鋪項目將有也許面臨經(jīng)營困局。有些社區(qū)建設(shè)專門社區(qū)商業(yè)樓，里面商鋪重要是鋪位形式，這些鋪位商鋪"可視性"必定不如鋪面形式，但其長處在于這種鋪位商鋪有也許在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提高，換言之，當社區(qū)商鋪開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！顿Y回收形式當前，不少從事服務類商鋪經(jīng)營經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在變化租用商鋪方式，因素是多方面：一方面，過去餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力局限性，因此只能租用商鋪，但當前就不同了，諸多從事服務類經(jīng)營公司、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東屢次漲租金現(xiàn)實，因此這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選取購買商鋪。從上面分析可以得出結(jié)論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場重要品種。社區(qū)商鋪投資方略:社區(qū)商鋪盡管目的客戶范疇大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基本穩(wěn)定，因此成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。特別，如果所屬社區(qū)定位為高品位、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪價值將被大大提高，社區(qū)規(guī)模成長空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，因此社區(qū)商鋪銷售異?；鸨?。需要指出是，社區(qū)商鋪風險較低，有一種前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商過度炒做所困惑，不要買太貴，以免被套老。住宅底層商鋪類型：住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分。1、按照服務區(qū)間劃分按照服務區(qū)間區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內(nèi)部和服務于外部兩種。有些住宅底商重要客戶對象是住宅社區(qū)里面居民，而其她住宅底商則不但將客戶范疇局限在住宅社區(qū)里面。對于大型住宅社區(qū)，底商重要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合社區(qū)業(yè)主消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設(shè)定。這樣店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于社區(qū)外部商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來擬定商鋪功能。這樣商鋪應位于交通便利，商業(yè)氛圍濃郁地區(qū)，店鋪面積不適當過?。ㄗ罴言冢保埃埃捌椒矫滓陨希匾写笮统小⒏鞣N專賣店、大型百貨商場等。2、按照市場理念劃分隨著越來越多住宅項目進行住宅底商開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具備很大市場潛力，但不同項目競爭將成為此后住宅底商市場主旋律，住宅底商項目市場運作將對住宅底商項目成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上因素，下面按照住宅底商項目市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運作特點，咱們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功"當代城"、"歐陸典型"，到"珠江駿景"，再到"老番街"，住宅底商一改過去純粹配套服務功能。但是，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念實行和控制更加重要。新穎主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具備巨大市場潛力住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。因素重要是巨大市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村"風林綠洲"，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內(nèi)市場潛力不容忽視，是難得投資寶地。"潛力型"住宅底商固然前景遼闊，但同步也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨最大問題將是"時間"問題，也就是商戶普通說"養(yǎng)店鋪時間"。因而，投資者要對的評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定商業(yè)氛圍，擁有大量、穩(wěn)定消費群體住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，某些住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊商業(yè)已形成一定氣候，，投資風險相對小，回報率高。但是，需要指出是，成熟商圈內(nèi)住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪其她條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。例如北京科技會展中心，其首層店鋪出租效果較好，雖然發(fā)展商也采用了如加修直通三層手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等辦法吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上缺陷，某些店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出是，商圈型住宅底商價值升值收益空間往往被縮小，并且如果商鋪投資者不謹慎話，很也許以過高價位購買商鋪，最后被高位"套牢"。住宅底商特點：住宅底商有其區(qū)別于其她商鋪形式特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面影響。1、建筑形式特點住宅底商建筑形式上體現(xiàn)為依附于住宅樓特點，整個樓一層、二層或/和地下層用途為商業(yè)，樓上建筑用途為居住。為了保證居住、商業(yè)運營兩種功能有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商消費者和經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民生活盡量少受究竟商影響。需要指出是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定限度影響住宅銷售。此外，住宅底商規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米2、鋪面、鋪位類型住宅底商重要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好"可視性"使其價值最大化有了也許性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注因素，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞因素。有些開發(fā)商在進行住宅底商設(shè)計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限空間里進行了超越普通意義底商開發(fā)，也許將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大步行街，或別形式，這些市場意義創(chuàng)新，使住宅底商概念復雜化了，無論是規(guī)模還是形式都規(guī)定開發(fā)商從更加專業(yè)角度進行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商思維，去開發(fā)步行街、百貨商場或其她商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目風險。3、經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪一大類，也重要用作人們生活密切有關(guān)生活用品銷售和生活服務設(shè)施，其中零售型住宅底商商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商商業(yè)形態(tài)重要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)當前，越來越多住宅底商投資回收形態(tài)重要為底商出售形式，重要投資者涉及散戶投資者和機構(gòu)投資者。長期看來，機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。住宅底商投資方略：住宅底商作為市場基本最成熟商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。第一，只要售價合理