開發(fā)項目報建報批及取證工作規(guī)程樣本

開發(fā)項目報建報批及取證工作規(guī)程

1 目

明確房地產(chǎn)開發(fā)基本上報建/報批、取證范疇、條件、法律、法規(guī)根據(jù)，以利開發(fā)項目順利進行。

2合用范疇

合用于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程報建/報批、取證工作管理。

3職責(zé)

3.1集團公司有關(guān)部門及房地產(chǎn)項目公司（如下簡稱房地產(chǎn)公司）按職責(zé)/業(yè)務(wù)劃分，分別負責(zé)組織辦理有關(guān)報建/報批、取證工作。

3.2房地產(chǎn)項目公司負責(zé)：

a)房地產(chǎn)項目公司注冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、資質(zhì)評估申報；

b)房地產(chǎn)項目公司備案申報；

c)《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》辦理；

d)《施工允許證》申辦；

e)《商品房預(yù)售允許證》申辦；

f)《房屋所有權(quán)證》辦理。

3.3項目策劃部負責(zé)；

a)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》申辦；

b)《土地使用證書》辦理；

c)《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》辦理；

d)《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》辦理。

3.4房地產(chǎn)綜合管理部負責(zé)辦理：開發(fā)項目竣工綜合驗收申報。

4工作程序

4.1集團公司房地產(chǎn)開發(fā)新立項目必要按國家法律、法規(guī)和項目所在地有關(guān)行政主管部門規(guī)定，辦理報建/報批、取證手續(xù)，獲取有效批準(zhǔn)/注冊/允許文獻。

4.2各負責(zé)辦理報建/報批、取證部門領(lǐng)導(dǎo)和詳細工作人員，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律、法規(guī)，理解報建/報批、取證規(guī)定和規(guī)定，準(zhǔn)備并提供所需文獻、資料，做到及時、完整、精確、清晰。

4.3房地產(chǎn)項目公司注冊及資質(zhì)級別辦理

4.3.1本程序所稱項目，是指由集團公司投資或與她方共同投資，從策劃、立項、籌資、設(shè)計、工程建設(shè)、直至經(jīng)營全過程。

4.3.2集團公司或與她方共同投資開發(fā)項目，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，辦理關(guān)于審批手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照/法人執(zhí)照。

4.3.3注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備下列條件：

有明確章程和固定辦公地點；

有獨立健全組織管理機構(gòu)，有上級部門或董事會任命專職總經(jīng)理/經(jīng)理，并配備與公司資質(zhì)級別相適應(yīng)專職技術(shù)、經(jīng)濟等管理人員；

有不少于公司級別自有流動資金；

有符合國家規(guī)定財務(wù)管理制度。

4.3.4國家對房地產(chǎn)開發(fā)公司實行資質(zhì)管理，規(guī)定了不同資質(zhì)級別公司應(yīng)具備條件和可承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)項目公司辦公室應(yīng)按規(guī)定向項目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設(shè)行政主管部門提報資質(zhì)認(rèn)定申請。五級資質(zhì)公司僅限于在本地區(qū)范疇內(nèi)村鎮(zhèn)內(nèi)村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

4.3.5以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目公司，不定資質(zhì)級別，由項目所在地建設(shè)行政主管部門依照其項目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》。

4.3.6本程序4.3條詳細辦理按《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國公司登記條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定》及《中華人民共和國外資公司法》有關(guān)規(guī)定辦理。

4.4房地產(chǎn)項目公司備案。

4.4.1房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到登記機關(guān)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。

4.4.2申請備案時，應(yīng)提交下列文獻：

a)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

b)公司章程；

c)驗資證明；

d)公司法定代理人身份證明；

e)專業(yè)技術(shù)人員資格證書和聘任合同。

4.5《土地使用權(quán)證》辦理。

4.5.1開發(fā)項目土地位置由經(jīng)批準(zhǔn)初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定位置，應(yīng)符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公示”或“文獻”形式予以明確。

4.5.2國家行政主管部門限定土地使用條件，普通以《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》文獻形式提交負責(zé)土地出讓或劃撥管理部門，作為使用權(quán)出讓合同必備條件。

4.5.3《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》重要涉及如下內(nèi)容：

a)項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

b)規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計規(guī)定；

c)基本設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑建設(shè)規(guī)定；

d)基本設(shè)施和公益設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)界定；

e)項目拆遷、補償、安頓規(guī)定；

f)項目經(jīng)營方式等。

4.5.4初步可行性研究報告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，集團公司（如下簡稱公司）經(jīng)辦部門持批準(zhǔn)文獻向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項目用地申請。

4.5.5經(jīng)批準(zhǔn)用地由市、縣人民政府頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

4.5.6通過拍賣、招標(biāo)或合同方式獲得土地使用權(quán)折，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓方訂立合同。

4.5.7公司對持有使用權(quán)土地，依法支付出讓金、地價、關(guān)于費用和履行拆遷、安頓、補償?shù)蓉?zé)任。

4.5.8本程序4.5條應(yīng)按照下列法律、法規(guī)規(guī)定實行：

a)《中華人民共和國土地管理法》；

b)《中華人民共和國土地管理法實行條例》；

c)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；

d)《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；

e)《中華人民共和國城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；

f)《都市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》；

g)《都市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》。

4.6《土地使用證書》辦理

4.6.1公司獲得土地使用權(quán)——《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后，應(yīng)依法辦理土地登記。

4.6.2委托代理人辦理土地登記，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。

4.6.3申請土地登記時間向土地管理部門提交下列文獻：

a)土地登記申請表；

b)單位法定代理人證明、個人身份證明或戶籍證明；

c)土地權(quán)屬來源證明；

d)地上附著物權(quán)屬證明。

4.6.4經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書”。

4.6.5土地使用權(quán)、土地她項權(quán)利設(shè)定登記及變更登記按有關(guān)法規(guī)規(guī)定辦理。

4.6.6公司以辦/管理部門應(yīng)按本地土地管理行政部門規(guī)定，辦理《土地使用證書》，定期查驗手續(xù)。

4.6.7本程序4.6條詳細實行按《土地登記規(guī)則》辦理。

4.7《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》辦理。

4.7.1房地產(chǎn)公司應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同訂立后或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》下達后十五日內(nèi)，到項目所在地建設(shè)行政主管部門備案，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

4.7.2房地產(chǎn)公司應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目實行階段重要事項和政府關(guān)于管理部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動審查、批準(zhǔn)、解決意見，記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

4.7.3房地產(chǎn)公司應(yīng)每半年和按項目各實行階段，將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

4.8《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》辦理。

4.8.1開發(fā)項目用地使用權(quán)合同訂立后或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》下達后，項目策劃部應(yīng)向項目所在地都市規(guī)劃行政主管部門申請定點，經(jīng)審核批準(zhǔn)后核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》。

4.8.2申報時應(yīng)提交下列文獻：

a)土地使用證書；

b)紅線圖；

c)開發(fā)項目規(guī)劃方案（規(guī)劃設(shè)計方案）；

d)營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)公司資質(zhì)證書；

e)其她規(guī)定應(yīng)提報文獻。

4.8.3房地產(chǎn)公司只有在獲得《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》后，才容許對項目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計工作，并按規(guī)劃規(guī)定進行設(shè)計。

4.9《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》辦理。

4.9.1房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計完畢后，應(yīng)向項目所在地都市規(guī)劃行政主管部門申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》，只有在獲取此證后才容許進行施工圖設(shè)計。

4.9.2申辦時應(yīng)提交下列文獻：

a)建設(shè)用地規(guī)劃允許證；

b)初步設(shè)計文獻（含圖紙、資料、闡明，必要時應(yīng)提供勘察設(shè)計文獻/報告）；

c)設(shè)計單位資質(zhì)證明文獻；

d)設(shè)計合同；

e)紅線圖；

f)其她規(guī)定應(yīng)提交文獻。

4.9.3本程序4.9條詳細辦理，按《中華人民共和國都市規(guī)劃法》執(zhí)行。

4.10《施工允許證》辦理。

4.10.1房地產(chǎn)公司負責(zé)向本地縣級及以上建設(shè)行政主管部門辦理《施工允許證》申請。

4.10.2申請《施工允許證》時，應(yīng)提交下列文獻：

a)建筑工程用地批準(zhǔn)文獻/合同；

b)建設(shè)工程規(guī)劃允許證；

c)需拆遷，拆遷進度符合施工規(guī)定證明文獻；

d)擬定施工/承包合同；

e)滿足施工需要施工圖紙及技術(shù)資料；

f)保證工程質(zhì)量和安全詳細辦法；

g)建設(shè)資金已貫徹證據(jù)；

h)法律、法規(guī)規(guī)定其她文獻。

4.10.3權(quán)核準(zhǔn)并領(lǐng)取了《施工允許證》后，開發(fā)項目工程方容許開工。

4.10.4本程序4.10條詳細辦理按《中華人民共和國建筑法》及《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》文獻執(zhí)行。

4.11《商品房預(yù)售允許證》辦理。

4.11.1商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

a)已交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；

b)持有《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》和《施工允許證》；

c)按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，并已擬定施工進度和竣工交付日期；

d)已辦理商品房預(yù)售登記，獲得《預(yù)售允許證》。

4.11.2申請《商品房預(yù)售允許證》登記，應(yīng)提交下列文獻：

a)本程序4.11.1款所列前三項規(guī)定證明材料；

b)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)級別證書；

c)工程施工合同；

d)預(yù)售商品房分層平面圖；

e)商品房預(yù)售方案；

f)需向境外預(yù)售，應(yīng)同步提交容許銷售批準(zhǔn)文獻。

4.11.3本程序4.11條應(yīng)按《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《都市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

4.12《開發(fā)項目綜合驗收報告批件》辦理。

4.12.1開發(fā)項目所有竣工，經(jīng)集團公司組織預(yù)驗收合格后，按集團公司《竣工綜合驗收組織程序》規(guī)定，由房地產(chǎn)綜合管理部向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申報竣工綜合驗收。

4.12.2竣工綜合驗收必要符合下列條件：

a)所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)規(guī)劃和關(guān)于專業(yè)管理及高計規(guī)定所有建成，并滿足使用規(guī)定；

b)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基本設(shè)施等單位工程所有驗收合格，驗收資料齊全；

c)各類建筑物平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃設(shè)計規(guī)定；

d)施工機具、暫高工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件所有清運完畢，達到場清地平；

e)拆搬家民已合理安頓。

4.12.3申請竣工綜合驗收應(yīng)提交下列文獻：

a)規(guī)劃部門及其她專業(yè)管理部門批準(zhǔn)選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃允許證，建設(shè)工程規(guī)劃允許證，修建性詳細規(guī)劃，及各個單項工程設(shè)計文獻（含圖紙）等；

b)工程承發(fā)包合同；

c)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核定各單項工程質(zhì)量級別評估文獻；

d)竣工資料（含圖紙）和技術(shù)檔案資料；

e)建設(shè)行政主管部門規(guī)定其她文獻資料（如施工單位訂立工程保修書）。

4.12.4經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門組織由城建（涉及市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、天南地北衛(wèi)生）規(guī)劃、設(shè)計、工程質(zhì)量監(jiān)督、消防及社區(qū)牧業(yè)管理等單位參加綜合驗收小組進行資料審查、現(xiàn)場檢查、全面評估，提出驗收意見報房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門審批。

4.12.5分期建設(shè)住宅社區(qū)，可以實行分期驗收，待所有建成后進行綜合驗收。分期驗收住宅社區(qū)，市政公用基本設(shè)施和公共配套設(shè)施滿足使用功能規(guī)定，可以分期投入使用。

4.12.6本程序4.12條按《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《都市住宅社區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》執(zhí)行。

4.13《房屋所有權(quán)證》（房產(chǎn)證）辦理。

4.13.1房地產(chǎn)公司應(yīng)在竣工驗收后商品房銷售合同訂立之日起90日內(nèi)，協(xié)助購買人向本地房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記。

4.13.2辦理商品房屋初始登記應(yīng)提交下列文獻：

a)申請書；

b)商品受置人身份證明；

c)土地使用權(quán)屬證明；

d)建設(shè)工程規(guī)劃允許證；

e)竣工驗收證明；

f)交付使用證明；

g)總平面圖和分層平面圖；

h)具備相應(yīng)資質(zhì)測量機構(gòu)出具勘測報告；

i)規(guī)定其她應(yīng)提交文獻。

4.13.3房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實后頒發(fā)《房屋所有權(quán)證書》。房地產(chǎn)公司應(yīng)負責(zé)及時將證書送交房屋所有權(quán)人。

4.13.4本程序4.13條按《中華人