物流園管理方案樣本

物業(yè)管理服務方案第一某些全權(quán)委托一.物流園功能分類臺州物流園劃分區(qū)域為當代倉儲、專線物流市場、包裝加工、燈具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、實用化、人性化、統(tǒng)一管理服務區(qū)域。1、貨運服務型

貨運樞紐型物流園區(qū)應符合如下規(guī)定：

a)依托空運或海運或陸運樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同運送形式銜接；

b)提供大批量貨品轉(zhuǎn)換配套設施，實現(xiàn)不同運送形式有效銜接；

c）重要服務于國際性或區(qū)域性物流運送及轉(zhuǎn)換。

注1：空港物流園區(qū)依托機場，以空運、快運為主，銜接航空與公路轉(zhuǎn)運；

注2：海港物流園區(qū)依托港口，銜接海運與內(nèi)河、鐵路、公路轉(zhuǎn)運；

注3：陸港物流園區(qū)依托公路或鐵路樞紐，以公路干線運送為主，銜接公鐵轉(zhuǎn)運。

2、生產(chǎn)服務型

生產(chǎn)服務型物流園區(qū)應符合如下規(guī)定：

a)依托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃；

b)提供制造型公司一體化物流服務；

c)重要服務于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應與產(chǎn)品銷售。

3、商貿(mào)服務型

商貿(mào)服務型物流園區(qū)應符合如下規(guī)定：

a)依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務；

b)提供商品集散、運送、配送、倉儲、信息解決、流通加工等物流服務；

c)重要服務于商貿(mào)流通業(yè)商品集散。

4、綜合服務型

綜合服務型物流園區(qū)應符合如下規(guī)定：

a)依托都市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃；

b)位于都市交通運送重要節(jié)點，提供綜合物流功能服務；

c)重要服務于都市配送與區(qū)域運送。二.協(xié)助房產(chǎn)公司一同招商臺州物流園項目應根據(jù)某些較為成熟物流園園區(qū)定位，以倉儲為主導產(chǎn)業(yè)，以可帶動人流專項物流市場、五金、家具等為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合性商貿(mào)物流中心市場定位。一、招商總體方略1.銷售與招商關(guān)系招商成果帶動剩余面積銷售:本項目起點在于招商,重點在于銷售；招商工作執(zhí)行直接關(guān)系到項目銷售和將來發(fā)展；商業(yè)價值提高核心在于引進公司與否有足夠號召力和吸引力；招商與銷售緊密互動，一方面可以保障項目將來良性發(fā)展和經(jīng)營，另一方面也可以通過知名品牌公司招商成功帶動銷售,將商鋪推向市場，又可以保證資金鏈順暢，實現(xiàn)適當利潤最大化。2.因時利勢,因勢利導前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準備和多方面選取，全面理解、掌控、收集重點目的客戶信息加以資料整頓,在后期依照實際狀況再作最后最后決定。知名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進知名品牌物流公司提前擬定，是整個項目主體要點和項目成功操作保證,并能提高發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價值。盡早進行知名公司招商工作，可以在大范疇經(jīng)營客戶中選取品牌號召力強，租金承受力強，符合商業(yè)檔次規(guī)劃商家入駐經(jīng)營，并擬定所需經(jīng)營面積以利于小型商家進場定位。品牌公司擬定對商業(yè)鋪位招商價格提高,投資客戶吸引,人流匯聚,買點推廣,散戶招商,租金提高等方面都將會帶來極其重要增進作用.商業(yè)運作講究"成行成市",本地區(qū)其她商家自然趨之若鶩.3.形象先行,造市先造勢形象先行,造市先造勢.先塑造區(qū)域化和高品位化市場形象差別,引起市場高度關(guān)注,通過媒介和形象三方面造勢,以求達到營造既有老式市場恐慌,樹立市場形象標桿和引領市場升級換代目,進而引起區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動.4.嚴格把關(guān),先緊后松商家經(jīng)營能力強弱直接影響臺州物流園生命力,不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小,經(jīng)營能力不強商家進駐,不但難以保證項目經(jīng)營收益實現(xiàn),一旦被市場裁減,勢必使整個項目陷入困境.5.放水養(yǎng)魚商場經(jīng)營具備長期性特點,采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務,先將整個市場造旺,然后依照運營狀態(tài),恰當穩(wěn)步地調(diào)節(jié)租金,讓經(jīng)營商家看到本項目發(fā)展前景是大有空間.這樣,房產(chǎn)公司與商戶才干一同成長,實現(xiàn)共贏.放水養(yǎng)魚原則就是商家"先做人氣,再做生意”戰(zhàn)略.二、招商執(zhí)行方略(一)招商方略1.積極出擊方略這是招商比較常用方略之一.在立足本地市場同步,招商范疇將擴大到其她都市,如樂山、成都等周邊都市,將某些具備市場知名度和號召力品牌公司進行邀請并進行一對一洽談,加強前期雙方理解和溝通,為下一步與商家進入實質(zhì)性奠定基本.2.控制性方略各階段推出優(yōu)惠政策進行名額控制,制造緊張感;保存某些好位置不推出,以備其她外地品牌或者談判周期較長品牌進入,同步有助于解決不可預見調(diào)節(jié)和糾紛.3.以商招商、發(fā)揮頭羊效應一方面擬定入場各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充分發(fā)揮大品牌、大商戶帶動效應,增強項目核心競爭力,并奠定其她中小戶入場信息.4.大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認租：行業(yè)內(nèi)大戶優(yōu)先在咱們給定范疇內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商:予以行業(yè)內(nèi)大戶和品牌公司予以租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：籌劃中合理分布大戶位置，充分發(fā)揮她們品牌和市場影響力，有助于帶旺其她中小物流公司，也利于整個市場長遠經(jīng)營。小戶扶持政策：引進優(yōu)質(zhì)業(yè)務予以有發(fā)展?jié)摿χ行∥锪鞴荆挥枰阅承┕緝?yōu)惠付款條件，減輕其經(jīng)營壓力；(二)物業(yè)管理優(yōu)惠政策1.招商政策任何新興商業(yè)開業(yè)——興旺——達到合理租金水平，均需要一定期間來進行哺育，哺育時間長短依照市場合處位置、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境等不同而有所差別。若不予以市場一定哺育期，一步到位直接以抱負租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，但由于商戶經(jīng)營成本過大導致裝修投入局限性及經(jīng)營模式太小，難以形成良好購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不肯支撐、新商戶不敢進場，導致惡性循環(huán)。為此，咱們提出“放水養(yǎng)魚”招商政策，從三個方面對市場進行哺育：合理業(yè)態(tài)規(guī)則：有選取性引入有一定經(jīng)營能力業(yè)態(tài)商家。物業(yè)費優(yōu)惠：開業(yè)前1-2年予以商戶不同限度物業(yè)管理優(yōu)惠，同步對訂立長期租賃合同商戶提供一定免物業(yè)費期。2.價格方略樹立項目高品位價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升確認項目合理實收租金后，初期對外宣傳租金定位高于普通市場，通過高品位價格樹立項目高品位產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場實際租金承受能力及對商戶養(yǎng)水放魚經(jīng)營政策，在商場哺育期和次年，招商過程中可以通過各種類活動及折扣予以商戶一定租金優(yōu)惠，使整個租金達到市場普通水平，通過高品位形象、低端價格迅速引爆市場，隨著市場關(guān)注度提高，以及商戶入駐率不斷提高，通過減少折扣穩(wěn)步提高租金價格。平衡周邊商業(yè)項目租金和其商業(yè)經(jīng)營狀況，我方建議應將租金原則調(diào)至與周邊物流市場價格一致。對未售出空置房，我方與房產(chǎn)公司溝通協(xié)調(diào)物業(yè)費、暖氣費等優(yōu)惠政策。3.招商優(yōu)惠辦法知名公司進入時整個項目整體形象及對商家吸引力提高重要一種環(huán)節(jié)，所覺得了保證品牌公司進入，可恰當對主力客戶提供相對優(yōu)厚招商政策?！褡饨饤l件優(yōu)惠政策●優(yōu)先選鋪權(quán)●免費為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）三招商執(zhí)行管理1.招商原則流程為了便于更好地開展本項目招商工作，咱們依照臺州物流園總體營銷戰(zhàn)略和項目定位建立了一種原則招商執(zhí)行流程，使得咱們招商工作可以有目、有環(huán)節(jié)地進行。安排客戶進場裝修市場順利開業(yè)安排客戶進場裝修市場順利開業(yè)為保證商鋪順利銷售，開業(yè)前如準客戶故意向購買商鋪，可將誠意金轉(zhuǎn)為購房金客戶填寫租賃意向書、租戶登記表項目組審核客戶認租資格準客戶訂立暫時租賃合同書，并交納誠意金聯(lián)系目的客戶多次重復發(fā)放資料給目的客戶人員分組按業(yè)態(tài)將招商團隊分組協(xié)助客戶辦理營業(yè)合同、稅務登記等事項客戶資料收集客戶資料收集聯(lián)系客戶看場地（洽談）聯(lián)系客戶看場地（洽談）準客戶在商定期內(nèi)訂立租賃合同，非準客戶退還誠意金準客戶在商定期內(nèi)訂立租賃合同，非準客戶退還誠意金四招商準備工作1.現(xiàn)場物資準備1）效果圖（項目主體及分析剖面）2）招商手冊（涉及項目簡介及格項目內(nèi)部構(gòu)造及功能圖）3）招商單張4）現(xiàn)場vi(手提袋、便簽紙、水杯、小禮物等)5）招商細則（商戶準入原則、條件極其她規(guī)則）6）招商流程7）招商合同（租賃意向書、委托書、登記表、有關(guān)合同等）8）商業(yè)管理守則9）工作人員工作牌2．有關(guān)文獻準備1）土地使用權(quán)證2）建設用地規(guī)劃允許證3）建設工程規(guī)劃允許證4)開工允許證5）租賃資格允許證6）產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務關(guān)系三.物業(yè)服務介入方案一、前期物業(yè)工作重點1、建立臺州物流園項目管理部溝通渠道。與同仁建立置業(yè)良好溝通是臺州物流園管理成功與否核心，在項目進駐初始階段起，就建立24小時值班客戶服務熱線，隨時接受業(yè)主征詢和服務需求。1.2、全面理解臺州物流園土建構(gòu)造、管線走向、設施、設備安裝等狀況，參加工程驗收，協(xié)助成品保護，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、標牌檢查，并按整治籌劃督促整治。1.3、擬定管理制度。結(jié)合現(xiàn)場實際狀況，對各項管理方案進行調(diào)節(jié)，使之更加適合公司管理規(guī)定。擬定物業(yè)轄區(qū)各項規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場管理辦法等。設立物業(yè)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責任制定等。制定上崗人員培訓籌劃，并實行籌劃。1.4、辦理移送接管事宜，進行工程及物業(yè)資料交接。1.5、建立良好外部公共服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，以利于此后工作開展。消防、排水等公共設施設備維護。同物業(yè)管理中心、街道辦、社區(qū)等有關(guān)部門進行聯(lián)系、溝通。1.6、公司內(nèi)部檔案資料建立與管理。經(jīng)整頓后按照資料自身內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進行科學分類與歸檔，所有資料實行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對重要資料進行備份以及規(guī)定相應保存時限。2.前期管理總規(guī)定2.1嚴格按有關(guān)規(guī)范規(guī)定進行各項驗收，保證物業(yè)質(zhì)量。參加設備安裝工程分某些項工程驗收、隱蔽工程驗收和設備安裝工程綜合驗收。熟悉物流園內(nèi)各設備系統(tǒng)安全經(jīng)濟運營狀態(tài)參數(shù)，掌握設備系統(tǒng)調(diào)節(jié)控制辦法、緊急狀況解決辦法，提出設備系統(tǒng)運營管理方面整治意見和建議。2.2明確房產(chǎn)公司、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方責、權(quán)、利關(guān)系。2.3充分運用前期介入獲得各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)理解，本著“對商戶負責，對房產(chǎn)公司負責、對社會負責”宗旨，對建材商城進行嚴格、細致、全面接管驗收。2.4對項目進行全面驗收，如有整治，在整治完畢后對整治項目進行接管，解釋另列清單交接。2.5接管臺州物流園物業(yè)管理后保證各項工作正常開展。前期管理流程序號工作籌劃籌劃要點實行時間備注1成立臺州物流園前期介入工作組客戶檔案建立時間項目進展擬定物業(yè)資料歸類收集協(xié)商擬定管理處辦公場合；2成立物流園物業(yè)管理處辦理管理處關(guān)于運作手續(xù)；前2個月人員配備、培訓；管理處辦公設備配備。收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設施和系統(tǒng)3前期介入導入物流園物業(yè)各項規(guī)章制度；入駐前二個月4導入物流園物業(yè)管理模式導入物流園物業(yè)管理理念。物業(yè)驗收（軟、硬件）；資料移送；5物業(yè)接管準備收集商戶業(yè)主合理化建議分析調(diào)查成果入駐前一種月內(nèi)6初次業(yè)主意見調(diào)查提出改進方案。入駐前一種月內(nèi)2.1.1前期介入工作籌劃2.1.2尋常管理期工作籌劃管理策劃內(nèi)容描述備注體系完善完善尋常管理流程，修訂管理辦法；建立完善分包方工作績效考核體系；展開管理籌辦工作。服務持續(xù)改進定期對員工進行服務意識、技能培訓；定期上門回訪及開展商戶業(yè)主意見調(diào)查；全面開展物流園商業(yè)文化活動（一年不少于2次）；開展各種形式物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作物流園辦事指南；策劃營運定期開展商戶業(yè)主滿意度調(diào)查，恰當調(diào)節(jié)服務項目及內(nèi)容加強對分包項目監(jiān)管五年年內(nèi)達到市先進物業(yè)管理示范物流園區(qū)原則針對配備人員進行崗前培訓籌劃：序號培訓內(nèi)容培訓對象培訓目的1公司制度全體人員明確工作紀律2物業(yè)管理辦法辦公室人員熟悉掌握法規(guī)、便于尋常工作3物業(yè)收費辦法收費員熟悉掌握各項收費原則4房屋保修期限全體員工熟悉理解區(qū)劃維修義務5設備故障及報備解決有關(guān)員工提高專業(yè)技能6房屋維修管理有關(guān)員工提高專業(yè)技能7保安專業(yè)技能有關(guān)員工加強員工應急解決能力8法律常識案例分析有關(guān)員工加強員工法律知識，懂法、用法9消防治安教誨有關(guān)員工加強員工安全消防意識3.物業(yè)服務前期介入工作流程機構(gòu)組建機構(gòu)組建熟悉物業(yè)狀況，匯總遺留問題問題擬制管理方案熟悉物業(yè)狀況，匯總遺留問題問題擬制管理方案聯(lián)系關(guān)于單位，督促及時整治組織員工培訓聯(lián)系關(guān)于單位，督促及時整治組織員工培訓制定規(guī)章制度制定規(guī)章制度物業(yè)接管驗收編制入住資料物業(yè)接管驗收編制入住資料辦理入住手續(xù)30分鐘入住須知學習辦理入住手續(xù)30分鐘入住須知學習裝修審批、智能化系統(tǒng)學習裝修審批、智能化系統(tǒng)學習 監(jiān)督違章裝修監(jiān)督違章裝修裝修驗收裝修驗收搬遷入住搬遷入住建立各類檔案建立各類檔案尋常管理尋常管理清潔綠化安全管理區(qū)劃內(nèi)事務管理機電設備管理公維共護設保施養(yǎng)車輛管理物資材料管理清潔綠化安全管理區(qū)劃內(nèi)事務管理機電設備管理公維共護設保施養(yǎng)車輛管理物資材料管理商業(yè)文化財務管理檔案資料管理商務管理二、業(yè)主、使用人裝飾服務方案（1）提示商戶業(yè)主認真填寫辦理入住各項表單并仔細閱讀表單中各項內(nèi)容。（2）物業(yè)公司員工同商戶業(yè)主共同驗房時一定要仔細認真檢查室內(nèi)已存在設施以及完好限度并記錄好商戶業(yè)主提出需整治各項問題。（3）給商戶業(yè)主發(fā)放鑰匙時要交代好室內(nèi)每扇門鑰匙數(shù)量及啟動方式，并讓商戶業(yè)主親自試開。（4）驗房過程中詳細解答商戶業(yè)主提出各項問題，對房屋存在細小瑕疵在裝修過程中能解決盡量給商戶業(yè)主做出解釋，避免不必要麻煩。（5）在業(yè)主材料，工人進場時，需要安所有門崗位密切配合，如果發(fā)既有異常裝修材料進場，一定要問清晰。（6）水、電線路施工是業(yè)主裝修工程正式開始，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30cm以上墻壁上，避免破壞地面上防水層。一旦破壞了防水層，提示業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，并對業(yè)主開具“整治告知單”。（7）社區(qū)可視對講、安全防范系統(tǒng)必要通過物業(yè)指定專業(yè)人員才干移動。（8）廚房燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同步存在安全隱患，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴重。三、二次裝修管理收鋪后，隨之而來就是商鋪二次裝修高峰期。為了保證物業(yè)構(gòu)造安全，維護物業(yè)統(tǒng)一、美觀，咱們將以房屋構(gòu)造、外觀、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理工作重點，嚴格進行裝修管理。1、加強宣傳，對的引導（一）針對商鋪商戶特點，加強裝修法規(guī)宣傳，導入先進裝修設計理念，合理室內(nèi)設計方案，恰當裝修材料選取，有效施工管理辦法對的引導商戶，減輕二次裝修管理壓力。（二）制定詳細《裝修手冊》，在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給商戶，同步管理處提供必要房屋工程圖紙，指引商戶進行二次裝修。2、嚴格審批，加強巡邏（一）加強對施工隊伍管理，實行“二證一書”制度，即規(guī)定裝修施工單位辦理“裝修允許證”和“施工人員出入證”，并訂立“二次裝修承諾書”，同步規(guī)定施工單位繳納一定數(shù)額裝修保證金作為約束，驗收合格后退還裝修保證金。（二）加強裝修過程監(jiān)管，實行“全員管理”。咱們規(guī)定，各專業(yè)管理服務人員必要掌握二次裝修管理基本知識及管理要點，并在入駐前著重予以培訓。（三）強調(diào)下列監(jiān)管重點：1.為防止房屋構(gòu)造、外觀受損及違章搭建，咱們在實際工作中，除規(guī)定項目主管例行巡邏外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式裝修監(jiān)管網(wǎng)絡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時解決，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2.為維持裝修秩序及安全，咱們將加強對施工隊管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)容許動火作業(yè)；實行對外來人員準入制度，嚴格管制各出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴格控制施工時間及裝修垃圾清運，消除因裝修而帶來噪音和垃圾污染。3.依法管理，以理服人對違章裝修施工單位咱們將以說服教誨為主，勸其整治。對整治不良咱們將以裝修責任書為根據(jù)，規(guī)定其限期整治并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理商戶，咱們將積極采用法律途徑予以解決，保證房屋本體及公共設施完好。4.謹慎驗收，不留隱患著重驗收房屋本體構(gòu)造及上下水、管道、電氣線路等隱蔽工程質(zhì)量，對隱蔽工程規(guī)定施工單位每完畢一項必要事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完畢后咱們將根據(jù)有關(guān)原則嚴格驗收。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后二個月內(nèi)，咱們將再次上門復查，對復查中發(fā)現(xiàn)隱患予以堅決消除。5.商戶投訴解決投訴解決是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴謹而極富技巧性工作，迅速、及時、合理地解決商戶投訴能贏得商戶高度信賴，反之將傷及管理處形象及公司信譽，破壞與商戶之間良性關(guān)系。為此咱們制定了詳細投訴解決流程管理規(guī)定。6.投訴受理商戶可通過電話、來訪、書信或其她形式投訴，值班人員按投訴內(nèi)容進行分類。對于非管理處職責所在或非管理因素而導致投訴，將委婉向商戶闡明緣由并協(xié)助商戶進一步通過其她渠道予以解決；對商戶有效投訴，由值班人員填寫《投訴受理登記表》，并安排關(guān)于部門及時解決，重大投訴向管理處經(jīng)理助理報告，由管理處經(jīng)理助理按權(quán)限解決。7.投訴解決為實既有效投訴解決高效率，值班人員須做好投訴記錄備查。對于維修方面有效投訴，咱們規(guī)定維修人員十五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時解決，急修但是夜，同步對負責人予以相應處分。對于其她方面投訴，咱們將及時分派至有關(guān)責任部門，并規(guī)定與商戶商定回答時間（最長回答時間不超過三個工作日），暫時無法解決問題將制定有關(guān)籌劃向商戶進行解釋。對于因管理因素產(chǎn)生投訴，每半月進行一次總結(jié)并提出改進詳細方案。8.投訴回訪商戶有效投訴解決完畢后，由客戶中心以電話或上門形式回訪，以征求商戶意見，同步在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，咱們規(guī)定回訪率為98％。裝修管理程序業(yè)主物業(yè)公司物管部1業(yè)主物業(yè)公司物管部1．申請2．審核簽定文獻3．審核圖紙物業(yè)公司3．審核圖紙物業(yè)公司維修部物業(yè)物業(yè)公司財務部4．繳費4．繳費物業(yè)物業(yè)公司物管部5．發(fā)放5．發(fā)放裝裝修施工6．現(xiàn)場監(jiān)管6．現(xiàn)場監(jiān)管7．退押金7．退押金竣工驗收合格入駐入駐四、物流園內(nèi)或建筑物發(fā)生危險，影響她人安全時工作預案（一）設立警戒線，設立明顯“禁止入內(nèi)”標志，專人24小時監(jiān)護，及時傳遞信息。（二）向上級領導請示報告，組織采用技術(shù)辦法，必要時有關(guān)人員所有撤離。（三）及時組織力量進行危險物清除、修復。五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔方案（一）由專人每天對道路、物流園樓道、停車場地等進行清掃（二）人員分工明確，各自對分管區(qū)負責（三）實行百分考核（四）衛(wèi)生每天打掃一次，樓梯、扶手、玻璃每星期擦拭兩遍（五）每周四組織衛(wèi)生檢查，每周五下午召開例會，總結(jié)衛(wèi)生狀況安排下周工作（六）負責垃圾解決、收集、清運，做到日產(chǎn)日清；（七）定期對鼠、蟑、蚊蠅、螞蟻進行消殺以及其他蟲害防止。六、物流園車輛行駛、停放及公共秩序維護（1）做到物流園重要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范辦法；（2）維護交通秩序：涉及對機動車輛和非機動車輛行駛方向、速度、暫時停放位置進行管理，保持車輛行駛暢通；（3）看守公共財產(chǎn)：涉及物流園內(nèi)門、窗、消防器材及社區(qū)表井蓋、花、草、樹木等；（4）夜間對服務范疇內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有籌劃、有記錄；（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時采用辦法，并及時報警和配合公安部門進行解決。四.安全管理一.保證保安員綜合素質(zhì)1.素質(zhì)管理對保安員采用咱們在實踐中總結(jié)一整套人員管理辦法管理。2.意識培養(yǎng)努力培養(yǎng)保安員服務意識，樹立“商戶需要就是工作”觀念，變化本來保安員單一護衛(wèi)功能，使咱們保安員成為“保安員、迎賓員”有機統(tǒng)一體。二.安全管理體系建立1.公司成立治安巡邏小隊，對商鋪24小時不間斷巡邏，做好商鋪安保問題，并及時記錄。2.擬定“動態(tài)管理”思想，即在崗位安排上咱們將采用固定保安崗亭與流動崗位相結(jié)合設立，對物業(yè)范疇實行動態(tài)監(jiān)控管理。3.在動態(tài)管理層次上咱們采用機動巡邏方式。機動巡邏負責物業(yè)整體外圍、組團之間、樓宇內(nèi)部、重點防范部位及治安死角安全巡視。保證管理不浮現(xiàn)盲點。4.在防范方略上強調(diào)與本地治安組織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安規(guī)模優(yōu)勢。5.強調(diào)全員管理。車管員規(guī)定發(fā)揮治安固定崗作用，管理處其她員工亦應肩負起安全管理和防范義務，建立起“迅速反映,迅速增援”體系。5.充分發(fā)揮商戶力量，動員商戶共同參加商業(yè)區(qū)安全防范。三.安全管理重點1.接管入駐期，咱們重要以人防為主，物防為輔。安全管理對象重要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證商業(yè)區(qū)環(huán)境干凈整潔。2.正常營業(yè)期，安全防范逐漸轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防威力。工作重點是疏導車輛，防盜和公共秩序維護。3.逐漸完善技防手段咱們將通過各種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及商戶支持，逐漸完善商業(yè)區(qū)內(nèi)技術(shù)防范手段，向科技要平安。咱們擬逐漸在商業(yè)區(qū)內(nèi)配備涉及報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等安全防護設施。針對建材市場安全管理操作規(guī)程1、依照實際狀況，將建材市場劃分區(qū)域，例如：油漆類、木板類、水管類等。2、商戶業(yè)主自覺遵守消防、火災隱患、用電設備等制度。3、應按管理規(guī)定建材市場商戶將商品擺放整潔，并對商戶進行火災隱患等教誨，讓商戶理解火災隱患、消防安全等知識。4、入駐將于商戶訂立消防安全書、火災隱患安全書等合同。5、依照建材市場特殊性，對商戶嚴格規(guī)定做到防火、防潮、防電等安全辦法，配備有關(guān)安全器材。五.消防管理消防工作至關(guān)重要，咱們始終保持高度警覺，將尋常消防管理作為一項重要工作來抓。咱們著重開展如下幾項工作：咱們堅持“防止為主，防消結(jié)合”消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”管理觀念,實行全員義務消防員制。加強消防教誨宣傳和培訓演習工作（一）消防教誨宣傳工作：咱們將在物業(yè)范疇內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。入駐時，咱們還將向每商戶發(fā)放一冊《商場防火手冊》，同步聯(lián)系某些消防器材商家到商業(yè)區(qū)定點服務，規(guī)定商戶配備必要滅火器。（二）做好消防培訓及演習工作：重點加強保安員消防實戰(zhàn)演習，每年組織兩次義務消防隊員和商戶共同參加消防演習，提高全體商戶“自救”意識和能力，防范于“未燃”。加強二次裝修消防管理（一）對二次裝修審批時，規(guī)定裝修施工單位按原則配備滅火器材方可入場施工。（二）對于復雜裝修、大面積裝修及有關(guān)商鋪裝修，規(guī)定施工單位必要提供消防報批手續(xù)以及防火方案，方可開工。（三）禁止占用公共位置、通道進行裝修有關(guān)活動。六、綠化養(yǎng)護方案（1）制定社區(qū)綠化管理制度，合理配備綠化作業(yè)人員，實行崗位責任制；依照季節(jié)變化制定每月綠化管養(yǎng)籌劃；（2）運用既有條件進行植物種植綠化，布置草樹木品種和數(shù)量；（3）在保證既有綠化水平檔次上，合理選種和配備；（4）在恰本地方公示植物名稱、產(chǎn)地、種植季節(jié)、生長特性和管理辦法等；（5）依照季節(jié)變化，適時擺放盆花，美化環(huán)境；（6）定期對植物進行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補苗、澆水，大型灌木修剪成型；（7）對枯死植物及時補種或更換；（8）定期噴灑藥物，防止病蟲害；（9）保持綠化地清潔；（10）每月月底前做好《綠化工作籌劃/操作登記表》，交管理人員存檔；（11）物業(yè)服務中心物業(yè)主管負責對綠化工作進行作業(yè)指引、尋常巡邏、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作記錄》。發(fā)現(xiàn)局限性之處應及時督促改正，組織返工，保持社區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔。六.衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理要點：1.全員保潔，重點部位，重點保潔。2.保證商業(yè)區(qū)內(nèi)部環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標記齊全；3.建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細操作規(guī)程及工作原則，實行每日8小時在崗保潔服務；4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。（二）環(huán)境管理詳細辦法及工作原則：序號項目具體措施標準01垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每星期沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池周邊無積水、污漬02樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次2、瓷磚地面每周用地拖擦拭一遍1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡2、瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無蠟跡03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼3、外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無塵2、箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠2、窗臺目視無積塵3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵樓梯梯級每天清掃，每周拖抹一次。目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑印等）08各種批示牌、標記每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損09集中綠地每日清掃一次，每隔4小時巡掃一次草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機10宣傳欄每兩天擦抹一次玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯可見積塵11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢12地面其她公共設施每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處無亂張貼，無亂涂劃，無破損13廣場地磚、道路每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草14單車棚、地面停車設施每天用清潔毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象15雨水井、排水溝每周沖洗一次，每月徹底消殺三次無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像七.物業(yè)維修應急方案斷水、斷電、斷暖、斷燃氣應急辦法（1）供暖：與一次管網(wǎng)熱源供應商積極協(xié)助，調(diào)好換熱站進、出水流量、壓力。供暖邁進行試壓、調(diào)壓、定壓，運營中用流量儀測試水流量，進行流量平衡調(diào)試，使流量均衡。免費為顧客更換排氣閥、室內(nèi)調(diào)試測量，免費地為顧客提供管網(wǎng)改造、維修技術(shù)征詢和指引（2）供水：積極協(xié)調(diào)供水商保證水源，經(jīng)常巡邏供水管網(wǎng)。接到水廠停水告知后提前24小時在各棟樓顯要位置用告示牌告知業(yè)主，闡明停水因素、時間和范疇，提示住戶提前儲備用水。若片區(qū)管網(wǎng)故障維修停水應當盡量提前在顯眼處張貼告示，告知項目內(nèi)住戶。（告示詳細寫明：停水日期、恢復供水日期、告知各住戶提前儲備用水，及時組織人員搶修；若停水時間較長，要想辦法為住戶送水。（3）供電：積極與供電商協(xié)調(diào)，努力保證電正常供應。對供電線路進行全面檢查，對絕緣限度低、老化、破損、無法滿足負荷線路及時檢修、更換，增設避雷設備，擴大安全系數(shù)。接到電力公司停水告知后提前24小時在各棟樓顯要位置用告示牌告知業(yè)主。（4）因供暖、供水、供電商。燃燒公司因素需停供，及時告知業(yè)主，轄區(qū)內(nèi)浮現(xiàn)管網(wǎng)漏水等意外，設備人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，1—24小時內(nèi)修復（5）閉路電視、固定電話：發(fā)現(xiàn)閉路線、電纜線等老化、破損、脫落等影響使用時，及時告知供應商，督促及時修復突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急辦法1

、發(fā)生或也許多生嚴重傳染病；發(fā)生或者發(fā)現(xiàn)不明因素群體新疾病；發(fā)生或者也許發(fā)生重大食物中毒事件。發(fā)生上述狀況應及時向社區(qū)報告并與有關(guān)單位聯(lián)系上報。公共排水管網(wǎng)阻塞應急辦法1、關(guān)閉相應上水節(jié)門，清除地面污水，搬離易受潮物品。2、該責任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點，協(xié)助維修工解決。3、維修工對阻塞管道及污水泵坑進行疏通，并設圍欄和標記。4、疏通過程中物業(yè)工程人員不得離開現(xiàn)場，協(xié)助前臺做好客戶解釋工作。5、疏通完畢后，清理并恢復工作現(xiàn)場。豐富社區(qū)文化、加強業(yè)主互相溝通詳細辦法1、在社區(qū)重要路口設立宣傳欄，每月至少出一期板報，向住戶宣傳國家政策、時事政治、生活常識、消防知識；并配合街道、派出所、居委會，開展各種形式宣教活動。2、每年在制定年度經(jīng)營籌劃時，依照社區(qū)居委會文化活動需要，在活動經(jīng)費方面予以充分考慮，協(xié)助社區(qū)居委會每年舉辦不少于兩次大型娛樂性活動。3、配合街道開展創(chuàng)立文明社區(qū)居委會活動；協(xié)助街道搞好社區(qū)內(nèi)、外環(huán)境衛(wèi)生，配合社區(qū)居委會做好籌劃生育宣傳、管理等工作4、每年對社區(qū)低保及特殊困難業(yè)主慰問。5、積極參加社區(qū)文化建設，為社區(qū)文化建設添磚加瓦。6、創(chuàng)立公司網(wǎng)站，為廣大業(yè)主與公司搭建交流平臺。7、每月開展業(yè)主服務滿意度調(diào)查8、開辦社區(qū)業(yè)主短信群發(fā)平臺，讓業(yè)主隨時理解社區(qū)實時動態(tài)。八.天浩物業(yè)創(chuàng)優(yōu)服務規(guī)劃1、服務管理模式設想依照優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務規(guī)定與項目特點相結(jié)合,天浩物業(yè)公司通過對項目狀況分析及對項目周邊狀況理解,結(jié)合對項目定位,咱們臺州物流園物業(yè)管理服務一定要把“安全、舒服、快捷、健康”放在首位。臺州物流園物業(yè)管理環(huán)繞“安全、舒服、快捷、健康”八個字展開。安全是指讓業(yè)主在社區(qū)里生活得安全放心；舒服是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔環(huán)境，讓業(yè)主感到舒服、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在社區(qū)里以便與物業(yè)進行聯(lián)系，互換信息；健康是指良好環(huán)境增進人身心健康，同步豐富多彩，形式各樣社區(qū)文化活動引領業(yè)主健康生活工作習慣。為此，項目物業(yè)管理與服務要按照如下規(guī)定展開：1.1科學化、制度化、規(guī)范化、高起點

臺州物流園技術(shù)含量高，管理范疇廣，不能只憑經(jīng)驗辦事。要積極摸索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務走上科學化、制度化、規(guī)范化軌道；要有高素質(zhì)員工隊伍，高技術(shù)管理手段，高原則管理規(guī)定。只有這樣，才干達到好管理效果。1.2加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案

臺州物流園管理最重要就是安全管理。而物流園物業(yè)管理安全保衛(wèi)工作極其重要，必要加強治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持出入檢查登記制度，堅持定期檢查樓棟防盜與安全設施制度，堅持安全管理下班交接檢查制度，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同步，應全面建立客戶檔案，熟悉商戶業(yè)主狀況，增長溝通理解，做屆時時心中有數(shù)，保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全。

1.3加強消防管理，做好防火工作

由于臺州物流園功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大（特別是入駐初期，將面臨大批量裝修管理），因此火災隱患因素多。因而，社區(qū)物業(yè)管理防火規(guī)定高，應特別加強對消防工作管理。做好對業(yè)主、對各施工單位用火、用電宣教及監(jiān)督管理工作，明確防火負責人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能；加強防范辦法，定期檢查、完善消防設施，貫徹消防辦法，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，消除事故隱患。

1.4注重清潔管理

環(huán)境衛(wèi)生好壞是管理服務水平重要體現(xiàn)。咱們將在自身環(huán)境管理經(jīng)驗基本上，為物流園提供專業(yè)清潔服務工作。為此要制定完善清潔細則，明確需要清潔地方、材料、清潔次數(shù)、檢查辦法等。同步要加強經(jīng)常性巡視保潔，保證物流園硬質(zhì)路面、過道以及地下室隨臟隨清，做到無灰塵和雜物。1.5強化設備管理及設施維修保養(yǎng)

設備、設施正常運營是物流園與否正常運作核心。應注重對臺州物流園水電設施(涉及高低壓變電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)全面管理和維修，供水供電要有應急辦法。應注重對消防系統(tǒng)檢查、測試。要有健全檢查維修制度，要對公用設備、公共場合，如走道、樓梯間等定期檢查、維修維護。對業(yè)主設備報修要及時解決，并定期檢查。1.6設立接待中心，完善配套服務

管理就是服務。為以便客人，滿足客人需要，物流園應有配套服務，設立客服中心。協(xié)助商戶業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決有關(guān)問題；提供問訊、商務等各類服務，涉及提供某些尋常性服務，如協(xié)助接待來訪客人，回答電話投訴，提供打字、傳真、復印及訂票服務等。1.7加強溝通協(xié)調(diào)，不斷改進工作

物流園管理處應加強與商戶業(yè)主溝通，積極征詢、聽取她們對管理服務工作意見與規(guī)定，認真接受、解決業(yè)主、租戶投訴，及時反映、解決她們提出問題。要謹慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門工作，還要不斷改進各項管理，使各項工作指標達到同行業(yè)先進水平。2、服務管理目的－－構(gòu)建“陽光物流園”臺州物流園作為崇高物業(yè)居所，我公司開展物業(yè)管理工作，就必要高度注重她們文化需求、服務需求及積極參加商業(yè)建設愿望,共同營建高品質(zhì)服務環(huán)境。2.1倡導“全員參加”管理文化：在管理處內(nèi)部咱們強調(diào)員工在合理分工基本上充分合伙，例如在保潔方面倡導“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面倡導“全員防范，全員消防”等，以多層面共同參加和協(xié)作來彌補管理上缺項和漏項。在園內(nèi)，咱們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心公益事業(yè)商戶業(yè)主組織起來，參加商戶安全管理和商戶文化建設。并且，通過實行“年度管理報告制度”，定期如實向商戶業(yè)主報告綜合管理服務費收支使用狀況，以及治安、保潔、綠化、公司文化等各專項工作運作狀況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。2.2推廣“平等互動”服務文化服務文化涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務視為工作自然方式和最重要規(guī)范”。服務連著商戶業(yè)主和物業(yè)管理人，咱們對兩者關(guān)系定位是：建立在權(quán)利與義務對等基本之上合法契約關(guān)系。建立這種結(jié)識能使員工真正尊重自身工作，產(chǎn)生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主盼望恰當辦法，提供發(fā)自內(nèi)心“微笑服務”。業(yè)主在享有服務同步提出改進意見，服務產(chǎn)品供方和需方均保持愉悅心境，服務水準在平等互動基本上得以提高。2.3營建“和睦親善”商業(yè)文化商業(yè)文化是物業(yè)管理人與業(yè)主共同創(chuàng)造、具備商業(yè)特色精神財富和物質(zhì)形態(tài)完美結(jié)合，商業(yè)文化建設最后目是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”文化氛圍，以取代物流園中正在蔓延“人情冷漠”。咱們將以開展健康豐富商業(yè)活動為紐帶，建立嶄新商業(yè)公共秩序。咱們將環(huán)繞“愛國主義、環(huán)保、法制科普、全民健身、社會公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃各項活動，努力把臺州物流園創(chuàng)立為“精神商業(yè)家園”。2.4溫馨微笑服務物業(yè)管理是傳承當代文明有效手段。通過物業(yè)管理服務人員對商戶、對同事保持溫馨微笑，給商戶提供真誠服務，增長商戶業(yè)主對咱們信任度和自豪感；通過商業(yè)活動和便民服務，建立和睦鄰里關(guān)系，融洽商戶與物業(yè)管理服務人員關(guān)系，塑造高品味文化氛圍，創(chuàng)造文明物流區(qū)。九.結(jié)束語對于貴公司和天浩物業(yè)服務有限公司來說，本次物業(yè)管理項目成功合伙無疑是對雙方在管理上一次創(chuàng)新，也客觀反映出貴公司高層高瞻遠矚眼光，它將集約和優(yōu)化各方資源，符合物流市場不斷專業(yè)化發(fā)展.作為天浩物業(yè)服務有限公司來說，咱們將把握機遇，把每次挑戰(zhàn)當作一次機遇加以發(fā)展，咱們有理由相信，通過咱們積極態(tài)度，科學管理辦法和專業(yè)水平，一定會給貴公司及使用人呈上一份滿意答卷，由于我相信"沒有最佳，只有創(chuàng)新"。

漏掉工程工作流程圖交樓前與開發(fā)商協(xié)商漏掉工程完畢時間商戶收樓時，如發(fā)現(xiàn)樓棟質(zhì)量問題物業(yè)公司填寫1式3聯(lián)漏掉工程單：1聯(lián)管理處存；1聯(lián)開發(fā)商；物業(yè)公司每天匯總漏掉工程單送發(fā)展商工程部 告知管理處驗收 物業(yè)公司準備需要驗收單元資料告知工程部參加驗收 驗收合格 不合格 告知物業(yè)公司，由物業(yè)公司書面或電話告知商戶驗收物業(yè)公司每周進行漏掉工程記錄送：物業(yè)公司項目經(jīng)理維修部開發(fā)商工程部常規(guī)物業(yè)管理物業(yè)服務方案一、物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務方案。共用某些天浩物業(yè)共用部位重要指道路、地坪、門窗、公共照明、消防設施、溝池渠井、園林綠地等維修服務方案（1）道路、地坪、門窗由保潔人員分段負責，每日清掃與維護，保持干凈、完好無損、隨壞隨修。（2）浮現(xiàn)坑、破損等在3日內(nèi)維修、恢復直至合格。（3）保證社區(qū)室外照明設施，燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損。（4）管道暢通無堵塞、無泄露，消防設施正常有效。（5）溝池渠井,井蓋完好率100%，無缺損，無堵，井內(nèi)無積物，化糞池出口無堵塞。（6）配電箱等由專人維護使用，及時維修保養(yǎng)，保證啟用敏捷、安全、有效。（7）門窗經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修或更換。（8）對共用設施設備進行大、中、小檢修。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施服務方案重要指路燈、車棚、供熱管網(wǎng)、自來水管道、排污上下水等。（一）依照季節(jié)制定符合實際共用設施設備使用籌劃，涉及開機、關(guān)機、維修、保養(yǎng)等等（二）路燈及時維護，無歪斜、無破損、無缺燈泡、漏電等，保證安全、正常使用。春夏季每晚11點—12點開關(guān)，冬季每天10點—12點開關(guān)，春節(jié)10點—凌晨2點開關(guān)，其她節(jié)日恰當延長（三）樓道燈保證正常使用，浮現(xiàn)不亮等2小時內(nèi)修復好（四）配備合格運營管理人員，依照設備性能，使用范疇和工作條件，進行科學管理，保證設備正常運營（五）供熱管網(wǎng)閥門、伸縮器、法蘭等停暖后一種月內(nèi)進行全面檢修與保養(yǎng)，供暖后進行運營狀態(tài)檢測，達到不泄露、不泄壓。運營暢通、正常。用流量計測試流量，進行流量平衡，保證供熱負荷均衡，用測溫儀每月進行一次供回水測量，平衡熱量調(diào)節(jié)熱源。運營中浮現(xiàn)跑、冒、漏在2—4小時內(nèi)解決完畢共用修流程示意圖：維修完畢試運營合格分公司無法維修，報主管視維修費用大小報物業(yè)公司審批后實行維修完畢試運營合格分公司無法維修，報主管視維修費用大小報物業(yè)公司審批后實行做好維修記錄填寫維修申報單發(fā)申現(xiàn)報運維行修故做好維修記錄填寫維修申報單發(fā)申現(xiàn)報運維行修故障尋常巡視檢查組織關(guān)于維修人員到現(xiàn)場維修歸檔保存組織關(guān)于維修人員到現(xiàn)場維修歸檔保存報服務主管至現(xiàn)場指引、監(jiān)督維修報服務主管至現(xiàn)場指引、監(jiān)督維修大中修公共設備、設施維護流程圖：通過通過通過未通過未通過分公司作籌劃總公司選取專業(yè)公司、審核方案、草擬合同條款專業(yè)公司施工資料整頓歸檔、辦理結(jié)算訂立合同物業(yè)公司總主管審批分公司驗收服務中心上報二、業(yè)主、使用人裝飾裝修服務方案（1）提示業(yè)主認真填寫辦理入住各項表單并仔細閱讀表單中各項內(nèi)容。（2）同業(yè)主共同驗房時一定要仔細認真檢查室內(nèi)已存在設施以及完好限度并記錄好業(yè)主提出需整治各項問題。（3）給業(yè)主發(fā)放鑰匙時要交代好室內(nèi)每扇門鑰匙數(shù)量及啟動方式，并讓業(yè)主親自試開。（4）驗房過程中詳細解答業(yè)主提出各項問題，對房屋存在細小瑕疵在裝修過程中能解決盡量給業(yè)主做出解釋，避免不必要麻煩。（5）在業(yè)主材料，工人進場時，需要安所有門崗位密切配合，如果發(fā)既有異常裝修材料進場，一定要問清晰。（6）水、電線路施工是業(yè)主裝修工程正式開始，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30cm以上墻壁上，避免破壞地面上防水層。一旦破壞了防水層，提示業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，并對業(yè)主開具“整治告知單”。（7）社區(qū)可視對講、安全防范系統(tǒng)必要通過物業(yè)指定專業(yè)人員才干移動。（8）廚房燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同步存在安全隱患，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴重。三、住宅外或建筑物發(fā)生危險，影響她人安全時工作預案（一）設立警戒線，設立明顯“禁止入內(nèi)”標志，專人24小時監(jiān)護，及時傳遞信息。（二）向上級領導請示報告，組織采用技術(shù)辦法，必要時有關(guān)人員所有撤離。（三）及時組織力量進行危險物清除、修復。四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔方案（一）由專人每天對道路、住宅區(qū)樓道、停車場地等進行清掃（二）人員分工明確，各自對分管區(qū)負責（三）實行百分考核（四）衛(wèi)生每天打掃一次，樓梯、扶手、玻璃每星期擦拭兩遍（五）每周四組織衛(wèi)生檢查，每周五下午召開例會，總結(jié)衛(wèi)生狀況安排下周工作（六）負責垃圾解決、收集、清運，做到日產(chǎn)日清；（七）定期對鼠、蟑、蚊蠅、螞蟻進行消殺以及其他蟲害防止。五、社區(qū)車輛行駛、停放及公共秩序維護（1）封閉式社區(qū)：做到社區(qū)重要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范辦法；（2）維護交通秩序：涉及對機動車輛和非機動車輛行駛方向、速度、暫時停放位置進行管理，保持車輛行駛暢通；（3）看守公共財產(chǎn)：涉及樓內(nèi)門、窗、消防器材及社區(qū)表井蓋、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范疇內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有籌劃、有記錄；（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時采用辦法，并及時報警和配合公安部門進行解決。六、綠化養(yǎng)護方案（1）制定社區(qū)綠化管理制度，合理配備綠化作業(yè)人員，實行崗位責任制；依照季節(jié)變化制定每月綠化管養(yǎng)籌劃；（2）運用既有條件進行植物種植綠化，布置草樹木品種和數(shù)量；（3）在保證既有綠化水平檔次上，合理選種和配備；（4）在恰本地方公示植物名稱、產(chǎn)地、種植季節(jié)、生長特性和管理辦法等；（5）依照季節(jié)變化，適時擺放盆花，美化環(huán)境；（6）定期對植物進行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補苗、澆水，大型灌木修剪成型；（7）對枯死植物及時補種或更換；（8）定期噴灑藥物，防止病蟲害；（9）保持綠化地清潔；（10）每月月底前做好《綠化工作籌劃/操作登記表》，交管理人員存檔；（11）物業(yè)服務中心物業(yè)主管負責對綠化工作進行作業(yè)指引、尋常巡邏、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作記錄》。發(fā)現(xiàn)局限性之處應及時督促改正，組織返工，保持社區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔。七、物業(yè)維修應急方案斷水、斷電、斷暖、斷燃氣應急辦法（1）供暖：與一次管網(wǎng)熱源供應商積極協(xié)助，調(diào)好換熱站進、出水流量、壓力。供暖邁進行試壓、調(diào)壓、定壓，運營中用流量儀測試水流量，進行流量平衡調(diào)試，使流量均衡。免費為顧客更換排氣閥、室內(nèi)調(diào)試測量，免費地為顧客提供管網(wǎng)改造、維修技術(shù)征詢和指引（2）供水：積極協(xié)調(diào)供水商保證水源，經(jīng)常巡邏供水管網(wǎng)。接到水廠停水告知后提前24小時在各棟樓顯要位置用告示牌告知業(yè)主，闡明停水因素、時間和范疇，提示住戶提前儲備用水。若片區(qū)管網(wǎng)故障維修停水應當盡量提前在顯眼處張貼告示，告知項目內(nèi)住戶。（告示詳細寫明：停水日期、恢復供水日期、告知各住戶提前儲備用水，及時組織人員搶修；若停水時間較長，要想辦法為住戶送水。（3）供電：積極與供電商協(xié)調(diào)，努力保證電正常供應。對供電線路進行全面檢查，對絕緣限度低、老化、破損、無法滿足負荷線路及時檢修、更換，增設避雷設備，擴大安全系數(shù)。接到電力公司停水告知后提前24小時在各棟樓顯要位置用告示牌告知業(yè)主。（4）因供暖、供水、供電商。燃燒公司因素需停供，及時告知業(yè)主，轄區(qū)內(nèi)浮現(xiàn)管網(wǎng)漏水等意外，設備人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，1—24小時內(nèi)修復（5）閉路電視、固定電話：發(fā)現(xiàn)閉路線、電纜線等老化、破損、脫落等影響使用時，及時告知供應商，督促及時修復突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急辦法1

、發(fā)生或也許多生嚴重傳染??；發(fā)生或者發(fā)現(xiàn)不明因素群體新疾病；發(fā)生或者也許發(fā)生重大食物中毒事件。發(fā)生上述狀況應及時向社區(qū)報告并與有關(guān)單位聯(lián)系上報。公共排水管網(wǎng)阻塞應急辦法1、關(guān)閉相應上水節(jié)門，清除地面污水，搬離易受潮物品。2、該責任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點，協(xié)助維修工解決。3、維修工對阻塞管道及污水泵坑進行疏通，并設圍欄和標記。4、疏通過程中物業(yè)工程人員不得離開現(xiàn)場，協(xié)助前臺做好客戶解釋工作。5、疏通完畢后，清理并恢復工作現(xiàn)場。豐富社區(qū)文化、加強業(yè)主互相溝通詳細辦法1、在社區(qū)重要路口設立宣傳欄，每月至少出一期板報，向住戶宣傳國家政策、時事政治、生活常識、消防知識；并配合街道、派出所、居委會，開展各種形式宣教活動。2、每年在制定年度經(jīng)營籌劃時，依照社區(qū)居委會文化活動需要，在活動經(jīng)費方面予以充分考慮，協(xié)助社區(qū)居委會每年舉辦不少于兩次大型娛樂性活動。3、配合街道開展創(chuàng)立文明社區(qū)居委會活動；協(xié)助街道搞好社區(qū)內(nèi)、外環(huán)境衛(wèi)生，配合社區(qū)居委會做好籌劃生育宣傳、管理等工作4、每年對社區(qū)低保及特殊困難業(yè)主慰問。5、積極參加社區(qū)文化建設，為社區(qū)文化建設添磚加瓦。6、創(chuàng)立公司網(wǎng)站，為廣大業(yè)主與公司搭建交流平臺。7、每月開展業(yè)主服務滿意度調(diào)查8、開辦社區(qū)業(yè)主短信群發(fā)平臺，讓業(yè)主隨時理解社區(qū)實時動態(tài)。十、天浩物業(yè)創(chuàng)優(yōu)服務規(guī)劃10.1、服務管理模式設想依照優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務規(guī)定與項目特點相結(jié)合,天浩物業(yè)公司通過對項目狀況分析及對項目周邊狀況理解,結(jié)合對項目定位,咱們認綠地陽光社區(qū)物業(yè)管理服務一定要把“安全、舒服、快捷、健康”放在首位。綠地陽光社區(qū)物業(yè)管理環(huán)繞“安全、舒服、快捷、健康”八個字展開。安全是指讓業(yè)主在社區(qū)里生活得安全放心；舒服是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔環(huán)境，讓業(yè)主感到舒服、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在社區(qū)里以便與物業(yè)進行聯(lián)系，互換信息；健康是指良好環(huán)境增進人身心健康，同步豐富多彩，形式各樣社區(qū)文化活動引領業(yè)主健康生活工作習慣。為此，項目物業(yè)管理與服務要按照如下規(guī)定展開：10.1.1科學化、制度化、規(guī)范化、高起點

綠地陽光社區(qū)技術(shù)含量高，管理范疇廣，不能只憑經(jīng)驗辦事。要積極摸索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務走上科學化、制度化、規(guī)范化軌道；要有高素質(zhì)員工隊伍，高技術(shù)管理手段，高原則管理規(guī)定。只有這樣，才干達到好管理效果。10.1.2加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案

社區(qū)住宅管理最重要就是安全管理。而綠地陽光社區(qū)物業(yè)管理安全保衛(wèi)工作極其重要，必