總部基地物業(yè)管理實施方案樣本

華菱總部基地物業(yè)管理實施方案制作時間：8月30日

目錄第一章概述一、項目基本狀況二、服務(wù)范疇三、制定基本原則①分階段設(shè)計原則；②分區(qū)域管理原則；③高原則原則；④統(tǒng)一管理原則；⑤定員相應(yīng)原則原則第二章項當前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)）一、前期介入二、開荒清潔三、項目接管及入伙入住第三章辦公區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段）綜合管理服務(wù)共用部位、設(shè)備設(shè)施尋常運營、保養(yǎng)、維修服務(wù)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)公共區(qū)域秩序維護服務(wù)公共區(qū)域綠化尋常養(yǎng)護服務(wù)會務(wù)管理服務(wù)人員編制及人員素質(zhì)規(guī)定第四章生活區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段）綜合管理服務(wù)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施尋常運營、保養(yǎng)、維修服務(wù)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)公共區(qū)域秩序維護服務(wù)人員編制及人員素質(zhì)規(guī)定第五章應(yīng)急管理群訪事件應(yīng)急解決公共衛(wèi)生事件應(yīng)急解決停電應(yīng)急解決停水應(yīng)急解決災(zāi)害及惡劣天氣時應(yīng)急解決電梯故障應(yīng)急解決消防火災(zāi)應(yīng)急事件解決失竊應(yīng)急解決第六章其她服務(wù)便民服務(wù)（特約服務(wù)）社區(qū)文化窗口、會所管理管理租賃服務(wù)第七章幾點建議第一章概述第一節(jié)項目基本狀況一、項目基本狀況華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。項目容積率2.0，綠地率42.73%；總用地面積50441.92㎡，實際用地面積41544.19㎡；總建筑面積113552㎡。由辦公區(qū)（寫字樓6層，辦公樓12層，商務(wù)樓18層）、生活區(qū)（7棟16層高層，230套）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪構(gòu)成。規(guī)劃停車位644個（其中辦公區(qū)229個，生活區(qū)362個，地面53個）。1、建筑面積①住宅面積41473.22㎡，230戶；商鋪、會所使用面積10727㎡，其中會所納入1908㎡按地面面積分攤到辦公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積8819㎡納入生活區(qū)。②辦公區(qū)面積共計37406㎡：辦公樓14732.38㎡,寫字樓5284.73㎡,商務(wù)樓16983.29㎡，連廊面積405.6㎡。③地下車庫面積31033.4㎡：辦公區(qū)地下14611.79㎡，生活區(qū)地下室16421.61㎡)。④綠化面積17751.83㎡。2、設(shè)備設(shè)施電梯共25臺：住宅某些14臺（18站）；商務(wù)樓5臺（3臺8站，2臺20站），寫字樓2臺（8站），辦公樓4臺（14站）。10KV高壓配電室，采用雙回路供電。下設(shè)3個變電所、1臺400KW柴油發(fā)電機組和2臺160KW戰(zhàn)時柴油發(fā)電機組，每個變電所均設(shè)立2臺630KVA變壓器（SC11-630kVA）。辦公樓地下室一層設(shè)立200立方生活水箱，生活水泵4臺（為恒壓變頻給水設(shè)備）。消防水池：生活區(qū)B3棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè)18m3屋頂消防水池，地下消防水池864m3。辦公區(qū)化糞池3個，生活區(qū)化糞池6個。積水井排污泵37臺。消防設(shè)備：（1）、辦公區(qū)消防栓165只，消防箱165只，滅火器161只，編址點型光電感煙探測器1297個，編址點型差定溫感溫探測器198個，非編址點型差定溫感溫探測器623個，噴淋頭4059個。（2）、生活區(qū)消防栓42只，消防箱42只，滅火器42，編址點型光電感煙探測器49個，編址點型差定溫感溫探測器27個，非編址點型差定溫感溫探測器782個，噴淋頭1836個。室內(nèi)室外消防主泵共4臺、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共4臺、噴淋泵2臺、噴淋泵穩(wěn)壓泵2臺。弱電系統(tǒng)：機房工程、計算機網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控攝像頭245個)、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。辦公樓會議室：12樓董事長會議室、11樓集團會議室、4樓階梯會議室、4樓多功能會議室、3樓視頻會議室，此外尚有14個小會議室。供暖熱水空調(diào)系統(tǒng)：開利19XR5555457DHS離心機1臺、開利30HXC350B螺桿機1臺、富一士特BOV真空熱水鍋爐1臺、富一士特BOV1300真空熱水鍋爐2臺，尚有4臺冷卻泵和4臺冷凍泵，4臺冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵3臺，采暖循環(huán)泵3臺，熱水循環(huán)泵2臺。二、物業(yè)管理服務(wù)范疇綜合管理服務(wù)；共用部位、共用設(shè)備設(shè)施尋常運營、保養(yǎng)、維修服務(wù)；公共場合和管理區(qū)域清潔衛(wèi)生；安全、保衛(wèi)服務(wù)；會務(wù)服務(wù)；其他服務(wù)第二節(jié)制定物業(yè)管理實行方案基本原則1、分階段設(shè)計原則：按項目進度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設(shè)計服務(wù)內(nèi)容、規(guī)定及人員編制。2、分區(qū)域管理原則：依照辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。3、高原則原則：辦公區(qū)按“國優(yōu)”管理原則、生活區(qū)按一級服務(wù)原則；基地兩年內(nèi)達到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達到“國優(yōu)”。4、統(tǒng)一管理原則：①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化；5、配備相應(yīng)原則原則：服務(wù)范疇與服務(wù)原則、人員配備相相應(yīng)原則第二章項當前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)）第一節(jié)前期介入時間跨度：從物業(yè)進場到整體正式移送。前期介入內(nèi)容序號階段內(nèi)容規(guī)定1園林施工理解綠化品種、分布及土質(zhì)狀況，種植時土壤解決狀況；防止建筑垃圾直接回填；綠化取水點設(shè)立建議；對園林施工順序及成品保護提出意見；實行填報前期介入狀況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，督促供應(yīng)商進行整治，并以周報形式書面抄送指定部門；選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責工程技術(shù)人員地進行前期介入；跟進過程中，提出書面優(yōu)化意見；將工程技術(shù)人員提成四個小組參加設(shè)施調(diào)試，分別參加供配電、電梯、空調(diào)（涉及空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（涉及消防自動報警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項目調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備性能、構(gòu)造、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進行詳細記錄。5、在進行調(diào)試觀摩同步，依照理解實際狀況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指引書。施工管理建立監(jiān)督和記錄制度，對工作籌劃、檢查狀況及對問題解決進行記錄；熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤理解隱蔽工程施工及各類管道狀況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細記錄；對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理角度提出意見；理解各公共某些水電開關(guān)、裝飾材料等造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等狀況；對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴重影響此后管理運營問題，及時書面報告與業(yè)主方，列出整治報告，提交業(yè)主方備案解決2設(shè)備安裝調(diào)試對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，涉及電梯井道防水、安裝過程質(zhì)量監(jiān)控，各種管線預(yù)埋等；出席關(guān)于工程會議，參加機電設(shè)備測試檢查，建立調(diào)試檔案；及時發(fā)現(xiàn)也許導致隱患或妨礙此后尋常維修維護問題，列出漏掉工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)整治意見，及時通報業(yè)主方。3竣工驗收及接管驗收安排相應(yīng)專業(yè)人員參加分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整治貫徹狀況檢查；從物業(yè)維護保養(yǎng)管理角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格驗收，維護業(yè)主方合法權(quán)益；對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在商定期限內(nèi)對存在問題加以解決，直到完全合格；做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料移送和驗收問題整治跟進與反饋。人員配備及素質(zhì)規(guī)定：項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場，依照項目進度派3-5名專業(yè)人員。電梯技工：人員數(shù)量：1人介入時間：電梯安裝至設(shè)備移送電氣或機械專業(yè)，中專以上學歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗；理解電梯安裝有關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）空調(diào)技工：人員數(shù)量：1人介入時間：空調(diào)安裝至移送有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持有關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。高壓運營維護技工：人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移送持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運營值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運營、報停管理經(jīng)驗；弱電技工：人員數(shù)量：2人介入時間：配弱電系統(tǒng)安裝至移送具備3年以上大型辦公摟、商場弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗；

職校有關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。第二節(jié)清潔開荒1、時間跨度：交房前一種月。2、內(nèi)容：外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等3、作業(yè)內(nèi)容及原則：內(nèi)容作業(yè)內(nèi)容原則清潔工具大型吸塵、吸水機、多功能擦地機、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。工具齊備藥水全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟。藥水使用必要按清潔規(guī)程使用擦玻璃先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后玻璃水溶液，均勻從上到下涂抹在玻璃上，有頑固污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上水痕，玻璃用機皮擦凈；目視無水痕、手印、干凈光亮；框縫無塵土、干凈；窗臺手模光滑無塵土；衛(wèi)生間堅持由上而下原則，認清衛(wèi)生間頂子材質(zhì)，是PVC或是鋁塑板還是涂料，再依照不同材質(zhì)用不同清潔辦法進行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間墻壁，著重瓷磚縫隙和瓷磚表面留下膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間潔具、并注意馬桶底座裝修污漬清除辦法；用洗地機對地面進行最后清潔，特別是地面邊角，用清潔球和刀片對洗地機清洗不到地方進行針對性除污，無漏掉后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍；無雜物、無污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無異味；門、門框分清門材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進行擦拭，不能死角、漏掉；手摸光滑、無污漬、沿口無塵土、無死角、有光澤。地腳線用抹布擦拭，在擦拭過程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈；無塵土、干凈、無膠漬；地面清洗在地面清洗過程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同清潔方式：A.地毯；使用帶地毯刷和打泡器單盤擦地機、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序解決；B.瓷磚：用檫地機進行清洗，并清除各種污漬；無塵土、無污漬、地板光華有光澤，石材光亮；石材清洗對其室內(nèi)石材用多功能擦地機通過藥水進行重復(fù)研磨石材表面有如鏡面光澤度4、開荒順序：①室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護，依照業(yè)主與供貨單位合同對保養(yǎng)關(guān)于規(guī)定進行。5、費用原則：單開荒（一次）市場價約每平方米2.5元6、預(yù)測人工：30人*10天。附：地面養(yǎng)護程序原則與規(guī)定說明1、準備1、準備好打蠟工具及關(guān)于物品，如起蠟水、洗地機、防滑告示牌、水桶抹布、吸水機等；2、起蠟1、將起蠟水按1:20比例與溫水調(diào)好；2、均勻地將稀釋后起蠟水灑在地面上；3、等待10～20分鐘等后，用起蠟機并放入黑色纖維刷擦洗蠟面；4、用清水重復(fù)沖洗干凈，用吸水機吸干起蠟水與地面充分發(fā)生反映3、過水1、給已起蠟地面用清水再洗1～2遍，徹底清除殘留起蠟水；2、用吸水機吸干蠟水污漬，并用抹布擦拭邊角至干凈，必要時可用吹風機吹干。抹布可用報廢布4、上底蠟1、待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上；2、涂2～3遍，每遍間隔以晾干為準。普通涂2遍5、打面蠟待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟；尚遍面蠟，每遍間隔時間以能晾干為原則。6、拋光1、用拋光機迅速拋磨地面至光亮；2、用塵推推干凈拋出蠟屑。7、復(fù)位還原1、把原先搬移物品重新復(fù)位；2、撤出打蠟工具。第三節(jié)項目接管及入伙入住時間跨度：入伙前三個月至正式入伙服務(wù)內(nèi)容：①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)；②物業(yè)用房裝修及辦公用品到位；③物業(yè)管理人員招募與培訓；④資料清冊及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標記標牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉辦入伙典禮服務(wù)規(guī)定或原則序號項目內(nèi)容規(guī)定1物業(yè)備案手續(xù)指引業(yè)主方準備全套報送招標資料和中標資料。協(xié)助報建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù).2物業(yè)用房裝修及辦公用品到位依照物業(yè)實用角度提出物業(yè)用房裝修方案；跟進物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時到位；3物業(yè)管理人員招募與培訓保證所聘人員達到合同規(guī)定素質(zhì)原則；保證人員及時到位；進行有針對性物業(yè)知識培訓和交房知識培訓4資料清冊及裝備到位所有資料裝備準時按質(zhì)到達現(xiàn)場；5協(xié)助開發(fā)商做好標記標牌、垃圾桶、垃圾站協(xié)助開發(fā)商制定標記方案（標記類別，設(shè)立位置及數(shù)量等）；提供垃圾桶和垃圾站建議方案，并跟進施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方履行合同義務(wù)6制定入伙方案、舉辦入伙典禮制定入伙工作籌劃，并指引、監(jiān)督入伙全過程；組織、協(xié)調(diào)、貫徹入伙手續(xù)各項工作順利實行；協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)開通并投入使用；做好成品保護工作，避免搬家入住過程中損壞公共設(shè)施設(shè)備。人員配備及異動規(guī)定部門主管交房前三個月到位；精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位保潔及養(yǎng)護人員依照開荒完畢狀況逐漸到位；機電維護員及客服人員提前一種月到位；綠化人員交房前十天到位；第三章辦公區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段）第一節(jié)、綜合管理服務(wù)序號內(nèi)容服務(wù)規(guī)定1辦公樓前臺設(shè)立專門客服人員進行前臺實行一站式服務(wù)，建立首問責任制工作流程3服務(wù)時間工作日工作時間在辦公樓前臺進行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時值班電話，并及時解決報修或征詢和服務(wù)祈求。4尋常管理與服務(wù)制定社區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作籌劃，并組織實行。建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其他費用收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。建立完善檔案管理制度，建立齊全社區(qū)物業(yè)管理檔案[涉及物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、尋常管理檔案等]。建立健全維修資金管理制度，對社區(qū)房屋維修資金進行賬務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。廣泛運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、尋常管理等）。采用走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等各種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年溝通面不低于社區(qū)住戶85%。制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。對違背社區(qū)公約（暫時公約）或政府關(guān)于規(guī)定行為進行勸阻、制止或報關(guān)于部門解決。服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和原則。每年對業(yè)主或使用人進行二次滿意狀況測評，對測評成果進行分析并及時整治。綜合管理其他服務(wù)項目達到商定服務(wù)原則。第二節(jié)、共用部位、設(shè)備設(shè)施尋常運營、保養(yǎng)、維修服務(wù)一、房屋及公用設(shè)施管理1、房屋本體維修養(yǎng)護原則：序號項目頻次維修養(yǎng)護內(nèi)容及規(guī)定1地基基本半年檢查地基有無超過容許范疇內(nèi)不均勻沉降。檢查基本有無開裂、破損，勘腳有無破損。半年適時安排白蟻防治和消殺工作，走訪顧客，理解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年檢查房屋基本構(gòu)造性能與否完好以及地基沉降總量狀況。2承重構(gòu)造梁每年檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年檢查整體構(gòu)造性能與否完好。板每年檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年檢查整體構(gòu)造性能與否完好。柱每年檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。每年檢查整體構(gòu)造性能與否完好。承重墻每年檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年檢查整體構(gòu)造性能與否完好。金屬構(gòu)件每季檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。每年對油漆脫落、起殼、銹蝕某些刷漆解決。每年聘請專業(yè)機構(gòu)分析金屬構(gòu)造各部件工作狀況，平定構(gòu)件收押穩(wěn)定性和塑性合計損傷，堅定金屬構(gòu)造整體承載能力。備注1、加強酷暑、暴雨等惡劣天氣時對金屬構(gòu)造和支撐體系適時檢測。2、加強地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬構(gòu)造和支撐體系檢測維護工作。3、在暴雨后加強對金屬構(gòu)造檢查，依照檢查成果進行必要維護。備注：對于承重構(gòu)造各部件，若浮現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起嚴重損壞，委托專家進行分析、計算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實行解決。3非承重墻每季1、檢查墻體與否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。每年2、檢查墻體構(gòu)造性能與否完好。4屋面防水涂層、采光玻璃每月1、清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚清潔。2、檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時疏通。3、檢查屋面有無積水。4、檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、與否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)。5、檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。6、發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化導致屋面滲漏，及時修復(fù)或更換。7、檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時補焊。備注每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水層破損、老化狀況，及時更換破損玻璃接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫老化、滲漏狀況。5樓地面每季1、檢查樓地面與否平整完好，有無空鼓和破裂。2、檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。3、更換大面積松脫、破損地面飾面材料。4、對大理石進行拋光、晶面、打蠟解決。5、對木地板打蠟。每年1、檢查樓地面構(gòu)造功能完好性。6樓梯每半年1、檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。2、補換損壞地磚。3、修復(fù)空鼓地磚。每年1、油漆型鋼組合樓梯、扶手、護欄網(wǎng)。2、對空鼓、開裂、損壞地磚予以修復(fù)或更換。7公共通道每周1、檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。2、公共通道及門廳墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時解決。3、檢查中廳外廊護欄玻璃、支架、護欄網(wǎng)與否完好。發(fā)現(xiàn)異常及時解決。每半年1、檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。2、補換損壞、空鼓地磚。每年1、油漆扶手、金屬支架護欄網(wǎng)。2、對空鼓、開裂、損壞地磚予以修復(fù)或更換。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每月1、修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落某些。2、解決內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。3、解決內(nèi)墻面局部滲漏。4、更換破損石土質(zhì)塊材。每季1、解決內(nèi)面墻大面積滲漏。9外墻面噴涂飾面、玻璃每周1、修補涂料飾面破損、脫落某些。2、更換破損外墻飾面玻璃。3、清洗外墻飾面人為導致污染某些。每年1、結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面使用狀況。解決外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。每年1、雨季時期對顧客進行密封維護檢查，杜絕雨水入侵。2、對于外墻面大面積滲漏久修無效，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。依照需要1、暴雨等惡劣天氣及時發(fā)布信息，提示顧客關(guān)好、鎖好門窗。2、外墻清洗必要使用綠色環(huán)保型清潔劑。3、更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計規(guī)定進行。10吊頂每周1、檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。每月1、加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)既有水浸、腐爛、脹裂、霉變某些及時修復(fù)。11門窗每月1、檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。2、門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年1、更換門窗易磨損部件。12地下室每周1、檢查地下室天花、墻面和地板是面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。2、公用設(shè)施維修養(yǎng)護序號項目檢查頻次維修養(yǎng)護內(nèi)容及規(guī)定1路面路基每日1、檢查路面有無積水，無雜物。每周2、檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。3、檢查路基有無塌陷。4、發(fā)現(xiàn)異常及時解決或修復(fù)。2路燈及線路每周1、檢查燈具完好狀況，即壞即修。每周1、檢查玻璃燈罩有無破損。2、有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。3、燈口、燈棚有無損壞。每半年1、檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。2、金屬燈架有無銹蝕。3、發(fā)現(xiàn)異常即時解決或修復(fù)。3停車場每周1、檢查路面有無積水。2、檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。3、檢查車道燈有無損壞。4、檢查行車批示標志與否正常。5、發(fā)現(xiàn)異常即時解決或修復(fù)。每月1、檢查停車線、行車批示線與否清晰、完整。2、限速牌、批示牌與否齊全、完整。3、檢查擋車器與否正常。4溝渠地井每月1、檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。2、檢查雨水篦有無異常。每季1、檢查井底及池底與否有污物沉積，如有沉積及時清污。2、檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。3、檢查溝、渠與否完好，如有異常及時修復(fù)。4、井蓋及雨水蓖刷漆。5、檢查井蓋完好限度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。5連廊每周1、保證暢通和構(gòu)造完好，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。每年1、油漆護欄。6公用標志設(shè)施每周1、保證標記清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時解決。2、檢查牢固限度，如有松脫，及時恢復(fù)。每半年1、檢查完好限度，加固。7垃圾中轉(zhuǎn)站每周1、檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。8地下管網(wǎng)每半年1、管道刷漆。2、檢查管道保溫層有無損壞。3、管網(wǎng)支架完好。4、檢查或更換管網(wǎng)。5、發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。9標志標牌每月檢查一次，保證標志清晰完整。3、依照國標GB50057-94《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》，每年定期進行防雷裝置檢測，避免因雷擊導致人身或財產(chǎn)損失。設(shè)施、設(shè)備管理配電房管理規(guī)定及原則項目頻次內(nèi)容原則變壓器每年檢測接地電阻，各接線裝置結(jié)實。檢測變壓器線圈絕緣電阻。結(jié)實螺絲并有防松辦法，檢查變壓器松綁并扎固。清理灰塵。1、保證供配電設(shè)備24小時正常運營。2、功率因數(shù)達到0.9以上。3、有規(guī)范完善強電系統(tǒng)運營制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。4、設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。配電柜、動力柜每天清潔衛(wèi)生。檢查外觀與否完好，電壓、電流與否正常，三項負荷與否平衡，有無異常聲響。檢查配電開關(guān)觸頭接觸與否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。檢查開關(guān)與否在對的位置，表達與否清晰。檢查無功補償設(shè)備工作與否正常，功率因數(shù)與否達到規(guī)定檢查電容器、熔斷器與否過熱，熔斷。緊固配電裝置螺絲，調(diào)節(jié)接觸點間隙，更換打磨燒壞動靜觸頭。若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大配電設(shè)備。每月緊固配電裝置螺絲，調(diào)節(jié)接觸點間隙，更換打磨燒壞動靜觸頭。若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大配電設(shè)備。一年重復(fù)上述檢查。檢測接地電阻。測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置與否正常。照明器具每天清潔衛(wèi)生。檢查外觀與否完好，有無異常聲響。檢查燈具照度均勻度、眩光度頻閃度及電壓變化影響狀況。每月重復(fù)上述內(nèi)容。調(diào)節(jié)亮度，節(jié)約能源。更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。依照季節(jié)變化狀況合理調(diào)節(jié)燈光工程開機時間。供電線路每周清潔衛(wèi)生。檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。供電電纜標示與否清晰、脫落。每月重復(fù)上述內(nèi)容。檢查線路有無過熱現(xiàn)象。檢查進出線路接線裝置與否完好。每年重復(fù)上述內(nèi)容。檢測線路絕緣電阻。金屬支架、電纜套涂防銹漆或瀝青。柴油發(fā)電機組序號頻次管理內(nèi)容原則1每天檢查水位、油位一次；清理一次機組外表面及機房環(huán)境。停電后，能及時啟動并送電；設(shè)備干凈各液位正常檢測參數(shù)規(guī)定正常冷卻水PH值控制在7.5-9之間有完整巡視和運營記錄2每月檢查調(diào)速制桿與否靈活、潤滑各聯(lián)接點；更換冷卻水，更換先后測量PH值，并做好測量記錄，必要時投藥解決（告知水解決工配合進行）；檢查電扇皮帶及充電機皮帶張緊度，必要時調(diào)節(jié)；排煙系統(tǒng)暢通，通風系統(tǒng)、排風、送電扇完好，風量暢通，機房照明燈完好，應(yīng)急燈完好做應(yīng)急發(fā)電實驗，檢查柴油機運轉(zhuǎn)時各儀表讀數(shù)及溫度、響度與否正常，并做好運營記錄。3每季檢查空氣流阻批示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器；放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器；必要注意潤滑電扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承；檢查超速機械保護裝置潤滑油位，局限性時加油；檢查外部重要連接螺栓緊固狀況。4每年配合電工進行并聯(lián)帶負荷運轉(zhuǎn)，檢查運轉(zhuǎn)狀況；配合電工模仿實驗各安全保護裝置性能；測檢軸線、開檔，并做好記錄；拆檢查蓋觀測檢查軸及缸筒狀況；投藥清洗冷卻系統(tǒng)（告知水解決工配合進行）；檢查機油質(zhì)量，必要時更換機油；清洗第二級柴油過濾器；清洗機油過濾器；空調(diào)系統(tǒng)項目頻次內(nèi)容原則空調(diào)主機每年供冷（熱）季節(jié)機組啟動前記錄檢查制冷劑液位和油面。檢查加熱器和變頻壓縮器。檢查和測試所有運營控制和安全控制功能。檢查調(diào)節(jié)微電腦控制中心設(shè)定值。啟動機組，檢查整個系統(tǒng)運營狀況，記錄機組運營參數(shù)。依照運營記錄，分析解決機組問題。有規(guī)范完善空調(diào)運營制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。運營期間檢查機組各項運營參數(shù)狀況，調(diào)節(jié)安全控制裝置。檢查控制裝置運營。檢查制冷劑液位和油位。檢查潤滑系統(tǒng)運營。檢查回油系統(tǒng)。檢查電機和啟動期運營。記錄運營狀態(tài)參數(shù)，分析確認機組運營與否正常，必要時進行機組檢修。每月進行一次泄露檢查。記錄和報告有需要更換零配件。冷卻電機軸承打油/更換軸承。高/低壓控制檢測/修理/更換?？照{(diào)機組檢測/修理/更換零配件。冷凝器清理沉積物質(zhì)。電氣裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質(zhì)/修理/更換?？刂坪捅Ｗo裝置調(diào)節(jié)設(shè)定值檢測/修理/更換。空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。有精確空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運營記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。制定切實可行節(jié)能運營制度，有明顯節(jié)能降耗成果。每年制冷（熱）期結(jié)束停機期間檢查壓縮電機組件各項環(huán)節(jié)。檢查壓縮機潤滑系統(tǒng)。執(zhí)行各項對的操作系統(tǒng)，檢查電機啟動器。檢查控制面板，擬定各操作狀態(tài)與否對的。檢查冷凝器干凈狀況與否需要清洗。檢查系統(tǒng)泄露、制冷劑并予以對的解決辦法。冷卻冷凍泵每天檢查電機電流、電壓、溫度，觀測有無異?，F(xiàn)象。泵體盤根處滴水與否符合規(guī)定。每季檢查運營記錄，檢查聯(lián)軸器及盤根使用狀況。轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活啟動、關(guān)閉。每年清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。檢測電機接地電阻，并記錄。檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。更換水泵軸襯套，重新加裝填料。泵殼、泵體清銹刷漆。冷卻塔每天檢查水閥、浮球閥與否正常。觀測電流、電壓及布水器運營狀況。每季進行水解決。檢查電機皮帶與否正常。清洗冷卻塔塔體。每年1、清洗填料，更換脫落布水器。2、更換磨損嚴重皮帶。3、檢測電機接地電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄。4、更換或清洗電機及風葉軸承，并加注黃油。5、更換各類標示。風機盤管每周1、觀測風機與否正常運營，有無異常聲響。2、空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作與否正常。每季檢查冷凝水接水盤與否暢通排水。保溫規(guī)定達到原則與否良好，自動排氣閥工作與否正常。每年檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值。清洗接水盤。清洗回風口、出風口、過濾網(wǎng)。盤管風機軸承加注黃油。供熱序號項目管理內(nèi)容原則1電動機及風機每周檢查電動機接線與否銹蝕或松弛，檢查電動機電容與否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯(lián)軸器與否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2ＭΩ則應(yīng)進行解決，清潔電動機、風機上污物、灰塵。1、做到三好（管好、用好、修好）；2、四會（會使用、會調(diào)試、會保養(yǎng)、會排除故障）；3、保證設(shè)備安全穩(wěn)定運營2安全閥、壓力表、溫度表應(yīng)定期實驗、記錄、送檢；3點火電極每月檢查點火電極燒蝕與否嚴重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點火電極，調(diào)節(jié)到合理位置并清潔。4噴嘴每月清除噴嘴上碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應(yīng)更換。5控制器每周用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應(yīng)更換。6室外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細檢查保溫層與否有脫落，與否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風、照明設(shè)施與否完善正常，管道上閥門啟動與否靈活，伸縮器與否動作可靠，地溝蓋板與否斷裂，浮現(xiàn)問題及時修補。給排水系統(tǒng)項目頻次內(nèi)容原則生活泵、消防泵每天機房衛(wèi)生：對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。每2小時觀測期水位、水壓、電壓、電流批示與否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜有無異味。檢查壓盤根處滴水與否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。檢查濕式報警閥，液體報警器、控制系統(tǒng)工作與否正常。檢查水位深度批示與否清晰。發(fā)現(xiàn)故障隱患及時解決。供水設(shè)備運營正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格保障辦法，水質(zhì)符合衛(wèi)生原則。有用水、供水管理制度并貫徹，積極協(xié)助顧客安排合理用水和實行節(jié)水籌劃。給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管、設(shè)備故障等，維修人員及時到現(xiàn)場搶修。供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)暢通。生活水池每月檢查外面與否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)與否完好。打開排污閥排污。檢查進水浮球閥并作手動進水實驗。檢查水質(zhì)狀況，監(jiān)測水PH值和含氟量。水箱、水池蓋板與否上鎖并且完好。每月重復(fù)上述內(nèi)容。按規(guī)定比例準時投放消毒藥物。每半年清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進行消毒。送水樣至衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。各類金屬構(gòu)件及管道作防銹解決。限水、停水能預(yù)先告知顧客。按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周邊環(huán)境整潔，有封閉辦法；二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，保證二次供水符合飲用水原則。給水井、污水井每月檢查井蓋與否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底與否有污物，如有則清除干凈。檢查井蓋鍛造筆跡與否清晰。半年重復(fù)上述檢查。清理污泥，疏通下水管道。各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆?；S池每半年清理一次電梯運營與管理服務(wù)項目頻次管理規(guī)定和辦法原則電梯設(shè)備每天清潔衛(wèi)生。轎廂照明與否正常?？刂票P批示層、批示燈與否正常。檢查控制柜及電機溫度與否過高，機房空調(diào)器制冷狀態(tài)與否正常，機房室溫與否符合規(guī)定，運營與否有異常和振動。檢查曳引機減速箱油位與否符合規(guī)定。檢查各內(nèi)選、外選按鈕工作狀況，與否敏捷。電梯管理人員均應(yīng)持有特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；有建立健全電梯管理制度；電梯維護保養(yǎng)提前一天告知業(yè)主（使用人），辦公區(qū)域電梯盡量安排在周末保養(yǎng)。有電梯運營檔案，記錄電梯運營狀況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號30分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。每半月檢查并擰緊各接線端。檢查安全裝置，并做好記錄。轎箱上不銹鋼油。檢查轎箱照明及電扇。每半月一次例保每半月對各安全裝置清潔檢查，并運營調(diào)節(jié)。檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。電梯自備電池放電一次。每月測試各裝置安全回路電器操作。檢查選層器、限速器接線端、接線和關(guān)于控制點狀況。檢查及調(diào)節(jié)制動器力矩及制動器閘瓦工作狀況每季檢查各鋼絲繩張力與否平衡，有無破損斷股現(xiàn)象。檢查底坑緩沖器油位狀況，并作補油。檢查各層標記與否清晰。檢查安全裝置工作與否正常。提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》每年對導軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞狀況。對各活動部件換油潤滑。做好維修保養(yǎng)記錄。由技術(shù)監(jiān)督局或有關(guān)部門按國家關(guān)于原則對電梯、扶梯進行年度檢查。閉路監(jiān)控系統(tǒng)項目頻次管理規(guī)定和辦法原則攝像機顯示屏每周1、清潔除塵。2、檢查外觀完好狀況。1、室內(nèi)環(huán)境達到5S管理原則2、監(jiān)控系統(tǒng)穩(wěn)定保障24小時運營3、有精確檔案資料，各項運營記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。每季1、線路整頓。2、檢查各視頻及音頻接頭。每年1、檢查各線路接口與否正常、線路與否侵蝕老化。2、線路標號與否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)節(jié)。3、檢查云臺機械機構(gòu)和電動元器件工作狀況。計算機和監(jiān)視器每月1、主機、顯示屏及打印機清潔除塵。2、檢測UPS工作狀況與否正常。3、檢測各連接線路與否牢固完好，與否有氧化腐蝕現(xiàn)象。每半年1、清潔主機內(nèi)部灰塵。2、數(shù)據(jù)整頓和備份。3、計算機數(shù)據(jù)整頓、內(nèi)部測試。集中控制箱每月1、檢測各連接線路與否牢固完好，與否有氧化腐蝕現(xiàn)象。2、檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器工作狀況。傳感器每年1、測試溫度、液體、流量、壓力傳感器敏捷限度。2、更換性能不好元器件，校核性能，計量精確。硬盤機每周1、清潔除塵。2、檢查外觀完好狀況。3、錄象文獻回放正常，各路視頻、音頻、控制、報警線纜連接牢固、接頭無修飾，鍵盤無損壞、操作靈活。每月檢查錄制原則。測試各功能鍵工作狀況。每半年檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。畫面分割器、切換器和AD主機每周1、清潔除塵。2、檢查外觀與否完好。3、檢測連接線路牢固限度。每季測試各功能鍵工作狀況。每半年線路整頓，功能測試。門禁、電子防盜報警系統(tǒng)項目頻次管理規(guī)定和辦法原則控制器及紅外線探測器每月1、控制器清潔除塵。2、測試紅外線探測器工作狀況。有運營和巡視記錄；發(fā)現(xiàn)急修故障在12小時內(nèi)解決；小修故障兩天內(nèi)解決。半年檢查各連接線與否牢固、完好。警笛和警燈每季檢查報警系統(tǒng)警笛和警燈工作狀況。門禁系統(tǒng)每日1、檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。2、檢查鎖頭磨損和碰傷狀況。3、檢查門鎖運作與否靈活。每周1、清潔除塵。2、檢測控制器接口性能。背景音樂、會議室燈光音響系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)項目頻次管理內(nèi)容原則背景音樂廣播系統(tǒng)每周1、背景音樂關(guān)撥系統(tǒng)音質(zhì)清晰、噪音低、影響清晰。2、檢查設(shè)備有無灰塵。3、檢查設(shè)備各個接頭有無接牢音質(zhì)清晰、噪音低會議室燈光音響系統(tǒng)每月1、檢查會議室及多功能廳燈光、音響系統(tǒng)與否正常。2、檢查設(shè)備完好率。完好率98%以上視頻會議管理系統(tǒng)每周1、嚴格按操作規(guī)程進行清潔工作（禁水，禁帶電作業(yè)）；2、檢查設(shè)備各個接頭與否牢固；3、檢查備用電池及設(shè)備內(nèi)電池可靠性；音像清晰，設(shè)備完好純熟操作多媒體會議系統(tǒng)和同聲翻譯系統(tǒng)每周1、系統(tǒng)音質(zhì)清晰、噪音低、影像清晰。2、對設(shè)備進行尋常清潔工作。3、檢查設(shè)備各個接頭有無接牢。音質(zhì)清晰、設(shè)備完好車場管理系統(tǒng)用計算機每月1、主機、顯示屏等設(shè)備清潔除塵。2、檢測UPS工作狀況與否正常。3、檢測連接接口。4、內(nèi)部數(shù)據(jù)整頓和備份。有規(guī)范運營管理制度；有良好運營巡視記錄；設(shè)備運營良好。車場管理系統(tǒng)讀卡器和控制器每周1、清潔除塵。2、讀卡器固定螺絲牢固。每半年1、檢測系統(tǒng)接口性能。2、檢查電氣元件工作狀況。車場管理系統(tǒng)地感裝置每季測試地感裝置敏捷限度并依照測試成果靈活調(diào)節(jié)。弱電機房項目運營規(guī)定原則運營管理定期、定期對機房進行巡檢，檢測濕/溫度與否正常、空調(diào)、新風運作與否正常為機房內(nèi)設(shè)備提供良好運營環(huán)境檢查機房內(nèi)設(shè)備運營狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題并及時反饋設(shè)備正常運營，發(fā)現(xiàn)問題有詳細記錄及反饋記錄機房內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備外部清潔干凈、整潔/每月1次維修管理配合、監(jiān)督專業(yè)公司尋常維修工作。全程配合并跟蹤。配合、監(jiān)督專業(yè)公司月度維護保養(yǎng)，并對維護保養(yǎng)質(zhì)量進行負責。全程配合并跟蹤。配合專業(yè)公司季度、年度保養(yǎng)工作。100%配合。消防系統(tǒng)管理：項目頻次內(nèi)容原則智能火災(zāi)報警控制主機及聯(lián)動系統(tǒng)每日1、對主機、聯(lián)動柜表面清潔，并做好記錄。2、對主機進行探測、查詢，隨時理解系統(tǒng)運營狀況。3、遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警、聯(lián)動及時記錄事發(fā)時間、地點及發(fā)展狀況。建立點位圖，誤差率0%報警精確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生設(shè)備干凈每月內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。每月1、對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修解決，并做好記錄。2、對外設(shè)24V電源進行養(yǎng)護，并做好記錄。每季1、對主機、聯(lián)動柜內(nèi)各接線端子進行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。2、組織聯(lián)動測試一次。每半年1、消防演習時能正常控制消防設(shè)備動作，并能精確檢測關(guān)于信息。2、檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警資料。3、對存在故障予以解決。4、測試系統(tǒng)接口信號與否正常。5、軟件數(shù)據(jù)備份。6、測試系統(tǒng)接地電阻、各回路對地電阻。7、測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕性能。煙、溫感探測器每日1、檢查外觀與否完好，觀測其與否處在工作狀態(tài)。2、檢查與否有誤報，解除報警、查出故障、及時解決。報警精確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生設(shè)備干凈每半年1、重復(fù)上述檢查。2、每消防區(qū)域抽樣模仿實驗探測器與否正常反映報警。每年1、整頓線路，檢測各種接口，解決接觸不良接口。2、進行探測器模仿實驗，有故障或性能不穩(wěn)定及時解決。3、運用消防主機巡檢功能，檢測各探測器狀態(tài)。4、對所有探測器分批清洗、烘干、檢測。報警裝置每周1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好，運營與否正常。3、更換損壞報警裝置。報警精確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生設(shè)備干凈每季1、手動實驗報警裝置與否聯(lián)動，并及時解決故障。2、檢查接線與否松動、脫落。模塊箱繼電器箱每季1、清潔衛(wèi)生，檢查外觀與否完好。2、聯(lián)運檢測模塊箱、繼電器箱動作與否正常。設(shè)備干凈測試動作正常消防廣播系統(tǒng)及電話系統(tǒng)每季1、清潔設(shè)備。2、檢查外觀與否完好，檢查線路及設(shè)備與否正常。檢測線路及音響、電話與否規(guī)定達到原則。3、在雙休日用實際廣播檢測每層消防廣播喇叭與否完好。及時檢測并有相應(yīng)記錄消火栓每月1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好。3、檢查配件與否齊全。4、檢查水帶與否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口與否正常。設(shè)備干凈，配件齊全每半年1、消防演習（水槍水柱射程不不大于30米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。2、對消防水帶作防霉變解決。給排水等管網(wǎng)每周檢查噴淋頭與否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力與否正常。管網(wǎng)壓力正常設(shè)備運營正常每半年1、更換失靈壓力表。2、放去管網(wǎng)污水，并實驗。3、室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。4、閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。5、檢測濕式報警閥工作與否正常，水力警鈴聲響與否洪亮。氣體滅火系統(tǒng)每月1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。3、檢查氣壓表完好狀況。設(shè)備干凈，壓力正常每半年1、檢查氣瓶壓力。2、氣瓶外殼除銹，刷保護漆。3、模仿測試氣體消防滅火系統(tǒng)動作狀況。防排煙系統(tǒng)每月1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否良好，風葉有無擦殼現(xiàn)象。3、外觀標示與否清晰。檢測正常，有保養(yǎng)記錄每半年1、手動試運營，檢查風機有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。2、觀測消防演習時與否聯(lián)動。3、檢查防排煙閥動作狀況。4、防排煙閥傳動機構(gòu)加潤滑油脂。每年1、清洗、更換風機軸承，檢測接地電阻。2、風機外殼清銹、刷漆。3、更換各類標示。應(yīng)急照明系統(tǒng)每周1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀與否完好，運營與否正常。完好率98%以上，檢測正常每季1、手動檢測各應(yīng)急照明燈、出口批示牌處充電功能是正常，若浮現(xiàn)故障及時維修或更換。2、檢查接線與否松動、脫落。三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)1．管理規(guī)定及原則位置序號清潔項目作業(yè)規(guī)定清潔原則每日每周每月每年建筑物外部1廣場及道路清掃3次以上全面清潔一次干凈、無雜物、無物漬2發(fā)布欄、宣傳欄擦抹2次清洗一次明亮光潔、無物漬3燈具清抹燈罩一次用不銹鋼油擦抹燈柱一次干凈光亮4綠化帶清理2次無雜物5欄桿清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污物6溝渠、雨、污水井及井蓋清理一次全面清理一次保證暢通、無異物、異味7遮陽板清洗一次干凈、無雜物、無污漬8大樓先后全面清理一次干凈、無雜物9單元垃圾桶每日清洗一次用清潔劑清抹一次干凈，無異味10垃圾站每日清洗一次刷油漆一次干凈，無異味，無銹蝕11化糞池、清理二次保證排污暢通、周邊無異味12圍墻清抹一次干凈、無污漬13車庫、崗?fù)で鍜呋蚯迥ㄒ淮螞_洗一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬14無明顯痕斑跡建筑內(nèi)部1地面、墻面清拖二次地面，清抹一次墻面清洗一次清洗打蠟一次光滑明亮、無雜物、無污漬、無水漬2送風口、排煙風口清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無塵3天花燈飾清掃二次清抹一次干凈、無蜘蛛網(wǎng)、無塵4玻璃門清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬5電梯清抹3次橋廂和門框上不銹鋼油一次干凈明亮無污塵6連廊、樓梯、走道清掃二次地面、清拖一次、清抹一次扶手清洗打蠟一次干凈明亮無污塵7消防設(shè)施清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬8垃圾桶清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無雜物、無污塵、無過夜垃圾9管道井清掃二次干凈、無蜘蛛網(wǎng)10管道設(shè)備除塵一次無灰塵11防火門清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬12衛(wèi)生間上班時間每小時保潔一次用清潔劑清抹三次干凈、無臭、無污水13天花板、壁燈、飾物清抹一次用清潔劑清抹一次無塵、無污漬、無蜘蛛網(wǎng)14門、窗清抹一次用清潔劑清抹一次無塵、無污漬15辦公桌、椅、柜清抹一次無塵、無污漬16會議室地毯吸塵殺蟲一次清洗一次無塵、無污漬17石材地面及大堂濕拖地2次每小時加清潔劑推塵清洗打蠟一次晶面解決1次。光亮無塵備注：垃圾外運，由物業(yè)及時告知環(huán)衛(wèi)部門。消殺序號位置消殺項目藥物消殺安排工作原則每周每月1衛(wèi)生間蟑螂用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身洞穴、縫隙、角落、墻角等處提前告知；制定規(guī)范操作規(guī)程；蚊、蠅用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次老鼠與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放2消防通道地下室電梯間蟑螂用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身洞穴、縫隙、角落、墻角等處蚊、蠅用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次老鼠與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放3污水井、污水溝蟑螂用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身洞穴、縫隙、角落、墻角等處蚊、蠅用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次4污水井老鼠與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放5垃圾中蟑螂用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身洞穴、縫隙、角落、墻角等處蚊、蠅用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次老鼠投放鼠必殺兩次6建筑物內(nèi)外白蟻運用其生活習性和活動規(guī)律找巢，或運用藥物借助于白蟻習性在群體內(nèi)進行擴散，最后使全巢白蟻死亡，詳細做法：用毒死蜱，滅蟻靈進行誘殺、毒殺一次會議室地毯抽洗（維護保養(yǎng)程序，每月例行進行）程序標準與要求闡明1、準備1、準備好工具、清潔劑等，如地毯機，廢布草、水桶、告示牌等等；2、清理干凈所需清潔場地。2、吸塵對需清潔區(qū)域地毯進行徹底吸塵。3、去污及報告對地毯上污漬應(yīng)先清潔干凈，用潮抹布把吸塵不到地方（如地毯邊角）擦干凈；如地毯有污垢，使用地毯清潔劑進行清潔；如發(fā)現(xiàn)大片污跡，須立即用洗地毯機清洗，保持地毯干凈及壽命；如有特殊污垢和地毯破損，做好記錄，及時報告領(lǐng)班安排修補或其他解決。保證地毯無雜物、無污漬、無破損4、洗滌1、按規(guī)定比例用水稀釋，配制好清潔劑，倒入洗地毯機內(nèi)；2、按從內(nèi)到外順序洗地毯，對污跡較重部位可重復(fù)清洗。5、吸水1、用吸水機吸干地毯；2、如泡沫太多，可加消泡劑。6、風干1、理順地毯毛，使其直立，便于風干；2、打開空調(diào)風機或開窗通風。7、吸塵吸凈地毯水份與灰塵形成微粒晶體，保持地毯干凈。四、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)項目規(guī)定原則人員出入安全管理來訪接待管理登記發(fā)證率98%；特殊人員出入管理（清潔、施工、維修等）非社區(qū)或辦公區(qū)工作人員進出登記管理物品安全管理物品進門檢查大型受控物品檢查率98%物品出門檢查車輛安全管理車輛出入檢查/登記/暫時卡證辦理行駛路線及批示標記明晰；車輛行駛/停放管理檢查率100%；無亂停亂放現(xiàn)象；監(jiān)控值班重點部位監(jiān)控區(qū)域突發(fā)事件解決調(diào)度按規(guī)范發(fā)現(xiàn)并記錄異常狀況按各類突發(fā)事件預(yù)案解決，并調(diào)度各方資源消防管理負責系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施（含線路、管路、探頭、噴淋頭、廣播等）等安全運營操作、巡邏及應(yīng)急解決火險調(diào)查及報告；并整治辦法貫徹或跟蹤。巡邏崗保安人員按指定期間和路線每二小時巡邏一次，重點部位（社區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，；在遇到異常狀況或住戶緊急求助時在正常狀況下到達每個巡更點時間誤差不超過二分鐘，有巡更記錄；三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采用相應(yīng)辦法。治安秩序華菱項目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標語等事件解決。不對華菱公司正常工作辦公和生活秩序?qū)е麓笥绊憽Ｎ?、水景尋常養(yǎng)護服務(wù)序號養(yǎng)護內(nèi)容管理內(nèi)容質(zhì)量原則1水系和水幕每日巡視打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他解決，保持水體無異味；定期換水。水體清潔，無異味六、會務(wù)管理服務(wù)序號分類服務(wù)內(nèi)容和規(guī)定1總體按照會議內(nèi)容和規(guī)定，做好會前準備、會中服務(wù)、會后整頓等各項會務(wù)服務(wù)工作，保證會議環(huán)境安全、舒服。配專職管理人員和機電人員提供會務(wù)服務(wù)，準時啟動指定會議室，提前做好燈光、音響調(diào)試、現(xiàn)場布置。每天下班前，會議接待員還應(yīng)對自己管理區(qū)域會議室檢查一遍門、窗、空調(diào)、燈、設(shè)備與否關(guān)好才干離開。2小型會議服務(wù)員必要注意自己儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。到崗后一方面檢查燈光、空調(diào)、影視音響設(shè)備與否正常，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管領(lǐng)導報告。仔細做好會議室桌子、凳子等清潔衛(wèi)生工作，保證有一種舒服整潔會議環(huán)境。提前將消毒好茶杯擺放好，準備好茶葉，打好開水，必要時按業(yè)主方規(guī)定準備好果盤（茶葉、果盤開支由業(yè)主方支付），提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員。參會人員進入會場后，服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為她們遞上茶水，并每隔15分鐘加茶水一次。服務(wù)工作要細致周到，服務(wù)中要做到三輕(走路輕、發(fā)言輕、動作輕)；會議快結(jié)束時，服務(wù)員在會議室門外站好準備歡送參會人員。會議結(jié)束后，及時做好茶杯及會議室清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。3中、大型及重要會議接到會議告知后，作出詳盡會務(wù)安排并及時報告。依照會議需要，提前一天準備好橫幅并擺放好鮮花。提前一天對會議室進行全面檢查，與會議主辦單位保持聯(lián)系，對座位數(shù)、名位牌、會標等進行核對。對影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè)、茶水、茶杯準備、衛(wèi)生狀況、進出通道進行檢查，規(guī)定達標后對會議室進行封閉管理，不準無關(guān)人員進入會場(會議室)。服務(wù)員必要注意自己儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前1小時到崗。仔細做好會議室桌子、凳子等清潔衛(wèi)生工作，保證有一種舒服整潔會議環(huán)境。提前將消毒好茶杯擺放好，準備好茶葉，打好開水，必要時按甲方規(guī)定準備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員。參會人員進入會場后，服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為她們遞上茶水，并每隔l5分鐘加茶水一次并緊記領(lǐng)導飲用茶水習慣，以便做好個性化服務(wù)。若領(lǐng)導有事交待，應(yīng)積極熱情地走上前去詢問，及時辦好領(lǐng)導交待事情，服務(wù)工作要細致周到，服務(wù)中要做到三輕(走路輕、發(fā)言輕、動作輕)。巡視會議室準備狀況和會議進行狀況，以便有突發(fā)事情時及時應(yīng)對。會議快結(jié)束時，服務(wù)員在會議室門外站好準備歡送參會人員。會議結(jié)束后，及時做好茶杯及會議室清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。七、人員編制及人員素質(zhì)規(guī)定(一)人員配備（參照）配備工作人員：71人管理人員配備序號崗位配備人數(shù)備注1經(jīng)理1X112客服主管1X113管理員1X334會務(wù)員1X66小計11安管人員配備序號崗位配備人數(shù)備注1主管1X112班長（三班）1X33含一消防專干3大門1X444車場進口1X335車場出口1X336廣場機動1X117地庫巡邏1X228樓層巡邏1X229公寓樓1X3310消防監(jiān)控1X4411寫字樓1X22小計28環(huán)境人員配備序號崗位配備人數(shù)備注1主管1X112寫字樓層保潔1X233辦公樓樓層保潔1X664商務(wù)樓樓層保潔1X335辦公樓大堂1X226地庫及外圍1X227養(yǎng)護組1X22小計19機電人員配備序號崗位配備人數(shù)備注1主管1X112配電房2X363空調(diào)技工和弱電技工1X334泥水工1X115綜合維修費1X22小計12（二）物業(yè)公司服務(wù)人員素質(zhì)規(guī)定序號職務(wù)類別素質(zhì)規(guī)定1管理類大專以上文化女性身高1.60米以上，男性1.70米以上服務(wù)人員五官端正，舉止得體，微笑服務(wù)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，積極詢問并及時為業(yè)戶提供服務(wù)2會務(wù)人員及窗口接待人員大專以上文化女性身高1.60米以上，男性1.70米以上形象氣質(zhì)出眾，性格活潑、開朗有親和力，語言表達能力強有會務(wù)或窗口接待有關(guān)工作經(jīng)驗3安全管理服務(wù)學歷：高中以上男性，身高1.70米以上安全管理人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，業(yè)戶需要協(xié)助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)積極及時提供服務(wù)，對業(yè)戶及訪客詢問應(yīng)熱情接待4設(shè)備維護技工：高中以上學歷、具備國家規(guī)定有關(guān)崗位證書和3年以上操作、維修經(jīng)驗。工程師：工科大專以上學歷，2年以上有關(guān)工作經(jīng)驗，素質(zhì)比較全面，對土建、機電等物業(yè)設(shè)備設(shè)施方面有較全面理解。5環(huán)境服務(wù)環(huán)境服務(wù)人員形象健康，環(huán)境人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊在服務(wù)過程中保持良好精神狀態(tài)

第四章生活區(qū)物業(yè)管理（進入正常階段）一、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)規(guī)定樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。2樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。3消防栓、批示牌等公共設(shè)施隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。4天花板、公共燈具每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。5門、窗等玻璃保持干凈、光亮、無灰塵、無污跡。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓層設(shè)立垃圾收集點，每日早晚定期清理二次；垃圾收集點周邊地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上某些每半月擦抹、除塵一次）。11果皮箱、垃圾桶合理設(shè)立。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。12消毒滅害每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

二、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)序號內(nèi)容服務(wù)規(guī)定1人員規(guī)定（1）專職保安人員，以中青年為主，45周歲如下人員占總數(shù)60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。（2）能解決和應(yīng)對社區(qū)公共秩序維護工作，能對的使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，可以熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故應(yīng)急預(yù)案。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整潔，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。（4）配備對講裝置和其她必備安全護衛(wèi)器械。2門崗（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛登記記錄。（2）對外來人員進入社區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定與否放行。（3）對進出社區(qū)車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。3巡邏崗（1）保安人員按指定期間和路線每二小時巡邏一次，重點部位（社區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，在正常狀況下到達每個巡更點時間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告物業(yè)公司與警方。（3）在遇到異常狀況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采用相應(yīng)辦法。4技防設(shè)施和救濟（監(jiān)控崗）（1）社區(qū)監(jiān)控中心24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達信息。（2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行解決，同步中心應(yīng)接受顧客救濟規(guī)定，解答顧客詢問。（3）社區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習。5車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛規(guī)定設(shè)立批示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。車庫內(nèi)配備道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛規(guī)定設(shè)立批示牌和地標，照明、消防器械配備齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存儲。三、人員配備及素質(zhì)規(guī)定：人員配備（26人）管理人員與辦公區(qū)管理員（專職）1人其她與辦公區(qū)共享安全管理人員生活區(qū)序號崗位配備人數(shù)備注1大門2X363廣場地庫巡邏1X333樓層巡邏1X334輪休1X22小計14環(huán)境管理人員序號崗位配備人數(shù)備注1樓棟保潔1X772廣場外圍1X223機動1X22小計11第五章應(yīng)急管理規(guī)定一、群訪事件應(yīng)急解決規(guī)定（普通應(yīng)急事項配員5人，備員10人，緊急事件解決配員10人，備員20人，由物業(yè)安管隊兼任）序號內(nèi)容解決規(guī)定應(yīng)急響應(yīng)1群訪人員集體到訪，值班人員應(yīng)禮貌地告知正常群訪途徑：規(guī)定其按照《信訪條例》規(guī)定選定代表通過信訪部門反映狀況。禁止未經(jīng)批準進入華菱總部辦公區(qū)大樓影響正常辦公秩序。全過程應(yīng)密切觀測上訪人員動向及時告知華菱主管部門并告知領(lǐng)班、班長、機動崗哨增援2對群訪有5人以上，應(yīng)及時告知華菱總部辦公區(qū)大樓信訪部門及物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，保安主管接報后應(yīng)及時組織保安應(yīng)急分隊到達現(xiàn)場，所有巡邏隊員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。將關(guān)于人員控制在大門以外，等待擬定解決辦法，采用有效辦法防止群方人員沖擊大門和沖擊領(lǐng)導辦公室及時告知華菱主管部門或公安機關(guān)并告知安管加派隊員5名，備員5名3在配合解決群訪事件時，應(yīng)盡量防止和群訪人員發(fā)生正面沖突，在制止上訪人員進入華菱總部辦公區(qū)大樓時，應(yīng)盡量通過說服教誨辦法解決。對一時解決不了又有擴大趨勢問題，應(yīng)采用“可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”解決原則，竭力勸解，把問題引向緩和，避免矛盾激化，不利解決問題。在未接到批準接待指令前，應(yīng)竭力禁止群訪人員進入華菱總部辦公區(qū)大樓內(nèi)部。及時告知華菱主管部門并告知4對已關(guān)于領(lǐng)導批準進入上訪人員，值班人員應(yīng)對進入群訪及離開時間、單位、人數(shù)、群訪事由、進行登記。安管隊抽專人陪伴獲得允許進入大樓群訪人員進入大樓內(nèi)部，以便隨時掌握狀況對待來訪人員態(tài)度既要維護華菱親民形象，又要防止過激行為發(fā)生。領(lǐng)班、班長、機動崗哨增援。5遇群訪人員情緒激動或規(guī)模較大，無法控制局面時，應(yīng)第一時間報警并告知有關(guān)領(lǐng)導緊急疏散，以免激化矛盾。群訪期間保安人員應(yīng)加強機要部位安全防范，防止可以人員混入。解決來訪過程中，監(jiān)控中心應(yīng)嚴密監(jiān)視，重點錄像。對有破壞行為，送公安機關(guān)解決。。發(fā)現(xiàn)可疑來訪人員或異常舉動，要及時理解狀況，并告知安保班直至物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理。必要時告知派出所予以協(xié)助。狀況緊急時，發(fā)現(xiàn)人有責任采用恰當制止辦法，防止勢態(tài)惡化。安管班出動10人以上在現(xiàn)場維護秩序，備員20名6對因事態(tài)嚴重而失控無法解決時，應(yīng)第一時間保護公共財產(chǎn)和領(lǐng)導以及工作人員安全由安管人員護送領(lǐng)導和辦公人員疏散。安管人員出動30人以上，備員30名。二、公共衛(wèi)生事件應(yīng)急解決規(guī)定（消殺配員2人，由保潔機動崗兼任；大門檢查由安管人員負責執(zhí)行，暫時增派專職人員2名）序號工作規(guī)定重要職責應(yīng)急響應(yīng)1及時通過宣傳欄等手段宣傳和普及各類突發(fā)公共衛(wèi)生事件防治知識，提高華菱總部辦公區(qū)大樓工作人員自我防護意識。依照政府和衛(wèi)生部門防治應(yīng)急預(yù)案制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。健全突發(fā)事件防治責任制，檢查、督促華菱總部辦公區(qū)大樓各部門防治辦法貫徹狀況。高度注重，切實加強對華菱總部辦公區(qū)大樓衛(wèi)生工作領(lǐng)導和管理物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)常對辦公室、休息室、食堂、電梯、衛(wèi)生間、以及辦公環(huán)境進行自查，盡早發(fā)現(xiàn)問題，及時消除安全隱患。2完善突發(fā)公共衛(wèi)生事件信息監(jiān)測報告網(wǎng)絡(luò)，做到早發(fā)現(xiàn)、早報告、早隔離、早治療。進一步地開展宣教活動，普及防治知識，提高工作人員科學防病能力。加強衛(wèi)生投入，切實改進華菱總部辦公區(qū)大樓衛(wèi)生基本設(shè)施和條件。3建立迅速反映和應(yīng)急解決機制，及時采用辦法，保證突發(fā)公共衛(wèi)生事件管轄區(qū)內(nèi)蔓延。建立員工缺崗登記制度和傳染病流行期間晨檢制度，發(fā)現(xiàn)公共衛(wèi)生事件初期體現(xiàn)人員，應(yīng)及時督促其到醫(yī)院就診，做到早發(fā)現(xiàn)、早報告、早隔離、早治療。采用有效辦法，強化華菱總部辦公區(qū)大樓衛(wèi)生規(guī)范化管理。4建立公共事件解決機制，對需要防止和緊急解決事件建立工作流程和解決辦法對需要測體溫和車輛消毒公共衛(wèi)生事件，由物業(yè)公司安排專業(yè)人員第一時間貫徹。每日3次以上使用消毒水對公共走廊、衛(wèi)生間等進行噴霧消毒。三、停電應(yīng)急解決（停電應(yīng)急解決人員配備規(guī)定：機電班長、物業(yè)經(jīng)理各1名、技術(shù)人員3-5名，均為兼任）序號內(nèi)容解決規(guī)定應(yīng)急響應(yīng)1電力局告知有序停電在大樓顯要位置張貼停電告知并派專人送達告知到各辦公單位簽收確認切換第二條回路或啟動柴油發(fā)電機2無告知突然斷電市政電網(wǎng)停電后及時自動切換到二回路，如二回路也停電，則迅速與供電部門聯(lián)系，恢復(fù)供電后填寫《停電記錄》。啟動柴油發(fā)電機并張貼停電告知，啟動應(yīng)急照明系統(tǒng)并在涉及人身安全處安派安管人員疏導3樓內(nèi)支路停電值班人員在發(fā)現(xiàn)供電故障后，應(yīng)及時對供電狀況進行核查，在無異常或查出明顯故障因素狀況下，經(jīng)解決后恢復(fù)送電；異常狀況下除主干線故障外，對支路故障一時無法查清因素容許強送電檢查一次。若發(fā)現(xiàn)主干線異?，F(xiàn)象，要及時報告技術(shù)負責人和主管和業(yè)主，或與本班人員獲得聯(lián)系，依照故障狀況作出解決意見。及時向大樓主管單位報告并知會因停電被影響到單位，組織技術(shù)力量進行搶修。四、停水應(yīng)急解決規(guī)定（停水應(yīng)急解決人員配備規(guī)定：機電班長、物業(yè)經(jīng)理各1名、技術(shù)人員3-5名，安管人員4名，均為兼任）序號內(nèi)容解決規(guī)定應(yīng)急響應(yīng)1自來水公司告知有序停水在大樓顯要位置張貼停水告知并派專人送達告知到各辦公單位簽收確認水箱備滿水2無告知突然停水及時自動切換到儲備用水，并迅速與供水部門聯(lián)系，理解停水因素，并上報主管部門，恢復(fù)供水后填寫《停水記錄》。理解水箱儲備用水水量與否與恢復(fù)用水時間能吻合，必要時調(diào)集消防車進行水箱補水3主供水管爆裂引起停水(1)及時關(guān)閉有關(guān)連主供水管上閘閥。組織人員清掃積水，制止事態(tài)發(fā)展，同步告知維修人員搶修，盡快恢復(fù)供水。解決后填寫《設(shè)備維護保養(yǎng)記錄》。(2)如果關(guān)閉了主供水管上有關(guān)連閘閥后仍不能控制住大量泄水，則關(guān)閉相應(yīng)水泵。(3)及時告知服務(wù)大樓及工程部主管。工程部主管聯(lián)系供水公司進行維修；服務(wù)大樓負責告知有關(guān)用水部門和顧客關(guān)于停水狀況。(4)工程部盡快挖出所爆裂部位水管。(5)供水公司修好所爆裂部位水管后由暖通維修工開水試壓，看有無漏水或松動現(xiàn)象。(6)確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前原貌。及時向大樓主管單位報告并知會因停水被影響到單位，組織技術(shù)力量進行搶修。生活區(qū)如受影響，則緊急調(diào)集消防車供水，對響動不變獨居老人或行動不變居戶，由安管人員送水上門。五、災(zāi)害及惡劣天氣時應(yīng)急解決規(guī)定（全體物業(yè)人員待命，隨時解決突發(fā)事件，安排重要管理人員24小時現(xiàn)場值守）序號內(nèi)容解決規(guī)定應(yīng)急響應(yīng)1依照天氣預(yù)報狀況，及時做好災(zāi)害和惡劣天氣防止準備工作（1）檢查華菱總部辦公區(qū)大樓樓內(nèi)門窗，將門窗都關(guān)閉好，如有無法關(guān)閉及時進行修理。對不結(jié)實或存在安全隱患建筑某些及時進行加固。（2）雨季前，準備好沙包，。當發(fā)生水澇現(xiàn)象時，即對地勢低洼某些，用泥沙鞏壩防止大水浸入。（3）暴雪冰凍前，做好植被防寒、保溫工作，并準備好掃雪工具，以保證植物成活以及交暢通