銀川樓市調(diào)研報(bào)告樣本

附件二銀川寶湖項(xiàng)目銀川樓市調(diào)研分析報(bào)告調(diào)查目通過客觀分析銀川都市發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展規(guī)劃，明確銀川市發(fā)展趨勢及潛力；通過客觀分析銀川樓市近幾年發(fā)展?fàn)顩r，明確銀川樓市發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)測銀川樓市發(fā)展趨勢；通過客觀進(jìn)一步樓盤調(diào)研和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)記錄分析，明確銀川房產(chǎn)市場整體狀況，分析房產(chǎn)將來供求狀況；明確寶湖項(xiàng)目在既有市場市場定位，以及將來面臨市場競爭；調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)研時(shí)間上依然較為匆促，無法對所有全面展開調(diào)研，根據(jù)本次調(diào)研目，重要設(shè)計(jì)了如下幾種內(nèi)容：都市環(huán)境簡介（地理位置、宜居指數(shù)、資源優(yōu)勢、人口狀況等）都市經(jīng)濟(jì)簡介（GDP、工業(yè)產(chǎn)值、消費(fèi)狀況、收入狀況等）銀川房地產(chǎn)歷年數(shù)據(jù)（投資額、竣工面積、銷售面積、空置面積、價(jià)格等）在售項(xiàng)目樓盤基本資料（地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、戶型布局等）在售項(xiàng)目銷售狀況（價(jià)格、整體銷售狀況、）調(diào)研辦法通過網(wǎng)絡(luò)及書籍查找銀川市都市背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，分析銀川市都市發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展前景；通過網(wǎng)絡(luò)、書記查找銀川房地產(chǎn)歷年數(shù)據(jù)，并結(jié)合訪談業(yè)內(nèi)人士，分析銀川樓市發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展軌跡，預(yù)測其發(fā)展趨勢；通過實(shí)地調(diào)研銀川既有在售樓盤以及既有社區(qū)環(huán)境，分析銀川樓盤優(yōu)劣勢，并尋找到寶湖項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)。調(diào)研報(bào)告銀川中觀經(jīng)濟(jì)背景狀況分析銀川歷年房產(chǎn)市場運(yùn)營分析1-5月銀川房地產(chǎn)運(yùn)營特點(diǎn)銀川在售樓盤調(diào)研分析銀川樓市運(yùn)營特點(diǎn)及預(yù)測第一篇銀川市中觀經(jīng)濟(jì)背景狀況分析銀川都市簡介1、銀川地理位置突出，具備做區(qū)域老大基本條件銀川市位于黃河上游寧夏平原中部，東以黃河和明長城為界，與陶樂縣和內(nèi)蒙古鄂托克前旗毗鄰；西依賀蘭山，與內(nèi)蒙古阿拉善盟為鄰；南接吳忠市；北連平羅縣。分析：從右邊圖中，咱們可以看出以銀川為中心半徑500公里范疇內(nèi)（涉及內(nèi)蒙古西部阿拉善盟、巴彥淖爾盟、烏海市，陜西北部榆林市、延安市及甘肅慶陽地區(qū)），重要都市經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)觸角均遠(yuǎn)離其我省區(qū)核心輻射。也即意味著在這10萬多平方公里、1000萬人口區(qū)域范疇內(nèi)，只有銀川是省會都市，同步又是都市人口超80萬大都市，因而銀川具備絕對優(yōu)勢形成這個(gè)區(qū)域龍頭老大，做大做強(qiáng)，政府提出“大銀川”概念是完全有理由是可行，也是有也許實(shí)現(xiàn)。2、銀川氣候較為溫暖，春秋季偶有沙塵暴，是大西北非常適合居住區(qū)域從地圖上看，在西北黃土高原茫茫金色海洋中，奇跡般地呈現(xiàn)著偌大一種綠島，就是富饒美麗塞上江南寧夏川。在這綠島中央偏北處，矗立著一座勝景如畫城池，那便是寧夏回族自治區(qū)首府、知名塞上古城銀川市。銀川市地形分為山地和平原兩大某些，西部、南部較高，北部、東部較低，略呈西南──東北方向傾斜，平均海拔在1010～1150米之間，西部賀蘭山主峰高2250米，阻擋了騰格里沙漠東移，削弱了西北寒流和風(fēng)沙侵襲，是銀川平原天然屏障。銀川屬中溫帶大陸性氣候，年平均氣溫8.5℃，是全國太陽輻射和日照時(shí)數(shù)最多地區(qū)之一；重要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長，晝夜溫差大。春秋兩季偶有沙塵暴，隨著綠化、植被進(jìn)一步治理，當(dāng)前沙塵暴已經(jīng)少有發(fā)生。分析：從實(shí)地調(diào)研來看，銀川整個(gè)都市可謂都被水包圍，處處都是湖，這樣景象在大西北區(qū)域是非常罕見，因而銀川獲得了“塞上江南”稱號。多數(shù)人在銀川居住之后，都對銀川感覺良好，甚至不樂意離開銀川，都闡明了銀川市具備良好居住條件，是一種適合居住地方。3、銀川交通網(wǎng)絡(luò)體系基本完善銀川地處西北，遠(yuǎn)離其她省會都市，距離蘭州480公里，大概5個(gè)小時(shí)，距離西安850公里，大概2個(gè)小時(shí)飛行時(shí)間，距離北京大概2個(gè)小時(shí)飛行時(shí)間，距離上海大概3個(gè)小時(shí)飛行時(shí)間，因而普通市民較少出去，與外部都市交流較少，但總體上來說銀川交通網(wǎng)絡(luò)體系基本完善，如下圖：航空：當(dāng)前已開通銀川至北京、廣州、上海、成都、西安、昆明、重慶等地航線，每周有40各種航班飛往全國10各種大中都市，形成了以銀川為中心，西至烏魯木齊、東連沈陽、南至昆明、廣州航空線。銀川河?xùn)|機(jī)場位于市區(qū)東部，距離市區(qū)約半個(gè)小時(shí)路程，從民航大廈前有專線大巴可達(dá)，車費(fèi)15元，市區(qū)打，車費(fèi)約60元。

航空：當(dāng)前已開通銀川至北京、廣州、上海、成都、西安、昆明、重慶等地航線，每周有40各種航班飛往全國10各種大中都市，形成了以銀川為中心，西至烏魯木齊、東連沈陽、南至昆明、廣州航空線。銀川河?xùn)|機(jī)場位于市區(qū)東部，距離市區(qū)約半個(gè)小時(shí)路程，從民航大廈前有專線大巴可達(dá)，車費(fèi)15元，市區(qū)打，車費(fèi)約60元。

鐵路：

包蘭鐵路穿越寧夏，縱貫銀川新都市區(qū)南北，東接華北重鎮(zhèn)包頭，與京包鐵路相連；西接西北古城蘭州，和蘭新、蘭青、隴海三條鐵路銜接。從銀川發(fā)出旅客列車可直達(dá)北京、蘭州、呼和浩特、包頭、大同、張家口、青銅峽等數(shù)十個(gè)都市。公路：當(dāng)前有6條國道通往全國各地，境內(nèi)有高速公路125公里。將來規(guī)劃逐漸建成以銀川市為中心，以國道主干路和國道為主干、以省道、縣道為骨架,輻射各縣及連接周邊縣市、層次分明、功能齊全、縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)市域公路網(wǎng)絡(luò)。

4、農(nóng)業(yè)和能源為寧夏兩大優(yōu)勢，但當(dāng)前資源挖掘以及開發(fā)量都不大，具備較大發(fā)展空間寧夏川區(qū)具備悠久墾殖歷史，灌溉便利，土地肥沃，糧食生產(chǎn)具備比較優(yōu)勢，羊肉等畜產(chǎn)品生產(chǎn)具備一定品質(zhì)優(yōu)勢，也是西北地區(qū)水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。但生產(chǎn)規(guī)模相對較小，在全國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中并不具備一定地位。特別是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不合理，比起新疆棉花、陜西蘋果、四川生豬，內(nèi)蒙古糧食生產(chǎn)特色來說，寧夏農(nóng)業(yè)缺少特色和規(guī)模，只能在臨近省區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)后來，發(fā)展糧食生產(chǎn)等比較收益較低項(xiàng)目。寧夏礦產(chǎn)資源重要是煤炭和石膏，寧夏煤炭儲量在全國居第五位，但山西、內(nèi)蒙古、陜西等也都是煤炭資源大省，其開采和運(yùn)送成本明顯比寧夏低，寧夏只能以太西煤特殊品質(zhì)還保持著一定出口；寧夏雖然也屬于陜甘寧石油天然氣生產(chǎn)基地，但新疆、陜北石油天然氣儲量多于寧夏，其開采進(jìn)度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)先于寧夏；寧夏在水電、火電生產(chǎn)方面也不如青海等省。由于在以山西為主和以新疆為主兩大能源基地中間，存在屏蔽現(xiàn)象，寧夏能源優(yōu)勢并不能充分發(fā)揮。分析：分析：農(nóng)業(yè)和能源資源只是寧夏在資源分布上重點(diǎn)，而不是寧夏在全國經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。銀川作為西北地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心之一，只要充分運(yùn)用能源和農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，運(yùn)用資源絕對優(yōu)勢奠定發(fā)展基本，同步努力加強(qiáng)銀川作為西部重化工基地地位，提高技術(shù)水平，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈條，從當(dāng)前十一五規(guī)劃來看，政府也朝著這個(gè)目的向前發(fā)展，眾多辦法均有助于銀川做強(qiáng)做大，隨著資源進(jìn)一步運(yùn)用，銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在較大空間。5、銀川旅游資源豐富，但挖掘得不深，未形成品牌銀川具備豐富旅游資源，在銀川周邊有著賀蘭山、六盤山、沙湖都旅游景點(diǎn)，更有著神秘西夏文化，濃郁回鄉(xiāng)風(fēng)情，神奇古人類文化，動感沙漠探險(xiǎn)等等，但銀川旅游業(yè)卻未得到開發(fā)，實(shí)現(xiàn)旅游收入13億元，則實(shí)現(xiàn)15.6億元，存在重要問題是旅游品牌沒形成，多數(shù)旅游公司各自為政，沒有整合旅游資源；二是交通瓶頸制約旅游業(yè)發(fā)展，三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠，不能全身建設(shè)旅游項(xiàng)目，但隨著銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展，銀川政府提出“建設(shè)大銀川，發(fā)展大旅游”戰(zhàn)略目的以來，銀川旅游業(yè)必然會有較大發(fā)展，而旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，會給銀川帶來更多外來人口，人口增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本條件，因而旅游業(yè)發(fā)展必然讓房地產(chǎn)發(fā)展有了更好契機(jī)。【天然濕地公園——【天然濕地公園——沙湖】【風(fēng)景如畫——賀蘭山】6、銀川人口較少，但銀川市吸納力強(qiáng)，年均增長4-5萬人。從建國初期僅有3萬人發(fā)展到當(dāng)前為84萬人，平均每年都增長近4萬人速度在飛漲著，但隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)一步實(shí)行，都市集群化將更為明顯；因而雖然當(dāng)前銀川都市化率大概為56%，但銀川作為這個(gè)區(qū)域最大都市，以及大多數(shù)地區(qū)不適應(yīng)居住特點(diǎn)，銀川良好居住氛圍必然可以吸引更多群眾到此居住。由此，預(yù)測都市化率達(dá)到65%-70%時(shí)，都市擴(kuò)張步伐才會減緩。而依照銀川市提出“大銀川”規(guī)劃，離城區(qū)人口達(dá)到100萬目的，尚有較大差距，每年依然需要增長4-5萬人口。而從當(dāng)前寧夏第二大都市——石嘴山市依托靠煤炭資源，以及有關(guān)重化工產(chǎn)業(yè)，都市化率較高，但其惠農(nóng)區(qū)并不適合居住，而大武口區(qū)都市建設(shè)也普通，跟銀川主線無法相比，銀川對她們依然具備較大吸引力；吳忠市近幾年發(fā)展較快，都市化建設(shè)也比較快，但其重要依托青銅峽市發(fā)展，而青銅峽市居民在銀川和吳忠兩市之間，而銀川作為首府，必然吸引力更強(qiáng)些，但吳忠具備較好發(fā)展條件；中衛(wèi)建市晚，都市建設(shè)薄弱，而固原缺水必然使得固原富人往銀川搬遷。7、銀川都市市情簡介都市板塊大體劃分銀川按行政區(qū)劃可分為興慶區(qū)（老城區(qū)）、金風(fēng)區(qū)（新城）、西夏區(qū)（新市區(qū)）三大區(qū)域，三區(qū)域界限、特點(diǎn)較為明顯。以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大概為40萬，而經(jīng)濟(jì)也以興慶區(qū)最為發(fā)達(dá)，是銀川都市經(jīng)濟(jì)中心，商貿(mào)中心，金融中心，中小學(xué)教誨中心，因而興慶區(qū)各項(xiàng)設(shè)施完善，吸引著眾多居民。唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金風(fēng)區(qū)，規(guī)劃面積最小，是新興新城所在地，是新行政中心所在地，人居環(huán)境較好，但金風(fēng)區(qū)各大產(chǎn)業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位確立，各項(xiàng)配套設(shè)施完善，各大房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，將來必然成為大銀川中心所在地，但當(dāng)前重要依托外來人口消化。鐵路以西則為西夏區(qū)，西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川老工業(yè)基地，但當(dāng)前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，當(dāng)前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學(xué)城所在地，大中學(xué)校給該片區(qū)注入了活力。市民消費(fèi)心理大體簡介移民眾多，不排斥外來文化，同步消費(fèi)也較為超前，不保守；銀川市是一種新發(fā)展起來都市，真正土生土長市民大概只占了20%左右，同西北其她都市相比，具備活力，對外來文化和經(jīng)濟(jì)不排斥，與外面文化和經(jīng)濟(jì)有較多聯(lián)系，導(dǎo)致銀川市居民注重享有，講究消費(fèi)，消費(fèi)觀念不保守，較超前。都市較為休閑，居民較為庸懶，居民收入不高，購買力有限；銀川市生活狀態(tài)較為悠閑，不緊張，從實(shí)地考研來看，銀川第三服務(wù)業(yè)均有很大地方需要改進(jìn)，悠閑都市必然使得居民較為庸懶，這也導(dǎo)致了普遍居民收入不高，從各大品牌商進(jìn)駐狀況可見銀川居民購買力還是較為有限，但銀川居民儲蓄值也較高，但這和多數(shù)居民收入都用于儲蓄關(guān)于。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1、國民生產(chǎn)總值基本弱，但增幅始終保持高速增長，區(qū)域中心老大地位凸顯。西安太原蘭州銀川人口（萬人）806345317150GDP（億元）14501000638328增長幅度（%）14.20%12%12.01%12.70%同比西北都市，作為省會都市，銀川人口少，經(jīng)濟(jì)總值不高，一方面闡明銀川生產(chǎn)力不夠，但從此外一方面闡明銀川發(fā)展?jié)摿Υ?，在近段時(shí)間內(nèi)存在大幅提高也許性。銀川國民生產(chǎn)總值自從開始就踏上了一條高速增長道路，

經(jīng)濟(jì)增長速度迅猛，各項(xiàng)指標(biāo)都居各市前列，表白銀川通過幾年經(jīng)濟(jì)體制改革和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，使其發(fā)展逐漸走上快車道，并且承辦“西部大發(fā)展”戰(zhàn)略東風(fēng)，運(yùn)用其良好地理優(yōu)勢，輻射西北各個(gè)地區(qū)。通過迅速發(fā)展速度之后，回落到正常增長速度，但依然高于全國水平。此外從國民生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)國際慣例（如下圖）來看，銀川房地產(chǎn)發(fā)展速度應(yīng)是在一種高速發(fā)展道路，但依造當(dāng)前中華人民共和國一種特殊國情，銀川將來幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度應(yīng)當(dāng)走在迅速發(fā)展道路。2、工業(yè)占比重雖大，但銀川缺少有力龍頭公司，工業(yè)還不是特別強(qiáng)勢，銀川市歷年三產(chǎn)業(yè)比例年份三產(chǎn)業(yè)比例11.6：44：44.49．2：47．9：42．99：49.6：41.47.7：55.1：37.2全市規(guī)模以上工業(yè)完畢工業(yè)總產(chǎn)值400.63億元，比上年同期增長23.9%，其中大中型公司生產(chǎn)增速加快，對全市工業(yè)生產(chǎn)增長貢獻(xiàn)率不斷提高，達(dá)到74.1%，龍頭公司帶動作用日益顯現(xiàn)。從銀川市三大產(chǎn)業(yè)之比來看，西部都市，農(nóng)業(yè)不發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)是重要發(fā)展力量，雖然第二產(chǎn)業(yè)比重不小，但從數(shù)值來看，銀川工業(yè)并不發(fā)達(dá)，而之后工業(yè)所占比重越來越大，而工業(yè)發(fā)展必然要吸引大量外來人口，人口增長就給銀川房地產(chǎn)發(fā)展帶來較大契機(jī)。當(dāng)前寧東重化工合并，中石化以及魯能等眾多公司都紛紛進(jìn)駐銀川，鄰近工業(yè)園進(jìn)一步招商引資必然給銀川帶來新一輪經(jīng)濟(jì)增長。銀川7大工業(yè)園區(qū)簡介：銀川7大工業(yè)園區(qū)簡介：銀川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招商引資簽約暨寧夏軟件園揭牌典禮上，共簽約15個(gè)新招商引資項(xiàng)目，籌劃總投資為18.24億元。銀川市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。面積2.26平方公里，位于銀川市金鳳區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)注冊公司1143家，其中產(chǎn)值百萬元以上工業(yè)公司60多家；外資公司數(shù)近三分之一。當(dāng)前可供開發(fā)和投資建廠用地尚有0.37平方公里。興慶科技園位于寧夏首府銀川市北郊，距銀川市區(qū)僅3公里。規(guī)劃，既有規(guī)劃面積3500畝，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、清真食品、新能源、新材料、生態(tài)科學(xué)等產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前已有夏進(jìn)乳業(yè)、伊犁家具等15戶公司入園。

銀川德勝工業(yè)園區(qū)建立于3月，位于寧夏首府銀川市北郊賀蘭縣境內(nèi)，距銀川市區(qū)僅3公里，既有規(guī)劃面積0余畝。進(jìn)區(qū)公司達(dá)到300多家，銀川德勝工業(yè)園區(qū)將成為集生產(chǎn)、生活、商貿(mào)、社會服務(wù)為一體科技型、環(huán)保型、園林型當(dāng)代化一流工業(yè)園區(qū)。銀川望遠(yuǎn)工業(yè)園是寧夏國家級技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，地處首府銀川市南郊，現(xiàn)佔(zhàn)地6000畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃運(yùn)用土地面積達(dá)20平方公里。園區(qū)現(xiàn)有清真食品企業(yè)13家，產(chǎn)品重要是乳製品、糧油、添加劑、保健食品，牛羊肉食品等。靈武羊絨工業(yè)園，園區(qū)規(guī)劃面積3000畝,一期開發(fā)1800畝,基本設(shè)施投資6810萬元。當(dāng)前園區(qū)合同入園項(xiàng)目80個(gè)，合同總投資26.8億元；今年新引進(jìn)5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)引進(jìn)公司33家，項(xiàng)目總投資10.8億元。吸引了英國道森公司、內(nèi)蒙古浩森公司、圣雪絨集團(tuán)等國內(nèi)外知名公司。寧東能源化工基地在建重大項(xiàng)目共19個(gè)，1-10月共完畢投資33.7億元，到當(dāng)前，這些項(xiàng)目合計(jì)完畢投資94.57億元。3、社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)走高，消費(fèi)觀念較為超前數(shù)值（億元）53.7961.3270.5494.52108.70159增長幅度--14.00%15.03%33.99%15.00%按每年遞增11%私營公司及個(gè)體戶數(shù)量呈現(xiàn)迅速發(fā)展趨勢：據(jù)理解，銀川市國稅局共管轄公司12273戶，個(gè)體工商戶17237戶。管轄公司中，國有性質(zhì)707戶，集體性質(zhì)444戶，外資性質(zhì)133戶，私營性質(zhì)3457戶，其她性質(zhì)7532戶，除49戶為較大型公司外，共有中小公司1224戶、個(gè)體工商業(yè)29335戶。據(jù)記錄，“十五”期間，銀川市僅私營公司和個(gè)體經(jīng)營者稅收收入合計(jì)達(dá)4.8億元，比“九五”期間1.02億元增長了4.7倍。此外依照實(shí)地調(diào)研，銀川市共有出租車4600輛，跟前幾年相比大大增長，而車及車牌價(jià)格當(dāng)前已經(jīng)抄作到30萬元左右，從一種都市出租車車牌價(jià)格上升狀況就可以看出一種都市發(fā)展速度，銀川社會消費(fèi)品零售總額在寧蒙陜甘毗鄰20個(gè)地市中居第三位，且這幾年依然保持較迅速度在增長，從上表可以看出，社會消費(fèi)品零售總額增幅已超過國民生產(chǎn)總值增幅，可見居民消費(fèi)意識較強(qiáng)，消費(fèi)觀較為超前，隨著收入提高，居民消費(fèi)重點(diǎn)將從最原始“衣食”轉(zhuǎn)移到“住”和“私營公司及個(gè)體戶數(shù)量呈現(xiàn)迅速發(fā)展趨勢：據(jù)理解，銀川市國稅局共管轄公司12273戶，個(gè)體工商戶17237戶。管轄公司中，國有性質(zhì)707戶，集體性質(zhì)444戶，外資性質(zhì)133戶，私營性質(zhì)3457戶，其她性質(zhì)7532戶，除49戶為較大型公司外，共有中小公司1224戶、個(gè)體工商業(yè)29335戶。據(jù)記錄，“十五”期間，銀川市僅私營公司和個(gè)體經(jīng)營者稅收收入合計(jì)達(dá)4.8億元，比“九五”期間1.02億元增長了4.7倍。此外依照實(shí)地調(diào)研，銀川市共有出租車4600輛，跟前幾年相比大大增長，而車及車牌價(jià)格當(dāng)前已經(jīng)抄作到30萬元左右，從一種都市出租車車牌價(jià)格上升狀況就可以看出一種都市發(fā)展速度，4、銀川居民收入增長速度略高于消費(fèi)支出，但收入增長速度位居西部第一，可見銀川發(fā)展較快。銀川市都市居民人均可支配收入為10068元，在西部9省會都市中（缺呼和浩特資料）排在蘭州（9418元）、西寧（9335元）之前，居第七位，成都（12789元）位居第一。與上年同期相比增長13.7％，增速位居第一。銀川市都市居民人均消費(fèi)支出為8288元，在西部9省會都市（缺呼和浩特資料）排在成都（10302元）、西安（8987元）、貴陽（8808元）之后，位居第四。比上年同期增長13.4％，增速居第三位，貴陽（14.5％）排在第一位。從銀川城鄉(xiāng)人均可支配收入和都市人均消費(fèi)支出對比狀況來看，近幾年居民可支配收入都保持較快增長速度，收入大幅度上漲，必然增大居民購買力，增進(jìn)區(qū)域消費(fèi)力增大。這從居民消費(fèi)支出上漲來看，也的確證明了居民消費(fèi)支出越來越大。但兩者相比依然尚有一種差距，這闡明居民儲蓄余額依然還較為豐富，銀川居民還具備一定持幣待購能力。5、居民儲蓄存款逐年攀升，且增幅較大。人均居民儲蓄余額在達(dá)到21763萬元，占據(jù)西部都市第六位.這個(gè)數(shù)字放到任何一種沿海都市都不相上下，而相對內(nèi)地都市則高出諸多（例如衡陽人均儲蓄余額僅為5800元），可見銀川居民相對較為寬裕，手頭余錢較多，隨著社會進(jìn)步，消費(fèi)觀變化，居民消費(fèi)意識必然加強(qiáng)，享有主義思想會逐漸占據(jù)上風(fēng)，必然會使居民購房需求得到釋放。第三篇銀川房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、銀川房地產(chǎn)發(fā)展史第一階段：諸侯圈地，農(nóng)村包圍都市戰(zhàn)！此區(qū)間存在于銀川市沒有劃分三區(qū)階段，郊區(qū)財(cái)主們大肆吞噬土地，一種個(gè)小型地產(chǎn)公司如雨后春筍般拔地而起，她們運(yùn)用關(guān)系處處圈地蓋房，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)主線無規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量可言，也沒有房產(chǎn)證，以至于到當(dāng)前還存在遺留問題。新華東街打通，就是數(shù)億資金開通最佳范例，那時(shí)銀川處處流傳占地農(nóng)民一夜暴福傳奇，原銀川郊區(qū)農(nóng)民受其啟發(fā)，處處建房砌院，銀川周邊成了農(nóng)村包圍都市，星星之火有蔓延成森林大火之勢，從此銀川地價(jià)一日千里。什么良田、湖泊、水道均成買家私產(chǎn)。此時(shí)期維持到三區(qū)別化后，得以停止。第二階段：春秋戰(zhàn)國諸侯爭霸時(shí)期（之前）這個(gè)階段房地產(chǎn)真實(shí)寫照：批地基本靠關(guān)系、蓋房基本靠貸款、建房基本靠建筑商墊資、賣房基本靠欺騙。豐厚利潤導(dǎo)致銀川市老城區(qū)彈丸之地，處處在拆舊房，占地盤，處處建樓。很少考慮人文、地區(qū)、歷史、便利、交通順暢等問題，一時(shí)間，銀川房地產(chǎn)迎來了一次繁華時(shí)期。但這樣繁華畢竟不是穩(wěn)定，到，銀川市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)都下降，藍(lán)色警報(bào)響起，始終到末，銀川房地產(chǎn)還依然在低谷中爬行，但復(fù)蘇苗頭浮現(xiàn)。第三階段，走出低迷，走向成熟，大統(tǒng)一發(fā)展趨勢（-？）銀川房地產(chǎn)高利潤，終歸會受到各大都市大開發(fā)商注意，自開始魯能集團(tuán)，北京華潤集團(tuán)、香港隆基地產(chǎn)以及拉普斯地產(chǎn)等外來公司都逐漸進(jìn)入銀川市場。雖然大牌們進(jìn)入市場之后，銀川房地產(chǎn)市場有所低迷，但根據(jù)她們操盤手段，有實(shí)力開發(fā)商依然銷售狀況良好，下一步，銀川房地產(chǎn)在受到外來地產(chǎn)公司沖擊而逐漸成熟！二、銀川房地產(chǎn)歷年來數(shù)據(jù)分析1、固定資產(chǎn)投資總額有所回落，但仍保持迅速增長，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷過大幅度上漲之后，開始回落。年份年份固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資占比例72.9624.0532.96%143.3939.3627.45%170.9745.3326.51%201.6553.2226.39%232.8557.724.78%銀川固定資產(chǎn)投資總額經(jīng)歷了翻番上漲之后，增長速度逐漸回落，但依然保持迅速發(fā)展，增長速度放緩在于基數(shù)變大之后自然反映。而房地產(chǎn)投資增長幅度則大幅度回落，闡明投資者開始理性，不那么盲目，從側(cè)面闡明房地產(chǎn)市場要開始走向一種細(xì)分市場年代了。此外從房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例來看，相對其她內(nèi)地都市，房地產(chǎn)投資占了較大份額，但趨勢走低，這闡明銀川發(fā)展走出了太依托房地產(chǎn)圈子，工業(yè)、基本設(shè)施投資正在加大，這有助于房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。2、土地供應(yīng)量充分，地價(jià)根據(jù)區(qū)域不同，上漲幅度不一。歷年來銀川掛牌拍賣地?cái)?shù)據(jù)年份數(shù)值（萬平方米）44.9116183.9618990（非確切數(shù)據(jù)）均值（萬/畝）1258.644.353此外依照記錄，合同出讓土地在底存量尚有8000畝左右，若按照容積率1.5計(jì)算，則總建面積為800萬平米，若這些土地在-間，每年大概消化1500畝，則銀川在底時(shí)尚有近5000畝合同地未開發(fā)，若按照將來銀川每年供應(yīng)1500畝地計(jì)算，加上合同地每年有1000畝面市，則每年銀川土地供應(yīng)面積為2500畝，對于一種80萬人口都市，供應(yīng)良偏大，將來市場競爭還是較為激烈。成交土地面積大概為90萬平米，與相比，下降幅度較大，一則闡明銀川可供開發(fā)土地減少，二則闡明政府開始控制房地產(chǎn)速度，三則闡明開發(fā)商拿地越來越慎重。雖然未有公開數(shù)據(jù)闡明土地價(jià)格上漲，但從實(shí)地調(diào)研來看，當(dāng)前新城及北塔一帶地價(jià)都已在100萬左右，而中心地塊地價(jià)則更高，地價(jià)攀升以及建筑成本上漲，政府各種政策辦法都在促使著房價(jià)上漲。3、施工面積、新開工面積都呈增長趨勢，竣工面積則放緩。房屋施工建筑面積和新開工面積中，住宅建設(shè)面積分別占71.9%和77.3%，比去年同期增長4個(gè)百分點(diǎn)和1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公寫字樓所占比例分別為5.7%和3.8%，與上年同期也有增長；而商業(yè)營業(yè)用房施工面積和新開工面積分別為142.6萬平方米和62.2萬平方米，比去年同期分別下降17.1%和16.1%，可見商業(yè)營業(yè)用房過度開發(fā)局面開始扭轉(zhuǎn)。此外也可見開發(fā)商根據(jù)市場銷售速度放緩，都積極放緩建設(shè)速度，導(dǎo)致竣工面積下降幅度較大。4、市場供應(yīng)和需求同步下降，但同比竣工面積下降幅度較大。商品房銷售面積占當(dāng)年竣工房屋面積70.4%，比提高了6.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然市場供應(yīng)與需求雙雙下降，但需求下降幅度不大于供應(yīng)下降幅度，因而，減少了房屋空置面積。5、空置面積經(jīng)歷大幅上漲，依然小幅上漲。年份空置面積（萬㎡）188.6239.6247.7底,市轄區(qū)商品房空置面積增幅為3.4%，比27.2%下降了23.8個(gè)百分點(diǎn),總量僅比去年終增長8.1萬平方米。但空置三年以上積壓房達(dá)7.4萬平方米，同比增長64.4%，其中住房1.5萬平方米，同比增長40%；辦公寫字樓0.9萬平方米，同比增長28.6%；商業(yè)營業(yè)用房3.9萬平方米，同比增長62.5%?？梢娚虡I(yè)營業(yè)用房占積壓房比例最大，但空置積壓住房增幅上升較快也應(yīng)注意。6、商品住宅穩(wěn)中有升，但幅度不大，商業(yè)用房則大幅下降。年份商品房價(jià)格（元）192227122455住宅價(jià)格（元）188821082243商業(yè)用房（元）479066714351市轄區(qū)辦公寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價(jià)格下降幅度較大，帶動商品房平均售價(jià)同比下降9.5%。但是，商品住宅平均售價(jià)2243元/M2，同比上升6.4%。辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)下降重要是供不不大于求因素導(dǎo)致。對住房而言，總體上依然呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢，其中品質(zhì)優(yōu)、區(qū)位好與其價(jià)格相適應(yīng)產(chǎn)品依然有較旺盛需求。7、二手房市場萎縮局面發(fā)生轉(zhuǎn)變，存量房交易量增長。在交易量大幅下降狀況下，，二手房交易面積同比上升19.48%，闡明二手房市場有所恢復(fù)，但與前繁華局面相比仍有較大距離。三、前五月銀川房地產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)分析1、住宅供不應(yīng)求，商業(yè)用房未走出景氣指數(shù)，假日樓市較為明顯前5個(gè)月，政府總共批準(zhǔn)預(yù)售面積為70萬平米，其中住宅大概為54萬平米，若按照這樣走勢，預(yù)測銀川總體供應(yīng)量為200萬平米，其中住宅大概為160萬平米。而前五個(gè)月總共備案量為110平米，其中住宅備案量為85平米，同批準(zhǔn)預(yù)售量相比，都超過了大概30萬平米，這可以看出重要在于住宅批準(zhǔn)供應(yīng)量低于住宅銷售量，這闡明銀川住宅市場依然較為緊張，而同比商業(yè)用房則依然尚未走出不景氣狀態(tài)。此外從上圖還可以看出，假日樓市還是較為明顯，春節(jié)和五一前都是樓市熱銷區(qū)，可以判斷出開發(fā)商都爭取在這個(gè)時(shí)間段之前拿到預(yù)售證，而接下來一月爭取拿預(yù)售證項(xiàng)目則大大減少。而同樣由于普通樓盤備案同交易時(shí)間均有30-50天一種差距，3、4月份備案量增長正闡明了春節(jié)樓市旺銷，但尚未能看出五一樓市狀況。2、新建商品房成交面積占75%以上，經(jīng)濟(jì)房成交面積占9%左右從5個(gè)月交易物業(yè)類型來看，總交易面積為113萬平米，其中新建商品房交易面積為85.3萬平米，占總交易面積75%左右，存量房交易面積則在25%左右，作為一種80萬人口都市來說，存量房交易量不算小，這和咱們在調(diào)查中獲悉某些市民為了教誨買舊房關(guān)于系。此外從交易物業(yè)類型來看，經(jīng)濟(jì)房比重較小，大概為9%左右，市民購房重要還是選取商品房，但總共需上市30萬平米經(jīng)濟(jì)房，對于商品房還是有一定沖擊力，畢竟當(dāng)前在銀川，經(jīng)濟(jì)房購買并不是沒錢人在購買，還可以依托關(guān)系拿房。3、成交均價(jià)略有波動，但整體趨勢走高，從總交易均價(jià)和商品房均價(jià)來看，雖然經(jīng)歷了三月份波動，但整體趨勢卻是走高，同一月份相比，5月底價(jià)格已經(jīng)高出了超過300元，商品房成交均價(jià)達(dá)到了2477元。可見銀川房地產(chǎn)價(jià)格雖然尚未完全從調(diào)節(jié)期走過來，但是整體趨勢卻是良好。4、交易面積呈現(xiàn)偏大現(xiàn)象，但整體趨勢向小面積發(fā)展從總交易均面積和新建商品房均面積來看，兩者分別為129.5平米和131.8平米，相差不大，總體偏大。從市調(diào)狀況來看，存量房普遍偏大，而100平米如下房子開始受到青睞，基本上是供不應(yīng)求。雖然均面積偏大，但五月成交套數(shù)均面積下降幅度較大，總體趨勢向小面積發(fā)展，市調(diào)狀況來看，新上市樓盤規(guī)劃普遍走中小戶型路線。此外結(jié)合上表，商品房單價(jià)卻呈上升趨勢，這也闡明了市民更多是考慮總價(jià)，總體上來說居民購買力較為有限。5、按揭貸款買房在銀川未完全流行，接近一半購房者采用一次性或者分期付款雖然備案房和做按揭尚有一種時(shí)間差，但從上表看出，持續(xù)三個(gè)月按揭比例都在50%左右，可見當(dāng)前各大樓盤都存在較重一次性和分期付款客戶。此外從售樓部調(diào)查來看，有許多居民雖然對貸款有一定概念，但是以為去付沉厚利息是劃不來，并且后來生活需要承擔(dān)更大壓力，因而并不樂意采用按揭方式，而是更多采用借錢或者自己積蓄方式購房。6、典型樓盤（魯能陶然水岸、海寶福星苑、隆湖千年之戀、景墨書香雅苑）前四個(gè)月運(yùn)營狀態(tài)從右邊從右邊兩圖，銷售最佳樓盤為隆湖千年之戀，4個(gè)月共銷售689套，銷售面積達(dá)到6萬平米，銷售金額達(dá)到1.27億元，另一方面則為魯能，銷售金額達(dá)到0.79億元，銷售面積為2萬平米，共銷售133套，第三則為福星苑，銷售金額0.74億元，銷售面積3萬平米，銷售套數(shù)為486套，而后則為書香雅苑，銷售金額為0.49億元，銷售面積為1.6萬平米，銷售套數(shù)為159套。上面四個(gè)盤選自不同區(qū)域，不同戶型，不同檔次樓盤，是當(dāng)前銀川典型幾大樓盤，隆湖依托小面積，低總價(jià)，銷售套數(shù)多贏得了勝利，這也證明了當(dāng)前銀川流行消費(fèi)趨向，而魯能則依托優(yōu)越環(huán)境和較為先進(jìn)宣傳手段占據(jù)了第二位置，同比福星苑則依托幾大硬件優(yōu)勢（較好環(huán)境，豐厚教誨資源），同樣走大戶型路線才站到同魯能普通位置；而相對之下，書香位置以及營銷水平都比福星苑弱某些，因而雖在同一種區(qū)域，銷售則不能與福星苑相比，但由于其小戶型優(yōu)勢卻幫她贏得了不少客戶。第四篇銀川樓市板塊分析銀川樓盤板塊劃分老都市中心板塊：銀川老城以步行街為中心，向四周擴(kuò)散，東至清和北街，西至唐徠渠，北到北京路，南到長城路，該片區(qū)商業(yè)教誨交通等配套設(shè)施完善，人口居住密度較高，當(dāng)前新開發(fā)樓盤較少，并且集中在邊沿地區(qū)，總體上價(jià)位較高，在3500元/㎡左右。老城北塔板塊以北塔和新二中為中心，當(dāng)前重要開發(fā)接近新二中和老市區(qū)地塊，而北塔以北地區(qū)則尚未開發(fā)，該片區(qū)是通往賀蘭縣重要通道，但該片區(qū)也是西北汽車交易市場基地以及北塔生態(tài)湖尚未建立，因而整體環(huán)境較差，因而當(dāng)前主打教誨牌，主體價(jià)格在3200元/㎡。老城新一中板塊新一中板塊原本是屬于一種荒蕪、雜亂區(qū)域，由于一中搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)隨之熱鬧起來，但當(dāng)前該片區(qū)范疇還不大，集中在一中附近1公里內(nèi)，多數(shù)樓盤都較新，還沒有完全成型，像寶湖等環(huán)境資源都沒有運(yùn)用上，僅僅也只是依托一中教誨資源，當(dāng)前該片區(qū)重要價(jià)位在2800-2900元/㎡。新城板塊這是政府規(guī)劃發(fā)展方向，是新市政府所在地，環(huán)境較好，是將來銀川中心所在地，因而在近幾年發(fā)展較快，樓盤眾多，但各大樓盤重要還是各自為政，沒有共同烘托這個(gè)片區(qū)，當(dāng)前該片區(qū)交通、生活配套設(shè)施還不太完善，需要較長時(shí)間去完善，因而當(dāng)前該片區(qū)主打市政牌，各大樓盤重要價(jià)位集中在3000元/㎡，某些高價(jià)位樓盤則在3700元/㎡。城東板塊該片區(qū)雖不是政府發(fā)展方向上，但因是銀川東大門，機(jī)場在河?xùn)|，因而交通較好，但其她配套設(shè)施跟不上，當(dāng)前該片區(qū)開發(fā)樓盤多屬于中檔樓盤，價(jià)位較低，集中在2500元/㎡。西夏區(qū)板塊西夏區(qū)是老工業(yè)基地，人口較少，重要是幾人們屬區(qū)，隨后政府把該片區(qū)規(guī)劃為大學(xué)城和工業(yè)區(qū)，但在該片區(qū)當(dāng)前缺少重點(diǎn)中小學(xué)以及較為好商業(yè)場合，因而銀川居民對該片區(qū)居住指數(shù)都不太認(rèn)同，甚至有諸多該片區(qū)居民為了孩子教誨而搬遷到老城板塊。新城板塊一中板塊城東板塊老市區(qū)西夏區(qū)板塊北塔板塊新城板塊一中板塊城東板塊老市區(qū)西夏區(qū)板塊北塔板塊【【銀川樓市板塊劃分以及都市發(fā)展方向圖】區(qū)域市場特性及代表樓盤老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）銀基花都7棟11F小高層約5萬㎡底3420元/㎡臥龍.清雅園12棟多層、商鋪3.4萬㎡．4月住宅3100元/㎡銀基花園2棟9F小高層、商鋪-預(yù)測春節(jié)預(yù)測4000元/㎡區(qū)域特性：該區(qū)處銀川市中心位置，配套設(shè)施齊全。但當(dāng)前老城中心土地較少，新開發(fā)樓盤數(shù)量較少，基本分布在中心周邊區(qū)域。價(jià)格范疇：住宅均價(jià)在3100-3500元/㎡之間。重要客源：本地購房者為主，小某些外地購房者。產(chǎn)品狀況：住宅以三房兩廳兩衛(wèi)120-140㎡戶型為主，另一方面兩室兩廳95-115㎡弧形，少量70-80㎡戶型。銷售狀況：多層去化較快，如清雅苑兩個(gè)月時(shí)間去化85%，平均每日銷售4套。小高層面積相對較大，總價(jià)較高，去化速度普通，如銀基花都開盤一年半斤去化70%.各大樓盤主力戶型及銷售狀況樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況銀基花都約300三室兩廳兩衛(wèi)120㎡、123㎡、143㎡、129㎡、144㎡去化70%，剩余較多高層幾大面積戶型。四室兩廳兩衛(wèi)174㎡、176㎡臥龍.清雅園約280一房兩廳一衛(wèi)74㎡、85㎡去化85%，剩余少量底層與底層，商鋪8月推出。兩室兩廳兩衛(wèi)95㎡、112㎡兩室兩廳一衛(wèi)95㎡、105㎡、108㎡、96㎡三室兩廳兩衛(wèi)140.59㎡、145.97㎡、136.55㎡銀基花園-三到四房129㎡以上大戶型二期尚未開始對外開放老區(qū)北塔湖區(qū)域代表樓盤：福星苑、景墨.書香雅苑、中房·高爾夫、太陽都市花園等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）福星苑多層、小高層22萬㎡．7一期3600元/㎡景墨.書香雅苑A區(qū)20棟多層、商業(yè)總69萬㎡．12A區(qū)住宅3100元/㎡中房·高爾夫多層、小高層、商業(yè)、辦公18萬㎡一期三期現(xiàn)小高層3300元/㎡中房·天鵝湖小鎮(zhèn)別墅33萬㎡一期竣工現(xiàn)4500-5000元/㎡佳龍?jiān)纷≌?-未公開太陽都市花園二期3棟16F小高層約6萬㎡.6住宅3450元/㎡,商鋪7500元/㎡區(qū)域特性：該片區(qū)重要依賴新二中和北塔湖生態(tài)環(huán)境，相對新城距離老市區(qū)近，而環(huán)境較好，同步有一定教誨資源，因而當(dāng)前該片區(qū)已成為眾多本地人購房首選區(qū)域，同老城西南片區(qū)相比，該片區(qū)被本地人以為是崇高住宅區(qū)域。價(jià)格范疇：商品房住宅均價(jià)在3200-3600元/㎡。重要客源：本地和外地中端客戶為主。產(chǎn)品狀況：住宅以120-130㎡三房兩廳產(chǎn)品為主，另一方面為90多平方兩室兩廳。銷售狀況：銷售速度較為適中，代表樓盤達(dá)到每日一套銷售速度。各大樓盤主力戶型及銷售狀況樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況福星苑約1500三-四房兩廳兩衛(wèi)128-231㎡一期去化90%，剩閣樓與底層，二期7月開盤景墨.書香雅苑A區(qū)500多兩房兩廳一衛(wèi)90多㎡B區(qū)已售完，A區(qū)去化較慢，50%三房兩廳一衛(wèi)115㎡中房·高爾夫三期三房兩廳兩衛(wèi)130-160㎡前期多層銷售較快，現(xiàn)小高層面積偏大，總價(jià)過高，速度放緩中房·天鵝湖小鎮(zhèn)一期10萬別墅230-360㎡當(dāng)前一期銷售率達(dá)到80%以上佳龍?jiān)?一房一廳一衛(wèi)54㎡、37㎡未公開三房兩廳一衛(wèi)106㎡三房兩廳兩衛(wèi)131㎡兩房兩廳兩衛(wèi)87.5㎡、89㎡太陽都市花園432三房兩廳兩衛(wèi)129㎡住宅剩余9層以上，相對去化速度較慢老區(qū)新一中區(qū)域代表樓盤：湖映康晨、民族花園、匯豐花園、鳳凰花園、SoHoApartment、南苑康晨等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格湖映康晨20棟小高層住宅18．5萬㎡未開盤未公開民族花園22棟多層住宅+商鋪20萬㎡2800元/㎡匯豐花園14棟多層住宅+商鋪?zhàn)≌?400元/㎡鳳凰花園分A、B兩區(qū)，各12棟多層3000元/㎡星光SoHo一棟17層小高層3700-3800元/㎡之間（精裝修）。南苑康晨多層、小高層、商鋪17萬㎡二期住宅均價(jià)3300元/㎡清苑社區(qū)多層、商鋪10萬㎡2100元/㎡區(qū)域特性：新一中板塊原本是屬于一種荒蕪、雜亂區(qū)域，由于一中搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)隨之熱鬧起來，但當(dāng)前該片區(qū)范疇還不大，集中在一中附近1公里內(nèi)，多數(shù)樓盤都較新，還沒有完全成型，像寶湖等環(huán)境資源都沒有運(yùn)用上，僅僅也只是依托一中教誨資源，當(dāng)前該片區(qū)重要價(jià)位在2800-2900元/㎡。價(jià)格范疇：除經(jīng)濟(jì)合用房外和精裝修商品房外，商品房住宅均價(jià)在2400-3300元/㎡。重要客源：有小孩教誨需求本外地購房者，企事業(yè)單位團(tuán)購。產(chǎn)品狀況：住宅產(chǎn)品以110-140㎡三到四房兩廳為主，另一方面為100左右兩房。銷售狀況：去化速度較快，當(dāng)前剩余樓房多位頂層大面積復(fù)式。各大樓盤主力戶型及銷售狀況樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積銷售狀況湖映康晨1089兩室兩廳一衛(wèi)102㎡未公開，預(yù)測電力內(nèi)部系統(tǒng)消化掉近70%。三室兩廳兩衛(wèi)143㎡、152㎡、149㎡三室兩廳一衛(wèi)125㎡四室兩廳兩衛(wèi)168-175㎡民族花園兩室兩廳一衛(wèi)108．8㎡一期5棟多層已經(jīng)入住，當(dāng)前剩余頂層，二期未開始銷售。三室兩廳一衛(wèi)121．6㎡、122.6㎡四房兩廳兩衛(wèi)142．6㎡匯豐花園兩房兩廳一衛(wèi)102㎡銷售80%以上，當(dāng)前剩東西兩側(cè)和頂層。三房兩廳一衛(wèi)122㎡、130㎡四房兩廳兩衛(wèi)178㎡鳳凰花園兩室一廳一衛(wèi)82．02㎡A區(qū)已經(jīng)入住，B區(qū)剩余頂層，銷售90%以上。四室兩廳雙衛(wèi)139㎡、161.1㎡、三室兩廳雙衛(wèi)137㎡、126㎡三室兩廳一衛(wèi)110．78㎡星光SoHo200多套一房一廳、兩房一廳38-78㎡開盤銷售大概50%左右，當(dāng)前大概銷售率為65%-70%南苑康晨800多三房兩廳兩衛(wèi)132㎡、121㎡、108㎡、129㎡除電力內(nèi)部消化外，對外銷售某些去化80%三房一廳一衛(wèi)114㎡四房兩廳兩衛(wèi)146㎡、138㎡清苑社區(qū)500多戶三房兩廳120-130㎡一期剩余頂層，去化80%以上，二期等拆遷。銀川新城區(qū)域代表樓盤：鳴翠春天、魯能.陶然水岸、尚景世家、拉普斯.森林公園等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）鳴翠春天多層、小高層、商鋪7萬㎡一期開盤，二期尚未開盤，登記中一期住宅均價(jià)2900元/㎡魯能.陶然水岸11棟獨(dú)棟別墅、13棟洋房、19棟多層、5棟11F小高層、商業(yè)17萬㎡最后一期小高層5月開盤別墅10000元/㎡,多層3300元/㎡，小高層3200元/㎡，疊拼洋房5200元/㎡尚景世家10棟小高層、2棟星級酒店15萬㎡.9住宅均價(jià)3300-3400元/㎡拉普斯.森林公園翠柳島聯(lián)排、多層、小高層聯(lián)排5100元/㎡，多層3100元/㎡，小高層3850元/㎡長城花園1-3期共27棟多層、四期共15棟多層、小高層、商鋪35萬㎡開盤，四期開盤四期住宅均價(jià)3600元/㎡民生.都市花園多層、小高層38萬㎡，小高層10月開盤，小高層公寓6月開盤四期住宅均價(jià)3800元/㎡藍(lán)山名邸二期1棟11F、3棟16F小高層約4萬㎡.6住宅3200元/㎡，商鋪4500元/㎡五里水鄉(xiāng)多層16萬㎡1800元/㎡靜沁苑4棟12F，2棟16F小高層8萬㎡．10住宅2800元/㎡區(qū)域特性：新區(qū)樓盤以市政規(guī)劃和配套作為賣點(diǎn)，為銀川市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量最大區(qū)域，人氣較旺。樓盤集中于森林公園及上海路兩側(cè)。價(jià)格范疇：住宅均價(jià)在3300-3800元/㎡。重要客源：本地及外地中高品位購房者為主，以外地客戶群體居多，本地政府機(jī)關(guān)則重要團(tuán)購為主。產(chǎn)品狀況：住宅戶型面積覆蓋范疇較大，產(chǎn)品形式多樣，涉及別墅、多層、小高層、洋房等。銷售狀況：離老市區(qū)較近樓盤去化速度快，其她各大樓盤則都重要有團(tuán)購行為，否則銷售速度普通。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況鳴翠春天三室兩廳兩衛(wèi)126-155㎡一期去化基本完畢，二期兩棟小高層開始登記三室兩廳一衛(wèi)108㎡魯能.陶然水岸別墅370-480㎡別墅、洋房去化近100%，多層去化90%，小高層去化洋房200多㎡多層、小高層130-140㎡尚景世家三房兩廳兩衛(wèi)130-140㎡5棟人民銀行團(tuán)購、剩余5棟去化80%。拉普斯.森林公園翠柳島聯(lián)排別墅270㎡去化80%，剩東西兩頭及頂層多層110㎡、129㎡小高層130-160㎡長城花園1000三室兩廳一衛(wèi)118．77㎡一到三期剩余100戶，四期剩余98戶，其中閣樓占55戶。三室兩廳兩衛(wèi)150㎡四房兩廳兩衛(wèi)163㎡民生.都市花園四期一至兩房50-80㎡多層去化90%，小高層僅剩5套，小高層公寓售出藍(lán)山名邸約280兩房兩廳一衛(wèi)104㎡11F去化60%，16F登記中，來訪量較大三房兩廳一衛(wèi)114㎡四房兩廳兩衛(wèi)170㎡五里水鄉(xiāng)約1000兩室一廳一衛(wèi)66㎡、84㎡、89㎡經(jīng)濟(jì)合用房，當(dāng)前預(yù)定50%，簽約20%。兩房兩廳一衛(wèi)73㎡、92㎡、83㎡三房兩廳一衛(wèi)83㎡三房一廳一衛(wèi)102㎡靜沁苑544三房兩廳一衛(wèi)114㎡、116㎡去化80%，剩余19層以上戶型。三房兩廳兩衛(wèi)134㎡、152㎡兩房兩廳一衛(wèi)114㎡、106㎡、97㎡四房兩廳兩衛(wèi)178㎡城東片區(qū)代表樓盤：隆湖.千年之戀、中房.麗景湖畔等。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）隆湖.千年之戀多層、商鋪6月2150元/㎡中房.麗景湖畔65棟多層、商鋪26.49萬㎡5月住宅2450元/㎡麗水家園二期31棟多層、商鋪11．7萬㎡.7住宅均價(jià)2370元/㎡，商鋪4099-5399元/㎡區(qū)域特性：由于該區(qū)不是銀川市重點(diǎn)規(guī)劃方向，但因其是銀川東大門，因而周邊生活和教誨配套雖然全面，但均較差，樓盤價(jià)位相對較低，重要集中在麗景街兩側(cè)開發(fā)。價(jià)格范疇：住宅價(jià)格在2150-2450元/㎡之間。重要客源：本地和外地低端客戶，重要為工薪階層。產(chǎn)品狀況：住宅以79-90㎡小面積戶型為主。銷售狀況：該區(qū)價(jià)位較低，去化速度居中。城東各大樓盤主力戶型及銷售狀況樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況隆湖.千年之戀兩房兩廳一衛(wèi)80-90㎡去化85%，剩余頂層與底層中房.麗景湖畔約2300兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)72-145㎡13棟現(xiàn)房去化90%,剩余臨街框架房，16棟期房去化40%。麗水家園二期1166兩房兩廳一衛(wèi)87㎡、93㎡住宅去化70%三房兩廳一衛(wèi)119㎡第五篇：銀川樓市整體樓市分析四、銀川既有樓市運(yùn)營總特點(diǎn)1、銀川市都市中心西移戰(zhàn)略初顯成效，金鳳區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。本年新上市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，金鳳區(qū)住宅樓盤比興慶區(qū)多87個(gè)，特別是高檔住宅、別墅項(xiàng)目，興慶區(qū)只有1個(gè)，別的160個(gè)均在金鳳區(qū)。銀川市都市中心西移，大力建設(shè)新區(qū)戰(zhàn)略在今年房地產(chǎn)開發(fā)中有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。行政中心正式啟用，會進(jìn)一步增進(jìn)金鳳區(qū)住房銷售。2、興慶區(qū)（老城區(qū)）依然受到市民青睞，商品房銷售量仍居第一。興慶區(qū)商品房銷售面積占本年供應(yīng)量58.2%，而金鳳區(qū)只占29.25%。由于教誨、商業(yè)等配套設(shè)施優(yōu)勢，因而興慶區(qū)商品房銷售狀況最佳。城東小戶型住房以價(jià)格優(yōu)勢受到年輕人歡迎，新一中、二中附近樓盤因毗鄰優(yōu)質(zhì)教誨資源，銷售狀況較好。3、賀蘭縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開始滲入銀川市場。隨著銀川市都市交通發(fā)展，進(jìn)一步縮短了兩縣一市與市區(qū)距離，賀蘭縣城區(qū)更是近水樓臺。近兩年賀蘭縣接近興慶區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，住宅社區(qū)環(huán)境和房屋品質(zhì)均可與市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目相比，因價(jià)格明顯低于市區(qū)房價(jià)，也開始受到消費(fèi)者青睞和注重。賀蘭縣作為銀川市將來居住區(qū)域，發(fā)展前景遼闊。4、住房房價(jià)仍在穩(wěn)步上漲，高品位樓盤騰空出世雖然銀川住房均價(jià)僅為2243元/㎡，但這與銀川代建房和經(jīng)濟(jì)房關(guān)于，真正銀川當(dāng)前商品房呈迅速發(fā)展趨勢，大量高品位、高價(jià)樓盤不斷浮現(xiàn)，如拉普斯.森林公園均價(jià)5900元/平方米，清水灣別墅均價(jià)4500元/平方米，魯能·陶然水岸多層均價(jià)3700元/平方米。而從當(dāng)前幾大高品位樓盤銷售狀況來看，都相稱不錯(cuò)，可見銀川消費(fèi)潛力尚有較大潛力。5、銀川市場競爭變得比較激烈，但整個(gè)市場開始走向良性發(fā)展雖然銀川市房地產(chǎn)幾大數(shù)據(jù)都并非非常樂觀，但是繁華是建立在非規(guī)范市場上，經(jīng)歷波折之后，當(dāng)前市場正在向著良性發(fā)展，多數(shù)中小地產(chǎn)公司正在逐漸退出市場，隨之而來是強(qiáng)有力外來開發(fā)商。外來開發(fā)商介入，必然使得市場變得更加規(guī)范以及先進(jìn)理念，但同步也帶來競爭加劇。6、多層住宅依然受大眾喜歡，小高層正處在滲入階段銀川市民當(dāng)前居住房屋多數(shù)是多層，這也闡明了銀川土地供應(yīng)充分、居民對住房消費(fèi)能力未得到充分挖掘。7、塔樓小高層不受歡迎從當(dāng)前僅有幾棟居家型塔樓銷售狀況來看，雖然價(jià)格較低，依然銷售不好，闡明塔樓在本地不太受歡迎，受寵重要是