不動(dòng)產(chǎn)銷售與租賃(修改)培訓(xùn)課件

不動(dòng)產(chǎn)銷售與租賃的營改增政策武漢市國稅局目

錄一、征稅范圍二、稅率與征收率三、一般計(jì)稅方法四、征收管理五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定六、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的特殊規(guī)定一、征稅范圍

（一）稅目范圍

1、銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

一、征稅范圍

（一）稅目范圍

2、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。

（1）融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購入不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

一、征稅范圍

（一）稅目范圍

2、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

（2）經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

一、征稅范圍

（二）“境內(nèi)”的界定

所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。

一、征稅范圍

（三）不征收增值稅項(xiàng)目

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

二、稅率與征收率

提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為11%。

增值稅征收率為3%，但財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另規(guī)定提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的征收率分不同的情況適用5%、3%和1.5%。

三、一般計(jì)稅方法

（一）銷售額 1、一般規(guī)定

銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

（1）代為收取并符合實(shí)施辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性

收費(fèi)。

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

三、一般計(jì)稅方法

（一）銷售額（續(xù)）

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售額的特別規(guī)定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額（以下簡稱“差額銷售額”）。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。。

三、一般計(jì)稅方法

（一）銷售額

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售額的特別規(guī)定

（2）以下4種情形的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額（以下簡稱“余額銷售額”）：

取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

①一般納稅人銷售其2016年4月30日前（以下簡稱“試點(diǎn)前”）取得的非

自建不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的；

②小規(guī)模納稅人銷售其取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的

住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)）；

③其他個(gè)人銷售其取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房）

④個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售，該住房所在地為

北京市、上海市、廣州市和深圳市。

三、一般計(jì)稅方法

（二）銷項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額

1、下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣（4項(xiàng)）

（1）

從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

（2）

從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

（3） 購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣 除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率 （4）從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額 2、下 列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（7項(xiàng)）

（1）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人

消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉

及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無

形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸

服務(wù)。

（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資

產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額 2、下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（7項(xiàng)）

（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)

和建筑服務(wù)。

（5）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑

服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建

工程。

（6）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂

服務(wù)。

（7）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額 3、不動(dòng)產(chǎn)抵扣的特別規(guī)定（3項(xiàng)）

（1）新增不動(dòng)產(chǎn)的抵扣

①2016年5月1日后（以下簡稱“試點(diǎn)后”）取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者試點(diǎn)后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

②融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額 3、不動(dòng)產(chǎn)抵扣的特別規(guī)定（3項(xiàng)）

（2）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定情形的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=不動(dòng)產(chǎn)凈值×適用稅率

不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額。

三、一般計(jì)稅方法

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額 3、不動(dòng)產(chǎn)抵扣的特別規(guī)定（3項(xiàng)）

（3）按照《增值稅暫行條例》第十條和《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式，依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證，計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

三、一般計(jì)稅方法

（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。四、征收管理

（一）增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 4、納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 5、增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。四、征收管理

（二）納稅地點(diǎn)

1、固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 2、非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 3、其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 4、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。四、征收管理

（三）納稅期限

增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。

扣繳義務(wù)人解繳稅款的期限，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行。四、征收管理

（四）稅收管轄

營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（一）一般納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)

1、一般納稅人銷售其試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照以下計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

（1）非自建不動(dòng)產(chǎn)，按照余額銷售額和5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（2）自建不動(dòng)產(chǎn)，按照銷售額和5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（一）一般納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)

2、一般納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)（含試點(diǎn)前和試點(diǎn)后），適用一般計(jì)稅方法的，以銷售額和11%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，并按照以下方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

（1）非自建不動(dòng)產(chǎn)，按照余額銷售額和5%預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳稅款。

（2）自建不動(dòng)產(chǎn)，按照銷售額和5%預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳稅款。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（二）小規(guī)模納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（分四類共六種情形）

1、小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

（1）非自建不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），按照余額銷售額和5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（2）自建不動(dòng)產(chǎn)，按照銷售額和5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（二）小規(guī)模納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)

2、個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）銷售住房

（1）購買的住房

①個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

②個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。（住房所在地為湖北的適用）

③個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照余額銷售額和5%征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。（僅適用于住房所在地為北京市、上海市、廣州市和深圳市）

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（二）小規(guī)模納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)

④辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。⑤個(gè)體工商戶按上述方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅人申報(bào)

（2）自建自用住房免征增值稅

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（二）小規(guī)模納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)

3、其他個(gè)人銷售其取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房），按照余額銷售額和5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 4、涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

（1）可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

（2）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

（四）為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入免征增值稅。

（五）被撤銷金融機(jī)構(gòu)以不動(dòng)產(chǎn)清償債務(wù)免征增值稅。被撤銷金融機(jī)構(gòu)，是指經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定外，被撤銷金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受被撤銷金融機(jī)構(gòu)增值稅免稅政策。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的特殊規(guī)定

【歸納提示】

為便于記憶，將以上（一）——（四）歸納為5點(diǎn)：

A、預(yù)繳征收率為5%，銷售自建不動(dòng)產(chǎn)以銷售額為預(yù)繳計(jì)算依據(jù)，銷售非自建不動(dòng)產(chǎn)以余額銷售額為預(yù)繳計(jì)算依據(jù)；

B、一般納稅人銷售試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)和小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，可適用簡易計(jì)稅方法，按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

C、除其他個(gè)人外，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅；

D、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的，除購買2年以上（含2年）的北上廣深非普通住房按余額銷售額和5%征收率征稅外，購買不足2年的住房按照銷售額和5%征收率征稅，購買2年以上（含2年）的住房免稅；

E、企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入免稅；被撤銷金融機(jī)構(gòu)以不動(dòng)產(chǎn)清償債務(wù)免稅。六、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)特殊規(guī)定1.一般納稅人出租取得的不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（1）試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照銷售額和3%預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳稅款。2、公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。）六、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)特殊規(guī)定3、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（1）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（2）其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。六、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)特殊規(guī)定 4、特定納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（1）個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；（2）軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入免征增值稅；（3）2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房。

公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)取得類型征收率應(yīng)納稅額不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款非自建5%（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05×5%（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05×5%自建5%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.05×5%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.05×5%1.納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)新舊類型不動(dòng)產(chǎn)取得類型計(jì)稅方式稅率/征收率應(yīng)納稅額不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款老不動(dòng)產(chǎn)非自建一般計(jì)稅11%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.11×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05×5%簡易計(jì)稅5%（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05×5%（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05×5%自建一般計(jì)稅11%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.11×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.05×5%簡易計(jì)稅5%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.05×5%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.05×5%新不動(dòng)產(chǎn)非自建一般計(jì)稅11%全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.11×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購置原價(jià)或作價(jià)）/1.05