房產(chǎn)行業(yè)知識-初階

口令：RAPID708房地產(chǎn)行業(yè)知識課程目標1了解房地產(chǎn)行業(yè)的基本知識2了解房地產(chǎn)市場的規(guī)律3了解房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢01房地產(chǎn)市場簡介房地產(chǎn)概念地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房房地產(chǎn)市場劃分按市場類型劃分按市場級別劃分房地產(chǎn)市場1、一級市場2、二級市場3、三級市場1、住宅市場2、商業(yè)市場3、工業(yè)市場房地產(chǎn)市場級別劃分一級市場二級市場三級市場房地產(chǎn)市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。又稱增量房、新房、一手房市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。又稱存量房、二手房市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。房地產(chǎn)市場類型劃分工業(yè)市場商業(yè)市場住宅市場房地產(chǎn)市場商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。住宅市場是住宅作為消費品用于交換的場所及由于交易發(fā)生的經(jīng)濟關系的統(tǒng)稱。住宅市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其具有相對獨立性，和獨有的特點。工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場參與者開發(fā)商銷售與服務商企業(yè)個人金融機構(gòu)政府機構(gòu)開發(fā)商物業(yè)管理公司營銷代理公司房產(chǎn)經(jīng)紀公司…國務院財政部國土資源部中國人民銀行國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部…商業(yè)銀行信托公司…購房者業(yè)主…02房地產(chǎn)市場規(guī)律觀察規(guī)律上手途徑數(shù)據(jù)政策其他包含成交數(shù)據(jù)及成交價格等多種數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)入手可獲取當前市場情緒及熱度等信息直接影響購房成本、資格、買賣方信心，會在施行后的相應階段對市場產(chǎn)生影響房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，涉及大量相關行業(yè)，同時與整體人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展進程有極大關系，涉及角度極多數(shù)據(jù)一般指成交數(shù)量，譬如土地宗數(shù)、面積，一手房數(shù)量、面積，二手房數(shù)量、面積等，根據(jù)此類數(shù)據(jù)可直接反映出當前市場熱度成交量價格其他包括土地價格、一手房價格、二手房價格等，反映當前市場價格的波動情況涉及一些更細致的數(shù)據(jù)指標，譬如存銷比、銷竣比、溢價率、價格指數(shù)以及相關環(huán)比、同比增長情況政策指中央銀行為實現(xiàn)其特定的經(jīng)濟目標而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應量或信用量的方針和措施的總稱，包括信貸政策、利率政策和外匯政策。貨幣政策調(diào)節(jié)的對象是貨幣供應量，即全社會總的購買力，具體表現(xiàn)形式為：流通中的現(xiàn)金和個人、企事業(yè)單位在銀行的存款。流通中的現(xiàn)金與消費物價水平變動密切相關，是最活躍的貨幣，一直是中央銀行關注和調(diào)節(jié)的重要目標。涉及宏觀經(jīng)濟，對金融機構(gòu)影響較大，進而影響到房地產(chǎn)市場，譬如開放商融資途徑、業(yè)主心態(tài)、買方購房成本等。貨幣政策財政政策其他財政政策是指國家根據(jù)一定時期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展的任務而規(guī)定的財政工作的指導原則，通過財政支出與稅收政策的變動來影響和調(diào)節(jié)總需求。財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的組成部分。具體則為房產(chǎn)交易過程中的稅費等。譬如限購等措施，與貨幣財政等政策無直接關系，從其他角度調(diào)節(jié)市場供求，類型種類不一。其他03房地產(chǎn)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)行業(yè)越來越規(guī)范房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。存量房市場越來越重要未來一段時期，房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面已經(jīng)過去。當前，全國住宅庫存積壓已達3億平米，2012-2014年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢。預計到2017年，中國住宅市場重新恢復供求平衡，但在2020年以后需求或?qū)②呌谙陆?。此外，城市化所?chuàng)造的“剛需”也無法完全消化如此多的供給。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求平均大約是2.7億-3.2億平米，假設剛需在全國新房成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多是7.8億-9.2億平米。這樣的銷售量與2011年的銷售相比，縮水了5%-20%，房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M入”買方市場“。盡管市場交易仍然以新建房為主，但存量房的規(guī)模和新建房的規(guī)模已平分秋色，所以存量房的交易量如果繼續(xù)增大，對新建住房投資也將產(chǎn)生影響。預計2018年城鎮(zhèn)住宅存量估計將超過250億平方米，巨大的存量將逐漸趨于重要地位。擁抱互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步的發(fā)生著變化。開發(fā)商未來將要學習如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為。當客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡化的社區(qū)服務平臺，不斷的發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費和持續(xù)消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向。未來趨勢中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。在25年的長期發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次的印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當一個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達到7000美元左右時，行業(yè)進入穩(wěn)定增長期；達到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達到供需的飽和點，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%